Aktuelle Urteile - Ausgabe 11/2006

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1 Aktuelle Urteile - Ausgabe 11/2006 Inhaltsverzeichnis: Baurecht: VOB/B: Nichtzahlung von Abschlägen ist Kündigungsgrund VOB/B: Vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme und die Folgen Vertragsrecht: Anspruch auf Minderung der Vertragserfüllungsbürgschaft Bebauungsplan: Wohnhaus muss Kreisverkehr nicht in jedem Fall weichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein e.v. Nürtingen und Umgebung, Am Kührain Nürtingen Tel. ( ) Fax ( ) Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG): Aufzugskosten: Kosten dürfen auch auf Erdgeschossmieter umgelegt werden Betriebskosten: Nachforderungen müssen drei Monate nach Wegfall des Abrechnungshindernisses geltend gemacht werden WEG: Die Errichtung einer Pergola muss genehmigt werden Sozialrecht: Ein Umzug kann auch wegen Nichtbewohnbarkeit der alten Wohnung erforderlich sein

2 Seite 2 Baurecht VOB/B: Nichtzahlung von Abschlägen ist Kündigungsgrund Zahlt der Auftraggeber fällige Abschlagsrechnungen nicht, ist der Bauunternehmer zur Kündigung berechtigt. Der Werklohn ist in diesem Fall nach der Kündigung auch fällig, wenn das Werk nicht abgenommen wurde. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Rostock rechtskräftig entschieden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Nichtzulassungsbeschwerde des Auftraggebers nunmehr abgelehnt. Die Richter wiesen aber auch darauf hin, dass für eine wirksame Kündigung erforderlich sei, dass der Bauunternehmer dem Auftraggeber eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung setze. Außerdem müsse er erklären, dass er den Vertrag kündigen werde, wenn der Auftraggeber die Frist verstreichen lasse. Hinweis: Auch wenn die Werklohnforderung ohne Abnahme fällig wird, heißt das nicht, dass der Bauunternehmer auf die Abnahme verzichten sollte. Er sollte vielmehr die Abnahme beim Auftraggeber einfordern. Die Abnahme ist für ihn wichtig, weil sie die Gewährleistungsfrist für den erbrachten Teil seiner Leistung in Gang setzt (OLG Rostock, 7 U 43/04; BGH, VII ZR 170/05). VOB/B: Vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme und die Folgen Vereinbart ein Bauunternehmer in einem Vertrag mit einem Subunternehmer abweichend von 12 Nr. 4 Abs. 1 S. 1 VOB/B die förmliche Abnahme für alle Fälle, sollte er auf dieser auch bestehen. Gefährlich ist es, wenn er eine Schlussrechnung seines Subunternehmers unbeantwortet lässt, die dieser ohne Bezugnahme auf eine förmliche Abnahme zusendet. Das Kammergericht (KG) hat nämlich entschieden, dass er den Subunternehmer in einem solchen Fall binnen zwölf Werktagen nach Erhalt der Schlussrechnung zur förmlichen Abnahme auffordern muss. Tue er das nicht, sei das unabhängig von den vertraglichen Vereinbarungen so zu werten, dass er auf die förmliche Abnahme verzichte. Die Werkleistung gelte als formlos abgenommen, die Werklohnforderung des Subunternehmers sei fällig (KG, 7 U 247/05). Vertragsrecht: Anspruch auf Minderung der Vertragserfüllungsbürgschaft Vereinbaren die Parteien zu Beginn eines Bauvertrags, dessen Umfang noch nicht sicher ist, dass sich die Vertragserfüllungsbürgschaft des Bauunternehmers aus dem geschätzten Gesamt-Auftragswert ableitet, dann hat dieser Anspruch auf eine Minderung der Sicherheit, wenn sich der Auftrag auf die Hälfte dessen reduziert, was einmal angedacht war.

3 Seite 3 Kommt der Auftraggeber dieser Aufforderung nicht nach, darf der Bauunternehmer nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.m. von seinem Leistungsverweigerungsrecht nach 273 Bürgerliches Gesetzbuch Gebrauch machen. Wichtig: Ob dieser Anspruch auf Anpassung der Bürgschaft auch bei einer geringeren Auftragsreduzierung als 50 Prozent besteht, ist gerichtlich noch nicht geklärt. Am besten ist es deshalb, wenn Sie im Vertrag entsprechende Abschmelzungsklauseln vereinbaren (OLG Frankfurt a.m., 1 U 114/05). Bebauungsplan: Wohnhaus muss Kreisverkehr nicht in jedem Fall weichen Ein Wohnhaus muss einem Kreisverkehr nicht weichen, wenn durch eine geringfügige Verschiebung und Verkleinerung der Verkehrsanlage die Inanspruchnahme von Privateigentum vermieden werden kann. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz und erklärte einen entsprechenden Bebauungsplan für unwirksam. Dieser sah einen Kreisverkehr vor, bei dessen Verwirklichung ein Wohnhaus abgerissen werden musste. Der hiergegen gestellte Normenkontrollantrag der Grundstückseigentümer hatte Erfolg. Aus den im Planverfahren eingeholten Gutachten ergebe sich, dass auch ein kleinerer Kreisverkehr geeignet sei, die bestehenden Verkehrsund Lärmprobleme zu lösen. Deshalb verstoße die Inanspruchnahme des Grundstücks der Antragsteller durch den geplanten größeren Kreisverkehr nach Ansicht des OVG gegen das planungsrechtliche Abwägungsgebot (OVG Rheinland-Pfalz, 1 C 11435/05.OVG).

4 Seite 4 Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) Aufzugskosten: Kosten dürfen auch auf Erdgeschossmieter umgelegt werden Ein Vermieter von Wohnraum darf die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall der Mieter einer Erdgeschosswohnung. Zur Wohnung gehörte weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. Nach dem Formularmietvertrag sollten auch die Kosten des Aufzugs als Betriebskosten umgelegt werden. Die Mieter hielten die Regelung für unwirksam und wollten den auf den Aufzug entfallenden Betrag nicht zahlen. Zu Unrecht, entschied nun der BGH. Die formularmäßige Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten weiche nicht von dem gesetzlich vorgesehenen Abrechungsmaßstab für Nebenkosten ab. Danach seien die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Gesamtwohnfläche umzulegen. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteilige den Erdgeschossmieter nicht unangemessen. Dies gelte unabhängig von dem konkreten Nutzen, den ihm der Aufzug biete. Nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängende Betriebskosten würden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht bzw. die damit verbundenen Vorteile würden von ihnen unterschiedlich genutzt (Beispiel: Beleuchtungskosten, Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege). Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter würden deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab sprechen. Dabei seien gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten unvermeidlich (BGH, VIII ZR 103/06). Betriebskosten: Nachforderungen müssen drei Monate nach Wegfall des Abrechnungshindernisses geltend gemacht werden Der Vermieter, der die Jahresfrist des 556 Abs. 3 S. 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, kann die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten haben. Das ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) der Fall, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die

5 Seite 5 notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er nach Ansicht der Richter gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben (BGH, VIII ZR 220/05). WEG: Die Errichtung einer Pergola muss genehmigt werden Die Errichtung einer Pergola stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar. Sie bedarf daher grundsätzlich der Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung. Mit dieser Begründung verpflichtete das Oberlandesgericht (OLG) München einen Eigentümer, die auf seiner Terrasse errichtete Pergola zu beseitigen. Da die Pergola ohne die erforderliche Zustimmung errichtet worden sei, könnten die anderen Wohnungseigentümer die Beseitigung verlangen. Dieses Beseitigungsverlangen sei auch nicht etwa schikanös. So würden die anderen Wohnungseigentümer in ihren Rechten beeinträchtigt. Deren Ausblick vom Balkon aus sei besonders durch die Überdachung gestört. Aus den vorgelegten Lichtbildern ergebe sich ferner eine nachteilige architektonische Veränderung des äußeren Gesamteindrucks der Anlage. Der Eigentümer könne sich nicht darauf berufen, dass die Einheitlichkeit der Fassade durch die bereits vorhandenen Blumenkästen, Markisen, Katzengitter und Dächer nicht mehr gewährleistet sei. Eine "Aufrechnung" baulicher Veränderungen komme nicht in Betracht. Zudem seien die genannten Veränderungen mit der Pergola nicht vergleichbar (OLG München, 34 Wx 33/06). Sozialrecht: Ein Umzug kann auch wegen Nichtbewohnbarkeit der alten Wohnung erforderlich sein Ein Hilfebedürftiger kann grundsätzlich die Kosten für eine neue Unterkunft verlangen, wenn der Umzug erforderlich ist und die Aufwendungen für die neue Unterkunft angemessen sind. Das Landessozialgericht (LSG) Rheinland-Pfalz hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Hilfebedürftiger die Kosten für Unterkunft und Heizung geltend machte. Der Hilfebedürftige, der an einer Schizophrenie litt, war längere Zeit in einer psychiatrischen Klinik behandelt worden. Zuvor hatte er im Haus seiner Eltern mietfrei gewohnt und insoweit keine Leistungen von dem zuständigen Job- Center erhalten. Kurz vor seiner Entlassung aus der Klinik beantragte er die Kostenübernahme für eine neue Wohnung, die er anmieten wollte. Die frühere Wohnung sei völlig vermüllt. Außerdem liege die neue Wohnung in der Nähe des Sozialdienstes, von dem er nach seiner Entlassung betreut werde. Das Job-Center lehnte die Kostenübernahme ab; der Mietvertrag wurde dennoch unterschrieben. Das LSG bestätigte nun eine Entscheidung des Sozialgerichts, in dem dieses das Job-Center im Wege der einstweiligen Anordnung verpflichtet hat, Kosten für Unterkunft und Heizung der neuen

6 Seite 6 Wohnung zu übernehmen. Die alte Wohnung sei bereits aus seuchenhygienischen Gründen bedenklich und aus baurechtlichen Gründen nicht bewohnbar. Sie verfüge nicht einmal über eine Toilette. Nach der rheinland-pfälzischen Landsbauordnung müsse aber jede Wohnung mit einer Toilette mit Wasserspülung ausgestattet sein. Dem Hilfebedürftigen sei der Verbleib in einer baurechtswidrigen genutzten Wohnung nicht zumutbar. Bereits hieraus ergebe sich die Erforderlichkeit des Umzugs. Weiter sei unschädlich, dass der Hilfebedürftige vor Vertragsschluss keine Zusicherung des kommunalen Trägers zu den Aufwendungen für die neue Wohnung erhalten habe (LSG Rheinland-Pfalz, L 3 ER 120/06 AS).

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