Handlungsgerüst zum. Handlungsprogramm Wohnen in Konstanz. 1. Handlungsfeld I Quantitätssicherung. Umsetzung Innenentwicklung und Bauflächen aus FNP

Transkript

1 zum Handlungsprogramm Wohnen in Konstanz 1. Handlungsfeld I Quantitätssicherung Umsetzung Innenentwicklung und Bauflächen aus FNP Die Bereitstellung des notwendigen Wohnungsangebotes bis 2030 erfordert die Entwicklung der Flächenpotenziale im Innen- wie auch Außenbereich. Auf der Grundlage des aktuellen Flächennutzungsplanes wie auch des Dichtemodells, das eine strukturverträgliche Dichte verfolgt, lassen sich die erforderlichen Wohnungspotenziale nicht mit einer ausschließlichen Innenentwicklung aber auch nicht mit einer ausschließlichen Außenentwicklung decken. Innen und Außenentwicklung sind parallel fortzuführen. Die Aktivierung und Entwicklung der Flächen erfordert die Beteiligung aller Akteure am Wohnungsmarkt (städtische, Wohnungsgenossenschaften und private Bauträger). Zur bedarfsgerechten Versorgung aller Nachfragegruppen, der verschiedenen Preissegmente und die Anforderungen an Gestalt- und Architekturqualität empfiehlt es sich, die Aufgaben und Handlungsoptionen der einzelnen Akteure zukünftig verbindlich zu vereinbaren. Prüfung weiterer Siedlungserweiterungsflächen Die größeren Siedlungserweiterungsflächen, die auch für Einfamilienhäuser geeignet sind ( Gerstäcker und vor allem nördlich Hafner ) beanspruchen eine längere Planungsphase. Aus diesem Grund sind die Siedlungsränder der Kernstadt und in den Ortschaften auf kleinere Erweiterungsflächen vornehmlich für unterschiedliche Formen von Einfamilienhäusern zu überprüfen (ähnlich zu Steinrennen/Dingelsdorf). Alle siedlungs- und landschaftsplanerisch relevanten Kriterien sind bei der Prüfung zu berücksichtigen und zu bewerten. Strategisches Flächenmanagement Der Deutsche Städtetag empfiehlt: Städte mit hohem Nachfragedruck sind gehalten Instrumente so zu entwickeln, dass ein tragbarer Ausgleich zwischen wohnungspolitischem Nutzen für die Städte und wohnungswirtschaftlichen Gewinn für die Investoren geschaffen wird. Hierzu gehören z.b. folgende Instrumente: die sozialgerechte Bodenordnung; städtebauliche Verträge bei Neuplanungen und beabsichtigten Planänderungen; kommunale Flächenvergabe nach Konzeptqualität (Festlegungen von Bindungen z.b. für die Bereitstellung von Wohnraum für geförderte Mietwohnungen, für Baugruppen, für Projekte zum generationenübergreifenden Wohnen oder alternativ für Verfügungsanteil der Stadt). Das strategische Flächenmanagement als Voraussetzung zur Schaffung von Baurecht ist vor allem in vielen Städten mit Nachfragedruck (z.b. München, Stuttgart, Freiburg, Karlsruhe, Mainz, Tübingen) aber auch anderen Städten (z.b. Ulm, Friedrichshafen) Grundlage der Stadtentwicklung. Es schafft die Voraussetzungen für die zielgerichtete und rechtzeitige Bereitstellung des Flächenbedarfs, die soziale Ausgewogenheit in den Stadtteilen, eine nachhaltige Flächenentwicklung (Vermeidung von Baulandhortung) und stützt die städtebauliche und architektonische Qualitätssicherung.

2 Die Instrumente anderer Städte sind zu evaluieren und es ist zu prüfen, welche Bausteine ergänzend zur bisherigen Handhabung für eine ausgewogene Konstanzer Wohnungsentwicklung sinnvoll sind. Der vorhandene Wohnungsbedarf erfordert die Beschleunigung der Baulandentwicklung, eine möglichst spekulationsfreie Wohnbaulandentwicklung und zeitnahe Umsetzung. Dabei ist unverändert davon auszugehen, dass ein hoher Grundeigentumsanteil der Stadt die Baulandentwicklung deutlich beschleunigen wird und die Durchsetzung der wohnungspolitischen Zielsetzungen vereinfacht. Es gibt auch die Möglichkeit, mit den Planungsbegünstigten städtebauliche Verträge zu schließen, in denen die Verpflichtung zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele vereinbart wird. Welches Instrument jeweils gewählt wird, ist einzelfallbezogen, zielgerichtet und rechtssicher zu bewerten. Bei der Bewertung sind insbesondere die jeweiligen Eigentumsverhältnisse und die Bereitschaft der Planungsbegünstigten und zukünftigen Nutzer entscheidend. Die Stadt muss sich zur Durchführung erfolgsversprechender Bodenneuordnungsmaßnahmen sämtliche Optionen offenhalten. Hoheitliche Durchsetzungsmaßnahmen können jedoch erst getroffen werden, wenn Grunderwerb und Bodenordnung auf freiwilliger Basis ohne Erfolg geblieben sind bzw. wenig erfolgversprechend erscheinen. Für die Deckung des Wohnungsbedarfs ist die Entwicklung der im Flächennutzungsplan dargestellten Gebiete erforderlich. Die Verwaltung empfiehlt deshalb, den zielgerichteten Grundstückserwerb zu intensivieren und die Verfahrensschritte für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme zu prüfen. Das Planungsinstrument Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist bereits in vielen Städten für die Schaffung von Wohnraum oder Arbeitsstandorten zur Anwendung gekommen. Regionale Zusammenarbeit Die Wohnungsversorgung ist auch eine regionale Aufgabe. Konstanz und die Region profitieren von gut und sinnvoll vernetzten Wohnungs- und Arbeitsstandorten entlang der schienengebundenen Nahverkehrsachsen. Im Interreg IV Projekt Stadtentwicklung und demographischer Wandel haben die Städte Radolfzell, Singen, Überlingen, Schaffhausen und Konstanz Handlungsempfehlungen zur zukünftigen projektbezogenen Zusammenarbeit im Bereich Wohnen entwickelt. Demzufolge soll die Wohnungsentwicklung schwerpunktmäßig innerhalb der Zentren in den Entwicklungsachsen stattfinden. Anzustreben ist die Ausbildung eigener Wohnungsprofile in den Städten. Folgende Handlungsempfehlungen zur projektbezogenen Zusammenarbeit werden formuliert: Vernetzung der verschiedenen Planungsträger und Planungsebenen sowie weiterer Akteure am Wohnungsmarkt Arealentwicklungen priorisieren und in Bezug setzen zur Infrastruktur und deren Finanzierung Städtisches Familienwohnen fördern Stadtverträgliche Mobilitätskonzeptes entwickeln 2

3 Perspektiven für ländliche Ortsteile entwickeln Parallel zur Wohnbaulandentwicklung in Konstanz ist die Kooperation mit den umliegenden Gemeinden im Sinne der Zielsetzungen des Interreg IV Teilprojektes Stadtentwicklung und demographischer Wandel voranzutreiben und die Projektarbeit fortzuführen. Es ist ein regionales Leitbild zur Wohnungsentwicklung zu entwickeln. 2. Handlungsfeld II Soziale Stabilität und Qualitätssicherung Neubau und Erhalt von preisgünstigem Wohnraum In Konstanz liegt die Miete bei Neubauwohnungen überwiegend bei rd. 12 /m², Haushalte mit kleineren und mittleren Einkommen können sich daher keine frei finanzierte Neubauwohnung leisten. Die WOBAK trägt wesentlich dazu bei, dass preisgünstiger Wohnungsbau geschaffen wird. Die örtlichen Wohnungsbaugenossenschaften verfügen über preisgünstige Mietwohnungen im Bestand. Neben der WOBAK sollten weitere Genossenschaften und private Bauträger für den geförderten Mietwohnungsbau oder entsprechender Alternativen gefunden werden. Nach Information aus den Expertengesprächen zur Wohnungsbedarfsprognose scheitert die Bereitschaft an den Belegungsrechten. Imagekampagnen und Aufklärungsarbeit zum sozialen Wohnungsbau mit den Akteuren des Wohnungsmarktes sind erforderlich. Viele Städte z.b. München, Stuttgart oder auch Freiburg verpflichten die Planungsbegünstigten an der Bereitstellung mietpreisgebundener Wohnungen. Weitere Möglichkeiten ergeben sich durch Ankauf von Belegungsrechten von Bestandswohnungen, wie es beispielsweise Mainz, Düsseldorf und Karlsruhe praktizieren. Der genaue Wohnungsbedarf im unteren und mittleren Preissegment wird von Empirica noch ermittelt. In Abhängigkeit zu diesem Ergebnis sind sämtliche Maßnahmen zur Deckung des Bedarfs im unteren und mittleren Preissegment zu prüfen (Subventionsmöglichkeiten und Subventionshöhe, Ankauf von Belegungsrechten, modifizierte Vergaberichtlinien bei Verkauf städtischer Grundstücke, Bindungen für private Investoren im Zusammenhang mit zu schaffenden Baurechten). Preisgünstige Wohnungen/Häuser im Eigentum können durch Genossenschaftsmodelle und Baugruppen geschaffen werden. Es ist zu prüfen in welchem Ausmaß diese Zielgruppen zukünftig bei der Baulandentwicklung ausreichend Berücksichtigung finden sollen. Vielfalt und soziale Mischung in den Stadtteilen Stadtentwicklungsplanerisches Ziel in Zukunft Konstanz 2020 ist die Schaffung und Erhaltung ausgewogener Bevölkerungsstrukturen und die Durchmischung der Bevölkerungsgruppen in den Stadtteilen und Bauquartieren eines Viertels. Die Gentrifizierung in den Stadtteilen ist zu vermeiden. Diese Zielsetzung stärkt den Zusammenhalt der Stadtbevölkrung und die Chancengleichheit und trägt zur Toleranz zwischen den einzelnen Bevölkerungsgruppen bei. 3

4 Die Umsetzung dieser Ziele erfordert eine Vielfalt an Bauformen (Baugruppen, Genossenschaftliches Bauen, mehrgenerationenwohnen, unterschiedliche Preissegmente, Wohnungsgrößen und Bautypologien) und die Mischung unterschiedlicher Zielgruppen (Haushalte mit kleinen, mittleren und höheren Einkommen, Familien, Ältere, Studierende) in den Bauquartieren. Städte wie z.b. München, Stuttgart und Freiburg legen, transparent für alle Planungsbegünstigten, im Rahmen ihrer Bodenpolitik über städtebauliche Verträge oder Auflagen an die Vergabe städtischer Grundstücke, konkrete Anforderungen an die Mischung der Zielgruppen in geplanten Bauquartieren fest. Es ist zu prüfen, welche Anforderungen und Rahmenbedingungen für die Mischung der Bauformen und unterschiedlichen Zielgruppen in den Quartieren zukünftig transparent für alle Beteiligten in den Planungen zugrunde zu legen sind. Die Empfehlungen der Vorlage Demographischer Wandel Strategie zur Wohnungsentwicklung (TUA ) sind zu ergänzen. Soziale- verkehrliche und technische Infrastruktur Infolge der Wohnungsbedarfsprognose weicht das kurz- bis mittelfristig bereitzustellende Wohnungspotenzial von den bisherigen Bevölkerungsprognosen etwas ab. Die Auswirkungen auf die Kindertagesstättenplanung sind zu überprüfen. Im Rahmen der Fortschreibung des Zentrenkonzeptes sind der erforderliche Nahversorgungsbedarf und die Anforderungen an eine dezentrale Nahversorgung zu überprüfen. Ergebnisabhängig sind nach Möglichkeit Standorte für die Nahversorgung in den Stadtteilen zu sichern. Die Deckung der Wohnungsbedarfe erfordert weiterhin die Aktivierung der Innenentwicklungspotenziale. Hiermit steigen die Anforderungen an eine umfeldfreundliche Organisation des fließenden aber vor allem des ruhenden Verkehrs. Begleitende Konzepte sind auf der Ebene des Masterplans Mobilität und des städtebaulichen Entwurf zum Bauquartier zu berücksichtigen. Die Anforderungen an die soziale-, verkehrliche und technische Infrastruktur einschließlich der Auswirkungen auf die Kosten sind darzustellen. Fortschreibung Dichtemodell und Freiraumkonzept Der Gemeinderat hat am das Dichtemodell und Freiraumkonzept beschlossen. Beide Konzepte haben sich als Grundlage für die Planung bewährt. Die Stadt Konstanz hat mit diesen Konzepten den ersten Preis beim Wettbewerb Wohnen im Zentrum Strategien für attraktive Stadt- und Ortskerne in der Kategorie Strategie und Rahmenplanung erhalten. In Stuttgart und Freiburg werden ähnliche Konzepte angewendet bzw. sind in der Planung. Die Erfahrungen zeigen, dass das Dichtemodell z.t. mehr Spielräume bei der Planung erfordert (Beispiel Fischenzstraße). Die Entwicklung der innerstädtischen Freiflächen hat große Fortschritte gemacht, Defizite, die 2006 bestanden sind heute durch attraktive Planungen ersetzt (Herosépark, Seeuferpromenade). Andererseits wurden Freiflächen verlagert oder aufgegeben und die Anforderungen an die Gestaltung der privaten Freiräume sind im Zuge der Innenentwicklung gestiegen. Beide Konzepte sind zu aktualisieren und fortzuschreiben. 4

5 Baulandpolitische Grundsätze Die genannten Zielsetzungen zur sozialen Stabilität/Mischung und Qualitätssicherung sowie eine möglichst spekulationsfreie Wohnbaulandentwicklung lassen sich kaum über das Instrument des Bebauungsplanes (statische Satzung) umsetzen. Eine wirksame Umsetzung ist im Rahmen von baulandpolitischen Grundsätzen möglich, die für alle Beteiligten transparent als Voraussetzung für die Baulandentwicklung gelten. Die größten Chancen auf eine sichere Umsetzung ergeben sich über eine aktive städtische Bodenpolitik (Vorrat, einschließlich Vorkaufsrechtausübung, planungsbezogene Baulandbeschaffung). Möglich sind auch städtebauliche Verträge mit den Planungsbegünstigten, in denen diese zur Umsetzung konkreter Maßnahmen verpflichtet werden. Die jeweilige Vorgehensweise ist gebietsspezifisch, abhängig von der Eigentümerstruktur und der Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer zu wählen. Ein ausschließlich hoheitliches Instrument zur Umsetzung der baulandpolitischen Ziele in größeren Gebieten ist die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, die allerdings strengen Anforderungen unterliegt und nur dann angewendet werden kann, wenn andere Instrumente nicht greifen. Stadtentwicklungsplanerisches Ziel ist die Wiederveräußerung erworbener städtischer Grundstücke, orientiert am Wohnungsbedarf für junge Familien, Seniorinnen und Hochbetagte sowie Studierende. Ebenfalls zu berücksichtigen sind Wohnungen für den mietpreisgebundenen und sozialen Wohnungsbau, die Sicherung von Belegungsrechten, Wohnungen für Baugruppen, Genossenschaftliches Wohnen, Mehrgenerationenwohnen sowie das Thema Flächenvergabe nach Konzeptqualität unter Berücksichtigung des Klimaschutzes. Die aktuellen baulandpolitischen Grundsätze sind im Hinblick auf die soziale Mischung der Zielgruppen (ggf. Verteilungsschlüssel) und die Sicherung der städtebaulich/ architektonischer Qualitäten zu überprüfen und soweit erforderlich zu ergänzen. Anlage Handlungsgerüst Umsetzungs- und Wirkungszeiträume Zeitplan 5

6 Baustein Akteur (e) Ziel / Maßnahme kurzfristig bis 2015 Umsetzung mittelfristig bis 2020 langfristig bis 2030 kurzfristig bis 2015 Wirkung mittelfristig bis 2020 langfristig bis 2030 Handlungsfeld I Quantitätssicherung Umsetzung Innenentwicklung Umsetzung Bauflächen aus FNP Prüfung weiterer Siedlungserweiterungsflächen Strategisches Flächenmanagement WOBAK Genossenschaften weitere WOBAK Genossenschaften weitere Baulandbereitstellung gemäß Wohnungsbedarfsprognose 2030, standortbezogene Instrumente, Baurecht, Erschließung Baulandbereitstellung gemäß Wohnungsbedarfsprognose 2030, standortbezogene Instrumente, Baurecht, Erschließung Dezentrale Siedlungserweiterungsflächen Siedlungsränder prüfen Flächenverfügbarkeit für zeitnahe und zielgerichtete Entwicklung mit geeigneten Instrumenten, städtebauliche Entwicklungsmaßnahme X X X X X X X X X X X X X X X X X Regionale Zusammenarbeit Umlandgemeinden Wohnungsentwicklung mit Zielhorizont 2030 Fortführung Interreg IV Teilprojekt Stadtentwicklung und demographischer Wandel X X X X 6

7 Umsetzung Wirkung Handlungsfeld II soziale Stabilität und Qualitätssicherung Baustein Akteur (e) Ziel / Maßnahme Neubau und Erhalt von preisgünstigem Wohnraum Vielfalt und soziale Mischung in den Stadtteilen Soziale- verkehrliche und technische Infrastruktur Fortschreibung Dichtemodell und Freiflächenkonzept Baulandpolitische Grundsätze WOBAK Bauwirtschaft Bauwirtschaft WOBAK Bedarfsgerechte Versorgung aller Nachfragegruppen, ausreichende Mietpreisbindung und Wohnraumförderung Ausgewogene Bevölkerungsstrukturen sowie Vielfalt an Bau- und Wohnformen, Baugruppen, Servicewohnen Wohnortnahe Nahversorgungsstandortsicherung, umfeldgerechte Verkehrsorganisation Dichtekonzeption und Freiflächenversorgung aktualisieren Einheitliche Standards, Ziele zur sozialen Sicherung, Qualitätssicherung und Klimaschutz kurzfristig bis 2015 mittelfristig bis 2020 langfristig bis 2030 kurzfristig bis 2015 mittelfristig bis 2020 langfristig bis 2030 X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X 7

8 Handlungsprogramm Wohnen Zeitplan 2. Qu. 13: Aktualisierung der Wohnbedarfsprognose 3. Qu. 13: Verabschiedung Handlungsgerüst 4. Qu. 13: Personal- und Mittelbereitstellung 1. Qu. 14: Verabschiedung 1. Teil Handlungsprogramm o Prüfung weiterer Siedlungserweiterungsflächen 2. Qu. 14: Verabschiedung 2. Teil Handlungsprogramm o Umsetzung Innenentwicklung und Bauflächen aus FNP o Strategisches Flächenmanagement o Regionale Zusammenarbeit o Neubau und Erhalt von preisgünstigem Wohnraum o Vielfalt und soziale Mischung in den Stadtteilen o Soziale- verkehrliche und technische Infrastruktur o Fortschreibung Dichtemodell und Freiflächenkonzept o Baulandpolitische Grundsätze 8