Seminar für das Volkswirtschaftliche Institut für Mittelstand und Handwerk an der Universität Göttingen. Der Modernisierungsmarkt im Wohnungsbau

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1 Seminar für das Volkswirtschaftliche Institut für Mittelstand und Handwerk an der Universität Göttingen Zukunftsmarkt energetische Gebäudesanierung udesanierung Der Modernisierungsmarkt im Wohnungsbau Ergebnisse aus verschiedenen Untersuchungen zum Modernisierungsmarkt 18. September 2008 Nr. 1

2 Heinze DOCU AIS Bau Netz Vorsprung durch Information Christian Tiller Nr. 2

3 Seminar für das Volkswirtschaftliche Institut für Mittelstand und Handwerk an der Universität Göttingen 1. Strukturdaten zum Gebäudebestand 2. Modernisierungsvolumina (genehmigungspflichtig und insgesamt) 3. Haushaltsbefragung: Modernisierung zur Energieeinsparung 4. Private Eigenheimmodernisierung 5. Investitionen der Wohnungsunternehmen 6. Ausblick: Entwicklung des Modernisierungsmarktes Nr. 3

4 Strukturdaten zum Gebäudebestand Struktur des Wohnungsbestandes in Deutschland 2006 in Mio. Bewohnte Wohneinheiten insgesamt Eigentümerwohneinheitewohneinheitewohneinheitewohneinheiten Eigentümer- Mieter- Mieter = 42 % = 58 % Eigenheime Eigenheime Mehrfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser 3,0 3,0 Eigenheime Eigenheime 5 5 Mehrfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser = 33 % = 8 % = 14 % = 45 % Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2006 Nr. 4

5 Strukturdaten zum Gebäudebestand Wohneigentum in Deutschland in Mio. und % nach Gebäudegröße. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 WE 9,2 1,3 2 WE 2,9 3,7 3-6 WE 7-12 WE WE 21 u.m. WE 1,6 0,8 0,2 0,3 6,4 6,6 1,4 1,8 Insgesamt 15,1 Eigentumsquote Mio 42% 21,1 Mio Eigentümerwohneinheiten Mieterwohneinheiten Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2006 Nr. 5

6 Strukturdaten zum Gebäudebestand Anzahl Wohneinheiten nach Energiearten Fernwärme Strom Heizöl Gas Kohle Holz* Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2006 *oder sonstige erneuerbare Energien Nr. 6

8 Haushaltsbefragung: Modernisierungsmarkt Wohnbau Was ist eine Modernisierung? vor der Sanierung Nr. 8

9 Ziele und Aufbau der Studie - Ziele der Studie - Bedeutung des Modernisierungsmarktes im Vergleich zum Neubaumarkt herausarbeiten Segmentierung des Marktes nach Ziel- und Produktgruppen Ausgabenstrukturen innerhalb des Modernisierungsmarktes offenlegen Nr. 9

10 Aufbau der Studie Segmentierung des Marktes erfolgt auf auf Basis der Begriffspaare Eigenheime/Mehrfamilienhäuser Eigentümer/Mieter Bewohner/Vermieter Nr. 10

11 Genehmigungspflichtige Modernisierungen Baumaßnahmen im Bestand - Wohnungsbau durchschnittliche Kosten pro Maßnahme in EURO , ,5 64,9 76,7 92,6 85,1 95,4 genehmigungspflichtige Mod. werden teurer Die Heinze Modernisierungsmarktstudie 2008 weist aber insgesamt einen schrumpfenden Markt nach. Quelle: Statistisches Bundesamt Nr. 11

12 Genehmigungspflichtige Modernisierungen Baumaßnahmen im Bestand - Anteil der Modernisierung an den veranschlagten Baukosten im Wohnungsbau gesamt in % Der Marktanteil der genehmigungspflichtigen Modernisierungen steigt seit Jahren stetig an Quelle: Statistisches Bundesamt Nr. 12

13 Begriffe und Basisdaten Bauvolumenrechnung - Wohnungsbau in Preisen von 1995 in Mrd Dennoch sinkt das gesamte Modernisierungsmarktvolumen allerdings weniger als Neubauvolumen Neubau Modernisierung Quelle: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung und eigene Berechnungen Nr. 13

14 Seminar für das Volkswirtschaftliche Institut für Mittelstand und Handwerk an der Universität Göttingen KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm Maßnahmenpakete zur CO2-Einsparung in Wohngebäuden des Altbaubestandes Fördervolumen ,47 Mrd. 2,10 Mrd. Die KfW-Förderung ist 2007 sogar noch stärker als der Eigenheim-Neubau. Das könnte u. a. an schlechteren Zinskonditionen liegen und an der gestiegenen MwSt. Nr. 14

15 Modernisierung in der Bauvolumenrechnung Bauvolumenrechnung in Preisen von 1995 in % 22,6% 23,0% 12,5% Modernisierung Wohnbau ist mit ca. 80 Mrd. in 2008 das stärkste Marktsegment. 41,9% Neubau Wohnbau Neubau Nichtwohnbau Modernisierung Wohnbau Modernisierung Nichtwohnbau Quelle: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung und Berechnungen der Heinze Marktforschung Nr. 15

17 Entwicklung des Rohölpreises seit 2006 Steigende Energiepreise zwingen zur energetischen Modernisierung Nr. 17

18 Ausstattung der Gebäude Fassadenart der Gebäude Angaben in % Außenputz Ziegel, Klinker 22,3 62,1 Über 60% der Außenwände sind nur verputzt und nicht optimal gedämmt Wärmedämmverbundsystem 20,6 Sonstiges 5,8 Holz 3, Quelle: ICON-Haushaltsbefragung, eigene Berechnungen Nr. 18

19 Marktvolumen nach Produktbereichen Marktvolumen nach Produktbereichen in Mrd. Anbau/Umbau Dach Fassade Wärmed. Fenster Heizung 1,9 5,7 8,4 8,7 7,4 8, Quelle: ICON-Haushaltsbefragung, eigene Berechnungen Nr. 19

20 Marktvolumen nach Produktbereichen Maßnahmen von Eigenheim-Eigentümern nach Produktbereichen in% Anbau/Umbau Dach Fassade Wärmed. Fenster Heizung 3,0 5,3 5,6 6,6 8,2 9, Quelle: ICON-Haushaltsbefragung, eigene Berechnungen Nr. 20

21 Marktvolumen nach Produktbereichen Marktvolumen nach Produktbereichen und Gebäudeart (in %) Anbau/Umbau Dach Fassade Wärmed. Fenster Türen Treppen % 20% 40% 60% 80% 100% Eigenheime Mehrfamilienhäuser Nr. 21

22 Marktvolumen nach Produktbereichen Marktvolumen nach Produktbereichen und Rechnungsstellung (in %) Anbau/Umbau Dach Fassade Wärmed. Fenster Heizung % 20% 40% 60% 80% 100% Handwerker Eigene Einkäufe Nr. 22

23 Marktvolumen nach Produktbereichen Marktvolumen nach Produktbereichen und Besitzverhältnis (in %) Anbau/Umbau Dach Fassade Wärmed. Fenster Heizung % 20% 40% 60% 80% 100% Eigentümer Mieter Nr. 23

24 Marktvolumen nach Produktbereichen Marktvolumen in West- und Ostdeutschland Ost 19% West 81% Quelle: ICON-Haushaltsbefragung, eigene Berechnungen Nr. 24

25 Marktvolumen nach Produktbereichen Marktvolumen nach Produktbereichen für West- und Ostdeutschland in % Anbau/Umbau Dach Fassade Wärmed. Fenster Heizung % 20% 40% 60% 80% 100% West Ost Nr. 25

26 Haushaltsbefragung Ausgaben der Modernisierer Marktvolumen in % Ausgaben insg. Ausgaben insg Bewohner Bewohner insg. insg. 69,9 69,9 Vermieter Vermieter insg. insg. 30,1 30,1 Eigentümer Eigentümer 60,4 60,4 Mieter Mieter 9,5 9,5 Eigenheime Eigenheime 5,5 5,5 Mehrfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser 24,6 24,6 Eigenheime Eigenheime 48,2 48,2 Eigenheime Eigenheime 4,4 4,4 Eigentumswohnung Eigentumswohnung 12,2 12,2 Mehrfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser 5,1 5,1 Quelle: F+i-Haushaltspanel, eigene Berechnungen Nr. 26

27 Haushaltsbefragung Marktvolumen nach Ausgabenklassen unter ,5 66, ,2 24, u. mehr 2,4 1,3 4,6 16,2 17,3 Nur 10% der Maßnahmen machen 60% des Marktes aus. Die lassen sich mit geschicktem Marketing erschließen! Quelle: F+i-Haushaltspanel, eigene Berechnungen Maßnahmen in % Marktvolumen in % Nr. 27

28 Haushaltsbefragung Marktvolumen nach Ausgabenklassen Marktkonzentration der Nachfrage Volumen in % Nur 10% der Maßnahmen machen 60% des Marktvolumens aus Maßnahmen in % Quelle: F+i-Haushaltspanel, eigene Berechnungen Nr. 28

29 Altersstruktur der TOP-Modernisierer Modernisierungsausgaben je Haushalt in pro Jahr nach Altersgruppen Ca Durchschnitt konzentrierten sich die Ausgaben auf das Alterssegment der best-ager Nr Altersgruppen Quelle: Heinze Befragung bei Haushalten in

30 Altersstruktur der TOP-Modernisierer Modernisierungsausgaben je Haushalt in pro Jahr nach Altersgruppen Durchschnitt Ca Die inzwischen kräftig gestiegenen Durchschnittsausgaben verteilen sich heute auch auf jüngere Familien Nr Altersgruppen Quelle: Heinze Befragung bei Haushalten in 2007 über 70

31 Haushalte nach Ortsgrößenklassen Durchschnittliche Ausgaben pro Haushalt in Je kleiner die Gemeinde, desto höher die Modernisierungsausgaben. (Erst bei ganz kleinen Gemeinden sinken sie wieder) bis Einwohner bis unter EW bis unter EW bis unter EW bis unter EW EW und mehr Quelle: ICON-Haushaltsbefragung, eigene Berechnungen Nr. 31

32 Seminar für das Volkswirtschaftliche Institut für Mittelstand und Handwerk an der Universität Göttingen 1. Strukturdaten zum Gebäudebestand 2. Modernisierungsvolumina (genehmigungspflichtig und insgesamt) 3. Haushaltsbefragung: Modernisierung zur Energieeinsparung 4. Private Eigenheimmodernisierung (Heinze-TOP-Modernisierer) 5. Investitionen der Wohnungsunternehmen 6. Ausblick: Entwicklung des Modernisierungsmarktes Nr. 33

33 Modernisierungsmarktstudie XII: Anlass zur Modernisierung Anlass zur Modernisierung Angaben in % Kauf einer Immobilie Immobilie geerbt gestiegener Platzbedarf Komforterhöhung Schäden Energieeinsparung Geld wurde frei Nutzung staatl. Förderung Sonstiges Stärkstes Motiv bei TOP-Modernisierern 9 10 Basis: 368 Private Hausbesitzer Nr. 34

34 Modernisierungsmarktstudie XII: Anlass zur Modernisierung Energieeinsparung als Anlass Angaben nach Gebäudealter in % Bei jungen Gebäuden sind noch nicht so viele Maßnahmen erforderlich, bei Besitzern alter Häuser fehlt eventuell die Kaufkraft zur Mod. vor nach 1987 Basis: 368 Private Hausbesitzer Nr. 35

36 Investitionen der Wohnungsunternehmen Bauinvestitionen der GdW-Wohnungsunternehmen in Neubau und Bestand (2007) 33% 24% 43% Neubau Instandhaltung/-setzung Modernisierung Quelle: GdW Jahresstatistik 2007 Nr. 37

37 Investitionen der Wohnungsunternehmen Investitionsklima bei den Unternehmen im GdW innerhalb der nächsten 2 bis 3 Jahre, bei Neubau- und Bestandsinvestitionen, Angaben in % ,5 4,0 19,8 28,5 48,1 53,7 Auch Wohnungsunternehmen werden ihre Bestandsinvestitionen eher verstärken, denn das verbessert ihre Vermietungsquoten. deutlich zunehmend 14,8 12,2 13,8 1,7 zunehmend gleichbleibend abnehmend deutlich abnehmend Neubauinvestitionen Bestandsinvestitionen Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Nr. 38

38 Investitionen der Wohnungsunternehmen Energiesparende Modernisierungsmaßnahmen Anteil Wohnungen in %, die seit 1990 bis 2005/2007 teilweise oder vollständig energiesparend modernisiert wurden, GdW-Unternehmen Neue Länder Alte Länder Deutschland 72,8 45,9 80,2 50,0 26,9 30,2 Besonders in Westdeutschland ist noch viel Nachholbedarf. 35,4 13,0 41,7 18,6 50,4 26,2 57,1 31,1 22,4 23,1 24,2 25, vollständig energetisch modernisiert teilweise energetisch modernisiert Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Nr. 39

40 Seminar für das Volkswirtschaftliche Institut für Mittelstand und Handwerk an der Universität Göttingen Die Immobilie als Garant für r langfristiges Modernisierungspotenzial! G r ü n d e Nr. 41

41 Wohnungsbau Modernisierung Stabilität in der Modernisierung bis 2020 Gründe Die Modernisierung erhält starke Impulse vom Trend zur Energieeffizienz. Die Modernisierungszyklen vieler Bauprodukte profitieren von Gebäudefertigstellungen aus den 90er Jahren Geerbte oder auch nur gebraucht gekaufte Häuser ziehen große Modernisierungsausgaben nach sich Das altengerechte Bauen und die Wanderung zurück in die Städte verursachen hohe Umbau- und Modernisierungskosten Der demografische Wandel bleibt die wichtigste Säule der Modernisierung Nr. 42

42 Langfristprognose für den Modernisierungsmarkt Wohnbau Alterspyramide Deutschland TOP-Modernisierer Jahrgang Bis 2020 stetige Zunahme der modernisierungsstarken Jahrgänge Nr. 43

43 Regionaler Modernisierungsmarkt Regionales Modernisierungsvolumen NF HEI FL SL RD KI PLÖ NMS OH DBR HRO RÜG HST NVP HGW OVP Ausgaben je Stadt bzw. Landkreis in Mio. WTM CUX WHV HB AUR EMD FRI BRA LER WST OHZ OL HB DEL OL CLP IZ STD ROW VER SE HL PI OD RZ HH WL LG SFA UE HWI NWM SN LWL DAN PCH PR GÜ MÜR OPR DM NB MST OHV BAR UM UER NI VEC GF B NOH P H WOB BRB OS 260 und mehr MI OK PE JL SHG BS PM OS HE ST HF SZ WF MD TF LDS HM HI BÖ BI HBS AZE MS LIP SBK 184 bis unter 260 BOR HOL COE WAF GT GS OSL ASL DE WB WR KLE QLB BBG KÖT NOM RE OHA WES HAM PB HX BTF EE BOT ML SK GE 141 bis unter 184 HER OB DO UN SO HAL DZ GÖ NDH BO SGH TO DU MH E KS KR EN HA EIC MQ L RG VIE ME KYF HSK KS MTL D W MK MG RS 119 bis unter 141 NE SG KB ESW BLK WSF MEI UH L DL SÖM DD OE HS LEV GL AP MW GM HR EA EF WE ABG K DW BM SI J HEF GTH SHK G FG GC C DN WAK MR 99 bis unter 119 AC SU AK IK Z GRZ STL MEK BN Z LDK VB SM SLF SHL ANA AC EU WW GI FD ASZ NR SOK PL AW HBN V 77 bis unter 99 LM SON MYK KO FB NES CO KC HO DAU EMS HG CO MKK KG HO RÜD COC MTK F LIF KU WUN BIT unter 77 WI OF SIM SW HAS MZ OF AB MSP BA WIL MZ AB SW BT TIR GG DA BA DA KH BT MIL WÜ TR AZ KT NEW BIR FO ERH WEN TR HP KIB ERB Für die Steuerung von Marketingmaßnahmen WO wie z. B. WÜ ER KUS NEA AS WND MZG FT MA DÜW LU TBB FÜ LAU KL MOS AM KL FÜ N NK LU HD SAD SLS NW SP SC SB SÜW HD KÜN AN CHA Postwurf-Spezial sind die Studienergebnisse ZW ideal HN zum NM PS LD RH HOM PS KA HN SHA AN R REG GER WUG R SR KA PF LB RA PF WN EI SR FRG Aufspüren der interessantesten Potenziale. AA KEH DEG DON S IN BAD CW BB ES GP HDH ND LA DGF PA DLG PAF LA PA FDS TÜ FS PAN OG AIC RT UL UL GZ A A DAH ED Viele Hersteller haben Marketingprogramme für NU RW BL MÜ AÖ FFB M EM BC EBE FR VS SIG MN LL M TUT STA RO FR MM TS interessierte Händler und Verarbeiter! KF RO RV WM KN MB LÖ WT FN KE OAL BGL TÖL LI OA GAP EL DH CE SAW SDL HVL MOL LOS HY KM PIR CB FF SPN BZ NOL ZI GR Nr. 44

44 Modernisierung in der Bauvolumenrechnung Bauvolumenrechnung - Wohnungsbau in Preisen von 1995 in Mrd. Die Chancen für die energetische Modernisierung sind besser, als für die Modernisierung generell!??? Modernisierung Quelle: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung und eigene Berechnungen Der Modernisierungsmarkt hat bis 2020 noch Potenzial für ca % gegenüber Nr