Stadt Selm. Bebauungsplan Nr. 87. Gewerbegebiet am Kreisverkehr B 236 / K44n

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1 Bebauungsplan Nr. 87 Gewerbegebiet am Kreisverkehr B 236 / K44n Bearbeitung: atelier stadt & haus Gesellschaft für Stadt- und Bauleitplanung mbh Annastraße Essen Tel: 0201/ Fax: 0201/ mail@ash-planung.de

2 Inhaltsverzeichnis 1. Räumlicher Geltungsbereich Anlass / Ziele der Planung Städtebauliches Konzept Vorgesehene Festsetzungen des Bebauungsplanes

3 1. Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 87 Gewerbegebiet am Kreisverkehr B 236 / K44n umfasst die Grundstücke mit den Flurstücksnummern 263, 264 und 3157 (teilweise), der Flur 9, Gemarkung Selm und wird wie folgt begrenzt: im Norden durch den neuen Kreisverkehr B 236 / K 44n, im Osten durch die B 236, im Süden durch die an den Geltungsbereich angrenzenden Privatgrundstücke (Wohnbebauung an der B 236 mit den Hausnummern 144/146), im Westen durch eine neue Grenze in einem Abstand von 60 m parallel zur B 236 bzw. durch die westliche Straßenbegrenzungslinie einer neuen Erschließungsstraße. Die Abgrenzung des Geltungsbereiches ist abhängig von der genauen Führung einer neuen Erschließungsstraße, die entlang der westlichen Grenze verlaufen soll. In den Varianten des städtebaulichen Konzeptes ist die Grenze jeweils durch eine schwarze gestrichelte Linie dargestellt. Der Geltungsbereich umfasst in beiden Varianten ca. 1,2 ha. Bis zur Offenlage des Bebauungsplanes soll die genaue Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches abschließend festgelegt werden. 2. Anlass / Ziele der Planung Südlich des Zentrumsbereiches von Selm wurde im Jahr 2015 die K 44 n für den Straßenverkehr freigegeben. Es handelt sich hier um eine Umgehungsstraße, die am südöstlichen Ortsrand des Stadtteils Selm zur Entlastung bestehender Wohngebiete und zur besseren Anbindung des Gewerbegebietes an das regionale Verkehrsnetz beginnt. Die Anbindung der K 44 n an die Kreisstraße (B 236) erfolgt über einen Kreisverkehr, der ebenfalls zwischenzeitlich fertiggestellt wurde. Mit dem Bau des Kreisverkehrs bietet sich die Chance, den Siedlungsansatz im Bereich Fährenkampsiedlung/Haus-Berge-Straße, der dem Ortsteil Selm vorgelagert ist, auf der Westseite der B 236 städtebaulich zu arrondieren. Durch den vierten Arm des Kreisverkehrs kann eine Fläche von ca qm für eine gewerbliche Nutzung erschlossen werden, die von der Lage an der Bundesstraße profitieren könnte. Aufgrund der Lage im Nahbereich von Wohnnutzungen kommt hier die Ausweisung eines eingeschränkten Gewerbegebietes (GEE) in Betracht, d. h. zulässig werden nur Betriebe sein, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Gedacht ist hierbei beispielsweise an Betriebe aus der Automobilwirtschaft oder der sogenannten Systemgastronomie (Fast- Food- Restaurants). Im Masterplan Selm, der 2014 vom Rat als Stadtentwicklungskonzept beschlossen wurde, ist das Areal als Potenzialfläche Gewerbe" genannt. Der vierte Arm dient auch als Zufahrt für das in unmittelbarer Nachbarschaft, direkt am Herbach zurzeit in Bau befindliche Regenrückhaltebecken, dem - in erster Linie - das Oberflächenwasser der K 44 n und später das des Gewerbegebietes zugeführt wird. 3

4 Insgesamt ergibt sich nun die Chance zur Neuordnung und Gestaltung des südlichen Ortseingangsbereiches. Dieser Bereich stellt durch die östlich der B 236 befindliche Wohnbebauung den Ortseingang zwar gefühlt dar, kann ihn aber durch die ungeordnete, gewachsene Situation nicht räumlich fassen. Durch eine Arrondierung der vorhandenen Bebauung ergibt sich die Möglichkeit, den Ortseingang städtebaulich zu markieren. Zur Verwirklichung der angestrebten Zielsetzung sind die Aufstellung eines Bebauungsplanes und eine Änderung der bisherigen Flächennutzungsplanausweisung erforderlich. Eine Anfrage beim Regionalverband Ruhrgebiet (RVR), der für die Regionalplanung zuständig ist, wurde von diesem bereits im Grundsatz positiv beschieden. 3. Städtebauliches Konzept Das städtebauliche Konzept zum Bebauungsplan Nr. 87 wurde in zwei Varianten erarbeitet, die sich im wesentlichen in der Länge und Führung einer Planstraße, die an den 4. Arm des Kreisverkehrs anschließt, unterscheiden. Einem direkten Anschluss der Baugrundstücke an die Bundesstraße B 236 wurde vom Straßenbaulastträger (Straßen.NRW) nicht zugestimmt. Daher ist zur Erschließung der zukünftigen gewerblichen Flächen der Bau einer neuen Straße erforderlich, die gleichzeitig auch als Zufahrt zum neuen Regenrückhaltebecken dient. In der Variante 1 verläuft die neue Straße ausgehend vom fertiggestellten 4. Arm des Kreisverkehrs ca. 100 Meter entlang der neuen Gewerbefläche in Richtung Süden. Die Gesamtbreite ist mit 11,5 m vorgesehen (6,5 m Fahrbahnbreite, einseitiger Gehweg in einer Breite von 2,5 m und 2,5 m Parkstreifen). Die Planstraße mündet in einem abschließenden Wendekreis, der auch Wendevorgänge von Lastzügen ermöglicht. Im unmittelbaren Nahbereich des Kreisverkehrs kann sinnvollerweise eine verkehrsaffine oder verstärkt verkehrsverursachende Nutzung (z.b. Fast-Food-Restaurant, Systemgastronomie, Tankstelle) angeordnet werden. Hierfür stehen Flächen in einer Größenordnung von bis qm zur Verfügung. Südlich angrenzend können je nach Aufteilung und Nachfrage auf den verbleibenden ca qm mehrere Gewerbegrundstücke entstehen. Im Gegensatz zur Variante 1 schließt in der Variante 2 der abschließende Wendekreis unmittelbar an den 4. Arm des Kreisverkehrs an. Von dort führt eine private Zufahrtsstraße in den südlichen Grundstücksteil. Sinnvollerweise sollte bei einer solchen Konzeption der von der öffentlichen Erschließung abgerückte Teil möglichst wenig aufgeteilt werden, so dass eher eine oder zwei großflächige gewerbliche Nutzungen in Betracht kommen. Auch hier ist im unmittelbaren Kreisverkehrsbereich die Ansiedlung eines Gastronomiebetriebes oder einer Tankstelle dargestellt. In beiden Varianten wird die Anbauverbotszone in einer Breite von 20 Metern zum Fahrbahnrand der B 236 berücksichtigt. Hier sind keine Hochbauten vorgesehen; allerdings sind nach erfolgter Vorabstimmung mit dem Straßenbaulastträger Aufstellflächen für die Verkaufsware und Parkplätze in dieser Zone zulässig. Weitere Details werden im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens festgelegt. In direkter Nähe zum Plangebiet befindet sich eine 110-kV-Hochspannungsfreileitung mit einem Leitungsmast. In einem Schutzstreifen von 21 Metern zur Mitte der Leitungs- 4

5 trasse ist eine Bebauung nicht zulässig. Dieser Bereich befindet sich allerdings außerhalb der im Bebauungsplan ausgewiesenen Baugebiete, so dass Beeinträchtigungen der Leitung nicht zu befürchten sind. Der räumliche Geltungsbereich des zukünftigen Bebauungsplanes liegt in einem Landschaftsschutzgebiet (Landschaftsplan Nr. 3 - Raum Selm -, Kreis Unna). Zudem wird das gesetzlich geschützte Biotop GB ( 30 BNatSchG/ 62 LG NW) teilweise überlagert. Das standardisierte Bewertungsverfahren des Kreises Unna zur Bewertung von Eingriffen in Natur und Landschaft im Rahmen der Bauleitplanung kann daher nicht angewandt werden. Es wird ein differenzierter landschaftspflegerischer Beitrag zum Bebauungsplan erforderlich. Ferner muss ein gesondertes Verfahren zur Herausnahme aus der Schutzbindung durchgeführt werden. Dieses wird parallel zum Bebauungsplanverfahren erfolgen. Nach gegenwärtigem Abstimmungsstand ist ein Ersatzstandort in einer Entfernung von ca m zum Eingriffsbereich vorgesehen, der geeignet ist, die verlorengehenden Schutzfunktionen vollständig zu kompensieren. 4. Vorgesehene Festsetzungen des Bebauungsplanes Nach gegenwärtigem Kenntnisstand sollen folgende Festsetzungen im Bebauungsplan erfolgen: - Festsetzung der neuen Erschließungsstraße als öffentliche Verkehrsfläche (abhängig von der noch festzulegenden Straßenvariante); - Festsetzung der Baugebiete als Gewerbegebiet (mit Einschränkung der zulässigen Betriebe im Hinblick auf erforderlichen Immissionsschutz der umliegenden Wohnbebauung); Ausweisung von GRZ und GFZ entsprechend den Obergrenzen der BauNVO; - Berücksichtigung der Anbauverbotszone entlang der B 236 bei der Festlegung der überbaubaren Grundstücksflächen; Regelung der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen innerhalb der Anbauverbotszone (nicht notwendige Stellplätze, Ausstellungsund Präsentationsflächen); - Festsetzungen zur Grüneinfassung der Baugebiete zum westlich angrenzenden Freiraum; - Pflanzmaßnahme auf einer Grünfläche im südlichen Planbereich als teilweiser Ausgleich des Eingriffs in Natur und Landschaft; - Übernahme des Schutzstreifens in einer Breite von jeweils 21 m zur Mitte der Leistungstrasse der Hochspannungsfreileitung; Festsetzung hinsichtlich der Zulässigkeit von Maßnahmen bzw. des Abstimmungserfordernisses mit dem Leitungsträger. Essen, atelier stadt & haus gmbh 5