Bridging the gap: Was können Corporates und institutionelle Immobilieninvestoren voneinander lernen?

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1 Bridging the gap: Was können Corporates und institutionelle Immobilieninvestoren voneinander lernen? Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel, BEOS AG Präsentation auf der Konferenz Corporates meet Real Estate Sommerkonferenz 2013 des Forschungscenters Betriebliche Immobilienwirtschaft und des ZIA am 22. August 2013 an der TU Darmstadt

2 Agenda Wer ist die BEOS AG? Was sind Unternehmensimmobilien? Wie denken institutionelle Investoren über Unternehmensimmobilien als Asset Klasse? Welche betrieblichen Objekte sind für institutionelle Investoren interessant? BEOS Büro in Berlin, Kurfürstendamm 188 BEOS AG 2013, S. 2

3 Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel Dr. Stephan Bone-Winkel ist Herausgeber und Autor zahlreicher Publikationen zu den Themen Projektentwicklung und Immobilieninvestment. Für die BEOS veröffentlicht er regelmäßig den weiter denken Impuls und den BEOS Survey. Stephan Bone-Winkel ist Vorstand der BEOS AG, ein auf die Entwicklung und das Asset Management von Unternehmensimmobilien spezialisierter Dienstleister mit Hauptsitz in Berlin. Vor Gründung der BEOS in 1997 war er für den Deutsche Bank Konzern im Bereich Projektentwicklung in Berlin tätig nachdem er von 1993 bis 1995 als Geschäftsführer die Berliner Niederlassung der ebs Immobilien-akademie aufbaute. Seit September 2006 ist er Honorarprofessor für Projektentwicklung an der Universität Regensburg. Zuvor war er Inhaber des Stiftungslehrstuhls Immobilien-Projektentwicklung an der European Business School. Dr. Bone-Winkel studierte BWL an der Universität zu Köln, ist Absolvent des 1. Jahrgangs des Kontaktstudiums Immobilienökonomie und wurde 1994 an der EBS promoviert. BEOS AG 2013, S. 3

4 BEOS ist ein unabhängiger Entwickler und Asset Manager 1997 gegründet. Seit 2002 spezialisiert auf Unternehmensimmobilien in Deutschland Die BEOS AG ist der Spezialist und Marktführer für Unternehmensimmobilien in Deutschland. Die AG arbeitet als reiner Dienstleister ausschließlich für institutionelle Investoren. 60 Mitarbeiter. Büros in Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt und München Konzentration auf wertbasierte Investments in Bestandsobjekten Über 40 Objekte mit über 400 überwiegend mittelständischen Mietern und 1,2 Mio. qm Mietfläche bzw. rd. 850 Mio. Objektwerten under Management Belastbarer Track Record in Projektentwicklung und Asset Management (28 Projekte mit über 1 Mio. qm und rd. 50 Mio. Mietvolumen seit 2002 entwickelt und verkauft) In 2010 Auflage des 1. BEOS Spezialfonds (Volumen 400 Mio., voll investiert); in 2012 Auflage des Nachfolgefonds (Volumen 630 Mio., bereits zu 1/3 investiert) Integriertes Managementmodell. Alle Leistungen für Mieter werden selbst und vor Ort durch eigene Teams erbracht Büro Frankfurt Büro Köln BEOS AG 2013, S. 4

5 Agenda Wer ist die BEOS AG? Was sind Unternehmensimmobilien? Wie denken institutionelle Investoren über Unternehmensimmobilien als Asset Klasse? Welche betrieblichen Objekte sind für institutionelle Investoren interessant? Produktionshalle in Kirchheim, Mieter Hawe BEOS AG 2013, S. 5

6 Was sind Unternehmensimmobilien? Im Gegensatz zu den USA, Großbritannien und Frankreich haben sich in Deutschland, trotz der Bedeutung in der Wirtschaft, bislang nur wenige Immobilienunternehmen auf diesen Markt spezialisiert. Die Markteintrittsbarrieren in dieses von Eigennutzern dominierte Segment sind hoch. Unternehmensimmobilien sind typischerweise gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit den Nutzungsarten Büro, Fertigung, Service, Lager, Distribution etc. Nutzer dieser Immobilien sind überwiegend mittelständische Unternehmen mit ihren nutzungsübergreifenden Flächenanforderungen. Unternehmensimmobilien lassen sich unterteilen in Transformations-, Fertigungs- und Lager-/Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks Die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien ist stark granuliert und verteilt sich auf viele breit gestreute Wirtschaftsbranchen. Der Marktwert von Unternehmensimmobilien ist mit Mrd. höher als der von Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien zusammen. Der Marktwert von betrieblichen Gewerbeimmobilien in Deutschland 2012 in Mrd Unternehmensimmobilien Industrieflächen 475 Kleinere Objekte (u.a. Handwerk) Quelle: BEOS Survey 02, BulwienGesa, 3/2013 BEOS AG 2013, S. 6

7 Investoren nehmen Logistik- und Unternehmensimmobilien auch bei uns verstärkt als attraktive Assetklasse wahr Im ersten Quartal 2013 hat sich das Segment zur zweitbegehrtesten Anlageklasse in Europa gemausert; die Investitionen stiegen auf einen Rekordanteil von 13% an den Transaktionen für Gewerbeobjekte. ImmobilienZeitung v Industrial and logistics property performs extremely well on the income dimension, ranking first among the six asset classes considered. Incomeoriented investors should consider substantial exposure to industrial and logistics property. CBRE/Mercer, The logic of logistics: Supporting a bigger role in institutional portfolios, April 2012 Logistikzentren, Gewerbeparks und Fertigungshallen sind als Anlageobjekte rentabler und stabiler als etwa innerstädtische Bürohäuser. Zu diesem Ergebnis kommt die Vereinigung CoreNet Global (CNG). Der frühere Nischenmarkt entwickelt sich zu einer Investmentklasse auf Wachstumskurs. ImmobilienZeitung v Für Entwickler und Investoren, die sich im Bereich der Industrieliegenschaften bisher vorwiegend auf Logistik konzentriert haben, werden durch die Veränderungen der Produktionsprozesse neue Chancen, insbesondere in wachstumsstarken Ballungsräumen entstehen. JLL advance, Produktion im Wandel, 2013 Industrial proved to be the least volatile of all three sectors, as measured by the standard deviation of 10-, 15-, 20- and 25 year historic capital value growth. Prologis, Opportunities in the European Industrial Property Market, Oct BEOS AG 2013, S 7

8 Agenda Wer ist die BEOS AG? Was sind Unternehmensimmobilien? Wie denken institutionelle Investoren über Unternehmensimmobilien als Asset Klasse? Welche betrieblichen Objekte sind für institutionelle Investoren interessant? Ehemalige Werkstattflächen werden zum Entrée für Bastei Lübbe im Carlswerk, Köln BEOS AG 2013, S. 8

9 Institutionelle Investoren sammeln Erfahrungen mit der Unternehmensimmobilie als Anlageobjekt Ergebnisse einer IREBS- Umfrage über Anlageziele und Entscheidungskriterien bei 173 institutionellen Investoren in Deutschland Durchführung der Umfrage in 11/2012, 173 Befragte, 45 Antworten von Investoren mit 87 Mrd. Assets under Management. Unternehmensimmobilien sind keine Nische mehr Anteil der Häuser, die in den letzten 3 Jahren in Unternehmensimmobilien investierten Nein 66,7% Ja 33,3% Indirekte Anlage mit externem Asset Management bevorzugt Anteil der direkt oder indirekt investierten Anlagen in Unternehmensimmobilien Indirekt 62% Direkt 38% Link: Quelle: IREBS-Umfrage Nov Quelle: IREBS-Umfrage, Nov Für ihre Anlage bevorzugen die meisten Investoren indirekte Fondsstrukturen oder separate accounts mit einem professionellen externen Asset Manager. BEOS AG 2013, S 9

10 Stabiler Cashflow von deutschen Mittelständlern ist wichtig Wertsteigerung steht weniger im Vordergrund Institutionelle Investoren schätzen die mit Unternehmensimmobilien verbundene Möglichkeit einer breiteren Diversifizierung ihrer büro- und handelslastigen Portfolios Risikostreuung und Cash-Flow-Rendite liegen bei den Instis vorne Was sind die wichtigsten Motive einer Investition in Unternehmensimmobilien, in % Nicht gewöhnliche Diversifikation Vergleichsweise höhere laufende Mietrendite Weniger Single-Use oder Single-Tenant-Risiken Breite Streuung der Mieter aus dem Mittelstand Kaufpreis pro qm attraktiv Investition in eine noch junge Asset Klasse Höhere Chancen auf Miet- und Wertsteigerung 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Sehr wichtig wichtig neutral weniger wichtig unwichtig Quelle: IREBS-Umfrage, Nov BEOS AG 2013, S 10

11 Die Unternehmensimmobilie liegt im Marktvergleich vor den etablierten Assetklassen Seit mehr als 20 Jahren weisen Unternehmensimmobilien eine um rd. 200 Basispunkte höhere Ausschüttung auf als die anderen Assetklassen und zeigen sich gleichzeitig deutlich stabiler in der Wertentwicklung Während die Sektoren Büro und Handel sehr abhängig vom Kapitalmarkt (Zinsniveau, Alternativrenditen) sind und starke spekulative Nachfrageschwankungen verzeichnen, reagiert der Sektor Gewerbe eher auf Fundamentaldaten (insbesondere das Erwerbsbeschäftigtenwachstum). Quelle: BEOS Survey 03, BulwienGesa 6/2013, auf Basis des German Property Index 8,50% 8,00% 7,50% 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 22,5% 20,0% 17,5% 15,0% 12,5% 10,0% 7,5% 5,0% 2,5% 0,0% -2,5% -5,0% Entwicklung des Cash Flow p.a. (Mietrendite) in % nach Segmenten in Deutschland Prognose Büro Handel Gewerbe Wohnen (Neubau) Entwicklung des Total Return p.a. in % nach Segmenten in Deutschland Zyklenannäherung Prognose Büro Handel Gewerbe Wohnen Neubau BEOS AG 2013, S. 11

12 Agenda Wer ist die BEOS AG? Was sind Unternehmensimmobilien? Wie denken institutionelle Investoren über Unternehmensimmobilien als Asset Klasse? Welche betrieblichen Objekte sind für institutionelle Investoren interessant? Die Kupferhütte im Carlswerk, Köln: Vom Lager zum Loftbüro mit split-level-struktur BEOS AG 2013, S. 12

13 Wie werden Unternehmensimmobilien zu attraktiven Anlageobjekten für institutionelle Investoren? Standorte: Nur liquide Märkte mit ausreichenden Flächenumsätzen. Primär sind nur urbane B-Lagen in A-Städten interessant (nicht die grüne Wiese) Corporates und Investoren sind langfristige Partner bei gemieteten Unternehmensimmobilien. Eine anreizkompatible Vertragsstruktur für Verkauf und Rückmietung ist zwingend. Investment Story: Geschäftsmodell des Nutzers muss zum Standort und zur Dealstruktur passen Nutzungsstruktur: Sollte diversifiziert sein. Multiuse und multi-tenant-struktur immer wichtiger Flächen: Müssen in der Nutzung reversibel sein (z.b. Lager in Fertigung/Service/Büroflächen) Sondernutzungen und nutzerspezifische Einbauten sollten vom Nutzer finanziert werden oder für alle Nachnutzer drittverwendungsfähig sein. Objekt: Sollte teilbar, flexibel, erweiterbar sein Mietniveau: Sollte unterhalb der Marktmieten liegen, um bei Nutzungsende auf Marktniveau nachvermieten und erforderliche Mieterausbauten und Modernisierungen finanzieren zu können Management: Investoren bevorzugen indirekte Anlagen mit einem spezialisierten und am Erfolg beteiligen Asset Manager Kaufpreis: Sollte sich unterhalb der Wiederherstellungskosten bewegen, um wettbewerbsfähig zu Neubauflächen zu sein Hauptgebäude, Carlswerk in Köln Campus Oberhafen, Frankfurt BEOS AG 2013, S. 13

14 Fazit: Warum sind deutsche Unternehmensimmobilien für institutionelle Investoren interessant? Unternehmensimmobilien Unternehmensimmobilien eignen sich in besonderer Weise als stabile und ausschüttungsorientierte indirekte Anlage erzeugen einen robusten Cashflow und zeigen Wertbeständigkeit auch in volatilen Phasen verhalten sich komplementär zu anderen Nutzungsarten und eignen sich deshalb als Risikoausgleich für deutsche Portfolios haben eine geringere Mobilität der Mieter als andere Nutzungsarten (aufgrund hoher Umzugskosten und regelmäßig hoher eigener Investitionen des Mieters am Standort) besitzen echte Drittverwendungsmöglichkeit durch reversible Flächen benötigen geringere Modernisierungskosten bei Mieterwechsel als Premiumflächen weisen einen hohen Substanzwert auf sowie einen hohen Anteil der Bodenrichtwerte am Verkehrswert (Einkauf unter Wiederherstellungskosten möglich) erlauben echte Wertsteigerungen durch aktives Asset Management. Hauptgebäude, Carlswerk in Köln Campus Campus Oberhafen, Frankfurt Frankfurt BEOS AG 2013, S. 14

15 Mitgliedschaften & Lehrengagement der BEOS AG Kontaktdaten Dr. Stephan Bone-Winkel Vorstand BEOS AG Berlin Hamburg Köln Frankfurt München Tel: Diese Präsentation können Sie als PDF herunterladen unter: beos.net/research/vortraege-interviews BEOS AG 2013, S. 15