Kaufwerte und Pachtpreise für landwirtschaftliche Nutzflächen

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1 1 Prof. Dr. Klaus Böhme, Berlin Kaufwerte und Pachtpreise für landwirtschaftliche Nutzflächen Aktuelle statistische Daten und Fragen ihrer Ermittlung 1 Seit 2007 ist der deutsche Bodenmarkt in Bewegung. Die Kauf- und Pachtpreise steigen in der Mehrzahl der Länder rasch an. Mit dieser Entwicklung sind auch Fragen nach deren Gründen, den agrarpolitischen Konsequenzen und nach der Art und Weise der Ermittlung der Preise verbunden. Übersicht 1. Bodenmarkt und Politik 2. Besonderheiten des Bodenmarktes 3. Informationssystem Bodenmarkt 3.1. Kaufmarkt 3.2. Pachtmarkt 3.3. Von der Bund-Länder-Arbeitsgruppe diskutierte Vorschläge zu Markttransparenz und Statistik 3.4. Informationen der BVVG 3.5. Bodenmarkt.info 4. Aktuelle Entwicklungen der Kaufwerte und Pachtpreise 4.1. Entwicklung der Kaufwerte 4.2. Entwicklung der Pachtpreise 5. Schranken der Statistik 6. Kurzer Ausblick Der deutsche Kauf- und Pachtmarkt für landwirtschaftliche Flächen im Folgenden kurz Bodenmarkt - ist nach einem Dornröschenschlaf seit etwa 2007 zu neuem Leben erwacht. Über ihn wird wenn auch aus verschiedenen Gründen wieder gesprochen. 2 Begonnen hat das mit den Diskussionen zu den Privatisierungen ehemals volkseigenen Bodens durch die BVVG Bodenverwertungs- und - verwaltungsgesellschaft in den ostdeutschen Bundesländern 3, weiter ging es mit dem Echo zur gesetzgeberischen Reaktion 4 auf den Aufkauf von grenznahen Flächen in Baden-Württemberg, es folgten die im Auftrag des Bundesverbandes der gemeinnützigen Landgesellschaften erarbeiteten 1 Der Beitrag basiert auf einem Vortrag zur HLBS-Hauptverbandstagung am in Marburg. 2 Siehe z. B.: Hohe Bodenpreise beschäftigen Medien, Politik und Agrarwirtschaft, Rentenbank, PI v Der Umfang der auf den Markt kommenden Flächen, die Preisnachlässe einerseits und die Ausschreibungen und das Vergleichspreissystem andererseits führten zu Befürchtungen über unkontrollierbare Marktauswirkungen. Siehe auch Bodenmarkt 7, S. 16 ff. m.w.n. 4 ASVG Baden-Württemberg v , GBl. S. 645.

2 2 Gutachten 5 zur Bodenmarktpolitik und die Studien 6 des Thünen-Instituts zur Rolle nichtlandwirtschaftlicher Investoren am Bodenmarkt. Erstmals wird schließlich im aktuellen Agrarpolitischen Bericht der Bundesregierung dem Bodenmarkt ein eigenes Kapitel gewidmet. 7 Die Diskussionen waren begleitet und wurden befeuert durch die rasante Preisentwicklung zuerst in den ostdeutschen Ländern und schließlich auch in einer großen Zahl alter Bundesländer. In den Debatten mischten sich Fragen der Bodenmarktpolitik mit solchen des Bodenrechts und sie reichten hin bis zu grundsätzlichen Fragen der Agrarstrukturpolitik. Tabelle 1: Überblick zum deutschen Bodenmarkt seit 2007 Durchschnittlicher Kaufwert /ha Durchschnittlicher Pachtpreis /ha u. Jahr Bestandspachten Neupachten Quelle: Stat. Bundesamt und eigene Berechnungen Die Entwicklungen der Kauf- und Pachtpreise (siehe Tabelle 1) zeigen, dass hier eine ungewöhnliche Entwicklung im Gang ist. Selbst in der Koalitionsvereinbarung für die 18. Legislaturperiode fand das in Form eines Prüfauftrages für die rechtlichen Instrumentarien zur Kontrolle des Landerwerbs durch nicht-landwirtschaftliche und überregionale Investoren seinen Niederschlag. 8 Zur Untersuchung der aktuellen Situation am landwirtschaftlichen Bodenmarkt und zum Ausloten von politischen Einflussmöglichkeiten wurde daraufhin von der Amtschefkonferenz im Januar 2014 eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe (BLAG) Bodenmarktpolitik gebildet. Ihr Auftrag ging allerdings deutlich weiter als der Auftrag in der Koalitionsvereinbarung vorsah: Ausgangspunkt für die Arbeit der BLAG war, dass im Zusammenhang mit dem teilweise drastischen Anstieg der Kauf- und Pachtpreise landwirtschaftlicher Flächen, den Aktivitäten nichtlandwirtschaftlicher Investoren, der Ausbildung von Holdingstrukturen in der Landwirtschaft sowie der Nachfrage landwirtschaftlicher Flächen zur nichtlandwirtschaftlichen Nutzung das Geschehen auf den landwirtschaftlichen Bodenmärkten in Deutschland zunehmend in den Blickpunkt der Öffentlichkeit und der politischen Entscheidungsträger gerückt ist. Gleichzeitig habe eine Diskussion um bodenmarkt-politische Zielsetzungen in Bund und Ländern sowie die zu ihrer Umsetzung erforderlichen Instrumente begonnen. Diese Debatte findet statt, ohne dass derzeit eine aktuelle Formulierung bodenmarktund agrarstrukturpolitischer Ziele - weder auf Ebene des Bundes noch der Länder existiere. Zudem seien die Zuständigkeiten für den Bodenmarkt beeinflussende Maßnahmen zwischen Bund und Ländern verteilt, wobei das existierende bodenmarktrechtliche Instrumentarium seit der Föderalismusreform 2006 ausschließlich in den Zuständigkeitsbereich der Länder fällt. Angesichts dieser Ausgangslage und der inhaltlichen und rechtlichen Komplexität ist eine umfassende und enge Abstimmung in diesen Fragen zwischen Bund und Ländern unabdingbar, so die Arbeitsgruppe bei der Beschreibung ihres Auftrages. 9 5 Siehe dazu: Gutachten v Gutachten v und Inhaltsverzeichnis Gutachten II.pdf; dazu auch: Briefe zum Agrarrecht (BzAR) 2015, 89 ff. 6 Siehe: A. Tietz, B. Forstner, Einfluss nichtlandwirtschaftlicher Investoren auf den Bodenmarkt, Bodenmarkt 6, S. 18 ff. 7 BMEL: Agrarpolitischer Bericht der Bundesregierung 2015, Berlin Mai 2015, Abschnitt 2.4. Den Herausforderungen am Bodenmarkt begegnen, S. 13 f (39-42). 8 BzAR 2014, Abschlussbericht der BLAG Bodenmarktpolitik v , S. 9

3 3 Die BLAG legte nach einem Zwischenbericht im September nun im März 2015 der Agrarministerkonferenz ihren Abschlussbericht 11 vor. Durch die BLAG wurden die Entwicklung am Bodenmarkt und die rechtliche Situation analysiert. Die Arbeitsgruppe hat ein breites Spektrum bodenmarktpolitischer Optionen hinterfragt und Empfehlungen gegeben. Im Bericht und im Beschluss der Agrarminister dazu 12 wird ausdrücklich unterstrichen, dass die Entscheidungshoheit in Bodenrechtsfragen bei den Bundesländern liegt, und diese bei den bodenrechtlichen Fragen sehr unterschiedliche Positionen vertreten. Deshalb war eine Einigung auf bundesweit einheitliche und konsistente Maßnahmen nicht möglich. Die BLAG unterstreicht, dass es den Ländern freisteht, je nach fachlicher und politischer Notwendigkeit die jeweils aus Sicht des Landes geeigneten Maßnahmen auszuwählen. 13 In einer Reihe von Bundesländern gibt es dazu Bestrebungen und gesetzgeberische Überlegungen. Am weitesten sind diese in Sachsen-Anhalt gediehen, wo dem Kabinett der Entwurf eines Gesetzes zur Sicherung und Verbesserung der Agrarstruktur in Sachsen-Anhalt (Agrarstrukturgesetz Sachsen-Anhalt ASG LSA) vorliegt (Stand Mai 2015). 2. Besonderheiten des Bodenmarktes Betrachtungen und Analysen zum Bodenmarkt erfordern einige Vorbemerkungen: Der Bodenmarkt (kurz für Kauf- und Pachtmarkt landwirtschaftlicher Nutzflächen) ist kein Markt wie die vielen anderen Märkte. Das hängt mit den Eigenarten des Bodens selbst zusammen. Kurz gesagt, Boden ist ortsgebunden und nicht vermehrbar. Kauf und Pacht werden nicht nur von der Ökonomie sondern auch von Emotionen und Traditionen gesteuert und der Boden ist nur in einem beschränkten Maße frei verwend- und verwertbar. 14 Auch die spezielle Produkt qualität Fruchtbarkeit und die Lage der Flächen schaffen Besonderheiten. Hinzu kommt, dass der Bodenmarkt nicht einheitlich sondern regional differenziert ist. Es gibt nicht den Bodenmarkt an sich sondern viele regionale Bodenmärkte. Wegen der genannten Besonderheiten ist der Bodenmarkt ein träger Markt und der Handel an ihm ist kompliziert. 15 Die Verbindungen zu anderen Märkten Agrarprodukte, Finanzen und Energie sind vorhanden, aber indirekt und schwer zu fassen. Auch innerhalb des Immobilienmarktes, zu dem der landwirtschaftliche Bodenmarkt gerechnet wird, gibt es bedeutsame Unterschiede. Nicht unberücksichtigt bleiben darf, dass Bodenmarktpolitik auch - aber nicht vorrangig Einfluss auf die Preise bei Kauf oder Pacht von Boden hat. Speziell die von der Politik zu gestaltenden rechtlichen Regeln für den Grundstückverkehr haben im Hinblick auf die Preise allerdings nur einen begrenzten Einfluss. Vielmehr sind sie gerichtet auf die Verhinderung einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden durch 16 - die Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur, - die Erhaltung lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe, 10 Zwischenbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe Bodenmarktpolitik v , www,bmel.de/laendlicheraeume. 11 Abschlussbericht a.a.o. 12 Siehe: BMEL, PM Nr. 83 v Abschlussbericht a.a.o., S Siehe: L. Schramm, Th. Hahn, Wie mit dem Grundstückverkehrsgesetz umgehen? Bodenmarkt 6, S Ausführlich: Boden begehrt, begrenzt, (un)bezahlbar, in: Rentenbank-Geschäftsbericht 2014, Frankfurt/M. 2015, S. 15 ff. 16 FN 14, S. 33.

4 4 - den Erhalt land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke für die Nutzung durch Land- und Forstwirte, die Verhinderung einer Zersplitterung der Flächen. Im Agrarbericht 2015 betont die Bundesregierung: Der Erwerb von Pacht- und Eigentumsflächen unterliegt grundsätzlich marktwirtschaftlichen Mechanismen; eine unmittelbare staatliche Mengenund Preispolitik auf den landwirtschaftlichen Bodenmärkten findet nicht statt. 17 Der Bericht übernimmt die von der BLAG in ihrem Abschlussbericht formulierten bodenmarktpolitischen Ziele, darunter auch das Ziel Begrenzung des Anstiegs von Kauf- und Pachtpreisen landwirtschaftlicher Flächen. 18 Es wird also keine unmittelbare Preispolitik am Bodenmarkt, wohl aber eine indirekte Einflussnahme zur Begrenzung des Anstiegs der Preise angestrebt. Eine wichtige Voraussetzung jeglicher, so auch politischer Einflussnahme ist die Markttransparenz. Sie ermöglicht erst die Wirkung marktwirtschaftlicher Mechanismen und das bewusste und gezielte Wirken der Akteure am Bodenmarkt. 3. Informationssystem Bodenmarkt Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Transparenz am Bodenmarkt der Verbesserung bedarf. Sowohl für staatliches Handeln als auch für fundierte Entscheidungen der landwirtschaftlichen Unternehmer sind bessere und aktuellere Informationen erforderlich. Verkäufer und Käufer benötigen für begründete marktwirtschaftliche Entscheidungen ausreichende Informationen. Diese sind derzeit nur unzureichend, mit zeitlicher Verzögerung und unter hohem Aufwand zu erreichen. Die derzeit verfügbaren Informationen zum Bodenmarkt haben für den Kauf- und für den Pachtmarkt unterschiedliche Quellen und Hintergründe Kaufmarkt Für den Kaufmarkt gibt es zur Herstellung von Markttransparenz zwei Wege, die auf der gleichen Grundlage beruhen. Die Meldungen der beurkundenden Stellen über Grundstücksverkäufe (GrEStG und BauGB) werden - einmal für Zwecke der Statistik (Statistische Berichte der Länder und jährliche Bundesstatistik, FS 3, R 2.4 im August zum Vorjahr) und zum anderen für die Ermittlung der Bodenrichtwerte, für Gutachten, Grundstücksmarktberichte und den alle zwei Jahre erscheinenden Immobilienmarktbericht genutzt. Die von den Statistischen Ämtern der Länder und des Bundes zusammengestellte Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke basiert auf dem Gesetz über die Preisstatistik 19, das die Erfassung der Grundstückspreise und ihre Bezeichnung nach Arten und Merkmalen vorsieht ( 2 Nr. 5, 7 Abs. 1). Auskunftspflichtig für die Statistik sind die Finanzämter oder die Geschäft sstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Das Statistische Bundesamt stellt in den Vorbemerkungen zu seinem 2014er Bericht fest, dass der Vergleich der Anzahl der Meldungen durch 17 Agrarpolitischer Bericht 2015, a.a.o. (41) Ebenda. 19 BGBl. III Nr , zuletzt geä. durch Art. 20 d. Gesetzes v (BGBl. I S. 2246). 18

5 5 die Finanzämter zum Teil von einer erheblichen Untererfassung auszugehen sei. Daher werde der Berichtsweg in den Bundesländern nach und nach von den Finanzämtern auf die Gutachterausschüsse umgestellt. Diese Umstellung sei bisher in sechs Bundesländern erfolgt. Hingewiesen wird darauf, dass mit dieser Umstellung Vergleiche gestört sein können. Bei den Länderregelungen für die Auswertung der angezeigten Kaufverträge und die darauf basierenden Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse hält die BLAG eine Harmonisierung für erforderlich, um bundesweit Vergleichbarkeit und Auswertungsmöglichkeiten der Ergebnisse zu verbessern Pachtmarkt Die Erfassung der Pachtpreise durch die Statistik erfolgt im Rahmen der alle drei Jahre stattfindenden Agrarstrukturerhebung (ASE). Hier wird eine Stichprobe ( ) von Landwirtschaftsbetrieben befragt und die Werte werden hochgerechnet. 21 Eine Totalerhebung gibt es nur zu den Landwirtschaftszählungen, die letzte LZ hat 2010 stattgefunden. Bei Landwirtschaftszählungen sind ASE Bestandteil. Eine Untergliederung wird nach Ackerland, Dauergrünland und sonstige LF vorgenommen. Die Pachtpreise für gepachtete Flächen innerhalb von Hofpachten werden gesondert angegeben. Als Darunterposition werden die sogenannten Neupachten, das heißt Pachtflächen, bei denen sich in den letzten zwei Jahren vor der Erhebung der Pachtpreis geändert hat bzw. die in diesem Zeitraum neu gepachtet wurden, erfasst. Die Veröffentlichung der Werte erfolgt im Rahmen der Berichterstattung des Statistischen Bundesamtes über Eigentums- und Pachtverhältnisse.22 Der Weg über die Auswertung von Pachtverträgen nach LPachtVG fällt in der Mehrzahl der Länder wegen mangelnder Anmeldungen aus. Die BLAG sieht zwei Wege, um die unbefriedigende Situation zu verbessern: - Die Einführung eines Ordnungswidrigkeitstatbestandes im LPachtVG und - die Übernahme der Praxis der nur in wenigen Ländern geführten jährlichen Pachtpreisspiegel in allen Bundesländern und deren Erweiterung um Regionalergebnisse Von der Bund-Länder-Arbeitsgruppe diskutierte Vorschläge zu Markttransparenz und Statistik Für eine mögliche Weiterentwicklung der Informationen zum Bodenmarkt gibt die Beurteilung von Vorschlägen durch die BLAG wesentliche Anhaltspunkte. Im Abschlussbericht sind drei Kategorien von Vorschlägen formuliert: - Vorschläge, deren Umsetzung einvernehmlich bzw. mehrheitlich empfohlen wird, Vorschläge, die einvernehmlich bzw. mehrheitlich abgelehnt werden und schließlich ein Vorschlag, der weiterer Prüfung bedarf. 23 Empfohlen wird die Erweiterung des Merkmalsprogramms der Kaufwertstatistik, etwa durch die Unterscheidung von Acker- und Grünland, die Abfrage und Veröffentlichung von Verkäufer- und insbesondere Käufertypen sowie durch einen Vergleich der Kaufwerte mit den Bodenrichtwerten. 20 Abschlussbericht a.a.o., S. 46. Siehe auch 3.3. Agrarstatistikgesetz a.a.o.; VO (EG) 1166/ Statistisches Bundesamt, FS 3, R 2.1.6, zuletzt Abschlussbericht a.a.o., S. 45 bis

6 6 Die Erweiterung steht auch im Zusammenhang mit Bestrebungen von Eurostat, eine einheitliche Methodik für die Statistiken der Mitgliedstaaten der Europäischen Union zu entwickeln. Auf der Liste der empfohlenen Vorschläge steht auch die Anpassung der Länderregelungen zu Gutachterausschüssen bzw. den durch sie vorgenommenen Ausw ertungen und erstellten Preissammlungen (siehe 3.1.). Zustimmung fanden ebenfalls die schon von einigen Ländern praktizierten jährlichen Pachtspiegel sowie die Einführung einer jährlichen Pachtpreisstatistik als Bundesstatistik (siehe 3.2.). Mehr Transparenz sollte auch beim Vollzug von GrdstVG und PachtVG erreicht werden, dazu gehört eine Übersicht über das Vorkaufsrecht für aufstockungsbedürftige und erwerbswillige Landwirte. Letzteres ist durch zwischen den Ländern abzustimmende Maßnahmen zu erreichen. Interessant ist, welchen Vorschlägen nicht zugestimmt wurde: Da ist zuerst die Ablehnung einer statistischen Erhebung der Eigentumsverhältnisse in der Land- und Forstwirtschaft. Nicht nur das eine solche Statistik praktisch unmöglich und in ihren Aussagen fraglich erscheine, sie sei auch aus Datenschutzgründen nur sehr eingeschränkt verwendbar, erfordere aber einen hohen Aufwand. Auch der Vorschlag, Informationen über die Gesellschafts- und Kapitalverhältnisse zu erheben und zu speichern stößt auf Ablehnung. Schließlich bedürfe der Vorschlag zur Herstellung von Transparenz bei den Direktzahlungen im Hinblick auf Agrar-Holdings einer weiteren Prüfung, so die BLAG Informationen der BVVG In Ostdeutschland sind zusätzlich aktuelle Informationen zu den Verkäufen ehemals volkseigener Flächen und deren Verpachtung durch die BVVG verfügbar. Monatlich werden in anonymisierter Form die Höchstgebote nach Vertragsabschluss der zurückliegenden sechs Monate veröffentlicht. Damit wird die interessierte Öffentlichkeit informiert, aber keine Kaufpreisauskunft für Sachverständige erteilt. Für letzteres bietet die BVVG einen speziellen Service an. Die BVVG führt zudem jährlich umfangreiche Informationen in der Zentrale und in den Ländern durch. Dazu gehören Presseveranstaltungen mit entspechenden statistischen Angaben sowie die jährlichen Geschäftsberichte der BVVG. Systematisch ausgewertet werden diese Informationen vor allem in der Fachzeitschrift Briefe zum Agrarrecht und in den Bodenmarkt-Heften Bodenmarkt.info Seit 2004 wurde im Deutschen Landwirtschaftsverlag in Berlin (Redaktion agrarmanager, früher Neue Landwirtschaft) für die Zwecke der landwirtschaftlichen Praxis ein Informationssystem zum Bodenmarkt aufgebaut. Damit sollte vor allem auf Entwicklungen und Zusammenhänge aufmerksam gemacht werden und Defizite ausgeglichen werden. Grundlage der Informationen sind die oben genannten statistischen Auswertungen. Im Zentrum des Informationssystems steht die Internetplattform Es geht um drei Elemente: Mit Bodenmarkt EXKLUSIV wird den Lesern eine Datenbank mit durchschnittlichen Kauf- und Pachtwerten aus Deutschland, den Bundesländern oft bis hinab auf die Kreisebene, von EUMitgliedern (jüngst wurden Berichte über die Bodenmärkte in Polen, Schweden, Spanien und den Niederlanden eingestellt), aus den USA und anderen Staaten zur Verfügung. Alle ein bis zwei Jahre erscheint darüber hinaus das Heft Bodenmarkt (Nr. 7 erschien Anfang 2015) mit Berichten, Analysen und umfangreichen Statistiken. Schließlich fand in diesem Jahr bereits das 12. Bodenforum auf der Grünen Woche statt. Auf den Foren werden neue Fragen der Entwicklung am Bodenmarkt von

7 7 Landwirten, Wissenschaftlern und Politikern diskutiert. Schließlich wird in den Zeitschriften agrarmanager und Briefe zum Agrarrecht umfangreich zum Bodenmarkt berichtet. 4. Aktuelle Entwicklungen der Kaufwerte und Pachtpreise Die Preisentwicklung am Markt für landwirtschaftliche Flächen folgt im Wesentlichen Angebot und Nachfrage. Auf der Angebotsseite führten in den letzten Jahren die Flächenabgänge für Infrastruktur, Siedlung und Gewerbe zu weniger verfügbarer Agrarfläche. Auch die Kompensationsleistungen für und die Nutzungseinschränkungen durch Natur- und Umweltschutz haben Verknappungen zur Folge. Auf der Nachfrageseite dagegen ist ein regelrechter Boom zu verzeichnen, für den es eine Reihe von Ursachen gibt: global steigende Nachfrage nach Agrarprodukten, Umstellung auf erneuerbare Energie, Suche nach Renditeobjekten und Sachwerten. Aber auch der anhaltende Strukturwandel in der Landwirtschaft (wachsende Betriebe, Spezialisierung, Bioproduktion) und die Auflagen der EU- Agrarpolitik (Greening) führen zu wachsender Flächennachfrage. Die Auswirkungen des Verhältnisses von Angebot- und Nachfrage auf die Preisentwicklung werden durch emotionale Effekte verstärkt. Die vom Statistischen Bundesamt ausgewiesenen durchschnittlichen Kauf- und Pachtpreise der letzten Jahre bestätigen diese Analyse. Hier sollen nur die Werte für 2007 und 2013 verglichen werden: 4.1. Entwicklung der Kaufwerte Die durchschnittlichen Kaufpreise für Deutschland sind von auf /ha FdlN (178 %) gestiegen; im früheren Bundesgebiet von auf /ha (154 %) und in den ostdeutschen Ländern von auf /ha (254 %). Nach wie vor gibt es einen beträchtlichen Niveauunterschied zwischen Ost und West. Wie die Karte 1 aber deutlich macht, zieht sich ein Gebiet mit niedrigeren Preisen inzwischen vom Saarland über Rheinland -Pfalz und Hessen bis zu den ostdeutschen Ländern. Die größere Dynamik der Preissteigerungen im Osten hat hier zu einer Angleichung auf höherem Niveau geführt. Kommentiert [KB1]:

8 8 Ohne das Thema hier näher ausführen zu können sei für Ostdeutschland auf die besondere Rolle der von der BVVG erzielten Preise hingewiesen. 24 Gerechtfertigt mit einem eigenen Preisermittlungssystem auf der Grundlage der Hochrechnung von Ausschreibungsergebnissen und deren Anwendung auf die Angebote beim Direkterwerb werden besonders hohe und rasch steigende Kaufwerte erzielt. Betrugen sie bei den BVVG-Verkäufen zum Verkehrswert 2007 noch /ha, so waren sie 2013 schon auf (284 %) und 2014 auf (318 %) gestiegen. Für einen bis dahin träge dahinplätschernden Markt sind das insgesamt enorme Anstiege. Da die statistischen Werte der einzelnen Jahre nur beschränkt vergleichbar sind, muss man hinzufügen: die Jahreswerte steigen zwar unterschiedlich stark, aber stetig, und das in der weit überwiegenden Zahl der Länder. Rückgänge der Durchschnittspreise sind in den beleuchteten sieben Jahren große Ausnahmen, dagegen sind jährliche Preisanstiege um mehr als 10 %, ja sogar von mehr als 20 % nicht selten. Einen guten Überblick gibt Tabelle 2. Nicht der einzelne Wert in dieser Tabelle, aber der Trend ist belastbar. Das zeigen die umfassenden Auswertungen in den Bodenmarkt-Heften. 25 Tabelle 2: Überblick zur Entwicklung der Kaufwerte für Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung Durchschnittlicher Kaufwert zu 2007 /ha /ha /ha /ha /ha % Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen-Anhalt Sachsen Thüringen Neue Länder Baden Württemberg Bayern Hessen Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Schleswig-Holstein Früheres Bundesgebiet Deutschland Quelle: Stat. Bundesamt und eigene Berechnungen In den ostdeutschen Ländern verwundert diese Entwicklung aufgrund des Nachholbedarfes, der Vorreiterrolle der BVVG und der kaufkräftigen Nachfrage aus dem Westen und Süden wenig. Bemerkenswert ist aber, dass auch in den Hochpreisregionen des Westens (Münster /ha 2013, Düsseldorf ) und vor allem des Südens (Niederbayern und Oberbayern ) die Preise weiter steigen und Agrarländer wie Niedersachsen und besonders Schleswig -Holstein einen stetig hohen Preiszuwachs verzeichnen. 24 Siehe z.b.: BzAR 2015, 34 ff. 25 Bodenmarkt 7, S. 22 sowie die vorhergehenden Auswertungen in Bodenmarkt 6, S. 44, 5, S. 67, 4, S. 39, 3, S. 41, 2, S. 35 und 1, S. 31.

9 9 Hingewiesen werden muss im Zusammenhang mit der Preisentwicklung auf die unterschiedliche Größe der Kauffälle. Der deutsche Durchschnitt beträgt 2,25 ha. In Mecklenburg-Vorpommern ist ein durchschnittliches Verkaufslos 8,71 ha groß, in Schleswig-Holstein 4,57 ha, in Nordrhein-Westfalen 1,46 ha und in Baden-Württemberg 0,78 ha. Auch die unterschiedliche Bodenmobilität ist für die Charakteristik des Marktes von großer Bedeutung. Im ostdeutschen Durchschnitt werden jährlich 1,1 % der Gesamtfläche ver- und gekauft. In Ländern wie Bayern liegt dieser Wert bei 0,21 und in Nordrhein-Westfalen bei 0,24 %. Das bedeutet natürlich auch, dass Preissteigerungen im Osten neben der Zeigerwirkung am Markt auch eine größere Auswirkung auf die gesamte Ökonomie der Betriebe haben Pachtpreise Auch die Pachtpreise sind von 2007 bis 2013 im deutschen Durchschnitt und auch in allen Ländern deutlich gestiegen. In Deutschland insgesamt stiegen sie für einen ha LF von 183 auf 243 (133 %). In den ostdeutschen Ländern stiegen die Bestandspachten in Brandenburg von 80 auf 121 (151 %), Mecklenburg-Vorpommern von 125 auf 202 (162 %), Sachsen von 116 auf 146 (126 %), SachsenAnhalt von 172 auf 231 (134 %) und Thüringen von 120 auf 144 (120 %). An der Spitze liegen dabei überall die Pachtpreise der BVVG, die durchschnittlich von 127 /ha im Jahr 2007 auf 311 /ha (245 %, 2014: 347 = 273 %) gestiegen sind. In den alten Ländern sind die Pachtpreise in Baden-Württemberg von 189 auf 216 (114 %), in Bayern von 235 auf 290 (123 %), in Hessen von 140 auf 153 (109 %), in Niedersachsen 279 auf 376 (135 %), in Nordrhein-Westfalen von 312 auf 385 (123 %), in Rheinland-Pfalz von 192 auf 214 (111 %), im Saarland von 85 auf 89 (105 %) und in Schleswig-Holstein von 261 auf 363 (139 %) gestiegen. Noch deutlich stärker steigende Neupachten unterstreichen diese Entwicklung. Sie stiegen 2013 im deutschen Durchschnitt auf 146 % des Wertes von 2007 und erreichten in Niedersachsen 520 /ha LF, in Nordrhein-Westfalen 510 und in Schleswig-Holstein 487. Bei diesen Durchschnittswerten kommen die häufig diskutierten /ha garantiert des Öfteren vor (auch im Rahmen der BVVGAusschreibungsverkäufe gibt es sie nicht selten). Wie die Karten 2 bis 5 zeigen, folgen die Pachtpreise erwartungsgemäß den Kaufwerten. Karten 2 bis 5: Pachtpreise und ihre Entwicklung (Ackerland, Bestands- und Neupachten)

10 10 SIEGMUND geht in seiner Analyse in Bodenmarkt 7 davon aus, dass der hohe Wettbewerbsdruck am Bodenmarkt offensichtlich auch in den nächsten Jahren weiter bestehen bleibt. 26 Diese Auffassung wird auch von vielen Landwirten geteilt Schranken der Statistik Die Vergleichbarkeit der jährlichen Werte mit dem Vorjahr ist bei den Kaufwerten stark eingeschränkt, da sich die statistischen Massen aus jeweils anders gearteten Einzelfällen zusammensetzen können. Die Statistiker weisen darauf hin, dass es sich eher um eine Eigentumswechselstatistik als um eine Preisstatistik handelt. Die Statistiker des Bundesamtes veröffentlichen deshalb auch keine prozentualen Veränderungen (Indizes). Nach unserer Auffassung macht das eine sorgfältige Auswertung, das Hinterfragen insbeson dere ungewöhnlicher Entwicklungen und eine längerfristige Betrachtung notwendig. Die von uns angegebenen wie auch in diesem Beitrag verwendeten - statistischen Veränderungen sind deshalb mit der gebotenen Vorsicht zu behandeln und im genannten Sinne zu beurteilen. In der aktuellen Berichterstattung zur Entwicklung am Bodenmarkt wird das oft auch in Fachmedien vernachlässigt. Die Statistik der Pachtpreise ist mit anderen Problemen behaftet. Sie liegen vor allem in der geringen Stichprobengröße bei den Agrarstrukturerhebungen alle drei Jahre. Dadurch sind Regionalergebnisse unterhalb der Länderwerte nur alle zehn Jahre mit den Landwirtschaftszählungen zu erzielen. 28 Die Neuverpachtungen sind gar nicht regional darstellbar. Mit dem Betriebsprinzip bei der Erfassung können zudem in Gebieten mit großen Betrieben und bei Betriebsteilen in größerer Entfernung vom Betriebssitz regionale Verschiebungen eintreten. Hinzu kommt, dass das Ergebnis von einer wahrheitsgemäßen Antwort zu den Fragen der Erheber abhängt. Wie HAFFMANS berichtet, geben 26 K. Siegmund, Kaufwerte und Pachtpreise 2013, Bodenmarkt 7, S Siehe die Ergebnisse des Konjunktur- und Investitionsbarometers Agrar, in: Rentenbank-Geschäftsbericht 2014, a.a.o., S Eine umfassende Auswertung der LZ 2010 zu den Pachtwerten finden Sie in Bodenmarkt 5.

11 11 die Landwirte zu ihren Pachtpreisen ungern Auskunft. 29 Die durchgeführte Plausibilitätsprüfung kann bei weitem nicht alle Mängel in den gegebenen Auskünften entdecken. Völlig unbefriedigend ist dagegen - wie oben berichtet - die Anzeige von Pachtverträgen, weshalb es aus dieser Quelle nur wenige brauchbare Vergleichswerte gibt. 6. Kurzer Ausblick Wie auch die Bund-Länder-Arbeitsgruppe festgestellt hat, wissen wir aus verschiedenen Gründen zu wenig von den Vorgängen am Bodenmarkt. Aufgefallen ist das den Politikern, den Verwaltungen und den Fachmedien erst in den letzten Jahren seit die außergewöhnliche Bewegung am Bodenmarkt nicht mehr übersehen werden kann. Auf der Suche nach den Gründen für den verbreiteten raschen Preisanstieg und nach den Perspektiven der Entwicklung von Kauf- und Pachtpreisen wird hinter Zusammenhänge geleuchtet, die lange Zeit niemanden mehr interessierten. Allerdings werden auch Stimmen zu stärkerer politischer Marktbeeinflussung laut. Hier ist vor allem vor Schnellschüssen zu warnen. Genau im Auge behalten muss man auch die Wechselwirkung von agrarstrukturpolitischen und bodenrechtlichen Maßnahmen mit den Entwicklungen am Bodenmarkt. Sicher ist es richtig, dass die Preise am Bodenmarkt auch fallen können. Allerdings weisen die derzeitigen und für die nächste Zeit zu erwartenden Rahmenbedingungen weiter auf steigende und für längere Zeit hohe Preise hin. Diese Grundtendenz muss aber nicht auf allen regionalen Märkten gleichermaßen wirksam sein. Viel wäre gewonnen, wenn die höhere Sensibilität für die Vorgänge am Bodenmarkt erhalten bleibt. 29 Siehe: 9. NL-Bodenforum, C. Haffmans, Folie 9.