Revision Ortsplanung. Planungsbericht. 4. September Vorprüfung öffentliche Vernehmlassung

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1 4. September 2017 Vorprüfung öffentliche Vernehmlassung

2 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage Neues Bau- und Planungsrecht Anpassung auf kommunaler Ebene 4 2 Grundlagen Kantonal Regional Kommunal 8 3 Erläuterung zum Baureglement Vorbemerkungen Allgemeine Bestimmungen Zonenvorschriften Bauvorschriften Gestaltungsvorschriften Umgebungsvor schriften Weitere Bestimmungen 17 4 Erläuterungen zum Zonenplan Aufbau Baugebiet Nichtbaugebiet Überlagernde Zonen 23 5 Erläuterungen zum Richtplan Aufbau Ziele und Strategie Teil Siedlung Teil Verkehr 34 6 Verfahren Vorbereitung Vorprüfung Mitwirkung und Information Rechtsverfahren 38 Impressum 39 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 2

3 1 Ausgangslage 1.1 Neues Bau- und Planungsrecht Baugesetzgebung Kanton Thurgau Planungs- und Baugesetz 2013 Das neue Planungs- und Baugesetz PBG vom 21. Dezember 2011 hat der Regierungsrat zusammen mit der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz PBV und der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB vom 18. September 2012 auf den 1. Januar 2013 in Kraft gesetzt. Diese Gesetzgebung umfasst zahlreiche Neuerungen, welche die Instrumente der Ortsplanung der Gemeinden nachdrücklich betreffen. In Bezug auf die Rahmennutzungsplanung (Baureglement und Zonenplan) sind dies vorwiegend die übergeordnete Regelung der Zonenarten und Zonenvorschriften, die Änderung der Nutzungsziffern und Messweisen sowie Umformulierungen von Vorschriften und Begriffen. Neu werden für die Regelung der Baudichte die Geschossflächenziffer (GFZ) und die Baumassenziffer (BMZ) verwendet. Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe Mit dieser Vereinbarung sollen die Begriffe und Messweisen im Bau- und Planungswesen innerhalb der Schweiz vereinheitlicht und damit die Anwendung vereinfacht werden. Mittlerweile sind 16 Kantone dieser Vereinbarung beigetreten. Der Beitritt zur IVHB bringt dem Kanton TG vor allem bei den Nutzungsziffern und den neuen Höhenmessweisen einige Veränderungen Überarbeitung Kantonaler Richtplan Überarbeitung Teil Siedlung Das revidierte Raumplanungsgesetz des Bundes, welches auf den 1. Mai 2014 in Kraft gesetzt wurde, verlangt von jedem Kanton, dass er im kantonalen Richtplan festlegt, wie sich der Kanton räumlich entwickeln soll. Das Raumkonzept Thurgau zeigt ein Gesamtbild für die angestrebte räumliche Entwicklung und gehört zum behördenverbindlichen Richtplaninhalt. Danach gilt Arbon weiterhin als eines der sechs kantonalen Zentren. Diese Gemeinden haben mit ihren spezifischen Stärken und Potenzialen zur überkantonalen Positionierung des Kantons beizutragen. Der kantonale Richtplan, Teil Siedlung, wurde den veränderten politischen Vorgaben angepasst. Im Sommer 2016 wurde das öffentliche Bekanntmachungsverfahren durchgeführt. Die bereinigte Fassung wird voraussichtlich im Herbst 2017 vorliegen. Spezifische Vorgaben für Siedlungsentwicklung Die Stadt Arbon ist als kantonale Zentrumsgemeinde eingestuft. Die maximal zulässige Fläche für das Siedlungsgebiet wird sowohl für die WMZ Bauzonen Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 3

4 (Wohn-, Misch- und Zentrumszonen) wie auch für die WMZ Richtplangebiete (Siedlungserweiterungen) vorgegeben. Die Stadt Arbon muss danach gegenüber dem geltenden kommunalen Richtplan 2007 keine mengenmässigen Veränderungen vornehmen. Zusätzlich werden für die WMZ-Zonen neu Mindestdichten in Form von Raumnutzern pro Hektare (Einwohner und Beschäftigte) vorgegeben. Für alle kantonalen Zentren gilt der Wert von 86 RN/ha als Basis der Mindestdichte. Folglich ist die zukünftige Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken und die Siedlungserneuerung ist zu forcieren. Arbon gilt überdies als Wirtschaftsschwerpunkt. Folglich sind genügend Flächen für Arbeitsgebiete bereitzuhalten. Die Kapazität des Siedlungsgebietes wird in Kapitel untersucht Fristen zur Anpassung kommunaler Vorschriften und Pläne Die Gemeinden müssen gemäss 122 PBG ihre Rahmennutzungspläne innert fünf Jahren an die Bestimmungen der neuen gesetzlichen Vorgaben anpassen, d. h. bis Ende Für die Anpassung der bestehenden Sondernutzungspläne beträgt die Frist 15 Jahre. Für Sondernutzungspläne, die nach Inkraftsetzen des PBGs erlassen werden, gelten die neuen Vorschriften ab sofort. 1.2 Anpassung auf kommunaler Ebene Kommunaler Richtplan Räumliches Entwicklungsleitbild Als Grundlage für die Überarbeitung des kommunalen Richtplans wurde im 2016 ein räumliches Entwicklungsleitbild ausgearbeitet. Dieses zeigt die Gebiete, welche sich für eine moderate Verdichtung eignen und Gebiete für die Vertiefung der Stadtentwicklung auf. Zusätzlich werden übergreifende und quartierorientierte Freiräume bezeichnet. Das Entwicklungsleitbild gliedert den Siedlungsraum in 14 Quartiere. Überarbeitung Richtplan Der bisherige kommunale Richtplan hat sich im Grundsatz als Koordinationsund Führungsinstrument für die Stadt bewährt. Deshalb soll am Prinzip von Karten und Massnahmenblättern festgehalten werden. In erster Linie wird eine Weiterentwicklung der bisherigen Richtplanung unter Beachtung der kantonalen Vorgaben und des räumlichen Entwicklungsleitbildes vorgenommen. Hingegen wird das Thema Verkehr inhaltlich in einer eigenständigen Richtplankarte zusammengefasst. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 4

5 1.2.2 Rechtssicherheit Zunehmende Unsicherheit Nachdem die neue Gesetzgebung bereits über drei Jahre in Kraft ist und neue Sondernutzungspläne (SNP) ohnehin nach neuem Recht erlassen werden, zeigt sich zunehmend eine gewisse Rechtsunsicherheit. Grundsätzlich haben die Gemeinden die neuen Planungs- und Bauvorschriften anzuwenden. Ist die Rahmennutzungsplanung allerdings noch nicht angepasst, gelten gemäss 56 der Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 18. September 2012, die Begriffe und Messweisen gemäss 4 bis 12a der Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz vom 26. März Parallele Entwicklung der Planungsinstrumente Damit die Zeit der Rechtsunsicherheit im Bau- und Planungswesen möglichst geringgehalten werden kann, werden die kommunale Richtplanung und die Rahmennutzungsplanung parallel aber koordiniert überarbeitet Rahmennutzungsplanung Neues Baureglement Mit dem neuen Planungs- und Baurecht werden neu die Zonenvorschriften sowie zahlreiche baurechtlichen Bestimmungen auf kantonaler Ebene geregelt. Zudem wurden mit dem Beitritt zur IVHB neue Begriffsdefinitionen und Messweisen eingeführt. Dennoch besteht für die Gemeinden ein Spielraum um ortsspezifische Regelungen zu erlassen. Das neue Baureglement soll sich daher, soweit möglich und sinnvoll, an den Erkenntnissen der letzten, öffentlich aufgelegten aber rechtlich nicht abgeschlossenen Revision 2013 orientieren. Anpassungen Zonenplan Beim Zonenplan ergeben sich nebst Änderungen im Bereich der geforderten Innenentwicklung und Siedlungserneuerung vor allem Anpassungen bei den neuen Zonenbezeichnungen. Zudem müssen die Gefahrenzonen als überlagernde Zone ausgeschieden werden Auftrag Der Stadtrat hat das Planungsbüro Strittmatter Partner AG, St. Gallen, mit der Ausarbeitung der neuen Planungsinstrumente beauftragt. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 5

6 2 Grundlagen 2.1 Kantonal Richtplan Der Kantonale Richtplan wurde am 16. Dezember 2009 vom Grossen Rat beschlossen und am 27. Oktober 2010 vom Bundesrat genehmigt. Als Folge davon wurde der KRP mit 1. Nachtrag am 2. Februar 2011 (Übersicht und Ziffer 1.6: Streusiedlungsgebiet) geringfügig angepasst. Die Änderung 2011 des KRP (Strassenbauvorhaben Bodensee-Thurtalstrasse (BTS) und Oberlandstrasse (OLS)) wurde vom eidgenössischen Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) mit Schreiben vom 14. März 2013 genehmigt. Änderungen Der kantonale Richtplan erfuhr mit den Einträgen der beiden Strassenprojekte Bodensee-Thurtalstrasse (Nr / BTS) und der Oberlandstrasse (Nr / OLS) wesentliche Änderungen. Die Einträge wurden am 14. März 2013 durch das UVEK genehmigt. Inhaltliche Festlegungen Der kantonale Richtplan macht neben den beiden überkommunalen Strassenprojekten eine Festlegung zum Verkehr in Arbon. Die Stadtentlastung Arbon (Nr / NLK) verläuft parallel zu den Bahngleisen von Norden nach Süden. Die Stickereistrasse / NLK ist zwischenzeitlich realisiert worden. Die einzigen weiteren Festlegungen, welche das Gemeindegebiet von Arbon betreffen, sind zwei energetische Massnahmen. Das Hochspannungskabel Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 6

7 Romanshorn Arbon Rorschach bzw. Mörschwil (Nr ), welches grob von Landquart nach Frasnacht führt sowie die Einbindung des Unterwerkes Salwiese Arbon ins NOK-Netz (Nr ). 2.2 Regional Agglomerationsprogramm Die neue Linienführung der Kantonsstrasse(NLK) und der neue Bushof und die Schnellbuslinie Arbon-St. Gallen waren Projekte des Agglomerationsprogramms. Diese Projekte der ersten und zweiten Generation hatten einen grossen Einfluss auf die Stadt Arbon. Der revidierte Richtplan muss nun auf diese Veränderungen reagieren, bzw. die Massnahmen zum Abschluss bringen. Beispielsweise ist die Verkehrsentlastung der Altstadt und der Bahnhofstrasse geschehen, die flankierenden Massnahmen wie z. B. das Redimensionieren und Umgestalten der Strassen aber noch nicht Räumliches Entwicklungsleitbild Das räumliche Entwicklungsleitbild für die Stadt Arbon ist 2016 durch das Büro Keeas erarbeitet worden. Es analysiert die Gemeinde in verschiedenen Themenbereichen. Es teilt die Gemeinde in 14 Quartiere auf und zeigt für jedes die Chancen, Herausforderungen, Ziele und möglichen Massnahmen auf. Grössere räumliche Entwicklungen, welche über die Quartiergrenzen hinausgehen, werden in Vertiefungsgebieten zusammengefasst. Das Dokument hat dem kommunalen Richtplan massgebend als Grundlage gedient. Die Erkenntnisse sind in grossen Teilen in das Kapitel Q 1 eingeflossen. Die Aufteilung der Quartiere ist in angepasster Form übernommen worden Musterreglement Einheitliche Vorlage Die Regionalplanungsgruppen Ober- und Mittelthurgau haben für ihre Mitglieder ein Musterreglement ausgearbeitet. Das Musterreglement orientiert sich am Aufbau des neuen Planungs- und Baugesetzes und soll die Abstimmung von kommunalen Vorschriften fördern. Im Musterreglement abgehandelt sind hauptsächlich Vorschriften und Regelungen, die keine spezifische Ausrichtung auf die besonderen Gemeindeverhältnisse erfordern. Darunter fallen neben den Zonenvorschriften auch die Bau- und Gestaltungsvorschriften. Bei der Masstabelle der Höchst- und Mindestmasse der Regelbauvorschriften wird eine zweckmässige Bandbreite pro Zonenart vorgeschlagen. Für spezielle Zonenarten ist weiterhin die Gemeinde allein zuständig. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 7

8 Teilvorprüfung durch DBU Das Departement für Bau und Umwelt hat das bereinigte Musterreglement am 15. Dezember 2015 eingesehen und für richtig befunden. Sofern diese Vorschriften nicht verändert werden, gelten sie als vorgeprüft nach 11 PBG. Sie müssen deshalb im Reglement entsprechend bezeichnet werden Übergeordnete Auslegungen zum Musterreglement Erläuterungen zum PBG PBV Zum neuen Planungs- und Baugesetz gibt es Erläuterungen des Departements für Bau und Umwelt (DBU), welche die wichtigsten übergeordneten Bauvorschriften detailliert mit zugehörigen Beispielskizzen erklären. In den Erläuterungen ist mehrheitlich der Regelfall abgebildet. Spezialfälle sind sinngemäss auszuführen. Für neu erlassene Vorschriften fehlt bisher allerdings die Rechtsprechung. Demzufolge besteht bei einzelnen Auslegungen noch eine gewisse Rechtsunsicherheit bzw. ein gewisser Handlungsspielraum in der Anwendung. Erläuterungen zur IVHB Im Anhang zur IVHB sind die Baubegriffe mit Skizzen erklärt. Die Darstellung der IVHB ist weitgehend identisch mit den Erläuterungen des DBU. 2.3 Kommunal Richtplan 2006 Der kommunale Richtplan aus dem Jahr 2006 (durch das DBU genehmigt am 9. Mai 2008) bildet die Grundlage für die vorliegende Planung. Ein grosser Teil der Inhalte ist übernommen worden. Aufgrund des räumlichen Leitbildes sind die Massnahmenblätter zu den Quartieren eingeführt worden, dies hat zu einer Reorganisation der Massnahmenblätter geführt. Die Darstellung der Pläne ist ebenfalls überarbeitet worden, der Teil Verkehr wird neu auf einer eigenen Karte dargestellt. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 8

9 2.3.2 Nutzungsplanung 2013 Abgebrochenes Rechtsverfahren Die Stadt Arbon hat die Instrumente der Nutzungsplanung: Baureglement, Zonenplan und Schutzplan nach altem kantonalen Recht vollständig überarbeitet, am 14. Mai 2012 durch den Stadtrat erlassen und anschliessend das Rechtsverfahren eingeleitet. Durch zahlreiche Einsprachen, insbesondere gegen den Schutzplan, hat sich das Verfahren in die Länge gezogen. Gegen das Baureglement und den Zonenplan richteten sich nur wenige Eingaben. Dennoch wurde im Juli 2013 eine zweite Auflage der Änderungen notwendig. Am 1. Januar 2013 ist bereits das neue Planungs- und Baugesetz mit zugehörigen Verordnungen in Kraft getreten. Nach den Übergangsbestimmungen wird darin den Gemeinden eine Frist von fünf Jahren zur Anpassung der kommunalen Planungsinstrumente eingeräumt. Weil nach der Erledigung der Einsprachen auch noch die Beratung im Stadtparlament und die Volksabstimmung ausstehend war, hat der Stadtrat Arbon entschieden, das weitere Verfahren für Baureglement und Zonenplan zu stoppen und gleichzeitig die Anpassung auf das neue Recht anzugehen. Damit sollte vermieden werden, dass Arbon nach der gesetzlichen Anpassungsfrist ein neues Baureglement, aber nach altem Recht, erschaffen hat. Das Verfahren für den Schutzplan wurde hingegen weitergeführt. Erkenntnisse nutzen Bereits im Baureglement 2013 sind die aktuellen Anliegen der Innenentwicklung und Siedlungserneuerung mit etwas geänderten Begriffen aufgenommen worden. Ebenso wurden zahlreiche städtische Themen wie die Regelung von Autoparkfeldern, Antennenanlagen und Reklameanlagen umfassend bearbeitet. Zudem wurden die Vorschriften des separaten Reglements zum Ortsbildschutz ins Baureglement integriert. Im neuen Planungs- und Baurecht sind diese Themen nicht vertieft behandelt, sie bilden aber für die Stadt Arbon weiterhin wichtige Inhalte des Baurechts und der Stadtentwicklung. Deshalb sollen spezifische Regelungen für die Verhältnisse von Arbon, soweit sie nicht dem neuen Recht widersprechen, in das neue Baureglement aufgenommen und entsprechend weiterentwickelt werden. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 9

10 3 Erläuterung zum Baureglement 3.1 Vorbemerkungen Aufbau und Darstellung Allgemein Das neue Baureglement baut inhaltlich und systematisch auf dem Musterreglement der Regionalplanungsgruppen Ober- und Mittelthurgau auf. Danach werden Zitate des Planungs- und Baugesetzes bzw. der Planungs- und Bauverordnung, welche für das Verständnis der jeweiligen Vorschrift notwendig sind, redaktionell in kursiver Schrift dargestellt. Die Inhalte des Musterreglements sind für die Beratung und Vorprüfung grau dargestellt, da sie weitgehend unverändert übernommen werden. Synoptische Darstellung Zum besseren Verständnis der Änderungen und Erneuerungen wird für den Beratungsprozess eine synoptische Darstellung zwischen dem neuen Reglement und dem gültigen Baureglement 2005 gewählt. Darin sind die Übernahmen aus dem Reglement 2013 in blauer Schrift und Ergebnisse der ersten Beratung im Stadtrat und ergänzende Vorschläge aus der Fachgruppe in roter Schrift. Zu aufgehobenen Artikeln sind kurze Erläuterungen in der linken Spalte enthalten Hinweis zu den Erläuterungen In den nachfolgenden Erläuterungen werden in erster Linie Abweichungen vom Musterreglement und eigenständige Regelungen inhaltlich begründet. Auf die Übernahme von Erläuterungen zum Musterreglement wird verzichtet. Die Erläuterungen gliedern sich nach den Hauptkapiteln des neuen Baureglements. 3.2 Allgemeine Bestimmungen Ortsplanerische Zielsetzungen Art. 3 Im Musterreglement sind keine ortsplanerischen Zielsetzungen enthalten. Im Rahmen von Interessenabwägungen waren die bisherigen Ziele in Ergänzung zu den allgemeinen Zielen des Raumplanungsgesetzes hilfreich und sollen deshalb beibehalten werden. Zuständigkeiten Art. 4 In der Neufassung dieses Artikels werden die Aufgaben und Kompetenzen der verantwortlichen Organe: Stadtrat und die neu zu schaffende Bau- und Planungskommission geregelt. Eine Regelung im Baureglement erscheint zweckmässiger als in der Gemeindeordnung, zumal dies hauptsächlich Personen im Zusammenhang mit dem Bauwesen interessiert. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 10

11 Zukünftig soll eine Planungs- und Baukommission eingesetzt werden. Dabei steht namentlich die Verbesserung der bisher "verzettelten" Abwicklung der Baugesuche im Vordergrund. Diese werden heute mehrheitlich durch den Stadtrat behandelt. Baugesuche bis zur Grösse einer festgelegten Bausumme sollen neu durch die Bau- und Planungskommission erstinstanzlich behandelt werden. Ebenso wird die Kompetenz der Beitragsgesuche an Natur- und Kulturobjekten über einen Frankenbetrag geregelt. Sachlich erscheint es zweckmässig, dass diese Kommission auch die Vorberatung von ortsplanerischen Geschäften übernehmen wird. Für die verschiedenen Arbeiten kann die Bauund Planungskommission auch thematische Fachgruppen einsetzen. 3.3 Zonenvorschriften Bauzonen Zoneneinteilung Art. 5 Die Zonenbezeichnungen des Musterreglements werden im Interesse der Vereinheitlichung weitgehend übernommen: Also beispielsweise W2a statt bisheriger W-t. Hingegen soll an der bisherigen Bezeichnung mit Dichte festgehalten werden, zumal die Geschossbezeichnung inhaltlich keine Bedeutung hat, weil die Höhen weiterhin in Metermassen gemessen werden. In Abweichung zum Musterreglement wird auf die Bezeichnung von Dorfund Zentrumszonen verzichtet und dafür der Begriff Kernzonen eingeführt. Dies begründet sich daran, dass die beiden gewachsenen Ortsteile Frasnacht und Stachen einen Ortszentrumscharakter haben, aber der Begriff Zentrumszone dafür wenig geeignet erscheint. Wohnzonen Art. 6 Bei mehrgeschossigen Wohnzonen ist eine Einschränkung in Bezug auf die Baudichte und Gebäudehöhe im Interesse der Innenentwicklung wichtig, damit die Zonen nicht durch kleinere Bauvorhaben unterwandert werden können. Altstadtzone Art. 7 Die Regelung der zulässigen Baudichte wurde als Ablösung der Richtlinien zur Ortsbildpflege (1999) entwickelt und hat sich an der bestehenden Siedlungsstruktur zu orientieren. Weilerzone Art. 8 Die spezifischen Einpassungsvorschriften sind auf die Situation der beiden geschützten Weiler ausgerichtet und daher im Hinblick auf allfällige Auslegungen bei Bauvorhaben wichtig. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 11

12 Wohn- und Arbeitszonen Art. 9 Der bisherige Ausnützungsbonus für die Durchmischung in den Mischzonen hat sich im Grundsatz bewährt. Es hat sich aber gezeigt, dass der untere Schwellenwert der Durchmischungsvorgabe aus heutiger Sicht zu hoch angesetzt ist und damit keinen genügenden Anreiz mehr bilden kann. Er wird deshalb auf einen 20 Prozent Gewerbeanteil gesenkt. Ebenso hat die prozentuale Ausnützungserhöhung oft zu Unsicherheiten geführt. Neu wird die Erhöhung generell auf einen fixen Zuschlag zur Geschossflächenziffer festgelegt und entspricht damit nicht dem Prinzip des Musterreglements. Kernzonen Art. 10 Die Kernzonen entsprechen den bisherigen Dorf- und Zentrumszonen. Die Konzentration von gewerblichen Nutzungen auf Erdgeschosse liegt im öffentlichen Interesse. Diese Flächen lassen sich schlecht für andere Nutzungen einsetzen. Eine Differenzierung zwischen der städtischen Urbanität und dem dörflichen Charakter (Zonen K2) macht dabei Sinn. Weil Neuüberbauungen die Erscheinung des Stadtbildes stark prägen können und damit das öffentliche Interesse wesentlich grösser ist, begründet sich die Vorgabe eines qualifizierten Verfahrens. Zudem soll für die dichteste Kernzone im Interesse der Qualitätssicherung Gestaltungsplanpflicht gelten. Touristik- und Freizeitzonen Art. 13 In dieser weiteren Zone nach 19 Abs. 3 PBG sind die zahlreichen Freizeitnutzungen im Naherholungsgebiet Buechhorn zusammengefasst. Zugleich wird die heutige Campingzone aufgehoben. Damit den besonderen Anforderungen des Seeufers und dem umgebenden Landschaftsraum genügend Rechnung getragen werden kann, ist über die Zone ein Gestaltungsplan notwendig. Kleingartenzonen Art. 14 Ergänzend zum Musterreglement werden die Masse für eine Gemeinschaftsbaute festgelegt. Freihaltezonen Art. 15 Die Freihaltezone nach 10 PBV entspricht der bisherigen Erholungs- und Grünzone. Weil der gesamte Seeparkbereich dieser Zone zugewiesen ist, müssen auch Bauten und Anlagen für temporäre Veranstaltungen möglich bleiben Überlagernde Zonen Ortsbildschutzzonen Art. 20 und 21 An den Formulierungen aus dem Reglement 2013 wird im Grundsatz festgehalten, da diese der Integration des Reglements für Ortsbildschutz entsprechen Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 12

13 und auf die besonderen Verhältnisse und Bedürfnisse von Arbon abgestimmt wurden. Im Musterreglement ist dagegen nur eine sehr allgemeine Regelung enthalten. Quartierschutz- und Umgebungsschutzzone Art. 22 und 23 Bei der Quartierschutzzone handelt es sich um eine spezielle Ortsbildschutzzone im Sinne eines Ensembleschutzes. Damit wird die bisherige Ortsbildschutzzone 1 ersetzt. Diese neue Bezeichnung wird der Zielsetzung gerechter. In erster Linie sollen damit die stark strukturierten Stadtquartiere aus der Industrialisierungszeit in ihrem Charakter erhalten werden. Diese Gebäude erfüllen die Regelbauvorschriften nur zum Teil. Deshalb soll im Interesse der Quartiererhaltung von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen werden können. Die Umgebungsschutzzone dient hauptsächlich dem Schutz der charakteristischen Umgebung der Altstadt. Die ergänzenden Regelungen entsprechen dem bisherigen Reglement zum Ortsbildschutz. Vorgartenschutzzonen Art. 24 Die Erhaltung der Vorgärten ist für zahlreiche Quartiercharaktere wichtig. Der Konflikt entsteht regelmässig wegen den fehlenden Autoabstellplätzen. Mit den verfeinerten Vorschriften soll der Interessensabwägung der beiden Anliegen besser begegnet werden. Im Musterreglement ist diese Thematik nicht enthalten. Grundsätzlich handelt es sich hier um eine besondere Umgebungsschutzzone im Sinne von 19 PBV. Zonen mit Gestaltungsplanpflicht Art. 25 Mit der Gestaltungsplanpflicht soll mindestens in städtebaulich empfindlichen Lagen, unabhängig von allfälligen Abweichungen von der Regelbauweise nach 24 Abs. 2 PBG, frühzeitig auf die architektonische und ortsbauliche Qualität und weitere öffentliche Rahmenbedingungen Einfluss genommen werden. Deshalb hat in Gebieten von besonderem öffentlichen Interesse die Projektentwicklung im Sinne der Qualitätssicherung über Konkurrenzverfahren zu erfolgen. Die massgeblichen Rahmenbedingungen und öffentlichen Interessen können dem Kommunalen Richtplan entnommen werden Weitere Vorschriften Masstabelle Art. 27 Anstelle der bisherigen Ausnützungsziffer (AZ) wird neu die Geschossflächenziffer (GFZ) eingeführt. Im Sinne der haushälterischen Nutzung und der Verdichtungsmöglichkeiten wird auf den grossen Grenzabstand vollständig ver- Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 13

14 zichtet. Dieser Abstand hat ohnehin seine ursprüngliche Bedeutung der Wohnhygiene und des Eigenschutzes etwas verloren, da die Wohnungen freier angeordnet werden möchten und die heutigen Materialien mehr Gestaltungsmöglichkeiten erlauben. Die bisherige Gebäudehöhe wird von der Fassadenhöhe abgelöst. Zusätzlich sind die maximalen Gesamthöhen festzulegen. Diese orientieren sich an den üblichen Gebäudetiefen und Dachneigungen von ca. 35, so dass der Zuschlag für die Ausbildung von Dachfirsten zwischen 4.50 und 5.00 m beträgt. Bei den Arbeitszonen sind kaum Firste, sondern Attikas zu erwarten, deshalb wird hier ein Zuschlag von 4.00 m vorgenommen. Zudem wird nur eine Grundlänge für den Bezug zum Mehrlängenzuschlag (MLZ) festgelegt, denn je nach Betrieb kann die Maximallänge dazu führen, dass der Betrieb nur mit einem Gestaltungsplan ausgeführt werden kann. Wohnraumerneuerung Art. 29 Die Vorschrift ersetzt die bisherige Regelung der inneren Verdichtung. Es zeigte sich, dass die Erneuerung älterer Mehrfamilienhäuser oft auch an Bauvorschriften scheitert. Mit dieser Ausnahmeregelung soll ein aktiver Beitrag zur Erneuerung dieser Gebäude bereitstehen. Die Regelung der Inneren Verdichtung ist im Musterreglement als überlagernde Zone verdichtete Bauweise VB enthalten. Weil die betroffenen Bauten aber nicht zonengemäss abgegrenzt werden können, erscheint diese allgemeine Regelung für die Stadt Arbon zielführender. Umnutzung Gewerbebauten Art. 30 Es hat sich gezeigt, dass bestehende Gewerbebauten oft im Widerspruch zu den geltenden Höchst- und Mindestmassen der entsprechenden Bauzone stehen, aber deren Grundstücke für eine spezielle planungsrechtliche Lösung (Umzonung, Gestaltungsplan) zu klein sind. Dennoch besteht oftmals das Interesse, diese Bauten als Zeugen zu erhalten und einer neuen Nutzung zuzuführen. Mit dieser neuen Vorschrift sollen unter Einhaltung einer umfassenden Interessensabwägung Abweichungen von den zonengemässen Massvorgaben, analog von Ausnahme bei Schutzzonen im Sinne von 92 Abs. 1 Ziffer 4 PBG, bewilligt werden können. 3.4 Bauvorschriften Massvorschriften Grenzabstand Mehrlängenzuschlag Art. 34 Bei Arbeitszonen wird der Mehrlängenzuschlag wie bisher nur gegenüber Zonen mit Wohnnutzung zur Anwendung kommen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 14

15 3.4.2 Ausstattung Parkierung für Fahrzeuge und Zweiräder Art. 36 bis 39 Die Regelungen für die Parkfelder sind mit dem Parkplatzbewirtschaftungskonzept der Stadt koordiniert und orientieren sich neu hauptsächlich an den geltenden VSS-Normen. Die Berechnungsmethode entspricht im Grundsatz dem Musterreglement, wurde aber für die Verhältnisse einer Stadt differenzierter festgelegt. Zudem wurde eine Bestimmung für Parkfelder für Behinderte aufgenommen. Im Unterschied zum Musterreglement wird der minimale Bedarf für die gängigen Nutzungen konkretisiert. Die abweichenden Regelungen von der Anzahl der Parkfelder stützt sich auf die rechtliche Möglichkeit nach 88 PBG sowie die Empfehlungen in den Normen. Kehrichtsammelstelle Art.41 Für grössere Überbauungen ist die Einrichtung von Unterflurcontainern geplant. Deshalb muss die Lösung mit der Stadt abgesprochen werden Weitere Bauvorschriften Höhere Häuser und Hochhäuser Art. 43 und 44 Die Studie zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser vom 19. Mai 2017 zeigt zusammen mit der zugehörigen Karte die städtebaulich verträglichen Standorte im Stadtgebiet und die dafür jeweils zu beachtenden Anforderungen. Dabei ist festzuhalten, dass sich viele Gebiete sehr gut für höhere Häuser eignen und somit oft bestehende Strukturen ergänzen können. Hingegen ist das klassische Hochhaus bisher selten vertreten und lediglich zwei Standorte eignen sich für solche Bauten. Reklameanlagen Art. 46 Das Musterreglement enthält für Reklameanlagen keinen Formulierungsvorschlag. Bisher hat der Stadtrat für die detaillierte Anwendung Richtlinien für Reklameanlagen erlassen. Mit entsprechenden Bauvorschriften können die öffentlichen Anliegen aber besser geregelt werden. Die Zulässigkeit von Eigenreklamen, deren Grenzabstände und die Ausgestaltung von freistehenden Eigenreklamen in Schutzzonen werden festgelegt. Die Fremdreklamen werden in einzelnen Zonen nicht zugelassen und die Plakatierung wird in Grösse und Zeit beschränkt. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 15

16 Antennenanlagen Art. 47 bis 49 Das Musterreglement enthält für Antennenanlagen keinen Formulierungsvorschlag. Für die Stadt Arbon ist aufgrund der zahlreichen Fälle eine spezifische Regelung unabdingbar. Viele Aussenantennen und Parabolspiegel wurden nicht über ein ordentliches Bewilligungsverfahren erstellt. Zudem haben sich die technischen Möglichkeiten verändert. Deshalb sind im Interesse des Orts- und Strassenbildes solche Anlagen, welche den geltenden Vorschriften nicht entsprechen, bei wesentlichen Änderungen an Fassaden oder Dach zu entfernen. Auf die Problematik der Standortsuche für Mobilfunk-Antennenanlagen wird mit einer generellen Beschränkung und der Interessenabwägung reagiert. Das vorrangige Ziel ist der regelmässige Dialog mit den Mobilfunkbetreibern. Als Verhandlungsgrundlage dienen aber dennoch diese Basisregelungen. Dabei hat sich das sogenannte Kaskadenmodell in vielen Gemeinden bewährt. 3.5 Gestaltungsvorschriften Allgemeines Freileitungen Art. 52 Diese Regelung wurde aus gestalterischen Gründen in einer VLP-Publikation im Hinblick auf den freien Strommarkt empfohlen Zusätzliche Vorschriften für Schutzzonen Dach- und Fassadengestaltung Art. 54 und 55 Die Regelungen des Musterreglements sind für die zahlreichen Schutzgebiete zu allgemein gehalten. Die Vorschriften entsprechen der Umsetzung des Reglements für Ortsbildschutz und sind daher fachlich abgestimmt. Fenstergestaltung Art. 57 Das stehende Rechteck als Regelung greift innerhalb der Ortsbildschutzzonen zu kurz. In erster Linie gilt die Erhaltung. Zahlreiche Schaufenster dienen heute nicht mehr ihrer ursprünglichen Nutzung. Für störende Ausgestaltungen fehlt im Interesse des Orts- und Strassenbildes bisher eine rechtliche Grundlage. Freiräume Art. 58 Das Musterreglement enthält keinen Vorschlag für die Regelung des Freiraums. Diese ist aber für die Freiräume in Schutzzonen sehr wichtig, zumal Gebäude und zugehörige Freiräume in der Regel ein Ensemble bilden. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 16

17 3.6 Umgebungsvorschriften Terrainveränderung Art. 59 Die Aufnahme einer differenzierten Vorschrift von Terrainveränderung gegenüber dem Musterreglement ist aus der bisherigen Erfahrung der Abteilung Bau wichtig und hat sich bewährt. Bepflanzung Art. 60 und 61 Die Spezialregelung für die Bepflanzung bei Betrieben ist eine Ergänzung der allgemeinen Vorschrift nach Musterreglement und führt die rechtliche Möglichkeit für eine bessere Umgebungsgestaltung herbei. Für die Stadt ist es wichtig, dass die Abstände nach dem Gesetz für Flur und Garten bei Pflanzungen auf öffentlichem Grund nicht gelten, ansonsten an vielen Stellen keine Bäume mehr gepflanzt werden könnten. Sicht- und Schallschutzwände Art. 63 Die Übernahme dieser Vorschrift aus dem Musterreglement macht nur Sinn, wenn sie mit der Forderung nach anderen Lösungen verbunden ist. 3.7 Weitere Bestimmungen Energie Art. 65 Ergänzend zu den bisherigen Regelungen bei Gestaltungsplänen wird der minimale Anteil der erneuerbaren Energien nach 8 des Gesetzes über die Energienutzung (Stand ) für alle Neubauten festgelegt. Der gewählte Anteil von 40 Prozent erneuerbarer Energien entspricht ungefähr dem Zielwert nach der SIA-Norm 380/1 Thermische Energie im Hochbau vom Januar Auf das vorgeschriebene Energiekonzept bei Gestaltungsplänen kann verzichtet werden, wenn rechtlich gesichert ist, dass nach dem gültigen Minergie- Standard gebaut wird. Aufhebung bisherigen Rechts Die Liste der aufgeführten Erlasse entspricht dem aktuellen Stand. Sie wird vor der öffentlichen Auflage bei Bedarf noch aktualisiert. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 17

18 4 Erläuterungen zum Zonenplan 4.1 Aufbau Gesamtrevision Umfang Der rechtsgültige Zonenplan basiert im Grundsatz auf der Ortsplanungsrevision Mit der Ortsplanung 2000 (Zusammenführung der Planungsinstrumente der ehemaligen Ortsgemeinden Arbon und Frasnacht) wurden am Zonenplan nur punktuelle Anpassungen vorgenommen. Mit der Überarbeitung 2013 wurde eine Gesamtrevision vorbereitet und öffentlich aufgelegt. Auf dieser Grundlage wird der vorliegende Zonenplan aufgebaut. Mit der Integration aller Zonenplanänderungen und einer generellen Überprüfung auf der Basis der angepassten kommunalen Richtplanung und den bekannten Begehren für Zonenplanänderungen soll auch die Rechtssicherheit verbessert werden. Zudem wurden die gesetzlichen Forderungen der Innenentwicklung und Siedlungserneuerung durch gezielte Zonenanpassungen mit einbezogen. Vorbemerkung zu Erläuterungen Nachfolgend werden lediglich Änderungen am Zonenplan erläutert, sofern es sich um wesentliche inhaltliche Korrekturen oder Veränderungen handelt. Dabei wird der Bezug zum Übersichtplan hergestellt. Die Anpassung an neue Vermessungsgrundlagen oder kleinere redaktionelle Anpassungen werden nicht erwähnt. Übersicht über die Änderungen im Zonenplan Alle wesentlichen Änderungen sind in einem Übersichtplan der Änderungen zusammengestellt und nummeriert. Die kursive Nummerierung in den Kapiteln 4.2 bis 4.4 bezieht sich auf den Änderungesplan. Der Plan zeigt alle markanten inhaltlichen Änderungen gegenüber dem rechtsgültigen Zonenplan: Stand November 2016 (Revision 2000 und Zonenplanänderungen) auf. Nicht dargestellt sind redaktionelle Anpassungen, neu benannte und zusammengefasste Zonen (z.b. ZöA und ZöBA) sowie bereits rechtskräftige Zonenänderungen. Eine Übersicht mit den Flächen der betroffenen Zonen und den Veränderungen der Kapazität der WMZ-Zonen ist im Kapitel 4.5 dargestellt. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 18

19 4.1.2 Kantonale Vorgaben Legende Die Bezeichnung der verschiedenen Zonenarten basiert auf den gesetzlichen Vorgaben, dem Musterreglement und der Zoneneinteilung nach neuem Baureglement. Farbdarstellung Die gewählten Farben für die unterschiedlichen Zonenarten entsprechen der Darstellung nach den Erläuterungen zum Planungs- und Baugesetz 2, Rahmennutzungsplan, Beilage 2.4 Kantonaler Zonenkatalog. Mit dieser Darstellung ist auch die Übereinstimmung mit dem ÖREG gewährleistet. 4.2 Baugebiet Grundsatz Die zahlreichen Wohn- und Arbeitszonen entlang von Strassen wurden gesamthaft überprüft. Reine Wohnüberbauungen werden neu einer sachgerechten Wohnzone und Betriebe der Arbeitszone Gewerbe zugeschieden. Die Mischzonen sollen für bestehende oder neu gewünschte durchmischte Gebiete vorbehalten sein Nutzungsänderungen WMZ Umzonung Mischzonen in Wohnzonen Die folgenden Gebiete werden neu der Wohnzone niederer Baudichte (W2b) zugewiesen: 1 Scheidweg Ost 2 Arbeiterhäuser (Heine), Landquartstrasse 3 Hofstett 4 Spiiserslee, Stachen 5 Schlössli, Stachen Die folgenden Gebiete werden neu der Wohnzone mittlerer Baudichte (W3) zugewiesen: 6 Scheidweg West 7 Buḧlstrasse 8 Heinehof, Landquartstrasse 9 Olivenstrasse 11 Lee, Stachen Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 19

20 Die folgenden Gebiete werden neu der Wohnzone hoher Baudichte (W4) zugewiesen: 12 Meereiche (Simishölzli) 13 Hellbrätle (Seegarten) 14 Werftstrasse 15 Seepromenade 17 Alpenblickstrasse Neue Wohnzonen 10 Stachermüli Mit der Einzonung von ca 0.7 ha Landwirtschaftsland in die Wohnzone W2b mit Gestaltungsplanpflicht wird eine Lücke im Siedlungsrand geschlossen. Das Areal eignet sich aufgrund der Nähe zur Schul- und Sportanlage Stacherholz und verschiedenen Naherholungsgebieten besonders für Familien. Der kommunale Richtplan macht Vorgaben zur Qualitätssicherung, welche im Gestaltungsplan umgesetzt werden müssen (Vgl. RP S ). 16 Schützenwiese Dieses Areal ist heute der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zugeschieden und ist im nördlichen Teil mit den Häusern Schützenwiese der Genossenschaft Alterssiedlung Arbon genutzt. Der südliche Teil wird nicht mehr benötigt und steht für eine allgemeine Wohnnutzung frei. Aus Gründen der zweckmässigen Innenentwicklung wird die gesamte Fläche der Wohnzone mit hoher Nutzungsdichte mit Gestaltungsplanpflicht zugewiesen Vgl. RP S 2.6.3). Diese Zonenänderung löst aber eine Mehrwertabgabe nach 63ff. PBG aus. Neue Wohn- und Arbeitszone 18 Hellbärtle (Seegarten) Seestrasse Nördlich der Seestrasse, westlich an das Gebiet Hellbärtle angrenzend, wird eine Parzelle von der Wohn- und Arbeitszone mittlerer Baudichte zur Wohnund Arbeitszone hoher baudichte aufgezont. Damit wird die Parzelle den umliegenden Parzellen angeglichen. Genehmigungsdatum der Zonenplanänderung Parzelle Nr fehlt, daher ist die Fläche noch nicht im aktuellen Zonenplan nachgetragen. 19 Brunewis Das Areal zwischen Frasnacht, Steineloh und Scheidweg wird gesamtheitlich beplant. An den Randgebieten die nicht an die Egnacher-, bzw. Amriswilerstrasse grenzen, entstehen Wohnnutzungen welche teilweise direkt an die Gewerbebetriebe gebunden sind. Neue Kernzone 20 Brühlstrasse Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 20

21 Mit der Verschiebung der Zonenabgrenzung zugunsten der Kernzone K3 können für die zukünftige Bebauung einheitliche zonenrechtliche Verhältnisse geschaffen werden. 21 Novaseta Süd und 22 Neue Stadtmitte Das Gebiet Novaseta Süd wird bis zur Hamelstrasse neu der Kernzone K3 und das Gebiet der neuen Stadtmitte bis zur Stickereistrasse der Kernzone K4 zugeteilt Nutzungsänderungen Arbeitszonen Gewerbe Durch den erwähnten Grundsatz werden neu folgende Gebiete der Arbeitszone Gewerbe zugeschieden: 23 Meereiche Damit das Areal Meereiche gesamtheitlich bebaut werden kann wird ein Stück Landwirtschaftszone eingezont, welches heute eine Baulücke darstellt (Vgl. RP S 2.6.1). 24 Stachen Süd Mosterei Möhl Das Areal ist bereits grösstenteils bebaut, prägend ist der zentral gelegene Betrieb der Mosterei Möhl. Für diesen Teil wird eine Zonenplanänderung in Arbeitszone Gewerbe zusammen mit der Erschliessungsplanung Stachen Süd vorgezogen. Das restliche Areal soll ebenfalls der Arbeitszone Gewerbe zugeordnet werden, damit es sich längerfristig stärker als Gewerbegebiet positionieren kann. Diese Nutzungsentflechtung ist sinnvoll, da die Wohnnutzungen von der St. Gallerstrasse zurückversetzt geplant werden sollen Nutzungsänderungen Touristik- und Freizeitzone 25 Hafendamm Der Hafendamm wird von der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen der Touristik- und Freizeitzone zugewiesen. Dadurch stehen bei der Planung längerfristig mehr Nutzungsmöglichkeiten offen. 26 Freizeitgebiet Buechhorn und 27 Freizeitanlage Seemoosriet Die Sport- und Freizeitanlage Buechhorn erfährt aus zonenrechtlicher Sicht verschiedene Änderungen. Einerseits werden die bestehenden Flächen, vorwiegend Zonen für öffentliche Anlagen sowie Bauten und Anlagen der Touristikund Freizeitzone zugewiesen. Die bestehenden und geplanten Anlagen ent- Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 21

22 sprechen danach besser dem Zonenzweck. Südlich der bestehenden Anlage werden ca. 0.9ha Freihaltezone der Touristik- und Freizeitzone zugewiesen. Am Westrand der Anlage werden als Ausgleich ca. 0.7 ha Zone für öffentliche Anlagen der Landschaftsschutzzone zugewiesen (vgl ). 4.3 Nichtbaugebiet Nutzungsänderungen Freihaltezonen 28 Seepromenade, 29 Stellwerk und 30 Fenster zum See In den letzten Jahren hat entlang des Bodenseeufers eine starke bauliche Entwicklung stattgefunden. Die neu ausgeschiedenen Freihaltezonen dienen dazu, die Zugänge (Seepromenade und Stellwerk) und Sichtbeziehungen (Fenster zum See) zum Seeufer freizuhalten Nutzungsänderungen Landwirtschaftszonen 31 Schulanlage Frasnacht Die verschiedenen baulichen Entwicklungen innerhalb der Schulgemeinden haben dazu geführt, dass die Baulandreserven östlich der Schulanlage Frasnacht nicht mehr benötigt werden. Die Fläche der bisherigen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen wird der Landwirtschaftszone zugewiesen Nutzungsänderungen Landschaftsschutzzonen 32 Buechhorn (Seemoosriet) 33 Rietli (Seemossriet) Die Entwicklung der Sport- und Freizeitanlage Buechhorn hat zu einer Verlagerung von Flächen geführt. Mit dieser Umzonung werden verschiedene Flächen (Landwirschafts-, Freihalte- und Zone für öffentliche Anlagen) der Landschaftsschutzzone zugewiesen. 34 Lee, Stachen Das Gebiet Lee ist ein kleines Naherholungsgebiet am Westende von Stachen, es ist bewaldet, in der Mitte des Gebiets liegen zwei kleine Gewässer. Die Landschaftsschutzzone ist geeigneter das Gebiet in seiner Funktion zu schützen, besonders da es nicht landwirtschaftlich genutzt werden kann (Freizeitanlage Buechhorn (vgl )). Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 22

23 4.4 Überlagernde Zonen Überlagernde Naturschutzzone 35 Steinacherbucht Mit der Zuweisung der Arboner- / Steinacherbucht zur Naturschutzzone wird der Eintrag L im kommunalen Richtplan umgesetzt Gestaltungsplanpflicht 36 Metropol Für das Areal Metropol / Riva ist bereits ein Architekturwettbewerb durchgeführt worden. Der Ersatz des Hotels ist jedoch aus denkmalpflegerischen Gründen umstritten. Unabhängig davon macht der Richtplaneintrag S Vorgaben, welche bei der Erarbeitung des Gestaltungsplans beachtet werden müssen Vorgartenschutzzone Ausgangslage Die Vorgartenschutzzone überlagert heute gut die Hälfte des Siedlungsgebietes mit Wohnnutzungen. Die Grösse der Schutzzone macht es schwierig die Vorschriften durchzusetzen, vielerorts lässt die Bebauungsstruktur keine regelmässigen Vorgärten zu. Die Schutzzone überlagert auch Gebiete, welche bereits durch den Ortsbildschutz und / oder den Umgebungsschutz überlagert sind. Änderungsbedarf Aus diesen Gründen muss die Vorgartenschutzzone reduziert werden. Die neue Abgrenzung beschränkt sich auf traditionelle Quartiere, welche grundsätzlich über eine intakte Vorgartenstruktur verfügen. Im Minimum weisen sie eine Bebauungsstruktur auf, welche das Umsetzen der Vorschriften zulässt. Dies sind oft Grundstücke, bei welchen der Vorgarten im Zuge einer Sanierung zugunsten von Parkplätzen verloren gegangen ist. Abgrenzung Die Abgrenzung ist aufgrund der bestehenden Nutzungsplanung, der Luftbilder und einer Begehung vor Ort vorgenommen worden. Vorgärten werden als Ensemble geschützt, die Abgrenzung umfasst deshalb im Minimum Häusergruppen, oder -reihen. Im Folgenden wird die Zuweisung bzw. Reduktion für die einzelnen Quartiere kurz erläutert: Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 23

24 Die Altstadt von Arbon weist keine ausgeprägte Vorgartenstruktur auf, der Bestand wird bereits durch die Ortsbild- und Umgebungsschutzzone geschützt. Sie wird aus der Vorgartenschutzzone entlassen. Entlang der stark befahrenen Strassen (St. Galler-, Romanshorner-, Amriswiler- und Egnacherstrasse) finden sich kaum mehr intakte Vorgärten. Vielerorts ist die ältere, regelmässige Bebauungsstruktur von grösseren eigenständigen Formen durchbrochen worden. Diese Strassenzüge wurden grösstenteils entlassen. Die Ortsteile Frasnacht, Stachen und Steineloh werden aus der Schutzzone entlassen. Diese dörflich strukturierten Ortsteile sind teilweise stark durchgrünt und gut gepflegt, weisen aber keine klassische Vorgartenstruktur auf. Die schützenswerten Ortskerne werden durch Ortsbildschutzzonen geschützt. In den Quartieren Bergli, Brühl, Reben und Frohsinn sind vielerorts noch intakte Vorgärten vorhanden, die Abgrenzung ist hier hauptsächlich aufgrund der Begehung vorgenommen worden. Im Osten, hin zur Rosengartenstrasse, ist das Gebiet relativ heterogen bebaut, grössere Strukturen (Schulanlagen, Kirche, Alterssiedlungen, etc.) sind oft begrünt, weisen aber keine Vorgärten auf. Zur Stadtmitte hin steht das Gebiet unter starkem Druck, verdichtet zu werden. Da macht es wenig Sinn, die vereinzelt verbliebenen Vorgärten zur prägenden Struktur zu erheben. Der Landquartstrasse entlang finden sich zwei Häusergruppen mit schützenswerten Vorgärten. Zum Weiher hin wird das Quartier entlassen, da nur vereinzelte Vorgärten vorhanden sind und die Bebauung auch keine klassische Vorgartenstruktur zulässt. 4.5 Nachweis Bauzonenbedarf Analyse Das Faktenblatt des Kantons Thurgau zur Stadt Arbon macht im Wesentlichen zwei Kernaussagen auf welche mit der Ortsplanung Reagiert werden muss: Erstens wird die Mindestanforderung an die Nutzerdichte nicht erreicht. Ausschlaggebend sind dabei die Raumnutzer pro Hektare (RN/ha) im Urbanen Siedlungsraum. Dieser macht in Arbon 99% des Siedlungsgebietes aus und sieht eine Dichte von 86 RN/ha vor. Arbon erreicht heute 80RN/ha. Dieser Punkt wird jedoch durch die zweite Kernaussage relativiert. Die Prognose sieht vor, dass sich die Anzahl Raumnutzer bis zum Planungshorizont der Nutzungsplanung (2030) um 21% erhöht. Dies würde dazu führen, dass die bestehenden Bauzonen zu 101% ausgelastet wären. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 24

25 Abb. 1 Auszug Faktenblatt der Stadt Arbon, Anhang, Handlungsbedarf Aufgrund dieser Prognose schliesst das Faktenblatt im Kapitel Handlungsbedarf mittelfristig zusätzliche Einzonungen nicht aus. Seit der Erstellung des Faktenblattes 2013 sind mittlerweile knapp vier Jahre vergangen und die Entwicklung zeigt klar, dass überwiegend an den zentralen Lagen erneuert und ergänzt wird. Die Änderungen am Zonenplan sind notwendig um die gewünschte Innenentwicklung zu ermöglichen. Aus der Übersicht über die Änderungen im Zonenplan (Beilage Register 10 und Tabelle Nr. 1) wird ersichtlich, dass nicht das einzonen von unbebautem Kulturland sondern das optimieren der zentralen Flächen im Vordergrund steht. Der Richtplan schreibt entsprechend viele Sondernutzungsplanpflichten und qualitative Verfahren vor. Die Bilanz der Änderungen im Zonenplan ergibt ein Total von xxm 2 zusätzlich eingezonten WMZ Flächen. Damit wird der prognostizierte Platzbedarf der Raumnutzer bis 2030 gedeckt. Tab. 1 Übersicht der Änderungen im Zonenplan Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 25

26 5 Erläuterungen zum Richtplan 5.1 Aufbau Objektblätter Der Richtplaninhalt wird, gegliedert nach den einzelnen Themenbereichen, in einzelnen Objektblättern festgehalten. Alle Blätter haben denselben Aufbau, was den Vollzug und die Nachführung wesentlich vereinfacht. Die Objektblätter weisen die folgenden Inhaltspunkte auf: Objektblatt-Nummerierung nach Themenbereichen Gegenstandsbeschrieb Planungsgrundsatz in der Regel für die Themengruppe Beschrieb der Ausgangslage und der Situation Zielsetzung für die Massnahme Beschrieb des Richtplaninhalts mit Bezeichnung der Verbindlichkeit Abhängigkeiten von anderen Projekten, Beziehung zu anderen Objektblättern und spezielle Dokumente Übersicht des Koordinationsbedarfs und Ablaufs der Umsetzung Richtplankarte Die Richtplankarten im Massstab 1:5000 dienen der Übersicht der verschiedenen Inhalte. Sie gliedert sich in einen Teil Siedlung und Landschaft mit den Themen Quartiere Q1 und Q2, Siedlung S1 bis S4, und Landschaft L1 bis L5. Sowie einen Teil Verkehr mit den Kapiteln V1 bis V Ziele und Strategie Zielsetzung Entwicklung nach innen Die Richtplanung sieht für die Siedlung das Ziel vor: Stadtentwicklung nach innen. Arbon verfügt im Zentrum und in zentrumsnahen Lagen über grosse Baulandreserven. Diese begründen sich einesteils in der Strukturänderung der Industriebetriebe der letzten zehn bis fünfzehn Jahre und andernteils an baulich nicht oder schlecht genutzten Baulandparzellen. Die Entwicklung nach innen wird mit Nutzungszuweisungen (S 1) und Gebietsentwicklungen (S 2) umgesetzt. Qualitative Aufwertung Die Altstadt und die Vorstadtquartiere sollen wieder zu attraktiven städtischen Wohnräumen werden. Dafür sind gezielte Aufwertungsmassnahmen nötig. Diese betreffen hauptsächlich die Qualität der Bauten und des öffentlichen Aussenraums. Die Renovation und Erneuerung von bestehenden Gebäuden sowie Ergänzung von Baulücken durch architektonisch gute Neubauten sollen gezielt unterstützt werden (S 2). Unterstützt werden diese Ziele durch Mass- Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 26

27 nahmen im Ortsbildschutz (S 3) und der Aufwertung des öffentlichen Raumes (L 3 und 5) Strategische Vorkehrungen Interessengebiete Im Richtplan sind diejenigen Siedlungsgebiete, wo in den nächsten Jahren Veränderungen anstehen oder ausgelöst werden sollen als Bereiche von öffentlichem Interesse (S 2) bezeichnet. Damit werden pro Gebiet die übergeordneten Planungsziele und Vorgaben festgelegt. Mit dieser Bezeichnung können städtebauliche Entwicklungen gezielt angegangen und begleitet werden. Aktive Unterstützung Mit der Stadtentwicklung sollen Grundeigentümer von brachliegenden Baugebieten angesprochen und auf die Ziele der Richtplanung aufmerksam gemacht werden (S 2). Die aktive Rolle der Stadt kann Entwicklungen anstossen und das Vertrauen von Grundeigentümern und Investoren gewinnen. Unterstützt wird dies durch das aktive erarbeiten von Grundlagen (Q 2) Kapazität des Siedlungsgebiets Kapazitätsnachweis Die Ziele und Vorgaben des Kantons für die einzelnen Gemeinden sind im Dokument Siedlungsgebiet der politischen Gemeinde Arbon Fakten und Handlungsbedarf (DBU/ARE) beschrieben. Die Stadt Arbon wird im Kantonalen Richtplan als Urbaner Siedlungsraum bezeichnet. Die einzige Ausnahme bildet der Weiler Kratzeren, welcher dem Dichtetyp Kulturlandschaft zugeordnet ist. Der Weiler Kratzeren ist für die Baulandkapazität der Stadt Arbon aber nicht ausschlaggebend. Die Fläche macht 1 % des Siedlungsgebietes aus, sie ist bereits zu beinahe 100 % überbaut. Für den Urbanen Siedlungsraum wird eine minimalen Dichte von 86 Raumnutzern pro Hektare (RN/ha) vorgegeben. Dies bezieht sich auf die WMZ Zonen. Arbon kann mit rund 80 RN/ha diese Vorgaben nicht erfüllen. Es wird aber davon ausgegangen, dass die Vorgaben bis zum Planungshorizont des Zonenplans (2030) erfüllt und bis zum Planungshorizont des Richtplans (2040) übertroffen sein werden. Der kommunale Richtplan ist bestrebt insbesondere die folgenden Punkte zu berücksichtigen: Die Stadt ist bestrebt, die zentrumsnahen Potenziale auszuschöpfen und Anreize zu bieten, die unternutzten Areale zu bebauen oder erneuern. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 27

28 Es werden langfristige Entwicklungsgebiete definiert. Diese unterscheiden sich in ihrer vorgesehenen Nutzung, sodass auf den Bedarf reagiert werden kann. Nutzungsänderungen Da die Nutzungsplanung parallel zur Richtplanung überarbeitet wird, sind viele kurzfristigen Änderungen bereits in den Zonenplan eingeflossen. Die Änderungen des Zonenplans und des Baureglements zeigen, dass die Innenentwicklung vorangetrieben wird. Im Zonenplan zeigt sich dies durch die zahlreichen Aufund Umzonungen innerhalb bereits bebauter WMZ-Zonen. Im Baureglement zeigt sich dies in erster Linie durch die neuen Artikel zu höheren Häusern und Hochhäusern. Diese Schreiben eine Studie oder ein Konzept vor, welches Gebiete zur Anordnung höherer Häuser und Hochhäuser bezeichnet. Damit soll die Siedlungsentwicklung nach innen aktiv vorangetrieben werden. Abb. 2 Übersicht über die Änderungen im Richtplan (zukünftige Entwicklungsgebiete) Ausdehnung und Reduktion des Siedlungsgebietes Das Siedlungsgebiet wird gestützt auf die Zielsetzung, im Wesentlichen auf den Bestand des gültigen Zonenplans beschränkt. Für die Entwicklung des individuellen Wohnungsbaus und die Gewerbeentwicklung auf der grünen Wiese stehen längerfristig noch drei Siedlungsentwicklungsgebiete (S 1.1.1, S und S ) von insgesamt ca ha zur Verfügung ( Nrn. 1, 2 & 4). Es Strittmatter Partner AG St. Gallen, 4. September 2017 Seite 28 4