Bebauungsplan "Marienburger Straße 12-16" Begründung STADT PFORZHEIM. Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB

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1 STADT PFORZHEIM Amt für Stadtplanung, Liegenschaften und Vermessung Bebauungsplan "Marienburger Straße 12-16" Begründung Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB Fassung vom 29. Juni 2017 Gerhardt.stadtplaner.architekten Weinbrennerstraße Karlsruhe Tel Fax mail@gsa-karlsruhe.de BP Marienburger Straße 12-16_Begründung_FB.docx

2 Begründung gemäß 9 (8) BauGB Inhalt A Geltungsbereich... 3 B Anlass und Ziele der Planaufstellung... 3 C Verfahrensablauf Beschleunigtes Verfahren nach 13a BauGB Verfahrensablauf...3 D Übergeordnete Planungen Aspekte der Raumordnung und sonstiger Fachplanungen Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) Bestehendes Baurecht...4 E Gebietsbeschreibung Umgebung und Vorprägung des Plangebiets Vorhandene Nutzungen und Bebauung...5 F Planungskonzept Nutzung und Bebauung Erschließung, Ver- und Entsorgung Klimaschutz, Grün- und Freiraumkonzept Ausgleichskonzept Artenschutz Immissionsschutz...6 G Auswirkungen und Folgen der Planung Kosten Flächenbilanz Ergänzende Verfahren...6 H Begründung der Festsetzungen des Bebauungsplans Planungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Festsetzungen zum Artenschutz Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern, Erhalt von Bäumen Örtliche Bauvorschriften nach LBO Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Abfallbehälter Gestaltung der nicht überbaubaren Flächen Gestaltung von Werbeanlagen...7 2

3 Begründung zum Bebauungsplan Tunnelstraße A B C Geltungsbereich Der Geltungsbereich beinhaltet das Flurstück 8725 und umfasst eine Fläche von ca m². Das Grundstück grenzt im Norden an die Danziger Straße sowie im Süden und im Westen an die Marienburger Straße an. Anlass und Ziele der Planaufstellung Die Evangelische Kirchenverwaltung Pforzheim plant den Umbau des bestehenden Gemeindehauses (Hausnr. 16 auf Flurstücknr. 8725) im Stadtteil Haidach zu Wohnzwecken. Hierzu ist der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 498 Teilgebiet: Buckenberg, Ausschnitt Neuhaidach-Zentrum im betreffenden Teilbereich durch die Aufstellung des Bebauungsplans Marienburger Straße zu überplanen. Die auf demselben Flurstück vorhandenen Doppelhäuser Nr. 12 und Nr. 14 sollen ebenfalls in den Geltungsbereich einbezogen werden. Der rechtskräftige Bebauungsplan setzt Flächen für Gemeinbedarf (Schule / Kindergarten) fest. Im Zuge der Aufstellung sind unter anderem die bisher rechtskräftigen Baufenster anzupassen. Der Bebauungsplan soll die Umnutzung der bisher kirchlich genutzten Räumlichkeiten ermöglichen und den restlichen Bestand abbilden. Das Maß der Nutzung soll sich an dem Bestand mit zukünftigen Möglichkeiten zur Nachverdichtung orientieren. Verfahrensablauf 1 Beschleunigtes Verfahren nach 13a BauGB Das beschleunigte Verfahren gem. 13a BauGB ist für Bebauungspläne anzuwenden, die der Innenentwicklung, Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dienen. Diese Bebauungspläne sollen keiner förmlichen Umweltprüfung unterliegen. Der Geltungsbereich solcher B-Pläne darf nur eine zulässige Grundfläche i.s. des 19 (2) BauNVO von weniger als qm festsetzen. Die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren sind im vorliegenden Fall erfüllt: Bei der Umnutzung und Umstrukturierung der ehemaligen Bahnflächen handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung und Nachverdichtung. Die festgesetzte Grundfläche beträgt bei einer GRZ von 0,70 maximal ca qm und liegt damit unterhalb der o.g. Grenze von qm. Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Schutzgütern im Sinne des 1 (6) Nr. 7b BauGB. Vorhaben, die eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern, sind nicht geplant. 2 Verfahrensablauf Der Planungs- und Umweltausschuss der Stadt Pforzheim hat die Aufstellung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB sowie den Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung am in öffentlicher Sitzung beschlossen. D Übergeordnete Planungen 1 Aspekte der Raumordnung und sonstiger Fachplanungen 3

4 Im gültigen Regionalplan der Region Nordschwarzwald ist das Plangebiet als Siedlungsfläche Bestand ausgewiesen. 2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Pforzheim (rechtswirksam seit Mai 2005, Neubekanntmachung Juli 2016) als Fläche für Gemeinbedarf dargestellt. Zukünftig soll der Planungsbereich in seiner Gesamtheit als Wohnbaufläche dargestellt werden. Da es sich um ein beschleunigtes Verfahren gem. 13a BauGB handelt, wird der Flächennutzungsplan nach Rechtskraft des vorliegenden Bebauungsplans auf dem Wege der Berichtigung angepasst. 3 Bestehendes Baurecht Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 498 Teilgebiet: Buckenberg, Ausschnitt: Neuhaidach-Zentrum. Mit den Festsetzungen einer Gemeinbedarfsfläche, die ein Baugrundstück für besondere bauliche Anlagen (Kirchenzentrum, Stadtteilzentrum, Kindergärten) beinhaltet, und einer zusätzlich darin liegenden Festsetzung von Allgemeinen Wohngebieten (WA) ist das Planungsrecht im Bereich des Plangebiets nicht eindeutig geregelt. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Marienburger Straße wird der Bebauungsplan Nr. 498 in 4

5 einem Teilstück überplant, um so klare planungsrechtliche Strukturen zu schaffen. Im westlichen Teil des Geltungsbereichs wird der aktuelle Gebäudebestand bauplanungsrechtlich gesichert. E Gebietsbeschreibung 1 Umgebung und Vorprägung des Plangebiets Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein Grundstück im Pforzheimer Ortsteil Haidach zwischen der Danziger Straße im Norden, dem Bürgerhaus Buckenberg-Haidach im Osten sowie der Marienburger Straße im Süden und Westen. Das Areal hat in Nord-Süd-Richtung eine Ausdehnung von ca. 75 m, im Ost-West-Richtung von ca. 65 m. In der direkten Plangebietsumgebung schließen sich hauptsächlich Wohngebäude an. Außerdem sind noch diverse Dienstleistungs- und Einzelhandelsunternehmen vorzufindensowie direkt östlich angrenzend das Bügerhaus Buckenberg-Haidach. Das Plangebiet liegt außerhalb eines Hochwassergefahrenbereichs. 2 Vorhandene Nutzungen und Bebauung Zur Zeit sind auf dem Grundstück zwei Gebäude vorhanden. Zum Einen befindet sich im Westen das Wohnhaus Marienburger Straße 12 und 14, zum Anderen im Osten das Gemeindehaus Marienburger Straße 16. F Planungskonzept 1 Nutzung und Bebauung Im Gemeindehaus sind derzeit der Sakralraum, die Gemeinderäume, das Pfarrbüro und eine Wohnung untergebracht. Aufgrund geänderter Bedürfnisse der Gemeinde soll das Gebäude umgenutzt werden. Zukünftig sollen das Pfarrbüro und der größte Teil der Gemeinderäume entfallen. Sie sollen in Wohnraum umgebaut und umgenutzt werden. Der Sakralraum mit Nebenräumen bleibt erhalten. Das Gebäude soll außerdem aufgestockt werden. Mit der neuen Planung entstehen ca. 16 Wohneinheiten mit jeweils unterschiedlichen Wohnflächen. Das Wohnhaus Marienburger Straße 12 und 14 im Westen des Plangebiets soll in seinem Bestand gesichert werden. Zusätzlich soll durch den Bebauungsplan eine zukünftige Entwicklung dieses Grundstückteils möglich sein. 2 Erschließung, Ver- und Entsorgung Die verkehrliche Erschließung sowie die Ver- und Entsorgung der Gebäude erfolgt weiterhin über die bestehenden Netze. 3 Klimaschutz, Grün- und Freiraumkonzept Noch zu ergänzen 4 Ausgleichskonzept Gemäß 13a (2) Nr. 1 BauGB wird im beschleunigten Verfahren von der Umweltprüfung und vom Umweltbericht abgesehen. Nach 13a (2) Nr. 4 BauGB gelten im vorliegenden Fall Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des 1a (3) Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung erfolgt daher nicht. 5

6 5 Artenschutz Noch zu ergänzen Bauzeitenbeschränkung Eingriffe dürfen nur zu bestimmten Zeiten erfolgen: Vögel: Rodung der Gehölze und Abriss der Gebäude außerhalb der Brutphase in der Zeit von November bis Ende Februar. Reptilien: Eingriffe in den Bodenraum dürfen nur nach dem Abfangen außerhalb der Winterruhe (November bis Februar) bzw. Fortpflanzungsphase (Mai bis August) der Reptilien erfolgen. Fledermäuse: Um das Töten von Individuen im Zusammenhang mit der Zerstörung potentieller Quartiere zu vermeiden, sind die notwendige Rodung von Gehölzen sowie der Abriss von Gebäuden zwischen Oktober und Februar durchzuführen. 6 Immissionsschutz Ggfls. noch zu ergänzen G Auswirkungen und Folgen der Planung 1 Kosten Die Planungsmaßnahme soll vollständig privat durchgeführt werden. Der Stadt entstehen hierdurch keine Kosten. 2 Flächenbilanz Geltungsbereich ca qm Komplett als Allgemeines Wohngebiet festgelegt. 3 Ergänzende Verfahren Gemäß 13a (2) Nr. 2 BauGB ist der Flächennutzungsplan nach Rechtskraft des vorliegenden Bebauungsplans im Wege der Berichtigung anzupassen. H Begründung der Festsetzungen des Bebauungsplans 1 Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Art der baulichen Nutzung Die Baufelder werden als Allgemeines Wohngebiet (WA) gem. 4 BauNVO ausgewiesen. Dies entspricht dem gewünschten Nutzungsschwerpunkt Wohnen, ermöglicht aber auch unter anderem Anlagen für kirchliche, kulturelle oder soziale Zwecke. Die Versorgung des Gebiets erfolgt bereits durch Anbieter in der unmittelbaren Umgebung des Plangebietes, sodass die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe ausgeschlossen werden. Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe entsprechen an dieser Stelle nicht den städtebaulichen Entwicklungszielen und sind demnach nicht zulässig. Tankstellen können zu einer erheblichen Verstärkung des Verkehrs in der Umgebung des Plangebietes führen und werden ausgeschlossen, um Konflikte mit den geplanten und den umgebenden Nutzungen zu verhindern. Gartenbaubetriebe werden ebenfalls ausgeschlossen, da die meist großflächige Nutzung dem Ziel, an dieser Stelle zusätzlichen innerstädtischen Wohnraum zu schaffen, entgegensteht. 1.2 Maß der baulichen Nutzung 6

7 Das Maß der baulichen Nutzung wird gemäß Eintrag im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans festgesetzt durch die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und die maximale Gebäudehöhe. Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen entsprechen dem architektonischen Konzept, welches eine Aufstockung des Bestandes um ein Geschoss ermöglicht. Technische Aufbauten dürfen die maximale Gebäudehöhe in dem festgesetzten Maß überschreiten, müssen jedoch mindestens 1,5 m von der Fassade zurückspringen, damit sie aus dem öffentlichen Raum nicht sichtbar sind Als Grundflächenzahl wird im zeichnerischen Teil ein Wert von 0,4 festgesetzt, gemäß den Werten der BauNVO. 1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Innerhalb der durch Baugrenzen festgesetzten Baufenster sind nur Gebäude in offener Bauweise zulässig. 1.4 Festsetzungen zum Artenschutz Die Festsetzungen zum Artenschutz berücksichtigen die Ergebnisse der Untersuchungen zu den artenschutzrechtlichen Belangen, siehe auch Ausführungen Punkt F / Ziffer Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern, Erhalt von Bäumen Noch zu ergänzen 2 Örtliche Bauvorschriften nach LBO 2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen Die zur Dachdeckung und Fassadengestaltung getroffenen Festsetzungen dienen der städtebaulichen Einpassung in das Planumfeld. Reflektierende Fassadenmaterialien und grelle Fassadenfarben werden aufgrund ihres dominanten Erscheinungsbildes ausgeschlossen. Zur Schonung des Grundwassers ist die Verwendung von Metall zur Dachdeckung nur zulässig, wenn der Eintrag von Schadstoffen in das Grund- und Abwasser vermieden wird. 2.2 Abfallbehälter Zur Sicherung eines attraktiven Straßenbildes sind Standorte für Abfallbehälter einzuhausen oder durch geeignete Heckenpflanzungen gegenüber dem Straßenraum abzuschirmen. 2.3 Gestaltung der nicht überbaubaren Flächen Zur Sicherung eines attraktiven Ortsbildes und einer ausreichenden Durchgrünung des Plangebietes, sind die nicht überbaubaren Grundstücksflächen, soweit sie nicht für Wege, Zufahrten o- der Nebenanlagen genutzt werden, als Vegetationsfläche anzulegen und zu pflegen. 2.4 Gestaltung von Werbeanlagen Werbeanlagen können die gestalterische Wirkung eines Baugebiets beeinflussen. Zur Begrenzung eines solchen Einflusses sind Werbeanlagen aus städtebaulich-gestalterischen Gründen nur als Hinweisschilder auf Beruf oder Gewerbe an der Gebäudefassade in der Erdgeschosszone zulässig. Außerdem wird die Größe der Hinweisschilder beschränkt. 7