Rechte des Mieters bei Mängeln

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1 Rechte des Mieters bei Mängeln Ist Ihre Geschirrspülmaschine defekt, die Raumtemperatur unzureichend, reagiert Ihr Vermieter auf keinen Ihrer Hilferufe? Dieses Merkblatt verschafft Ihnen einen Überblick rund um Ihre Mängelrechte. 1. Vermieterpflicht Art. 256 OR (Obligationenrecht) verpflichtet den Vermieter, Ihnen die Wohnung oder die Geschäftsräume in einem zum vertragsgemässen Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten. Leidet ein Mietobjekt an einem Mangel, stehen Ihnen, je nach Art des Mangels, verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. 2. Mängelarten Ein Mangel liegt vor, wenn Sie in der Nutzung Ihrer Räumlichkeiten so beeinträchtigt sind, dass der vereinbarte Zustand nicht mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmt und Sie so in Ihrem Gebrauch der Mietsache gestört sind. Das Mietrecht unterscheidet nach der Intensität eines Mangels. Leichte oder untergeordnete Mängel hemmen den Gebrauch der Mietsache nur im geringen Mass und können mit wenig Aufwand wiederhergestellt werden (zum Beispiel sanitäre Probleme wie verstopfte Abläufe, undichte Wasserhähne; gerissene Rollladengurten). Mittlere Mängel bestehen bei Beeinträchtigung der Nutzung der Mietsache, schliessen sie aber nicht völlig aus (Schimmel, Ungeziefer, Heizungsprobleme). Schwere Mängel liegen vor, wenn die Nutzung der Mietsache erheblich beeinträchtigt oder ausgeschlossen ist, wenn es also dem Mieter objektiv kaum oder nicht mehr zuzumuten ist, in den Räumlichkeiten zu verbleiben (Wohnungsbrand, Einsturzgefahr). 3. Meldepflicht Grundsätzlich müssen Sie, wenn Sie einen Mangel an der Mietsache feststellen, diesen dem Vermieter melden. Ausgenommen von der Meldepflicht sind leichte Mängel. Aus Beweisgründen sollten Sie den Vermieter mit eingeschriebenem Brief darüber informieren und zwar sofort, wenn die Gefahr besteht, dass sich der Schaden verschlimmert. Ansonsten besteht keine Verpflichtung, den Mangel sofort zu rügen. So oder so dürften Sie ein Interesse haben, den Mangel baldmöglichst zu melden, auch weil Ihnen ab Kenntnisnahme des Vermieters ein Herabsetzungsanspruch zusteht (siehe Ziff. 5). 4. Beseitigung des Mangels Art. 259b OR berechtigt Sie, die Beseitigung des Mangels zu verlangen. Dieses Recht erfährt jedoch dort seine Grenzen, wo eine Beseitigung objektiv nicht möglich ist (zum Beispiel eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück) oder wenn sie nicht zumutbar ist. Der Anspruch auf Beseitigung bezieht sich auf die Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustandes. Im Streitfall müssen Sie glaubhaft machen, dass ein Mangel vorliegt, während die Vermieterschaft überzeugend darlegen muss, dass der Mangel von Ihnen verursacht wurde, um nicht für die Behebungskosten aufkommen zu müssen. Beim Vorliegen von leichten Mängeln sollten Sie den Vermieter telefonisch darüber informieren und ihn ersuchen, einen Handwerker zu bestellen. Möglich ist auch, dass der Vermieter Ihnen das Einverständnis gibt, in seinem Namen gleich selbst einen Handwerker zu beauftragen. Sofern es sich nicht um sogenannten kleinen Unterhalt (in der Regel bis zu einer Obergrenze von 150 bis 200 Franken) handelt, hat der Vermieter für die Kosten der Reparatur aufzukommen. Bestellen Sie ohne Zustimmung des Vermieters eigenmächtig einen Handwerker, besteht das Risiko, dass Sie für die Kosten schliesslich selber aufkommen müssen, zumindest für einen Teil davon. Bei der Ersatzvornahme müssen Sie dem Vermieter jedoch vorgängig schriftlich eine Frist zur Behebung ansetzen. Diese Variante sollte nur ausnahmsweise gewählt werden. Leidet das Mietobjekt an einem mittleren Mangel, sollten Sie sich mit eingeschriebenem Brief an den Vermieter wenden, den Mangel klar be- 1

2 zeichnen und ihm eine angemessene Frist zur Behebung ansetzen. Im selben Schreiben sollten Sie den Vermieter auffordern, mitzuteilen, auf welche Höhe sich die Herabsetzung des Mietzinses beläuft (siehe unter Ziff. 5). Unternimmt der Vermieter innert der ihm angesetzten Frist nichts oder nur ungenügende Massnahmen, stehen Ihnen drei Möglichkeiten zur Verfügung: Sie können bei der Schlichtungsbehörde Klage einreichen und die Behebung des Mangels sowie eine Mietzinsherabsetzung verlangen. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist kostenlos. Zweitens können Sie zunächst den Mietzins bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen (siehe Ziff. 6). Schliesslich haben Sie gemäss Art. 259b lit. b OR die Möglichkeit, den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen zu lassen. Vor der Ersatzvornahme müssen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels setzen, welche er verstreichen lässt. Achtung: Haben Sie einem Handwerker einen Auftrag erteilt, müssen Sie in der Regel auch die Rechnung bezahlen. Daher gilt: Je höher die Kosten für die Behebung des Mangels, desto eher ist von einer Ersatzvornahme abzuraten. Holen Sie vor der Auftragserteilung also unbedingt eine Offerte ein. Verweigert in der Folge der Vermieter die Übernahme dieser Kosten, müssen Sie über die Schlichtungsbehörde den Forderungsbetrag einklagen. Weist die Mietsache einen schweren Mangel auf, können Sie, wenn Sie bereits bei der Wohnungsübergabe einen solchen Mangel feststellen, dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Behebung ansetzen. Nach unbenutztem Ablauf dieser Frist können Sie gemäss Art. 102 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 107 Abs. 2 OR vom Vertrag zurücktreten und zudem Schadenersatz verlangen. Tritt ein schwerer Mangel erst während des Mietverhältnisses auf, können Sie den Mietvertrag gemäss Art. 259b lit. a OR fristlos kündigen. Vorausgesetzt ist, dass der Mangel auch nach abgelaufener Frist nicht behoben wurde. Empfehlenswert ist hierbei, dass Sie den Vermieter über die fristlose Kündigung informieren, sich eine neue Wohnung suchen und erst dann die fristlose Kündigung aussprechen. Es ist jedoch Vorsicht geboten. Diese Massnahme kommt nur bei gravierenden Mängeln zur Anwendung und sollte vorher unbedingt mit einem Anwalt abgesprochen werden. 5. Herabsetzung des Mietzinses Wird der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, können Sie eine entsprechende Herabsetzung verlangen, und zwar ab Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Vermieters vom Mangel bis zu dessen Behebung. Der Anspruch auf Herabsetzung verlangt kein Verschulden des Vermieters. Dieser haftet sowohl für sein eigenes Verhalten, für dasjenige all seiner Mieter, seiner Nachbarn als auch für den Zufall. Typische Gründe, die zu einer Mietzinsreduktion führen können: Lärm aus unterschiedlichen Quellen Baumängel, namentlich Feuchtigkeitsmängel Ausfall von technischen Anlagen (Heizung, Lift) Einschränkungen im Gebrauch (Estrich, Küche, Badezimmer, Balkon) Wasserschäden Ungeziefer Entscheidend für die Bemessung des Herabsetzungsanspruches sind der Grad der Störung und die Auswirkungen des Mangels in jedem Einzelfall. Am Ende dieses Merkblatts finden Sie einige Beispiele aus der Praxis als Richtlinie. Empfehlenswert ist in jedem Fall, den Vermieter mit eingeschriebenem Brief vom Mangel in Kenntnis zu setzen, die Beseitigung des Mangels zu verlangen und ihn unter Fristansetzung aufzufordern, mitzuteilen, wie hoch eine Herabsetzung ausfallen wird. So schieben Sie den Ball dem Vermieter zu und können bei einer ungenügenden oder abschlägigen Antwort die Schlichtungsbehörde anrufen. Will Ihnen der Vermieter keine Herabsetzung des Mietzinses gewähren, sollten Sie unter keinen Umständen selbständig einen Abzug vom Mietzins vornehmen. Sie riskieren damit eine Kündigungsandrohung wegen Zahlungsverzug. 6. Hinterlegung des Mietzinses Die Hinterlegung des Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde gemäss Art. 259g h OR ist ein Druckmittel, um den Vermieter zur Behebung des Mangels zu veranlassen. Zuerst müssen Sie Ihren Vermieter jedoch schriftlich auffordern, den Mangel innert einer angemessenen Frist zu beheben, und ihm androhen, nach unbenutztem 2

3 Ablauf der Frist den Mietzins bei der Schlichtungsbehörde zu hinterlegen. Die Hinterlegung selbst müssen Sie dem Vermieter ebenfalls schriftlich mitteilen. Hinterlegte Mietzinse fallen automatisch wieder an den Vermieter zurück, wenn Sie nicht innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde Klage erheben. Über Genaueres zum Hinterlegungsverfahren informiert die zuständige Schlichtungsstelle. 7. Schadenersatz Haben Sie wegen eines Mangels, den Sie nicht verursacht haben, einen Schaden erlitten, weil zum Beispiel Ihre Möbel wegen übermässiger Feuchtigkeit von Schimmelpilz befallen sind, muss der Vermieter einen angemessenen Schadenersatz leisten. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, zu beweisen, dass er in jeder Hinsicht die nötige Sorgfalt aufgebracht hat, den Schaden zu verhindern oder zu beheben, dass ihn also kein Verschulden trifft. 3

4 Lärm, Erbrochenes, verhaltensgestörte Nachbarn: Diese Reduktionen haben sich Mieter erstritten 1. Renovation und Umbau im Mietshaus - Fassadenrenovation, Liftbau, verbunden mit Lärm, Staub, Gerüsten, zeitweiligem Stromunterbruch, Entzug des Balkons 10% - Umbauarbeiten in der darüber liegenden Wohnung 25% - Gesamtes Gebäude im Umbau 35% - Grosse Umbauarbeiten, verbunden mit Staub, Gips, Mauerschutt, dazu ein Loch in der Decke und Ausfall des Lifts 60% 2. Bauarbeiten in der Nachbarschaft - Neubau auf dem Nachbargrundstück, 2,20 Meter vor dem Fenster des Mieters 10% - Grossbaustelle, massiver Lärm und Vibrationen aufgrund der Pfählung und Einbringung der Spundwände, dies während neun Monaten von zwei Seiten her 16% - Vier von fünf Zimmern einer Wohnung durch Baulärm bei öffentlichem Bauwerk während zweier Jahre gestört 25% - Schwerste Bauimmissionen vom Nachbargrundstück, unter anderem mit täglich mehreren Sprengungen 35% 3. Übermässige Feuchtigkeit/Wassereintritt - Fleckige Zimmerdecken und abgelöste Tapeten infolge Wassereintritts 10% - Undichte Fenster 10% - Eingetretenes Wasser sprengt das Parkett im Schlafzimmer einer 4-Zimmer-Wohnung 20% - Beschädigtes Dach verursacht fortwährenden Wassereintritt in allen Zimmern, Küche unbenutzbar 40% 4. Entzug von Einrichtungen oder Funktionen - Geschirrspüler unbenutzbar 3% - Benutzung der Terrasse durch Cheminéerauch zeitweise beeinträchtigt 5% - Während acht Tagen im Monat setzt die Warmwasserzufuhr zeitweise aus 5% - Verschiedene Störungen wie Wassereinbruch, ungenügende Wasserversorgung, defekter Kochherd und Kühlschrank, Ausfall des Lifts, Risse im Mauerwerk: jeweils 10% 5. Geruchs- und Geräuschimmissionen - Gelegentliche ekelerregende Rauchimmissionen von Nachbargrundstück 10% - Gestörter Schlaf durch Lärm im Schlafzimmer, vermutlich von der Heizung herrührend 15% - Nachweislich verhaltensgestörte Nachbarin stört mit fast andauerndem Lärm ihre Nachbarn 15% - Lärmimmission durch den Lift mit einem Pegel von 34 bis 38 Dezibel (Grenzwert gemäss SIA-Norm: 35 Dezibel tagsüber und 30 Dezibel nachts) 20% - Ungenügende Schalldämmung einer Wohnung hinsichtlich des darunter liegenden Restaurants 20% 4

5 6. Unzureichende Raumtemperatur - Dauernde unzureichende Wärmeisolation in einer Wohnung 5% - Raumtemperatur zwischen 15 und 20 Grad während der Wintermonate 20% - Ungenügende Beheizung, Ausfall von Warmwasser und Weiteres 50% - Haus unbewohnbar wegen Heizungsausfall 100% 7. Schönheitsmängel - Wiederholt Spuren von Erbrochenem in Gemeinschaftsräumen 5% - Decken in mehreren Zimmern fleckig, Tapeten abgelöst 10% - Wände in mehreren Zimmern fleckig, beschädigtes Parkett in Salon und Wohnzimmer 15% - Wohnung kann beim Einzug nur zum Abstellen der Möbel verwendet werden, die Wände sind nicht bemalt und feuchte Wände nicht isoliert 78% 8. Spezialfälle - Entzug des Kellers, bei Geschäftsmiete als Lagerraum genutzt 5% - Zwei vermietete Werkstätten weisen gegenüber der «ungefähren» Flächenangabe in den Mietverträgen eine Minderfläche von 18% auf 15% - Massagesalon in Wohnliegenschaft 35% - Wohnung nach Brand bis zur Wiederherstellung unbenutzbar 100% Quelle: Martin Züst, Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband 5