Städtebaulicher Entwurf Südlich Werre

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1 Anlage 3 zur BU 123/2017 KREIS: STADT: GEMARKUNG: LUDWIGSBURG KORNTAL-MÜNCHINGEN MÜNCHINGEN K M B Erläuterungsbericht Städtebaulicher Entwurf Südlich Werre Aufgestellt: Ludwigsburg, den Bearbeiter/in: U. Müller Seite 1 / 6

2 INHALTSVERZEICHNIS: 1. Allgemeines Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereich Allgemeines Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Bestehende Rechtsverhältnisse Rechtsverfahren Städtebauliche und rechtliche Ausgangssituation Lage des Plangebiets Eigentumsverhältnisse Vorhandene Nutzung Vorhandene Verkehrserschließung Ver- und Entsorgungseinrichtungen Planinhalt Varianten Städtebauliche Zielsetzung und Gebietsausweisung Gebäudekubaturen und Maß der baulichen Nutzung Verkehrserschließung Ver- und Entsorgung/ Retention Natur, Landschaft und Artenschutz Schallschutz Planverwirklichung... 6 Seite 2 / 6

3 1. ALLGEMEINES 1.1 Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt: im Norden durch die die Südgrenze des landwirtschaftlichen Weges, Flurstück 8882 im Osten durch die Ostgrenze der Ditzinger Straße, Flurstück 8860, im Süden durch die Nordgrenze des landwirtschaftlichen Weges, Flurstück 8865 im Westen durch Teilflächen der Flurstücke 8881, 8880,8879, 8878, 8877, 8876, 8875, 8874, 8873, 8872, sowie Teilflächen des landwirtschaftlichen Wegeflurstücks Maßgebend für die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs ist die Plandarstellung der Entwurfsvariante 1a. 1.2 Allgemeines Die Stadt Korntal-Münchingen beabsichtigt im Stadtteil Münchingen am südwestlichen Ortsrand ein allgemeines Wohngebiet zu entwickeln. Entsprechend des tatsächlichen Bedarfs sollen Flächen für Einzel- und Doppelhäuser sowie Mehrfamilienhäuser, ggf. auch Reihenhäuser bereitgestellt werden. Art und Maß der baulichen Nutzung sollen sich an die bestehenden, umgebenden Baustrukturen, nördlich und östlich angrenzend anlehnen. Mit der Ausweisung dieser Wohnbauerweiterungsflächen hat die Stadt Korntal-Münchingen die Möglichkeit der großen Nachfrage nach Wohnraum unterschiedlichster Bauformen Rechnung zu tragen. 1.3 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im derzeit gültigen Flächennutzungsplan 2010 der Stadt Korntal-Münchingen sind die Flächen für die Landwirtschaft ausgewiesen. 1.4 Bestehende Rechtsverhältnisse Für den Planbereich bestehen derzeit noch keine Bebauungspläne. Somit handelt es sich um die Neuaufstellung eines Bebauungsplans innerhalb eines bisher unbeplanten Bereichs. 1.5 Rechtsverfahren Aufgrund der Begründung von Wohnnutzung, die benachbarten im Zusammenhang bebauten Ortsteile anschließenden Flächen sowie einer Grundfläche von unter m² wird der Bebauungsplan nach 13b BauGB aufgestellt und im beschleunigten Verfahren gemäß den Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach 13 BauGB durchgeführt Da das Bebauungsplanverfahren nach 13b BauGB durchgeführt wird, kann gem. 13a (1) 1 i.v.m. 13 (3) BauGB von der Umweltprüfung nach 2 (4) BauGB sowie von dem Umweltbericht nach 2a BauGB abgesehen werden. Seite 3 / 6

4 2. STÄDTEBAULICHE UND RECHTLICHE AUSGANGSSITUATION 2.1 Lage des Plangebiets Das Plangebiet befindet sich am südwestlichen Ortsrand des Stadtteils Münchingen, am Rande bereits bebauter allgemeiner Wohnbauflächen. Die vorhandenen allgemeinen Wohngebiete sind unmittelbar nördlich und östlich angrenzend. 2.2 Eigentumsverhältnisse Die Flächen innerhalb des Plangebiets befinden sich teilweise im Privatbesitz und teilweise im Besitz der Stadt Korntal-Münchingen. 2.3 Vorhandene Nutzung Die Flächen innerhalb des Geltungsbereichs werden derzeit landwirtschaftlich genutzt. Im Osten der landwirtschaftlich genutzten Fläche befindet sich eine Grünfläche mit Obstbäumen. Am östlichen Rand des Geltungsbereichs befindet sich die Ditzinger Straße mit Wendeschleife. Nach dem Bau der Umgehungsstraße von Korntal-Münchingen wurde der südliche Teil der Ditzinger Straße als landwirtschaftliche Wegeverbindung zum südlich angrenzenden landwirtschaftlichen Wegenetz zurückgebaut. 2.4 Vorhandene Verkehrserschließung Das Gebiet kann verkehrlich über die Ditzinger Straße aus Richtung Nordosten erschlossen werden. Weitere fußläufige Verbindungen zu den östlich gelegenen Wohngebieten Zwischen Ditzinger- und Weilimdorferstraße, Erweiterung zwischen Ditzinger- und Weilimdorferstraße sowie Weilemer Weg sind bereits vorhanden. Die fuß- und radläufige Verbindung im nördlich angrenzenden Wohngebiet Werre ist über das landwirtschaftliche Wegenetz in indirekter Form möglich. 2.5 Ver- und Entsorgungseinrichtungen Alle zur Ver- und Entsorgung des Plangebiets notwendigen Einrichtungen sind über vorhandene Leitungsnetze im nördlichen Bereich der Ditzinger Straße möglich. Durch Verlängerung dieser Ver- und Entsorgungsleitungen bis zum Baugebiet sind entsprechende Anschlussmöglichkeiten zu realisieren. Weitere Versorgungseinrichtungen sind in den Verkehrsanlagen der umliegenden Wohngebiete vorhanden. 3. PLANINHALT 3.1 Varianten Im Vorfeld der Planung wurden unterschiedliche städtebauliche Planvarianten erstellt und dem Gremium vorgestellt. In der Gemeinderatssitzung vom hat der Gemeinderat die Variante 1A als Grundlage für das weitere Verfahren ausgewählt und beschlossen. 3.2 Städtebauliche Zielsetzung und Gebietsausweisung Auf den bisher unbebauten Flächen am südwestlichen Ortsrand des Stadtteils Münchingen soll ein allgemeines Wohngebiet (gem. 4 BauNVO) entstehen. Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs wird im Westen bestimmt durch die vorhandene Bebauungsgrenze und den bestehenden Ortsrand des nördlich angrenzenden Wohngebiets Werre. Im Süden bildet die Abgrenzung entlang der Nordgrenze des landwirtschaftlichen Wegeflurstücks 8865 die Grenze der Neubebauung. Diese Bebauungsgrenze bleibt gegenüber dem Seite 4 / 6

5 östlich gelegenen Ortsrand der Wohngebiete Erweiterung zwischen Ditzinger- und Weilimdorferstraße und Weilemer Weg etwas zurück, so dass eine Arrondierung zwischen dem vorhandenen südlichen und dem bestehenden westlichen Ortsrand von Münchingen entsteht. In Anlehnung an die Umgebungsbebauung, insbesondere der nördlich des Gebiets gelegenen bestehenden Bebauung, sollen individuelle Bauflächen für Einzel- und Doppelhäuser bereitgestellt werden. Diese Bebauung ist an den Gebietsrändern sowie an der Nahtstelle zu den Wohnbauflächen des nördlichen Gebiets Werre vorgesehen. Im Kernbereich des Neubaubereichs sollen Flächen für kleinere Geschosswohnungsbauten bzw. für Reihenhäuser bereitgestellt werden. Der spätere Bebauungsplan soll hierzu lediglich durch Längen- und Höhenbegrenzungen den Maßstab der Baukörper festlegen. Um eine bedarfsgerechte Planung anzubieten, werden keine Festsetzungen zu den Wohnformen gemacht. 3.3 Gebäudekubaturen und Maß der baulichen Nutzung Wie oben bereits erwähnt, wird sich das Maß der baulichen Nutzung sowohl in der Längenausdehnung, als auch in der Höhenentwicklung an die umgebende Bebauung anlehnen. Während im Zentrum des Gebiets 2-geschossige Baukörper mit zusätzlich ausbaufähigem Dachgeschoss vorgesehen sind, soll sich die westliche Randlage, zur freien Landschaft hin, auf eine eingeschossige Bebauung mit ausbaufähigem Dachgeschoss bzw. Obergeschoss beschränken. Die Flächen am Südlichen und Nördlichen Randbereich sind für 2-geschossige Einfamilien- und Doppelhäuser ohne weiteres Dachgeschoss vorgesehen. Im späteren Bebauungsplanverfahren sollen in diesen Bereichen maximale Gebäudehöhen festgelegt werden, die sich an einer eingeschossigen Bebauung mit ausgebautem Dachgeschoss orientieren. Hierdurch wird sowohl der angrenzenden Bebauung, als auch der Ortstrandsituation Rechnung getragen. Zur Realisierung von Einzel- und Doppelhäusern sollte in den Randlagen die maximal zulässige Gebäudelänge auf ca. 18 m 20 m begrenzt sein. Um die Entwicklung von kleineren Mehrfamilienhäusern mit ca. 5 bis 8 Wohneinheiten zu ermöglichen, werden im Kernbereich des Plangebiets Gebäudelängen von maximal 28 m 30 m festgesetzt. Wie unter Ziffer 2 bereits erwähnt, sind bei dieser Gebäudelängenbeschränkung alternativ zum Geschosswohnungsbau auch Reihenhausgruppen mit 4 bis maximal 5 Gebäuden möglich. 3.4 Verkehrserschließung Die verkehrliche Erschließung des Plangebiets erfolgt aus Richtung Norden über die vorhandene Ditzinger Straße. Die Ditzinger Straße wird südlich der bestehenden Wendeschleife verbreitert. Innerhalb des Plangebiets werden die Bauflächen über eine neue Ringstraße erschlossen. Durch diese Art der Verkehrsführung kann auf Wendeflächen innerhalb des Plangebiets verzichtet werden. Dadurch ist eine problemlose Befahrbarkeit für Müllfahrzeuge sichergestellt. Aufgrund der exponierten Lage ohne Durchgangsverkehr, mit reinem Ziel- und Quellverkehr innerhalb des Plangebiets, wird auf eine beidseitige straßenbegleitende Gehwegführung verzichtet. Somit ist vorgesehen, dass die Straßenflächen der verlängerten Ditzinger Straße mit einseitiger Gehwegführung im Rechtsplan ausgewiesen werden. Die hieran angebundene Ringstraße soll zur Verdeutlichung der Wohnfunktion und zur Schaffung von mehr Bewegungsraum für Anwohner, als gemischte Verkehrsfläche ausgewiesen werden. Aufgrund der geplanten Ringverkehrserschließung innerhalb des Plangebiets, kann auf die bestehende Wendeschleife verzichtet werden. Somit kann ein Teil dieser Wendefläche zurückgebaut und entsiegelt werden. Selbstverständlich sieht das verkehrliche Erschließungskonzept auch die Anbindung an die bestehenden landwirtschaftlichen Wegeflächen im Norden und Süden des Plangebiets vor. Seite 5 / 6

6 Die bestehenden Fußwegverbindungen zwischen den östlich gelegenen Wohngebieten Zwischen Ditzinger- und Weilimdorferstraße, Erweiterung zwischen Ditzinger- und Weilimdorferstraße sowie Weilemer Weg und der Ditzinger Straße bzw. der bestehenden landwirtschaftlichen Wegeführung und Verlängerung der Ditzinger Straße, werden von der Planung berücksichtigt und bleiben selbstverständlich bestehen. Zusätzliche fußläufige Verbindungen zum vorhandenen landwirtschaftlichen Wegenetz sind in Richtung Süden, Flurstück 8865 sowie in Richtung Norden, landwirtschaftliches Wegeflurstück 8882, geplant. Die Dimensionierung der Straßenbreite lässt entlang des öffentlichen Straßenraums, unter Berücksichtigung der späteren Grundstückszufahrten, Längsparkplätze zu. Weitere öffentliche Parkplätze sind im Bereich der verlängerten Ditzinger Straße sowie der westlich gelegenen Ringstraße, insbesondere im etwas verdichteten Bereich der Bebauung (Mehrfamilienhaus- bzw. Reihenhausbebauung) vorgesehen. 3.5 Ver- und Entsorgung/ Retention Die Ver- und Entsorgung des Plangebiets erfolgt über die angrenzende Ditzinger Straße. Im Rahmen der Erschließungsplanung werden die Anschlusspunkte an die bestehenden Verund Entsorgungsnetze festgelegt. Zur Oberflächenwasserrückhaltung ist im Bereich der jetzigen Wendeschleife eine öffentliche Grünfläche zur Retention vorgesehen. Die Dimensionierung dieser Fläche erfolgt auf Grundlage der noch festzulegenden Rückhaltemengen. 4. NATUR, LANDSCHAFT UND ARTENSCHUTZ Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich überwiegend landwirtschaftlich genutzte Flächen. Zusätzlich sind im Übergang zum Offenland Wiesenflächen mit Streuobstbeständen vorzufinden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein Umweltbericht mit Grünordnungsplan und Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung ausgearbeitet. Eine Habitatpotentialanalyse und artenschutzfachliche Konflikteinschätzung sowie eine avifaunistische Untersuchung und artenschutzrechtliche Prüfung wurden bereits durchgeführt. Zusätzlich wurden eine Präsent- Absent-Prüfung der Zauneidechsen sowie Untersuchungen zur Artengruppe der holzbewohnenden Käferarten durchgeführt. Empfehlungen und Maßnahmen aus den genannten Werken werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens beachtet und in die Unterlagen aufgenommen. Auf die Berichte/ Untersuchungen/ Prüfungen wird verwiesen. Durch entsprechende Pflanzgebote im Bebauungsplan, wie z. B. Ortsrandeingrünung, innere Durchgrünung durch Einzelbäume, soll der Eingriff in Natur und Landschaft innerhalb des Gebiets, so weit wie möglich minimiert werden. Im Rahmen des weiteren Bebauungsplanverfahrens sind gemeinsam mit der Stadtverwaltung, notwendige externe Ausgleichsmaßnahmen zu bestimmten und zu sichern. 5. SCHALLSCHUTZ Eine schalltechnische Untersuchung wurde bereits vom Büro Modus Consult durchgeführt. Auf die Unterlagen vom Schallschutzgutachter wird verwiesen. 6. PLANVERWIRKLICHUNG Es ist vorgesehen, das Bebauungsplanverfahren im Jahr 2017 weitestgehend durchzuführen. Seite 6 / 6