München. Potenziale. Eigentum. Miete. Wohnungsmarkt. Energetisches Bauen. Grundstückspreise. Geförderter Wohnungsbau. Wachstum.

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1 Perspektive München Analysen Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2011 Energetisches Bauen Wachstum Region Eigentum Zukunftserwartungen Potenziale Grundstückspreise München Wohnungsmarkt Geförderter Wohnungsbau Münchner Mischung Miete Perspektive München

2 Impressum Herausgeberin Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Bevölkerung, Wohnungsmarkt und Stadtökonomie Blumenstraße München Inhaltliche Bearbeitung und Gestaltung Alexander Lang Telefon: 089/ Jessica Hanke Telefon: 089/ Telefax: 089/ Gestaltung Titelbild Helga Zellerhoff Druck FORMAT Druckerzeugnisse GmbH & Co. KG Papier Circiesilk Premium White Stand: Oktober 2011

3 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2011 Liebe Leserinnen und Leser, die Wohnungsmarktbeobachtung der Landeshauptstadt München besteht neben der Expertenbefragung aus zwei weiteren Bausteinen: dem Bericht zur Wohnungssituation, der regelmäßig über die wichtigsten Entwicklungstendenzen berichtet und dem seit 1995 veröffentlichten Wohnungsmarktbarometer, in dem das Referat für Stadtplanung und Bauordnung die Vermietungsangebote der Süddeutschen Zeitung im jeweils 2. Quartal des Jahres auswertet. Die im zweijährigen Rhythmus im Wechsel mit dem Wohnungssituationsbericht durchgeführten Expertenbefragung zur Situation und den Entwicklungstendenzen auf dem Münchner Wohnungsmarkt wird seit 2003 durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung selbst durchgeführt. Die Ergebnisse der im Frühjahr 2011 durchgeführten Befragung und des im Herbst geführten Expertengesprächs werden im vorliegenden Bericht dargestellt. Die Zusammenarbeit mit den Akteuren des Wohnungsmarktes ist ein wichtiger Impuls für die Verbesserung des Alltagsgeschäfts und gibt der Stadtverwaltung ein wichtiges Feed-Back von denjenigen, die bauen, finanzieren oder Wohnraum verkaufen bzw. vermieten. Es eröffnet sich die Chance, die Wohnungswirtschaft in die Ziele der Landeshauptstadt München einzubinden und mit ihr in einen Dialog zu treten. Im Hinblick auf die Fortschreibung und Weiterentwicklung des wohnungspolitischen Handlungsprogramms Wohnen in München ist die Expertenbefragung integraler Bestandteil des Analyseteils. Bei der Umsetzung der Ziele des Programms ist die Wohnungswirtschaft ein wichtiger Partner. Dies gilt angesichts der sehr angespannten Wohnungs- und Grundstücksmarktes in besonderem Maße. Prof. Dr.(I) Elisabeth Merk Stadtbaurätin 1

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5 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2011 Inhaltsverzeichnis 1 Einführung Das Münchner Wohnungsmarktbeobachtungssystem Der Wohnungsmarkt München Aktuelle Situation Zukünftige Situation Investitionsverhalten und Wohnungspolitik Investitionen in energiesparenden Wohnungsbau Round-Table-Gespräch Schlussfolgerungen Anhang: Befragte Expertinnen und Experten...41 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Internationaler Preisvergleich neugebauter Eigentumswohnungen...7 Abbildung 2: Mietpreise in deutschen Großstädten...8 Abbildung 3: Kaufpreise in deutschen Großstädten...9 Abbildung 4: Entwicklung des Bestandes der geförderten Wohnungen und der städtischen/kommunalen Wohnungsgesellschaften...10 Abbildung 5: Aktuelle Situation auf dem Grundstücksmarkt der Region München Abbildung 6: Aktuelle Situation auf den Wohnungsteilmärkten München Abbildung 7: Aktuelle Situation auf den Wohnungsteilmärkten Umland Abbildung 8: Erst-/ Wiedervermietungsmieten in der Region München Anfang Abbildung 9: Eigentumswohnungspreise in der Region München Anfang Abbildung 10: Preise für voll erschlossene Wohnbaugrundstücke Anfang Abbildung 11: Entwicklung der Grundstückspreise in München nach Lagen (Expertenbefragungen 2003 bis 2011)...19 Abbildung 12: Eigenheimpreise in der Region München Anfang Abbildung 13: Erstvermietungsmieten in deutschen Großstädten...22 Abbildung 14: Flächenverfügbarkeit für den Wohnungsbau - Expertenbefragung 2000 bis Abbildung 15: Nachfrage nach Miete und Eigentum der verschiedener Haushaltstypen...27 Abbildung 16: Zukünftige Situation auf dem Grundstücksmarkt München und Umland bis Abbildung 17: Situation auf den Wohnungsteilmärkten München zwischen 2011 und 2015 (Einschätzung 2015 minus 2011)...29 Abbildung 18: Zukünftige Situation auf den Wohnungsteilmärkten in München bis Abbildung 19: Zukünftige Situation auf den Wohnungsteilmärkten im Umland...30 Abbildung 20: Situation auf den Wohnungsteilmärkten im Umland zwischen 2011 und 2015 (Einschätzung 2015 minus 2011)...31 Abbildung 21: Baugenehmigungen in München und Umland bis Abbildung 22: Baufertigstellungen in München und Umland bis

6 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Anfängliche Investitionsrendite im Wohnungsbau in deutschen Großstädten...22 Tabelle 2: Potenziale der Münchner Wohnungsbaustandorte von 2003 bis Kartenverzeichnis Karte 1: Nachfragepotenziale der Wohnungsbaustandorte Abkürzungsverzeichnis DHH EFH IVD LaSie WiM Doppelhaushälften Einfamilienhaus Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.v. Langfristige Siedlungentwicklung Wohnen in München (Wohnungspoltisches Handlungsprogramm der Landeshauptstadt München) 4

7 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung Einführung Das Münchner Wohnungsmarktbeobachtungssystem Die Landeshauptstadt München betreibt eine für alle Marktteilnehmerinnen und -teilnehmer als eigene Planungsgrundlage nutzbare regelmäßige Wohnungsmarktbeobachtung. Dieser Beitrag zur Markttransparenz wird von den verschiedenen Akteuren wahrgenommen und gewürdigt. Die Wohnungsmarktbeobachtung besteht aus folgenden Bausteinen: Der "Bericht zur Wohnungssituation in München" erscheint alle 2 Jahre (letztmalig für ). Der nächste Bericht für die Jahre erscheint im kommenden Jahr. Darüber hinaus werden alle 2 Jahre Expertenbefragungen zur Einschätzung der Situation und Entwicklungstendenzen auf dem Münchner Wohnungsmarkt durchgeführt; so 1997 und 2000 durch die GEWOS GmbH. Seit 2003 werden diese nun bereits zum fünften Mal durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung selbst durchgeführt. Seit 1995 wertet das Referat für Stadtplanung und Bauordnung die Erstvermietungsangebote und seit einigen Jahren auch die Wiedervermietungsmieten der Süddeutschen Zeitung räumlich differenziert jeweils jährlich im 2. Quartal für das sogenannte "Wohnungsmarktbarometer" aus. Die Ergebnisse werden im Internet veröffentlicht. Ergänzend wurde erstmals im Jahr 2011 ein Wohnungsmarktfolder veröffentlicht, der zentrale Abbildungen und Tabellen aus dem Wohnungssituationsbericht enthält und diese kommentiert. Dadurch wird die Wohnungsmarktbeobachtung der Landeshauptstadt München um einen weiteren Mosaikstein erweitert. Informationen über die Wohnungsmarktbeobachtung können auf der Internetplattform unter der Stichwortsuche Wohnungsmarktbeobachtung abgerufen werden. Dort stehen auch die Dokumente als Download zur Verfügung. Ziele der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung sind: Analyse der Situation und Entwicklungstendenzen auf dem Münchner Wohnungsmarkt auf Basis einheitlicher Indikatoren; Transfer von Informationen und Erfahrungen zwischen den Akteuren; Ableitung von Handlungsempfehlungen für die kommunale Wohnungspolitik. Vorgehensweise Die aktuelle Expertenbefragung zielt auf die Einschätzung der derzeitigen und zukünftigen Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt (etwa bis zum Jahre 2015). Untersuchungsgegenstand ist die Landeshauptstadt München und ihr Umland. Für die Untersuchung des Umlandes wurden die sieben Landkreise zu vier in sich vergleichbaren Gruppen zusammengefasst. Die Gruppenbildung erfolgte auf Basis einer Auswer- 5

8 tung von Marktanalysen in der Region München durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Im Fragebogen wurden neben rein quantitativen Fragen auch qualitative Einschätzungen der Befragten erhoben. Bei den qualitativen Fragen wurde in der Regel eine Einschätzung in 5 Kategorien vorgegeben (z. B. Situation heute auf dem Wohnungsmarkt München: Skala von 1 stark entspannt bis 5 stark angespannt ). Erstmalig wurden die Marktsegmente Reihenhäuser und Doppelhaushälften unterschieden. Eine weitere Aufsplittung der Teilmärkte ist allerdings nicht vorgesehen, da ansonsten wegen des Umfangs des Fragebogens die Antwortbereitschaft zurückgehen würde. Im Rahmen der Expertenbefragung 2011 wurden 33 Wohnungsunternehmen, Bauträger, Banken, Genossenschaften und Verbände schriftlich befragt. Die Zahl der angeschriebenen Unternehmen wurde in diesem Jahr auf 90 erhöht, um auch bisher nicht beteiligten Unternehmen und Institutionen die Gelegenheit zur Teilnahme zu geben. Leider hat eine große Zahl der Angeschriebenen nicht an der Befragung teilgenommen. Dennoch wird die Rücklaufquote von einem Drittel als erfolgreich eingeschätzt. Die Auswertung der Fragebögen erbrachte die nachfolgend dargestellten Ergebnisse, die durch Diskussionsergebnisse im Round-Table-Gespräch ergänzt wurden. Es wird die Meinung der Expertinnen und Experten zur gegenwärtigen Wohnungsmarktsituation und ihrer Entwicklung bis 2015 in der Region München referiert und mit Elementen der eigenen Wohnungsmarktbeobachtung ergänzt. Vorweg referierte in diesem Jahr der stellvertretende Leiter des Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München die aktuellen Halbjahresergebnisse Die Ergebnisse dieser Befragung weichen im Detail, insbesondere bei den Mieten und Kaufpreisen von denen des Gutachterausschusses und anderer Untersuchungen ab. Ursache ist neben der unterschiedlichen Datenquelle auch der zeitliche Abstand von einem halben Jahr, der angesichts der hohen Volatilität des Münchner Wohnungsmarktes zu deutlichen Unterschieden führen kann. Die Ausführungen zum Münchner Umland sind zudem davon geprägt, dass ein Teil der Expertinnen und Experten durch die geringe Tätigkeit auf diesem Teil des Wohnungsmarktes keine Aussagen treffen konnte. Die Aussagekraft ist dementsprechend für das Umland etwas geringer als für die Landeshauptstadt München. 6

9 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung Der Wohnungsmarkt München Die hohen Preissteigerungen für Grundstücke und Immobilien sind 2011 endgültig auch am Mietmarkt angekommen. Der zu beobachtende zehnjährige Zyklus von Auf und Ab am Münchner Mietwohnungsmarkt setzt sich fort. Es ist davon auszugehen, dass er sich über 2011 hinaus verlängert, da eine schnelle Abkühlung laut Expertenbefragung nicht erwartet wird. Die sich gegenwärtig abzeichnende wirtschaftliche Eintrübung (Euro-, Schulden-, nicht ausgestandene Bankenkrise) wird sich, wenn überhaupt, erst zeitversetzt auf den Mietmarkt auswirken. Der Vergleich mit Barcelona zeigt, dass von einer Immobilienpreisblase in München trotz deutlicher Preissteigerungen keine Rede sein kann. Die Preise in der spanischen Metropole sind seit 2008 im Fallen. Dies ist eine Folge einer geplatzten Immobilienpreisblase. Für andere europäi sche und internationale Metropolen gilt dies nicht, viel mehr zeichnen sie sich 0 seit Jahren durch ein hohes Preisniveau aus. Ob München Barcelona eine solche Einschätzung auch für die jüngsten Abbildung 1: Internationaler Preisvergleich neugebauter Eigentumswohnungen Preisentwicklung gilt, bleibt abzuwarten. So haben von 2009 auf 2010 Paris um 15%, London um 10% sowie Berlin um 7% zugelegt. München hat im Vergleichszeitraum einen durchschnittlichen Anstieg der Immobilienpreise um 10% erlebt, der 2011 nach den hier vorliegenden Erhebungen in gleichem Maß weiter anhält. Währenddessen hat Frankfurt am Main einen Rückgang um 19% der Immobilienpreise erleben müssen. Dies ist auch eine Konsequenz aus der eher monostrukturierten Wirtschaft des Bankenzentrums, die im Mittelpunkt der aktuellen Wirtschaftskrise steht. Im direkten Preisvergleich ist München innerhalb Deutschlands weiterhin die teuerste Stadt und trotz der durchschnittlich hohen Einkommen ist Wohneigentum für viele Haushalte nur schwer bezahlbar, was bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von ca Euro je qm Wohnfläche (Gutachterausschuss LHM, Halbjahresbericht 2011) auch nicht verwunderlich ist. Allerdings sind London mit ca Euro je qm und Paris mit ca Euro je qm im Durchschnitt, von den Spitzenpreisen ganz abgesehen, noch deutlich teurer. 7

10 Der schon im Jahr 2009 anlässlich der letzten Expertenbefragung erkennbare Anstieg der Mieten hat sich fortgesetzt, die Mieten befinden sich auf einem im bundesdeutschen Vergleich sehr hohen Niveau. So beträgt der Abstand zu den anderen großen Städten in Deutschland ca. 1 Euro je qm (Frankfurt a.m.), der Rest liegt in der Neuvermietungsmiete mindestens 2 bis 2,50 Euro je qm unter dem Münchner Niveau. Dabei ist der Abstand zwischen München und der günstigen Stadt unter den Top 10 im dritten Quartal 2011 erstmals höher als 3 Euro. Diese Ergebnisse werden durch verschiedene Marktanalysen so festgestellt. Quelle: empirica AG, IDN Immodaten, qm, Baujahre ab 2000, höherwertige Ausstattung Abbildung 2: Mietpreise in deutschen Großstädten Die Krise hat also nicht wie 2009 dämpfend gewirkt. Ganz im Gegenteil: München ist wirtschaftlich stärker aus der Krise hervorgegangen. Dies zieht weitere Erwerbstätige an (bis 2025 ein Plus von in der Region München) und, damit verbunden, wird die Bevölkerungszahl in den nächsten Jahren weiter ansteigen. München hat mehr als manch anderes Wirtschaftszentren durch seine diversifizierte Wirtschaftsstruktur auch seinen Anteil an den Beschäftigten in Deutschland weiter gesteigert. Diese positive wirtschaftliche Entwicklung wird dazu führen, dass der Abstand zu den anderen deutschen Großstädten bei den Mieten und relativ sogar noch stärker bei den Grundstücks-/ Kaufpreisen größer werden wird. Aus Abbildung 3 geht deutlich hervor, dass der Abstand bei den Kaufpreisen zu den anderen deutschen Großstädten noch größer ist als bei den Mieten. Dies führt dauerhaft zu niedrigeren Renditen oder höheren Mieten. Nach heutigem Wissensstand dürfte sich der höhere Einstandspreis auf beide Faktoren auswirken, weil höhere Mieten sich auch an einem Standort mit sehr hoher Kaufkraft wie München nicht beliebig durchsetzen lassen und viele Investoren den Immobilienkauf nicht nur unter Renditeargumenten sehen, sondern in gleichem Maß als notwendigen Anteil im Anlageportfolio. 8

11 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2011 Quelle: empirica AG, IDN Immodaten, qm, Baujahre ab 2000, höherwertige Ausstattung Abbildung 3: Kaufpreise in deutschen Großstädten Die hohe Basisinvestition in das Grundstück, die in den letzten 2 Jahren noch weiter an Dynamik zugenommen hat, hindert viele Investoren an einer höheren Bautätigkeit. Vor diesem Hintergrund sind auch die Einschätzungen der Expertinnen und Experten zu deuten, die eher zurückhaltend waren, was die weitere Entwicklung angeht. Vielleicht war in dem einen oder anderen Fall allerdings auch der Wunsch ausschlaggebend, dass sich die Preise nicht noch weiter nach oben entwickeln. Allerdings wurde diese Hoffnung auch schon im Jahr 2009 geäußert und hat sich nicht erfüllt. Die Situation macht deutlich, dass die Weiterführung und -entwicklung von Wohnen in München als wohnungspolitisches Handlungsprogramm der Landeshauptstadt München dringend erforderlich ist, um die soziale Stabilität und die Münchner Mischung zu wahren. Ohne weiteren geförderten Wohnungsbau würde der Markt der preiswerten Wohnungen in München weiter dramatisch schrumpfen (siehe Abbildung 4). 9

12 Wohnungen Quelle: Sozialwohnungsdatei 2010 nicht (mehr) sozialgeb, bei Kommunalref. u. städt. Wohnungsges. Sozialwohnungsbestand Ab 2011 rund 1300 fertiggestellte Sozialmiet- wohnungen p. a., ohne Ankauf Belegungsbindungen Abbildung 4: Entwicklung des Bestandes der geförderten Wohnungen und der städtischen/kommunalen Wohnungsgesellschaften Die ambitionierten Ziele in Wohnen in München IV von geförderten Wohneinheiten pro Jahr konnten 2010 nicht vollständig geschafft werden und ihre Erreichung wird angesichts der Knappheit an Entwicklungsflächen in den nächsten Jahren nicht einfacher werden. Trotzdem soll das Ziel aufrecht erhalten werden, für Wohnungen pro Jahr Baurecht zu schaffen. Das ist die potenzielle Grundlage für die Schaffung von Wohnungen pro Jahr zur Absicherung des Wohnungsbedarfs und die Verwirklichung des Zieles im geförderten Wohnungsbau. Erforderlich sind deshalb eine kurzfristige Aktivierung von mehr Baurecht für Wohnen und eine konsequente Fortsetzung der mittel- und langfristigen Suche nach Siedlungsflächen im Projekt Langfristige Siedlungsentwicklung (LaSie). Im Folgenden werden die Einschätzungen der Expertinnen und Experten zur aktuellen und zukünftigen Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt im Detail wiedergegeben und durch Erkenntnisse aus dem Münchner Wohnungsmarktbeobachtungssystem ergänzt. 10

13 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung Aktuelle Situation Markteinschätzung Grundstücke Der Grundstücksmarkt zeigt als dem Wohnungsmarkt vorausgehender Indikator innerhalb der Stadt München seit 2005 deutliche Anzeichen einer zunehmenden Anspannung, in den umliegenden Landkreisen hat sich die Situation in den letzten zwei Jahren nach Einschätzung der Expertinnen und Experten dagegen nur teilweise weiter angespannt. In den Landkreisen Starnberg/München (Süd) und Landsberg am Lech ist die Situation relativ stabil geblieben, in München (Nord)/Fürstenfeldbruck/Ebersberg und in Dachau/Erding/Freising wird eine etwas zunehmende Anspannung gesehen. Entsprechend ist zwischen einfacher Lage im Stadtgebiet und dem am höchsten (also angespanntesten) bewerteten südlichen Landkreis München und Starnberg 2011 wieder ein deutlicher Abstand erkennbar (siehe Abbildung 5) waren beide noch als ähnlich angespannt bewertet worden. 5,0 4,5 Geschosswohnungen Reihenhäuser Doppelhaushälften freistehende EFH 1 = starke Entspannung bis 5 = starke Anspannung 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 München - beste Lage München - gute Lage München - mittlere Lage München - einfache Lage LK München Süd, Starnberg LK München Nord, FFB, Ebersberg Dachau, Erding, Freising Landsberg a.lech Abbildung 5: Aktuelle Situation auf dem Grundstücksmarkt der Region München 2011 Die Ausdifferenzierung nach Lage im Münchner Stadtgebiet hat dagegen abgenommen. Die Anspannung auf dem Grundstücksmarkt ist für die beste Lage nur leicht angestiegen, lediglich die Nachfrage nach Einfamilienhäusern hat in diesem Segment deutlich zugenommen. Für gute, mittlere und einfache Lagen wird von den Expertinnen 11

14 und Experten dagegen ein deutlich höheres Anspannungsniveau als 2009 gesehen. Die aktuell stärkste Anspannung zeigt sich somit auch nicht mehr bei Geschosswohnungen und Reihenhäusern/ DHH in bester Lage, sondern bei Objekten in guter Lage. Bei Geschosswohnungen wird zudem die Situation in mittlerer Lage inzwischen kritischer bewertet als bei Immobilien in bester Lage. Dass zunehmend auch weniger attraktive Lagen von der steigenden Anspannung betroffen sind, deutet eine allgemeine Verschärfung am Münchner Grundstücksmarkt an. Angesichts immer weniger verfügbarer Flächen steigt die Nachfrage nach den verbliebenen Grundstücken. Als Handlungsansatz untersucht die Landeshauptstadt München mit dem Projekt Langfristige Siedlungsentwicklung (LaSie) drei grundsätzliche Vorgehensweisen zur Aktivierung von Baulandpotenzialen: Qualifizierte Verdichtung von bestehenden Wohnstandorten, Umstrukturierung von Gewerbe/Bürogebäuden in Wohngebäude und die weitere Ausdehnung der Siedlungsfläche am Stadtrand. In diesem Kontext wird es auch die vorbereitenden Untersuchungen im Münchner Nordosten zur Überprüfung der Eignung als Wohnstandorte geben. Wohnungen und Häuser Der Münchner Wohnungsmarkt hat sich nach Einschätzung der befragten Expertinnen und Experten gegenüber 2009 nochmals deutlich angespannt. Bewerteten sie den Wohnungsmarkt für Eigentumswohnungen, Einfamilien- sowie Reihen-/Doppelhäusern mit einfachem und mittlerem Wohnwert vor zwei Jahren noch als relativ ausgewogen und lediglich bezüglich freifinanzierten Erst- und Wiedervermietungsangeboten und bei Erstvermietung im München Modell als angespannt, so wird jetzt auch in diesen Segmenten eine Anspannung konstatiert (siehe Abbildung 6). Für Immobilien mit gutem und sehr gutem Wohnwert wurde die Situation bereits 2009 als eher schwierig wahrgenommen, doch auch diese hat sich insbesondere für Angebote mit gutem Wohnwert weiter verschärft, bei Angeboten mit sehr gutem Wohnwert hat die Anspannung dagegen etwas weniger stark zugenommen. Auffällig ist, dass die Anspannung der meisten Wohnungsteilmärkte Münchens diesmal unabhängig vom Wohnwert der Immobilien von den befragten Expertinnen und Experten auf einem ähnlichen, relativ hohen Niveau eingeschätzt wird. Differenzen zeigen sich bei freifinanzierten Erst- und Wiedervermietungsangeboten sowie bei Eigentumswohnungen (Erstkauf), bei denen der Markt für Angebote mit sehr gutem Wohnwert als etwas weniger angespannt eingeschätzt wird, und bei Reihenhäusern im München Modell, wo die Situation bei einfachen und mittleren Wohnwerten entspannter ist. Wenig Angebote gibt es offensichtlich in allen Wohnlagen. Insgesamt haben das anhaltende Einwohnerwachstum wie auch die Finanz- und Wirtschaftskrise, die Immobilien als Kapitalanlage attraktiver gemacht hat, zu einer weiteren Anspannung des Münchner Wohnungsmarktes geführt. Eine Entspannung ist trotz der gegenwärtig unsicheren Wirtschaftslage nicht in Sicht. Langfristig ist für München wie die neuen Prognosen des Referats für Stadtplanung und Bauordnung zur Entwicklung von Bevölkerung und Erwerbstätigen zeigen auch zukünftig Wachstum zu erwarten. 12

15 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2011 freistehende EFH Wiederverkauf freistehende EFH Erstkauf Erstvermietung freifinanziert 5 4 Erstvermietung München Modell Wiedervermietung freifinanziert 3 Doppelhaushälften Wiederverkauf 2 Eigentumswohnungen Erstkauf 1 Doppelhaushälften München Modell Eigentumswohn. München-Modell Doppelhaushälften Erstkauf Eigentumswohn. Wiederverkauf Reihenhäuser Wiederverkauf Reihenhäuser München Modell Reihenhäuser Erstkauf einfacher Wohnwert mittlerer Wohnwert guter Wohnwert sehr guter Wohnwert Abbildung 6: Aktuelle Situation auf den Wohnungsteilmärkten München 2011 Aber auch ein Ausweichen ins Umland zur Realisierung der eigenen Wohnwünsche wird für potentielle Käuferinnen und Käufer sowie Mietwohnungsinteressenten zunehmend schwieriger (siehe Abbildung 7). Die Expertinnen und Experten schätzen die Angebotssituation in den Landkreisen zwar auch 2011 als etwas weniger angespannt ein als im Stadtgebiet, aber dennoch hat sich die Situation gegenüber der letzten Befragung 2009 offenbar merklich verschärft. Insbesondere bei Kauf und Wiederverkauf von EFH, DHH und Reihenhäusern, wo die Lage 2009 noch als eher entspannt bis ausgewogen bewertet wurde, wird nun eine zunehmende Anspannung gesehen. Da dieses Marktsegment im Stadtgebiet eher klein und zumeist hochpreisig ist, scheint hier eine Abwanderung ins Umland gerade für Familien attraktiv. Eine stärkere Anspannung des Wohnungsmarktes in diesem Segment im Umland lässt daher ein weiteres Ausweichen in entferntere Landkreise erwarten, die derzeit noch preisgünstigeren Wohnraum bieten. So zeigt die 2010/ 2011 durchgeführte Wanderungsmotivuntersuchung, dass die größeren Haushalte die Wohnform hin zu Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Einfamilienhäusern verändern, die wegen des Flächenmangels in München nicht neu gebaut werden. Für Erst- und Wiedervermietungsobjekte (freifinanziert) wurde der Markt schon vor zwei Jahren als leicht angespannt eingestuft, hier ist die Situation weitgehend stabil geblieben. Inzwischen ist die Anspannung auch im Landkreis Landsberg am Lech angekommen, der vor zwei Jahren noch als eher entspannt bis ausgewogen bewertet wurde. Die Situation am Mietmarkt (Erst- und Wiedervermietung) hat sich dort deutlich verschärft und wird bei freifinanzierter Erstvermietung nun sogar angespannter als in den übrigen Landkreisen bewertet. Bislang handelte es sich bei dem Landkreis Landsberg am Lech, wie aus den Wohnungsmarktbarometern 2010 und 2011 ersichtlich ist, um den günstigsten der Landkreise im Umland, bei zunehmender Anspannung dürfte jedoch auch hier mit Mietpreissteigerungen zu rechnen sein. 13

16 Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass die hohen Miet- und Kaufpreise auf dem Münchner Wohnungsmarkt inzwischen bis weit in die Region hinein wirken. Ursächlich hierfür sind die ebenfalls schrumpfenden Potenziale des Umlands, die zur Marktanspannung auf den Teilmärkten führen. Zunehmend werden Grenzen der Finanzierbarkeit bei allen Marktteilnehmern erreicht und langfristig ist auch keine Entspannung des Wohnungsmarktes zu erwarten. Erstvermietung freifinanziert freistehende EFH Wiederverkauf 5 Wiedervermietung freifinanziert 4 freistehende EFH Erstkauf 3 2 Eigentumswohnungen Erstkauf 1 Doppelhaushälften Wiederverkauf Eigentumswohn. Wiederverkauf Doppelhaushälften Erstkauf Reihenhäuser Erstkauf Reihenhäuser Wiederverkauf LK München Süd, Starnberg LK München Nord, Fürstenfeldbr., Ebersberg Dachau, Erding, Freising Landsberg a. Lech Abbildung 7: Aktuelle Situation auf den Wohnungsteilmärkten Umland 2011 Anstatt höherer, eben kaum mehr zu tragender Immobilienkosten Kauf oder Miete -, werden auch längere Anfahrtswege akzeptiert. Die Suche nach günstigem Wohnraum weitet sich zunehmend auf größere Entfernungen zur Stadt aus. Dies wird zur weiteren Ausdehnung des Münchner Einzugsgebietes für Pendlerinnen und Pendler und sukzessive zu Preissteigerungen auch außerhalb der Region 14 im Sog der Entwicklung des Münchner Wohnungsmarktes führen. Die Suburbanisierung um München oder Urbanisierung des bisher ländlichen Raumes weitet sich auf weitere Landkreise und Gemeinden aus. Diese Entwicklungstendenz könnte aber auch von der weiteren Steigerung der Energie- und Mobilitätskosten abhängen. Die empirica AG hat hierzu in ihrem Gutachten zur Erwerbstätigenprognose zu den Konsequenzen für München und sein Umland ausgeführt: Die gezeigte relative Knappheit (von Wohnraum, Anm. ) wird zu steigenden Einpendlerzahlen von Erwerbstätigen mit mittlerer Qualifikation führen, die sich die hohen Lebenshaltungskosten in der Region München nicht leisten können. Pointiert ausgedrückt, werden Krankenschwestern und KfZ-Mechaniker in ihrer Wohnstandortwahl zunehmend aus dem Zentrum an die Peripherie der Region gedrängt. Dieser Entwicklung kann nur durch einen verstärkten Wohnungsneubau entgegengewirkt werden, für den die planerischen Voraussetzungen in der ganzen Region erfüllt werden müssen. Eine bessere verkehrliche Anbindung des weiteren Umlandes und dessen Vernetzung (Radialverbindungen) kann diese Entwicklung für die Betroffenen erträglicher machen. 14

17 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2011 Im Vergleich zu 2009 ist die Nachfrage nach Geschosswohnungen mit qm deutlich gestiegen, dies ging vor allem zu Lasten der etwas größeren bzw. kleineren Wohnungsgrößenklassen mit bis zu 40 qm und qm. Die Nachfrage nach Wohnungen mit über 120 qm ist vergleichsweise konstant geblieben. Nachfrage nach der Größe der Objekte Wie schon bei früheren Befragungen deutlich wurde, werden im Zentrum kleinere Wohnungen mehr nachgefragt wie am Stadtrand und hier wiederum mehr als im Umland. Insgesamt steigen die Wohnflächenansprüche mit zunehmender Distanz zum Zentrum an. Suchen im Stadtzentrum 16,5% der Kaufinteressenten eine Wohnung bis 40 qm, sinkt die Nachfrage am Stadtrand auf 11,0% und im Umland auf nur 8,0%. Wohnungen mittlerer Größe mit 41 bis 80 qm werden durchweg am häufigsten nachgefragt und unterscheiden sich mit 44,5% im Zentrum, 45,0% am Stadtrand und 42,0% im Umland vergleichsweise wenig. Bei größeren Wohnungen mit 81 bis 120 qm ist eine leichte Steigerung vom Zentrum zum Umland von 27,0% über 30,0% auf 35,0% erkennbar, bei Wohnungen mit über 120 qm steigt die Nachfrage geringfügig von 12,0% im Zentrum auf 14,0% am Stadtrand und 15,0% im Umland. Letzteres dürfte auch darin begründet liegen, dass Käuferinnen und Käufer bei einer gewünschten Wohnfläche von über 120 qm tendenziell eher Hauseigentum nachfragen. Bei Doppelhaushälften suchen fast zwei Drittel, bei freistehenden Einfamilienhäusern nahezu 80% der Kaufinteressenten im Stadtgebiet München wie auch im Umland nach Häusern mit über 120 qm. Lediglich bei Reihenhäusern fragen im Stadtgebiet die Hälfte der Käuferinnen und Käufer (50,0%) kleinere Häuser mit qm nach, im Umland nur 43,0% Mieten in München Die Mieten in der Landeshauptstadt sind nach Einschätzung der Expertinnen und Experten seit 2009 weiter deutlich gestiegen, bei Erstvermietung je nach Wohnlage um 1-2 Euro je Quadratmeter, bei Wiedervermietung um 0,50-1,30 Euro je Quadratmeter (s. Abbildung 8). Erst- und Wiedervermietungsmieten bei einfachem und mittlerem Wohnwert sind dabei weniger stark gestiegen als bei gutem Wohnwert, am meisten verteuert haben sich aber Immobilien mit sehr gutem Wohnwert. Die Ausdifferenzierung der Mieten nach Wohnwert setzt sich demnach fort, sowohl Erstbezugs- als auch Wiedervermietungsmieten liegen bei sehr gutem Wohnwert um mehr als 70% über den Mieten für einfachen Wohnwert. Auffällig ist allerdings, dass die Wiedervermietungsmiete in München auf oder knapp über dem Niveau der Neuvermietungsmiete der Befragung 2009 liegt. Bei den Umlandstandorten ist dieser Effekt nicht zu sehen. Die Einschätzung steigender Mieten im Stadtgebiet wird auch durch IVD und das neue Wohnungsmarktbarometer der Stadt München ( Stichwort: Wohnungsmarktbarometer ) bestätigt. So weist der IVD im Frühjahrsgutachten 2011 für eine 70-qm-Wohnung mit gutem Wohnwert eine durchschnittliche Miete von 13,80 Euro je Quadratmeter bei Erstbezug und von 12,50 Euro je Quadratmeter bei Wiedervermietung aus und liegt damit sehr nah an den von den Expertinnen und Experten angegebenen Mieten für Objekte mit gutem Wohnwert (Erstbezug: 14,00 /qm, Wiedervermietung: 12,75 /qm). 15

18 Die Angaben des Wohnungsmarktbarometers sind nicht direkt mit den Ergebnissen der Expertenbefragung vergleichbar, da sie nicht nach Wohnwert differenzieren und eine Mittelwertbildung für alle Wohnungen aus den Experteneinschätzungen methodisch problematisch wäre, da Wohnungen unterschiedlichen Wohnwerts nicht gleichermaßen auf dem Wohnungsmarkt vertreten sind. Dennoch zeigen die für 2011 ermittelten Quadratmetermieten von 14,39 Euro bei Erstbezug und 12,64 Euro bei Wiedervermietung eine Steigerung von rund 1 Euro bei Erstbezug und etwa 0,50 Euro bei Wiedervermietung seit Dies entspricht etwa der von den Expertinnen und Experten geschätzten Steigerung, da die Mieten 2009/10 in Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise kaum stiegen. 18 /qm 17 /qm 16 /qm 15 /qm Erstvermietung freifinanziert (netto)* Wiedervermietung freifinan. (netto)* Erstvermietung 2009 Wiedervermietung /qm 13 /qm 12 /qm 11 /qm 10 /qm 9 /qm 8 /qm sehr guter Wohnwert guter Wohnwert mittlerer Wohnwert einfacher Wohnwert LK München Süd, Starnberg LK München Nord, Fürstenfeldbr., Ebersberg Dachau, Erding, Freising Landsberg a. Lech Abbildung 8: Erst-/ Wiedervermietungsmieten in der Region München Anfang 2011 Die Mieten im Umland sind seit 2009 weniger stark angestiegen als im Stadtgebiet, so dass nur noch der südliche Landkreis München und Starnberg ein mit dem mittleren Wohnwert in der Landeshauptstadt vergleichbares Preisniveau erreichen. Die übrigen Landkreise liegen eher auf Höhe der für Wohnungen mit einfachem Wohnwert erhobenen Mieten im Stadtgebiet, wobei Landsberg am Lech etwas darunter, der Norden und Osten des Münchner Umlands dagegen etwas darüber liegt (s. Abbildung 8). 16

19 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung /qm /qm /qm /qm /qm Eigentumswohnungen Erstkauf Eigentumswohnungen Wiederverkauf Eigentumswohn. Erstverkauf 2009 Eigentumswohn. Wiederverkauf /qm /qm /qm /qm /qm /qm /qm sehr guter Wohnwert guter Wohnwert mittlerer Wohnwert einfacher Wohnwert LK München Süd, Starnberg LK München Nord, Fürstenfeldbr., Ebersberg Dachau, Erding, Freising Landsberg a. Lech Abbildung 9: Eigentumswohnungspreise in der Region München Anfang Preisentwicklung Grundstücke Nach einer relativ stabilen Entwicklung der Grundstückspreise in den letzten Jahren haben die Preise für voll erschlossene Wohnbaugrundstücke diesmal eine deutliche Steigerung erfahren (s. Abbildung 11). Es sind jedoch nicht alle Lagen gleichermaßen davon betroffen. Während der Anstieg bei mittleren und einfachen Lagen noch eher moderat ausfällt, ist die Steigerung der Grundstückspreise in guter und bester Lage sehr deutlich. Besonders die Geschosswohnungen sind davon betroffen, hier zeigt auch schon die mittlere Lage in München einen starken Preisanstieg. 17

20 2.000 /qm /qm /qm /qm /qm Geschoßwohnungsbau (GFZ 1,0) Reihenhäuser Doppelhaushälften freistehende EFH Euro je qm /qm /qm 800 /qm 600 /qm 400 /qm 200 /qm 0 /qm München - beste Lage München - gute Lage München - mittlere Lage München - einfache Lage LK München S. Starnberg LK München N., FFB., Ebersberg Dachau, Erding,Freising Landsberg a. Lech Abbildung 10: Preise für voll erschlossene Wohnbaugrundstücke Anfang 2011 Die Preise in bester Lage haben sich seit 2009 weiter von den übrigen Lagen abgesetzt; einen extremen Anstieg zeigt der Geschosswohnungsbau von rund Euro je Quadratmeter im Jahr 2009 auf derzeit fast Euro je Quadratmeter. Die Preise in den umliegenden Landkreisen sind etwa mit jenen für eine einfache Lage in München vergleichbar, im Landkreis München (Süd) und Starnberg liegen sie etwas höher, in Landsberg am Lech dagegen noch deutlich niedriger. Während die Preise bei Geschosswohnungen durchweg deutlich über jenen für Häuser liegen, ist die Diskrepanz bei mittlerer, guter und bester Lage nochmals deutlich größer als bei einfacher Lage oder in den Landkreisen. Die Unterschiede zwischen Einfamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern fallen dagegen sehr gering aus. Seit der Befragung im Frühjahr 2011 sind die Preise allerdings auch in den mittleren und einfachen Lagen weiter angestiegen. Dies bedeutet in unterschiedlicher Intensität eine generelle Anhebung des Preisniveaus. Die Wohnungsunternehmen und Bauträger sowie alle anderen Grundstücksinteressenten beklagen die geringe Grundstücksverfügbarkeit. Aus ihrer Sicht müssen sie mit hohen Angeboten in den Preiswettbewerb einsteigen, um sich Flächenpotenziale für die nächsten Jahre zu sichern. Die damit verbundenen Risiken in der Verwertung sind hinlänglich bekannt und werden auch durch die hohen Eigenkapitalanforderungen der Finanzierungsinstitute nicht einfacher. Der Grundstückspreis macht in München durchschnittlich 60% des Verkaufspreises aus. Höhere Anteile sind den potenziellen Käuferinnen und Käufern nicht vermittelbar. 18

21 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung /qm 2011: /qm /qm /qm /qm /qm 800 /qm 600 /qm 400 /qm 200 /qm 0 /qm Abbildung 11: Entwicklung der Grundstückspreise in München nach Lagen (Expertenbefragungen 2003 bis 2011) Wohnungen und Häuser Beste - Geschoßwohnungsbau Beste Reihenhäuser Beste Doppelhaushälften Beste - freistehende EFH Gute - Geschoßwohnungsbau Gute Reihenhäuser Gute Doppelhaushälften Gute - freistehende EFH Mittel - Geschoßwohnungsbau Mittel Reihenhäuser Mittel Doppelhaushälften Mittel - freistehende EFH Einfach - Geschoßwohnungsbau Einfach Reihenhäuser Einfach Doppelhaushälften Einfach - freistehende EFH Im Eigentumsbereich sind die Wohnungspreise während der letzten zwei Jahre nach Angaben der befragten Fachleute geradezu sprunghaft gestiegen. Nach einer kurzen Erholungsphase scheint die Nachfrage infolge der vermehrten Kapitalanlage in Immobilien neue Spitzenwerte bei den Kaufpreisen für Neubauten und in etwas geringerem Maß auch bei Wiederverkauf zu erreichen. Die absolute Steigerung der Wohnungspreise fällt dabei mit zunehmend besserem Wohnwert auch immer höher aus (s. Abbildung 9). Mit rund /qm beim Erstkauf setzen sich Eigentumswohnungen mit sehr gutem Wohnwert dabei nochmals deutlich von den übrigen Angeboten ab und haben sich im Vergleich zu 2009 um mehr als Euro je Quadratmeter und damit um über 40% verteuert. Aber auch bei gutem und mittlerem Wohnwert sind die Eigentumswohnungspreise um über 30% gestiegen. Nur bei einfachem Wohnwert fällt die Steigerung mit knapp 20% für Neubauwohnungen im Stadtgebiet etwas geringer aus. Die Preise bei Wiederverkauf entwickelten sich weitgehend parallel dazu, wenn auch auf etwas niedrigerem Niveau. Lediglich im Segment mit sehr gutem Wohnwert fällt der Preisanstieg bei Wiederverkauf verglichen mit 2009 mit rund 30% etwas geringer aus als bei Erstkauf. Die Betrachtung der umliegenden Landkreise zeigt, dass diese in den letzten zwei Jahren eine ähnlich hohe Preissteigerung wie die Landeshauptstadt erlebt haben. Die Landkreise München (Süd) und Starnberg, bereits 2009 auf relativ hohem Preisniveau haben mit Steigerungsraten um 25% vergleichsweise wenig zugelegt. Landsberg am Lech dagegen, immer noch mit den niedrigsten Wohnungspreisen, hat bei Erstverkäu- 19

22 fen mit rund 50%, bei Wiederverkäufen mit 46% die stärkste Preissteigerung zu verzeichnen. In den übrigen Landkreisen sind die Eigentumswohnungspreise nach Einschätzung der Expertinnen und Experten in den letzten zwei Jahren um rund 40% gestiegen. Die Eigentumswohnungen im Umland liegen damit etwa auf dem Preisniveau von Immobilien mit einfachem bis mittlerem Wohnwert in München, bei München (Süd) und Starnberg etwas höher Reihenhäuser Erstkauf Reihenhäuser Wiederverkauf Doppelhaushälften Erstkauf Doppelhaushälften Wiederverkauf freistehende EFH Erstkauf freistehende EFH Wiederverkauf sehr guter Wohnwert guter Wohnwert mittlerer Wohnwert einfacher Wohnwert LK München Süd, Starnberg LK München Nord, Fürstenfeldbr., Ebersberg Dachau, Erding, Freising Landsberg a. Lech Abbildung 12: Eigenheimpreise in der Region München Anfang 2011 Die Eigenheimpreise in der Stadt München zeigen, wie schon bei den Wohnungspreisen erkennbar, eine deutliche Abhängigkeit vom Wohnwert. Während die Eigenheimpreise zwischen einfachem und gutem Wohnwert relativ kontinuierlich ansteigen, verläuft der Anstieg von gutem zu sehr gutem Wohnwert geradezu sprunghaft. Besonders hoch fällt dabei die Preisdifferenz bei Einfamilienhäusern aus, was vor allem auf das eher geringe Angebot in diesem Segment zurückzuführen sein dürfte. Im Umland sind hier nicht nur die Eigenheimpreise südlich von München gestiegen, sondern auch die der Landkreise München (Nord), Fürstenfeldbruck und Ebersberg. Sie liegen inzwischen auf ähnlich hohem Niveau wie der geradezu traditionell als hoch attraktiv bewertete Münchner Süden und sind preislich vergleichbar mit Eigenheimen mittleren Wohnwerts im Stadtgebiet. In den Landkreisen Dachau, Erding, Freising und Landsberg am Lech liegen die Preise dagegen eher auf Niveau des einfachen Wohnwerts in München, bei Einfamilienhäusern noch darunter. Die Entwicklung der Wohnungsbau-Rendite im Vergleich der deutschen Großstädte (siehe Tabelle 1) zeigt, dass die Veränderungen in den letzten Jahren nicht dramatisch und in einigen Städten den normalen konjunkturellen Schwankungen unterworfen sind. München ist neben Hamburg die einzige Stadt mit einer stetigen Zunahme des Kaufpreisfaktors. Die bedeutet im Umkehrschluss einen Rückgang der Rendite. Verbunden ist dieser Renditerückgang mit zwei Entwicklungen: Steigenden Mieten und einem sehr geringen bzw. sogar noch rückläufigen Leerstand. So weist der techem-empirica-leer- 20

23 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2011 standsindex für München nur einen Leerstand von 1,1 % des Bestandes aus. In Einzelfällen in sehr guten Lagen ist der Kaufpreisfaktor nach Angaben des IVD 2011 auch auf über das 30fache der Jahresnettokaltmiete gestiegen. Investitionen im Städtevergleich (für Wohnhäuser, die ab 1949 erstellt w urden) Jahresnettokaltmiete 1) Anfangs-Rendite 2) Stadt (Kaufpreisfaktor in Jahren) (= 1/ Kaufpreisfaktor) Berlin 3) 14,50 14,50 15,00 13,50 13,50 6,9% 6,9% 6,7% 7,4% 7,4% Hamburg 13,80 14,50 14,50 14,90 15,00 7,2% 6,9% 6,9% 6,7% 6,7% München 16,50 16,70 16,50 18,50 19,00 6,1% 6,0% 6,1% 5,4% 5,3% Köln 13,50 13,00 13,00 13,00 13,00 7,4% 7,7% 7,7% 7,7% 7,7% Frankfurt a. M. 14,50 14,50 14,50 14,50 15,00 6,9% 6,9% 6,9% 6,9% 6,7% Essen 10,00 10,00 10,00 10,00 11,50 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 8,7% Dortmund 11,90 11,90 11,90 11,50 11,00 8,4% 8,4% 8,4% 8,7% 9,1% Stuttgart 15,00 17,00 k.a. k.a. k.a. 6,7% 5,9% k.a. k.a. k.a. Düsseldorf 12,50 12,50 13,00 12,50 13,00 8,0% 8,0% 7,7% 8,0% 7,7% Bremen 11,00 11,00 11,00 11,50 10,50 9,1% 9,1% 9,1% 8,7% 9,5% Duisburg 11,00 11,00 11,50 11,50 11,50 9,1% 9,1% 8,7% 8,7% 8,7% Hannover 9,50 9,50 12,00 11,00 9,50 10,5% 10,5% 8,3% 9,1% 10,5% Leipzig 10,00 12,00 11,00 10,50 10,00 10,0% 8,3% 9,1% 9,5% 10,0% Nürnberg 13,62 13,89 14,17 14,50 14,37 7,3% 7,2% 7,1% 6,9% 7,0% Dresden 15,00 12,25 12,00 11,00 11,00 6,7% 8,2% 8,3% 9,1% 9,1% Mittelw ert 12,82 12,95 12,86 12,74 12,71 7,8% 7,7% 7,8% 7,8% 7,9% 1) Fertigstellung ab ) Es w ird unterstellt, dass die Jahresnettokaltmiete den Ertrag darstellt. Der Kaufpreisfaktor drückt aus, w ie viele Jahre diese Miete gezahlt w erden muss, um das Gebäude zu finanzieren. Es ist lediglich eine Näherungsbetrachtung. 3) Berlin-West Quelle: IVD-Wohnimmobilienpreisspiegel Tabelle 1: Anfängliche Investitionsrendite im Wohnungsbau in deutschen Großstädten 21

24 14 /qm 13 /qm 12 /qm 11 /qm 10 /qm 9 /qm 8 /qm 7 /qm Euro je m² 6 /qm 5 /qm 4 /qm München Berlin/Westteil Dortmund Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln Stuttgart Abbildung 13: Erstvermietungsmieten in deutschen Großstädten Quelle: IVD Für die Investitionsentscheidung sind in der Regel neben den langfristigen Erwartungen auch die Erstvermietungsmieten entscheidend. Hier ergibt sich in der Auswertung des IVD (Hinweis: andere Datenquelle als in Abbildung 13) ein anderes Bild als unter Einbezug der Wiedervermietungsmieten (siehe Abbildung 2: Mietpreise in deutschen Großstädten). Hier wird deutlich, dass in München im Unterschied zu anderen Städten dauerhaft auf einem höheren Preisniveau vermietet wird. Ob und inwieweit in Städten wie Düsseldorf, Hamburg oder Stuttgart das allgemeine Mietniveau auf das der aktuellen Erstvermietungen gehoben wird, kann erst in den nächsten Jahren beantwortet werden Flächenverfügbarkeit und Einschätzung Die Flächenverfügbarkeit bleibt in Stadt und Umland ein wichtiges Thema. Weil viele Kommunen angesichts der aktuellen Finanzlage noch mehr als früher darauf achten werden, dass ihnen die Kosten für die Infrastruktur nicht aus dem Ruder laufen, werden Baugebiete sehr zurückhaltend entwickelt. Viele haben kein der Münchner Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) vergleichbares Instrumentarium entwickelt oder verfügen nicht über das notwendige Know-how. Ohne die SoBoN würde auch in der Landeshauptstadt München deutlich weniger Baurecht ermöglicht, was zu einer weiteren Verknappung und in der Konsequenz Preissteigerung führen würde. Wie oben ausgeführt, ist die Nachfrage in allen Teilmärkten in München hoch bis sehr hoch (siehe Abbildung 7). Deshalb wird von den Fachleuten auch eine erhebliche Flächenknappheit konstatiert. Auch im Umland ist ein Trend festzustellen, der nach der deutlichen Entspannung um das Jahr 2005 wieder zu einer zunehmenden Marktverengung führt. Sowohl in der Kernstadt als auch im Umland wird das Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung erheblich sein, so dass der Suburbanisierung in das unmittelbare Umland Grenzen gesetzt sind und, wie oben ausgeführt, mit einer Ausweitung des suburbanen Raumes zu rechnen ist. Ziel muss mittelfristig auch eine regionale Abstimmung sein, um den für die Region erforderlichen Wohnraum zu schaffen. Ansonsten werden die Pendlerdistanzen weiter ansteigen und damit auch die Probleme der Verkehrsbewältigung und der CO 2-Belastung zunehmen. Dabei wird es auch im Hinblick auf die Bauty- 22

25 Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2011 pologie und Nachfrageorientierung zu einer Aufgabenteilung zwischen den Kommunen kommen. Verkehrlich gut erschlossene Standorte, insb. im ÖPNV, in München und im Umland werden durch höhere Dichten gekennzeichnet sein. 5 LH München 2000 LH München 2003 LH München 2005 LH München 2007 LH München 2009 LH München 2011 Umland München 2000 Umland München 2003 Umland München 2005 Umland München 2007 Umland München 2009 Umland München Hinweis: Die DHH werden erst seit 2011 getrennt von RH erfasst. Skala: 1 deutlich zu wenig Flächen 3 ausreichend Flächen 5 starkes Überangebot Geschoßwohnungen Reihenhäuser (inkl. DHH bis 2009) Doppelhaushälften freistehende EFH Abbildung 14: Flächenverfügbarkeit für den Wohnungsbau - Expertenbefragung 2000 bis 2011 Insgesamt wird die Flächenverfügbarkeit von den Expertinnen und Experten deutlich schlechter als bei früheren Befragungen bewertet. Lag die Einschätzung zur Flächenverfügbarkeit für die Stadt München 2009 bei etwas zu wenigen verfügbaren Flächen und wurde für das Umland noch als ausreichend betrachtet, so werden jetzt gerade beim Angebot von Geschosswohnungen deutlich zu wenige Flächen in der Stadt festgestellt. Die Situation bei Häusern (seit 2011 werden die Reihenhäuser und die Doppelhaushälften getrennt bewertet) wird geringfügig besser bewertet. Letzteres dürfte auf die absolut geringere Nachfrage zurückzuführen sein. Im Umland verhält es sich umgekehrt, hier wird die Flächenverfügbarkeit für Häuser schlechter bewertet als jene für Wohnungen. Die zunehmend angespannte Situation wird auch in Karte 1 deutlich, die die Einschätzung der Expertinnen und Experten zu den Nachfragepotenzialen von in Planung bzw. im Bau befindlichen Gebieten zeigt. Zwar werden Standorte in zentraler Lage nach wie vor tendenziell höher bewertet als Stadtrandlagen wie die Messestadt oder Freiham, die Unterschiede in der Einschätzung haben sich jedoch deutlich verringert. Den Gebieten wird nun durchweg ein mindestens durchschnittliches bis sehr hohes Potenzial bescheinigt. 23

26 Gebiete mit vorhandenem Baurecht Ackermannbogen 4,5 4,0 3,9 3,8 4,2 Am Kiefernwald 3,4 2,7 2,9 Domagk-/ Leopoldstraße 4,0 3,3 3,1 HLP: Birketweg 4,0 3,3 2,9 HLP: Pasing 3,6 3,1 3,0 Im Gefilde 3,6 2,7 2,7 2,7 3,1 Messestadt Riem (3.Abschnitt) 3,0 2,3 Nymphenburger Höfe/ Löwenbräugelände 4,5 3,9 3,6 Parkstadt Schwabing 3,7 3,1 3,0 2,6 2,9 Siemens / Baierbrunner Str. 3,9 3,2 Welfenstraße 4,2 3,1 2,8 Gebiete in Planung Agfa-Gelände 3,7 3,1 3,3 Bayern-Kaserne 3,3 3,1 3,1 Dachauer Str. / Luitpoldkaserne 4,4 3,6 3,4 3,3 Freiham, Nordteil, 1. Bauabschnitt 2,8 2,9 2,7 2,3 2,5 Funkkaserne 3,8 3,4 3,0 2,8 2,9 Hochäckerstraße 3,5 Messestadt Riem (4. Abschnitt) 3,0 2,5 2,6 Prinz-Eugen-Kaserne 3,9 3,1 3,4 Sendlinger Straße, ehemals SZ-Areal 4,7 4,1 4,1 Potenzial von 1= sehr niedrig über 3=durchschnittlich bis 5= sehr hoch Die kursiv geschriebenen Bewertungen betreffen Gebiete, die inzwischen realisiert wurden oder zusammengeführt bzw. aufgeteilt wurden. Tabelle 2: Potenziale der Münchner Wohnungsbaustandorte von 2003 bis 2011 Wie aus Tabelle 2 ersichtlich, fiel die Bewertung der meisten Standorte in den Vorjahren relativ konstant aus. Die Ergebnisse der aktuellen Expertenbefragung stellen demgegenüber einen Bruch in der Zeitreihe dar. Erstmals sind die Potenzialbewertungen der Gebiete nahezu durchgängig um 0,5-1,0 Punkt gestiegen. Einzig der 1.Bauabschnitt im Nordteil Freiham wurde minimal schlechter bewertet als Dies ist aber ein häufig zu beobachtendes Phänomen bei großen Plangebieten, die in die nächste Phase der Konkretisierung/ Umsetzung kommen. Die insgesamt sprunghafte Höherbewertung der Gebietspotenziale 2011 ist dabei vor allem im Lichte der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt infolge der Finanz- und Wirtschaftskrise zu sehen, da die Flächenverknappung und das Bevölkerungswachstum Münchens bereits seit längerem festzustellen sind. 24

27 Karte 1: Nachfragepotenziale der Wohnungsbaustandorte 2011

28 2.1.5 Nachfrageverhalten nach Haushaltstypen Das Nachfrageverhalten, differenziert nach Miete und Eigentum sowie unter Berücksichtigung des Standortes (München oder Umland), wurde unter zwei verschiedenen Aspekten abgefragt. Zum einen wurde die Nachfrage für sozio-ökonomisch definierte Haushaltstypen (nach Einkommensgruppe) bestimmt, zum anderen wurde sie nach Zugehörigkeit des Haushaltstyps zu Milieus (hier differenziert nach Familienstand, Alter, Herkunft) ermittelt. Miete oder Eigentum? Wie schon bei früheren Befragungen zeigt sich auch diesmal ein deutlicher Zusammenhang zwischen der Zugehörigkeit zu einem bestimmten Haushaltstyp und einer bestimmten Einkommensgruppe einerseits und der Wahl von Wohnstandort und Wohnform (Miete oder Eigentum) andererseits. Die meisten Haushaltstypen präferieren die Miete in der Stadt München, ausgenommen Familien mit mindestens zwei Kinder und Rentnerpaare (s. Abbildung 15). Familien mit mindestens zwei Kindern ziehen die Miete im Umland oder einen Eigentumserwerb dort vor, für Rentnerpaare steht der Eigentumserwerb im Vordergrund, wobei sie den Standort München dem Umland vorziehen. Für Singles über 60 Jahre ist der Standort München dagegen wichtigstes Kriterium, für sie ist der Eigentumserwerb dabei ebenso attraktiv wie die Miete in München. Die Ergebnisse korrelieren sehr stark mit der Wanderungsmotivuntersuchung (WMU), die deutlich gemacht hat, dass viele Stadt-Umland-Wanderer Wohnraum in München gesucht haben, aber insbesondere größere Haushalte wg. der größeren Fläche bei vergleichbaren Wohnkosten den Standort im Umland wählen. Nach Einkommensgruppen betrachtet ziehen Haushalte mit niedrigem Einkommen die Miete im Umland der Miete in München vor, ein Eigentumserwerb kommt hier seltener in Frage. Bei mittleren Einkommensgruppen wird die Miete in München am häufigsten nachgefragt, liegt jedoch nur knapp vor anderen Wohnformen. Einzig bei der oberen Einkommensgruppe ist die Nachfrage nach Eigentum in München höher als nach Mietraum. Von einkommensstarken Haushalten wird der Standort München deutlich gegenüber dem Umland bevorzugt, ein Nachfrageverhalten, das unter soziodemographischen Aspekten auch für kinderlose Paare und Singles unter 60 Jahren gilt. Im Gegensatz dazu suchen Haushalte niedriger Einkommensgruppen und insbesondere Alleinerziehende unabhängig vom Standort primär nach einer Mietwohnung. Das Ergebnis macht nochmal deutlich, dass die Nachfrage im Bereich Mietwohnungen in allen Gruppen sehr hoch ist und wahrscheinlich auch bleiben wird. Die Situation verschärft sich durch die Mietpreis- und Kaufpreisentwicklung, die einen Erwerb für viele Haushalte schwer macht. Problematisch für die Mietsuchenden ist der Rückgang des Wohnungsbaus generell und insbesondere des nicht eigengenutzten Wohnungsbaus. Deutlich wird auch, dass die Nachfrage im Umland unabhängig von Miete oder Eigentum zugenommen hat, d. h., dass der Markt im Umland zukünftig auch schwieriger für die Nachfragenden wird. 26