Mobilitätskonzepte im geförderten Wohnungsbau - Ansätze zu eine zukunftsorientierten Logistikplanung

Transkript

1 Sybille Jeschonek, Sahle Wohnen Mobilitätskonzepte im geförderten Wohnungsbau - Ansätze zu eine zukunftsorientierten Logistikplanung Veranstaltung: Seniorenimmobilientag BFW NRW - "Wohnen im Alter - Zukunft Wohnen - Lebensqualität für alle. Köln Sybille Jeschonek, Sahle Wohnen

2 Themen heute Die Herausforderung: Flexibilisierung von Mobilitätskonzepten & sozialer Wohnungsbau Erfahrungen aus der Stellplatzbewirtschaftung Allgemeines Beispiele Standort Wuppertal Seniorenwohnanlagen Bonn, Köln, Münster Wirtschaftliche Tragfähigkeit Die Perspektive des Investors Die Perspektive des Mieters im geförderten Wohnungsbau Lösungsansätze im interkommunalen Vergleich Varianten: Abschaffung der Satzung, Standortbetrachtung, Abschlagslösungen Beispiele Berlin: Abschaffung aller Regelungen Mainz: ÖPNV-Boni Düsseldorf: Abschlaglösungen Bausteine moderner Mobilitätskonzepte Übersicht Beispiele Car-Sharing, Bonn, Auf dem Hügel E-Mobilität, Beispiel Wolfsburg Sahle Wohnen - Mobilität 2

3 Die Herausforderung Rund 50% aller Menschen steht ein Einkommen zur Verfügung, dass in die Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaus passt. Dies sind z. B. Bezieher mittlerer und kleine Einkommen, Alleinverdiener mit Familie, Alleinerziehende sowie Geringverdiener, Aufstocker & Transferleistungsempfänger. Bei Senioren sind ca. 80% berechtigt, in eine geförderte Wohnung einzuziehen. Darunter Vollrentner und Bezieher von Hilfen im Alter. Der Unterhalt der 10 günstigsten Kleinwagen belastet das Haushaltsbudget mit im Monat / eines günstigen Mittelklasse-Wagens (-Kombis) mit (Quelle: ADAC, Autokosten, TOP 10). Dies ist für einen Teil der Zielgruppe nicht finanzierbar. Unterschiedliche Motive bewegen Menschen zum Verzicht auf einen PKW Senioren Budgetknappheit (die Rente reicht nicht für ein Auto) Gesundheitliche Einschränkungen & Unsicherheit beim Fahren im städtischen Verkehr mit hohem Verkehrsaufkommen und Unübersichtlichkeit Gute Alternativen (ÖPNV, E-Mobile, E-Bikes) Junge Generation Werteveränderung: Shared Economy & Ökologie, PKW-Besitz nicht mehr imagebildend Flexibilität im Einsatz verschiedener Verkehrsmittel (Fernbus, CarSharing, Mitfahrgelegenheiten, Bike, E-Bikes, ÖPNV ) Schneller Zugang zu diversen Logistikangeboten durch digitale Apps und Handy Beschränkte finanzielle Möglichkeiten Herausforderung für Kommunen und Investoren: Langfristige Kapitalbindung und notwendige Rentabilität vs. Unsicherheit bzgl. Zukunft der innerstädtischen Mobilität Sahle Wohnen Mobilität 3

4 Standorte von Sahle Wohnen Sahle Wohnen - Mobilität 4

5 Langjährige Erfahrungen aus der Stellplatzbewirtschaftung bei Sahle Bei einem Gesamtbestand (ög und ff) von WE bewirtschaftet Sahle Wohnen Stellplätze (innen und außen). Dies entspricht einem Stellplatzschlüssel von 0,62/WE. 65% des WE-Bestandes sind im 1. FW. Trotz intensiver Vermietungsanstrengungen stehen Ø 10% aller Stellplätze leer, 11,6% werden zur Leerstandsvermeidung an Fremdparker vermietet. Der Bedarf für alle Mieter liegt daher rechnerisch nur bei 0,49%. Der Bedarf schwankt stark mit der Zielgruppe, der Förderung, der ÖPNV- Anbindung des Quartiers, Alternativangeboten, der Nahversorgung sowie der allgemeinen Parkplatzsituation im Quartier. Nachweisbaren Leerstand im geförderten Wohnungsbau gibt es immer beim üblichen Stellplatzschlüsseln von 1:1, bei Seniorenwohnanlagen schon bei 0,5. Im frei finanzierten Wohnungsbau sollte ein Stellplatz je WE vorgehalten werden, ansonsten ggfs. Vermietungsprobleme. Sahle Wohnen - Mobilität 5

6 Standort-Beispiel: Sahle Wohnen Wuppertal, alle Wohnanlagen 11 Quartiere des sozialen Wohnungsbaus, div. BJ, darunter 6 Seniorenwohnanlagen und die großen Quartiere Oberbarmen/ Krautsberg mit 255 WE sowie Wichlinghausen/ Nordpark mit 421 WE, Baujahre Hoher Anteil älterer Mieter, da Aufzugsobjekte. Keine guten Alternativen zum PKW: Bergige Lagen, kaum Radverkehr ÖPNV: nur Busanbindungen Infrastruktur oft nicht fußläufig Fakten Anzahl Anzahl Wohnungen 1259 Stellplatzschlüssel 0,69 Anz. STP /TG 865 davon Leerstand 3,9% davon fremd vermietet Realer Bedarf 21,7% 0,51 SP/WE Sahle Wohnen - Mobilität 6

7 Beispiel Wohnanlage Bonn, Auf dem Hügel Quartier des sozialen Wohnungsbaus, Baujahr 2016 NRW-Förderweg A 95 WE für Senioren, 8 WE für Familien Bushaltestelle am Quartier Einkaufsmöglichkeiten nur mit Bus Besonderheit: 2 Plätze Car- Sharing Fakten Anzahl Anzahl Wohnungen 103 Stellplatzschlüssel 0,33 Anz. STP /TG 34 davon Leerstand 3% (1) davon fremd vermietet Realer Bedarf 0 % 0,32 SP/WE Sahle Wohnen - Mobilität 7

8 Beispiel Seniorenwohnanlage Köln- Westhoven, Hans-Kalscheuer-Str. Quartier des soz. Wohnungsbaus, Baujahr 2015 sowie 120 priv. RH mit eig. Stellplatz/Carport Förderweg A Zielgruppe: Nur Senioren S-Bahnanschluss direkt am Quartier, Porz-City mit S-Bahn nur wenige Stationen, K-Innenstadt in 8 Min. Supermarkt fußläufig TG-Stellplätze auch an Eigenheim- Besitzer im Umfeld kaum vermietbar Ausreichend öffentliche Besucherparkplätze im Umfeld Fakten Anzahl Anzahl Wohnungen 114 Stellplatzschlüssel 0,59 Anz. STP /TG 67 davon Leerstand 34,3% (21) davon fremd vermietet Realer Bedarf 11,9% (8) 0,33 SP/WE Sahle Wohnen - Mobilität 8

9 Beispiel Seniorenwohnanlage MS- Kinderhaus, Kristiansandstraße Quartier des soz. Wohnungsbaus, Baujahr 2017 Förderweg A Zielgruppe Senioren Bushaltestelle am Quartier Nahversorgung: Zentrum Kinderhaus fußläufig Besonderheit: Fahrradstadt MS, 70% aller Verkehrsbewegungen per Fahrrad, überdachte, ebenerdige Fahrradstellplätze im Quartier Fakten Anzahl Wohnungen 94 Anzahl Stellplatzschlüssel 0,91 Anz. STP /TG 86 davon Leerstand 23,3% (20) davon fremd vermietet Realer Bedarf 26,7% (23) 0,46 SP/WE Sahle Wohnen - Mobilität 9

10 Wirtschaftliche Tragfähigkeit Die Perspektive des Investors Ø Investition je Stellplatz, ebenerdig: (= 75 /qm Wfl.) Ø Investition je Tiefgaragen- Stellplatz: (= 415 /qm Wfl.) Unterhalt je TG-Stellplatz p.a.: /Platz (=0,21-0,35 /qm Wfl.) Die Perspektive des Mieters Kosten Kleinwagen- Unterhalt: /Mon.* Kosten Mittelklassewagen- Unterhalt: /Mon.* Stellplatzkosten ca. 25 Kosten Garage/TG: ca. 50 /Mon. (* Vollkostenrechnung lt. ADAC) Sahle Wohnen - Mobilität 10

11 Lösungsansätze im interkommunalen Vergleich Beispiel Berlin: Abschaffung der PKW- Stellplatzvorgaben Abschaffung von allgemeinen Stellplatzvorgaben Stellplatznachweis nur noch für gehbehinderte Bewohner Verpflichtung zur Schaffung von Fahrradstellplätzen Beispiel Düsseldorf: Differenzierte Verpflichtung (Abschlagslösung) Kriterium 1: Qualität der ÖPNV-Anbindung; Abschläge für Car-Sharing /Mietertickets Rheinbahn Kriterium 2: Nach Wohnungsgrößen K 3: Abschläge für Senioren, Studierende und geförderten Wohnungsbau Beispiel Mainz: Abschlagslösung für gef. Wohnungsbau & ÖPNV- Boni 80% des normalen Schlüssels für den gef. Wohnungsbau, Senioren- WA nach Einzelbewertung ÖPNV-Boni: -30 / - 20 /-10% je nach Taktung/ Nähe /Erschließungsqualität Ausnahmen bei geringerem tatsächlicherem Bedarf auf Antrag Sahle Wohnen - Mobilität 11

12 Bauordnung für Berlin, 01/2017,

13 Neue Stellplatz-Richtlinie Stadt Düsseldorf, 07/

14 Mainz, Drucksache 1843/2015, ÖPNV-Bonus zur Stellplatzsatzung Sahle Wohnen - Mobilität 14

15 Bausteine moderner Mobilitätskonzepte - Übersicht Carsharing Ausbau Fahrradwegenetz ÖPNV- Anbindung; Kombiverkehr, engere Taktung Stadtteil-Auto Alternativen zum Individualverkehr per PKW E-Mobilität E-Bikes 15

16 Beispiel Car-Sharing, SWA Bonn, Auf dem Hügel Zusätzlich zum ÖPNV (Bushaltestelle direkt vor dem Objekt): 2 Stellplätze im Quartier gem. Baugenehmigung für Carsharing reserviert Kooperation mit lokalem Anbieter Cambio Anbieter stellt Fahrzeuge und Online- Buchungsplattform bereit, Vermieter stellt Stellplätze (kostenpflichtig, 40 /Mon.) bereit Gemeinsames Marketing (Beschilderung, PR, Mieterinformation) Sonderkonditionen für Mieter Hohe Akzeptanz und Nutzung seitens der Mieterschaft sowie Nachbarschaft Stellplatzschlüssel lt. Baugenehmigung: 0,33 pro WE ist ausreichend Sahle Wohnen - Mobilität 16

17 E-Mobilität, Konzept Wolfsburg Ziel: Elektromobilität steht stellvertretend für ein verändertes Mobilitätsbewusstsein und die adäquate Reaktion auf gesamtgesellschaftliche Trends. Die Elektromobilitätsstrategie zielt auf die Entwicklung Wolfsburgs zu einer Modell- und Referenzstadt für Elektromobilität innerhalb Deutschlands inkl. des Aufbaus einer innovativen Verkehrsinfrastruktur für das intermodale Mobilitätsverhalten. Bis 2025 sollen 50 % Prozent der in Wolfsburg zugelassenen Fahrzeuge Elektro- oder Hybridfahrzeuge sein. Vorteile des Systemwechsels hin zur Elektromobilität: Wandel in der Energiepolitik: Vom Erdöl hin zum Strom aus regenerativen Energien Emissionsabbau: Elektromotoren erzeugen lokal keinen Schadstoffausstoß und weniger Lärm Wirtschaftskraft: VW als Leitanbieter, Wachstum von Wirtschaft und Beschäftigung Effizienzsteigerung: elektrische Antriebe besitzen einen viel höheren Wirkungsgrad als Verbrennungsmotoren Kostensenkung bei laufenden Kosten und Anschaffung durch Massenfertigung der Batterietechnologie und einfachere Fertigung von Elektromotoren Stadt, Bund und Automobilindustrie investieren in die Ladeinfrastruktur: Flächendeckendes Netz von zuverlässigen Ladestationen. An Schnellladesäulen können Elektrofahrzeuge in ca. 30 Minuten vollständig aufgeladen werden. Nur Ökostrom. Ermittlung geeigneter Standorte im Stadtgebiet ( z. Zt. 81 Ladepunkte) mit hoher Frequenz, Publikumswirksamkeit sowie Schnittstellen mit ÖPNV zur Vernetzung Analyse bestehender Stromnetzinfrastrukturen. Infos: Sahle Wohnen - Mobilität 17

18 Für Ihre Aufmerksamkeit herzlichen Dank! Sybille Jeschonek, Bereichsleiterin Wohnmanagement, Sahle Wohnen. 18