GEMEINDE WACHTBERG. Bebauungsplanes Nr Roggenacker in Wachtberg Ließem. Begründung Frühzeitige Beteiligung GEMEINDE WACHTBERG - PLANUNGSAMT --

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1 GEMEINDE WACHTBERG Bebauungsplanes Nr Roggenacker in Wachtberg Ließem Begründung Frühzeitige Beteiligung Stand: September 2017 GEMEINDE WACHTBERG - PLANUNGSAMT -- Dr. D. Naumann Achitekt BDA Riemannstraße 45 Tel : Bonn info@naumann-bonn.de

2 GEMEINDE WACHTBERG SEITE Gemeinde Wachtberg Bebauungsplanes Nr Roggenacker in Wachtberg Ließem Begründung Stand: September 2017 A. Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes 1. Planungsanlass, Hauptplanungsziel und Planungsprozess Hauptziel der Planung ist es, bisher nicht baulich genutzte Flächen am südwestlichen Ortsrand von Ließem einer neuen Wohnbebauung zuzuführen. Es soll die Möglichkeit geschaffen werden, durch einen kurzen neuen Erschließungsstich ca. acht Wohngrundstücke zu erschließen. Der Bereich wurde im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungs der Gemeinde Wachtberg als neue Wohnbaufläche (W) in den Flächennutzungsplan aufgenommen. Zur Erlangung des Baurechtes ist es erforderlich, einen Bebauungsplan aufzustellen. Der Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr Roggenacker folgt diesem Ziel und bildet die Grundlage für die weiteren Verfahrensschritte. Bereits seit langen wurden Gespräche mit den Eigentümern der Grundstücke am südwestlichen Ortsrand Ließem geführt, um hier einen Bebauungsplan aufzustellen. Ziel war es, durch Bündelung der Erschließung von der Oberbachemer Straße aus den Gesamtbereich zwischen bestehender Bebauung und Oberbachemer Straße einer Wohnbebauung zuzuführen. Auf Grund der Einzelinteressen der Grundstückseigentümer war es jedoch nicht möglich, eine Gesamtlösung zu entwickeln. So ist es zunächst das Ziel, die unmittelbar nordöstlich des Einmündungsbereiches der Oberbachemer Straße in die K 14 gelegene Teilfläche planungsrechtlich zu entwickeln. Hierzu wird im Folgenden das Bebauungsplanverfahren mit dem Aufstellungsbeschluss und der frühzeitigen Beteiligung begonnen. 2. Lage des Plangebietes, Geltungsbereich, derzeitige Nutzung und städtebauliche Zusammenhänge Das Plangebiet liegt am südwestlichen Ortsrand der Ortschaft Ließem. Es rundet hier die bestehende Ortslage nach Süden hin ab und schafft so eine neue Ortsrandsituation. Die von Süden in den Ortsteil führende Kreisstraße K 14 definiert eine Ortseingangssituation. Der Ortsteil ist im Umfeld des Plangebietes geprägt durch Einfamilienhäuser als Einzel- und Doppelhäuser. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst 6540 qm, d. h. ca. 0,7 ha.

3 GEMEINDE WACHTBERG SEITE Die derzeitige Nutzung ist Grünland mit nur geringer Bewirtschaftung. Besondere Biotope oder Gehölzbewuchs sind bis auf wenige Einzelbäume an der K 14 nicht vorhanden. Am südlichen Baugebietsrand gibt es als besonderes Gestaltungselement eine schmale Hecke, die sich beidseits der Oberbachemer Straße nach Osten fortsetzt. 3. Verkehrsanbindung / Erschließung Da das Plangebiet im Westen an die Kreisstraße K 14 und nach Norden an die bebauten Grundstücke entlang der Wattendorfer Weges angrenzt, sowie nach Osten an unbebaute Privatgrundstücke anschließt, ist eine Erschließung nur nach Süden an die Oberbachemer Straße möglich. Da nicht jedes Grundstück einzeln an diese Straße angeschlossen werden kann, wird die Anlage einer neuen Erschließungsstraße erforderlich. Diese soll so geplant werden, dass Müll- und Versorgungsfahrzeuge hier wenden können. Weiterhin soll versucht werde, die Erschließung so zu konzipieren, dass ggfls. zu einem späteren Zeitpunkt die östlich anschließenden Grundstücke hierüber angebunden werden könnten. Um die Rad-/Fußwegeanbindung des Gebietes zu sichern, soll ein Weg von der Marienstraße entlang der Kreisstraße bis ins Plangebiet hinein geführt werden. 4. Planinhalt 4.1 Art der baulichen Nutzung Mit dem Bebauungsplan soll ein neues Wohngebiet entwickelt und erschlossen werden. Um dieses zu erreichen, wird das Gebiet als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Vorgesehen ist die Errichtung von freistehenden Einzelhäusern, die durch ihre Anordnung entlang der Stichstraße ein eigenes kleines Wohnquartier bilden. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Die Anzahl der Vollgeschosse wird im Süden auf maximal eins, weiter im Norden des Plangebietes auf maximal zwei festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung wird mit GRZ = 0,4 und GFZ = 0,8 festgesetzt. Dies entspricht den bisherigen Festsetzungen in dem benachbarten WA-Gebiet. Mit der in der Höhe gestaffelten Bebauung soll der Ortsrandcharakter betont werden. 4.3 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubare Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen definiert. Diese ermöglichen einerseits die vorgesehene Ausweitung der vorhandenen Bebauung, andererseits definieren sie die Abstände zu den Verkehrsflächen sowie frei zu haltende Garten- und Vorgartenbereiche. 4.4 Bauweise Die Bauweise wird als offene Bauweise festgesetzt, um so dem gewünschten Charakter des Gebietes als offenes und von großzügigen Gärten geprägtes Wohnquartier zu entsprechen.

4 GEMEINDE WACHTBERG SEITE Öffentliche Verkehrsflächen Die Erschließung wird durch einen kurzen Erschließungsstich festgesetzt. Dieser ist als Wendehammer so konzipiert, dass Müll- und Versorgungsfahrzeuge hier wenden können. Insgesamt werden die Erschließungsflächen als gemischte Verkehrsflächen ausgebaut. Da es hier in dem kurzen Stich keinen Durchgangsverkehr geben kann, wird es nur geringe Fahrverkehre geben, sodass Konflikte mit den nicht motorisierten Verkehrsteilnehmern sehr reduziert sind. 4.6 Öffentliche Grünflächen Der Flächennutzungsplan stellt den südwestlichen Ortsrand als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft dar. Der Übergang von der Bebauung zur offenen Feldflur soll auf diese Weise besonders gestaltet und der Ortseingang als begrünter Ortseingang hervorgehoben werden. Der städtebauliche Entwurf sieht deshalb hier einen Grünstreifen vor, dessen Gestaltung im Rahmen der weiteren Bearbeitung als Ortsrandbegrünung näher konkretisiert und planungsrechtlich festgesetzt werden soll. 5. Berücksichtigung von Natur und Landschaft sowie der Umweltbelange Zum Bebauungsplan werden ein Landschaftspflegerischer Fachbeitrag mit einer Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung sowie ein Umweltbericht erarbeitet. Der Umweltbericht stellt einen gesonderten Teil der Begründung dar und wird entsprechend dem Stand des Verfahrens fortgeschrieben. 6. Artenschutzfachliche Beurteilung des Bebauungsplanes Um die Belange des Artenschutzes in die Bauleitplanung zu integrieren, wurde eine Artenschutzvorprüfung Stufe 1 (ASP 1) durchgeführt. Dabei wurde untersucht, ob durch die geplanten Maßnahmen artenschutzrechtliche Belange gemäß 44 BNatSchG betroffen sind, bzw. ein entsprechender Verbotstatbestand vorliegt. Der Bericht der ASP 1 liegt inzwischen vor (s. Büro Ginster September 2017). Hiernach sind artenschutzrechtliche Konflikte nicht zu erwarten. 7. Immissionsschutz Da es sich bei der westlich angrenzenden Straße um eine Kreisstraße handelt, auf der auch Lkw-Verkehre zu berücksichtigen sind, wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt, um gesundes Wohnen in dem Allgemeinen Wohngebiet zu sichern. Erste Ergebnisse dieser Untersuchung zeigen, dass bei einem aktiven Schallschutz in Form einer ca. 2,5 m hohen Lärmschutzwand bezogen auf den vorhandenen Fahrbahnrand die erforderlichen schalltechnischen Orientierungswerte von tags 55 db(a) weitgehend eingehalten werden. Insofern wird im weiteren Verfahren davon ausgegangen, dass mit dem aufgezeigten aktiven Schallschutz ein gesundes Wohnen im Plangebiet möglich ist.

5 GEMEINDE WACHTBERG SEITE Niederschlagswasserentwässerung Um schon frühzeitig das Thema der Niederschlagswasserentwässerung in die Planung einzubeziehen, wurde ein Geohydrologisches Gutachten beauftragt. Die ersten vorliegenden Ergebnisse zeigen, dass eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers vor Ort auf Grund der vorhandenen Bodenverhältnisse nicht möglich ist. Es ist also im Rahmen des zu erarbeitenden Entwässerungskonzeptes davon auszugehen, dass das Niederschlagswasser gedrosselt in das bestehende Entwässerungssystem abzuleiten ist. 9. Bodenordnung Maßnahmen zur Bodenordnung werden - soweit erforderlich - durch die Eigentümer veranlasst. Bonn im September 2017 Naumann/S-676_Begründung gez. Dr. Naumann