Große Kreisstadt Germering. Einzelhandelskonzept für die Große Kreisstadt Germering

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1 Große Kreisstadt Germering Einzelhandelskonzept für die Große Kreisstadt Germering Vorstellung der Ergebnisse

2 Entwicklung der Einwohner (2004=100%) Bevölkerungsprognose bis % 103% 102% Vergleichskommunen Bayern Fürstenfeldbruck (Lkr) 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 Bayern Fürstenfeldbruck (Lkr) 101% Germering 1,5 Germering 100% 1,0 0,5 99% 98% Quelle : Kommunalinformation Dr. Heider bearbeitet nach Bayer. Landesamt f. Statistik u. DV, München 2010, Dr. Heider ,0-0,5-1,0 leicht positive Bevölkerungsentwicklung zwischen 2004 und 2009 weiterhin stetiger Bevölkerungsanstieg bis 2018 zu erwarten, bevor dann der Scheitelpunkt erreicht ist und die Bevölkerung abnimmt Ausgewählte Strukturkenndaten

3 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort) / Einwohner 2009 Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten / EW (2004=100%) Germering Fürstenfeldbruck (Lkr) 0,16 0,19 105% 104% 103% Vergleichskommunen Bayern Fürstenfeldbruck (Lkr) Bayern Vergleichskommunen 0,36 0,41 102% 101% Germering 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 100% 99% Quelle : Kommunalinformation Dr. Heider bearbeitet nach Bayer. Landesamt f. Statistik u. DV, Beschäftigtendichte spiegelt die vergleichsweise schwach ausgeprägte Arbeitsplatzfunktion Germerings wieder gleiches zeigen auch die Pendlerzahlen; Pendlersaldo: Arbeitnehmer aber: ansteigende Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten während der letzten 5 Jahre Ausgewählte Strukturkenndaten

4 weitgehend unveränderte Ausdehnung des Marktgebiets im Vergleich zu 2009 aber: Zunahme des Wettbewerbs im Umfeld hat Marktdurchdringung teils verringert Marktsituation

5 Zentralität nach Branchen 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 Le be nsm it t e l Gesundheit/ Körperpflege 0,7 0,7 Bekleidung/ Schuhe/ Lederwaren 0,3 Haushaltswaren/GPK/Heimtextilien 0,6 Bücher/ Schreibwaren 0,9 Elektro/ Unterhaltungselektronik/ Computer 0,4 Foto/Optik/Schmuck 1,0 Sport-/ Freizeitartikel/ Spielwaren 0,6 Möbel/ Einrichtungsgegenstände 0,3 Heimwerker/Bau/Garten 0,7 Marktsituation

6 im Vergleich unterdurchschnittlicher Verkaufsflächenbesatz leicht rückläufige Einzelhandelsausstattung ggü. 2009: Betriebe: - 5%, Verkaufsfläche: - 4% Aktuelle Einzelhandelsstruktur im Stadtgebiet

7 100% 90% 80% 70% 60% 50% Die Branchenstruktur des Einzelhandels ,3 4,1 4,6 8,8 4,6 8,8 4,1 13,4 27,7 6,1 4,7 2,4 4,7 4,0 5,6 Heimwerken/Garten/Bodenbeläge/Blumen Sport-/Freizeit-/Spielwaren Foto/Optik/Schmuck Bücher/Schreibwaren/Büroartikel Elektro/Unterhaltungselek./Computer Möbel/Beten/Einrichtungsgegenstände Glas/Porzellan/Keramik/Heimtextilien 100% 90% 80% 70% 60% 50% Die räumliche Verteilung des Einzelhandels ,1 43,8 34,3 31,3 Innenstadt sonstiges Stadtgebiet Randlage 40% 30% 20% 10% 8,8 6,5 6,9 33,5 31,2 Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Gesundheits-/Körperpflegemittel Lebensmittel 40% 30% 20% 10% 53,1 34,4 0% 100 % = 194 Betriebe 100 % = qm Quelle: Aktualisierung Einzelhandelserhebung Stand: Dr. Heider % 100 % = 194 Betriebe 100 % = qm Quelle: Aktualisierung Einzelhandelserhebung Stand: Dr. Heider 2011 kaum Veränderungen in der Branchenstruktur ggü. 2009, weiterhin unterdurchschnittlicher Besatz v.a. bei innerstädtischen Leitbranchen sowie auch im kurzfristigen Bedarfsbereich zu erkennen auch in der standortstrukturellen Zusammensetzung gab es in den letzten beiden Jahren kaum Verschiebungen durch geplanten Ausbau des AEZ aber Bedeutungsgewinn der Randlage zu erwarten Aktuelle Einzelhandelsstruktur im Stadtgebiet

8 eher geringe Dichte und Anzahl an Magnetbetrieben im Stadtgebiet dies gilt besonders auch für die Germeringer Innenstadt, Innenstadtmagneten zudem überwiegend aus dem kurzfristigen, täglichen Bedarfsbereich bestehende Magnetbetriebe mit sog. innerstädtischen Leitsortimenten außerhalb der Innenstadt; dies wird durch den geplanten Ausbau des AEZ nochmals verstärkt Aktuelle Einzelhandelsstruktur im Stadtgebiet

9 insgesamt überschaubare Anzahl an innerstädtischen Leerständen aber: hohe Leerstandsdichte im Bereich Harfe / City-Galerie Gründe sind konzeptionelle Schwächen sowie die derzeit geringe Ausstrahlungskraft der Innenstadt Struktur des innerstädtischen Einzelhandels

10 Einzelhandelskonzept Stadt Germering Struktur des innerstädtischen Einzelhandels

11 sehr langgestreckte Form der Germeringer Innenstadt trennende Wirkung verschiedener Verkehrsachsen attraktiver zusammenhängender Geschäftsbereich schwer zu etablieren funktionale Gliederung und räumliche Konzentration nötig Einzelhandelsverdichtung zur Steigerung der Anziehungskraft anzustreben, u.a. zur Ansiedlung mittel- und größerflächiger Betriebe, Magneten, (filialisierte) innerstädtische Leitbranchen Struktur des innerstädtischen Einzelhandels

12 Nahversorgungssituation vergleichsweise gutes und differenziertes Lebensmittelangebot im Innenstadtbereich, aber in Teilen Modernisierungs-/Erweiterungsbedarf weitgehend gute wohnortnahe Versorgungssituation östlichen Stadtgebiet v.a. in den randlich gelegenen Wohngebieten des nord- und südwestlichen Stadtgebietes bestehen Versorgungslücken alle Betriebe weisen eine hohe Versorgungsfunktion auf, aber nicht alle Betriebe tragen in gleichem Maße zur wohnortnahen und fußläufigen Versorgung der ansässigen Bevölkerung bei

13 Lebensmittel Gesundheit/Körperpflege Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Haushaltswaren/GPK/Heimtextilien Bücher/Schreibwaren Elektro/Unterhaltungselektronik/Computer Foto/Optik/Schmuck Sport-/Freizeitartikel/Spielwaren Möbel/Einrichtungsgegenstände Heimwerker/Bau/Garten Zusätzliches Verkaufsflächenpotenzial bis Verkaufsfläche in m² Ist-Verkaufsfläche zusätzliches Verkaufsflächenpotenzial Quelle : eigene Berechnungen und Erhebungen, Dr. He ide r, 2011 unter Berücksichtigung der Bevölkerungsentwicklung sowie der Wettbewerbssituation im Umland ergibt sich ein perspektivisches Ausbaupotenzial von insg. etwas mehr als m² in den einzelnen Branchen sind dabei teils deutliche Unterschiede festzustellen durch den geplanten Ausbau des AEZ reduziert sich der ausbaufähige Flächenrahmen um ca m² das verbleibende Ausbaupotenzial sollte zur gezielten Weiterentwicklung Germerings genutzt werden Ausbaupotenziale

14 Leitlinien der Einzelhandels- und Standortentwicklung Ausrichtung an einer konzeptionellen und aktiv gestaltenden Einzelhandelsentwicklung Stärkung der Position der Innenstadt als Träger der gesamtstädtischen Einzelhandelsanziehungskraft und überörtlichen Versorgungsfunktion Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches als zu priorisierenden Geschäftsstandort der Stadtmitte Erhöhung der Anziehungskraft der Innenstadt durch Angebotserweiterung und Qualitätssteigerung Aufwertung der Immobilien und Betriebe als wichtige Faktoren der Standortstärkung Sicherung und Verbesserung der Nahversorgungssituation Imageverbesserung Germerings und der Germeringer Innenstadt vor Ort und im angrenzenden Umland Stadtmarketingorientierte Inwertsetzung des Versorgungsstandortes Innenstadt Erhalt der hohen Identifikation der Germeringer mit ihrer Stadt. Standort- und Sortimentskonzept

15 Bausteine, Sinn und Zweck eines Einzelhandelskonzeptes Einzelhandelskonzept Standortkonzept Sortimentskonzept Ausrichtung der Potenziale auf Standorte, die aus städtebaulicher Sicht am besten geeignet sind Festlegung der räumlichen Ausdehnung sowie der funktionalen Bedeutung der zentralen Versorgungsbereiche, welchen gemäß Baurecht eine besondere Schutzfunktion zukommt Planungsgrundlage für die Stadtverwaltung Schaffung von Planungssicherheit für potenzielle Investoren Standort- und Sortimentskonzept

16 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Innerstädtischer Ergänzungsbereich Stadtteilzentrum Wittelsbacher Einkaufszentrum (WEZ) Nahversorgungsstandort (bestehend) Nahversorgungsbereich mit Entwicklungsbedarf Standort- und Sortimentskonzept

17 die Einzelhandelssortimente werden nach zentrenrelevanten (inkl. der Untergrupppe der nahversorgungsrelevanten Sortimenten) und den nichtzentrenrelevanten Sortimenten unterschieden die Einordnung basiert auf der aktuellen Sortimentsliste des LEP Bayern 2006 Standort- und Sortimentskonzept

18 Handlungsfelder Stärkungskonzept Innenstadt Germering Stärkungskonzept Innenstadt

19 Einzelhandelskonzept Stadt Germering Stärkungskonzept Innenstadt

20 Maßnahmen zur Stärkung der Germeringer Innenstadt (Auswahl) Erweiterung des Einzelhandelsangebotes insbesondere im mittel- und längerfristigen Bedarfsbereich (speziell: innerstädtische Leitsortimente) durch gezielte Projektentwicklung Schaffung weiterer Magnetbetriebe, um die Ausstrahlungskraft zu erhöhen und die Kundenfrequenz zu steigern, grundsätzlich ist ein abgestimmter Mix aus leistungsstarken Magnetbetrieben und kleineren, individuellen und oftmals inhabergeführten Fachgeschäften anzustreben räumliche Konzentration weiterer Angebote auf die Hauptgeschäftslage Sicherstellung des Qualitätsniveaus und der Leistungsfähigkeit der innerstätischen Betriebe (Zielbereiche: Ladengestaltung, Marktauftritt, betriebswirtschaftliche Grundlagen, Finanzierung) Bestandspflege, Eigentümerberatung sowie Aufbau eines Flächen-/ Leerstandsmanagements (= Geschäftsstraßenmanagement) Stärkungskonzept Innenstadt

21 Maßnahmen zur Stärkung der Germeringer Innenstadt (Auswahl) Betriebsstärkung durch Einzelbewertungen und Aufzeigen von Verbesserungspotenzialen Entwicklung betriebsübergreifender Initiativen zur Standortstärkung, wie z.b. Bonussystemen, Einkaufscard, Serviceinitiative, Betriebszertifizierung etc. Stärkung der Aufenthaltsqualität und Schaffung eines innerstädtischen Flairs, indem man gerne verweilt Aufwertung einzelner Geschäftsfassaden zur Förderung der Entwicklung der Innenstadt hin zu einem Qualitäts- und Imagemagneten im Germeringer Stadtgebiet gezielte Aufwertung des öffentlichen Raumes zur Etablierung von Plätzen der Begegnung mit hoher Aufenthaltsqualität und belebenden Angeboten bessere Verknüpfung innerstädtischer Teilbereiche, Schaffung von fußläufig attraktiven Querungsmöglichkeiten um den Erlebniseinkauf zu stärken Sicherung sowie ggf. Ausbau des Stellplatzangebotes für Pkws Stärkungskonzept Innenstadt

22 Mögliche Instrumente zur Umsetzung des Stärkungskonzeptes Flächen- und Leerstandsmanagement Informationssystem zum Immobilienstand, Beispiel Stadt Kaufbeuren Aufbau eines Infosystems Aktive Betreiberakquise Unterstützung Vermarktung Nutzungskonzepte Monitoring Fassadenprogramm Gebäude Projektgebiet Instrumente zur Umsetzung des Stärkungskonzeptes Innenstadt

23 Mögliche Instrumente zur Umsetzung des Stärkungskonzeptes Serviceinitiative standort- und objektgenaue Einzelbewertungen, Identifizierung von Verbesserungspotentialen Beratungs- und Serviceleistungen für die Betriebe (Themen: Bau, Gestaltung, Betriebswirtschaft, Ladeneindruck, Marketing) Sensibilisierung und Unterstützung bei Fragen der Betriebsnachfolge Entwicklung von betriebsübergreifenden Initiativen zur Standortstärkung Bonussysteme/Einkaufscard Germering Serviceinitiative Gewerbebetriebe/Einzelhandel Innenstadt Germering Initiative 'Weiterbildungsmaßnahmen im Einzelhandel' Verkaufstraining und spezielle Schulungen für Mitarbeiter Serviceinitiative Einzelhandel Beispiel Stadt Altötting Instrumente zur Umsetzung des Stärkungskonzeptes Innenstadt

24 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Für Fragen und Anregungen stehe ich gerne zur Verfügung