Risiken managen, Werte schaffen Nachhaltigkeit als Anlegerauftrag Dr. Heiko Beck

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2 Risiken managen, Werte schaffen Nachhaltigkeit als Anlegerauftrag Herr Dr. Heiko Beck Chief Operating Officer (COO) Mitglied der Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH Hamburg, 02. Juli

3 30 Minuten. 5 Thesen. Eine klare Antwort. Fünf Thesen zum Thema Nachhaltigkeit und Objektzertifizierung aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive Beurteilung der Thesen durch Praxisinput eines international agierenden Immobilienfonds-Anbieters Ein klares Statement wie Nachhaltigkeit bei der Union Investment umgesetzt wird 3

4 THESE 1 Integration von Nachhaltigkeit ist bei uns ein Anlegerauftrag.

5 Quelle: FNG Marktbericht Nachhaltige Geldanlagen 2013 Es gibt ein wachsende Zielgruppe für nachhaltige Finanzprodukte Verteilung der Anlegertypen 2011 Verteilung der Anlegertypen 2012 Private Investoren Institutionelle Investoren 5

6 Unterschiedliche Anleger - Unterschiedliche Interessen Zielgruppe Fondsart Fonds- Daten Privatkunden Offene Immobilien-Publikumsfonds Fondsvermögen: 20,5 Mrd. Objekte: 176 Immobilienvermögen*: 16,8 Mrd. Institutionelle Kunden Offene Immobilien-Spezialfonds / Servicemandate Fondsvermögen: 5,1 Mrd. Objekte: 168 Immobilienvermögen*: 4,6 Mrd. AUSBAU RETAILGESCHÄFT AUSBAU NEUGESCHÄFT MIT INSTITUTIONELLEN KUNDEN 65

7 Quelle: FNG Marktbericht Nachhaltige Geldanlagen 2013 Der Marktanteil nachhaltiger Geldanlagen spiegelt die Interessen der Anleger wider Entwicklung nachhaltiger Finanzprodukte in Deutschland (in Milliarden EUR) 7

8 Marktanteil nachhaltiger Geldanlagen durch einen Marktteilnehmer aufgewogen Gesamtvolumen rein nachhaltiger Finanzprodukte 2012 Fondsvermögen Immobilien von Union Investment 8

9 Quelle: FNG Marktbericht Nachhaltige Geldanlagen 2013 Wohlfahrtsorganisationen, Stiftungen und Kirchen sind die wichtigsten Anleger Institutionelle Anleger in Deutschland, die rein nachhaltig investieren Stiftungen Kirchliche Institutionen & Wohlfahrtsorganisationen Sonstige Genossenschaftliche & Betriebliche Pensionsfonds Öffentliche Hand Öffentliche Pensions- oder Reservefonds Versicherungsunternehmen & Vereine auf Gegenseitigkeit 9

10 Wir setzen diesen Auftrag im Sinne unserer Auftraggeber um Union Investment versteht sich als Vermögensverwalter. Renditeerwartung und Leistungsversprechen sind somit unser wichtigster Anlegerauftrag. Integrierung von Nachhaltigkeitsaspekten dort, wo sie wertstiftend sind 10

11 THESE 1 Integration von Nachhaltigkeit ist bei uns ein Anlegerauftrag. FAZIT Der Anlegerauftrag ist für uns bisher ohne Pull-Faktor Erwartung, dass Nachhaltigkeitsaspekte dort integriert werden, wo sie wertbildend sind Implementierung eines Nachhaltigkeitsmanagements für unser Geschäftsmodell und unsere Produkte 11

12 THESE 2 In Unternehmen ist ein Nachhaltigkeitsmanagement einfach zu implementieren.

13 Viel Überzeugungsarbeit zur ganzheitlichen Integration von Nachhaltigkeit Integration von Nachhaltigkeitsaspekten im Investmentprozess Institutional Business Fondsmanagement Investment Management Asset Management Operations Anlegerbetreuung An- und Verkauf Fondscontrolling Bauprojektmanagement Unternehmensentwicklung Vertrieb Treasury Controlling Produktmanagement Finance Valuation Kommunikation Governance Compliance 13

14 Schaffung von Transparenz durch Daten und Kenntnisse aus sämtlichen Ebenen Was müssen wir berücksichtigen? Wen müssen wir berücksichtigen? 1 Portfolio 23 Ländermärkte 340 Objekte einzelne techn. Anlagen unterschiedliche Nutzungen 10 Fondsmanager 60 Asset Manager 300 Property und Facility Manager Mieter 14

15 Aspekte der Nachhaltigkeit für die Fonds- und Objektperformance Fonds- und Asset-Manager auf unterschiedlichen Wegen zum gemeinsamen Ziel FONDS- MANAGEMENT ASSET- MANAGEMENT Verzahnung Ankauf Ankauf Budgetierung Kostenoptimierung Verkauf Verzahnung Verkauf Ziel: Nettoerträge der Objekte nachhaltig steigern Bestandsmanagement Objektstrategie Vermietung Portfolio-Optimierung PM-Steuerung 15

16 Eine Grundlage für nachhaltiges Immobilienmanagement ist gefragt Portfolio Sustainability Management INPUT Spezifische Daten sowie qualitative und quantitative Werte Modul SI-Check KPI DL-Qualifikationen Ergebnis SI-Score Verbrauchswerte DL-Score Ziele OUTPUT Strategie + Planung: Zielformulierung + Maßnahmentracking Reporting Geschäftsbericht, UMS, Fonds- und Objektreports, Ratings wie Scope oder GRESB 16

17 Der Sustainability Investment Check zur Erfassung qualitativer Nachhaltigkeit Vergleichbare Parameter finden Energie Standort Ressourcen Betrieb Ökonomie Nutzerkomfort Vorteile des SI-Check Nachhaltigkeitsperformance auf Objekt- und Fondsebene optimieren Jährliche Neuerfassung Zielverfolgung möglich Anwendbar für alle Objekte im Bestand und in der Ankaufsbewertung Datengrundlage für Ratings (Scope, GRESB) 17

18 THESE 2 In Unternehmen ist ein Nachhaltigkeitsmanagement einfach zu implementieren. FAZIT Wir haben einen Weg für nachhaltiges Immobilienmanagement entwickelt, auch wenn dieser teils sehr steinig und schwer war. Nun gilt es daraus Strategien für die Fondsperformance zu generieren. Nachhaltigkeit zur Sicherung der Fondsperformance Integration nachhaltiger Prozesse im An- und Verkauf sowie in der Bestandsentwicklung Prozessuale Integration in Wertschöpfungskette 18

19 THESE 3 Zertifizierte Objekte sind unsere nachhaltigsten Objekte.

20 Zertifikate in der Theorie Ein für seine Nachhaltigkeit zertifiziertes Objekt ist gut für das Umfeld, gut zur Umwelt und gut für den Umsatz. Hohe Vermietungsquoten Positives Feedback der Mieter Geringe Allergie- und Schadstoffbelastung Thermischer und akustischer Komfort Gesteigertes Wohlbefinden der Mitarbeiter führt zu erhöhter Produktivität. 20

21 Zertifikate in der Praxis Ökologisch: Zertifikate können Nachhaltigkeitsindikator sein Umsetzungsfehler oder mangelnde Integration ökologischer Nachhaltigkeit bei Projektentwicklungen Reale Verbrauchswerte Planwerte mangelnde Nachverfolgung Ökonomisch: Nettoertragsrendite von zertifizierten Objekten zeigt in unserem Portfolio keinen Mehrwert. 21

22 THESE 3 Zertifizierte Objekte sind unsere nachhaltigsten Objekte. FAZIT Zertifikate werden gefordert - sind aber nicht unfehlbar. Zertifikate als Instrument zur Objektpositionierung Zertifikate sind kein Garant für hohe Nettoertragsrendite Bei Core-Immobilien werden Zertifikate vorausgesetzt Bei sonstigen Immobilien: Einsatz nur mit Augenmaß 22

23 THESE 4 Zertifizierungen als Allheilmittel für ein nachhaltiges Portfolio.

24 Zertifikate entlang der Wertschöpfungskette effektiv einsetzen Differenzierung zwischen An- und Verkauf und dem Bestandsmanagement Neubauzertifikate im An- und Verkauf relevant Erhöhung von Vermietungsquote und Verkaufspreis Qualitätssiegel FONDS- MANAGEMENT ASSET- MANAGEMENT Bestandszertifikate von geringerer Bedeutung nur wenn für Mieter wichtig potenzieller Einsatz bei Revitalisierung oder Repositionierung Marketing 24

25 Zertifikate plus eigene Tools zur Steuerung der Objekt- und Fondsperformance Portfolio Sustainability Management Objektebene Die Nachhaltigkeitsperformance aller Objekte wird transparent Ableitung konkreter Maßnahmen für Objekteperformance Eigene Tools kosten weniger Bestandsmanagement & Ankäufe Vermarktung/Vermietung Identifikation von Hot Spots Fondsebene Nachhaltigkeitsperformance der Fonds optimieren Datengrundlage für Ratings (Scope, GRESB) 25

26 THESE 4 Zertifizierungen als Allheilmittel für ein nachhaltiges Portfolio. FAZIT Zertifikate allein sind nicht aussagekräftig genug. Zertifikate ermöglichen keine Hinweise zur Optimierung Zertifikate sind kostenintensiv Eigene Instrumente sind erforderlich, um die nötige Objekt- und Fondsperformance zu entwickeln und diese gezielt zu steuern. 26

27 THESE 5 Konsequentes Nachhaltigkeitsmanagement führt langfristig zum Erfolg.

28 Es gibt klare Vorteile durch die Integration von Aspekten der Nachhaltigkeit Das Portfolio Sustainability Management ermöglicht uns als Vermögensverwalter ein effektives Immobilien- und Fonds-Management. Informationsvorsprung vor Mitbewerbern und staatlichen Regularien. Identifikation von Optimierungspotentialen. 28

29 Es gibt klare Vorteile durch die Integration von Aspekten der Nachhaltigkeit Nachhaltigkeit wird zur Selbstverständlichkeit. Anleger und Mieter werden diese künftig voraussetzen. Ab 2015: Möglichkeit der Quantifizierung von Verbrauchsdaten für umsetzbare, realistische und messbare Optimierungs- und Einsparpotenziale. 29

30 THESE 5 Konsequentes Nachhaltigkeitsmanagement führt langfristig zum Erfolg. FAZIT Stand heute wächst die Nachfrage über alle Zielgruppen. Bei Union Investment ist die Ausrichtung der Nachhaltigkeit nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entscheidend. Die geleistete Arbeit öffnet neue Türen, weil die Aspekte und Effekte der Nachhaltigkeit anfassbar werden und weil nun Erfahrungswerte aus der Praxis hinzukommen. 30

31 Gesamtfazit Risiken managen, Werte schaffen Nachhaltigkeit als Anlegerauftrag.