Eigenkapitallösungen für Projektfinanzierungen bei PPP-Hochbauprojekten

Transkript

1 Lehrstuhl für Allgemeine Betriebsw irtschaftslehre, speziell Baubetriebslehre Lehrstuhl für Allgemeine Betriebsw irtschaftslehre mit dem Schw erpunkt Inv estition und Finanzierung Eigenkapitallösungen für Projektfinanzierungen bei PPP-Hochbauprojekten Integration von Finanzintermediären unter besonderer Berücksichtigung der Projektrisiken sowie der Interessen mittelständischer Unternehmen Dipl.-Kfm., Dipl.-Wi.-Ing. Armin Ilka Führungskräfte Forum PPP Hamburg 1

2 Auftraggeber: BMVBS und BBR im Rahmen der Forschungsinitiative Zukunft Bau Auftragnehmer: Lehrstuhl für Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, speziell Baubetriebslehre Lehrstuhl für Allgemeine Betriebswirtschaftslehre mit dem Schwerpunkt Investition und Finanzierung Praxispartner: 2

3 Gliederung 1. Projektfinanzierungen bei PPP-Projekten im deutschen Hochbau ( Projektliste ) 2. Ausgewählte deutsche Beteiligungsvehikel (mit Befragung) - Offene Immobilienfonds (Publikums- und Spezialfonds) - ÖPP-Fonds (Publikums- und Spezialfonds) - Geschlossene Fonds - Versicherungen und Pensionskassen 3. Eigenkapitalbereitstellung für mittelständische Unternehmen (mit Befragung) 3

4 Risiko- und Cash Flow Entwicklung im Lebenszyklus eines PPP-Projektes Primärmarkt Sekundärmarkt 4

5 Projektfinanzierungen bei PPP- Projekten im Hochbau 5

6 PPP-Projektfinanzierungen in Deutschland Finanzierung von PPP-Projekten im deutschen Hochbau Forfaitierung mit Einredeverzicht 73 % Projektfinanzierung 18 % Sonstige / Unbekannt 9 % Ø-Investitionsvolumen projektfinanzierter PPP im klassischen Hochbau (Bildung, Verwaltung, Sicherheit) 42,5 Mio. Euro Umsetzung von PPP-Projektfinanzierungen im Inhaber- und im Mietmodell PPP-Projektfinanzierungen im Hochbau Eigenkapitalquoten zwischen 0 und 13 %, durchschnittlich ca. 7 % EK-Bereitstellung durch eingebundene Sponsoren oder geschlossene Fonds (LHI oder Hannover Leasing)

7 PPP-Projektfinanzierungen in Deutschland Projekte Verwaltung PPP-Projekte Zuschlag öffentl. Auftraggeber Auftragnehmer (PG) EK-Geber FK-Geber Projekt- und Betriebsgesellschaft Kreishaus Unna Sep 04 Kreis Unna Bilfinger Berger BOT GmbH KfW Ipex Bank Kreishaus Unna mbh Finanzzentrum Altmarkt in Müller-Altvatter Bauunternehmung Nov 06 Land Hessen LHI Helaba Kassel GmbH & Co. KG Behördenzentrum in Jun 07 Land Baden-Württemberg Züblin Development GmbH Züblin Development GmbH Eurohypo Heidelberg GOLDBECK Public Partner GmbH Amt für Bodenmanagement in Limburg Okt 07 Land Hessen (Objekt Bodenmanagement Limburg GmbH & Co. KG) Goldbeck DG HYP AG Volksbank Pader- Amt für Bodenmanagement in Korbach Okt 07 Land Hessen OFRA Holding GmbH & Co. KG OFRA born-höxter-det- mold/ WL-Bank Amt für Bodenmanagement in Büdingen Dez 07 Land Hessen GOLDBECK Public Partner GmbH (Objekt Bodenmanagement Büdingen GmbH & Co. KG) Goldbeck DG HYP AG Bürogebäude, GSI Helmholtzzentrum für Schwerionenforschung GmbH in Darmstadt Okt 09 GSI Helmholtzzentrum für Schwerionenfor-schung (90% Bund, 10% Hessen) Adam Hörnig Baugesellschaft mbh & Co. KG? Kreissparkasse Groß Gerau 7

8 PPP-Projektfinanzierungen in Deutschland Projekte Bildung PPP-Projekte Zuschlag öffentl. Auftraggeber Auftragnehmer (PG) EK-Geber FK-Geber Bildungszentrum Ostend in Frankfurt am Main Jul 03 Stadt Frankfurt am Main THEO Grundstücksverwaltungsgesellschaft LHI LBBW Förderschule und Dreifachsporthalle in Frechen/ Rhein-Erft-Kreis Feb 04 Rhein-Erft-Kreis Müller-Altvatter Bauunternehmung GmbH & Co. KG LHI Südleasing, LBBW, KfW Schulen in Köln Apr 05 Stadt Köln Gymnasium in Schwarzenbek Schulen im Lahn-Dill- Kreis Mai 06 Jan 07 Stadt Schwarzenbek Kreis Lahn-Dill HOCHTIEF PPP Schulpartner Köln P1 GmbH & Co. KG Müller-Altvatter Bauunternehmung GmbH & Co. KG Jago Grundstücksverwaltungsgesellschaft GmbH HOCHTIEF PPP Solutions GmbH LHI LHI KfW Ipex Bank Eurohypo LBBW Schulen in Frankfurt am Main Aug 07 Stadt Frankfurt am Main HOCHTIEF PPP Schulpartner Frankfurt am Main GmbH & Co. KG HOCHTIEF PPP Solutions GmbH Nord LB Neubau der Gesamtschule Köln- Rodenkirchen Okt 07 Stadt Köln HOCHTIEF PPP Schulpartner Köln Rodenkirchen GmbH & Co. KG HOCHTIEF PPP Solutions GmbH Nord LB 8

9 PPP-Projektfinanzierungen in Deutschland Projekte Gesundheit PPP-Projekte Commerzbank, HSH Nordbank, NordLB Helaba (OFB Projektentwicklung) Zuschlag öffentl. Auftraggeber Auftragnehmer (PG) EK-Geber FK-Geber Partikeltherapiezentrum in Kiel / Universitätsklinikum Schlesw ig-holstein Mrz 08 Uniklinik Schleswig- Holstein Bilfinger Berger Project Investment Bilfinger Berger Project Investments, Siemens Project Ventures DZ Bank (Lead Arranger) Westdeutsches Protonentherapiezentrum Essen (WPE) Jun 06 Uniklinik Köln Jan 10 Uni-Klinik Essen, WestdeutscheProtonenth erapiezentrum Essen ggmbh Universitätsklinikum Köln (AöR) STRIBA Protonentherapienzentrum Essen GmbH Vamed UKK Projektgesellschaft STRABAG Projektentwicklung GmbH, IBA Ion Beam Applications S.A. Vamed Management und Service GmbH Deutschland Deutsche Bank, Fortis Bank BayernLB, DKB Projekte Sicherheit PPP-Projekte Zuschlag öffentl. Auftraggeber Auftragnehmer (PG) EK-Geber FK-Geber JVA Burg Dez 06 Land Sachsen-Anhalt Justizvollzug Burg GmbH & Co. KG Zentrales Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden Fürst-W rede-kaserne in München Mrz 07 Mrz 08 Stadt Wiesbaden, Land Hessen BMVg HeW ippp GmbH & Co. KG HOCHTIEF Bundewehrpartner GmbH & Co. KG Bilfinger Berger BOT (90%), KÖTTER Justizdienstleistungen (10%) Hannover Leasing HOCHTIEF PPP Solutions GmbH Nord LB 9

10 Ausgewählte deutsche Beteiligungsvehikel 10

11 Offene Immobilien-Publikumsfonds Rechtsgrundlage & Anlagegrenzen Rechtliche Regulierung durch Investmentgesetz Tägliche Anteilsrückgabe Erlaubt wären: 10 % des Sondervermögens in Nießbrauchrechte an Grundstücke mit dem Zweck öffentlicher Aufgabenerfüllung 15 % des Sondervermögens aus anderen Grundstücken und Rechten 20 % des Sondervermögens Grundstücke im Zustand der Bebauung Risiko-Rendite-Profil Geringe Risikopräferenz, Ø Renditeprofil von 4,1 Prozent p.a. 11

12 Offene Immobilien-Publikumsfonds Beteiligung an PPP-Projekten Bisher keine Beteiligung bei der PPP-Projektliste, da Verwässerung des Portfolios wegen mangelnder Veräußerbarkeit während der Betriebsphase (bisher fehlender Sekundärmarkt) Geringer gesetzlich erlaubter Leverage-Effekt Komplexerer, erhöhter Managementaufwand Wäre für Mietmodelle aber geeignet 12

13 Offene Immobilien-Spezialfonds Rechtsgrundlage & Anlagegrenzen Geringere rechtliche Regulierung durch Investmentgesetz, da für institutionelle Investoren aufgelegt Anteilsrückgabe mindestens einmal innerhalb von zwei Jahren Unter Voraussetzung der Zustimmung der Anleger kann von den Regelungen für Publikumsfonds abgewichen werden Risiko-Rendite-Profil Risikofreudiger, Ø Renditeprofil von 5 Prozent p.a. Beteiligung an PPP-Projekten Vergleichbar mit offenen Immobilien-Publikumsfonds Mangelndes Interesse bzw. Bekanntheit bei Anlegern 13

14 ÖPP-Fonds - Infrastruktur-Sondervermögen (Publikumsfonds) Rechtsgrundlage und Anlagegrenzen Beaufsichtigung durch die BaFin Unterliegt den gesetzlichen Regelungen des InvG 1. Beteiligungen an ÖPP-Projekten und Immobilien 2. Wertpapiere 3. Geldmarktinstrumente, Bankguthaben und Investmentanteile 4. Derivate Anlagegrenzen, wie z.b. Investition in eine einzige ÖPP-Projektgesellschaft nur bis zu 10 % des Wertes des Infrastruktur-Sondervermögens Beteiligungen an ÖPP-Projektgesellschaften erst nach Abschluss der Bauphase 14

15 ÖPP-Fonds - Infrastruktur-Sondervermögen (Publikumsfonds) Risiko-Rendite-Profil Vorgesehenes geringes Risiko-Rendite-Profil Beteiligung bei PPP-Projekten Investitionsschwerpunkt liegt bei ÖPP-Projektgesellschaften Investitionen erst nach Abschluss der Bauphase Risikoarme ÖPP-Projekte, wie z.b. Schul- oder Verwaltungsgebäude Vorschläge zur Änderung des Investmentgesetzes Öffnung für Investitionen in der Bauphase bis max. 20 % Investition in eine einzige ÖPP-Projektgesellschaft bis ca. 20 bis 30 % des Wertes des Infrastruktur-Sondervermögens (für Anlaufphase) 15

16 ÖPP-Fonds Infrastruktur-Spezial-Sondervermögen (Spezialfonds) Rechtsgrundlage und Anlagegrenzen In geringerem Umfang Beaufsichtigung durch die BaFin Unterliegt ebenfalls den gesetzlichen Regelungen des InvG, wie Publikumsfonds Abweichung von gesetzlichen Anlagegrenzen möglich, sofern die Anleger zustimmen Risiko-Rendite-Profil höheres Risiko-Rendite-Profil als Publikumsfonds abhängig davon, in welchen Projektphasen investiert wird 16

17 ÖPP-Fonds Infrastruktur-Spezial-Sondervermögen (Spezialfonds) Beteiligung bei PPP-Projekten Investitionen sowohl in der Bau- als auch Betriebsphase Geeignet als Investitionsvehikel für institutionelle Anleger, wie Versicherungen und Pensionskassen Investitionen in risikoarme ÖPP-Projekte wie Schulbauten oder risikoreichere ÖPP-Projekte wie Krankenhäuser 17

18 Geschlossene Fonds Rechtsgrundlage und Anlagegrenzen Rechtliche Rahmenbedingungen werden durch Gesellschaftsform und entsprechende Gesetze sowie Gesellschaftsvertrag abgebildet Keine gesetzlich definierten Anlagegrenzen Investition erfolgt in der Regel objektbezogen und zeitlich befristet Fungibilität der Anteile ist stark eingeschränkt, es existiert kein liquider oder geregelter Zweitmarkt Risiko-Rendite-Profil Durchschnittsrendite geschlossener Immobilienfonds im Jahr 2008 bei ca. 6,7 %; durchschnittliche Fondslaufzeit 17 Jahre Keine gesetzlichen Vorschriften zur Risikodiversifikation; aufgrund der geringen Anzahl von Anlageobjekten nur eingeschränkt möglich 18

19 Geschlossene Fonds Beteiligung bei PPP-Projekten Anlagehorizont zwischen 10 und 20 Jahren Investitionen in PPP-Verwaltungsimmobilien mit vergleichsweise hoher Drittverwendungsfähigkeit Übernahme konzeptioneller Leistungen in der Angebotsphase durch Fondsinitiator, Ausplatzierung des Eigenkapitals mit Inbetriebnahme Renditeanforderungen bei PPP-Beteiligungen in der Betriebsphase zwischen 6 und 15 % 19

20 Versicherungsunternehmen und Pensionskassen Rechtsgrundlage und Anlagegrenzen Unterliegen der Beaufsichtigung durch die BaFin Gebundene Vermögen unterliegt Kapitalanlagerestriktionen des VAG und der AnlV Sicherheit, Rentabilität, Liquidität, Mischung und Streuung Freies Vermögen unterliegt keinen gesetzlichen Restriktionen Risiko-Rendite-Profil Geringes Risiko-Rendite-Profil 20

21 Versicherungsunternehmen und Pensionskassen Beteiligung bei PPP-Projekten Investition in der frühen Betriebsphase bis zum Ende der Betriebsphase, daher optimale Vehikel für Sekundärmarkt Investition in PPP-Projekte im Bereich Schulen und Verwaltung Größere Versicherungsunternehmen (wie z.b. Allianz, AXA) investieren direkt Kleinere Versicherungsunternehmen investieren indirekt 21

22 Eigenkapitalbereitstellung für mittelständische Unternehmen 22

23 Befragung mittelständische Unternehmen 1. Welche Erfahrungen wurden bisher mit PPP-Projektfinanzierungen gemacht? 2. Welche Hindernisse bestehen bei der Umsetzung von PPP- Projektfinanzierungen? 3. Wie bewerten Sie die Anforderungen von Fremdkapitalgebern hinsichtlich Finanzkennzahlen, Besicherung und Eigenkapital bei PPP-Projektfinanzierungen? 4. Wie bewerten Sie die Einbindung von Finanzintermediären zur Eigenkapitalbereitstellung? 5. Wie werden die von Finanzintermediären an operative Partner gestellten Anforderungen bewertet (z.b. Bonität, PPP-Knowhow, kfm. Knowhow)? 23

24 Befragung mittelständische Unternehmen 6. Wie wird die Leistungserbringung durch Finanzintermediäre bewertet? Wie könnten Finanzintermediäre die Wettbewerbsfähigkeit des Bieterkonsortiums in der Angebotsphase erhöhen? In welchen Lebenszyklusphasen sollten Finanzintermediäre eingebunden werden? 7. Welche Aussagen können zu einer optimalen Risikoallokation bei PPP-Projektfinanzierungen unter Einbeziehung von Finanzintermediären getroffen werden? 8. Wie bewerten Sie die untersuchten PPP-Beteiligungsvehikel hinsichtlich Leistungen, Renditeanforderungen und Risikoübernahme? 9. Wie erfolgt die Kontaktaufnahme zu und wie bewerten sie strategische oder projektbezogene Partnerschaften mit Fremd- und Eigenkapitalgebern? 10. Welche Möglichkeiten der Eigenkapitalbeschaffung halten Sie für einen Erfolg von PPP-Projekten als besonders geeignet und wie sollte die gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung erfolgen? 24

25 Mittelständische Unternehmen im PPP-Markt Wenig Erfahrung mit PPP-Projektfinanzierungen, oftmals keine eigene Rechtsabteilung und geringes Projekfinanzierungs-Know how Brauchen Partner mit Know how im Bereich PPP und Projektfinanzierung, Leistungserbringung durch Finanzintermediäre bereits in der Angebotsphase Projekte bis ca. 20 Mio. Euro Investitionsvolumen können eigenständig realisiert werden Bei größeren Projekten Zusammenschluss mehrerer Unternehmen in einer ARGE bis ca. 70 Mio. Euro (dann Entstehung von zusätzlichen Transaktionskosten) Regionale Ansässigkeit, ggf. Spezialisierung auf einzelne Hochbausegmente oder -gewerke Vorteil gegenüber großen Konzernen 25

26 Eigenkapitalbereitstellung für mittelständische Unternehmen Offene Immobilienfonds Standardisierte Prozesse, daher keine Einbringung von PPPspezifischem Management-Knowhow Eigenkapitalbereitstellung in der Bauphase eingeschränkt Fokus auf große Investmentvolumina und funktionierenden Sekundärmarkt ÖPP-Fonds gemäß InvG PPP-Know-how vorhanden (vgl. auch 90 f InvG) Voraussetzung für die Zusammenarbeit mit mittelständischen Unternehmen prinzipiell gegeben, abhängig von Ausrichtung der Kapitalanlagegesellschaft Weiterentwicklung der Rahmenbedingungen (Anlagegrenzen) für ÖPP-Publikumsfonds sinnvoll, damit Aufbau Primär- und Sekundärmarkt 26

27 Eigenkapitalbereitstellung für mittelständische Unternehmen Geschlossene Fonds Erbringung konzeptioneller Leistungen in der Angebotsphase Realisierung kleinerer Projekte mit geringem Beteiligungsvolumen möglich Funktioniert bereits heute Versicherungsunternehmen und Pensionskassen Große, direkt investierende Versicherungsunternehmen und Pensionskassen bevorzugen große Investitionsvolumina Kleinere Versicherungsunternehmen und Pensionskassen könnten zukünftig bedeutende Rolle als indirekte Investoren für weitere PPP- Beteiligungsvehikel, wie z.b. ÖPP-Spezialfonds, spielen 27

28 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dipl.-Kfm., Dipl.-Wi.-Ing. Armin Ilka TU Bergakademie Freiberg Fakultät für Wirtschaftswissenschaften Lehrstuhl für ABWL, speziell Baubetriebslehre Tel.: / Fax: / ilka@bwl.tu-freiberg.de 28