1. Ziel und Zweck des Bebauungsplanes

Transkript

1 1. Ziel und Zweck des Bebauungsplanes Durch die Auflassung eines ehemaligen Gewerbebetriebs im Ortsteil Antwort, Gemarkung Mauerkirchen, der Marktgemeinde Bad Endorf konnte die VR-Bank Rosenheim-Chiemsee eg ein ca m 2 großes Grundstück erwerben und will dieses einer Wohnnutzung zuführen. Die Umgebungsbebauung ist teilweise noch von landwirtschaftlichen Strukturen geprägt und ansonsten vorwiegend mit Wohnhäusern bebaut. Die zukünftige Nutzung des Grundstücks soll sich in die umliegende Bebauung integrieren und die Möglichkeit eröffnen, in einer ehemals landwirtschaftlich geprägten Kulturlandschaft Neues Bauen unter Berücksichtigung ländlicher Bautradition umzusetzen. Geplant ist deshalb eine Bebauung mit Einzelhäusern. Um diese Ziele zu sichern, hat die Marktgemeinde Bad Endorf beschlossen, einen Bebauungsplan aufzustellen. Durch Zuschnitt und Größe der geplanten Grundstücksparzellen und deren mögliche Bebaubarkeit soll eine Verdichtung des Baugebiets vermieden werden. Dementsprechend orientiert sich die vorgeschlagene Parzellierung des Grundstücks in vier Bauparzellen an den Grundstücksgrößen der Umgebungsbebauung. Geplant ist eine offene und aufgelockerte Bauweise, um den ortsplanerischen Strukturen von Antwort und seinem noch teilweise ländlich geprägten Ortsbild Rechnung zu tragen. Das Baugebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, mit der Einschränkung nach 9 Abs.1 Nr.6 BauGB, dass max. 2 Wohnungen in den Einzelhäusern zulässig sind, um die zuvor genannten Ziele sicher zu stellen. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen so ausgewiesen, dass für die Situierung und Ausrichtung der Baukörper, unter Berücksichtigung der festgesetzten, offenen Bauweise, einerseits eine gute Belichtung und Besonnung gewährleistet wird und anderseits ein ortsbildprägendes, bauliches Ensemble entstehen kann. Die Verkehrserschließung des Baugebiets erfolgt von Norden über die Hirnsberger Straße. Im Süden und Westen wird das Baugebiet vom Schleifmühlenweg erschlossen. Die städtebaulichen Kenndaten wie Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) sind im unteren Bereich der höchstzulässigen Werte nach Baunutzungsverordnung (BauNV) festgesetzt. Im Zuge der betriebsbedingten Ausweitung des ehemaligen Gewerbebetriebs wurde der ursprüngliche Geländeverlauf durch massive Abgrabungen und künstliche Geländemodulation stark verändert. Durch Wiederherstellung des ehemals natürlichen Geländeverlaufs soll die ursprüngliche Topografie des Ortes wieder hergestellt werden und so zu einer Aufwertung des Ortsbilds führen. Um der neu formulierten, ortsgestalterischen Typologie auch mit der Höhenentwicklung der Gebäude Rechnung zu tragen, ist die Anzahl der Vollgeschosse auf zwei festgesetzt. Die max. Außenwandhöhe und die Kniestockhöhe sind begrenzt. Die zulässigen Dachformen und die Dachneigung, sowie die Dachausbildung orientieren sich an den Gestaltungsmerkmalen der teilweise noch ablesbaren, tradierten Bauformen in Antwort. Flächen für Garagen und Nebengebäude sind gesondert festgesetzt, wobei aus ortsplanerischen und Gestaltungsgründen Nebengebäude nur in baulicher Verbindung mit Garagen/Carports zulässig sind. In Anlehnung an die Hauptgebäude sind Garagen und Nebengebäude mit geneigten Dächern auszubilden. 1

2 2. Vorgaben anderer Planungen Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan ist genehmigt, wurde bekannt gemacht und ist in Kraft gesetzt. Das Bebauungsplangebiet ist im Flächennutzungsplan als Dorfgebiet dargestellt. Da der Bebauungsplan von den Festsetzungen im Flächennutzungsplan abweicht und der Flächennutzungsplan in diesem Bereich noch nicht geändert werden soll, wird das Verfahren gemäß 13 a BauGB Bebauungspläne der Innenentwicklung durchgeführt. Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahren wird der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst (vgl. 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Die geordnete, städtebauliche Entwicklung der Marktgemeinde Bad Endorf, im Gemeindeteil Mauerkirchen, im Ortsteil Antwort ist nicht eingeschränkt, da eine gebietsverträgliche, auf die Nachbarbebauung eingehende Wohnnutzung ausgewiesen wird. Auszug aus dem Flächennutzungsplan 2

3 3. Lage und Geltungsbereich Das Plangebiet liegt in unmittelbarer Nähe zur Ortsmitte von Antwort, einer von ländlichen Strukturen geprägte Ortschaft, die zum Gemeindegebiet Mauerkirchen der Marktgemeinde Bad Endorf gehört. Die Topografie des Plangebiets beschreibt einen vom Osten nach Westen und von Süden nach Norden abfallenden und am unteren Schleifmühlenweg auslaufenden Hang mit einem Höhenunterschied von ca. 4,0 m im Geltungsbereich von Südosten nach Nordwesten. Erhaltenswerte Gehölze sind nur an der nordöstlichen Grenze vorhanden. Darüber hinaus gehende naturräumliche Besonderheiten sind nicht vorhanden. Im Norden wird der Geltungsbereich des Bebauungsplans durch die Hirnsberger Straße (Kreisstraße) begrenzt. Die östliche Grenze bildet der geplante Fußweg, der zur sogenannten Pestsäule führt und die Grundstücksgrenze einer Einzelhausparzelle. Im Süden und Westen bildet der Schleifmühlenweg die Grenze des Geltungsbereichs. Lageplan M 1:1000 3

4 4. Infrastruktur Die Brauch- und Abwasserversorgung, sowie die Energieversorgung für das Baugebiet erfolgt über die bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen, sowie die Energieversorgungsleitungen in der Hirnsberger Straße und dem Schleifmühlenweg. Der öffentliche Abwasserkanal und die Quellwasserleitung der Quelle, die im Osten außerhalb des Geltungsbereichs liegt, verlaufen derzeit in Ost-West-Richtung in nicht genau bekannter Lage über das zu beplanende Grundstück innerhalb des Geltungsbereichs und sind nicht dinglich gesichert. Beide Leitungen sollen nach Norden in die durch Grundabtretung an die Marktgemeinde Bad Endorf neu geschaffene 2,0 m breite, öffentliche Trasse für die Sicherung einer öffentlichen Gehwegfläche entlang der Hirnsberger Straße verlegt werden. Die Abwässer (Schmutzwasser) werden in den gemeindlichen Entwässerungskanal ein- und zur Kläranlage der Marktgemeinde Bad Endorf abgeleitet. Das Niederschlagswasser im Plangebiet soll grundsätzlich auf den jeweiligen Grundstücken durch geeignete bauliche Maßnahmen zur Versickerung und Anreicherung des Grundwassers gebracht werden, soweit dies aufgrund der Hanglage und der Bodenverhältnisse möglich ist. Die Restmüllentsorgung erfolgt nach den Vorschriften und Regelungen des Landkreises Rosenheim. 5. Grünordnung Maßnahmen zur Grünordnung und zum Erhalt des Baumbestands Die grünordnerischen Maßnahmen sollen das bisherige strukturelle Defizit an Durchgrünung im Plangebiet verbessern. Für jede Grundstücksparzelle sind deshalb mindestens zwei Großbäume als Pflanzgebot gemäß Artenliste im grünordnerischen Teil des Bebauungsplanes festgesetzt. Daneben sind die drei Großbäume im Nordosten des Plangebiets als schützeswerter Baumbestand durch Planzeichen und Text festgesetzt. Die Verwendung von Pflanzen, welche das ländliche Ortsbild von Antwort beeinträchtigen könnten, werden durch die Negativ-Pflanzliste (Pkt des Bebauungsplans) ausgeschlossen. Verkehrsflächen und Versickerung von Oberflächenwasser Die Festsetzung von wasserdurchlässigen Belägen für Garagenvorplätze, Zufahrten und Stellplätze dient dem Erhalt des ländlichen Siedlungscharakters und kommt der ökologischen Notwendigkeit zur Versickerung von Niederschlagswasser, das dem Naturkreislauf wieder zugeführt werden soll, nach. 4

5 6. Denkmalschutz An der östlichen Grundstücksgrenze, etwa in der Mitte des Verlaufs des Geltungsbereichs, liegt die sogenannte Pestsäule. Diese ist nicht als Einzeldenkmal in die Denkmalliste eingetragen. Über die historische Bedeutung als überregionales Kulturgut ist nichts verifizierbares bekannt. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens soll deshalb das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege als Träger öffentlicher Belange beteiligt werden. 7. Flächenbilanz Das Plangebiet teilt sich in folgende Flächen auf: 1. Bruttobauland ca m 2 = 100,00 % 2. Öffentliche Verkehrsflächen 2.1. Abtretung für Gehweg im Norden ca. 80 m 2 = 2,85 % 2.2. Umgriff Pestsäule im Osten ca. 20 m 2 = 0,72 % 3. Überbaubare Grundstücksfläche ca. 544 m 2 = 19,43 % 4. Nicht überbaubare Grundstücksfläche ca m 2 = 77,00 % Marktgemeinde Bad Endorf, Rosenheim, den... den Bürgermeister Architekt 5