Bebauungsplan Nr. 73 Kalthofs Park

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1 Stadt Gevelsberg - Der Bürgermeister - FB 3 Stadtentwicklung und Umwelt F Be Bebauungsplan Nr. 73 Kalthofs Park Ziel und Zweck der Planung wesentliche Planungsinhalte 1. Anlass und Erfordernis der Planung In Gevelsberg stehen außer Restflächen und wenigen brachgefallenen, überwiegend bebauten Gewerbegrundstücken keine gewerblichen Bauflächen mehr zur Verfügung. Seitens der Wirtschaftsförderung der Stadt Gevelsberg kann weiterhin eine konstante Nachfrage, insbesondere nach restriktionsarmen Gewerbeflächen, insbesondere auch zur Erweiterung und Verlagerung vorhandener Betriebe, festgestellt werden. Daher ist die Entwicklung eines neuen Gewerbegebietes notwendig, um auch in den nächsten Jahren Interessenten Gewerbeflächen zur Neuansiedlung anbieten zu können. Im Flächennutzungsplan der Stadt Gevelsberg sind noch drei größere, gewerbliche Entwicklungsflächen dargestellt. Innerhalb dieser Entwicklungsflächen bietet der Bereich zwischen dem Gewerbegebiet Silschede Süd und der Bundesautobahn BAB 1 im Hinblick auf Lagegunst und Flächenrestriktionen die besten Voraussetzungen für die Entwicklung eines Angebotsbebauungsplanes für gewerbliche Nutzungen. Zur Sicherstellung einer geordneten Entwicklung werden die im Flächennutzungsplan als gewerbliche Bauflächen dargestellten, zum Teil bereits bebauten, Flächen östlich und westlich der L 527 (Eichholzstraße) mit in den Bebauungsplan einbezogen. Verfahrensstand und ablauf Im Zuge der frühzeitigen Beteiligung gemäß 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB sollen von allen Fachbehörden und der Öffentlichkeit Stellungnahmen und Hinweise zur Planung eingeholt werden, um im weiteren Verfahren die externen Ansprüche an die Planung zu berücksichtigen und die zur Planung notwendigen Gutachten und Planungsleistungen optimiert einzusetzen. Im Zuge der weiteren Erarbeitung des Planentwurfs werden über die städtebaulichen und erschließungstechnischen Planungen hinaus folgende Gutachten erarbeitet werden: - landschaftspflegerischer Fachbeitrag, Umweltbericht und Artenschutzprüfung - ein Immissionsschutzgutachten (im Hinblick auf Lärmimmissionen der BAB 1 und zur Berücksichtigung der zu erwartenden Emissionen der geplanten gewerblichen Nutzungen auf benachbarte Wohnbebauungen). - Bodengutachten, v.a. im Hinblick auf Bautechnik, bei vorliegen von Anhaltspunkten ggf. Altlastenscreening 2. Lage des Plangebietes Das ca. 14,9 ha große Plangebiet liegt im Norden des Gevelsberger Stadtgebietes zwischen der Ortslage Silschede und der BAB 1 im direkten Anschluss an das in den letzten Jahren aufgesiedeltem Gewerbegebiet Silschede Süd. 1

2 Im Osten des Bebauungsplangebietes liegt die L 527 Eichholzstraße, wobei das Plangebiet in Teilbereichen mit Bestandsbebauung über die L527 ausgreift. Im Westen grenzt das Plangebiet an die bewaldeten Böschungen eines namenlosen Siepens, welcher dem Krabbenheider Bach zufließt. Im Süden grenzen Wald- und Ackerflächen an, in einem Abstand von ca. 100 bis 150 Metern liegt die BAB 1. Das Plangebiet liegt im Außenbereich gem. 35 BauGB und ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt Gevelsberg überwiegend als gewerbliche Baufläche mit randlichen Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft dargestellt. Darüber hinaus sind Flächen für die Abwasserbeseitigung (Niederschlagswasserbehandlungsanlage), für die Landwirtschaft und Waldflächen mit umfasst. Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Abweichungen zur Flächennutzungsplandarstellung ergeben sich aus der Einbeziehung einer genehmigten Lagerflächennutzung als Gewerbegebietsflächen, sowie einer kleinflächigen Bereinigung der Waldspitze zugunsten eines günstigen Grundstückszuschnittes im Nordwesten des Plangebietes. 3. Vorhandene Bau- und Nutzungsstruktur sowie topografische Situation Für Teilbereiche des Plangebietes gilt derzeit der Bebauungsplan Nr. 58 Silschede Süd. Hier sind die Entwässerungsanlagen - Kanäle und Niederschlagswasserbehandlungsanlagen für das Gewerbegebiet Silschede Süd festgesetzt. Diese Teilbereiche des Bebauungsplanes Nr. 58 sollen aufgehoben werden und inhaltlich in den neuen Bebauungsplan Nr. 73 Kalthofs Park integriert werden. Übersicht Geltungsbereiche BP 73 und BP 58 Aufhebungsbereich BP 58 2

3 Das Plangebiet umfasst im Bestand verschiedenste Nutzungsstrukturen. Im Norden liegen, angrenzend an das Gewerbegebiet Silschede Süd, Kleingärten. Im Westen liegen randlich Waldflächen, welche sich bis über den namenlosen Siepen hinaus erstrecken. Im Südwesten des Plangebietes liegen die, für eine Erweiterung flächenmäßig vorgesehene, vorhandene Fläche einer Niederschlagswasserbehandlungsanlage und daran angrenzend außerhalb des Plangebietes weitere Waldflächen. Im Kernbereich des Bebauungsplanes, im Bereich der neu zu entwickelnden gewerblichen Bauflächen, liegen Wiesen, Weiden, Gehölze und eine sich von der Eichholzstraße her erstreckende Waldfläche, sowie im südlichen Bereich eine Ackerfläche. Die Waldfläche geht von einer an der Eichholzstraße gelegenen Jungfichtenschonung, über einen jungen Fichtenwald, in einen Buchenhochwald über. Westlich der Eichholzstraße liegen - nördlich des Waldstreifens - Wohngebäude, südlich des Waldstreifens Wohngebäude und ein Gewerbebetrieb. Östlich der Eichholzstraße finden sich gewerbliche Nutzungen und Wohngebäude, sowie ein größerer Garten und Wiesen- und Weideflächen. Luftbild Bebauungsplangebiet BP 73 Kalthofs Park 3

4 4. Städtebauliches Konzept Erschließung: Die neu auszuweisenden, bisher nicht baulich genutzten Flächen südlich des Gewerbegebietes Silschede Süd sollen über eine Verlängerung der Straße Kalthofs Park erschlossen werden. Die neue Erschließungsstraße soll mit dem Regelquerschnitt der vorhandenen Straße ausgebaut werden. Die Erschließung in die Tiefe der neuen Gewerbeflächen bis zur Niederschlagswasserbehandlungsanlage soll über die vorhandene entsprechend ausgebaute Wirtschaftswegetrasse erfolgen. Innerhalb dieser verläuft auch bereits ein Niederschlagswasserkanal von der L527 her kommend. Die Erschließungsvariante gewährleistet eine flexible, nachfrageortientierte Parzellierung und Vermarktung der neuen Gewerbeflächen. Der vorhandene, unbefestigte Waldweg in Richtung Westen wird in ähnlicher Lage wie bisher beibehalten. Die mit Bestandsbebauungen belegten, in den Bebauungsplan einbezogenen Grundstücke beiderseits der Eichholzstraße sollen in ihrer Erschließungssituation nicht verändert werden, neue Zufahrten auf die L527 sind nicht vorgesehen. Im östlichen Bereich wird die Straße In der Becke im Bestand beibehalten. Nutzungsarten: Das Plangebiet umfasst ca. 14,9 ha, mit ca. 7,1 ha neuen Gewerblichen Bauflächen und ca. 0,65 ha Erschließungsflächen. In das Plangebiet sind ca. 1 ha Flächen zur Niederschlagswasserbehandlung aus dem BP 58 Silschede Süd einbezogen, sowie ca. 3,2 ha bereits nach 35 BauGB bebaute Siedlungsflächen mit ca. 2,9 ha Randflächen der Außenbereichsbebauungen (Wiesen, Weiden, Garten- und Waldflächen etc.). Darüber hinaus umfasst der Geltungsbereich Flächen für Ausgleichsmaßnahmen und Waldflächen. Die neuen gewerblichen Flächen sowie die bereits bebauten und gewerblich genutzten Bereiche entlang der Eichholzstraße sollen als Gewerbegebiet gem. 8 BauNVO festgesetzt werden. Die nördlich des Wirtschaftswegs/ westlich der L 527 liegende, bebaute Fläche soll als Mischgebiet festgesetzt werden, um eine - die Bestandsbebauung berücksichtigende - Entwicklung zu ermöglichen. Die genehmigten Lagerflächen östlich der Häuser Eichholzstraße 360/ In der Becke 2 sind als auf den Umfang des genehmigten Bestandes beschränkte Gewerbegebietsfestsetzung (Lagerfläche) vorgesehen. Für das Plangebiet ist vorgesehen, ähnlich den Festsetzungen der gewerblichen Bebauungspläne Nr. 17 Im Winkel und Nr. 58 Silschede Süd, die Zulässigkeiten teilweise einzuschränken, um die Flächen tatsächlich der Entwicklung der gewerblichen, produzierenden Betriebe vorzubehalten. So sollen die gemäß 8 Abs. 3 Nr. 2 und Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten ausgeschlossen werden. 4

5 Einzelhandel: Einzelhandelsbetriebe sollen nur als Ausnahme zulässig sein, wenn sie eine Verkaufs- und Ausstellungsfläche von jeweils 200 m² nicht überschreiten und wenn sie untergeordnet im unmittelbaren räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit Handwerks- oder produzierenden Gewerbebetrieben stehen oder wenn überwiegend Großteile (wie Fahrzeuge, Boote, usw.) gehandelt werden. Als Ausnahme hiervon ist eine Fläche von ca m² südlich des vorhandenen Wirtschaftsweges, westlich der L 527 (GE 4) vorgesehen. Hier soll zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt werden, einen Nahversorgungsbetrieb bis m² Verkaufsfläche anzusiedeln, um die schlechte Nahversorgungssituation des Stadtteils Silschede zu verbessern. Die Angebotsstruktur ist hier auf einen Lebenmittelmarkt mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten gemäß Nr (Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren) der Gevelsberger Liste zentrenrelevanter Sortimente (des Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Gevelsberg aus dem Jahr 2010), sowie maximal 10 % sonstiger zentrenrelevante Sortimente einzuschränken. Bauliche Ausnutzung Für die Gewerbegebiete ist eine Ausnutzung mit einer GRZ von 0,8 vorgesehen, für das Mischgebiet eine GRZ von 0,6. Analog zum BP Nr. 58 Silschede Süd soll die Höhenentwicklung der Gebäude auf 12 Meter, sowie auf maximal 4 Meter Geländemodellierungsspielraum, beschränkt werden. Die Baufenster der Gewerbe- und Mischgebiete sollen im Allgemeinen 3 Meter Abstand zu anderweitig genutzten Flächen (Verkehrsflächen, Wald, etc.) einhalten, zur Auffahrt der BAB1 5 Meter Abstand. Sonstige Flächenfestsetzungen: Die Niederschlagsentwässerungsanlage soll als Festsetzung aus dem BP Nr. 58 Silschede Süd übernommen werden, wobei die südliche Teilfläche der alten Festsetzung, welche als Wald genutzt ist, voraussichtlich nicht benötigt wird und als Wald festgesetzt werden kann. Das Wohnhaus und die Gartenanlage In der Becke 16 sollen als private Grünfläche entsprechend der vorhandenen Nutzung festgesetzt werden, mit einem Baufenster und bestandsschützender Festsetzung für das Wohnhaus. Die im östlichen Bereich vorhandenen Wiesenflächen sind als landwirtschaftliche Fläche, entsprechend der vorhandenen Nutzung und als Auffangfestsetzung für Nutzungen im überwiegend landwirtschaftlich genutzten Außenbereich vorgesehen. Am Nordrand des Plangebietes wird analog zum Grünstreifen des BP Nr. 58 ebenfalls ein 8 Meter breiter Gehölzstreifen zur Gliederung der Gewerbegebiete festgesetzt. Waldflächen, Waldabstandsflächen: In den Randbereichen ist die Sicherung der vorhandenen Freiraumnutzungen vorgesehen. Die Waldspitze im nordwestlichen Bereich des Plangebietes soll hierbei so zurückgenommen werden, dass sich unter Berücksichtigung des notwendigen Waldabstandes von 25 Metern eine gut nutzbare und sinnvoll zugeschnittene Baufläche ergibt. Zu den Waldflächen im Westen und Süden ist ein Abstand von 25 Metern vorgesehen, der im Grundsatz als gestufter Waldrand ausgebildet werden soll, wobei der äußere Saum z.t. als Pflanzfestsetzung auf den gewerblichen, nicht überbaubaren Bauflächen liegen soll. 5

6 Der notwendige Waldausgleich für die entfallenden Waldflächen ist entsprechend der Maßstäbe des Waldrechts, soweit möglich in Kombination mit ökologischen Ausgleichsmaßnahmen, außerhalb des Plangebietes durchzuführen. 6