GANDERKESEE. Einzelhandelkonzept für die Gemeinde. Ludwigsburg, Januar 2010

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1 Einzelhandelkonzept für die Gemeinde GANDERKESEE Auftraggeber: Gemeinde Ganderkesee Projektleitung: Dipl.-Geogr. Katharina Staiger Ludwigsburg, Januar 2010 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Hamburg, Köln, München I Salzburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Ludwigsburg, Hohenzollernstraße Telefon: / Telefax: / info@gma.biz Internet:

2 Vorbemerkung Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung und Vorgehensweise 1 2. Wesentliche bundesweite Trends der Einzelhandelsentwicklung 1 3. Planungsrechtliche Instrumente Bauplanungsrecht Räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Zentrale Versorgungsbereiche 7 4. Makrostandort 9 III. Marktgebiet und Kaufkraft Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Ganderkesee Kaufkraftvolumen und Prognose 15 IV. Situationsanalyse des Einkaufsstandortes Ganderkesee Standortgefüge Räumliche Verteilung und Bewertung Bewertung der Nahversorgungssituation Zentralitätskennziffern Entwicklungspotenziale 29 V. Einzelhandelskonzept Ganderkesee Sortimentskonzept Standortkonzept Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 33 VI. Zusammenfassung 35

3 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung und Vorgehensweise Die Gemeinde Ganderkesee ist bestrebt, langfristig eine umfassende Versorgungsstruktur im Einzelhandel sicherzustellen. Aufgrund von Erweiterungsabsichten der etablierten Vollversorger Famila und Inkoop wurden in den Jahren 2006 und 2007 diese Vorhaben beurteilt. Da weitere Investoren an der Verlagerung / Erweiterung bestehender Betriebe interessiert sind und auch Anfragen zur Ansiedlung neuer Betriebe gestellt werden, sollen im Rahmen eines Entwicklungskonzeptes auch Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung erarbeitet werden. Die Rahmendaten, der Einzelhandelsbestand und die Empfehlungen zur Weiterentwicklung wurden im Rahmen zweier Arbeitsgruppensitzungen mit Vertretern der Verwaltung, der Politik, der Werbegemeinschaften und des Einzelhandels diskutiert. 2. Wesentliche bundesweite Trends der Einzelhandelsentwicklung Eine Beurteilung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Ganderkesee kann nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungslinien des Einzelhandels in Deutschland erfolgen; daher werden nachfolgend wesentliche Aspekte des Wandels auf der Nachfrage- und Angebotsseite dargestellt. Der Anteil des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben verringerte sich in den letzten Jahren kontinuierlich, während für Wohnen, Mobilität, Kommunikation und Vorsorgeleistungen höhere Ausgaben getätigt wurden. Mittlerweile fließt nur noch ein Anteil von etwa 26 % der privaten Konsumausgaben in den Einzelhandel. Das Spektrum an Konsumenten reicht von konsumfreudigen Verbrauchern über Biokonsumenten bis zu Billigkäufern, die wie folgt charakterisiert sind: Konsumfreudige Verbraucher: starkes Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und Design Biokonsumenten: ausgeprägtes Interesse an umweltfreundlichen und naturreinen Produkten bei gleichzeitiger Bereitschaft, für diese Waren auch mehr Geld im Vergleich zu herkömmlichen Waren auszugeben 1

4 Preis-Leistungs-Käufer: hohes Qualitätsbewusstsein, starkes Interesse an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentest, Internetvergleiche) sowie hohe Preissensibilität Billig-Käufer: starke Ausrichtung auf discountierende Betriebsformen aus finanziellen Gründen. Eine weitere Erscheinung ist der sog. Hybride-Kunde : Er will nicht einseitig Billigprodukte oder exklusive Produkte, er will beides. Dieses Einkaufsverhalten führte in der Vergangenheit zu einem Abschmelzen der Angebote im mittleren Segment zu Gunsten niedrigund höherpreisiger Angebote. Die Erwartungen der Kunden an den Einzelhandel haben sich nicht nur stetig verändert, sondern sind auch vielschichtiger geworden. So wünscht der Kunde neben einer breiten Auswahl an Waren und einer Vielzahl an Anbietern auch eine ansprechende Einkaufsatmosphäre bei gleichzeitig guter verkehrlicher Erreichbarkeit der Geschäfte und ausgedehnten Öffnungszeiten. Auch der E-Commerce" gewinnt zunehmend an Bedeutung, so v.a bei Bekleidung, Schuhe, Medien, Unterhaltungselektronik und Computer. Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im Einzelhandel ein Strukturwandel, der insbesondere zu Lasten kleiner und mittelgroßer Unternehmen geht. Neben der steigenden Erwartungshaltung der Verbraucher haben auch das fehlende Kapital für Investitionen, Zulieferbedingungen und ungeklärte Nachfolgeregelungen zum Ausscheiden vieler mittelständischer Unternehmen aus dem Wettbewerb geführt. Als Gewinner des Strukturwandels zeigen sich bundes- und europaweit agierende Filialunternehmen und Franchise- Konzepte 1 mit ihren konzeptionellen, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteilen. Allein im Zeitraum 2000 bis 2008 stieg der Einzelhandelsumsatz 2 bundesweit von 382 Mrd. auf 398 Mrd. (+ ca. 4 %). Dieser nur marginalen Umsatzzunahme stand eine deutliche Zunahme der Verkaufsfläche von 109 Mio. m² auf 120 Mio. m² (+ ca. 12 %) gegenüber. Aus dieser Diskrepanz folgt zwangsläufig ein abnehmender Umsatz / m² Verkaufsfläche. 1 2 Vertriebs- und Dienstleistungssysteme, die selbstständigen Unternehmen die Möglichkeit bieten, ein bewährtes Geschäftskonzept von Lizenzgebern, zu übernehmen. Quelle: EHI (Hrsg.): Handel aktuell 2009/2010: Umsatz im Einzelhandel ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken (nominal). 2

5 Das Flächenwachstum zeigte sich gerade auch im Lebensmitteleinzelhandel mit einer starken Zunahme in den 1990iger Jahren, in den letzten Jahren schwächte sich das Wachstum ab. Abbildung 1: Veränderung der Verkaufsfläche im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebstypen 35 Verkaufsfläche in Mio. m² 30 5,7 4,5 4,4 25 6,1 7, ,2 17,4 17,7 15 7,6 11,7 12, ,3 7,2 10,1 10,3 10,7 11,3 0 2, Discounter Supermarkt, SB-Warenhaus übrige SB-orientierte Geschäfte Quelle: EHI Handel aktuell 2009 / Unter den Betriebsformen im Lebensmitteleinzelhandel sind seit Jahren die Lebensmitteldiscounter 1 am expansivsten; zwischen 2000 und 2008 kamen über Discounter bundesweit hinzu. Mittlerweile stieg deren Umsatzanteil im Lebensmitteleinzelhandel auf etwa 43 %. Hingegen reduzierte sich die Zahl der kleinen SB-orientierten Lebensmittelbetriebe in diesem Zeitraum um über Betriebe. 1 vgl. Definition der Betriebstypen im Anhang. 3

6 Das Flächenwachstum vollzog sich v.a. außerhalb der Innenstädte/ Ortskerne, wobei sich der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des in städtebaulich integrierten Lagen vorhandenen Handels (Zentrale Versorgungsbereiche, Stadtteilzentren, Nahversorgungslagen) verschärfte. Für die nächsten Jahre werden folgende Entwicklungen erwartet: Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren durch die weitere Expansion von Fachmärkten bestimmt. Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Dabei wird die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, die Existenzgründern vielfach den Weg in die Selbstständigkeit ebnen, ebenfalls noch wachsen. In den letzten Jahren wurden von bundes- und europaweit agierenden Filialisten, gerade auch im Lebensmitteleinzelhandel, verstärkt wieder Standorte in zentralen Lagen nachgefragt und realisiert. Diese Entwicklung dürfte sich auch zukünftig weiter fortsetzen. Aufgrund des dichten Filialnetzes der Lebensmitteldiscounter wird die Zunahme an Discountern nicht mehr auf dem hohen Niveau der Vorjahre ausfallen. 3. Planungsrechtliche Instrumente Der strukturelle Wandel im Einzelhandel, die Verlagerung vieler Handelsbetriebe an dezentrale Standorte und die damit verbundene Verödung vieler Innenstädte und Ortszentren begründen die Notwendigkeit neuer Anforderungen einer geordneten Standortpolitik. 3.1 Bauplanungsrecht Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann. Dabei sind folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden: 4

7 (1) Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorgesehen: sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO) in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 Bau NVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die Prüfung erfolgt zweistufig: liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche) dann: liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche m² überschreitet). (2) Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden. 5

8 Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung in 34 Abs. 3 BauGB ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Gemeindekernbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen. Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit geschaffen, über 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden können. (3) Außenbereich ( 35 BauGB) Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betriebe genehmigt werden, setzt dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes voraus. Die Anwendung der 11 Abs. 3 BauNVO und 34 BauGB erfolgt stets fallbezogen und stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und die zukünftige Standortentwicklung dadurch systematisch steuern. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind die im BauGB und in der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen. Über die Beschränkungen des 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht großflächige Betriebe) treffen. Nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können ggf. räumlich beschränkt Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden. Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. 6

9 3.2 Räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Bereits Mitte der 1970er Jahre wurde das Instrument Sortiments- und Standortleitbild entwickelt. Ausgehend von dem für die Attraktivität von innerstädtischen Lagen typischen Geschäftsbesatz wurden diejenigen Sortimente als zentrenrelevant abgegrenzt, die sowohl für zentrale Geschäftslagen als auch für die Nahversorgungslagen unverzichtbar sind. Im Umkehrschluss wurden diejenigen Sortimente als nicht zentrenrelevant bestimmt, die als weniger bzw. nicht bedeutsam für die Zentrumsentwicklung eingeordnet werden konnten. Dieses Instrumentarium der Sortimentsfestsetzung (zentrenrelevant - nicht zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können mit dem Instrumentarium des 1 Abs. 5, 9 und 11 BauNVO die zentrenrelevanten Sortimente z.b. in nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden. Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen: Die positive Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen (alle anderen werden ausgeschlossen). Die negative Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen (alle anderen werden zugelassen). Mit diesen Festsetzungsmöglichkeiten können die Städte und Gemeinden z.b. zentrenrelevante Sortimente in einzelnen Bebauungsplänen auch unterhalb der Grenze der Großflächigkeit ausschließen bzw. durch absolute oder prozentuale Verkaufsflächenbegrenzungen reduzieren, um damit den Einzelhandelsstandort Innenstadt / Ortskern zu stärken oder die Nahversorgung weiterzuentwickeln. Die bestehenden Betriebe in den relevanten Gebieten genießen Bestandsschutz, d.h. dass die gegenwärtige Struktur durch neue Bebauungsplanfestsetzungen nicht in Frage gestellt wird. Generell hält das baurechtliche Instrumentarium ein weit gefächertes Angebot an städtebaulichen Festsetzungen bereit, wobei Konkurrenzschutz nicht das Ziel von Sortimentsfestsetzungen sein darf. 3.3 Zentrale Versorgungsbereiche Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im 7

10 Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs. Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen: 1 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur unwesentlich auswirken können, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu. 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Gemeinden sowohl gegenüber Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen können. 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile i.s. v. 34 BauGB zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern. Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des 1 Abs. 6 BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere auch die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Durch diese unterschiedlichen Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden. Zentrale Versorgungsbereiche dienen der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes, gleichwohl können auch Stadtteil- und Nahversorgungszentren als zentrale Versorgungsbereiche definiert werden. Das Angebotsspektrum und die Nutzungsmischung orientieren sich an dem zu versorgenden Einzugsbereich (z.b. gesamtes Gemeindegebiet, Stadtteil, Wohnumfeld) der Standortlage 2. Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine wesentliche Bedeutung zu. Die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang entsprechend der Bedeutung des Zentrums stehen, der Maßstab ist hier die fußläufige 1 2 Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f. vgl. OVG Münster, Beschluss vom , 7 A 964/05, BVerwG vom , 4 C

11 Erreichbarkeit. Ergänzend werden bei der Abgrenzung der Versorgungsbereiche öffentliche und private Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung der Bereiche kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z.b. Ringstraße, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z.b. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle) zum Tragen. Weiterhin ist zu beachten, dass nicht per se überall in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erlaubt sein muss, die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete beschränken. 4. Makrostandort Im Zeitraum verzeichnete die Gemeinde Ganderkesee eine positive Einwohnerentwicklung, wenngleich das Wachstum unter dem Durchschnittswert des Landkreises Oldenburg lag. Unter den kreisangehörigen Kommunen verbuchten insbesondere Hatten und Wildeshausen sehr deutliche Einwohnerzunahmen. Hingegen war die Stadt Delmenhorst bereits durch Einwohnerabnahme geprägt. Tabelle 1: Einwohnerentwicklung der Gemeinde Ganderkesee im Vergleich Daten Einwohner (31.12) Veränderung 2000 / abs. in % Ganderkesee ,8 Dötlingen ,4 Großenkneten ,4 Hatten ,5 Hude ,4 Wardenburg ,4 SG Harpstedt ,3 Wildeshausen ,5 LK Oldenburg ,1 Delmenhorst ,5 Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen 9

12 Die Einwohnerzunahme resultierte in Ganderkesee aus Wanderungsgewinnen, welche ausreichend waren, um den negativen Saldo zwischen Sterbefällen und Geburten (- 680 Personen) zu kompensieren. Ganderkesee konnte insbesondere in den Jahren mit jährlich Neubürgern von der Zuwanderung profitieren. In den letzten Jahren schwächte sich der Zuzug deutlich ab. Abbildung 2: Entwicklung der Zu- und Fortzüge in der Gemeinde Ganderkesee Zuzüge Fortzüge Nach Ortsteilen differenziert, verlief die Einwohnerentwicklung sehr unterschiedlich. Das höchste Wachstum entfiel auf Heide und Bookholzberg. 10

13 Tabelle 2: Daten Einwohnerentwicklung im Raum Bookholzberg, Schierbrok, Heide Einwohner (31.12) Veränderung 2000 / abs. in % Bookholzberg ,6 Gruppenbühren ,8 Hohenböken ,2 Neuenlande ,9 Rethorn ,9 Stenum ,1 Zwischensumme ,9 Heide ,9 Hoykenkamp ,7 Elmeloh ,7 Schierbrok / Schönemoor ,9 Zwischensumme ,3 Quelle: Gemeinde Ganderkesee Hingegen ist für den Kernort Ganderkesee und für viele kleinere umliegende Ortsteile eine Abnahme festzuhalten. 11

14 Tabelle 3: Daten Einwohnerentwicklung im Raum Ganderkesee Einwohner (31.12) Veränderung 2000 / abs. in % Ganderkesee ,4 Falkenburg / Habbrügge ,8 Havekost ,7 Steinkimmen ,8 Holzkamp ,6 Schlutter ,1 Hengsterholz ,1 Almsloh ,8 Bookhorn ,9 Bürstel ,8 Bergedorf ,9 Hoyerswege ,6 Immer ,3 Summe ,3 Quelle: Gemeinde Ganderkesee Im Vergleich zur Altersstruktur des Landkreises Oldenburg ist für Ganderkesee ein geringerer Anteil an Kindern bzw. Jugendlichen und in der Altersgruppe der sog. Familiengründer (25 bis 40 Jahre) festzuhalten. Hingegen fällt der Anteil der Senioren etwas höher aus, was in Verbindung mit der hohen Zahl an Plätzen in Seniorenanlagen zu sehen ist. 12

15 Abbildung 3: Altersstruktur der Gemeinde Ganderkesee im Vergleich ,2 7,4 7,0 12,8 11,4 11,3 7,0 7,1 9,1 10,3 10,8 12, ,2 37,6 38,6 38,4 37,8 38, ,9 16,5 15,5 17,7 16,7 15,4 20 7,3 7,3 7,0 6,8 7,0 6, ,6 19,8 20,7 19,8 20,6 18,6 0 Ganderkesee LK Oldenburg Dötlingen Hatten Hude SG Harpstedt unter u. älter Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen. Mit einem Wert von 103,0 bewegt sich das einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau 1 in Ganderkesee auf einem leicht überdurchschnittlichen Niveau. Für die übrigen kreisangehörigen Kommunen ist ein leicht unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau bezeichnend. 1 Quelle: GfK Nürnberg. Die GfK berechnet auf Basis der amtlichen Steuerstatistik das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau (Bundesdurchschnitt = 100). Im Landkreis Oldenburg lag das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau bei 99,8. 13

16 Abbildung 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau 14

17 III. Marktgebiet und Kaufkraft 1. Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Ganderkesee Aufgrund der großen räumlichen Ausdehnung des Gemeindegebietes, der Vielzahl an Ortsteilen und der direkten Nähe einzelner Ortsteile, wie Heide, Hoykenkamp oder Elmeloh zu Delmenhorst fällt die Einkaufsorientierung der Verbraucher sehr unterschiedlich aus. Mit Blick auf die Einkaufsorientierung lassen sich folgende Räume abgrenzen: Ganderkesee mit umliegenden Ortsteilen: ca EW Bookholzberg mit umliegenden Ortsteilen: ca EW Schierbrok, Schönemoor, Hoykenkamp, Elmeloh, Heide ca EW. Die großflächigen Lebensmittelmärkte und insbesondere die Fachmärkte Osca 1 und BBM weisen ein Einzugsgebiet auf, welches über die Gemeindegrenzen hinausgeht. So erzielt Famila Umsätze mit Verbrauchern aus Ortsteilen der Samtgemeinde Harpstedt und aus Dötlingen / Neerstedt; Inkoop / Aldi (Bookholzberg) generieren Umsätze mit Verbrauchern aus Hude, Lemwerder und Netto (Heide) erwirtschaftet Umsätze mit Verbrauchern aus Delmenhorst. 2. Kaufkraftvolumen und Prognose Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) bei ca pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland. Davon entfielen auf Nahrungs- und Genussmittel ca p. a. und auf Nichtlebensmittel ca p. a. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kaufkraftkoeffizienten und die Einwohnerzahl zu berücksichtigen. Ganderkesee verfügt mit 103,0 über ein überdurchschnittliches Kaufkraftniveau. Das Kaufkraftvolumen ist für die Gemeinde Ganderkesee mit ca. 166,2 Mio. zu beziffern. 1 z. B. Verflechtungen mit Verbrauchern aus Delmenhorst, Gemeinden des Landkreises Oldenburg und aus der Wesermarsch. 15

18 Karte 1: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Ganderkesee Legende: Zone I Zone II Zone III erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

19 Tabelle 4: Branchen Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen 2009 in Ganderkesee Kaufkraft in Mio. Zone I Zone II Zone III Summe Nahrungs- und Genussmittel 26,0 15,6 14,9 56,5 Drogerie-/ Parfümerie, Apotheker-, Sanitätswaren 9,3 5,6 5,3 20,2 Blumen, zoologischer Bedarf 1,6 1,0 0,9 3,6 Bücher, Schreib-, Spielwaren 3,7 2,2 2,2 8,1 Bekleidung, Schuhe, Sportbekleidung 9,8 5,9 5,6 21,3 Elektrowaren, Medien, Foto 6,8 4,1 3,9 14,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,5 4,5 3,8 16,3 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 6,5 3,9 3,8 14,2 Uhren / Schmuck / Optik / Akustik 1,5 0,9 0,9 3,3 Sonstige Sortimente 3,6 2,2 2,1 7,8 Einzelhandel gesamt 76,4 45,9 43,9 166,2 Quelle: GMA-Berechnungen 11/09 Zur Ermittlung des zukünftig in Ganderkesee vorhandenen Kaufkraftpotenzials ist die Einwohnerentwicklung sowie die Entwicklung des Verbraucherverhaltens bzw. der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben relevant. Für die Einschätzung der Einwohnerentwicklung in Ganderkesee wurde die Wohnbauentwicklung berücksichtigt. Bis 2012 bzw können insgesamt 140 Wohneinheiten in unterschiedlichen Gebieten realisiert werden. Bei einer durchschnittlichen Belegung von 2,5 Personen je Wohneinheit entspricht dies etwa 350 Einwohnern. Unter Berücksichtigung des aktuellen Ausgabesatzes und der leichten Einwohnerzunahme leitet sich nur eine geringe Zunahme des Kaufkraftvolumens von ca. 1,6 Mio. ab; davon ca. 0,6 Mio. bei Nahrungs- und Genussmitteln. 17

20 IV. Situationsanalyse des Einkaufsstandortes Ganderkesee 1. Standortgefüge Die Gemeinde ist durch drei Einzelhandelslagen gekennzeichnet: Zentraler Versorgungsbereich Ganderkesee: Dieser Bereich erstreckt sich zwischen der Grüppenbührer Straße, der Wittekindstraße, der Rathausstraße, des Rings, Teilbereiche der Mühlenstraße und der Bergedorfer Straße. Der Geschäftsbesatz konzentriert sich auf den Markt, die Rathausstraße, die Bergedorfer Straße und die Mühlenstraße. Im Bereich des Marktes und der Rathaus- bzw. Wittekindstraße ist Famila als Magnetbetrieb mit einer hohen Kundenfrequenz hervorzuheben. Im direkten Umfeld ist der Geschäftsbesatz überwiegend kleinteilig strukturiert. Ein weiterer Magnetbetrieb ist der Supermarkt Inkoop an der Grüppenbührer Straße, welcher in kurzer Entfernung zu Famila auf der gegenüberliegenden Seite der Bahnlinie lokalisiert ist. Im Bereich des Rathauses liegen die Fachmärkten Takko, Deichmann, Schlecker XXL, welche bei Aldi im letzten Jahr realisiert wurden, so dass hier ein stark frequentierter Verbundstandort entstanden ist. Das Einzelhandelsangebot wird durch eine Vielzahl an Dienstleistungsbetrieben (u. a. Kreditinstitute, Friseure, Versicherungen), Ärzten, gastronomischen Betrieben und öffentlichen Einrichtungen ergänzt. Innerhalb der Gemeinde ist die höchste Nutzungsmischung in diesem Bereich vorhanden. Als besondere Stärke ist das Vorhandensein frequenzstarker Lebensmittelmärkte anzuführen. 18

21 Karte 2: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs in Ganderkesee 19

22 Zentraler Versorgungsbereich Bookholzberg: Dieser Bereich erstreckt sich entlang der Hauptverkehrsachse Stedinger Straße zwischen der Einmündung Stenumer Straße und der Nelkenstraße. Als Magnetbetriebe fungieren der Vollversorger Inkoop und der Aldi-Discounter, welche relativ zentral gelegen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs im Verbund entwickelt wurden. Weiter sind hier Fachgeschäfte unterschiedlicher Branchen, ein Spar Markt sowie ein Sonderpostenmarkt vertreten. Auch hier wird das Einzelhandelsangebot durch komplementäre Nutzungen (Dienstleistungsbetriebe, Gastronomie) ergänzt. Gewerbegebiet Bookhorn: Das Gewerbegebiet erstreckt sich zwischen der Oldenburger Straße und der Autobahn mit den großflächigen Fachmärkten BBM Baumarkt, Osca-Möbel-Discount, Historia Factory Outlet und einem Küchenstudio. Neben diesem Gewerbegebiet Bookhorn sind auch in den Gewerbegebieten Westtangente, Hoykenkamp, Urneburg und Bookholzberg Einzelhandelsbetriebe ansässig. Weitere Einzelhandelsbetriebe bestehen in integrierten Lagen in Ganderkesee, in Schierbrok und in Heide; als größere Betriebe sind der Lidl-Discounter in Ganderkesee, der Netto- Discounter in Heide und der Markant-Supermarkt in Schierbrok anzuführen. 2. Räumliche Verteilung und Bewertung Das Einzelhandelsangebot 1 umfasst eine Verkaufsfläche von ca m² in 148 Betrieben. Über die Hälfte der Betriebe entfällt auf die zentralen Versorgungsbereiche in Ganderkesee (64 Betriebe, m² VK) und Bockholzberg (19 Betriebe, m² VK), welche etwa. 41 % der Fläche auf sich vereinigen. In dezentralen Gewerbegebietslagen sind 15 Betriebe mit einem Flächenanteil von ca. 38 % ansässig, während sich 50 Betriebe im restlichen Gemeindegebiet verteilen. 1 Die Verkaufsfläche und die Umsätze der Mehrbranchenbetriebe wurden nach Sortimenten aufgeteilt. Die Zuordnung nach Hauptbranchen erfolgte entsprechend des Umsatzschwerpunktes. 20

23 Karte 3: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs in Bookholzberg nah&gut Inkoop / Aldi Legende: Zentraler Versorgungsbereich Kartengrundlage: GfK GeoMarketing; GMA-Bearbeitung

24 Tabelle 5: Verkaufsflächenverteilung nach Lagen Daten Verkaufsfläche in m² Zentrale Versorgungsbereiche Gewerbegebietslagen Sonstige Lagen Summe Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit / Körperpflege Blumen, zoologischer Bedarf Bücher, Schreib-, Spielwaren Bekleidung, Wäsche, Sport Schuhe / Lederwaren Elektro, Foto, Medien Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Uhren/Schmuck, Optik/Akustik Sonstige Sortimente Summe Quelle: GMA-Bestandsaufnahmen Das Angebot im Lebensmittelsektor in Relation zur Größe der Gemeinde und der weitläufigen Siedlungsstruktur ist wie folgt zu werten: Der Besatz an Vollversorgern (Famila, Inkoop in Ganderkesee und Bockholzberg, Markant in Schierbrok) ist ausreichend. Mit einer Verkaufsfläche von ca m² (Hauptgebäude) und von ca. 900 m² im Getränkemarkt fällt die Verkaufsfläche des Famila-Marktes im Vergleich zur üblichen Größe von Neuobjekten 1 (ca m²) geringer aus. 1 z. B. Syke ( EW) und Wildeshausen (ca EW) Famila jeweils mit ca m² VK. 22

25 Auch die Größe der beiden Supermärkte von Inkoop liegt etwas unter der marktgängigen Größe von ca m². Der Markt in Ganderkesee (ca m² VK) ist in die Jahre gekommen; die Standortbedingungen sind hinsichtlich Zuund Abfahrt und Parkplatzangebot verbesserungsbedürftig. Der Markant-Markt weist in Relation zur Einwohnerzahl von Schierbrok und den umliegenden Ortsteilen eine ausreichende Größe auf. Die Discounter Aldi (Ganderkesee und Bookholzberg), Lidl und Netto sind mit Verkaufsflächen zwischen ca m² durchschnittlich positioniert. Das Angebot wird durch eine Vielzahl an kleineren Betrieben, wie Spar (Bookholzberg), Getränkemärkte, Bäcker, Schlachter, spezialisierte Anbieter (Biowaren, Obst / Gemüse, Tee), Kioske und Tankstellenshops ergänzt, so dass eine gute Mischung besteht. Das Nonfood-Angebot ist wie folgt zu werten: Ein umfassendes Spektrum an Betriebstypen ist für den Bau- und Heimwerkerbedarf bzw. Gartenbedarf mit großflächigen Fachmärkten (BBM, Garms, Fleur Garden), mittelgroßen Fachmärkte (Fliesen), Raiffeisenmärkten, Gärtnereien und Fachgeschäften bezeichnend. Auch im Einrichtungsbedarf (Möbel, Küchen, Heimtextilien, Teppiche, Bodenbeläge, Matratzen) liegt ein gutes Angebot vor, welches sich auf den großflächigen Möbelabholmarkt (Osca), Küchenfachmärkte und Fachgeschäfte für Heimtextilien, Matratzen verteilt. Ein ausreichender Geschäftsbesatz ist bei Apotheken 1 und in den Branchen Sanitätswaren, Blumen, Bücher, Schreib- und Spielwaren, Fahrräder und Zubehör, Akustik / Optik, Uhren / Schmuck und Haushaltswaren 2 vorhanden. Hingegen fällt das Angebot bei Drogeriewaren, Tiernahrung, Bekleidung / Wäsche, Sportbekleidung, Schuhen und Elektro, Foto, Medien gering aus. 1 2 Aktuell kommen bundesweit auf eine Apotheke Einwohner; in Ganderkesee liegt das Verhältnis Apotheke zur Einwohnerzahl bei Einwohner. Das Fachgeschäft Härtel führt neben Haushaltswaren auch die Sortimente Eisenwaren und Gartenbedarf. Grundsätzlich ist die Existenz dieses Fachgeschäftes gerade auch im Zusammenhang mit einem starken bundesweiten Rückgang an Haushaltswarengeschäften sehr günstig für den zentralen Versorgungsbereich zu sehen. 23

26 So wird bei Drogeriewaren das für diese Branche übliche Fachmarktangebot einseitig durch Schlecker bestimmt. Ein für die Branche Tiernahrung und Zubehör 1 typischer Fachmarkt (z. B. Fressnapf, Futterhaus) fehlt. Bei Bekleidung / Wäsche führen die klein strukturierten Fachgeschäfte v.a. Damen- und Kindermoden, während das Sortiment Herrenbekleidung nur untergeordnet angeboten wird. Mittelgroße Einheiten sind nur mit Kik und Takko vertreten, die großflächigen Betriebe Chic Moden und Historia Factory Outlet sind hingegen in Gewerbegebietslage lokalisiert. Das Sortiment Sportbekleidung ist durch die Aufgabe des einzigen Sportfachgeschäftes nicht mehr vertreten. Die Fachgeschäfte bei Elektro, Foto, Medien sind kleinteilig strukturiert und auf das Segment Unterhaltungselektronik spezialisiert. Das einzige mittelgroße Fachgeschäft befindet sich in dezentraler Gewerbegebietslage. Auch die großflächigen Märkte Famila, BBM Baumarkt und der Möbeldiscounter Osca führen ebenfalls nur Teilsegmente (z.b. Leuchten, Elektrogroß- und Kleingeräte). Bei einzelnen Fachgeschäften zeigt sich, dass die Größe des Verkaufsraums zu gering ist, um das Sortiment ansprechend und übersichtlich präsentieren zu können. 3. Bewertung der Nahversorgungssituation Zur Bewertung der aktuellen Nahversorgungssituation wurden um die Standorte der großflächigen Lebensmittelmärkte Entfernungsradien von 500 m angesetzt, die einer fußläufigen Entfernung von etwa 10 Gehminuten entsprechen. Grundsätzlich ist zu beachten, dass für die Gemeinde aufgrund der weitläufigen Siedlungsstruktur eine flächendeckende Nahversorgung nicht zu gewährleisten ist. Es bestehen kaum Chancen, in jedem Wohngebiet eine eigenständige Versorgungsstruktur aufzubauen, da die jeweilige Einwohnerzahl und das daraus resultierende Kaufkraftvolumen zu gering ausfällt. Im Ortsteil Ganderkesee sind große Teile der Wohngebiete durch Famila, Inkoop, Aldi und Lidl abgedeckt, so dass eine vergleichsweise gute Versorgungsstruktur besteht. In den Randbereichen wird eine geringe fußläufige Entfernung zu Lebensmittelmärkten nicht 1 Hier ist ein Fachgeschäft in Ganderkesee vertreten. 24

27 mehr ermöglicht; diese müssen über die nächstgelegenen Märkte mit versorgt werden. Insofern ist darauf zu achten, dass die vorhandenen Märkte zukunftsfähig sind. In Bookholzberg sind die im Bereich der Stedinger Straße angrenzenden Wohngebiete durch Aldi und Inkoop oder auch durch Spar relativ gut abgedeckt. Hingegen liegt das Wohngebiet im Bereich der Nutzhorner Straße nicht mehr in einem fußläufigen Radius zu diesen Märkten. Auch die Wohngebiete in Hoykenkamp und Stenum werden durch die Märkte in Bookholzberg, Schierbrok und in Heide nicht mehr fußläufig erreicht. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass diese Ortsteile so insbesondere Hoykenkamp relativ nah bei Delmenhorst liegen, wo entsprechende Versorgungsstrukturen bestehen. Dennoch sind weite Teile der Wohngebiete in fußläufiger Entfernung vergleichsweise gut abgedeckt. 25

28 Karte 4: Abdeckung der Wohngebiete durch Lebensmittelmärkte in Ganderkesee Kartengrundlage: GfK GeoMarketing; GMA-Bearbeitung

29 Karte 5: Abdeckung der Wohngebiete durch Lebensmittelmärkte in Bookholzberg, Schierbrok und Heide Kartengrundlage: GfK GeoMarketing; GMA-Bearbeitung

30 4. Zentralitätskennziffern Im gesamten Einzelhandel von Ganderkesee wurde im Jahr 2009 ein Bruttoumsatz von ca Mio. erzielt werden. Von diesem Gesamtumsatz entfielen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca Mio. und auf den Nichtlebensmittelsektor ca Mio.. 1 Als wichtige Orientierung für die Bedeutung einer Kommune für das nähere Umland sowie für deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer. Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz. Dabei deuten Werte über 100 eine hohe Bindung der Kaufkraft der Wohnbevölkerung und auch Zuflüsse aus dem Umland an. Hingegen zeigt eine Zentralität von unter 100, dass Kaufkraft der Wohnbevölkerung in andere Kommunen abfließt und auch Zuflüsse aus dem Umland nicht in einem hohen Maße zu verzeichnen sind. Die Zentralitätswerte beziehen sich auf die Gesamtgemeinde. Bei Nahrungs- und Genussmitteln wird in der Gesamtgemeinde eine Zentralität von ca % erreicht. Im Nonfood-Sektor bewegt sich die Zentralität für ein Grundzentrum insbesondere bei Büchern, Schreib- und Spielwaren und Elektro, Medien, Foto auf einem eher geringen Niveau: Nahrungs- und Genussmittel: ca % Gesundheit / Körperpflege: ca % Blumen, zoologischer Bedarf : ca % Bücher, Schreib-, Spielwaren ca % Bekleidung, Schuhe, Sport : ca % Elektro, Foto, Medien: ca % Hausrat, Einrichtung, Möbel: ca % 1 Die Nonfood-Umsätze der Lebensmittelmärkte wurden den jeweiligen Sortimenten im Nichtlebensmittelsektor zugerechnet (= bereinigte Umsatzleistung). Auch bei den Drogeriefachmärkten bzw. bei weiteren Mehrbranchenbetrieben wurden die Umsätze nach Branchen bereinigt. 28

31 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf : ca % Uhren / Schmuck, Optik / Akustik : ca % Sonstige Sortimente: ca %. 5. Entwicklungspotenziale Mit Blick auf das derzeitige Einzelhandelsangebot zeichnen sich in erster Linie Ergänzungen in folgenden Branchen ab: Nahrungs- und Genussmittel: Mit dem geplanten Neubau von Famila am Markt 1 wird dieser frequenzstarke Vollversorger zukunftsfähig positioniert. Auch Inkoop wird am jetzigen Standort in Ganderkesee mit einer Verkaufsfläche von ca m² zukunftsfähig neu gebaut. Ein darüber hinausgehendes Entwicklungspotenzial i. S. der Ansiedlung weiterer Lebensmittelmärkte ist für die Gemeinde nicht ableitbar. Bei Büchern, Schreib- und Spielwaren besteht ein Potenzial für Verkaufsflächen- oder Sortimentsausweitungen, vorrangig für bestehende Betriebe. Bei Bekleidung / Wäsche sind Potenziale für neue Betriebe und Erweiterungen gegeben. Allerdings ist das Marktvolumen für Betriebe, die ausschließlich auf Teilsegmente, wie z.b. Herrenbekleidung oder Sportbekleidung ausgerichtet sind, zu gering. Auch bei Elektro, Foto, Medien zeichnet sich ein Ergänzungsbedarf ab. Die Ansiedlungschancen für ein großflächiges Fachmarktangebot sind aufgrund der starken Position der großflächigen Elektrofachmärkte in Delmenhorst allerdings in Ganderkesee begrenzt. 1 Der derzeit in Aufstellung befindliche Bebauungsplan sieht eine maximal Verkaufsfläche innerhalb des Sondergebietes für Famila und weitere Einzelhandelsbetrieben von höchstens m² vor (vgl. dazu die Aufstellung im Anhang) 29

32 V. Einzelhandelskonzept Ganderkesee Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen ist. Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu formulieren: Sicherung und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in Ganderkesee und Bookholzberg Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung mit Lebensmitteln. Eine geordnete Weiterentwicklung des Einzelhandels erfordert die Beachtung zweier städtebaulich relevanter Kernpunkte: die Erstellung eines sortimentsbezogenen Leitbildes der Stadtentwicklungsplanung, das als Grundlage für die weitere Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben heranzuziehen ist (= Sortimentskonzept), die Überprüfung und ggf. Neuformulierung von räumlichen Prioritäten hinsichtlich der Weiterentwicklung der Flächen des Einzelhandels nach Standorten (= Standortkonzept). 1. Sortimentskonzept Da sich die Anziehungskraft und auch die aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte Belebung der zentralen Lagen (u. a. durch Verbundkäufe) auf bestimmte Sortimente gründet, werden diese Sortimente als zentrenrelevant bezeichnet. Üblicherweise zeichnen sich zentrenrelevante Sortimente dadurch aus, dass sie viele Kunden anziehen, einen geringen Flächenanspruch haben, häufig im Zusammenhang mit anderen Nutzungen in zentralen Lagen nachgefragt werden überwiegend ohne PKW transportiert werden können. 30

33 Bei zentrenrelevanten Sortimenten handelt es sich um Angebote, bei denen von einem besonderen Gefährdungspotenzial für die gewachsenen Zentren auszugehen ist, sobald diese außerhalb der Zentren angeboten werden. Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt hingegen auch an Standorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Versorgungsbereiche dar. Die nachfolgende Übersicht stellt einen Vorschlag zur Einstufung der Sortimente nach deren Zentrenrelevanz dar. Die Sortimentsliste beachtet auch die räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Ganderkesee. Tabelle 6: Sortimentsliste für Ganderkesee zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Bäcker, Schlachter) Getränke, Reform-, Tabakwaren Lebendtiere, Tiernahrung, zoologischer Bedarf Drogerie- und Parfümeriewaren Elektrogroßgeräte Apotheker-, Sanitätswaren Möbel, Küchen-, Büro-, Gartenmöbel Schnittblumen Antiquitäten Schreibwaren, Büroartikel, Zeitschriften Bad- / Sanitäreinrichtungen Bücher Bettwaren, Matratzen Spielwaren, Bastelartikel Gardinen und Zubehör Bekleidung, Wäsche, Kürschnerwaren, Wolle, Leuchten Kurzwaren, Handarbeiten, Stoffe Baustoffe, Bauelemente, Eisenwaren, Schuhe, Lederwaren, Accessoires, Schirme Fliesen, Werkzeuge, Rollläden, Markisen Sportbekleidung und -schuhe, kleinvolumige Sportartikel Pflanzen, Gartenwerkzeuge, Gartenbaustoffe, Pflege, Düngemittel, Torf, Unterhaltungselektronik Erde, Zäune, Gartenhäuser, Gewächshäuser, Holz Elektrokleingeräte Computer und Zubehör Teppiche, Bodenbeläge Telekommunikation und Zubehör Farben, Tapeten Ton-/ Bildträger, Unterhaltungssoftware Auto- und Motorradzubehör Haus- und Tischwäsche Fahrräder und Zubehör Musikalien Reitartikel und Zubehör Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Sportgeräte (inkl. Angelgeräte und Geschenkartikel Zubehör) Bild / Rahmen, Kunstgegenstände Fotogeräte, Fotowaren, Videokameras optische Waren, Akustik Uhren, Schmuck, Silberwaren Baby- und Kinderartikel Quelle: GMA-Empfehlungen

34 2. Standortkonzept Das Standortkonzept dient als Orientierungs- und Entscheidungsgrundlage für die kommunale Standortentwicklung. Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Einordnung der bestehenden Einkaufslagen der Gemeinde in eine Zentren- und Standortstruktur: Zentrale Versorgungsbereiche in Ganderkesee und Bookholzberg mit einem vielfältigen Angebot an Einzelhandels- / Komplementärnutzungen bzw. öffentlichen Einrichtungen und einer hohen Nutzungsmischung, so dass diese als schutzwürdige zentrale Versorgungsbereiche i. S. des Baugesetzbuches einzustufen sind. dezentrale Gewerbegebietslagen: Fachmärkte mit örtlicher und überörtlicher Versorgungsbedeutung. Zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sind standortbezogene Regelungen zum Ausschluss bzw. zur Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben zu empfehlen. 1 Grundsätzlich kommen verschiedene Stufen zur Begrenzung und zum Ausschluss des Einzelhandels in Betracht: Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente zusätzlicher Ausschluss großflächigen Einzelhandels i. S. v. 11 Abs. 3 BauNVO Ausschluss des gesamten Einzelhandels. Für die zentralen Versorgungsbereiche bestehen grundsätzlich keine Restriktionen für Ansiedlungen bzw. Erweiterungen, hier sind sowohl Betriebe mit zentrenrelevanten als auch mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zulässig. Da das Standortkonzept als Orientierungsrahmen zu verstehen ist, können bei einzelnen Vorhaben auch Grenzen hinsichtlich der Dimensionierung berücksichtigt werden, wenn dies aus städtebaulichen Gründen abgeleitet werden kann. Dies kann z. B. vorliegen, wenn ein Vorhaben eine Größenordnung aufweist, welche die Entwicklungsmöglichkeiten weiterer Standortlagen zu sehr einschränkt. Auch das Einfügen eines Vorhabens in die vorhandene bauliche Struktur und Umgebung ist hierbei zu beachten. 1 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen. 32

35 Hingegen sollten in dezentralen Gewerbegebietslagen Ansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevantem Kernsortiment generell ausgeschlossen werden. Bestehende Betriebe genießen grundsätzlich Bestandsschutz. Die Ansiedlung großflächiger Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten sollte auf die Gewerbegebiete gelenkt werden, so dass eine weitere Angebotszersplitterung verhindert werden kann. Aufgrund sortiments- und betriebstypenspezifischer Besonderheiten ist eine ergänzende Regelung hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente bei Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zu empfehlen. Um der Gefahr einer Aushöhlung des Sortimentskonzeptes durch übermäßige Angebote an zentrenrelevanten Randsortimenten zu begegnen, ist bei Ansiedlungen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche eine Randsortimentsbegrenzung im Rahmen der Bebauungsplanfestsetzungen zu empfehlen: Bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten (z. B. Möbel-, Bau- und Gartenmärkte): Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente 1 auf maximal 10 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch maximal 800 m² VK. 2 Bei kleinflächigen Betrieben (bis 800 m² VK): Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf maximal 15 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch maximal 50 m² VK. 3. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes Das vorliegende Einzelhandelsgutachten wurde in Abstimmung mit Vertretern der Verwaltung, politischer Gremien von Ganderkesee und dem projektbegleitenden Arbeitskreis erarbeitet. Um eine Verbindlichkeit dieser sog. informellen Planung herzustellen, sollten folgende Punkte beachtet werden: 1 2 Lt. OVG Münster sind als Randsortimente solche Waren zu betrachten, die ein Kernsortiment lediglich ergänzen und eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft zu den Waren des Kernsortiments haben. Gleichzeitig muss das Angebot des Randsortiments in seinem Umfang (Verkaufsfläche) und in seiner Gewichtigkeit (Umsatz) deutlich untergeordnet sein (vgl. OGV NRW, Beschluss vom , 7 B 2023/99). Lt. 11 Abs. 3 BauNVO liegt die Grenze zur Großflächigkeit, ab der schädliche Auswirkungen zu erwarten sind (Vermutungsregel) bei ca. 800 m² VK. 33

36 Beschluss des Einzelhandelskonzeptes im Rat als städtebauliches Entwicklungskonzept nach 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auf der Grundlage dieses Gutachtens. Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt auch vor Gericht als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten. Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung: Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gültiges Baurecht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich eröffnet der neue 9 Abs. 2a BauGB. Für die Begründung kann das auf der Grundlage dieses Gutachtens erstellte Einzelhandelskonzept verwendet werden, wenn es vom Rat beschlossen worden ist. 34

37 VI. Zusammenfassung Für die Einzelhandelsstruktur sind folgende Aspekte von Bedeutung: Das Einzelhandelsangebot umfasst eine Verkaufsfläche von fast m², die sich auf 148 Betriebe verteilt. Über die Hälfte der Betriebe konzentriert sich auf die beiden zentralen Versorgungsbereiche in Ganderkesee und Booholzberg, welche insgesamt etwa 41 % des gesamten Flächenbestands auf sich vereinigen. In Gewerbegebietslagen sind überwiegend Betriebe mit dem Schwerpunkt bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten räumlich passend lokalisiert. Allerdings sind hier auch die einzigen großflächigen Bekleidungsmärkte ansässig und damit Branchen, die typisch zentrenrelevant sind. Für den Lebensmitteleinzelhandel ist eine durchschnittliche Ausstattung bezeichnend. Leistungs- und frequenzstarke Supermärkte und Lebensmitteldiscounter liegen in den zentralen Versorgungsbereichen in Ganderkesee und Bookholzberg, so dass umliegende kleinteilige Geschäfte von deren Frequenz profitieren. Die Vollversorger Famila und Inkoop (Ganderkesee) weisen keine zukunftsfähigen Größen auf, so dass deren Erweiterung erforderlich ist. Die wohnortnahe Grundversorgung ist nicht in allen Wohngebieten und Ortsteilen flächendeckend gewährleistet, was in Anbetracht der spezifischen, sehr weitläufigen Siedlungsstruktur kaum möglich ist. Mittelfristig dürfte bestenfalls noch eine leichte Einwohnerzunahme (+ ca. 350 Einwohner bis 2012) zu erwarten sein, gleichwohl resultiert daraus kaum ein Bedarf an weiteren Einzelhandelsangeboten. Angebotsergänzungen zeichnen sich v.a. in den Branchen Bekleidung / Wäsche, Sportbekleidung und Elektro, Foto, Medien ab. In der Gemeinde besteht in Ganderkesee und in Bookholzberg jeweils ein zentraler Versorgungsbereich (gemäß 34 BauGB und 11 BauNVO). Unter Berücksichtigung des Einzelhandelsbestandes in diesen zentralen Versorgungsbereichen wurde eine Liste für zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente erstellt. 35