B e r i c h t und A n t r a g des Stadtrates an den Einwohnerrat. betreffend. Baukredit für den Ersatzneubau des Doppel-Kindergartens Bilander

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1 EINWOHNERRAT BRUGG B e r i c h t und A n t r a g des Stadtrates an den Einwohnerrat betreffend Baukredit für den Ersatzneubau des Doppel-Kindergartens Bilander 1. Ausgangslage Nach dem Beschluss des Einwohnerrats vom 4. März 2011 für den Kredit für die Projektierung eines Neubaus des Doppel-Kindergartens Bilander und dem Bericht der Schulraumplanung vom Juni 2013 wurde Ende 2013 das Projekt für einen Ersatzneubau mit dem Architektenteam ARGE suterarchitekturen architektur herrigel schmidlin weiterbearbeitet. Die Schulraumplanung bestätigte die langfristige Erhaltung des Kindergartens Bilander mit zwei Abteilungen am heutigen Standort. Der bestehende Doppel-Kindergarten in Holzbauweise mit Baujahr 1974 soll durch einen Neubau in Holzbauweise mit Minergie-Eco- Standard ersetzt werden. Aufgrund der Platzverhältnisse und dem guten Zustand der Aussenanlagen wird vorgeschlagen, den Neubau an die Stelle des bestehenden Gebäudes zu platzieren und den Betrieb während der 8-monatigen Bauphase in einem Provisorium in unmittelbarer Nähe weiterzuführen.

2 2 Die beiden Systeme Modul- und Elementbauweise in Holz wurden detailliert miteinander verglichen (siehe Vergleich Kosten Modul- und Elementbauweise). Da der Doppelkindergarten nicht als Provisorium erstellt werden soll, wird die Ausführung in Element- und nicht in Modulbauweise vorgeschlagen. 2. Vorgehensweise Es wurde eine Begleitgruppe mit folgenden Mitgliedern zusammengestellt: - Andrea Metzler, Ressort Planung und Bau, Vorsitz - Willi Däpp, Ressort Bildung, Besteller - Peter Merz, Gesamtschulleitung und Schulpflege - Barbara Iten, Schulleitung Stapfer - Corina Jöhr, Kindergärtnerin Bilander - Daniel Rohrer, Projekte und Controlling - Max Suter, Architektur - Thomas Péronnet, Planung und Bau, Projektleitung Folgende Berater standen der Gruppe nach Bedarf zur Seite: - Schulraumplanung und Unterhalt: Willi Kohler, Planung und Bau - Nachhaltige Ökologie und Energie: Barbara Sintzel, Naska GmbH An der letzten Sitzung vom 16. April 2014 befürwortete die Begleitgruppe das vorliegende Bauprojekt und den Kostenvoranschlag zu Handen des Stadtrates. Der Stadtrat schliesst sich mit dieser Vorlage dem Vorschlag an. 3. Raumprogramm Das Raumprogramm aus der Schulraumplanung entspricht den minimalen kantonalen Anforderungen und wird mit dem Projekt Ersatzbau Kindergarten Bilander erfüllt: Der gesamte Flächenbedarf pro Kindergarten beträgt 145 m 2 Nutzfläche (nicht enthalten sind Windfang, WC, Putz- und Technikräume sowie Erschliessungsfläche). Spezifisch für den Doppelkindergarten ist die Doppelnutzung der Küche, der Sanitäranlagen und des gedeckten Hofs. Zudem wurden Windfang, Garderobe, Bewegungs- und Nebenraum so op-

3 3 timiert, dass flexible Nutzungen möglich werden. Die Nutzflächen des Projekts Ersatzbau Kindergarten Bilander sind etwas grösser als diejenigen des Kindergartens Bodenacker. 4. Bauprojekt, Ausbaustandard, Möblierung und Provisorium Der Ersatzbau des Doppelkindergartens Bilander kommt an den gleichen Ort zu stehen wie der bestehende Bau. Während der Bauphase muss der Unterricht in Provisorien nahe dem bestehenden Kindergarten stattfinden. Nach dem Rückbau des Kindergartens wird das neue Volumen auf die bestehende Betonbodenplatte aufgebaut. Der neue Bau wird 36 cm über dem bestehenden Gartenterrain stehen. Die Erschliessung erfolgt über eine flache Rampe vom Garten her. Der Eingangsbereich mit grossem Vordach dient auch als gedeckter Aussenraum mit direktem Ausgang vom Hauptraum her. Damit werden ein geschützter Bereich bei schlechtem Wetter sowie ein guter sommerlicher Wärmeschutz erreicht. Das Gebäude wird mit den Elementen Sockel, Wand und Dach gegliedert. Der Betonsokkel betont bewusst die öffentliche Nutzung der Anlage und hebt den Kindergarten gering über das Niveau der Strasse. Der Bau wird ab dem Betonsockel in Holzbauweise (Elementbau Wände / Dach, Minergie-Eco-Standard) aufgebaut. Die äussere Holzverkleidung in Lärche, sägeroh, bekleidet das einfache Volumen im Wand- und Dachbereich. Die Fensterelemente in Holz-Metall gliedern die Fassade. Das begrünte Flachdach wird mit einem Kupferrand abgeschlossen. Das gegen Norden gerichtete Oberlichtband wird zum identitätsstiftenden Element. Der Doppelkindergarten ist, ausgehend vom zentralen Installationsraum, symmetrisch aufgebaut. In beiden Abteilungen sind die Haupt- und Nebenräume mehrseitig orientiert, Sichtbezüge sowohl zum Garten als auch zur Strasse lassen einen transparenten, nach allen Seiten offenen Kindergarten erwarten. Der dreiseitig orientierte Hauptraum als Zentrum bei beiden Einheiten bietet Freiraum für Einbauten und Veränderungen. Die Nebenräume sind so angelegt, dass nutzungsneutrale Räume entstehen, welche unabhängig voneinander, aber auch ergänzend zueinander, genutzt werden können. Dadurch ist es möglich, die zentral gelegene Küche als grossen Raum für beide Abteilungen zu nutzen. Die übrigen Räume für Material, sanitäre Anlagen und Installationen sind ebenfalls zentral angelegt und wirken auch als Akustikpuffer zwischen den beiden Abteilungen. Das Ober-

4 4 lichtband über dem Gang, welcher die beiden Abteilungen miteinander verbindet, leitet viel Licht in die Bereiche Garderoben, Nebenräume sowie Vorraum Küche und Nassräume. Der Innenausbau in Holz mit Einbauschränken, grossflächigen Pinwänden, beschreibbaren Wandbereichen und Verdunkelungsvorhängen gewährleistet den vielfältigen Einsatz im Kindergartenalltag. Der Holzboden, Parkett geölt mit Bodenheizung, ist ausgezeichnet gedämmt und bestens zum Spielen am Boden geeignet. Das vom Innenraum her plastisch erlebbare Flachdach mit der tragenden, innen sichtbaren Holzlamellenstruktur, bietet Möglichkeiten zu nachträglichen Einbauten und Montage von Spielgeräten. In der Holzlamellenstruktur sind die Akustikmassnahmen sowie die Beleuchtung integriert. Die Anpassungen zur bereits heute sehr schön gestalteten Aussenanlage wurden bewusst gering gehalten. Ein neuer Aussengeräteraum wird integriert. Der zusätzliche gedeckte Velounterstand ergänzt das bestehende Angebot. Der bereits vorhandene Parkplatz für Personenwagen sowie der bestehende Zaun bleiben Teil der Anlage. Der vorgeschlagene Ausbaustandard befindet sich im mittleren Kostensegment (siehe Vergleich Kosten Modul- und Elementbauweise, Aktenauflage/Homepage). Alle von den Architekten vorgeschlagenen Materialen und Ausführungen des Ausbaus wurden von der Begleitgruppe aufgrund der kinder- und betriebsfreundlichen Eigenschaften befürwortet. Die Möblierung wurde neu evaluiert und in Zusammenarbeit mit Nutzern, Architekt und Unterhaltsverantwortlichen festgelegt. Lediglich die stark abgenutzten Ausstattungen werden ersetzt. Im Bauprojekt wurden genügend Einbauschränke vorgesehen, sodass eine langfristige Entwicklung und Flexibilität des Betriebs gewährleistet sind. Der Aufwand für das Provisorium wurde separat eruiert und verschiedene Varianten geprüft. Die IBB stellt der Stadt die Parzelle an der Seidenstrasse für die Benutzung während der Bauzeit gratis zur Verfügung, exklusive Kosten für die Erschliessung der Container. Für das Provisorium wird die wirtschaftlichste Lösung vorgeschlagen: Für die Dauer des Provisoriums soll ein Mietcontainer bereitgestellt werden, welcher lediglich die Mindestanforderungen für die Kindergartennutzung erfüllt. Es sind keine Aussenspielgeräte vorgesehen. Die Variante mit den von der Stiftung Gesundheit Region Brugg offerierten, mehr als 20-jährigen Containern, wurde detailliert untersucht. Die Abklärungen der Archi-

5 5 tekten mit ausgewiesenen Containerproduzenten haben ergeben, dass diese nicht den Bedürfnissen des Kindergartens angepasst werden können. 5. Behindertengleichstellungsgesetz Der Doppel-Kindergarten erfüllt die Anforderungen der SIA Norm 500 hindernisfreies Bauen und damit die gesetzlichen Vorschriften ( 37 Bauverordnung) vollständig. 6. Nachhaltige Energieeffizienz Der Ersatzbau soll in Minergie-Eco-Standard geplant und ausgeführt werden. Die Kostenschätzung von 2010 wurde bereits mit Minergie-Standard gerechnet. Die Kosten für die einmalige Zertifizierung betragen CHF Der Stadtrat empfiehlt den Erwerb des Labels Minergie-Eco, weil die Stadt damit ihre Vorbildfunktion und die eigene Zielsetzung betreffend nachhaltige energieeffiziente Verwaltungsliegenschaften erfüllen kann. Der Doppelkindergarten soll weiterhin am privaten Nahwärmeverbund Bilander angeschlossen sein (Grundwasserwärmepumpe). Das Flachdach erhält eine Begrünung und keine Photovoltaikanlage: Die Prüfung durch die IBB Strom AG hat ergeben, dass das Flachdach durch die Schatten der umliegenden Bäume (Kletterbaum des Kindergartens) und Hochhäuser keinen geeigneten Photovoltaikstandort bildet. 7. Kostenentwicklung Im Jahr 2010 wurde eine Kostenschätzung von CHF mit einem Genauigkeitsgrad von +/- 20% abgegeben (Kostenschätzung Basis 2010). Die Kosten für das Provisorium wurden damals nicht ermittelt bzw. geschätzt. Zu diesem Kostendach kamen folgende Anpassungen hinzu:

6 6 Basis Kostenschätzung 2010 CHF 1'890'000 - Abzug der Projektierungskosten./. CHF 60'000 - Teuerung zwischen April 2010 und April 2013 * CHF 32'940 - Zusatz Honorare Projektierung (CHF 68'000) CHF 8'000 - Nachhaltige Ökologie und Minergie-Eco CHF 16'170 - Velounterstand CHF 9'500 - Videoüberwachung CHF 8'100 - Aussenspielgeräte CHF 7'890 Neue Basis für den Kostenvoranschlag Kostenschätzung aktualisiert +/- 20% CHF 1'912'600 * Berechnung der Teuerung Baukostenindex April 2010 = , Baukostenindex April 2013 = Basiskostenschätzung abzüglich der Projektierungskosten = CHF x 1.8% = CHF Ein erster, auf das Bauprojekt basierender Kostenvoranschlag ergab Gesamtkosten von CHF In einem Kostenoptimierungsprozess konnte dieser Betrag um insgesamt CHF auf CHF gesenkt werden. Dabei wurden Einsparungen durch Optimierung der Schreinerarbeiten und der Ausstattung, den Verzicht auf eine Notlichtanlage sowie auf die Erneuerung des Belags der Umgebung erreicht. 8. Erstellungskosten Die Kosten für den Neubau des Doppel-Kindergartens Bilander (inkl. 8% MwSt. und mit Genauigkeitsgrad +/- 10%) setzen sich wie folgt zusammen:

7 7 Positionen Bezeichnung Betrag in CHF % von KV BKP 11 Vorbereitungen 68' % BKP 15 Anpassungen 20' % BKP 21 Rohbau 1 489' % BKP 22 Rohbau 2 278' % BKP 23 Elektroanlagen 108' % BKP 24 HLKK 121' % BKP 25 Sanitäranlagen 41' % BKP 27 Ausbau 1 158' % BKP 28 Ausbau 2 148' % BKP 29 Honorare 279' % BKP 42 Gartenanlagen 66' % BKP 44 Installationen 4' % BKP 45 Erschliessungen 11' % BKP 51 Bewilligungen 24' % BKP 52 Kopien, Modelle 8' % BKP 53 Versicherungen % BKP 56 übrige Nebenkosten 5' % BKP 58 Reserven 67' % BKP 90 Möbel 72' % BKP 92 Textilien 7' % Erstellungskosten 1'983' % Damit liegen die Erstellungskosten mit CHF 817 pro m 3 (BKP 2) im mittleren Kostensegment (siehe Vergleich Kosten Modul- und Elementbauweise). Aus dem Vergleich der Erstellungskosten mit der aktualisierten Kostenschätzung (Kostengenauigkeit +/- 20%) ergibt sich eine Kostenentwicklung von + 3,71%. 9. Kosten für das Provisorium Im Kostenvoranschlag für das Provisorium sind alle für die Erstellung, die Demontage und den Betrieb notwendigen Kosten inkl. Honorare für die Planung und die Bauleitung enthal-

8 8 ten. Die Kosten für das Provisorium während der geplanten 8-monatigen Bauzeit (inkl. 8% MwSt. und mit Genauigkeitsgrad +/- 10%) betragen: Positionen Bezeichnung Betrag in CHF % von KV BKP 1 Vorbereitungen 12' % BKP 2 Gebäude 18' % BKP 3 Betriebseinrichtungen 36' % BKP 4 Umgebung 1' % BKP 5 Baunebenkosten 46' % Erstellungskosten 115' % Die Kosten für Ver- und Entsorgung während der Bauzeit sind im Kostenvoranschlag des Ersatzneubaus enthalten. 10. Betriebskosten Es handelt sich hier um die Betriebskosten für den geplanten Kindergarten. Aus dem Jahr 2013 sind der Unterhaltsrechnung folgende Betriebskosten zu entnehmen: - Gesamtunterhalt CHF Aus dem Jahr 2013 sind der Energiebuchhaltung folgende Energiekosten zu entnehmen: - Gas (Nahwärmeverbund Bilander) CHF Strom (Aqua+) CHF 926 Die Senkung der Energiekosten durch den Neubau und den Minergiestandard wird schätzungsweise ca. 40% betragen. 11. Gesamtkosten und Finanzierung Die Gesamtkosten für die Erstellung des Doppelkindergartens Bilander (CHF ) und des Provisoriums (CHF ) während der Bauzeit betragen somit CHF Im Finanzplan, Stand Oktober 2013, war dieses Projekt (Baukredit) noch mit einem Investitionsvolumen von CHF vorgesehen. Die gesamte hiermit beantragte Investition wird mit Eigenmitteln finanziert. Durch den damit verbundenen Abbau an Finanzvermögen gehen in den nächsten Jahren Finanzerträge verloren. Bei einer konservativen Schätzung einer durchschnittlichen, mehrjährigen Rentabilität von 2 % beträgt der jährliche Minderertrag rund CHF Die Investition wird nach Abschluss des Projektes in

9 9 der Bilanz aktiviert. Die Abschreibungsdauer beträgt 35 Jahre und beginnt im Folgejahr nach der Aktivierung. Jährlich werden somit rund CHF abgeschrieben. Die jährlichen Betriebskosten können, wie oben erwähnt, leicht gesenkt werden (rund CHF 1 500). Die Erfolgsrechnung der Einwohnergemeinde wird somit durch das Projekt jährlich um gesamthaft CHF zusätzlich belastet. Für bisherige Kindergärten werden aufgrund ihres Alters keine Abschreibungen mehr getätigt. 12. Weiteres Vorgehen Nach der Rechtskraft des Beschlusses zum Baukredit (Referendumsfrist) wird das Projekt wie folgt weitergeführt: - Baugesuch / -bewilligung Juli bis Oktober Ausführungsplanung ab Juli Öffentliche Ausschreibungen ab September Vergaben Oktober Bauphase November 2014 bis August Bezug August Schlussbemerkungen Der Stadtrat ist überzeugt, mit dieser Vorlage einen kinderfreundlichen und nachhaltig geplanten Kindergartenbau vorzuschlagen. Demgemäss der A n t r a g : Sie wollen für den Ersatzneubau des Doppel-Kindergartens Bilander inkl. Provisorium einen Kredit von CHF , zuzüglich Teuerung ab 1. April 2013 mit Punkten nach Zürcher Baukostenindex, bewilligen. Brugg, 2. Juni 2014 NAMENS DES STADTRATES Der Stadtammann: Der Stadtschreiber:

10 10 Beilagen - Pläne im A4 Format (Situation, Grundriss, Ansichten, Schnitt) Aktenauflage und Homepage Die folgenden Unterlagen sind in der Abteilung Planung und Bau zu Bürozeiten einsehbar sowie auf der Homepage der Stadt Brugg zum Herunterladen bereit: - Pläne im Massstab 1:50 - Vergleich Kosten Modul- und Elementbauweise