Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich

Transkript

1 Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich vom 21. August Liegenschaftenverwaltung, Verkauf von 96/1000 Miteigentum am ehemaligen Sammelparkhaus-Grundstück im Glattpark, Opfikon IDG-Status: öffentlich 1. Zweck der Vorlage Seit der Änderung der Sonderbauvorschriften für den Glattpark, Opfikon, ist die Parkierung für die Gewerberäume nicht mehr in Sammelparkhäusern, sondern auf den einzelnen Grundstücken sicherzustellen. Die mit dem seinerzeitigen Quartierplan ausgeschiedenen Grundstücke für zwei Sammelparkhäuser werden deshalb von den Miteigentümerinnen bzw. Miteigentümern verkauft. Zunächst soll das entlang der Nationalstrasse gelegene, 4654 m 2 grosse Grundstück für Fr (Fr /m²) veräussert werden. Käuferin ist die Mettler2Invest AG mit Sitz in Teufen/AR. Sie ist bereits Eigentümerin von 84/1000 Miteigentum und plant auf dem Grundstück Wohnungen und Gewerbeflächen auf Mietbasis und im Stockwerkeigentum. Die Überbauung soll den Minergie-Eco-Standard aufweisen. Die Stadt partizipiert durch ihren Miteigentumsanteil von 96/1000 mit brutto Fr am Kaufpreis. Da die Käuferin die anfallenden Erschliessungskosten gemäss revidiertem Quartierplan von Fr übernimmt, reduziert sich der Kauferlös auf Fr Aus der Veräusserung resultiert ein Buchgewinn von rund Fr Ausgangslage Angesichts ihres damaligen Wachstums erwarb die Stadt Zürich im ehemaligen «Oberhauserriet» in der Gemeinde Opfikon (heute «Glattpark») hauptsächlich in den Jahren und 1953/54 grössere Landreserven verlangten verschiedene Grundeigentümer im Hinblick auf eine Überbauung die Durchführung eines Quartierplanverfahrens. Darauf folgte eine längere, von Unterbrüchen gekennzeichnete Planungsphase lehnten die Stimmberechtigten der Stadt Opfikon eine Volksinitiative ab, welche die Zuteilung des Gebiets zur Reservezone verlangte. Zustimmung fand der Gegenvorschlag, der mit Blick auf eine zurückhaltendere Siedlungs- und Verkehrsentwicklung im Wesentlichen als Massnahmen die Reduktion der baulichen Ausnützung, eine gute Durchmischung von Wohnen und Arbeiten sowie die Erstellung einer grösseren öffentlichen Erholungsfläche (Park mit Wasserfläche) vorsah. Mittels Sonderbauvorschriften (SBV) vom 18. Februar 2004 wurde entlang der stark befahrenen Thurgauerstrasse ein Dienstleistungsbereich (Ausnützung 240 Prozent) ausgeschieden. An diesen grenzt ein Mischbereich für Dienstleistungen und Wohnen an (Ausnützung 168 Prozent, nach Revision der SBV im Jahr Prozent), und den Abschluss zu Opfikerpark und See bildet ein ausschliesslicher Wohnbereich (Ausnützung 96 Prozent). Die Landumlegungen aus dem 1979 eingeleiteten Quartierplanverfahren wurden nach der Festsetzung durch den Stadtrat von Opfikon und der Genehmigung durch die Baudirektion am 22. Dezember 2000 grundbuchlich vollzogen. Das Gebiet ist inzwischen durch die Glatttalbahn ausgezeichnet mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen. Nachdem die Baufelder 707/

2 der 1. Etappe grösstenteils überbaut oder in Überbauung begriffen waren, gab der Stadtrat von Opfikon die 2. Überbauungsetappe frei. Die Erschliessungsarbeiten gemäss Quartierplan wurden Ende 2012 abgeschlossen. Nach vollständiger Überbauung des Glattparks rechnet man mit etwa 7000 Einwohnerinnen und Einwohnern sowie ebenso vielen Arbeitsplätzen. Der städtische Grundbesitz der drei Bauetappen des Glattparks setzte sich anfänglich wie folgt zusammen: Landflächen (Ausnützung) 1. Etappe m 2 2. Etappe m 2 3. Etappe m 2 Total m 2 Dienstleistung (240 %) Dienstleistung (175 %) Mischbereich (168 %) Wohnen (96 %) Industrie (BMZ 10 m 3 /m 2 ) Zusammen bzw Anteil am ganzen Baugebiet 50 % 31 % 63 % 44 % Da die Stadt die ausserhalb der Stadtgrenzen liegenden Parzellen grundsätzlich nicht für eigene Bedürfnisse benötigt, wurde das Land inzwischen mit jeweiliger Zustimmung des Gemeinderats schrittweise veräussert. Das städtische Land in der 1. Überbauungsetappe wurde vollständig verkauft, in der 2. Etappe bis auf zwei Areale mit einer Gesamtfläche von m². Das Land in der 3. Etappe ist nicht zum Verkauf vorgesehen (Bereitstellungsplatz Messe Zürich sowie Schutz und Rettung / Zivilschutz). 707/

3 3. Verkaufsobjekt Das 4654 m² grosse Grundstück Kat.-Nr am Boulevard Lilienthal beim Quimby-Kreisel galt nach Quartierplan «Oberhauserriet» bis Anfang 2011 als Parzelle für eine gemeinschaftliche Sammelparkierungsanlage (Parkhaus Nord). Diese sollte den Bedarf für die Gewerbebauten in der 1. Erschliessungsetappe und in den angrenzenden Baufeldern der 2. Etappe abdecken. Das Grundstück wurde deshalb in Miteigentumsanteile aufgeteilt, die als unselbständiges Miteigentum (nicht separat veräusserbar) mit den entsprechenden Grundstücken verbunden wurden. Nachdem in der ersten Überbauungsetappe des Glattparks bzw. in der Mischzone deutlich mehr Wohnungen gebaut wurden als ursprünglich angenommen, entsprach die Stadt Opfikon dem Antrag der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, auf separate Sammelparkhäuser für die Gewerbeflächen zu verzichten. Mit einer Revision der Sonderbauvorschriften wurde festgelegt, dass die Parkierung für Gewerbe und Wohnungen zusammen auf den jeweiligen Baugrundstücken erfolgen muss. Damit einher ging eine Revision des Quartierplans bzw. die grundbuchliche Verselbständigung der Miteigentumsanteile, so dass diese nun veräusserbar sind. Der Wegfall der Sammelparkhäuser bedingte allerdings eine Anpassung der Verkehrserschliessung. Diese umfasst im Wesentlichen eine neue Zu- und Wegfahrt auf der Südseite des Glattparks. Die Miteigentümerinnen und Miteigentümer der Sammelparkhäuser wurden im Rahmen der 2011 erfolgten Quartierplanrevision verpflichtet, die Anpassungskosten von 5,95 Millionen Franken nach Ausführung der Bauarbeiten zu übernehmen. Davon entfallen Fr auf das Parkhaus Nord. Gemäss Sonderbauvorschriften vom 13. April 2011 ist das Grundstück dem Mischbereich «Mc» zugeteilt. Dieser erlaubt eine bauliche Ausnützung von 188 Prozent. Der vorgeschriebene Wohnanteil beträgt 50 Prozent. Die Gemeinschaft der Miteigentümerinnen und Miteigentümer des Parkhauses Nord, bestehend aus 13 Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern, hat sich inzwischen zur Veräusserung des Grundstücks entschieden, wozu es gemäss Art. 648 Abs. 2 Obligationenrecht (OR) der Übereinstimmung aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer bedarf. Liegt keine Einigung vor, ist gemäss Art. 651 Abs. 2 OR auf gerichtliche Anordnung hin eine Realteilung vorzunehmen. Ist eine solche ohne wesentliche Wertverminderung nicht möglich, wird das Objekt öffentlich oder unter den Miteigentümerinnen und Miteigentümern versteigert. Mit der vorliegenden Weisung wird beantragt, den Miteigentumsanteil der Stadt zusammen mit den Miteigentumsanteilen der übrigen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer zu veräussern. Eine Realteilung scheidet wegen des geringen Grundstückanteils von 447 m² aus. 4. Verkauf Die Gemeinschaft der Miteigentümerinnen und Miteigentümer schrieb das Grundstück öffentlich aus. Nach drei Bieterrunden erhielt die Mettler2Invest AG, mit Sitz in Teufen/AR, als Meistbietende den Zuschlag. Diese besitzt bereits einen Miteigentumsanteil von 84/1000. Sie offerierte für das Gesamtgrundstück (1000/1000) Fr (Fr /m 2 ). Nach Abzug ihres Anteils resultiert ein Kaufpreis von Fr /

4 Die Mettler2Invest AG in Teufen/AR ist in der Immobilienentwicklung tätig und hält für die Projektentwicklung ein eigenes Immobilienportefeuille. Die Belegschaft des 2010 gegründeten Unternehmens setzt sich hauptsächlich aus dem ehemaligen Team der Swissbuilding Concept AG zusammen. Im Glattpark entwickelte die Mettler2Invest AG die Wohnüberbauungen S1 «Am Boulevard Lilienthal» mit 149 Wohnungen, «Jardin Dufaux» mit etwa 150 Wohnungen und «K3» mit 63 Wohnungen. Alle Wohnungen wurden im Minergie-Standard erstellt. 5. Zuständigkeit für den Verkauf, Buchgewinn Der Kaufpreis für den Miteigentumsanteil der Stadt (Finanzvermögen) beträgt brutto Fr Die Veräusserung ist jedoch mit der Pflicht der Käuferin verbunden, die auf diesen Miteigentumsanteil entfallenden Kosten von Fr für die Anpassung der Verkehrserschliessung gemäss Quartierplanrevision zu übernehmen. Der tatsächliche Wert des Miteigentumsanteils beträgt deshalb Fr , so dass dessen Veräusserung in die Zuständigkeit des Stadtrats fällt. Der Buchwert des Miteigentumsanteils beträgt Fr. 0.. Nach Abzug der erwähnten Quartierplankosten, der Verkaufskosten sowie der Grundstücksgewinnsteuer resultiert aus dem Verkauf ein Buchgewinn von voraussichtlich Fr Kaufvertrag Am 22. Januar 2013 beurkundeten die Parteien einen Kaufvertrag mit folgendem wesentlichen Inhalt: Die Gemeinschaft der Miteigentümerinnen und Miteigentümer Parkhaus Nord verkauft an die Mettler2Invest AG, Teufen/AR, 916/1000 Miteigentum an dem 4654 m² messenden Grundstück Kat.-Nr am Quimby-Kreisel, Boulevard Lilienthal, Opfikon, zum Preis von Fr Die bei der Vertragsbeurkundung zu leistende unverzinsliche Anzahlung beträgt Fr Unter Anrechnung am Kaufpreis übernimmt die Käuferin die anfallenden Kosten von Fr für die Anpassung der Verkehrserschliessung gemäss Quartierplanrevision; sie überweist den Betrag Valuta Eigentumsübertragung an das Bauamt der Stadt Opfikon. Der restliche Kaufpreis ist nach Abzug eines Sicherstellungsdepots für die provisorisch berechnete Grundstücksgewinnsteuer per Eigentumsübertragung beim Steueramt Opfikon auf das Konto der «Miteigentümergemeinschaft Parkhaus Nord» zu bezahlen. Die Käuferin übernimmt das Vertragsobjekt in dem ihr bekannten gegenwärtigen Zustand ohne Gewähr für Rechts- und Sachmängel. Das Grundstück ist weder im Verdachtsflächenkataster noch im Kataster der belasteten Standorte eingetragen. Die Kosten einer allfälligen Altlastensanierung oder Abfallentsorgung sind von der Käuferin zu tragen. Der Käuferin steht nach Beurkundung des Kaufvertrags das Recht zu, auf eigenes Risiko und eigene Kosten mit der Projektierung zu beginnen. Sollte die Käuferin den Kaufvertrag nicht oder nicht richtig erfüllen, hat sie eine Konventionalstrafe i.s.v. Art. 160 ff. OR in der Höhe der Anzahlung von Fr zu leisten. 707/

5 Die Vertragsparteien verpflichten sich, alle vertraglichen Verpflichtungen einem allfälligen Rechtsnachfolger zu überbinden mit der Verpflichtung, alle Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu verpflichten. Die Eigentumsübertragung erfolgt nach der Vertragsgenehmigung der zuständigen Instanzen sämtlicher Miteigentümerinnen und Miteigentümer. Sollte der Vertrag nicht ausnahmslos genehmigt werden, fällt er als gegenstandslos dahin. Auf Antrag des Vorstehers des Finanzdepartements beschliesst der Stadtrat: 1. Der Kaufvertrag vom 22. Januar 2013 über den Verkauf von 916/1000 Miteigentum, enthaltend 96/1000 Miteigentum der Stadt Zürich, am Grundstück Kat.-Nr am Quimby-Kreisel, Boulevard Lilienthal, Opfikon, mit einer Gesamtfläche von 4654 m 2 an die Mettler2Invest AG, mit Sitz in Teufen/AR, zum Preis von Fr wird genehmigt. 2. Der Verkaufserlös für den städtischen Miteigentumsanteil von 96/1000 beträgt Fr abzüglich Fr (Übernahme der Kosten für die Anpassung der quartierplanmässigen Erschliessung durch die Käuferin), nämlich Fr Er ist dem Konto (2026) , Grundeigentum: Baulandreserven, Landreserven ausserhalb der Stadt, gutzuschreiben. 3. Der Buchgewinn von voraussichtlich Fr ist dem Konto (2015) , Übernahme Buchgewinne aus Rechnungskreisen der Liegenschaftenverwaltung, gutzuschreiben. 4. Die Liegenschaftenverwaltung wird mit dem Vollzug des Geschäfts beauftragt. 5. Mitteilung an den Vorsteher des Finanzdepartements, die übrigen Mitglieder des Stadtrats, die Stadtschreiberin, den Rechtskonsulenten, die Statistik Stadt Zürich, das Stadtarchiv, die Finanzverwaltung und die Liegenschaftenverwaltung (5, davon 1 unterzeichnet). Für getreuen Auszug die Stadtschreiberin 707/