Referentenentwurf zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften

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1 Axel Gedaschko Präsident Verteiler: Verbandsrat Vorstand des GdW Konferenz der Verbände FA Rechtsfragen und Verträge FA Steuern FA Betriebswirtschaft und Hausbewirtschaftung Mitglieder GdW Ge/He/CS Telefon: Telefax: Versand nur per Das Wichtigste: Justizminister legt Referentenentwurf im Mietrecht vor. Unter anderem sehen die Pläne vor: - Erweiterung des Bezugszeitraums der ortsüblichen Miete von vier auf acht Jahre, - Absenkung des Modernisierungssatz von 11 % auf 8 %, - Begrenzung der Mieterhöhung bei Modernisierung auf 3 Euro/m² innerhalb von acht Jahren, - Einführung eines Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bei Mieterhöhung nach Modernisierung, - Verschärfung des Härtefalls Begrenzung auf 40 % des Nettoeinkommens. Referentenentwurf zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften Sehr geehrte Damen und Herren, mit Datum vom heutigen Tage ist der Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (Zweites Mietrechts-Novellierungsgesetz 2.MietNovG) bekannt geworden. Der Referentenentwurf sieht unter anderem die Erweiterung des Bezugszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht Jahre vor, sowie eine Absenkung von 11 % auf 8 % des Umlagesatzes bei der Mieterhöhung nach Modernisierung. Bei der Mieterhöhung nach Modernisierung soll gleichzeitig ein strenger Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eingeführt werden sowie die Mieterhöhungsmöglichkeit auf 3 Euro/m² innerhalb von acht Jahren begrenzt werden. Im Gegensatz zu den ersten öffentlich bekannt gewordenen Leitlinien wird nicht mehr daran festgehalten, dass die Miete innerhalb von 8 Jahren nicht um mehr als 50 % steigen darf. Letzteres kann als Erfolg unserer gemeinsamen Bemühungen gewertet werden. Aber: Vor dem Hintergrund des dringend erforderlichen Bedarfs an bezahlbaren Wohnraum in Deutschland und den mit der energetischen Modernisierung und dem altersgerechten Umbau gravierenden Herausforderungen in Deutschland, kommt der Entwurf nicht nur zum völlig falschen Zeitpunkt, sondern konterkariert die im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen vereinbarten Ergebnisse. GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e.v. Mecklenburgische Straße 57, Berlin Postfach , Berlin Telefon: Telefax: mail@gdw.de Internet: Brüsseler Büro des GdW 3, rue du Luxembourg 1000 Bruxelles, BELGIEN Telefon: Telefax:

2 Seite 2 von 7 Der Entwurf widerspricht dem Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz (NAPE) der Bundesregierung, der gefordert hat, dass bei der Umsetzung der im Koalitionsvertrag vorgesehenen Anpassungen der Modernisierungsmieterhöhung darauf zu achten sei, dass die Anreize im Mietrecht für energetische Modernisierung nicht verringert werden. Ich bleibe dabei, dass wir eine stringente, in sich schlüssige und verantwortungsvolle politische Strategie für die Modernisierung des Wohnungsbestandes brauchen und keine nachhaltige Veränderung des bisher interessengerechten Mietrechts. Das bedeutet: Die Bundesregierung muss für eine grundlegende Anpassung der Förderpolitik für Gebäudemodernisierungen durch die KfW-Bankengruppe sorgen: Nicht die teuersten Modernisierungsmaßnahmen dürften am stärksten gefördert werden, sondern diejenigen, die den besten Kosten-Nutzen-Effekt bringen. Steigende Wohnkosten bei Mieterhöhungen durch Modernisierung müssen auch durch eine Klimakomponente beim Wohngeld und entsprechende Regelungen bei den Kosten der Unterkunft aufgefangen werden. Die Erkenntnisse des von der Bundesregierung berufenen Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen müssen zielstrebig umgesetzt werden. Richtlinien, Normen und Gesetze, die als Kostentreiber benannt wurden, sind zügig zu überarbeiten. Im Einzelnen sehen die Regelungen das Folgende vor: 1 Mietspiegel 1.1 Verbreiterung des Betrachtungszeitraums Der Bezugszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete soll von vier auf acht Jahre erweitert werden ( 558 Abs. 2 Satz 1 BGB-E). Die Grundlinien zur weiteren Reform des Mietrechts von Dezember 2015 sahen noch eine Erweiterung des Bezugszeitraums auf 10 Jahre vor. Gleichwohl würde eine Verdopplung des Betrachtungszeitraums dazu führen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete auf niedrigerem Niveau als bisher eingefroren wird. Das führt zu einer Abwertung der Wohnungsbestände und schlechteren Beleihungsmöglichkeiten. Neubaumieten und Mieten nach Modernisierung würden nicht mehr in bisherigem Umfang im Mietspiegel abgebildet werden. Investitionen würden verwässert und unattraktiv. Eine Ausweitung des Betrachtungszeitraums auf acht Jahre würde insbesondere dazu führen, dass neue und effektive Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder des altersgerechten Umbaus später Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete werden. Dies konterkariert

3 Seite 3 von 7 nicht nur das Mietrechtsänderungsgesetz 2013, welches das Ziel hatte, energetische Modernisierungsmaßnahmen zu fördern, sondern auch die mit dem demographischen Wandel verbundenen Herausforderungen. 1.2 Rechtssicherheit für qualifizierten Mietspiegel Statt der Erstellung "nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" sollen die bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel einzuhaltenden Grundsätze nach dem Vorbild der für Statistik geltenden Regelungen unter Berücksichtigung der für Mietspiegel zu beachtenden Besonderheiten gefasst werden ( 558d Abs. 1 BGB-E). Hierzu soll von einer bereits bestehenden Verordnungsermächtigung Gebrauch gemacht werden. Weiter soll die nach Landesrecht zuständige Behörde für die Erstellung eines Mietspiegels Informationen einschließlich personenbezogener Daten erheben, verarbeiten und nutzen, soweit diese Merkmale betreffen, die für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bedeutung haben können. Dabei darf die Behörde auch personenbezogene Daten erheben, verarbeiten und nutzen, die sie oder eine andere Stelle ursprünglich für andere Zwecke erhoben hat. Aufgrund der unterschiedlichen Rechtsprechung gerade zum qualifizierten Mietspiegel muss der Mietspiegel zu mehr Akzeptanz und Rechtssicherheit führen. Wesentliche Voraussetzung hierfür ist eine breitere Datenbasis, wie dies auch der Auslegung des Koalitionsvertrages entspricht. Eine Möglichkeit kann die unter Beachtung des Datenschutzes vorzunehmende Ermittlung personenbezogener Daten sein. Im Weiteren bleibt insbesondere zur Bewertung der nach dem Vorbild der für Statistiken geltenden Regelungen zur Erstellung des Mietspiegels die angekündigte Verordnung abzuwarten. 1.3 Wirkung des qualifizierten Mietspiegels Die bisherige Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels wird dahingehend neu geregelt, dass der qualifizierte Mietspiegel die Wirkung eines schriftlichen gerichtlichen Sachverständigengutachtens hat (vgl. 558d Abs. 3 BGB-E). In den Fällen, in denen ein Mietspiegel sowohl von der nach Landesrecht zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als qualifiziert anerkannt wird, soll vermutet werden, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt ( 558d Abs. 1 Satz 3 BGB-E). Durch den Wegfall der bisherigen Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels und der stattdessen vorgesehenen Wirkung eines schriftlichen gerichtlichen Sachverständigengutachtens kann im Streitfall ein sachgerechterer Umgang mit qualifizierten Mietspiegeln erreicht werden.

4 Seite 4 von 7 Die geplante Neuregelung dürfte dazu führen, dass im Prozess nicht mehr per se ein Sachverständigengutachten zur Beurteilung der Frage herangezogen werden muss, ob der qualifizierte Mietspiegel auch tatsächlich qualifiziert ist. Dies kann zum Rechtsfrieden und einer besseren Akzeptanz des Mietspiegels beitragen. Problematisch allerdings ist die Regelung, wonach in Fällen, in denen ein Mietspiegel sowohl von der nach Landesrecht zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als qualifiziert anerkannt wird, in Zukunft vermutet werden soll, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Dies gilt weniger für die prozessuale Folge. Zu befürchten ist, dass der qualifizierte Mietspiegel in viel stärkerem Maße als bisher zu einem politischen Steuerungsinstrument wird - wenn etwa der Mietspiegel im Rat der Gemeinde behandelt wird. 2 Mieterhöhung nach Modernisierung 2.1 Absenkung und Kappung bei Mieterhöhung nach Modernisierung Bei der Mieterhöhung nach Modernisierung soll der in 559 Abs. 1 BGB bisher normierte Umlagesatz von 11 % auf 8 % abgesenkt werden. Gleichzeitig soll im neuen 559 Abs. 3a BGB-E eine Kappungsgrenze eingeführt werden. In Zukunft soll sich die Miete innerhalb eines Zeitraums von acht Jahren maximal um drei Euro/m² erhöhen können. Mieterhöhungen nach 558 oder 560 BGB bleiben unberücksichtigt. Die Grundlinien zur weiteren Umsetzung des Mietrechts sahen vor, dass die Miete in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als 50 % maximal vier Euro/m² steigen dürfen. Auf eine Kappung von 50 % wurde verzichtet. Dies kann als ein Erfolg unserer bisherigen Bemühungen und der Kampagne gegen die Pläne bewertet werden. Die Absenkung von 11 % auf 8 % ist allerdings nicht mit dem Koalitionsvertrag vereinbar. Insgesamt bleibt es dabei, dass die Vorschrift Anreiz für eine Modernisierung nimmt und im Widerspruch zum nationalen Aktionsplan Energieeffizienz (NAPE) steht, in dem es heißt: "Bei Umsetzung der im Koalitionsvertrag vorgesehenen Anpassungen der Modernisierungsmieterhöhung ist darauf zu achten, dass die Anreize im Mietrecht für energetische Modernisierung nicht verringert werden." So hat das InWiS-Gutachten "Teil 2, Mieterhöhung nach Modernisierung" hinreichend belegt, dass jede Absenkung der 11prozentigen Mieterhöhungsmöglichkeit in Bezug auf die Modernisierungskosten zur Unwirtschaftlichkeit vieler Modernisierungsmaßnahmen führen wird.

5 Seite 5 von Einführung eines Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes In 559 Abs. 1 Satz 2 BGB-E wird ein Wirtschaftlichkeitsgrundsatz aufgenommen. Eine Definition erfolgt nicht. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ist aus dem Betriebskostenrecht in 556 Abs. 3 Satz 1 BGB bekannt. Dort hat der Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Maßstab ist, ob ein Vermieter vernünftigerweise die Kosten auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst hätte tragen müssen. Ausweislich der Gesetzesbegründung bleiben nicht monetäre Vorteile, wie z.b. ein Gewinn an Komfort und Belange des Allgemeinwohls, wie etwa Klimaschutz bei energetischen Sanierungen einbezogen. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots begründet einen Anspruch auf Schadenersatz. Die Einführung eines Wirtschaftlichkeitsgebots würde nicht nur zu Rechtsunsicherheiten führen, sondern auch das wirtschaftliche Risiko bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Letztlich nämlich wird die Frage, ob eine Maßnahme wirtschaftlich ist oder nicht, vor Gericht zu klären sein. Mindestens aber ist eine klare gesetzliche Definition zu fordern, die sich nicht mit dem Wirtschaftlichkeitsprinzips im Betriebskostenrecht decken darf. 2.3 Härtefallklausel In 559 Abs. 4 Satz 2 BGB-E wird die wirtschaftliche Härtefallklausel durch ein Regelbeispiel konkretisiert. So soll eine Härte in der Regel dann vorliegen, wenn die Miete einschließlich der Heizkosten mehr als 40 % des Nettoeinkommens des Mieters und der anderen in seinem Haushalt wohnenden Personen übersteigt. In Zukunft kann sich der Mieter auch dann auf eine ungerechtfertigte Härte berufen, wenn die Mietsache in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Eine Abwägung findet dann nicht statt, wenn die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (etwa Anforderungen des Gesetzgebers). Die Regelung ist insgesamt abzulehnen. Mit der Bezugnahme auf das Nettoeinkommen wird die Regelung dazu führen, dass insbesondere einkommensschwächere Mieter es schwerer haben werden, eine Wohnung auf dem Markt zu finden. Weiter führt die Bezugnahme auf das Nettoeinkommen dazu, dass sich der Vermieter bei Modernisierungsankündigung über das

6 Seite 6 von 7 Nettoeinkommen des Mieters informieren muss. Dies erscheint auch in datenschutzrechtlicher Hinsicht mehr als fraglich. 2.4 Einführung des altersgerechten Umbaus in den Katalog des 555b In den "Modernisierungskatalog" des 555b BGB wird neu eingefügt, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme auch dann handelt, wenn durch die Nutzbarkeit der Mietsache oder der Zugang zur Mietsache für Menschen mit Behinderungen oder aufgrund ihres Alters beeinträchtigte Menschen verbessert wird, wenn die Wohnung zum Gebrauch für einen entsprechenden Personenkreis bestimmt ist. Damit wird eine Forderung des GdW umgesetzt. 3 Wohnfläche In 536 Abs. 1 Satz 4 und 5 BGB-E wird zunächst klargestellt, dass Flächenunterschreitungen über 10 % stets einen Sachmangel darstellen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert. Angelehnt an die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshof wird weiter klargestellt, dass für Mieterhöhungen nach 558 BGB allein die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist, wobei dieser Grundsatz auch auf die Verteilung von Betriebskosten übertragen wird. Im Hinblick auf die Mietminderung trägt bei einer Abweichung von höchstens 10 % der Mieter die Beweislast für Umstände, die eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit begründen. Insgesamt dürfte der Rechtszustand wieder hergestellt werden, der vor der 10-%-Rechtsprechung des BGH bestanden hat. 4 Kündigung wegen Zahlungsverzugs Die im Wohnraummietrecht im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug geltende besondere Schuldner schützende Vorschrift des 569 Abs. 3 BGB wird auf eine ordentliche Kündigung aus demselben Grund erstreckt.

7 Seite 7 von 7 Zu kritisieren ist, dass auch bei der ordentlichen Kündigung der Mieter nur einmal innerhalb von zwei Jahren von dieser Regelung Gebrauch machen kann. Neben der generellen Kritik an der geplanten Vorschrift ist zu fordern, dass bei der ordentlichen Kündigung die sogenannte Schonfristregelung nur einmal innerhalb des laufenden Mietverhältnisses zur Anwendung kommen darf. 5 Vereinfachtes Verfahren für Kleinvermieter Für Modernisierungsmaßnahmen, die vor Abzug einer entsprechenden Pauschale nicht übersteigen, wird ein vereinfachtes Verfahren eingeführt. So soll auf die Berechnung der Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, verzichtet und mit 50 % pauschaliert werden. Weiter soll sich etwa der Mieter auf das Vorliegen einer finanziellen Härte nicht berufen können. Das vereinfachte Verfahren ist als Alternative gedacht. Wie im Rahmen der Konferenz der Verbände besprochen, wird der GdW in Kürze einen Fragebogen zur Bewertung der Vorschläge versenden. Darüber hinaus wird sich der GdW auf allen Ebenen für eine Änderung der hier aufgezeigten kritischen Punkte einsetzen. Wie bereits in der Vergangenheit geschehen, so darf ich Sie auch weiterhin um Unterstützung bitten. Als Anlage haben wir Ihnen den Referentenentwurf sowie die heute veröffentlichte Pressemitteilung der BID beigefügt. Mit freundlichen Grüßen Axel Gedaschko