Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept für die Region Bremen Fortführung des IMAGE-Moderationsverfahrens Endbericht

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1 Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept für die Region Bremen Fortführung des IMAGE-Moderationsverfahrens Endbericht im Auftrag des Kommunalverbundes Niedersachsen/ Bremen e.v. co-finanziert durch

2 Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept für die Region Bremen Fortführung des IMAGE-Moderationsverfahrens Endbericht Gutachter: Dr. Acocella - Büro für Stadt- und Regionalentwicklung Dr. rer. pol. D. Acocella Dipl.-Geograph P. Helbig Dipl.-Ing. A. Schnacke-Fürst Teichstraße Lörrach T F Huckarder Straße Dortmund T F info@dr-acocella.de Auftraggeber: Kommunalverbund Niedersachsen/ Bremen e.v. Delmegarten Delmenhorst T F info@kommunalverbund.de Lörrach,

3 INHALTSVERZEICHNIS: 1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG 1 2. METHODIK PROZESSABLAUF METHODISCHE VORGEHENSWEISE, BEGRIFFE UND KRITERIEN Bestandsaufnahme des Einzelhandels Sortimentsbezeichnungen Auswertung der Bestandsaufnahme Lagezuordnung und -definitionen Hierarchisierung EINZELHANDELSANGEBOT IN DER REGION BREMEN - IST-SITUATION BESTANDSANALYSE Betriebszahlen, Verkaufsflächen und Umsätze Einzelhandelsangebot in den (Samt-)Gemeinden Einzelhandelsangebot nach Lagen Entwicklung der Betriebszahlen, Verkaufsflächen und Umsätze NACHFRAGEANALYSE Regionales Kaufkraftpotenzial und regionale Zentralitäten nach Sortimenten Zentralitäten ausgewählter Sortimente in den (Samt-)Gemeinden KENNZAHLENVERGLEICH DES UNTERSUCHUNGSGEBIETES MIT ANDEREN REGIONEN DEUTSCHLANDS FAZIT IST-SITUATION EINZELHANDELSBEZOGENE HIERARCHISIERUNG DER (WESENTLICHEN) EINZELHANDESLSTANDORTE UND KOMMUNEN DES UNTERSUCHUNGSGEBIETES EINZELHANDELSBEZOGENE HIERARCHISIERUNG DER EINZELHANDELSINNENSTÄDTE/ -ORTSKERNE, -STADTTEILZENTREN UND DER SONDERSTANDORTE Kriterien zur Hierarchisierung Einzelhandelsbezogene Ausstrahlung der Einzelhandelsinnenstädte/ - ortskerne/ -stadtteilzentren und der Sonderstandorte EINZELHANDELSBEZOGENE HIERARCHISIERUNG DER KOMMUNEN FAZIT HIERARCHISIERUNG GESAMTFAZIT UNTER BESONDERER BERÜCKSICHTIGUNG DER STÄDTEBAULICHEN STRUKTUREN IM UNTERSUCHUNGSGEBIET PROGNOSE DER VERKAUFSFLÄCHENENTWICKLUNG FÜR DEN KOMMUNALVERBUND PROGNOSE DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG PERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDEL...79 i

4 6.3 NACHFRAGE: ANNAHMEN ZUR ENTWICKLUNG UND KAUFKRAFTPOTENZIAL ANNAHMEN ZUR ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSSEITE PROGNOSE: VERKAUFSFLÄCHENENTWICKLUNGSSPIELRAUM IM UNTERSUCHUNGSRAUM RÄUMLICHE VERTEILUNG DES NACHFRAGESEITIGEN ZUSÄTZLICHEN FLÄCHENPOTENZIALS KONFLIKTPOTENZIAL BEI GEMEINDEWEISEM VORGEHEN ZIELSYSTEM ZUM REGIONALEN ZENTREN- UND EINZELHANDELSKONZEPT IN DER REGION BREMEN LANDESPLANERISCHE UND REGIONALE ZIELE Ziele des Landes-Raumordnungsprogramms Niedersachsen Ziele des Stadtentwicklungskonzeptes Bremen Ziele des Interkommunalen Raumstrukturkonzeptes Region Bremen - INTRA GRUNDSÄTZLICHE GUTACHTERLICHE ZIELE ZUR REGIONAL- UND TEILBEREICHSENTWICKLUNG Gutachterliche regionalplanerische Zielsetzungen Weitere Profilierung und Stärkung der Region Bremen Gutachterliche städtebauliche Zielsetzungen DERZEITIGES IMAGE-MODERATIONSVERFAHREN - DARSTELLUNG UND BEWERTUNG GRUNDLAGEN UND REGELUNGSPRINZIPIEN ABLAUF DES MODERATIONSVERFAHRENS BEURTEILUNG DES IMAGE-MODERATIONSVERFAHRENS Trägerschaft der Moderation Stufigkeit der Moderation Aufgreifschwellen als quantitatives und Zentrenrelevanz als qualitatives Relevanzmerkmal Zentralitätsentwicklung als Bewertungsmaßstab ÖPNV-Anschluss als Bewertungskriterium Umsatzherkunft und Umsatzumverteilung als Bewertungsmaßstab Definierter Entwicklungsrahmen als Bewertungsmaßstab Ausnahmeregelungen Fazit DIE PLANUNGSRECHTLICHEN STEUERUNGSMÖGLICHKEITEN DES EINZELHANDELS PLANUNGSRECHTLICHE STEUERUNGSMÖGLICHKEITEN AUF DER KOMMUNALEN PLANUNGSEBENE PLANUNGSRECHTLICHE STEUERUNG DURCH DIE LANDES-/ REGIONALPLANUNG IN NIEDERSACHSEN FAZIT DAS REGIONALE ZENTREN- UND EINZELHANDELSKONZEPT ZIELE ii

5 10.2 KONZEPTELEMENTE Sortimentsliste Grundlagen und Ausgangssituation Zuordnung der Sortimente Standortkonzept UMSETZUNG Weiterentwicklung IMAGE-Moderationsverfahren Moderationsverfahren Trägerschaft der Moderation Stufigkeit der Moderation Meldephase Prüfphase Erste Moderationsstufe Zweite Moderationsstufe Standortsicherung durch Bauleitplanung Aufwand für das Moderationsverfahren CONTROLLING REGIONALE VEREINBARUNG ZIELSETZUNG WEITERFÜHRUNG DES AKTUALISIERTEN IMAGE-VERFAHRENS VEREINBARUNG ZUR UMSETZUNG BUNDESEINHEITLICHER REGELUNGEN UMSETZUNG UND NUTZUNG LANDESPLANERISCHER VORGABEN FAZIT GLOSSAR 151 ANHANG 159 RELEVANTE URTEILE: ZUORDNUNG DER ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHE IN DER STADT BREMEN ZU DER STANDORTSYSTEMATIK DES REGIONALEN ZENTREN- UND EINZELHANDELSKONZEPTS 163 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 166 iii

6 ABBILDUNGSVERZEICHNIS: Abb. 1: Größenklassen der Betriebe...16 Abb. 2: Einzelhandelsangebot nach Lagen...25 Abb. 3: Sortimentsweise Zentralitäten...37 Abb. 4: Rechnerischer Verkaufsflächenentwicklungsspielraum im Untersuchungsraum bei regionsweiter Prognose im Zeitraum von 2006 bis 2010 bzw bis Angaben in qm...85 Abb. 5: Verkaufsflächenentwicklungsspielraum nach Nahversorgungs-/ Zentrenrelevanz in qm von 2006 bis 2010 bzw bis Regionsweite Prognose untere Variante...88 Abb. 6: Verkaufsflächenentwicklungsspielraum nach Nahversorgungs-/ Zentrenrelevanz in qm von 2006 bis 2010 bzw. von 2006 bis Regionsweite Prognose obere Variante...88 Abb. 7: Rechnerischer Verkaufsflächenentwicklungsspielraum im Untersuchungsraum bei gemeindeweisen Zielen von 2006 bis 2010 bzw. von 2006 bis Angaben in qm...89 Abb. 8: Vergleich der zusätzlichen Verkaufsflächenentwicklung bei kooperativer regionaler bzw. einzelgemeindlicher Strategie im Untersuchungsraum von 2006 bis Angaben in qm...90 Abb. 9: Vergleich der zusätzlichen Verkaufsflächenentwicklung bei kooperativer regionaler bzw. einzelgemeindlicher Strategie im Untersuchungsraum von 2006 bis Angaben in qm...90 Abb. 10: Motivation für den Besuch der Innenstadt Abb. 11: Standorttypen Abb. 12: Ablaufplan Prüfphase Abb. 13: Ablaufplan bis zur ersten Moderationsstufe Abb. 14: Ablaufplan bis zum Abschluss der Moderation Abb. 15: Kaufkraftvolumen von "Standardbetrieben" iv

7 KARTENVERZEICHNIS: Karte 1: Untersuchungsgebiet...2 Karte 2: Einzelhandelsbetriebe in den (Samt-)Gemeinden...18 Karte 3: Verkaufsflächen nach Zentrenrelevanz in den (Samt-)Gemeinden...24 Karte 4: Verkaufsflächen nach Lagen in den (Samt-)Gemeinden...29 Karte 5: Verkaufsflächen üblicherweise zentrenrelevanter Sortimente nach Lagen in den (Samt-)Gemeinden...32 Karte 6: Gesamtzentralitäten der (Samt-)Gemeinden...40 Karte 7: Zentralitäten der (Samt-)Gemeinden im Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel (inklusive Lebensmittelhandwerk)...42 Karte 8: Zentralitäten der (Samt-)Gemeinden im Sortimentsbereich Nahrung/ Genuss (inklusive Lebensmittelhandwerk) ohne nicht integrierte Standorte...44 Karte 9: Zentralitäten der (Samt-)Gemeinden im Sortiment Bekleidung...45 Karte 10: Zentralitäten der (Samt-)Gemeinden im Sortiment Bekleidung ohne nicht integrierte Standorte...46 Karte 11: Zentralitäten der (Samt-)Gemeinden im Sortimentsbereich Neue Medien...48 Karte 12: Zentralitäten der (Samt-)Gemeinden im Sortimentsbereich Neue Medien ohne nicht integrierte Standorte...49 Karte 13: Zentralitäten der (Samt-)Gemeinden im Sortimentsbereich Bau-/ Gartenmarkt...51 Karte 14: Zentralitäten der (Samt-)Gemeinden im Sortimentsbereich Möbel, Antiquitäten...52 Karte 15: Einzelhandelsbezogene Ausstrahlung der Einzelhandelsinnenstädte/ -ortskerne/ -stadtteilzentren und Sonderstandorte...63 Karte 16: Einzelhandelsbezogene Ausstrahlung der Kommunen im Untersuchungsgebiet...68 Karte 17: Gesamtkarte - Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche v

8 TABELLENVERZEICHNIS: Tab. 1: Einzelhandelsangebot im Untersuchungsgebiet - Verkaufsflächen und Umsätze...15 Tab. 2: Gesamtverkaufsflächen absolut und je Einwohner in den (Samt-)Gemeinden..23 Tab. 3: Einzelhandelsangebot im Untersuchungsgebiet - Verkaufsflächen nach Lagen...27 Tab. 4: Einzelhandelsangebot im Untersuchungsgebiet 1993 und Tab. 5: Einzelhandelsangebot im Oberzentrum Bremen 1993 und Tab. 6: Einzelhandelsangebot im Mittelzentrum Delmenhorst 1993 und Tab. 7: Einzelhandelsangebot in den sonstigen Mittelzentren 1993 und Tab. 8: Einzelhandelsangebot in den Grundzentren 1993 und Tab. 9: Sortimentsweise Umsätze, Kaufkraftpotenziale und Zentralitäten im Untersuchungsgebiet...36 Tab. 10: Gesamtumsätze, Kaufkraftpotenziale und Gesamtzentralitäten in den...39 Tab. 11: Kennzahlenvergleich des Untersuchungsgebietes mit dem Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main, dem Westliches Ruhrgebiet und der Region München.53 Tab. 12: Kommunale Ausstrahlung der (Samt-)Gemeinden nach Einzelhandelsinnenstadt/ -ortskern, Sonderstandort(en) und insgesamt...69 Tab. 13: Unterstellte Bevölkerungsentwicklung nach Städten/ Gemeinden...78 Tab. 14: Annahmen zu Nachfrageentwicklung und Kaufkraftpotenzial im Überblick...80 Tab. 15: Vorschlag für eine regional einheitliche Sortimentsliste in der Region Bremen Tab. 16: Prüfphase - Erstbewertung der regionalen Standortvoraussetzungen für großflächige Einzelhandelsvorhaben Tab. 17: Prüfphase - Aufgreifschwellen für Planvorhaben an integrierten Standorten Tab. 18: Aufgreifschwellen für Planvorhaben an nicht integrierten Standorten Tab. A 1: Detaillierte Sortimentsgruppierung vi

9 1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG Der Einzelhandel hat sich betriebstypologisch in den vergangenen Jahren z.t. erheblich verändert. Diese Veränderungen beziehen sich sowohl auf das Betriebstypenspektrum (z.b. Positionierung und Gestalt des Discountbereichs, FOC, UEC) als auch auf die "Mindestbetriebsgrößen" der einzelnen Betriebstypen (z.b qm für Möbelvollsortimenter). Durch diese betriebstypologischen Veränderungen - insbesondere der Größenentwicklungen - sind die möglichen Auswirkungen neuer Einzelhandelsvorhaben zunehmend regionaler Natur. Diesbezüglich wurde im Bereich des Kommunalverbundes Niedersachsen/ Bremen e.v., im Folgenden Kommunalverbund, bereits vergleichsweise früh erkannt, seit 1999 wird das IMAGE-Verfahren (Interkommunale Abstimmung von Ansiedlungsvorhaben des Großflächigen Einzelhandels) praktiziert, dass zumindest die interkommunalen Abstimmungsprozesse bei Einzelhandelsgroßprojekten einem geregelten System folgen sollten 1. Auch wenn in vielen Bereichen eine lokale und interkommunale Strategie zur räumlichen und inhaltlichen Einzelhandelsentwicklung weiterhin unerlässlich ist, bedarf diese, zur tatsächlichen Entfaltung positiver Effekte, einer regionalen Einbindung. Der Kommunalverbund möchte sich, insbesondere zur Sicherung der Versorgungsstrukturen und zur regional abgestimmten räumlichen Einzelhandelsentwicklung, mit einem Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept dieser Aufgabe stellen. Als ein Ausgangspunkt zu diesem Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept dient das "INTRA-Leitbild der konzentrierenden Siedlungsentwicklung" (dezentrale Konzentration) 2. Ziel ist u.a. die Förderung der Planungssicherheit in der Region. Die Mitgliedsgemeinden des Kommunalverbundes sind mit Ausnahme der Gemeinden Großenkneten und Wardenburg am Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept beteiligt. Die Gemeinde Hatten hat sich nachträglich für eine Teilnahme entschieden. Zusätzlich zu den Mitgliedsgemeinden gehören die Stadt Verden (Aller) und die Gemeinde Kirchlinteln zum Untersuchungsgebiet des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes. Der Untersuchungsraum setzt sich somit aus dem 1 Vgl. BfLR: ExWoSt-Informationen zum Forschungsfeld Zentren , S. 10 ff. 2 BPW u.a.: INTRA - Interkommunales Raumkonzept Region Bremen - Endbericht (abschließende Fassung August 2004), Delmenhorst/ Syke, August 2004, S. 63; zur dezentralen Konzentration ebd. S

10 Oberzentrum Bremen und 30 weiteren Städten und Gemeinden aus insgesamt sechs Landkreisen mit rd. 1,1 Mio. 3 Einwohnern zusammen. Die Landkreise Oldenburg, Osterholz, Diepholz, Verden und Wesermarsch sowie die IHKs Stade, Oldenburg und Hannover und die Handelskammer Bremen nehmen aktiv an dem Erarbeitungsprozess teil. Karte 1: Untersuchungsgebiet Hambergen Schwanewede Kirchlinteln Osterholz- Scharmbeck Worpswede Berne Ritterhude Lemwerder Lilienthal Grasberg Ottersberg Hude Bremen Delmen- Hatten Ganderkesee horst Dötlingen Wildeshsn. Stuhr Weyhe Harpstedt Syke Bassum Oyten Achim Langwedel Thedinghsn. Verden Bruchhsn.- Vilsen Twistringen Hoya Quelle: eigene Darstellung Der Kommunalverbund hat im April 2006 das Büro Dr. Acocella mit der Bearbeitung eines Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes für das in Karte 1 dargestellte Untersuchungsgebiet beauftragt. Im Folgenden werden die Ergebnisse der Untersuchung dargestellt. In Kap. 2 wird der bisherige Prozessablauf kurz beschrieben sowie entscheidende Begriffe und Kriterien erläutert. In Kap. 3 wird die Ist-Analyse des Einzelhandelsangebotes in 3 Vgl. NLS bzw. StaLA Einw. ( ) 2

11 der Region Bremen dargestellt, die eine Bestands- und Nachfrageanalyse sowie einen Kennzahlenvergleich des Untersuchungsgebietes mit anderen Regionen Deutschlands beinhaltet. Weiterhin wird ein Vergleich der Ergebnisse der Einzelhandelsund Gaststättenzählung aus dem Jahre 1993 mit dem derzeitigen Einzelhandelsangebot, differenziert nach zentralörtlicher Funktion der Kommunen, des Untersuchungsgebietes aufgezeigt. Das Kap. 4 beinhaltet die einzelhandelsbezogene Hierarchisierung der Einzelhandelsinnenstädte/ -ortskerne/ -stadtteilzentren und weiterer wesentlicher Einzelhandelsstandorte (Sonderstandorte, vgl. Kap. 2.2) sowie der Kommunen des Untersuchungsgebietes. Mit dem Gesamtfazit in Kap. 5 werden die quantitativen und qualitativen Ergebnisse der Ist-Analyse zusammenfassend bewertet. Der konzeptionelle Teil der Untersuchung wird mit den Prognosen in Kap. 6 eingeleitet. Diese sind nicht im Sinne eines Entwicklungsrahmens, wie im bestehenden IMAGE-Verfahren zu verstehen, sondern sollen vor allem aufzeigen, welchen städtebaulichen, regionalplanerischen und ökonomischen Wert eine regionale Kooperation bei der Einzelhandelsentwicklung darstellt. Ausgehend von diesen quantitativen Entwicklungsperspektiven, in die auch die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung eingeflossen ist, wird im Kap. 7 das Zielsystem für das Regionale Zentren- und Einzelhandelskonzept entwickelt. Da aus den bisherigen Erkenntnissen auch das IMAGE-Verfahren weiterentwickelt werden soll, wird im Kap. 8 das IMAGE- Moderationsverfahren kurz mit seinen Teilelementen vorgestellt und einer kritischen Würdigung unterzogen. Damit wird herausgearbeitet, an welchen Stellen das IMAGE Bestand haben kann und bei welchen Aspekten eine Novellierung notwendig erscheint. Mit der Darstellung der aktuell verfügbaren Instrumente zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels in Kap. 9 wird deutlich, welche Verantwortung den Kommunen für das Funktionieren des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes zukommt bzw. welchen Beitrag die Kommunen leisten müssen, um den positiven Effekt eines solchen Konzeptes überhaupt erreichen zu können. Das Moderationskonzept im Kap. 10 beinhaltet nicht nur das Moderationsverfahren, sondern soll mit den Bewertungskriterien gleichzeitig einen Beitrag zur zentralörtlich und standortbezogen differenzierten Einzelhandelsentwicklung leisten. Hintergrund des Moderationskonzeptes mit seinen Bausteinen ist letztlich das Oberziel "Zentren stärken". 3

12 Da für dieses Regionale Zentren- und Einzelhandelskonzept kein verbindendes Planungsinstrument, wie z.b. ein Regionaler Flächennutzungsplan oder ein gemeinsamer Regionaler Raumordnungsplan besteht, ist eine Verbindlichkeitserklärung über alle Grenzen der Gebietskörperschaften hinweg notwendig. Im Kap. 11 wird dazu ein Vorschlag unterbreitet, aus dem ggf. dann der genaue Wortlaut abzuleiten ist. Darüber hinaus wurde für jede Kommune des Untersuchungsgebietes ein Steckbrief erstellt, der in Karten und Tabellen sowie in textlicher Form Informationen zur Einzelhandelssituation in den jeweiligen Kommunen enthält 4. Diese Steckbriefe sind in einem gesonderten Anlagenband enthalten. Trotz des räumlichen und inhaltlichen Detaillierungsgrades dieser Untersuchung kann mit diesen Ergebnissen im Rahmen keine wirkungsbezogene Einzelfallbeurteilung von Einzelhandelsansiedlungen erfolgen. Auch ersetzt dieses Gutachten keine kommunalen Entwicklungskonzepte. Ziel dieses Gutachtens ist es, einen Rahmen für die regionale Abstimmung von Einzelhandelsvorhaben zu schaffen, der auf einer gemeinsamen Bewertung der Ist-Situation fußt, ein einheitliches Bewertungsrasters und einen einheitlichen Bewertungsmaßstab anwendet. 4 Stand der Einzelhandelsdaten der Steckbriefe ist Januar bis Mai 2006, Stand der städtebaulichen Bewertungen Mai

13 2. METHODIK 2.1 PROZESSABLAUF Eine Untersuchung in diesem Umfang und mit diesem Inhalt kann nur gemeinsam mit den Auftraggebern und den Betroffenen/ Beteiligten durchgeführt werden. Der Beteiligungsprozess umfasste im Wesentlichen die ständige Begleitung durch die Steuerungsgruppe, die aus Vertretern der Kommunen, der Landkreise, der IHKs/ HK und dem Gutachter und Federführung des Kommunalverbundes die einzelnen inhaltlichen Bausteine diskutiert und zur weiteren Bearbeitung freigegeben hat. Darüber hinaus wurden in der Analysephase Gespräche mit allen Kommunen geführt, so dass dieser Teil der inhaltlichen Arbeit auch der Kommunikation zwischen dem Kommunalverbund als Auftraggeber, dem Gutachter als Auftragnehmer und den Kommunen als Beteiligten diente. Die Ergebnisse der Gespräche und der Beschlüsse der Steuerungsgruppe wurden im Rahmen von zwei Informationsveranstaltungen mit allen Kommunen und Landkreisen zur Diskussion gestellt, so dass auch die Ergebnisse aus diesen Veranstaltungen Eingang in die Bearbeitung der Untersuchung gefunden haben. Ebenfalls wurden die Ergebnisse aus den Abstimmungen der Steckbriefe und des Zwischenberichts eingearbeitet. Letztlich ist jedoch zu bedenken, dass die umfassende politische Diskussion zum Regionalen Einzelhandelskonzept erst mit Vorlage dieses Gutachtens eingeleitet wird. 2.2 METHODISCHE VORGEHENSWEISE, BEGRIFFE UND KRITERIEN Im Folgenden werden das methodische Vorgehen zur Ermittlung der Bestandssituation im Untersuchungsgebiet sowie die Begriffe und Kriterien, die im Rahmen der Ist-Analyse verwendet werden, erläutert 5. Darüber hinaus befinden sich die Definitionen von hier verwendeten Begriffen in alphabetischer Reihenfolge im Glossar. 5 Die Beschreibung der Bestandsaufnahme ist im Wesentlichen dem Dokument "Methodik Bestandsaufnahme 2006" entnommen. Das pdf-dokument steht im Internet auf der Seite des Kommunalverbunds unter Projekte, Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept zur Verfügung. Die Zugangsdaten können bei Bedarf über den Kommunalverbund Bremen erfragt werden. 5

14 2.2.1 Bestandsaufnahme des Einzelhandels Für die Bestandsaufnahme durch das Büro Staiger im Untersuchungsraum wurde der Einzelhandel im engeren Sinne erhoben. Zusätzlich wurden das Lebensmittelhandwerk (Bäcker, Metzger), Apotheken, Optiker, Akustiker und Tankstellenshops (Ladengeschäfte) erfasst. Nicht erfasst wurden Betriebe, die nicht dem Einzelhandel in engerem Sinne zugeordnet werden, wie Handel mit Kraftfahrzeugen, Brenn-, Kraft-, Schmierstoffhandel. Außerdem wurde der Großhandel nicht erhoben 6. Betriebe mit Konzessionären und Shops, die über eine gemeinsame Kasse verfügen, wurden bei differenzierter Erfassung nach Sortimentsgruppen als ein Betrieb zusammengefasst erhoben. Betriebe vor dem Kassenbereich, z.b. Bäcker, Blumen u.a., wurden getrennt erfasst. Zusätzlich wurden sämtliche erkennbar leerstehenden Ladenlokale aufgenommen. Alle Betriebe wurden im Zeitraum von Ende Januar bis Ende Februar 2006, in Wildeshausen im April 2006 und in Bremen im April/ Mai 2006 vor Ort erhoben und deren Verkaufsflächen durch Abschreiten aufgenommen. Nacherhebungen in einzelnen Gemeinden und Städten fanden im April 2006 statt 7. Auf Grundlage von Ortsplänen (in Bremen teilweise auch von Listen) wurden alle Lagen, an denen Einzelhandelsbetriebe zu erwarten waren, auf Einzelhandelsstandorte geprüft. Die erhobenen Daten wurden jeweils den Gemeinden/ Städten/ Samtgemeinden zur Kontrolle bzw. Korrektur und Ergänzung vorgelegt. Bei Bedarf wurden Nacherhebungen vor Ort durch das Büro Staiger durchgeführt. Die differenzierte Erfassung einzelner Sortimente erfolgte ab einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 50 qm (Sonderregelung "Standardisierte Aufteilung", siehe unten). Dabei wurden einzelne Sortimente mit einer Verkaufsfläche von weniger als 10 qm (z.b. Kurzwaren) dem Hauptsortiment zugeordnet (in Bremen bei Betriebstypen des Nahrungs-/ Genussmittelsektors Sortimente unter 5 qm, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser unter 10 qm). 6 Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass im Baurecht eine Unterscheidung nach Einzelhandel im engeren und weiteren Sinne nicht erfolgt. Daher ist im Falle von Ausschlussformulierungen in der Bauleitplanung, z.b. dem Ausschluss von Einzelhandel in Gewerbegebieten, darauf zu achten, dass damit auch der Handel mit Kraftfahrzeugen sowie der Brenn-, Kraft- und Schmierstoffhandel gemeint ist. Ggf. sind entsprechende Ausnahmeformulierungen mit aufzunehmen. 7 Die Daten der Gemeinde Hatten wurden erst im Frühjahr 2007 nachgetragen. 6

15 Lebensmitteldiscounter wurden nach unterschiedlichen Größenklassen in verschiedenen Städten und Gemeinden sowie in der Stadt Bremen sortimentsgenau erfasst. Darauf aufbauend wurde betreiberspezifisch ein Raster für die sortimentsbezogene Aufteilung entwickelt, d.h. die Aufteilung der Sortimente erfolgte anschließend in den übrigen Gemeinden standardisiert in Abhängigkeit von der Größenklasse. Differenziert ausgewiesen wurden jeweils das feststehende Sortiment (Nahrungs-/ Genussmittel, Drogeriewaren, Tiernahrung) und die sog. Aktionswaren, welche dem gemischten Sortiment zugeordnet wurden. Dieses nach Größenklassen standardisierte Verfahren der Sortimentsaufteilung wurde entsprechend auch bei Drogeriefachmärkten angewendet. Bei Kiosken und Tankstellenshops wurde die erhobene Verkaufsfläche standardisiert nach Erfahrungswerten und vorliegenden Daten auf die Sortimente Lebensmittel und Schreibwaren verteilt. Sofern Getränkemärkte bei Supermärkten, Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern über einen separaten Eingang und eine eigene Kasse verfügen, wurde der Getränkemarkt als eigenständiger Betrieb erfasst. Da es planungsrechtlich nur (ungewichtete) Verkaufsflächen gibt, gehen die erhobenen Freiflächen im gesamten Umfang in die Gesamtverkaufsfläche mit ein. Der Handel mit Hörgeräten ist nicht zum Einzelhandel im engeren Sinn zu rechnen. Die erhobenen Flächen wurden deshalb nicht bei den Auswertungen zum Einzelhandel berücksichtigt Sortimentsbezeichnungen Für die Bearbeitung des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts wurden folgende Sortimentsbereiche 8 gebildet: Nahrungs-/ Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk), Drogerie/ Parfümerie (inkl. Apotheken), Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren (PBS)/ Zeitungen, Zeitschriften, Blumen/ Zoo, Bekleidung und Zubehör, Schuhe, Lederwaren, 8 Diese Sortimentsgruppen wurden im Rahmen der Sitzung der Steuerungsgruppe am als Grundlage für die weiteren Berechnungen gemeinsam abgestimmt. Detaillierte Sortimentsgruppierung vgl. Tab. A - 1 im Anhang. 7

16 Sport/ Freizeit, Spielwaren, Bücher, Glas/ Porzellan/ Keramik (GPK), Geschenke, Hausrat (Haushaltswaren/ Bestecke), Haus- und Heimtextilien, Uhren/ Schmuck, Foto/ Optik, Neue Medien (Unterhaltungselektronik und Zubehör, Computer, Telekommunikation), Elektro/ Leuchten, Teppiche, Bodenbeläge, baumarkt-/ gartencenterspezifische Sortimente, Möbel, Antiquitäten und Sonstiges Auswertung der Bestandsaufnahme Die Auswertung der Bestandsdaten und die darauf aufbauenden Darstellungen und Beschreibungen erfolgten durch das Büro Dr. Acocella. Bei den quantitativen Auswertungen wurden nur Einzelhandelsbetriebe berücksichtigt. Dienstleistungsbetriebe, (Kunst-)Handwerksbetriebe sowie besondere kulturelle Einrichtungen wurden bei der Abgrenzung der Ergänzungsbereiche (s. dort) in die qualitative Darstellung einbezogen. Die Umsätze wurden auf Basis der erhobenen Verkaufsflächen ermittelt. Als Grundlage dienten vom Büro Staiger zu Verfügung gestellte Sortimentsflächenleistungen für die Stadt Bremen, die durch vorliegende Daten zur Leistungsfähigkeit von Betrieben ergänzt wurden 9. Bei der Ermittlung der Umsätze in den Kommunen des Untersuchungsraums wurden spezifische örtliche Gegebenheiten berücksichtigt. 9 Institut für Handelsforschung (IfH), Köln: Betriebsvergleich des Einzelhandels 2004 und frühere Jahrgänge; EHI: Handel aktuell 2006/ 07 und frühere Jahrgänge, Statistisches Bundesamt. 8

17 Die Bewertung des Einzelhandelsangebots vor dem Hintergrund der Nachfrage erfolgt über die Zentralität 10. Die Einzelhandelsnachfrage errechnet sich aus der Einwohnerzahl der jeweiligen Gemeinde/ Samtgemeinde und der Kaufkraft je Einwohner, einem bundesdeutschen Durchschnittswert. Die gebietsspezifische Kaufkraft wird durch die entsprechende Kennziffer 11 berücksichtigt. Die Relation des erzielten Umsatzes zur in der jeweiligen Gemeinde/ Samtgemeinde verfügbaren Kaufkraft ergibt lokale Zentralitäten (z.t. auch als "Bindungsquote" bezeichnet): Eine Zentralität von mehr als 100% bedeutet, dass per Saldo (Zuflüsse, vermindert um Abflüsse) Kaufkraft zufließt Lagezuordnung und -definitionen Eine vorläufige Lagezuordnung der Einzelhandelsbetriebe erfolgte auf Grundlage der Bestandserhebung durch das Büro Staiger. Dieser folgte ein Abgleich mit den Abgrenzungen durch das Büro Dr. Acocella. Für die Stadt Bremen wurde die Korrektur der Lagezuordnung durch die Stadt Bremen selbst vorgenommen. Auf Grundlage der kartografischen Abgrenzung der Einzelhandelsinnenstädte, -ortskerne und -stadtteilzentren wurden die vorläufigen Lagezuordnungen aus der Bestandserhebung durch das Büro Dr. Acocella korrigiert. Es erfolgte eine Einstufung in die Lagekategorien 12 : Einzelhandelsinnenstadt/ -ortskern, Einzelhandelsstadtteilzentrum (für die Stadt Bremen), Streulage, nicht integrierte Lage. Die Definition dieser Lagekategorien ist im nachfolgenden Text erläutert und auch im Glossar enthalten Im Hinblick auf eine bessere Vergleichbarkeit mit bereits bestehenden Untersuchungen wird auf Wunsch des Kommunalverbundes der Begriff Zentralität anstatt Bindungsquote genutzt. 11 BBE, Köln: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Diese Lagekategorien wurden durch die Steuerungsgruppe am und durch die Vertreter der Gemeinden auf dem Workshop am diskutiert und als Grundlage für das weitere Vorgehen festgelegt. 13 Im Rahmen der Ist-Analyse wurden auch Entwicklungsbereiche dargestellt. Dieses war jedoch lediglich eine zufällige Auswahl von möglichen Innenstadterweiterungsflächen, die durch die jeweiligen Kommunen benannt worden sind. Im Abstimmungsverfahren müssen diese Standorte auf der Basis ihrer jetzigen Standortlage (Streulage, nicht integriert, Sonderstandort) behandelt werden. 9

18 Dabei wurde wie folgt vorgegangen: Den Betrieben innerhalb der abgegrenzten Einzelhandelsinnenstädte, -ortskerne bzw. -stadtteilzentren wurde die entsprechende Lage zugewiesen. Alle Betriebe, die zuvor als Zentrum, Innenstadt, Randlage o.ä. eingestuft wurden und außerhalb der Abgrenzungen lagen, wurden der Kategorie Streulage zugeordnet. Die Lagezuordnung "nicht integriert" wurde unter Ausschluss der integrierten Lagen und entsprechend der Lagebeschreibung aus der Erhebung (nicht integriert, Gewerbegebiet, SO-Gebiet o.ä.) zugeordnet. Abweichungen von dieser Systematik werden an entsprechender Stelle in den Steckbriefen dargestellt. Die Abgrenzung der Einzelhandelsinnenstädte/ -ortskerne/ -stadtteilzentren erfolgte anhand folgender Kriterien: Dichte Einzelhandelsbesatz Dichte Dienstleistungsbesatz Nahversorgungsfunktion infrastrukturelle Barrieren (Straßen, Bahnlinien) bauliche Barrieren (z.b. Bürokomplexe, Hallen) städtebauliche Brüche (z.b. Straßenraumgestaltung, Baustruktur) i.d.r. historischer Bezug (jedoch nicht zwingend) Keine Einzelhandelsinnenstädte/ -ortskerne/ -stadtteilzentren sind aus Gutachtersicht beispielsweise: historische Bereiche ohne Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz Agglomerationen an nicht integrierten und integrierten Standorten ohne bzw. mit geringen städtebaulich-architektonischen Qualitäten einzelne Lebensmittelbetriebe ohne zusätzliche Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen Ergänzungsbereiche sind Bestandteile der Einzelhandelsinnenstädte/ -ortskerne/ -stadtteilzentren, unterscheiden sich aber von diesen z.b. durch ein geringeres Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot, eine andere städtebauliche Prägung oder besondere gastronomische bzw. kulturelle Nutzungen. Sie werden in der textlichen und kartografischen Darstellung gesondert erwähnt; in der quantitativen Darstellung des Einzelhandelsangebotes nach Lage sind sie den Einzelhandelsinnenstädten, -ortskernen bzw. Stadtteilzentren zugerechnet. 10

19 Die Kommunen können Nahversorgungszentren im Rahmen kommunaler (Einzelhandels-)Konzepte als Zentren unterer Hierarchiestufe von lokaler Bedeutung benennen und räumlich abgrenzen 14. Das vorliegende Konzept schlägt die mögliche Benennung von Nahversorgungszentren anhand folgender Kriterien vor: Bereich mit städtebaulich-funktionalem Zusammenhang Funktionsvielfalt Angebote in den Bereichen Nahrungs-/ Genussmittel und Drogerie/ Parfümerie ergänzende einzelhandelsnahe Dienstleistungen (u.a. Friseur, Reinigung) Angebote dienen zur Versorgung der Bevölkerung in angrenzenden Wohngebieten (lokale Bedeutung) In Bremen werden die Nahversorgungszentren als Zentren unterer Hierarchiestufe mit lokaler Bedeutung abgegrenzt; diese sind bei der Prüfung von Auswirkungen im Sinne des 2 (2) BauGB als zentrale Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Daneben gibt es sonstige Nahversorgungsstandorte in Streulagen. Als Streulage im Sinne dieser Untersuchung ist die städtebauliche Einbindung eines Standortes zu verstehen. Wichtig für die Einstufung als integriert ist die umgebende Wohnbebauung. Einzelhandel in Streulagen ist überall dort vorhanden, wo die Dichte/ Konzentration nicht ausreicht, den entsprechenden Bereich als Stadtteilzentrum zu bezeichnen bzw. der Einzelhandelsinnenstadt/ dem Einzelhandelsortskern zuzurechnen. Es handelt sich also um funktional und städtebaulich integrierte Einzelstandorte außerhalb der Einzelhandelsinnenstädte, Einzelhandelsortskerne sowie Einzelhandelstadtteilzentren. Als nicht integrierte Lagen sind sämtliche Standorte zu bezeichnen, die nicht in Zusammenhang mit Wohnbebauung stehen (z.b. Einzelhandelsbetriebe in Gewerbegebieten oder sonstige autokundenorientierte Standorte ohne Zusammenhang mit Wohnbebauung). Aber auch Gewerbegebiete, die mit Wohnbebauung durchsetzt sind, sind diesen Standorten zuzurechnen. 14 In Bremen werden die Nahversorgungszentren als Zentren unterer Hierarchiestufe mit lokaler Bedeutung abgegrenzt; diese sind bei der Prüfung der Auswirkungen im Sinne von 2 (2) BauGB als zentrale Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Daneben gibt es sonstige Nahversorgungsstandorte in Streulagen. 11

20 Neben den Einzelhandelsinnenstädten/ -ortskernen/ -stadtteilzentren existieren im Untersuchungsraum auch weitere bedeutende Einzelhandelsstandorte in Streulagen bzw. in nicht integrierten Lagen - diese werden als Sonderstandorte bezeichnet. Zur Definition der Sonderstandorte hat die Steuerungsgruppe eine minimale (Gesamt-)Verkaufsfläche von qm für die Region bzw qm für die Stadt Bremen festgelegt. Die Verkaufsfläche von Einzelbetrieben bzw. Betrieben, die in Einkaufszentren zusammengefasst sind, sind direkt den Erhebungsdaten entnommen. Betriebe in funktionaler Einheit wurden auf Grundlage der Ortsbegehungen im September/ Oktober/ November 2006 durch Mitarbeiter des Büros Dr. Acocella und nach Auswertung der kartografischen Darstellung der Betriebe zu Sonderstandorten zusammengefasst. Zwischen den Einzelbetrieben besteht ein - z.t. lediglich loser - räumlicher Zusammenhang. Die Ausweisung von Nahversorgungszentren ist vor allem auf kommunaler Ebene, die Ausweisung der Sonderstandorte eher auf regionaler Betrachtungsebene von Bedeutung. Neben der Nahversorgungsfunktion, die einzelne Betriebe in Sonderstandorten u.u. wahrnehmen, können gesamte Sonderstandorte unter der Voraussetzung, dass sie die Kriterien zur Einstufung als Nahversorgungszentrum erfüllen, auch gleichzeitig als Nahversorgungszentren ausgewiesen werden Hierarchisierung Zur Vergleichbarkeit der wesentlichen Einzelhandelsstandorte im Untersuchungsraum wird in Kap. 4 ein Vorschlag zur Hierarchisierung der Einzelhandelsinnenstädte/ -ortskerne/ -stadtteilzentren und der Sonderstandorte angestellt. Dieser erfolgt auf Basis zahlreicher Merkmale (u.a. Gesamtverkaufsfläche und Anzahl bzw. Gesamtverkaufsfläche größerer Einzelhandelsbetriebe ab 700 qm 15 ). Im Ergebnis werden die Einzelhandelsinnenstädte/ -ortskerne/ -stadtteilzentren und die Sonderstandorte gemäß ihrer Ausstrahlung nach den Kategorien lokal, überörtlich, teilregional und überregional differenziert (vgl. Kap. 4.1). Weiterhin wird in Kap. 4.2 ein Vorschlag zur Hierarchisierung der Kommunen des Untersuchungsraumes hinsichtlich ihrer einzelhandelsbezogenen Ausstrahlung nach 15 Da die Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben erst seit dem Urteil des BVerwG - 4. Senat vom bei einer Verkaufsfläche ab 800 qm beginnt, wird bei der Hierarchisierung der Einzelhandelsinnenstädte/ -ortskerne/ -stadtteilzentren und der Sonderstandorte - im Gegensatz zur Darstellung der Einzelhandelsbetriebe im Untersuchungsgebiet nach Größenklassen (vgl. Abb. 1, S.16) - noch auf den "alten" Wert von 700 qm zurückgegriffen. Damit werden auch ehemals als großflächig einzustufende Einzelhandelsbetriebe mit berücksichtigt. 12

21 den oben genannten Kategorien gemacht. Darin sind die Ausstrahlung der jeweiligen Einzelhandelsinnenstädte/ -ortskerne/ -stadtteilzentren und Sonderstandorte einer jeden Kommune berücksichtigt. 13

22 3. EINZELHANDELSANGEBOT IN DER REGION BREMEN - IST-SITUATION 3.1 BESTANDSANALYSE In den folgenden Abschnitten ist das Einzelhandelsangebot des Untersuchungsgebietes sowohl insgesamt als auch, in Übersichtskarten bzw. -grafiken, einzelkommunal dargestellt. Differenzierte, tabellarische Darstellungen für jede (Samt-)Gemeinde des Untersuchungsgebietes sind in den entsprechenden Steckbriefen enthalten, die einen eigenen Berichtsteil bilden Betriebszahlen, Verkaufsflächen und Umsätze Im Untersuchungsgebiet gab es zum Zeitpunkt der Erhebung im Januar 2006 insgesamt Betriebe (inklusive Apotheken, Lebensmittelhandwerk und Tankstellenkioske). Diese erzielten auf einer Verkaufsfläche von annähernd 1,9 Mio. qm einen Umsatz von etwa Mio.. In der folgenden Tabelle ist dieses Angebot im Untersuchungsgebiet nach Sortimentsgruppen differenziert dargestellt. 16 Vgl. Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung: Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept für die Region Bremen - Zwischenbericht Steckbriefe, Lörrach/ Dortmund

23 Tab. 1: Einzelhandelsangebot im Untersuchungsgebiet - Verkaufsflächen und Umsätze Sortimente Verkaufsfläche (auf 25 qm gerundet) Umsatz (in Mio. ) Nahrungs-/ Genussmittel ,7 Lebensmittelhandwerk ,8 Drogerie/ Parfümerie ,6 Apotheken ,1 PBS; Zeitungen/ Zeitschriften ,6 Blumen/ Zoo ,1 Bekleidung und Zubehör ,9 Schuhe, Lederwaren ,9 Sport/ Freizeit ,7 Spielwaren ,2 Bücher ,8 GPK, Geschenke, Hausrat ,3 Haus-/ Heimtextilien ,2 Uhren/ Schmuck ,2 Foto/ Optik ,0 Neue Medien ,3 Elektro/ Leuchten ,6 Teppiche/ Bodenbeläge ,5 baumarkt-/ gartencenterspezifische Sortimente ,5 Möbel, Antiquitäten ,4 Sonstiges ,3 Summe ,8 PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen Quelle: BBE Köln; Statistisches Landesamt Bremen; Erhebung Staiger, Leonberg 2006; eigene Berechnungen Sowohl die Anzahl der Betriebe als auch die dazugehörigen Verkaufsflächen entfallen zu unterschiedlichen Anteilen auf die Größenklassen der Betriebe. In Abb. 1 sind die Betriebe des Untersuchungsgebietes nach Größenklassen gruppiert dargestellt. Wie auch bei ähnlichen einzelkommunalen und regionalen Untersuchungen wird deutlich, dass einer geringen Zahl großflächiger Betriebe mit hohem Verkaufsflächenanteil eine hohe Anzahl kleiner Betriebe mit geringem Verkaufsflächenanteil gegenübersteht: Die Betriebe mit bis zu 200 qm Verkaufsfläche besaßen im Jahr 2006 einen Anteil von 82% an der Gesamtzahl der Betriebe, mehr als zwei Drittel davon wiesen sogar eine Verkaufsfläche von weniger 50 qm auf. Im Gegensatz zu ihrem sehr hohen 15

24 Anteil an der Anzahl der Betriebe haben die Betriebe mit bis zu 200 qm nur einen Verkaufsflächenanteil von rd. 16%. Demgegenüber verhält es sich bei den Betrieben mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche umgekehrt: Ihr Anteil an der Zahl aller Betriebe beträgt nur rd. 6%, ihr Anteil an der gesamten Verkaufsfläche jedoch rd. 63%. Abb. 1: Größenklassen der Betriebe Betriebe Verkaufsfläche 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% > qm 801 bis =< qm 401 bis =< 800 qm 201 bis =< 400 qm 101 bis =< 200 qm 51 bis =< 100 qm =< 50 qm 0% Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Erhebung Staiger, Leonberg 2006; eigene Berechnungen Einzelhandelsangebot in den (Samt-)Gemeinden Im Folgenden wird in Übersichtskarten das Einzelhandelsangebot einer jeden Kommune des Untersuchungsraumes (sowie die jeweilige zentralörtliche Funktion) dargestellt. Tabellarische einzelkommunale Darstellungen sind wie bereits erwähnt in den entsprechenden Steckbriefen enthalten. Karte 2 zeigt die Verteilung der insgesamt Betriebe im Untersuchungsgebiet: Mehr als die Hälfte der Betriebe (rd. 51% bzw Betriebe) befinden sich im Oberzentrum Bremen. 17 Die Gemeinde Stuhr wird lt. 2006/ 2007 geltendem LROP als Grundzentrum in der Bestandsanalyse bewertet. Im Konzeptteil werden die Änderungen durch die Novellierung des LROP berücksichtigt und die Gemeinde Stuhr als Mittelzentrum dargestellt. 16

25 Das Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums Delmenhorst besitzt mit knapp 7% bzw. 486 Betrieben den zweithöchsten Wert der (Samt-)Gemeinden im Untersuchungsgebiet. In den weiteren Mittelzentren des Untersuchungsgebietes, die deutlich weniger Einwohner aufweisen, sind Anteilswerte von rd. 2% bzw. 153 Betriebe (Syke) bis knapp 4% bzw. 264 Betriebe (Verden (Aller)) zu verzeichnen. Bei den Grundzentren sind relativ hohe Anteilswerte von 2% und mehr in Ganderkesee (2,1% bzw. 154 Betriebe), Lilienthal (2,0% bzw. 143 Betriebe), und Weyhe (2,4% bzw. 170 Betriebe) festzustellen. Karte 2: Einzelhandelsbetriebe in den (Samt-)Gemeinden Schwanewede Osterholz- Scharmbeck Hambergen Worpswede zentralörtliche Funktion Oberzentrum Mittelzentrum (Teilfkt. OZ) Mittelzentrum Grundzentrum Anzahl Betriebe Hude Berne Lemwerder Ritterhude Lilienthal Grasberg Ottersberg Hatten Dötlingen Ganderkesee Delmenhorst Stuhr Bremen Weyhe Oyten Achim Langwedel Wildeshsn. Harpstedt Bassum Syke Bruchhsn.- Vilsen Thedinghsn. Verden Kirchlinteln Twistringen Hoya Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Erhebung Staiger, Leonberg 2006; eigene Berechnungen 17

26 Die absolute Betriebszahl gibt hinsichtlich der Verteilung des Einzelhandelsangebotes im Untersuchungsraum jedoch nur einen ersten Anhaltspunkt, da die durchschnittliche Betriebsgröße von Kommune zu Kommune deutlich differieren kann. In Tab. 2 und Karte 3 sind daher die Verkaufsflächen der einzelnen (Samt-)Gemeinden dargestellt. Tab. 2 enthält zudem die Verkaufsfläche jeder (Samt-)Gemeinde je Einwohner. Diesbezüglich ist jedoch zu berücksichtigen, dass diese Werte nichts über die Einzelhandelsstruktur der (Samt-)Gemeinden aussagen: So kann beispielsweise bereits ein relativ großer Betrieb (z.b. ein Möbelhaus) eine hohe Verkaufsfläche je Einwohner einer vergleichsweise einwohnerarmen (Samt-)Gemeinde bedingen. In Karte 3 sind die Gesamtverkaufsflächen der (Samt-)Gemeinden differenziert nach Zentrenrelevanz dargestellt, wodurch zumindest grob die Struktur des Angebotes ersichtlich wird: Im Oberzentrum Bremen sind rd. 45% bzw qm der Verkaufsfläche (ohne Leerstand) des Untersuchungsraumes angesiedelt. Bei den üblicherweise zentrenrelevanten (und zum Großteil auch zentrenprägenden) Sortimenten liegt der entsprechende Anteil bei rd. 54% 18. Die Verkaufsfläche je Einwohner liegt mit 1,6 qm je Einwohner etwas unter dem Durchschnittswert des Untersuchungsgebietes von 1,7 qm je Einwohner. Das Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums Delmenhorst weist mit rd. 8% bzw qm den zweitgrößten Anteilswert bezogen auf die Gesamtverkaufsfläche auf. Hinsichtlich der Verkaufsfläche je Einwohner erreicht Delmenhorst mit 2,1 qm je Einwohner einen überdurchschnittlichen Wert. Vergleichsweise hohe Verkaufsflächenwerte von knapp 6% (rd qm) sind zudem in dem Grundzentrum Ottersberg zu verzeichnen. In Ottersberg werden hohe Verkaufsflächenanteile von knapp 7% bei den zentrenrelevanten Sortimenten bzw. von knapp 8% bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten erreicht. Dieses Grundzentrum, das auch die höchste Verkaufsfläche je Einwohner im Untersuchungsgebiet aufweist (Ottersberg 8,8 qm/ Einwohner), nehmen damit 18 Zu den üblicherweise zentrenrelevanten Sortimenten wurden in dieser Auswertung die Sortimente Nahrungs-/ Genussmittel, Lebensmittelhandwerk, Drogerie/ Parfümerie, Apotheken, Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren; Zeitungen/ Zeitschriften, Blumen/ Zoo, Bekleidung und Zubehör, Schuhe, Lederwaren, Sport/ Freizeit, Spielwaren, Bücher, Glas/ Porzellan/ Keramik, Geschenke, Haushaltswaren/ Bestecke, Haus-/ Heimtextilien, Uhren/ Schmuck, Foto/ Optik und Zubehör sowie Neue Medien gezählt. 18

27 zumindest in einzelnen Sortimenten eine deutlich über ihr Gemeindegebiet hinausgehende Versorgungsfunktion wahr. Die sonstigen Mittelzentren (ohne Delmenhorst) erreichen mit Ausnahme von Stuhr demgegenüber im Hinblick auf die gesamte Verkaufsfläche vergleichsweise geringe Werte von knapp 2% bzw qm (Achim) bis zu knapp 4% bzw qm (Osterholz-Scharmbeck). Vergleichsweise hohe Verkaufsflächenwerte von rd. 6% ( qm) verzeichnet hingegen das Mittelzentrum Stuhr. Dabei handelt es sich in Stuhr insbesondere um nicht zentrenrelevante Sortimente, der entsprechende Anteilswert beträgt rd. 10%. Hinsichtlich der durchschnittlichen Verkaufsfläche je Einwohner weisen die beiden Mittelzentren Achim und Syke - bezogen auf das Untersuchungsgebiet - unterdurchschnittliche Werte auf, während die entsprechenden Werte in Stuhr, Osterholz-Scharmbeck, Verden (Aller) und Wildeshausen relativ deutlich über dem Durchschnittswert von 1,7 qm je Einwohner liegen (vgl. Tab. 2). Den Mittelzentren (ohne Delmenhorst) hinsichtlich der Gesamtverkaufsfläche vergleichbare Werte werden in den Grundzentren Ganderkesee (knapp 2% bzw qm), Ritterhude (knapp 3% bzw qm) und Weyhe (rd. 2% bzw qm) erreicht. Von diesen drei Grundzentren weisen Ganderkesee und Weyhe auf Grund ihrer relativ hohen Einwohnerzahlen unterdurchschnittliche Verkaufsflächen je Einwohner auf (vgl. Tab. 2), während Ritterhude mit 3,4 qm Verkaufsfläche je Einwohner den dritthöchsten Wert der (Samt-)Gemeinden im Untersuchungsgebiet besitzt. Die geringsten absoluten Gesamtverkaufsflächen je Einwohner liegen mit 0,5 bis 0,6 qm je Einwohner in den Grundzentren Berne, Dötlingen, Hambergen, Kirchlinteln und Worpswede vor. Diese relativ einwohnerarmen Kommunen, die auch die geringsten Anteile an der Gesamtverkaufsfläche im Untersuchungsgebiet von weniger als 0,5% verzeichnen, befinden sich alle am Rand des Untersuchungsgebietes. 19

28 Tab. 2: Gesamtverkaufsflächen absolut und je Einwohner in den (Samt-)Gemeinden (Samt-)Gemeinde Gesamtverkaufsfläche (in qm) 1) Gesamtverkaufsfläche (in qm) je Einwohner Bremen ,6 Delmenhorst ,1 Bassum ,5 Bruchhausen-Vilsen ,4 Stuhr ,7 Syke ,5 Twistringen ,6 Weyhe ,3 Hoya ,7 Dötlingen ,5 Ganderkesee ,1 Harpstedt ,8 Hatten ,9 Hude (Oldenburg) ,0 Wildeshausen ,5 Grasberg ,2 Hambergen ,6 Lilienthal ,1 Osterholz-Scharmbeck ,3 Ritterhude ,4 Schwanewede ,0 Worpswede ,6 Achim ,1 Kirchlinteln ,6 Langwedel ,3 Ottersberg ,8 Oyten ,5 Thedinghausen ,0 Verden (Aller) ,6 Berne ,5 Lemwerder ,3 Untersuchungsgebiet ,7 1) : Gerundet auf 25 qm durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen Quelle: Statistisches Landesamt Bremen; Erhebung Staiger, Leonberg 2006; eigene Berechnungen 20

29 Karte 3: Verkaufsflächen nach Zentrenrelevanz in den (Samt-)Gemeinden Delmen- Hude horst Bremen Gander- Hatten kesee Hambergen Schwanewede Osterholz- Scharmbeck Worps- Ritterwedhude Lilienthal Gras- Berne Lemwerdeberg Ottersberg Oyten Achim zentralörtliche Funktion Oberzentrum Mittelzentrum (Teilfkt. OZ) Mittelzentrum Grundzentrum Verkaufsfläche (in qm) nicht zen- nahversortrenrelevangungsrelevant sonst. zentrenrel. Dötlingen Wildeshsn. Harpstedt Stuhr Weyhe Syke Langwedel Thedinghsn. Verden Kirchlinteln Bassum Twistringen Bruchhsn.- Vilsen Hoya Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Erhebung Staiger, Leonberg 2006; eigene Berechnungen Einzelhandelsangebot nach Lagen In diesem Abschnitt wird das Einzelhandelsangebot des Untersuchungsraumes differenziert nach Lage der Betriebe dargestellt. Dabei wird nach Einzelhandelsinnenstadt/ -ortskern/ -stadtteilzentrum (letztere in der Stadt Bremen), Streulagen und nicht integrierten Standorten unterschieden (vgl. auch Kap. 2.2 und Glossar). Bei der Betrachtung der räumlichen Verteilung des Angebotes im Untersuchungsgebiet (vgl. Abb. 2) ist zu erkennen, dass sich die meisten Betriebe in Streulagen befinden (47%), während an nicht integrierten Standorten nur knapp 9% der Betriebe angesiedelt sind, die an nicht integrierten Standorten angesiedelten Betriebe bezogen auf die Verkaufsfläche jedoch den höchsten Anteil erzielen (rd. 43%), was auf die deutlich überdurchschnittlichen Größe dieser Betriebe zurückzuführen ist, 21

30 jeweils etwa ein Drittel des erzielten Umsatzes auf Einzelhandelsinnenstädte/ -ortskerne/ -stadtteilzentren insgesamt, auf Streulagen bzw. auf Betriebe an nicht integrierten Standorte entfällt, zwar der größte Verkaufsflächenanteil von annähernd 40% üblicherweise zentrenrelevanter Sortimente in den Einzelhandelsinnenstädten/ -ortskernen/ -stadtteilzentren zu verzeichnen ist, jedoch auch rd. 29% dieser Sortimente an nicht integrierten Standorten(!) angesiedelt sind. Abb. 2: 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Einzelhandelsangebot nach Lagen Gesamtangebot zentrenrel. Sort. 0% Betriebe VKF Umsatz VKF Umsatz EH-IS/ -OK EH-SZ Streulage nicht integriert EH-IS/ -OK = Einzelhandelsinnenstadt/ -Ortskern/ EH-SZ = Einzelhandelsstadtteilzentrum Quelle: BBE Köln; Statistisches Landesamt Bremen; eigene Darstellung auf Grundlage Erhebung Staiger, Leonberg 2006; eigene Berechnungen In der nachstehenden Tab. 3 ist für das gesamte Untersuchungsgebiet die Verteilung der Sortimente nach Lagen aufgeführt. Darin ist festzustellen, dass mehrere zentrenprägende Sortimente (Bekleidung und Zubehör, Schuhe, Lederwaren, Bücher, Uhren/ Schmuck und Foto/ Optik) überwiegend in den Einzelhandelsinnenstädten/ -ortskernen/ -stadtteilzentren des Untersuchungsgebietes angesiedelt sind. Wesentliche nahversorgungsrelevante Sortimente wie z.b. Nahrungs-/ Genussmittel, Lebensmittelhandwerk, Drogerie/ Parfümerie und Apotheken sind hingegen vor allem in Streulagen vorzufinden. Vornehmlich an nicht integrierten Standorten sind zahlreiche (üblicherweise) nicht zentrenrelevante Sortimente wie Elektro/ Leuchten, Teppiche/ Bodenbeläge, Möbel, 22

31 Antiquitäten sowie baumarkt-/ gartencenterspezifische Sortimente angesiedelt 19. Daneben sind jedoch auch die in der Regel zentrenrelevanten Sortimente Sport/ Freizeit und Neue Medien überwiegend an nicht integrierten Standorten zu verzeichnen. Weiterhin befinden sich relativ hohe Anteile von 25% und mehr der (üblicherweise) zentrenrelevanten Sortimente Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren; Zeitungen/ Zeitschriften Blumen/ Zoo, Bekleidung und Zubehör, Schuhe, Lederwaren, Spielwaren Glas/ Porzellan/ Keramik, Hausrat und Haus- und Heimtextilien ebenfalls an nicht integrierten Standorten. Zudem weisen die für die Nahversorgung wesentlichen Sortimente Nahrungs-/ Genussmittel und Drogerie/ Parfümerie relativ hohe Anteilswerte an nicht integrierten Standorten von knapp 23% bzw. knapp 18% auf. 19 Die Differenzierung der Sortiments(gruppen) nach üblicherweise zentren- bzw. nicht zentrenrelevanten Sortimenten nimmt keinen Einfluss darauf, wie einzelne (Teil-)Sortimente später in einer regionalen bzw. kommunalen Sortimentsliste eingestuft werden. Die in diesem Kapitel vorgenommene differenzierte Darstellung des Einzelhandelsangebotes soll lediglich einen raschen, grob differenzierten Überblick über dessen Verteilung nach Lagen ermöglichen. 23