Geschäftsraummietvertrag, Pachtvertrag

Transkript

1 Geschäftsraummietvertrag, Pachtvertrag zuletzt überarbeitet: , trotzdem keine Garantie für Fehlerfreiheit und Vollständigkeit Hinweise, Verbesserungsvorschläge und Fehlermeldungen werden dankend entgegen genommen. Inhalt: 1. Geschäftsräume Gesetzliche Bestimmungen Vertragsparteien Mietzweck Mietdauer Anmietrecht, Vormietrecht Kündigung Gewerbemietvertrag durch Mieter (bei unbefristetem Mietvertrag) Ordentliche Kündigung Außerordentliche fristlose Kündigung Außerordentliche fristgemäße Kündigung Miete und Nebenkosten Umsatzsteuer im Gewerberaum-Mietverhältnis Mieterhöhungen, Anpassung der Miete Staffelmiete Wertsicherungsklausel / Indexmiete Umsatz- oder Gewinnbeteiligungsklausel Spannungsklausel Leistungsvorbehaltsklausel Preis(anpassungs)klausel Festmiete Mietsicherheit, Kaution Mieterhöhungen beim unbefristeten Gewerbe-MV Weitere Vertragskonditionen Mischmietverhältnisse Vermieterpfandrecht Pachtvertrag über Räume Landpachtvertrag Muster Geschäftsraummietvertrag / 22

2 1. Geschäftsräume Unter Gewerbe- bzw. Geschäftsräumen versteht man Räume, in denen der Betrieb eines Unternehmens abgewickelt wird und die somit nicht zu Wohnzwecken dienen, Dabei kann es sich auch um ganze Gebäude samt Grundstück handeln - Ladenlokale, Praxisräume, Gaststätten, Büroräume u.s.w. Im Mietvertrag ist das Objekt genau zu beschreiben. Dabei ist die Aufzählung der Räume mit den errechneten Nutzflächen unerlässlich - incl. Festlegung, ob und in welchem Umfang bestimmte Gemeinschaftsflächen, die von mehreren Mietern genutzt werden, in die Mietfläche einzurechnen sind (dies dient der Berechnung der umzulegenden Betriebskosten). Auch mitvermietete Freiflächen müssen aufgeführt werden, z.b. Parkplatz 2. Gesetzliche Bestimmungen Die gesetzlichen Bestimmungen für das Gewerberaum-Mietrecht finden sich im BGB und a Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter 536d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch 539 Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch 542 Ende des Mietverhältnisses 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 544 Vertrag über mehr als 30 Jahre 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses 546 Rückgabepflicht des Mieters 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe 547 Erstattung von im Voraus entrichteter Miete 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts Mietverhältnisse über andere Sachen 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume 578a Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe 579 Fälligkeit der Miete 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters 580a Kündigungsfristen Dabei verweist der 578 BGB Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume auf mehrere Bestimmungen, die zwar im Wohnraummietrecht verankert sind, aber auch auf andere, so auch Gewerberäume, anzuwenden sind Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die Vorschriften der 550, 562 bis 562d, 566 bis 567b, 570, 552 Abs. 1, 554 Abs. 1 bis 4 und 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem 569 Abs. 1 entsprechend. 2 / 22

3 3. Vertragsparteien Die am Vertrag beteiligten Personen sind genau zu bezeichnen - mit Namen, Wohnort, Straße; bei Firmen Handelsregistereintragungsangaben; bei juristischen Personen ist die Angabe der zur Vertretung berechtigten Person üblich. 4. Mietzweck 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Es ist sinnvoll, den genauen Mietzweck vertraglich zu vereinbaren. Damit kann der Vermieter eine unzulässige Nutzung des vermieteten Objekts am ehesten einschränken und ahnden - Vermieterschutz. Andererseits obliegt dem Vermieter ggf. ein gewisser Wettbewerbsschutz zu Gunsten des Mieters. So kann im Zusammenhang mit einer vertraglich festgelegten Nutzung beispielsweise ergänzend bestimmt werden: - kein weiteres Bekleidungsgeschäft im 3. Stock - neben einem Schuhgeschäft darf nur ein Geschäft für Bekleidung eingerichtet werden - keine Zahnarztpraxis zulässig, wenn im Nebengebäude bereits eine vorhanden ist Andererseits können in einer Einkaufspassage gewollt mehrere Geschäfte mit gleichem Sortiment vereinbart werden, um die Attraktivität des Centers für den Kunden zu steigern Wenn keine Vereinbarung über den Vertragszweck getroffen wurde, kann der Mieter die Räume zu jedem gewerblichen Zweck nutzen. Allerdings trifft Vermieter keine Haftung, wenn der Mieter sein Gewerbe aus öffentlich rechtlichen Gründen nicht ausüben darf. In diesem Fall gelten der Mietvertrag und die daraus resultierenden Verpflichtungen weiter. Der Vermieter kann den Gewerberaummieter vertraglich zur dauernden Nutzung seines Gewerbes verpflichten und ihm die Geschäftsöffnungszeiten vorschreiben Nutzt der Mieter die Geschäftsräume zu anderen Zwecken als vereinbart, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen und unter Umständen den Mietvertrag fristlos kündigen Die Ausübung verschiedener Gewerbe ist an amtliche Genehmigungen, die Mitgliedschaft in berufsständischen Vereinigungen, baurechtliche Bestimmungen, Nachbarakzeptanz u. a. gebunden. Der Vermieter hat grundsätzlich die Pflicht, für die Eignung zu dem vertraglich vereinbarten Verwendungszweck zu sorgen (erweiterte Haftung des Vermieters), beispielsweise: - Zugänge und Zufahrten müssen für normale Nutzlast ausgerichtet sein, - ausreichende Tragfähigkeit der Decke muss gegeben sein - alle Arbeiten nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften oder allgemeiner Verkehrsanschauung während der gesamten Mietzeit sind zu übernehmen Eine Formularklausel im Gewerbe-Mietvertrag, nach der der Vermieter keine Haftung für die Eignung der Räume zur vertraglich vereinbarten Nutzung übernimmt oder die Einholung der erforderlichen Genehmigungen dem Mieter auferlegen will, ist unwirksam. Dies ist höchstens als Individualvereinbarung möglich; dann sollte aber auch eine entsprechende Rücktrittsklausel eingearbeitet sein. 3 / 22

4 Der Mieter trägt das Risiko, die persönlichen Voraussetzungen für die Erteilung von erforderlichen Genehmigungen zu erfüllen. Beispiel: Alfred Beckers möchte sich als Immobilienmakler selbstständig machen, sucht Büroräume und findet geeignete Flächen im Erdgeschoss eines Geschossbaus. Sollte es sich bauordnungsrechtlich aber um ein reines Wohngebiet handeln oder es sich bei den Räumen um Wohnungseigentum nach WEG handeln, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, weil das Gewerbe aus den genannten Gründen dort nicht ausgeübt werden darf. Wird Alfred Beckers aber die Gewerbeerlaubnis nach 34 c GewO versagt, fällt dies in seinen Risikobereich und berechtigt nicht (sofern nicht ausdrücklich vereinbart) zum Rücktritt oder zur Kündigung des Mietvertrages. 5. Mietdauer Geschäftsraummietverträge können sowohl befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Im Regelfall werden sie befristet auf 5 bzw. 10 Jahre mit einer Verlängerungsoption oder einer Verlängerungsklausel abgeschlossen. Eine solche Verlängerungs-Option besagt, dass dem Mieter das Recht eingeräumt wird, bis zu einem bestimmten Termin (i. d. R. mind. 6 Monate) vor Auslaufen des Mietvertrages zu erklären, dass er das Mietverhältnis fortsetzen möchte. Die bedeutet aber nicht zwingend, dass die Miethöhe unverändert beibehalten wird darüber muss ggf, neu verhandelt werden, sondern gibt dem Vermieter bei ausbleibender Option die Möglichkeit, rechtzeitig einen neuen Mieter zu suchen. Eine Verlängerungs-Klausel im Mietvertrag besagt, dass sich das Mietverhältnis automatisch mit den gegebenen Vereinbarungen um xxx Jahre verlängert, sofern nicht eine Partei bis xxx Monate vor Auslaufen des Mietvertrages dem widerspricht. Nach 545 BGB verlängert sich ein Mietverhältnis auch stillschweigend auf unbestimmte Zeit, wenn es nach Auslaufen des MV fortgesetzt wird und keine der beiden Vertragsparteien dieser stillschweigenden Verlängerung innerhalb von 14 Tagen widerspricht. Allerdings kann man diesen Widerspruch bereits vorsorglich im Mietvertrag formulieren. Beim unbefristeten Mietvertrag kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis ordentlich kündigen; spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres. ( 580a Abs. 2 BGB) Vertraglich können von den gesetzlichen Kündigungsfristen abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden (nicht selten werden sie verkürzt) Bei der ordentlichen Kündigung bedarf es von keiner Seite aus eines Kündigungsgrundes, die Schriftform ist gesetzlich nicht vorgeschrieben wird aber in der Regel vertraglich vereinbart Fristlose Kündigungen sind bei der Geschäftsraummiete aus den gleichen Gründen möglich wie bei den Mietverträgen über Wohnräume ( 569 Abs.1, 2 BGB - Zahlungsverzug, nachhaltige Störung des Hausfriedens, Nutzung zu anderen Zwecken als vereinbart...) 6. Anmietrecht, Vormietrecht Hierbei handelt es sich um Vereinbarungen die einen zukünftigen Mietvertragsabschluss ermöglichen sollen. 4 / 22

5 Beim Anmietrecht verpflichtet sich der Eigentümer für den Fall, dass die Räume zur Vermietung zur Verfügung stehen, zuerst den Berechtigten zu informieren, mit ihm in Verhandlungen zu treten und ihm einen Mietvertrag anzubieten. Beim Vormietrecht schließt der Vermieter einen rechtsgültigen Mietvertrag mit einem Dritten ab, behält sich ein Rücktrittsrecht vor und übermittelt dem Vormietberechtigten diesen Mietvertrag. Dieser hat dann die Möglichkeit, innerhalb einer bestimmten Frist zu erklären, ob er einen Mietvertrag zu genau diesen Bedingungen abschließen will. In diesem Fall macht der Vermieter von seinem vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch, sonst gilt der Mietvertrag mit dem Dritten. 7. Kündigung Gewerbemietvertrag durch Mieter (bei unbefristetem Mietvertrag) 7.1. Ordentliche Kündigung Die ordentliche Kündigung ist formfrei ohne die Angabe von Gründen möglich. Die Kündigungsfrist bestimmt sich nach 580a Abs. 2 BGB bis zum 3. WT eines Quartals zum Ende des darauffolgenden Quartals. Obwohl eine Kündigung eines Gewerbemietvertrages auch mündlich erfolgen kann, wird regelmäßig die Schriftform vereinbart. Im Gewerbe-Mietrecht gibt es keinen Mieterschutz wie im Wohnraum-Mietrecht Außerordentliche fristlose Kündigung Grundsätzlich gelten hier die gleichen Kündigungsgründe wie im Wohnraum-Mietrecht. Für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung durch eine der Mietparteien ist ein entsprechender Kündigungsgrund erforderlich. Dieser liegt nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Für den Mieter ist dies zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter die Mietsache entzieht oder aber die Nutzung der Mietsache nicht einräumt. Für den Vermieter kann ein Grund zur fristlosen, außerordentlichen Kündigung vorliegen, wenn die Überlassung der Mietsache an den Mieter eine erhebliche Gefährdung der Mietsache darstellt oder wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Befindet sich der Mieter mit Beträgen in Höhe von zwei Monatsmieten, beziehungsweise einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinander folgende Termine, im Zahlungsverzug, ist das ebenfalls ein ausreichender Grund. Auch die Verletzung des immanenten oder vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzes durch den Vermieter könnte den Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen Außerordentliche fristgemäße Kündigung Die fristgemäße, außerordentliche Kündigung kann von Vermieterseite beispielsweise ausgesprochen werden, sofern das Mietverhältnis ununterbrochen dreißig Jahre andauert, nach Beendigung eines Nießbrauchsrechtes, Eintritt der Nacherbfolge oder nach Erlöschen eines Erbbaurechtes. Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristgemäß wegen Verweigerung der Untervermieterlaubnis, Mietdauer von über dreißig Jahren oder des Eintritts des Erbfalles kündigen. 5 / 22

6 Dem Mieter von Gewerberaum stehen in den folgenden Fällen die Möglichkeiten zur außerordentlichen fristgemäßen Kündigung zu (nicht abschließend): a) bei einem über 30 Jahre währenden Mietvertrag, 544 BGB; b) beim Tod des Mieters, 563 BGB; c) bei Nichtwahrung der Schriftform, 550, 578 BGB; d) im Falle der Mieterinsolvenz, wenn dem Mieter vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Mietsache überlassen worden war; e) bei Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, 578, 555c BGB; 8. Miete und Nebenkosten Die Miete kann grundsätzlich frei vereinbart werden, es gibt keine Mietpreisbindung. Als Obergrenze kommt nur die sog. Wuchergrenze in Betracht, die für alle Rechtsgeschäfte durch die Vorschriften des 138 BGB bestimmt ist. Danach ist ein Rechtsgeschäft nichtig, wenn es sittenwidrig ist oder unter Ausnutzung der Zwangslage, Unerfahrenheit, Unkenntnis, Willensschwäche zu Stande kam. Es gibt keine gesetzlich bestimmte Wuchergrenze, häufig ist von 50 % oberhalb der üblichen Höhe die Rede. Es kann auch vertraglich festgelegt werden, dass sich der Mieter auch an den Nebenkosten beteiligt. Allerdings muss eindeutig vereinbart werden, welche Nebenkosten zu tragen sind und wie diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden - Heiz- u. Warmwasserkosten lt. Heizkostenabrechnungsverordnung, die restlichen Betriebs- u. Nebenkosten sind frei verhandelbar. 9. Umsatzsteuer im Gewerberaum-Mietverhältnis Nach deutschem Steuerrecht sind Umsätze grundsätzlich dann USt-pflichtig ( steuerbar ), wenn - es sich um Lieferungen und Leistungen handelt, - die von einem Unternehmer getätigt werden, - der im Rahmen seines Unternehmenszwecks handelt, - und die gegen Entgelt - im Inland erbracht wurden. Allerdings gibt es zahlreiche Ausnahme von dieser Grundregel. So sind die Umsätze aus Vermietung und Verpachtung von der Umsatzsteuer befreit! ( 4 UStG) Dementsprechend fällt bei Mietverträgen über Wohnraum auch nie Umsatzsteuer an. Bei Gewerberäumen kann dies anders sein: Nach 9 UStG kann der Vermieter von Gewerberäumen auf die USt-Befreiung verzichten (er optiert, er macht von dieser Möglichkeit = Option Gebrauch), wenn sein Mieter seinerseits USt-pflichtig ist. Der Vermieter erklärt also gegenüber dem Finanzamt, dass er von seinem Mieter die USt auf die Miete verlangen und ans Finanzamt abführen wird. Dem Mieter wird das egal sein, da er sich diese (aus seiner Sicht) Vorsteuer vom Finanzamt zurückerstatten lässt. Großer Vorteil aber für den Vermieter: Damit ist er bei allen Kosten für diese Gewerbeeinheit Vorsteuer-abzugsberechtigt! 6 / 22

7 Beispiel: Vermieter Max und Immobilienmakler Moritz schließen einen Büroraum-Mietvertrag: Miete 2.000,- Euro plus 19% USt = 2.380,- (Brutto)NKM/ Monat Moritz zahlt diese Miete und erhält im Rahmen seiner USt-Anmeldung 380,- erstattet. Vermieter Max beauftragt einen Elektriker mit dem Verlegen neuer Leitungen. Der Elektriker stellt 1.500,- plus 19% Ust = 1.785,- brutto in Rechnung. Vermieter Max bezahlt die Gesamtsumme und erhält die Vorsteuer von 285,- vom Finanzamt zurück erstattet. Er somit nur einen Aufwand von 1.500,- an Stelle von 1.785,-, wenn er nicht optiert hätte. 10. Mieterhöhungen, Anpassung der Miete Bei Geschäftsraummietverträgen ist der Vermieter bestrebt, den Mietzins mindestens wertbeständig abzusichern und ihn an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung anzupassen. Dazu gibt es folgende Möglichkeiten: Staffelmiete Die Miete erhöht sich lt. Vertrag, z.b. jährlich (auch kürzere Staffeln möglich), um einen bestimmten Betrag. Dabei bedarf es keiner Erhöhungserklärung des Vermieters, die neue Miete ist zu dem im MV bestimmten Termin fällig Wertsicherungsklausel / Indexmiete Die Bestimmungen zu Wertsicherungsklauseln finden sich im Preisklauselgesetz. ( 557b BGB gilt nur für Wohnraum.) Die Entwicklung der Miete wird an einen bestimmten Index gekoppelt, der je nach Verlauf die Miete erhöht oder senkt. Beide Vertragsparteien sind berechtigt, im Fall der Veränderung des vereinbarten Index den jeweils anderen Vertragspartner darüber zu informieren und die entsprechende Zahlungspflicht anzumahnen (auch rückwirkend, solange keine Verjährung oder Verwirkung gilt). Preisklauseln in Gewerbemietverträgen sind regelmäßig dann zulässig, wenn sich die Miete in Abhängigkeit des Verbraucherpreisindex verändert und dem Mieter eine Gültigkeit von mind. 10 Jahren ermöglicht. ( 3 (1) PrKG) Umsatz- oder Gewinnbeteiligungsklausel Die Miete ist abhängig von der Entwicklung des Umsatzes bzw. Gewinn. Hier empfiehlt sich für den Vermieter allerdings die Vereinbarung einer bestimmten Mindestfestmiete. Problem: Kontrolle des vom Mieter angegebenen Umsatzes Spannungsklausel Der Vermieter kann die Miete aufgrund der Entwicklung der Mieten für Geschäftsräume vergleichbarer Art und Größe erhöhen. Bei unbefristeten Mietverträgen ist hier eine Mieterhöhung durch eine Änderungskündigung möglich. Wenn der Mieter darauf nicht eingeht, gilt die Kündigung des Mietvertrags Leistungsvorbehaltsklausel Die zu zahlende Miete erhöht sich um einen bestimmten Betrag oder Prozentsatz, wenn ein ganz bestimmtes Ereignis eintritt. Wenn bzw. solange es nicht eintritt, bleibt die Miete unverändert. 7 / 22

8 Beispiel: Den ersten Mietern in einem Gewerbepark wird eine rel. geringe Miete angeboten, die sich dann erhöht, wenn der Kundenparkplatz endgültig fertig gestellt und abgenommen wurde Preis(anpassungs)klausel Ändern sich bestimmte Kosten (z. B. Kapitalkosten, die für das Mietobjekt anfallen) des Mietobjektes, ändert sich die Miete dementsprechend Festmiete Für befristete Mietverhältnisse wird eine bestimmte Miethöhe für die Dauer des MV fest vereinbart. Dem Mieter wird die Option auf eine Vertragsverlängerung eingeräumt, die Miete wird allerdings neu verhandelt Mietsicherheit, Kaution Es gibt keine gesetzliche Bestimmung zur Höhe, Art oder Verwendung der Mietkaution. Sie kann also auch über der für Wohnungen festgelegten Höhe von 3 NKM liegen und muss nicht verzinst werden. An Stelle einer Mietkaution kann auch eine Sicherungsübereignung von Gegenständen oder eine Bürgschaft vereinbart werden Mieterhöhungen beim unbefristeten Gewerbe-MV Sollte der MV unbefristet abgeschlossen worden und keine Mietererhöhungsmöglichkeiten vertraglich vereinbart sein (kommt wohl praktisch nie vor), sieht das Gesetz keine geregelten Mieterhöhungsmöglichkeiten wie im Wohnraummietrecht vor. Demnach müsste die Miete bis zum jüngsten Tag unverändert bleiben. Um doch eine Mieterhöhung durchzusetzen, könnte aber der Vermieter eine sogenannte Änderungskündigung aussprechen, also eine ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen oder vereinbarten Frist und dem Mieter gleichzeitig einen neuen Mietvertrag mit einer erhöhten Miete anbieten. 11. Weitere Vertragskonditionen Grundsätzlich nimmt man bei Gewerbemietverhältnissen den immanenten Konkurrenzschutz an (gesetzlicher Konkurrenzschutz abgeleitet aus 535 BGB). Das bedeutet, dass der Vermieter selbst dem Mieter keine Konkurrenz machen und auch nicht an Konkurrenten vermieten darf. Dies gilt allerdings nur für das Hauptsortiment und auch nur im selben oder einem in der Nähe liegenden Gebäude, sofern dies überhaupt dem Vermieter gehört. Ein darüber hinausgehender Konkurrenzschutz kann vereinbart oder auch vollständig ausgeschlossen werden. Die Rechte zur Mietminderung und auf Schadensersatz können vertraglich eingeschränkt oder in bestimmtem Umfang ausgeschlossen werden, ein völliger Ausschluss ist jedoch nicht möglich. Hauptpflichten dürfen nur ausgeschlossen werden, wenn davon vertragsuntypische und nicht vorhersehbare Schäden erfasst werden sollen. Die Gestaltung der Geschäftsraummietverträge hinsichtlich der Übernahme von Verkehrssicherungspflicht, Abtretung, baulichen Veränderungen, Untervermietung u. a. m. kann den Mietverträgen über Wohnraum ähneln, allerdings gibt hier deutlich weniger gesetzliche oder durch Rechtsprechung bestimmte Einschränkungen. Alle Details sind frei verhandelbar. 8 / 22

9 Für die Betriebskosten lt. BetrKVO wird in aller Regel auch eine Umlage mittels Vorauszahlung und Abrechnung vereinbart. Allerdings gilt die Ausschlussfrist von 12 Monaten, innerhalb der abgerechnet werden muss, nur im Wohnraum-, nicht im Gewerberaum-Mietrecht. Neben den Betriebskosten lt. BetrKVO können dem Gewerberaummieter auch die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten für die gemieteten Gewerberäume auferlegt werden. Ebenso kann neben einer Schönheitsreparaturklausel eine durch den Mieter auf eigene Kosten durchzuführende Anfangs- und/oder Endrenovierung vereinbart werden. Ein- oder Umbauten, auch wenn dies einer Modernisierung entspricht oder die Ausstattung der Mieträume verbessert, können vertraglich dem Mieter auferlegt werden. Dem Mieter kann vertraglich eine Betriebspflicht auferlegt werden, er verpflichtet sich damit beispielsweise, sein Geschäft zu bestimmten Zeiten zu öffnen. Selbst wenn dem Mieter dies betriebswirtschaftlich unsinnig erscheinen sollte wird er vertragsbrüchig und riskiert damit eine Klage oder einstweilige gerichtliche Verfügung, Schadensersatzforderungen oder sogar die fristlose Kündigung (nach Abmahnung), wenn er dieser Pflicht nicht nachkommt. Für die Beendigung des MV kann vereinbart werden, dass der Mieter die von ihm eingebauten Sachen bei Auszug ohne Entschädigung zurücklassen muss. Neben den vermieteten Räumen können rechnerisch auch die mitgenutzten Nebenflächen (Gemeinschaftsräume, Hausflur, Treppenhaus u. ä.) anteilig in die vermietete Fläche einbezogen werden. Beispiel: Wenn die vermieteten Büroflächen 200 m² betragen, kann mietvertraglich durchaus 230 m² vereinbart sein 30 m² anteilig für die Mitbenutzung des Hausflurs. Der Vermieter kann für den Ort und die Gestaltung eines Firmenschildes bestimmte Vorgaben festlegen, allerdings muss er eine solches dulden. Nach Auszug des Mieters muss der Vermieter auch für ca. sechs Monate ein Schild mit Hinweis auf die neuen Räumlichkeiten dulden. 12. Mischmietverhältnisse Ein gemischtes Mietverhältnis liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache teils zum gewerblichen Zweck und teils zu Wohnzwecken nutzt. Überwiegt die gewerblich genutzte Fläche und die dafür gezahlte Miete gegenüber der Wohnfläche, kann das Wohnraummietrecht nicht angewandt werden, es gelten also die Regeln der Geschäftsraummiete Sind beide Teile gleichwertig oder überwiegt der Wohnraumanteil, so gelten die Mieterschutzvorschriften 549 BGB insgesamt: Damit ist beispielsweise eine Mieterhöhung nur nach den für Wohnraum geltenden Vorschriften zulässig - der Vermieter darf allerdings einen Teilgewerbezuschlag erheben. Entfällt die teilgewerbliche Nutzung, so entfällt auch der Gewerbezuschlag an den Vermieter, wenn diese nicht im Mietvertrag verankert ist. Einen Anspruch auf Erhöhung des Gewerbezuschlages hat der Vermieter nur, wenn sich die ortsübliche Miete erhöht hat Ausnahme: enthält der Mietvertrag eine Regelung für die Gewerbefläche mit festgesetztem Gewerbezuschlag, dann wird dieser Zuschlag nicht Teil des Mietpreises und kann somit erhöht werden. Für die Betriebskostenabrechnung bei Mischmietverhältnissen sind die auf den Geschäftsraum entfallenden verbrauchsabhängigen Betriebskosten durch besondere Messeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg zu erfassen 9 / 22

10 13. Vermieterpfandrecht 562 Umfang des Vermieterpfandrechts (1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. (2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden. Das Vermieterpfandrecht kommt bei Gewerberäumen häufiger zur Anwendung als bei Wohnräumen, da die sich in den Räumen befindenden Sachen häufig einen erheblichen Wert darstellen (Maschinen, Geräte, Elektrotechnik, Gastraum-Möbel, Vorräte u. ä. m.) Allerdings gilt auch hier: Es muss sich um bewegliche Sachen handeln, die dem Mieter gehören und nicht unpfändbar sind. In dem Fall kann der Vermieter der Entfernung der Sachen widersprechen. 10 / 22

11 14. Pachtvertrag über Räume b BGB Miete oder Pacht von Räumen ähneln sich, es gibt aber auch wesentliche Unterschiede. Während ein Mieter die Räume nur nutzen darf, darf ein Pächter darüber hinaus auch die Früchte ziehen also beispielsweise mit den Räumen bzw. dem Inventar Gewinne erzielen Allerdings muss der Pächter dieses Inventar auch instand halten und ggf. auch zu ersetzen. Bei Beendigung des Pachtverhältnisses hat er das Inventar zum gleichen Schätzwert wie am Anfang des Pachtverhältnisses an den Verpächter zurück zu geben. Wenn das Pachtverhältnis unbefristet abgeschlossen wurde, ist die fristgemäße Kündigung immer nur zum Ende des Pachtjahres zulässig und muss spätestens am 3. Werktag des letzten Halbjahres erklärt werden 15. Landpachtvertrag Hier geht es um Grundstück mit oder ohne Gebäude. Wird es ohne Gebäude verpachtet, dient es überwiegend land- oder forstwirtschaftlicher Nutzung, ist es bebaut, handelt es sich in erster Linie um bewirtschaftete Wohn- oder Betriebsgebäude. Der Pächter ist auch hier zur Fruchtziehung berechtigt und hat andererseits die Pachtsache ordnungsgemäß zu bewirtschaften bzw. regelmäßig gewöhnliche Ausbesserungen vorzunehmen. Wesentliche Erhaltungsmaßnahmen obliegen dem Verpächter, der Pächter hat dies zu dulden. Wenn damit der Ertrag steigt, hat der Verpächter einen Anspruch auf Erhöhung der Pacht. Wenn ein gepachtetes Grundstück an einen Nachfolger übergeben wird, kann der Verpächter außerordentlich kündigen, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung nach der Übergabe nicht mehr gewährleistet ist. Andererseits kann bei Berufsunfähigkeit der Pächter außerordentlich kündigen, wenn der Verpächter dem Nachfolger widerspricht, obwohl eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung gegeben wäre. Eine fristgemäße Kündigung bei einem unbefristeten Pachtverhältnis ist spätestens am 3. WT eines Pachtjahrs zum Ende des folgenden Pachtjahrs zu erklären. Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht. Endet das Pachtverhältnis vorzeitig, besteht eine Ersatzpflicht für die dadurch entgangenen Früchte o. a. dadurch entstandenen Schaden. 11 / 22

12 16. Muster Geschäftsraummietvertrag Der vorliegende Geschäftsraummietvertrag wird den Vorgaben der BGB (AGB) bei der Verwendung im unternehmerischen Verkehr gerecht. Gewerberaummietvertrag Zwischen, im Folgenden "Vermieter" genannt und, im Folgenden "Mieter" genannt - wird folgender Geschäftsraummietvertrag geschlossen: 1 Mietgegenstand 1.1 Der Vermieter vermietet an den Mieter das im Anwesen A-Stadt, E-Straße Nr.... befindliche Ladengeschäft zum Betrieb einer Apotheke. 1.2 Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand ausschließlich für die Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze zu verwenden und in den Mieträumen keine umsatzsteuerfreien Geschäfte durchzuführen. Der Mieter hat dem Vermieter allen Schaden zu ersetzen, der diesem dadurch entsteht, dass ein Verstoß des Mieters gegen diese Verpflichtung zu einer Korrektur des Vorsteuerabzugs des Vermieters führt. Der Mieter hat dem Vermieter jährlich durch Vorlage einer entsprechenden Bescheinigung eines Steuerberaters nachzuweisen, dass in den Mieträumen ausschließlich steuerpflichtige Umsätze durchgeführt wurden. Der Vermieter ist zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter den Mietgegenstand nicht mehr ausschließlich für die Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze verwendet. Erläuterungen - sind nicht Bestandteil des (Formular)Mietvertrages: [1] Die Angabe des Vertragszwecks - hier Betrieb einer Apotheke - hat für den Vermieter Vor- und Nachteile. Nur durch die Angabe des Vertragszwecks wird zwischen den Parteien klargestellt, zu welcher Nutzung der Mieter berechtigt sein soll. Eine andere oder darüber hinausgehende Nutzung stellt einen vertragswidrigen Gebrauch dar, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Fehlt die Angabe eines Vertragszwecks, kann es eine vertragswidrige Nutzung nicht geben, das Bestimmungsrecht steht dann dem Mieter zu. Allerdings führt die Angabe des Vertragszwecks auch zu einer erweiterten Haftung des Vermieters, nämlich für den Fall, dass sich der Mietgegenstand nicht für den vertraglichen Zweck eignet. Das bedeutet, dass das Grundstück und die aufstehenden Gebäude bzw. Gebäudebestandteile zu dem vertraglichen Zweck genutzt werden können und dass der ins Auge gefassten Verwendung rechtliche Hindernisse nicht im Wege stehen. Handelt es sich bei dem Mietgegenstand beispielsweise ursprünglich um Wohnraum, ist darauf zu achten, dass eine eventuell erforderliche Wohnraumzweckentfremdungsgenehmigung vorhanden ist. [2] Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist gemäß 4 Nr. 12a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Dem Vermieter kann allerdings daran gelegen sein, nach 9 Abs. 1 UStG auf diese Befreiung zu verzichten und seine Umsätze als steuerpflichtig behandeln zu lassen. Wegen der damit verbundenen Möglichkeit des Vorsteuerabzugs kann dies für den Vermieter günstig sein, beispielsweise wenn der Vermieter, der die Immobilie gekauft hat, durch das Optieren zur Umsatzsteuer die gesamte auf dem Kaufpreis lastende Umsatzsteuer erstattet bekommt. Auch im hier vorliegenden Muster will der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren, vgl. 4.Allerdings besteht die Optionsmöglichkeit des Vermieters gemäß 9 Abs. 2 i. V. m. 7 Abs. 2 UStG in der Fassung des Missbrauchsbekämpfungs- und Steuerbereinigungsgesetzes vom (BGBI ) nur eingeschränkt. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist nur möglich, soweit der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das bedeutet, dass der Vermieter einer Gewerbeimmobilie nur noch zur Umsatzsteuer optieren kann, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist, was beispielsweise dann nicht der Fall ist, wenn es sich beim Mieter um einen Arzt oder eine Bank handelt. Diese Neuregelung der 9 Abs. 2, 7 Abs. 2 UStG durch das 12 / 22

13 Missbrauchsbekämpfungs- und Steuerbereinigungsgesetz gilt nach 27 Abs. 2 UStG nicht für Gebäude, mit deren Errichtung vor dem begonnen worden ist und die vor dem fertig gestellt wurden (wegen der Einzelheiten dieser Übergangsregelung vgl. Schwarz in: Vogell- Schwarz, UStG, 11. Aufl., Freiburg 1998, 9 Rz. 169 ff.). Seit der Änderung des 9 Abs. 2 UStG steht der Vermieter vor dem Problem, dass seine Möglichkeit zum Vorsteuerabzug vom Verhalten seines Mieters abhängt. Im Interesse des Vermieters ist der Mieter daher zu verpflichten, die Vorsteuerabzugsmöglichkeit nicht dadurch auszuschließen, dass er umsatzsteuerfreie Umsätze in dem Mietobjekt vornimmt. Hält sich der Mieter nicht an diese Verpflichtung, kann dies für den Vermieter erhebliche steuerliche Konsequenzen haben durch die Korrektur des Vorsteuerabzugs nach Maßgabe des 15a UStG. Stellt sich beispielsweise heraus, dass vom Beginn der Vermietungstätigkeit an die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug nicht vorgelegen haben, so entfällt nachträglich der Vorsteuerabzug in voller Höhe. Insofern ist im Mietvertrag der Mieter zum Ersatz eines solchen Schadens zu verpflichten und es sollte bei der Bestimmung der Höhe der Sicherheitsleistung diese eventuelle Schadensposition berücksichtigt werden. Schließlich ist noch darauf hinzuweisen, dass nach 9 Abs. 2 UStG der Vermieter dafür nachweispflichtig ist, dass der Mieter das Mietobjekt nur zur Ausführung von steuerpflichtigen Umsätzen nutzt. Insofern muss der Mieter verpflichtet werden, den Vermieter zur Erfüllung dieser Verpflichtung in die Lage zu versetzen. Dies kann beispielsweise durch die Verpflichtung zur Vorlage einer entsprechenden Bescheinigung des Steuerberaters geschehen. Schließlich ist noch auf die sog. Bagatellregelung hinzuweisen, die die Steuerverwaltung zur Vermeidung von Härten, die sich aus nur ganz geringfügigen oder gar zufälligen steuerfreien Umsätzen bei der Verwendung des Grundstücks oder Grundstücksteils aus dem Ausschluss der Option ergeben. Diese Bagatellregelung (vgl. Abschn. 148 a Abs. 3 UStR 1996) lehnt sich an die Regelung zu 4 Nr. 28 UStG an, der ebenfalls eine ausschließliche Nutzung fordert. Geringfügigkeit wird hier ebenfalls bei einer an sich schädlichen Verwendung von bis zu 5 % angenommen. Die Optionsmöglichkeit des Vermieters bleibt also bestehen, wenn der Mieter das Mietobjekt zu mindestens 95 % zur Ausführung steuerpflichtiger Umsätze nutzt. 2 Zustand der Mietsache 2.1 Dem Mieter ist der gegenwärtige Zustand der Mietsache bekannt. Die Mietsache wird in dem vorhandenen und besichtigten Zustand übergeben und von dem Mieter übernommen. Spätere Einwendungen wegen offener und verdeckter Mängel sind ausgeschlossen. 2.2 Der Vermieter haftet nicht, wenn zum Betrieb einer Apotheke eventuell erforderliche behördliche Genehmigungen, die nicht die Beschaffenheit der Mietsache oder deren Lage betreffen, nicht erteilt werden. 2.3 Sind für den Vertragszweck bauliche Änderungen der Mietsache erforderlich, hat der Mieter diese auf eigene Kosten durchzuführen. Die baulichen Veränderungen müssen dem Vermieter rechtzeitig vor der Ausführung angezeigt werden. Eventuell erforderliche behördliche Genehmigungen hat der Mieter selbst und auf eigene Kosten zu besorgen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. [3] Mit der Beschreibung des Zustands der Mietsache können in zulässiger Weise die Risiken des Vermieters aus der Garantiehaftung für anfängliche Sachmängel nach 536a Abs. 1 BGB gemindert werden. Haftungsfreizeichnungen des Vermieters sollten auch im Rahmen von Geschäftsraummietverträgen dann, wenn es sich bei dem Mietvertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des AGBG handelt, nur vorsichtig Verwendung finden. Zwar ist der Mieter im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen im Rahmen von Geschäftsraummietverträgen weniger schutzwürdig, doch ist auch in diesem Bereich eine Einschränkung der Haftung des Vermieters nicht uneingeschränkt möglich. Die in 2.1 vorgeschlagene Formulierung stellt darauf ab, dass dem Mieter der Zustand der Mietsache durch eine Besichtigung bekannt ist. Dieser Zustand, der zweckmäßigerweise in einem Besichtigungsprotokoll, das von den Parteien zu unterschreiben ist, festgehalten werden sollte, wird also als bekannt vorausgesetzt. Für verdeckte anfängliche Mängel i. S. d. 536a BGB schließt der Vermieter also seine Haftung aus; offene Mängel sind umgehend zu rügen. Dem Mieter verbleibt also die Möglichkeit, wegen beanstandeter anfänglicher und wegen später aufgetretener Mängel Ansprüche geltend zu machen. Eine solche Formulierung ist auch in Formularverträgen zulässig. 13 / 22

14 [4] In dieser Vertragsbestimmung schließt der Vermieter seine Haftung für den Fall aus, dass der Mieter die für den Vertragszweck - hier den Betrieb einer Apotheke - erforderlichen behördlichen Genehmigungen nicht erhält. Der Ausschluss der Haftung bezieht sich allerdings nur auf solche behördlichen Genehmigungen, die nicht die Beschaffenheit der Mietsache oder deren Lage betreffen. Der Vermieter haftet also nur dann nicht, wenn der Mieter eine erforderliche behördliche Genehmigung aus Gründen versagt bekommt, die mit der Beschaffenheit der Mietsache oder deren Lage nichts zu tun hat. Eine solche Klausel ist auch in Formularverträgen wirksam zu vereinbaren. Hingegen verstößt eine Klausel, die das Risiko für die Versagung erforderlicher behördlicher Genehmigungen ohne Rücksicht auf die Gründe für die Versagung, also insbesondere dann, wenn die Versagung grundstücksbezogene Gründe hat, auf den Mieter überwälzt, gegen 307 BGB. [5] 2.3 gibt dem Mieter die Möglichkeit, die Mietsache durch Umbauten für den vertragsgemäßen Gebrauch bereitzumachen. Aus der Vereinbarung des Vertragszwecks allein folgt noch nicht, dass die Mietsache nach den Bedürfnissen des Mieters vom Vermieter herzurichten ist. Soweit also für den vertragsgemäßen Zweck noch Umbauten erforderlich sind, sind diese Sache des Mieters. Die Vereinbarung des Vertragszwecks bedeutet insoweit lediglich, dass solche Umbauten als genehmigt gelten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Er kann sich dieser Verpflichtung nicht unter Hinweis darauf entziehen, dass erst durch die Umbauten der vertragsgemäße Zustand der Mietsache erreicht wurde. 3 Mietzeit 3.1 Das Mietverhältnis dauert zunächst zwölf Jahre, es beginnt am 1. Mai 2002 und endet am 30. April Das Mietverhältnis verlängert sich nach Ablauf der Mietzeit um jeweils zwei Jahre, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird. 3.3 Die Kündigung nach 3.2 bedarf der Schriftform. [6] Hinsichtlich der Mietzeit ist fraglich, ob diese zum notwendigen Vertragsinhalt gehört. Zwar besteht keine gesetzliche Vermutung dafür, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit zustande gekommen ist, wenn die Vertragsparteien keine Regelung hinsichtlich der Mietzeit getroffen haben. Doch dürfte in der Regel die Vertragsauslegung ergeben, dass in solchen Fällen ein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer geschlossen worden ist. Gerade aus Sicht des Mieters ist es aber in jedem Fall vorteilhaft, die Laufzeit des Vertrags fest zu vereinbaren, weil für ihn ein unbefristetes Mietverhältnis ein hohes Risiko bedeutet. Denn ein unbefristetes Mietverhältnis kann jede Vertragspartei mit den Fristen des 580a BGB kündigen. Gründe sind hierfür nicht erforderlich; den Kündigungsschutz, den ein Wohnraummieter genießt, gibt es im Rahmen der Geschäftsraummiete nicht. Grundsätzlich wird dem Mieter auch keine Räumungsfrist gewährt, allenfalls kann an die Anwendung des 765a ZPO zu denken sein, dessen Voraussetzungen aber wohl in den seltensten Fällen vorliegen dürften. Ist der Mieter auf die Räume angewiesen oder hat er zu Beginn des Mietverhältnisses beispielsweise für die Ausstattung der Mieträume hohe Kosten aufgewandt, die sich erst nach gewisser Zeit amortisieren können, sollte ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit nicht abgeschlossen werden. Auch für den Vermieter bietet die Vereinbarung einer festen Laufzeit Vorteile, hat er doch eine gewisse Sicherheit und entsprechende Dispositionsmöglichkeiten. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht für beide Parteien jedenfalls ebenso, wie die Möglichkeit einer Mietaufhebungsvereinbarung. [7] Durch die Verlängerungsklausel in 3.2 verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um jeweils zwei Jahre, wenn es nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Vertragslaufzeit von einer der Parteien gekündigt wird. Das Mietverhältnis dauert somit zunächst zwölf Jahre und sodann jeweils weitere zwei Jahre vorbehaltlich einer Kündigung durch eine der Parteien. Das Mietverhältnis bleibt dennoch befristet, es ist also immer nur zum Ablauf der Befristung kündbar. Die verwendete Klausel ist nicht überraschend i. S. d. 305c Abs. 1 BGB, zumal durch die Verwendung des Wortes "zunächst" bei der ursprünglichen Vertragslaufzeit nach 3.1 die Verlängerungsklausel angedeutet wird. Zu beachten ist jedoch, dass die Verlängerungszeit nicht außer Verhältnis zur ursprünglichen Vertragslaufzeit steht. Schon die Wirksamkeit einer Bestimmung, bei der die ursprüngliche Laufzeit des Vertrages und die jeweilige Verlängerungszeit identisch sind, ist fraglich. Es empfiehlt sich daher, den Verlängerungszeitraum deutlich kleiner zu halten als die ursprüngliche Laufzeit. Dies ist hier berücksichtigt. Die Kündigungsfrist von sechs Monaten erscheint hier unter Berücksichtigung des beiderseitigen Dispositionsbedürfnisses ausreichend und angemessen. Die Vereinbarung des 14 / 22

15 Schriftformerfordernisses für die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß 3.2 ist allein wegen der sonst bestehenden Beweisschwierigkeiten dringend anzuraten. 4 Miete, Nebenkosten, Zahlungsweise 4.1 Die Miete für den in 1 beschriebenen Mietgegenstand beträgt monatlich... EUR zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, derzeit %, mithin... EUR, insgesamt also... EUR. Ändert sich die Höhe der gesetzlichen Mehrwertsteuer, erklären sich die Parteien bereits jetzt mit einer entsprechenden Vertragsänderung einverstanden. 4.2 Darüber hinaus trägt der Mieter sämtliche Betriebskosten i. S. d. Betriebskostenverordnung. Eine Aufstellung dieser Betriebskosten ist dem Vertrag als Anlage 1 beigefügt. Diese Anlage 1 ist wesentlicher Bestandteil des Vertrages. Der Mieter hat auf die Betriebskosten Vorauszahlungen in Höhe von Euro zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, derzeit % mithin Euro......, insgesamt also Euro monatlich zu leisten. Ändert sich die Höhe der gesetzlichen Mehrwertsteuer, erklären sich die Parteien bereits jetzt mit einer entsprechenden Vertragsänderung einverstanden. Der Vermieter ist berechtigt, die Höhe der Vorauszahlungen entsprechend anzupassen, wenn sich die Betriebskosten erhöhen. Über die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Im Falle des Auszugs des Mieters während der Abrechnungsperiode ist der Vermieter berechtigt, die Kostenverteilung bei der nächstfälligen Abrechnung vorzunehmen. Soweit solche bestehen, richtet sich der Umlegungsmaßstab nach den gesetzlichen Bestimmungen, ansonsten ist er vom Vermieter nach billigem Ermessen zu bestimmen. 4.3 Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zur Zahlung fällig ) Die Miete ist an den Vermieter auf dessen Bankkonto Nr.: bei der bank, BLZ zu zahlen. oder 2.) Der Mieter erklärt sich damit einverstanden, dass die monatlichen Miet- und Nebenkostenzahlungen bei Fälligkeit im Lastschriftverfahren von seinem Konto bei einer Bank oder Sparkasse eingezogen werden. Hierzu erteilt der Mieter dem Vermieter eine Einzugserlaubnis für sein Konto Nr.: bei der bank, BLZ [8] Die Zahlung der Miete ist Hauptpflicht des Mieters nach 535 Abs. 2 BGB. Ist keine Miete vereinbart, kann auch eine Leihe vorliegen; allerdings spricht unter Kaufleuten als Mietvertragsparteien die Vermutung des 354 HGB grundsätzlich gegen die Annahme einer unentgeltlichen Überlassung. Fehlt daher eine Mietabrede, ist viel eher davon auszugehen, dass die Zahlung der orts- oder marktüblichen Miete für vergleichbare Objekte als vereinbart gelten soll. Wendet der Kaufmann als Mieter hiergegen unentgeltliche Gebrauchsüberlassung ein, trägt er hierfür die Beweislast. Auch wenn eine bezifferte Festlegung der Miete fehlt, dürfte die angemessene Miete als vereinbart gelten. Innerhalb der Schwankungsbreite dessen, was als angemessene Miete anzusehen ist, hat der Vermieter gem. 315 BGB das Recht, die genaue Höhe zu bestimmen. Die Miete muss nicht unbedingt eine Geldleistung sein, auch Sachleistungen können als Miete vereinbart werden. In der Regel dürfte jedoch die Vereinbarung einer monatlich zu entrichtenden, in einer Geldleistung bestehenden Miete am sinnvollsten sein, dies berücksichtigt das Vertragsmuster. Hinsichtlich der Höhe der Miete gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit, es bleibt also den Mietvertragsparteien überlassen, die Miete einvernehmlich festzulegen. Die Grenzen für die Vereinbarung der Miete werden lediglich durch die gesetzlichen Wucherverbote ( 138 BGB, 291 StGB) gezogen. 5 WiStG gilt nur für die Wohnraummiete. Die unter Umständen auf die Miete anfallende Umsatzsteuer ist vom Mieter nur dann zu bezahlen, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist. Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gem. 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann aber bei an sich umsatzsteuerfreier Vermietung nach 9 Abs. 1 UStG auf die Befreiung verzichten und seine Umsätze als steuerpflichtig behandeln lassen. Wegen der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs kann dies für ihn günstig sein. Um dem Mieter die Vorsteuerabzugsmöglichkeit zu erhalten, muss der Mehrwertsteuerbetrag, der auf die Miete entfällt, ausgewiesen sein. Denn nur 15 / 22

16 dann erfüllt der Mietvertrag selbst die Kriterien einer Rechnung gemäß 14 Abs. 1 Satz 2 UStG. Wird der Mehrwertsteuerbetrag im Mietvertrag nicht ausgewiesen, müsste der Vermieter, um dem Mieter die Vorsteuerabzugsmöglichkeit zu erhalten, monatlich eine entsprechende, die Kriterien des 14 Abs. 1 Satz 2 UStG erfüllende Rechnung ausstellen. Dies kann sich der Vermieter durch die Ausweisung im Mietvertrag ersparen. Es muss dann noch darauf geachtet werden, dass sich die Zeiträume, also i.d.r. die Monate, auf die sich die Mietzahlungen erstrecken, aus den einzelnen Zahlungsbelegen (z.b. Ausfertigungen der Überweisungsaufträge) ergeben. Ändert sich der Steuersatz, muss der Vertrag geändert werden; dies kann beispielsweise durch einen Nachtrag geschehen, der dann den neuen Steuerbetrag ausweist. In der Klausel ist festgehalten, dass sich die Parteien bereits jetzt zu einer entsprechenden Vertragsänderung bereiterklären, wenn sich der Steuersatz ändert. [9] Auch im Rahmen eines Geschäftsraummietvertrags muss der Umfang der Kostentragungspflicht des Mieters hinsichtlich der Nebenkosten genau bestimmt sein, da Unklarheiten zulasten des Vermieters gehen. Auch hier ist daher sinnvollerweise auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen und diese als Anlage zum Vertrag zu nehmen. [10] Für Geschäftsraummietverträge regelt 579 BGB, dass die Miete nach Ablauf je eines Kalendervierteljahres am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten ist. Die hiervon abweichende monatliche Zahlungsweise muss daher ebenso vertraglich vereinbart werden wie die Vorleistungspflicht des Mieters. Zahlt der Mieter nicht bis spätestens zum dritten Werktag des Monats, bedarf es keiner Mahnung, der Mieter befindet sich ohne weiteres in Verzug. Der Vermieter ist dann gem. 288 Abs. 2 BGB zur Geltendmachung von Verzugszinsen in Höhe von 8% über dem jeweiligen Basiszinssatz ( 247 BGB) berechtigt, da an diesem Rechtsgeschäft kein Verbraucher beteiligt ist. 5 Wertsicherung 5.1 Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt für die Bundesrepublik Deutschland amtlich festgestellte und veröffentlichte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte um fünf oder mehr Prozent gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (... Punkte auf der Basis 2010 = 100 Punkte), so ändert sich die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis. Diese Änderung wird ab dem Monat wirksam, ab dem die fünf und mehr Prozent erreicht worden sind. 5.2 In jedem Fall einer erneuten Änderung des Indexes um fünf und mehr Prozent gegenüber dem Stand, auf dem die vorangegangene Anpassung beruhte, ist eine erneute Anpassung auf der Grundlage der jeweils letzten Miete vorzunehmen. Abs. 1 Satz 2 gilt entsprechend. 5.3 Wird während der Laufzeit des Vertrags eine Indexneuberechnung veröffentlicht, so muss auf die neue Originalberechnung übergegangen werden. Der Zeitpunkt des Übergehens ist der Monat, ab dem letztmalig der Euro-Betrag der Indexentwicklung angepasst wurde. Zahlungsverpflichtungen der Vergangenheit sind als abgeschlossen zu betrachten; aufgrund einer Indexneuberechnung werden die gezahlten Geldbeträge nicht nochmals rückwirkend neu berechnet. [11] Das Recht zur Mieterhöhung bedarf der vertraglichen Vereinbarung. Fehlt eine solche, ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen. Zwar kann der Vermieter grundsätzlich ein Mieterhöhungsverlangen im Wege der Änderungskündigung durchsetzen. Allerdings ist ihm diese Möglichkeit verwehrt, wenn sein Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist. Dies wird regelmäßig dann zu bejahen sein, wenn die Vertragsparteien eine feste Mietzeit vereinbart haben. Eine Mieterhöhung ist dann nur möglich, wenn eine Änderungsklausel vereinbart worden ist. Deshalb ist eine solche Änderungsklausel in das Vertragsmuster hier aufzunehmen. Bei diesen Änderungsklauseln ist zunächst zwischen Spannungs- und Indexklauseln zu unterscheiden. Bei der Spannungsklausel wird als Bezugsmaßstab die ortsübliche Miete für gewerbliche Grundstücke vergleichbarer Art herangezogen. Erhöht sich diese, kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Bei der Indexklausel wird die Mietsteigerung oder - reduzierung abhängig gemacht vom Steigen oder Fallen anderer Preise. Im Vertragsmuster wurde eine Indexklausel verwendet; eine Spannungsklausel ist wegen der Schwierigkeit der Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten im gewerblichen Bereich demgegenüber deutlich schwieriger zu handhaben. Weiter können Änderungsklauseln nach ihrer Wirkungsweise in Gleitklauseln und Leistungsvorbehalte unterschieden werden. Bei 16 / 22

17 Gleitklauseln führt die Änderung der Bezugsgröße unmittelbar und zwangsläufig zu einer Änderung der durch die Klausel gesicherten Geldschuld. Bei einem Leistungsvorbehalt hingegen führt die Änderung der Bezugsgröße lediglich mittelbar zu einer Änderung der Leistung, nämlich entweder durch eine Neufestsetzung nach billigem Ermessen oder aufgrund von Verhandlungen. Bei der hier verwendeten Klausel handelt es sich um eine Gleitklausel, da die Änderung des Preisindexes automatisch zu einer entsprechenden Änderung der Miete führt. Gleitklauseln bedürfen zu ihrer Wirksamkeit nicht mehr der Genehmigung durch die jeweilige Landeszentralbank, 3 des Währungsgesetzes ist durch Art. 9 1 des Euro-Einführungsgesetzes vom (EuroEG, BGBI. I 1247) aufgehoben worden. Wertsicherungsklauseln werden nunmehr in 2 des Preisangaben- und Preisklauselgesetzes (PaPkG), dem früheren Preisangabengesetz, das ebenfalls durch das EuroEG entsprechend geändert wurde, geregelt. Nach 2 Abs. 1 PaPkG darf der Betrag von Geldschulden nicht unmittelbar und selbsttätig durch den Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden, die mit den vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind. 2 Abs. 1 PaPkG enthält also auch ein grundsätzliches Indexierungsverbot, ähnlich wie 3 WährungsG Allerdings gelten im Mietrecht Ausnahmen. So regelt im Bereich des Wohnraummietrechts nunmehr 557b BGB die Wirksamkeitsanforderungen an Indexierungsklauseln selbst unmittelbar und abschließend. Zwar gibt es für gewerbliche Mietverträge eine vergleichbare Sonderregelung nicht, sodass in diesen Verträgen entsprechende Klauseln weiterhin dem Indexierungsverbot unterliegen. Doch bestimmt 4 Abs. 1 PreisklauselVO (BGBI ), dass Mietanpassungsklauseln in solchen Mietverträgen als genehmigt gelten und keiner Einzelgenehmigung bedürfen, wenn der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter oder Pächter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern und der Vertrag eine von drei zulässigen Bezugsgrößen verwendet, z. 8. den Preisindex für die Gesamtlebenshaltungskosten des Statistischen Bundesamts. Diese Voraussetzungen erfüllt die Klausel in 5.1.Die Gleitklausel bewirkt, dass sich die monatliche Miete um fünf oder mehr Prozent erhöht, wenn sich entsprechend der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland um fünf oder mehr Prozent gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verändert. Beim Eintritt der Erhöhungsvoraussetzungen muss der Mieter ohne weitere Aufforderung durch den Vermieter die erhöhte Miete zahlen. Die erhöhte Miete ist auch rückwirkend zu zahlen, wenn die Parteien erst später vom Eintritt der Erhöhungsvoraussetzungen erfahren. Jedoch ist zu prüfen, ob nicht seitens des Mieters der Verwirkungseinwand erhoben werden kann, was z.b. dann in Betracht kommt, wenn die Erhöhungsvoraussetzungen vor mehreren Jahren eingetreten sind. Die Ausgangsbasis für die Errechnung der Veränderung, also der Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, ist in der Klausel unbedingt festzuhalten. In 5.2 ist festgehalten, dass auch jede erneute Änderung des Indexes zu einer entsprechenden Mietanpassung führt. Hinsichtlich der Veränderung des Indexes wurde nicht auf eine bestimmte Zahl von Punkten, sondern auf eine Veränderung in Prozent abgestellt. Denn bei einem Abstellen auf Punkte werden die Zeiträume zwischen den Anpassungen trotz gleichbleibender Inflationsrate immer kürzer. Dies ist nicht interessengerecht. Hier wird vereinbart, dass bei einer Indexneuberechnung auf die neue Berechnung übergegangen werden muss. Dies führt dazu, dass immer auf das aktuellste Basisjahr Bezug genommen wird. In die Vergangenheit soll jedoch nicht eingegriffen werden, weshalb frühere Zahlungsverpflichtungen als abgeschlossen zu betrachten sind. 6 Kaution 6.1 Der Mieter leistet zu Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter zur Sicherung der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis eine Kaution in Höhe von Euro Der Vermieter wird die Kautionssumme nach Erhalt getrennt von seinem Vermögen zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. 6.3 Der Vermieter ist berechtigt, sich wegen Forderungen, die er gegen den Mieter während oder nach Beendigung der Mietdauer im Zusammenhang mit diesem Vertrag gegen den Mieter erlangt, aus der Kaution zu befriedigen. Bei einer Befriedigung des Vermieters während der Vertragsdauer ist der Mieter verpflichtet, die Kautionssumme unverzüglich wieder auf den ursprünglichen, in 6.1 genannten Betrag aufzustocken. 6.4 Über die Kaution ist nach Beendigung der Mietzeit abzurechnen, die verbleibende Kautionssumme einschließlich Zinsen ist an den Mieter auszubezahlen. Dieser Rückzahlungsanspruch wird drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache zur Zahlung fällig. 17 / 22

18 [12] Die Höhe der Kautionssumme ist bei der Geschäftsraummiete, anders als bei der Wohnraummiete, nicht begrenzt, 551 BGB findet nur im Rahmen der Wohnraummiete Anwendung. Allerdings ist der Vermieter nach 307 BGB gehindert, sich formularvertraglich eine weit überhöhte, sein Sicherungsinteresse übersteigende Sicherheit versprechen zu lassen. Die Kautionssumme ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten, das Recht zur Ratenzahlung, das 551 Abs. 2 BGB dem Mieter von Wohnraum gewährt, kommt dem Mieter von gewerblich zu nutzenden Räumen ohne entsprechende Vereinbarung nicht zu. Obwohl 551 BGB wie bereits ausgeführt bei der Geschäftsraummiete nicht anzuwenden ist, ist der Vermieter aber auch hier gehalten, die Kautionssumme im Interesse des Mieters getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Auch eine Verpflichtung, die Kautionssumme zu verzinsen, ist gesetzlich bei der Geschäftsraummiete nicht vorgesehen. Allerdings wird mittlerweile ein Geschäftsraummietvertrag ohne entsprechende Abrede ergänzend dahingehend ausgelegt, dass die Kautionssumme zu verzinsen ist, da das Sicherungsinteresse des Vermieters hierdurch nicht beeinträchtigt wird, der Mieter aber in Anbetracht der Inflation eine Verzinsung des Guthabens erwarten darf. Beispielsweise im Falle des Zahlungsverzugs des Mieters kann sich der Vermieter während der Laufzeit des Mietvertrags aus dem Kautionsguthaben befriedigen. Da er aber stets einen Anspruch darauf hat, durch die Kaution im vereinbarten Umfang abgesichert zu sein, kann er dann die Aufstockung des verbleibenden Betrages auf den festgelegten Betrag verlangen. 7 Schönheitsreparaturen 7.1 Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter regelmäßig alle drei Jahre - je nach Zustand der Mietsache - auf seine Kosten auszuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. 7.2 Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. 7.3 Unabhängig von der Pflicht des Mieters nach 7.1 hat der Mieter vor Rückgabe der Mietsache die Räume ohne Rücksicht auf ihren Zustand zu renovieren. [13] Die Verpflichtung zur Durchführung von so genannten Schönheitsreparaturen obliegt nach der gesetzlichen Wertung in 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter, denn die in regelmäßigen Abständen anfallenden Renovierungsarbeiten gehören zur Instandsetzungspflicht im Sinne dieser Vorschrift. Unbedenklich können bei der Geschäftsraummiete die Schönheitsreparaturen auch formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden, und zwar selbst dann, wenn er den Geschäftsraum in nicht renoviertem Zustand übernommen hat. Auch im Rahmen eines Geschäftsraummietvertrages ist es aber jedenfalls im Hinblick auf die Regelungen der 305 ff. BGB unerlässlich, diejenigen Arbeiten, die nach der vertraglichen Vereinbarung der Mieter als Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat, genau zu bestimmen. Der Mieter soll in der hier getroffenen Vereinbarung verpflichtet werden, die Arbeiten regelmäßig alle drei Jahre auszuführen; je nachdem, um welchen Gewerberaum es sich handelt, sind auch kürzere Fristen denkbar, so beispielsweise bei einer Gaststätte. Die Klausel, dass Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen sind, benachteiligt den Mieter nicht unverhältnismäßig, sodass sie auch formularvertraglich vereinbart werden kann. Hiervon zu unterscheiden sind Klauseln, die dem Mieter aufgeben, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerksbetrieb durchführen zu lassen. Da dann eine fachlich einwandfreie Eigenleistung des Mieters ausgeschlossen ist, benachteiligen solche Regeln den Mieter unverhältnismäßig. Von solchen Regelungen ist daher im Rahmen eines Formularvertrags Abstand zu nehmen. Auch wenn die Mieträume in unrenoviertem Zustand vom Mieter übernommen worden sind, kann bei der Geschäftsraummiete von diesem verlangt werden, dass er ohne Rücksicht auf den Zustand der Mieträume diese vor der Rückgabe zu renovieren hat. 8 Instandhaltung, Instandsetzung 8.1 Die Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung trägt der Mieter, soweit diese Kosten den Betrag von EUR pro Jahr nicht übersteigen. 8.2 Die Instandsetzungspflicht des Mieters nach 8.1 besteht nicht bezüglich solcher Schäden, gegen die der Vermieter versichert ist. Die Instandsetzungspflicht besteht auch 18 / 22

19 nicht für Arbeiten, die nach einer Substanzschädigung der Mietsache durch Dritte, die nicht dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen sind, vorgenommen wurden. 9 Mängel der Mietsache 9.1 Die Haftung des Vermieters auf Schadensersatz wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen Verzugs mit der Beseitigung eines Mangels ist ausgeschlossen, wenn der Mangel vom Vermieter nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig verschuldet worden ist. Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung bleibt unberührt. 9.2 Mietminderung und Aufrechnung gegenüber dem Mietanspruch des Vermieters sind ausgeschlossen, soweit die Forderungen des Mieters nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind. [15] Nach 536a BGB haftet der Vermieter auf Schadensersatz für anfängliche Mängel ohne Verschulden und für nachträglich auftretende Mängel dann, wenn er sie zu vertreten hat. Es erscheint interessengerecht, diese Haftung des Vermieters zu beschränken. So wird im Muster die anfängliche Garantiehaftung des Vermieters ebenso auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wie die Haftung des Vermieters für nachträglich entstandene Mängel. Eine solche Haftungsbeschränkung ist auch bei vorformulierten Verträgen zulässig. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass die Regelung über Mängel der Mietsache erst dann zum Tragen kommt, wenn der Mieter nicht zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet ist, z.b. weil die summenmäßige Begrenzung bereits überschritten ist. Denn solange und soweit der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, ist für eine Mängelhaftung des Vermieters kein Raum. Auch der Ausschluss des Mietminderungsrechts und der Aufrechnung gegenüber dem Mietanspruch des Vermieters ist, soweit die Forderung des Mieters nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten ist, zulässig. Denn dem Mieter bleibt in jedem Fall das Rückforderungsrecht nach 812 BGB. Insofern hält die Klausel auch 307 BGB stand. Bei einer Verwendung gegenüber Nichtkaufleuten kann die Klausel jedoch nicht Vertragsbestandteil werden, da sie gegen 309 Nr. 2 BGB verstoßen würde. 10 Werbeanlagen Der Mieter ist zur Anbringung von Werbeanlagen im Rahmen des gesetzlich Zulässigen berechtigt. Etwa erforderliche behördliche Genehmigungen hat der Mieter selbst und auf eigene Kosten einzuholen. [16] Die Regelung hinsichtlich der Werbeanlagen entspricht im Grunde dem gesetzlich geltenden Zustand. Denn nach der Verkehrssitte gelten bei der Geschäftsraummiete die Außenwände als mitvermietet. Der Mieter hat hierbei allerdings öffentlich-rechtliche Vorschriften (z. B. die jeweiligen Bauordnungen) zu beachten und nachbarliche Interessen zu wahren. Für die Einholung behördlicher Genehmigungen, z. B. der straßenrechtlichen Sondernutzungserlaubnis, ist er selbst verantwortlich und hat auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen. 11 Untervermietung 11.1 Der Mieter ist berechtigt, die Mietsache ganz oder teilweise unterzuvermieten Die Erlaubnis zur Untervermietung kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Ein wichtiger Grund kann auch in der Person des Dritten vorliegen Der Mieter hat das einem Dritten, dem der Gebrauch der Mietsache von ihm überlassen wurde, beim Gebrauch zur Last fallende Verschulden zu vertreten. [17] Mit dieser Klausel erteilt der Vermieter die nach 540 BGB für den Mieter erforderliche Erlaubnis zur Untervermietung bereits im Mietvertrag. Eine erteilte Erlaubnis kann nur aus wichtigem Grund widerrufen werden. Eine formularmäßige Klausel, die ein uneingeschränktes Widerrufsrecht vorsieht, ist wegen Verstoßes gegen 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Nach 540 Abs. 2 BGB haftet der Mieter für das Verschulden eines Dritten. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Untervermietung erlaubt hat. Bei unbefugter Gebrauchsüberlassung haftet der Mieter auch für diejenigen Schäden, die der Dritte unverschuldet verursacht hat, es sei denn, dass der Schaden auch ohne die Gebrauchsüberlassung eingetreten wäre. 19 / 22

20 12 Verkehrssicherungspflicht 12.1 Der Mieter übernimmt hinsichtlich des Mietgegenstands die Verkehrssicherungspflicht. Der Mieter verpflichtet sich, auf und vor dem Grundstück die Gehwege regelmäßig zu reinigen und von Schnee und Eis freizuhalten bzw. zu streuen Der Mieter stellt den Vermieter im Innenverhältnis von Ansprüchen Dritter aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf das Mietobjekt frei. [18] Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht beruht auf dem Gedanken, dass jeder, der Gefahrenquellen schafft, die notwendigen Vorkehrungen zum Schutz Dritter zu treffen hat. Sie obliegt also grundsätzlich demjenigen, der einen von ihm beherrschten Bereich für den Verkehr zugänglich macht und tatsächlich in der Lage ist, über die Sache zu verfügen. Zwar ist im hier geregelten Fall das Grundstück insgesamt vermietet, sodass an sich der Mieter als Inhaber der tatsächlichen Sachherrschaft verantwortlich wäre, doch wird der Vermieter allein durch die Vermietung nicht grundsätzlich frei von jeder Verantwortung. Neben der Haftung des Mieters kann unter Umständen auch die des Eigentümers bestehen. So können z.b. gerade hinsichtlich der Streupflicht, die durch die Straßengesetze der Länder geregelt wird, im Schadensfall, also bei nicht gehöriger Erfüllung der Pflicht, Vermieter und Mieter gemeinsam haften. Insofern ist es sinnvoll, die Verkehrssicherungspflicht auch vertraglich auf den Mieter zu übertragen. Der Vermieter kann sich dann im Schadensfall ggf. nach 831 BGB entlasten, was allerdings eine fortlaufende Überwachung des Mieters voraussetzt. Gerade für den Fall, dass neben dem Mieter auch der Vermieter, und sei es allein aus 831 BGB, in Anspruch genommen wird, empfiehlt sich die Vereinbarung einer Haftungsfreistellung. Im Innenverhältnis hat dann der Mieter den Vermieter freizustellen, wenn dieser von Dritten wegen der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Anspruch genommen wird. Im Außenverhältnis zu den Geschädigten hat diese Vereinbarung keine Konsequenzen 13 Betreten der Mietsache 13.1 Der Vermieter oder die von ihm Beauftragten dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustands in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Betriebszeiten betreten Will der Vermieter das Anwesen verkaufen oder ist der Mietvertrag gekündigt, so sind der Vermieter oder die von ihm Beauftragten auch zusammen mit Kauf- oder Mietinteressenten berechtigt, die Mietsache nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Betriebszeiten zu besichtigen Der Mieter hat sicherzustellen, dass die Rechte des Vermieters nach Abs. 1 und 2 ausgeübt werden können In Fällen dringender Gefahr kann der Vermieter die Mietsache auch ohne Vorankündigung sowie bei Abwesenheit des Mieters betreten. [19] Ein Recht des Vermieters, die vermieteten Räume zu betreten, ist gesetzlich nicht vorgesehen. Durch den Mietvertrag erwirbt der Mieter das ausschließliche Besitzrecht an den Wohnräumen, sodass der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt ist, die Mietsache zu betreten. Eine Ausnahme hiervon ist nur in 554 BGB vorgesehen. Danach steht dem Vermieter das Recht zu, die Mieträume im Zusammenhang mit Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen zu betreten. Unter Heranziehung des Grundsatzes aus 242 BGB hat die Rechtsprechung allgemeine Grundsätze entwickelt, die das Recht des Mieters auf ungestörten Besitz der überlassenen Mieträume begrenzen. Die Klauseln stehen mit diesen Duldungspflichten des Mieters in Einklang. Sie werden ihm auch ohne vertragliche Vereinbarung auferlegt. Es empfiehlt sich jedoch, das Besichtigungsrecht vertraglich festzuhalten, um unnötige Auseinandersetzungen über die Frage der Berechtigung des Vermieters zu vermeiden. Zu beachten ist allerdings, dass die Vereinbarung einer generellen Befugnis des Vermieters, die Mieträume jederzeit mit einem bei ihm verbleibenden Schlüssel zu betreten, nach 307 BGB unwirksam ist. Gleiches gilt für eine Klausel, mit der der Vermieter zu mehrstündigen Besichtigungen mit Kaufinteressenten ermächtigt wird. Bei der Vereinbarung einer vorweggenommenen Gestattung ist daher immer Vorsicht geboten, denn grundsätzlich gilt, dass dem Vermieter ein Recht zum Betreten der Mietsache nicht eigenmächtig oder gegen den Willen des Mieters eingeräumt werden darf. Auch sind Vereinbarungen über Besichtigungen zur Unzeit nicht zulässig. In jedem Fall kann der Vermieter - es sei denn, es liegt Gefahr im Verzug vor - den Zutritt zur Mietsa- 20 / 22