Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bad Kissingen

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1 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bad Kissingen April 2009

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3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bad Kissingen Untersuchung im Auftrag der Stadt Bad Kissingen Eva Stubert Stefan Kruse Johanna Doepner Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel Fax info@junker-kruse.de April 2009

4 Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen. Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht ( 2 Absatz 2 sowie 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt. Für den internen Gebrauch und soweit zur Umsetzung des Konzepts notwendig, ist eine Vervielfältigung des Berichts erlaubt.

5 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Ausgangssituation und Ziel der Untersuchung Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel Methodik Angebotsanalyse Nachfrageseite Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Bad Kissingen Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung Angebotssituation des Bad Kissinger Einzelhandels Allgemeine Angebotssituation auf gesamtstädtischer Ebene Einzelhandelsrelevante Kennwerte Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebots Umsätze des Einzelhandels in der Stadt Bad Kissingen Angebotssituation in den Bad Kissinger Stadtteilen Innenstadt Angebotssituation am Sonderstandort Ehemalige Kaserne Angebotssituation am Sonderstandort Garitz-Süd Angebotssituation am Sonderstandort Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundversorgung Nachfragesituation des Bad Kissinger Einzelhandels Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss Räumliche Einkaufsorientierung der Bad Kissinger Bevölkerung Bewertung des Einzelhandelsstandortes Bad Kissingen aus Sicht der Haushalte Bewertung des Einzelhandelsstandortes Bad Kissingen aus Sicht der Kurgäste und Touristen Einzugsgebiet des Bad Kissinger Einzelhandels Zentralitäten nach Warengruppen Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse Entwicklungsspielräume und Steuerungsmodelle der Bad Kissinger Zentren- und Einzelhandelsentwicklung Stadtforschung Planung Dortmund

6 7.1 Ökonomische Rahmenbedingungen Räumlich-funktionale Entwicklungsspielräume Steuerungsmodelle der Einzelhandelsentwicklung (Szenarien) Szenario 1: Freies Spiel der Kräfte Szenario 2: Restriktion Szenario 3: Steuerung mit Ausnahmen Entwicklungsleitbild: Räumlich-funktionale Gliederung Fazit Einordnung von Potenzialflächen zur Einzelhandelsentwicklung in der Bad Kissinger Innenstadt Einzelhandelsentwicklungskonzept Ziele der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Bad Kissingen Definition der zukünftigen Bad Kissinger Zentrenstruktur Grundsätze der räumlichen Entwicklung des Einzelhandels in Bad Kissingen Handlungsempfehlungen für die Entwicklungsbereiche des Bad Kissinger Einzelhandels Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Entwicklungsbereich Fachmarktstandort Ehemalige Kaserne Entwicklungsbereich Fachmarktstandort Garitz-Süd Entwicklungsbereich Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße Tabubereiche Bad Kissinger Sortimentsliste Ergänzende planungsrechtliche Empfehlung Schlusswort Zusammenfassung Begründung zum Beschluss des Stadtrats der Stadt Bad Kissingen vom Verzeichnisse Abbildungsverzeichnis Kartenverzeichnis Tabellenverzeichnis Glossar Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe Bogen zur Haushaltsbefragung Bogen zur Passantenbefragung Stadtforschung Planung Dortmund 6

7 1 Ausgangssituation und Ziel der Untersuchung Die Expansionsbestrebungen einiger Konzerne und Betriebe wächst ungebrochen, was sich derzeit insbesondere in neuen Betriebskonzepten und -strategien ausdrückt. Nicht nur die immer größer werdenden Betriebsformen und die damit einhergehende Ausdifferenzierung des Warenangebotes (auch in Richtung Nicht-Lebensmittel), auch die in vielen Regionen dramatisch angestiegene Anzahl der Betriebe hat bei einem nahezu gleichbleibenden Nachfragepotenzial zu einem verschärften Konkurrenzwettbewerb geführt, der in einzelnen Fällen bereits kannibalöse Ausmaße annimmt. Dies bereitet nicht unerhebliche potenzielle Folgewirkungen für Städte und Gemeinden. Denn für die raumbezogene Planung ist diese Neuorientierung insbesondere auch mit neuen Standortanforderungen und -mustern verbunden: integrierte, in der Regel den Nachfrageschwerpunkten zugeordnete Standorte werden zunehmend in Frage gestellt und dezentrale Standorte (in Gewerbegebieten, an Hauptverkehrsachsen) verstärkt nachgefragt. Die mögliche Folge: e- hemals funktionierende Nahversorgungsnetze werden zunehmend grobmaschiger und die Standorte in der Regel rein oder zumindest vorwiegend autokundenorientiert, wodurch insbesondere nicht-pkw-mobile Menschen in ihrer Grund- bzw. Nahversorgungsqualität und somit letztlich auch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt werden. Eine ähnliche Problemkonstellation ist bei den Fachmärkten festzustellen. Auch hier geht es um neue Standortmuster und größer werdende Betriebseinheiten, ebenso wie um sich ändernde Betriebskonzepte, die im Wesentlichen durch die immer größer werdenden Anteile in den sogenannten Rand- oder Nebensortimenten zum Ausdruck kommen. Die Auswirkungen dieser Entwicklung konzentrieren sich jedoch auf gewachsene Versorgungsbereiche, die in Folge potenzieller Kunden- und somit Umsatzverluste deutlich an Prosperität verlieren können, wodurch letztendlich der gesamte Standortbereich (Zentrum / Nebenzentrum) gefährdet sein kann. Trotz der in manchen Regionen zu beobachtenden Sättigungserscheinungen werden nach wie vor zahlreiche Ansiedlungsanfragen an Städte gerichtet oder in der Stadt selbst wird die Entwicklung einzelner Flächen mit i.d.r. großflächigem Einzelhandel ins Spiel gebracht. Für eine gesamtstädtische Betrachtung und Bewertung fehlt jedoch häufig nach wie vor eine fachlich fundierte Grundlage. Auch der Stadt Bad Kissingen liegen immer wieder Ansiedlungsanfragen für verschiedene Einzelhandelseinrichtungen vor bzw. wurden in der jüngsten Vergangenheit an sie herangetragen. Dabei werden insbesondere auch ehemalige Gewerbeflächen, die mögliche Potenziale für großflächigen Einzelhandel bieten, immer wieder ins Spiel gebracht. Vor dem Hintergrund der zu beobachtenden positiven städtebaulichen und einzelhandelrelevanten Entwicklungen in der Innenstadt, ist künftig ein zielgerichteter Umgang mit Einzelhandelsentwicklungen beabsichtigt. Daher wurde das Planungsbüro, Stadtforschung Planung, Dortmund mit der Erstellung des vorliegenden Einzelhandelskonzepts für die Stadt Bad Kissingen beauftragt. Diese Untersuchung soll, unter Berücksichtigung sowohl der rechtlichen, demographischen und städtebaulichen Rahmenbedingungen als auch betrieblicher Anforderungen sowie gesamtstädtischer Interessen Entwicklungsspielräumen, Entwicklungsperspektiven und Umsetzungsstrategien für Stadtforschung Planung Dortmund 7

8 den Einzelhandel der Stadt Bad Kissingen aufzeigen. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll auf der einen Seite eine fundierte Basis für künftige, gemeinschaftlich getragene Entscheidungen zum Wohle der Einzelhandels- und Stadtentwicklung in Bad Kissingen darstellen, auf der anderen Seite aber auch die Grundlage bilden für eine zukunftsfähige Positionierung der Stadt innerhalb der regionalen Konkurrenzsituation. Ein weiterer Hintergrund für die Beauftragung zur Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes ist die Aufnahme der Stadt Bad Kissingen in das Städtebauförderungsprogramm der Sozialen Stadt im Jahr Mit dem Förderprogramm wollen Bund und Länder die herkömmliche Städtebauförderung ergänzen und Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf eine zukunftsfähige Entwicklung sichern. Im Rahmen dieser Gemeinschaftsinitiative setzt sich die Stadt Bad Kissingen schwerpunktmäßig mit den Bereichen Innenstadt und Bad Kissingen Nord-Ost auseinander. Im vorliegenden Einzelhandelskonzept wird insbesondere die Innenstadt als bedeutendster Einzelhandelsstandort innerhalb der Stadt untersucht. Planerische Grundlage der Programmdurchführung ist ein Integriertes Handlungskonzept. Es vereinigt vorbereitende Untersuchungen mit Planung, Bau- und sonstigen Maßnahmen, Zeitdisposition, organisatorischen Regelungen und einer Kosten- und Finanzierungsplanung in allen Fachsektoren. Neben städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen werden auch städtebauliche Konzepte (u.a. Verkehrskonzept, Sozialkonzept, Einzelhandelskonzept) gefördert. Das vorliegende Einzelhandelsund Zentrenkonzept ist somit Fördergegenstand und dient u.a. als Baustein bzw. Grundlage für die Erstellung des Integrierten Handlungskonzepts. Insbesondere verbinden sich für die Stadt Bad Kissingen mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes die Fragestellungen bzw. Schwerpunktsetzungen: Stärkung der Innenstadt Umgang mit bereits erschlossenen Flächen in Gewerbegebieten Vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung, bildet das Einzelhandelskonzept eine sachgerechte und empirisch abgesicherte Bewertungsgrundlage für aktuell anstehende Bebauungsplanverfahren und / oder Ansiedlungsanfragen und zeigt mögliche Entwicklungsperspektiven und erforderliche (insbesondere baurechtliche) Handlungsnotwendigkeiten auf, so dass Stadtverwaltung als auch Politik der Stadt in die Lage versetzt werden, stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidungen zu treffen sowie frühzeitig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die städtische Versorgungsstruktur einschätzen zu können. Gleichzeitig bildet ein solches städtebauliches Entwicklungskonzept auch eine wichtige (Argumentationsund Rechts-) Grundlage für eine Kommune, wenn es um die Abwehr geplanter Vorhaben in Nachbarkommunen geht, die sich ggf. negativ auf die Verwirklichung ihrer eigenen städtebaulichen Zielvorstellungen auswirken können ( 2 (2) BauGB). Die auch insbesondere rechtliche Notwendigkeit (im Sinne der späteren bauleitplanerischen Umsetzung) der Erstellung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, das ein städtebauliches Entwicklungskonzept i.s.v. 1 (6) Nr. 11 BauGB darstellt, ist in jüngsten Urteilen des OVG Münster nochmals hervorgehoben worden: Denn erst solche konzeptionellen Festlegungen, die dann gem. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB (früher: 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 10 BauGB) auch bei der Stadtforschung Planung Dortmund 8

9 weiteren Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das Angebot bestimmter Warensortimente an bestimmten Standorten in das städtebauliche Ordnungssystem der jeweiligen Gemeinde funktionsgerecht eingebunden ist. 1 Die Verbindlichkeit eines solchen Konzeptes ist dabei durch einen entsprechenden Ratsbeschluss unbedingt herbeizuführen. Der Stadtrat der Stadt Bad Kissingen hat in seiner Sitzung am das Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Kissingen beschlossen. In einigen Punkten / Konzeptbausteinen, die an den entsprechenden Stellen im Verlauf des Konzeptes gekennzeichnet und seitens der Stadt begründet werden, hat der Stadtrat abweichend von der gutachterlichen Empfehlung beschlossen (vgl. insbesondere Kapitel 9 ff). Aber auch für die Steuerung in bisher unbeplanten Innenbereichen ist ein solches Einzelhandelskonzept eine bedeutsame Grundlage. Denn nach der neuen Vorschrift des 9 (2a) BauGB kann für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ( 34) [...] zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können; [...] Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. Mit Blick auf die Ausgangssituation und die untersuchungsrelevanten Fragestellungen wurden folgende Arbeitsschritte bzw. -bausteine bearbeitet: Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Bad Kissingen Einzelhandelsrelevantes Standortprofil / Angebot und Nachfrage des Einzelhandels in Bad Kissingen Entwicklungsperspektiven und -leitlinien Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bad Kissingen mit dem künftigen Entwicklungsleitbild, welches übergeordnete Ziele, ein räumliches Zentrenkonzept, Grundsätze sowie ein ergänzendes bauplanungsrechtliches Instrumentarium beinhaltet 1 OVG NRW, Urteil vom 30. Januar D 8/04.NE; hier Seite 16; vgl. zur Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzepts auch OVG NRW, Urteil vom 28. August D 112/05.NE 9 Stadtforschung Planung Dortmund

10 2 Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild als auch die Funktionsbedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehnten. Verantwortlich für diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktuellen Trends zusammenfassend dargestellt. Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen: Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration. Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden Flächenproduktivitäten und Rentabilitäten. Abbildung 1: Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen des Einzelhandels in Deutschland Umsatz in Mrd. Euro Prognose Verkaufsfläche in Mio. qm Umsatz Verkaufsfläche Quelle: Eigene Darstellung nach EHI 2006, S. 192/193 Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch Nachfolgeprobleme. Ein Wandel der Betriebsformen und Konzepte bei zunehmender Großflächigkeit und Discountorientierung bei gleichzeitig steigendem Druck in Folge der Konzernstrategien auf inhabergeführte Geschäfte. Stadtforschung Planung Dortmund 10

11 Abbildung 2: Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen des Lebensmitteleinzelhandels nach Betriebsformen in Deutschland Verkaufsfläche in Mio. qm 140 Umsatz in Mrd. Euro ,8 4,9 2,9 6,9 9,5 2,7 5,4 6,9 6,8 7,6 7,4 6, Übrige Supermärkte Discounter SB-Warenhäuser / Verbrauchermärkte Quelle: Eigene Darstellung nach EHI 2006, S. 228/230 Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen. Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen. Ein Wandel der Standortpräferenzen. Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten: Eine in den nächsten Jahren tendenziell sinkende Bevölkerung mit erheblichen regionalen Unterschieden, abgeschwächt durch eine steigende Mobilitätsbereitschaft. Eine Zunahme der Mobilitätsmöglichkeit und bereitschaft. Eine Aufspaltung des Einkaufs in die Segmente Erlebniskauf und Versorgungskauf. Ein zunehmendes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf), wovon insbesondere discountorientierte Anbieter profitieren. Ein Wandel der Kunden hin zu multioptionalen Konsumenten, mit nicht mehr klar für den Einzelhandel nachzuvollziehenden Handlungsmustern und zunehmend individualisiertem Konsum. Für die Stadtentwicklung resultieren daraus, zusätzlich zu den vorstehend genannten Aspekten, bei einer ungesteuerten Entwicklung weitere Konsequenzen und Entwicklungen. Dazu zählen u. a: 11 Stadtforschung Planung Dortmund

12 Ein verstärkt zu beobachtender Funktionsverlust zentraler Bereiche, der nicht nur den Einzelhandel umfasst. Eine zunehmende Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes mit einer Verschlechterung der (fußläufigen) Erreichbarkeit von Versorgungsstandorten. Eine sinkende Individualisierung des Einzelhandels und damit letztlich auch der Individualität der Städte. Ein zunehmender Konflikt zwischen den Flächenansprüchen der Einzelhandelsbetriebe und den vorhandenen, meist kompakten und kleinteiligen Siedlungsstrukturen in den zentralen Lagen der Städte mit der Folge zunehmender Diskrepanzen zu den regionalen und städtischen Zielvorstellungen und Leitbildern. Wachsende Umweltbeeinträchtigungen, die aus dem Flächenverbrauch sowie Lärm- und Abgasemissionen durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen resultieren. Des Weiteren ist eine steigende Fluktuation im Einzelhandel zu beobachten, mit der Folge häufigerer Neu- und Umnutzungen. Durch die Dynamik im Einzelhandel sind auch die (Innen-)Städte in einem zunehmenden Konkurrenzwettbewerb. Eine steigende Bedeutung spektakulärer Vorhaben vor allem in größeren bzw. Großstädten mit negativen Folgewirkungen für Klein- und Mittelzentren. Eine zunehmende Regionalisierung von Einzelhandelsentwicklungen bei gleichzeitiger Reduzierung der politischen Entscheidungen auf den kommunalen Raum. Einzelhandel zunehmend als scheinbar einzige Entwicklungsoption für einzelne Standortbereiche, insbesondere im Zusammenhang mit der Revitalisierung von Gewerbebrachen. Eine häufig einseitig in den Vordergrund gestellte Bedeutung der Pkw-Erreichbarkeit von Einkaufsbereichen. Eine insgesamt zu beobachtende Politisierung von Entscheidungen zur Standortentwicklung. Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen in der Einzelhandelslandschaft haben im Falle einer ungezügelten Entwicklung - aus Sicht der Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, die städtebaulich-funktionale Struktur sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation. Diese allgemein zu beobachtenden Entwicklungen lassen sich auch auf Bad Kissingen übertragen. Die aus den räumlich-strukturellen Veränderungen im Einzelhandelssektor erwachsenden Flächenansprüche der Einzelhandelseinrichtungen führen zu veränderten Standortpräferenzen, die sich aus betrieblicher Perspektive in zunehmendem Maße von städtischen Zentren abkoppeln, ein sekundäres Versorgungsnetz entwickeln, eigene Zentralitäten ausbilden und in geringerem Umfang eines innerstädtischen Standortes bedürfen. Daraus resultiert auch, dass sich für den Einzelhandel die Wertigkeit von Standorten wandelt und mit ihr die existierende Symbiose Einzelhandel und (Innen)Stadt. Stadtforschung Planung Dortmund 12

13 3 Methodik Die vorliegende Untersuchung stützt sich auf die Ergebnisse aus primär- wie auch sekundärstatistischen Erhebungen. Für die primärstatistischen Erhebungen wurde eine flächendeckende Erhebung aller Einzelhandelsunternehmen i.e.s. 2 inkl. der Leerstände im Stadtgebiet Bad Kissingen durchgeführt. Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen zurückgegriffen (Pläne, Daten, Gutachten), die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Vergleich der für die Stadt Bad Kissingen gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die verschiedenen Kennziffern aus dem Bereich der Handelsforschung und hier vor allem die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern der BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln. Zudem wurde eine auf einzelhandelsspezifische Aspekte ausgerichtete Erarbeitung und Beurteilung städtebaulicher und funktionaler Aspekte vorgenommen, die unter anderem die wesentlichen Kriterien zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche i. S. d. 2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB sowie 11 (3) BauNVO darstellen und somit auch planungsrechtlich zwingend erforderlich sind. Diese städtebauliche Analyse ergänzt die quantitativen Bausteine, so dass sich in der Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in Bad Kissingen ergibt. 3.1 Angebotsanalyse Zur Analyse der Bad Kissinger Angebotssituation wurde im Februar eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leerstände) im Stadtgebiet durchgeführt. Hierzu wurde eine Begehung des gesamten Stadtgebietes mit gleichzeitiger, lasergestützter Erfassung (wo dies zugelassen wurde bzw. möglich war) und Kartierung des Einzelhandels flächendeckend vorgenommen. Bei der Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen erhoben sowie eine räumliche Zuordnung der Geschäfte vorgenommen. Unterschieden wurde in diesem Zusammenhang die Einteilung in die drei Lagekategorien Integriert: dazu zählen Einzelhandelsbetriebe, die sich in Lagen befinden, in denen die Einzelhandelsdichte und -konzentration nicht ausreicht um sie als Zentrum zu bezeichnen. Sie befinden sich aber dennoch im Siedlungsgefüge integriert und besitzen die Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen (z.b. Edeka, Spitzwiese) Nicht-integriert: die nicht-integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die nicht im Zu- 2 Zum funktionellen Einzelhandel (auch Einzelhandel im engeren Sinne genannt) werden neben dem eigentlichen Einzelhandel auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckereien, Metzgereien, Konditoreien) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen gezählt. Kfz- und Brennstoffhandel werden nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet, wohl aber Tankstellenshops, Kiosks und Apotheken. 3 Zwischen der Erhebung im Februar 2008 und der Vorlage des ersten Entwurfs des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts im Februar 2009 liegt aufgrund zeitintensiver Diskussionsprozesse in den Arbeitskreisen sowie in den Fachgremien und der Politik ein Zeitraum von einem Jahr. Auch die Kommunalwahlen im März 2008 haben sich zeitlich auf die Bearbeitung des Konzeptes ausgewirkt. 13 Stadtforschung Planung Dortmund

14 sammenhang mit der Wohnbebauung stehen, z.b. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfallstraßen- bzw. Bundesstraßen und autokundenorientierte Standorte wie beispielsweise der Lebensmitteldiscounter Penny im Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße (Rudolf-Diesel-Straße) Zentrum: zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und funktionale Kriterien aus. Sie besitzen eine Versorgungsfunktion für ihr Einzugsgebiet. Kennzeichnend ist insbesondere eine Multifunktionalität, d.h. Mischung von unterschiedlichen Nutzungen wie Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und Freizeit. Diese Bereiche sind schützenswert im Sinne der 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie 11 (3) BauNVO bei gleichzeitiger Aufnahme weiterer Charakteristika (z.b. Fachmarktagglomeration in nicht integrierten Lagen) und die ortsteilspezifische Zugehörigkeit der Betriebe. Zur Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes zählt die Fläche, die dem Verkauf dient; einschließlich der Gänge und Treppen in den Verkaufsräumen, der Standflächen für Einrichtungsgegenstände, der Kassen- und Vorkassenzonen (inkl. Windfang), Bedienungstheken und die dahinter befindlichen Flächen, Schaufenster und sonstige Flächen, die dem Kunden zugänglich sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden 4. Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Bewertungsgrundlage zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere Rechtsprechung zum Thema Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist dabei eine sehr dezidierte Bestandserfassung erforderlich. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente erfasst werden, die neben den klassischen Hauptsortimenten zentrenprägende Funktionen einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher alle geführten Sortimente differenziert erfasst (auf der Basis eines etwa 90 Sortimente umfassenden Erfassungsschlüssels) und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt, soweit möglich bzw. vom Geschäftsinhaber/Filialleiter zugelassen. In der späteren Auswertung und Analyse wurden die Sortimentsgruppen den in der folgenden Tabelle dargestellten 17 (Haupt-)Branchen zugeordnet. 4 Diese Definition der Verkaufsfläche wurde durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgericht bestätigt (vgl. BVerwG 4 C Beschluss vom 24. November 2005). Stadtforschung Planung Dortmund 14

15 Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Hauptbranchen überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe: Sortimentsgruppen (Erhebungsgrundlage) 1. Nahrungs- und Genussmittel Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelfacheinzelhandel) 2. Blumen / Zoo Schnittblumen Bäckerei- und Konditoreiwaren Metzgerei- / Fleischereiwaren Getränke (inkl. Wein, Sekt, Spirituosen) Zoologischer Bedarf 3. Gesundheits- und Körperpflegeartikel Drogeriewaren (Kosmetika, Körperpflegeartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, etc.) Parfümerieartikel Reformwaren Pharmazeutische Artikel (freiverkäufliche Apothekenwaren) 4. Papier, Bücher, Schreibwaren (PBS) / Zeitungen / Zeitschriften Sortimentsbuchhandel Papier, Schreibwaren, Bürobedarf Zeitungen und Zeitschriften überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe: 5. Bekleidung / Wäsche Herren-, Damen- und Kinderbekleidung Bekleidung allgemein (Berufsbekleidung, Lederbekleidung, Pelze etc.) Wäsche und Miederwaren / Bademoden Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren 6. Schuhe / Lederwaren Schuhe Lederwaren (Koffer, Taschen, Schirme) 7. Glas, Porzellan, Keramik (GPK) / Haushaltswaren / Geschenkartikel 8. Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente Haushaltswaren, Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren Glas, Porzellan, Keramik Geschenkartikel Spielwaren Musikinstrumente und Zubehör Künstler- und Bastelbedarf Sammlerbriefmarken und münzen 9. Sportartikel / Fahrräder / Campingartikel Sportbekleidung und -schuhe Sportartikel und -geräte Campingartikel Fahrräder und Zubehör Waffen, Angler- und Jagdbedarf 15 Stadtforschung Planung Dortmund

16 überwiegend langfristige Bedarfsstufe 10. Wohnungseinrichtungsbedarf Wohn- und Einrichtungsbedarf 11. Möbel Möbel Haus- und Heimtextilien, Gardinen Sicht- und Sonnenschutz Teppiche (Einzelware) Kunstgewerbe, Bilder, Bilderrahmen Bettwaren und Matratzen Haus-, Bett- und Tischwäsche Bad- und Küchenmöbel Büromöbel Gartenmöbel, Polsterauflagen Antiquitäten 12. Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Elektrogroßgeräte (Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware)) Sonstige Elektrohaushaltsgeräte und -zubehör (Staubsauger, Kaffeemaschinen, Mixer etc.) Leuchten 13. Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte (braune Ware) Bild- und Tonträger Telekommunikation und Zubehör Computer und Zubehör, Software Fotoartikel 14. medizinische und orthopädische Artikel Orthopädische Artikel und Sanitätsbedarf Hörgeräte Optikartikel 15. Uhren / Schmuck Uhren, Schmuck 16. Bau- und Gartenmarktsortimente Baustoffe und sonstiges baumarktspezifisches Sortiment (Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, Bauelemente, Eisenwaren und Beschläge, Sanitärbedarf, Teppiche (Auslegware), Werkzeuge, Elektroartikel und installationsmaterial) Pflanzen, Sämereien Gartenbedarf und -geräte Kfz-Zubehör 17. Sonstiges Aktionswaren, Erotikartikel, Kinderwagen eigene Zusammenstellung Die durchgeführte flächendeckende Begehung und Vollerhebung des Bad Kissinger Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes der Gesamtstadt im Allgemeinen dar. Im Speziellen, insbesondere vor dem Hintergrund des innerstädtischen Geschäftszentrums und der Grundversorgungsstruktur in den einzelnen Stadtteilen, lassen sich Rahmenbedingungen analysieren, die in die zukünftigen gesamtstädtischen, insbesondere nahversorgungsrelevanten Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen einfließen. Stadtforschung Planung Dortmund 16

17 3.2 Nachfrageseite Die zweite wichtige Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfragesituation dar. Sie muss ein ebenso umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten und -präferenzen der Bad Kissinger Bevölkerung und Gäste liefern wie Rückschlüsse über den Angebots- und Leistungsstand des Einzelhandels ermöglichen. Empirische Grundlagen stellen die durchgeführte Haushaltsbefragung zur Erfassung der Bad Kissinger Wohnbevölkerung sowie die Passantenbefragung zur Erfassung der Kurgäste und Touristen der Stadt dar. Haushaltsbefragung Um einen umfassenden Einblick in das räumliche und branchenspezifische Versorgungsverhalten und die daraus resultierende Orientierung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Bad Kissinger Bevölkerung zu erhalten, wurde eine über das Stadtgebiet gewichtete, telefonische Haushaltsbefragung durchgeführt. Hieraus lassen sich die für Bad Kissingen spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftbindungs- und -abflussquoten ermitteln. Neben diesen Kenngrößen dient die Befragung auch der Erschließung von Gründen und Motiven für Einkaufsgewohnheiten in der Bad Kissinger Innenstadt bzw. den umliegenden Einzelhandelsstandorten. Die Haushaltsbefragung wurde im Zeitraum von Montag, den bis Freitag, den von der Firma marketing consulting systems GmbH, Erfurt (mcs GmbH) im Auftrag des Büros, Stadtforschung Planung Dortmund durchgeführt. Es wurden insgesamt 258 Haushalte telefonisch befragt. Diese Stichprobe repräsentiert etwa 1,2 % der Einwohner Bad Kissingens. Eine gleichmäßige Verteilung der Interviews entsprechend der stadträumlichen Verteilung der Wohnbevölkerung nach Stadtteilen wurde dabei berücksichtigt (vgl. dazu Tabelle 2). Die Befragung erfolgte mit Hilfe einer computergestützten Fragebogenmethodik (Computer- Assisted-Telephone-Interviewing (CATI)), die es ermöglicht, bereits während der Interviewdurchführung eine analoge Datensatzspeicherung vorzunehmen (Eingabe während der Befragung in eine Datenbank). Um sicherzustellen, dass bereits während der Befragung keine Fehler unterlaufen, erfolgt eine regelmäßige Evaluation der Ergebnisse. Die Telefonnummern der Haushalte werden nach einem statistischen Zufallsprinzip aus einer zugrundeliegenden Datenbank ausgewählt. Die Telefondaten unterliegen zur zusätzlichen Kontrolle einer Geocodierung, die auch eine Filterfunktion nach Kommunen und Postleitzahlen zulässt. Um die Geduld der befragten Haushaltsmitglieder nicht übermäßig zu strapazieren und die Verweigerungsquote im Rahmen des Üblichen zu halten (auf 5 Interviews entfallen i.d.r. etwa 4 Verweigerungen), ist der Fragebogen bewusst kurz gehalten worden. Adressat der Befragung ist jeweils das für den Einkauf verantwortliche Haushaltsmitglied. Die folgenden Tabellen verdeutlichen die räumliche Verteilung der Interviews sowie Alter und Geschlecht der Befragten. 17 Stadtforschung Planung Dortmund

18 Tabelle 2: Stadtteil Struktur der Haushaltsbefragung Einwohner in % Interviews Anzahl Interviews in % der Einwohner Bad Kissingen , ,2 Albertshausen 597 2,8 8 1,3 Arnshausen ,6 15 1,2 Garitz ,0 49 1,2 Hausen ,4 18 1,1 Kleinbrach 365 1,7 5 1,4 Poppenroth 842 3,9 10 1,2 Reiterswiesen ,2 23 1,2 Winkels ,8 15 1,2 Gesamt , ,2 Quelle: Eigene Zusammenstellung; Haushaltsbefragung Bad Kissingen, mcs GmbH im Auftrag von, Dortmund, Februar 2008 Tabelle 3: Geschlecht der Befragten Geschlecht Anzahl in % männlich weiblich gesamt ,0 Quelle: Eigene Zusammenstellung, Haushaltsbefragung Bad Kissingen, mcs GmbH im Auftrag von, Dortmund, Februar 2008 Insgesamt liegt mit der stadträumlichen Differenzierung sowie der Alters- und Geschlechtsstruktur der Haushaltsbefragung eine notwendige und zugleich ausreichende Repräsentativität vor. Auffällig ist die überdurchschnittliche Zahl weiblicher befragter Personen, die die generell zu beobachtende Zuständigkeit dieses Bevölkerungsanteils für den Einkauf im Rahmen familiärer Aufgabenteilung widerspiegelt, denn als Zielperson wurde dasjenige Haushaltsmitglied angesprochen, das die Einkäufe hauptsächlich tätigt. Befragung der Kurgäste und Touristen Neben der telefonischen Haushaltsbefragung, die darauf abzielt das Einkaufsverhalten der Bad Kissinger Bevölkerung zu untersuchen, ist das Hauptziel der durchgeführten Passantenbefragung u.a., die spezifischen Bedürfnisse der Bad Kissinger Besucher und Gäste im Hinblick auf ihr Einkaufsverhalten und ihre Erwartungshaltungen an ein attraktives Einkaufsangebot in der Kurstadt zu eruieren. Stadtforschung Planung Dortmund 18

19 Die Befragung fand in Form von persönlichen Interviews in der Bad Kissinger Innenstadt im Zeitraum von Donnerstag, dem bis Samstag, dem statt. Um die Geduld der Passanten auch bei dieser Befragung nicht übermäßig zu strapazieren und die Verweigerungsquote im Rahmen des Üblichen zu halten, ist der Fragebogen bewusst kurz gehalten worden (vgl. Fragebogen zur Befragung von Touristen und Kurgästen im Anhang). Die Inhalte des Fragebogens wurden in enger Abstimmung mit dem Auftraggeber erarbeitet. Mit Blick auf die Aussagefähigkeit und Belastbarkeit der Ergebnisse wurde ein Befragungsumfang von 300 (ausgewerteten) Interviews angenommen. Um tagesbedingte Sondereinflüsse weitestgehend ausschließen zu können, ist die Befragung an drei Wochentagen durchgeführt worden, wobei ein Samstag enthalten war. Sekundärstatistische Daten Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zu Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. In diesem Zusammenhang wird in der Praxis u.a. auf Werte der BBE, Köln zurückgegriffen. Diese sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich veröffentlicht werden, vermitteln das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Gemeinde) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Liegt der errechnete Wert unter dem Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechenden Prozentsatz niedrigeres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau vor. Ergänzend zu den vorab beschriebenen primärstatischen Quellen bilden die Literaturanalyse, sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sonstige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung. Städtebauliche Analyse Ergänzt werden die in erster Linie einzelhandelsrelevanten Betrachtungen der Angebots- und Nachfrageseite durch eine auf den Untersuchungsgegenstand ausgerichtete städtebauliche Analyse. Dabei werden im Einzelnen die einzelhandelsrelevanten Funktionen des gesamten Stadtraumes, also in erster Linie das innerstädtische Geschäftszentrum sowie die für die Zentrenstruktur relevanten weiteren Einzelhandelsstandorte bezüglich ihrer räumlichen Lage, der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandteile der städtebaulichen Analyse: Lage im Stadtgebiet Lage von Einzelhandelsmagneten 19 Stadtforschung Planung Dortmund

20 Struktur und Ausdehnung der Einzelhandelslagen Verteilung der Geschäfte Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr Bebauungsstruktur Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation Einkaufsatmosphäre / Aufenthaltsqualität Nutzungsmischung räumliche / synergetische Effekte und Erweiterungsmöglichkeiten. Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger integraler Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bad Kissingen. Sie liefert die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher Handlungsempfehlungen insbesondere für das Versorgungszentrum der Stadt. Gleichzeitig ist die städtebauliche Analyse des Zentrums ein unbedingt notwendiger Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche i.s.d. 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB und des 11 (3) BauNVO. In diesem Zusammenhang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines Zentrums vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung 5 keine planerische Abgrenzungsübung sondern ein notwendiger Schritt ist, um eine rechtsichere Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen zu bieten. Begleitender Arbeitskreis Neben einer umfassenden Analyse der Angebot- und Nachfragestruktur ist es erstrebenswert, gleichrangig die Akteure aus der lokalen Kaufmannschaft sowie der Politik und Verwaltung für Fragen im Überschneidungsbereich von Einzelhandels- und Stadtentwicklung in den Arbeitsprozess einzubinden. Ein entsprechender fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und stößt einen Diskussionsprozess auch nach Ablauf der begleiteten Untersuchung an. Nur wenn dieser Dialog bereits während der Strukturuntersuchung beginnt und die Akteure Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können, ist die Basis für eine konstruktive Fortsetzung nach Abschluss der Untersuchung gegeben. Wenn aus einer Beteiligung eine Mitwirkung geworden ist, kann auch mit einer breiten Akzeptanz der Ergebnisse und Empfehlungen gerechnet werden. Aus diesem Grund wurde die Untersuchung durch einen Arbeitskreis begleitet, der Ergebnisse diskutierte und seinen lokalen Sachverstand in die Untersuchung einbrachte und somit nicht zuletzt zu einer größeren Transparenz der Ergebnisse und ihrer Transformation in die entsprechenden Stellen, Institutionen, Gremien und Akteure führte. Folgende Institutionen / Personen, für deren Mitwirken und konstruktive Mitarbeit nochmals ausdrücklich gedankt wird, haben an den verschiedenen Arbeitskreissitzungen teilgenommen: 5 U.a. ist durch die Novellierung des 34 Abs. 3 BauGB die Definition zentrale Versorgungsbereiche notwendig. Stadtforschung Planung Dortmund 20

21 Tabelle 4: Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen Herr Kay Blankenburg Herr Dr. Matthias Schneider Herr Hermann Schober Herr Peter Kaidel Herr Gerhard Schneider Herr Thomas Hack Herr Wolfgang Russ Frau Christine Schwind Frau Klaudia Schick Herr Norbert Paulus Herr Malte Meinck Herr Otto Funck Herr Dr. Jens Bergermann Herr Dr. Burkhard Thiele Herr Sigismund von Dobschütz Herr Ralf Ludewig Herr Heiko Grom Frau Sibylle Holste Herr Dr. Alexander Zöller Herr Prof. Martin Schirmer Frau Constanze Arenz Herr Stefan Kruse Frau Eva Stubert Oberbürgermeister der Stadt Bad Kissingen Rechtsrat der Stadt Bad Kissingen Baudirektor der Stadt Bad Kissingen Stadt Bad Kissingen Stadt Bad Kissingen Stadt Bad Kissingen Stadt Bad Kissingen Stadt Bad Kissingen Vorsitzende der CSU-Stadtratsfraktion Vorsitzender der SPD-Stadtratsfraktion Vorsitzender der DBK-Stadtratsfraktion Vorsitzender der FW-Stadtratsfraktion Ausschussgemeinschaft Grüne/BfU/ödp/FDP BfU/Grüne (FW) Stadtratsbeauftragter für Tourismus Einzelhandelsverband Bad Kissingen Pro Bad Kissingen e.v. IHK Würzburg/Schweinfurt IHK Würzburg/Schweinfurt Schirmer Architekten & Stadtplaner Schirmer Architekten & Stadtplaner 21 Stadtforschung Planung Dortmund

22 4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Bad Kissingen Dieses Kapitel beinhaltet die Analyse der Versorgungsstruktur der Stadt Bad Kissingen unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten. Zur grundsätzlichen Einordnung der Stadt hinsichtlich der einzelhandels- und städtebaulichen Situation erfolgt nachstehend zunächst eine Einordnung in die regionale Situation, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch Prosperität des Einzelhandelsstandortes Bad Kissingen auswirken kann. 4.1 Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Die Kurstadt Bad Kissingen ist Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises und liegt im Norden Bayerns im Regierungsbezirk Unterfranken. Neben der naturnahen Lage Bad Kissingens am südöstlichen Rand des Naturparks Bayerische Rhön ist auch die Ausweisung des Ortes als Heilbadeort mit langjähriger Tradition von besonderer Bedeutung. Mit ihren rund Einwohnern ist Bad Kissingen die größte Stadt im Landkreis Bad Kissingen. Unmittelbar an das Stadtgebiet grenzen die Gemeinden Bad Bocklet, Nüdlingen, Oerlenbach, Ramsthal, Euerdorf, Aura a. d. Saale, Oberthulba sowie Burckardroth. Das Stadtgebiet wird neben mehreren Landstraßen durch die B 286 (Schweinfurt - Bad Brückenau) und die B 287 (Hammelburg Münnerstadt) erschlossen. Darüber hinaus ist die Kurstadt nördlich und südlich durch die A 7 und die erst kürzlich fertig gestellte A 71 sowie ferner östlich durch die A 70 zu erreichen (vgl. Karte 1). Bad Kissingen verfügt zudem über einen Bahnhof, durch den die Linie der Saaletalbahn (Gemünden a. Main Hammelburg Bad Kissingen) verläuft. Des weiteren wird Bad Kissingen über die ICE-Bahnhöfe Fulda und Würzburg mit Anschlussverbindungen über Gemünden und Schweinfurt erreicht. Komplettiert wird der Öffentliche Personennahverkehr durch das Angebot von Stadtbuslinien. Insgesamt verfügt Bad Kissingen damit über eine günstige verkehrliche Situation, was zudem durch die zentrale Lage der Stadt in Deutschland unterstrichen wird. Stadtforschung Planung Dortmund 22

23 Karte 1: Lage im Raum eigene Darstellung Die nachfolgende Tabelle 5 gibt einen Überblick, wie sich das Mittelzentrum Bad Kissingen aus einzelhandelsrelevanter Sicht im Vergleich zu seinen Nachbarkommunen darstellt. Landesplanerisch sind Hammelburg, Bad Brückenau und Bad Neustadt an der Saale ebenfalls als Mittelzentren eingeordnet. Das nächstgelegene Oberzentrum ist die Stadt Schweinfurt ca. 23 km südöstlich von Bad Kissingen. Als Kleinzentren eingestuft sind die Nachbarkommunen Burkardroth, Oberthulba und Oerlenbach. In Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer ergeben sich unterschiedliche, einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale für die einzelnen Kommunen. Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 102,94 bewegt sich Bad Kissingen sowohl über dem Bundesdurchschnitt (100) als auch über dem Schnitt seiner Nachbargemeinden und -städte (vgl. nachfolgende Tabelle). 23 Stadtforschung Planung Dortmund

24 Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im regionalen Vergleich: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer und Kaufkraftvolumen in Mio. Euro Kommune Einwohner Zentralörtliche Einordnung Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Mio. Euro Bad Kissingen Mittelzentrum 102,94 115,2 Hammelburg Mittelzentrum 97,09 57,6 Bad Brückenau Mittelzentrum 94,72 34,8 Bad Neustadt a.d. Saale Mittelzentrum 98,21 78,5 Schweinfurt Oberzentrum 99,93 278,0 Burkardroth Kleinzentrum 94,79 37,4 Oberthulba Kleinzentrum 96,07 25,0 Oerlenbach Kleinzentrum 97,09 25,5 Quelle: BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln, 2007 Auf der Basis eines einzelhandelsrelevanten, jährlichen Pro-Kopf-Verbrauches im Bundesdurchschnitt von rund Euro / Kopf ergibt sich für die Stadt Bad Kissingen in Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial von rund 115,2 Mio. Euro (Stand 2008). Aus einzelhandelsseitiger Sicht lassen sich als Hauptkonkurrenzstandorte vor allem das nahegelegene Oberzentrum Schweinfurt aber auch das Mittelzentrum Bad Neustadt feststellen. 4.2 Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung Die heutige Siedlungsstruktur von Bad Kissingen basiert auf der kommunalen Neugliederung aus dem Jahr 1972, in der sich die ehemals eigenständigen Dörfer Albertshausen, Arnshausen, Garitz, Hausen, Kleinbrach, Poppenroth, Reiterswiesen und Winkels mit der Kernstadt Bad Kissingen zur Großen Kreisstadt zusammenschlossen. Die kleinen Stadtteile sind um die Kernstadt und den mit ca Einwohnern Siedlungsschwerpunkt Bad Kissingen herum, in z.t. disperser Struktur angeordnet (vgl. Karte 2). Insbesondere die beiden kleinen Stadtteile Poppenroth und Albertshausen liegen in deutlicher Entfernung zur Kernstadt, wohingegen sich entlang des Bandes der Fränkischen Saale ein aufgelockertes Siedlungsband gebildet hat. Der Siedlungsschwerpunkt befindet sich östliche der Fränkischen Saale. Lediglich die Kernstadt Bad Kissingen verfügt über ein eigenes, historisch gewachsenes Versorgungszentrum. Der Stadtkern ist geprägt von vielen historischen Gebäuden, die den Straßen, Gassen und Plätzen eine besondere Atmosphäre verleihen. Hier findet sich der Schwerpunkt in Bezug auf Einzelhandel, Dienstleistungen und touristische Einrichtungen dar. Die kleinen vorgelagerten Stadtteile, die häufig landwirtschaftlich geprägt sind, spielen aus Sicht des Einzelhandels eine eher untergeordnete Rolle. Aufgrund ihrer geringen Einwohnerzahl haben sie weitgehend keine Einzelhandels- und Versorgungsstrukturen vorzuweisen und dienen als reine Wohnstandorte. Stadtforschung Planung Dortmund 24

25 Aufgrund der landesplanerischen Einstufung als Mittelzentrum kommt der Stadt Bad Kissingen eine über die eigene Bevölkerung hinausgehende Versorgungsfunktion auch für die umliegenden Kommunen zu. Die hohe Anzahl an Übernachtungs- und Tagesgästen hat starken Einfluss auf die Versorgungsinfrastruktur, die deutlich geringer ausgeprägt wäre, wenn sie lediglich zur Versorgung der eigenen Einwohner diente. Karte 2: Siedlungsstruktur der Stadt Bad Kissingen Kleinbrach Poppenroth Hausen Bad Kissingen Albertshausen Winkels Tabelle 6: Stadtteile von Bad Kissingen Stadtteil Einwohner Bad Kissingen Albertshausen 597 Arnshausen Garitz Hausen Kleinbrach 365 Poppenroth 842 Reiterswiesen Winkels gesamt Garitz Arnshausen Reiterswiesen Nicht nur das attraktive Landschaftsbild geprägt durch die Fränkische Saale und der Kurbetrieb, sondern auch zahlreiche Sehenswürdigkeiten wie die gut erhaltene historische Altstadt machen Bad Kissingen zu einem beliebten Ausflugsziel und bieten ein hohes touristisches Potenzial. Die Stadt Bad Kissingen zeichnet sich insbesondere durch ihre Funktion als Kurstadt aus und besitzt dadurch zahlreiche medizinische Einrichtungen. Der Tourismus in Bad Kissingen stellt einen bedeutenden Wirtschaftszweig dar, wovon nicht zuletzt auch der örtliche Einzelhandel profitiert. 25 Stadtforschung Planung Dortmund

26 5 Angebotssituation des Bad Kissinger Einzelhandels Unter Berücksichtigung der standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandelsstrukturen in Bad Kissingen unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten analysiert. Hierfür wird zunächst ein gesamtstädtischer Betrachtungsbogen gespannt, bevor in einem vertiefenden Schritt die detaillierte Betrachtung der Einzelhandelsstandorte der Stadt Bad Kissingen im Wesentlichen also des zentralen Versorgungsbereichs erfolgt. 5.1 Allgemeine Angebotssituation auf gesamtstädtischer Ebene Einzelhandelsrelevante Kennwerte Anhand der sortimentsspezifischen flächendeckenden Erhebung aller Anbieter im Februar 2008 können differenzierte Aussagen zur Versorgungssituation in Bad Kissingen getroffen werden. Zum Erhebungszeitpunkt stellen sich die wesentlichen Kennwerte des Bad Kissinger Einzelhandels wie folgt dar: Es bestehen 331 Betriebe des Einzelhandels im engeren Sinne (d.h. ohne KFZ- und Brennstoffhandel, vgl. Kap. 3) mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund m². Die durchschnittliche Verkaufsfläche pro Betrieb beträgt etwa 180 m² und liegt damit unter dem bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m², was auf einen im Schnitt hohen Anteil an kleinflächigem Einzelhandel in der Stadt hindeutet. Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt etwa 2,8 m² und rangiert damit unabhängig von branchenspezifischen Betrachtungen deutlich über dem bundesdeutschen Referenzwert von ca. 1,4 m² pro Einwohner. In diesem hohen Ausstattungsgrad spiegelt sich zum einen die regionale Versorgungsbedeutung der Stadt Bad Kissingen für die Region, vor allem aber auch das erhöhte Nachfrageaufkommen durch Tourismus und Kurbetrieb und dessen Bedeutung für die lokalen Einzelhandelsstrukturen wider. Zum Erhebungszeitpunkt bestehen im Stadtgebiet 36 Leerstände von Ladenlokalen mit einer geschätzten Verkaufsfläche von rund m². Davon entfallen 17 Leerstände mit rund m² Verkaufsfläche auf die Bad Kissinger Innenstadt. Dies entspricht einer Leerstandsquote von ca. 9 % Verkaufsfläche, welche im Rahmen üblicher Fluktuationsraten von bis zu 10 % liegt. Die innerstädtischen Leerstände unterliegen in der Kurstadt Bad Kissingen aufgrund saisonaler Geschäfte hohen Fluktuationen, die den Wert relativieren. Die übrigen 19 Leerstände befinden sich in sonstiger integrierter Streulage (ca m² leerstehende Verkaufsfläche). Der flächenmäßig größte Leerstand ist in der Erhardstraße zu finden (ehem. Möbelanbieter). Stadtforschung Planung Dortmund 26

27 Im Einzelnen stellt sich die Angebotssituation des Bad Kissinger Einzelhandels, untergliedert in verschiedene Warengruppen und Bedarfsstufen, wie folgt dar: Tabelle 7: Warengruppe Anzahl der Betriebe und Verkaufsflächen in den einzelnen Warengruppen in der Stadt Bad Kissingen Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Verkaufsfläche in m² pro EW Nahrungs- und Genussmittel ,63 Blumen / Zoo ,07 Gesundheits- und Körperpflegeartikel ,12 PBS* / Zeitungen / Zeitschriften ,05 überwiegend kurzfristiger Bedarf ,87 Bekleidung / Wäsche ,37 Schuhe / Lederwaren ,09 GPK* / Haushaltswaren / Geschenkartikel ,13 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente ,06 Sportartikel / Fahrräder / Camping ,08 überwiegend mittelfristiger Bedarf ,72 Wohneinrichtungsbedarf ,11 Möbel ,06 Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte ,06 Unterhaltungselektronik / Musik / Video / IT / Kommunikation ,04 medizinische und orthopädische Artikel ,03 Uhren / Schmuck ,03 Bau- und Gartenmarktsortimente ,85 überwiegend langfristiger Bedarf ,18 Sonstiges ,01 Gesamt ,78 eigene Darstellung, auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Bad Kissingen, Februar 2008 * PBS: Papier, Bücher, Schreibwaren; GPK: Glas, Porzellan, Keramik Unter quantitativen Gesichtspunkten weist das Bad Kissinger Einzelhandelsangebot folgende Merkmale auf: Mit rund m² entfallen ca. 23 % der Gesamtverkaufsfläche auf die nahversorgungsrelevante Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Damit ergibt sich eine im Vergleich zum Bundesschnitt (ca. 0,33-0,35 m² / Einwohner) deutlich überdurchschnittliche einwohnerspezifische Verkaufsfläche von ca. 0,63 m² / Einwohner. 27 Stadtforschung Planung Dortmund

28 Auch der größte Anteil der Betriebe (75 Betriebe, 23 %) ist dieser Hauptbranche zuzuordnen, wobei hier insbesondere auch die Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) eine wichtige Rolle spielen. Es zeigt sich eine gute Angebotsausstattung und eine hohe Bedeutung dieser grund- bzw. nahversorgungsrelevanten Warengruppe für den Einzelhandelsstandort Bad Kissingen. Positiv hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang die Mischung der Betriebstypen, die sich zum Erhebungszeitpunkt aus drei Verbrauchermärkten, einem Supermarkt sowie sechs Lebensmitteldiscountern und einer Vielzahl an Fachgeschäften zusammensetzt. Aber auch die Werte in den weiteren Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs spiegeln eine gute Angebotsausstattung in der Stadt Bad Kissingen wider. Insgesamt entfallen rund m² Verkaufsfläche (etwa ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche) und rund 36 % aller im Stadtgebiet vorhandenen Betriebe auf die Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs, d.h. auf Güter des täglichen Bedarfs. Im Bereich der mittelfristigen Bedarfsstufe liegt der quantitative Angebotsschwerpunkt mit rund m² Verkaufsfläche (13 % der Gesamtverkaufsfläche) und 66 Betrieben dieser Hauptbranche (20 % aller Betriebe) vor allem in der Warengruppe Bekleidung/Wäsche. Dies ist sehr positiv zu werten, da diese Warengruppe eine zentrale Leitbranche für den innerstädtischen Einzelhandel in Zentren darstellt. Auch hinsichtlich der qualitativen Angebotsstruktur ist positiv festzuhalten, dass in der Stadt Bad Kissingen ein im Vergleich zu anderen Mittelzentren sehr hoher Anteil an Facheinzelhandel mit geringem Filialisierungsgrad festzustellen ist, was aus Kundensicht häufig als bedeutendes Qualitätsmerkmal wahrgenommen wird. Gleichzeitig besteht jedoch die Gefahr, dass durch die unterdurchschnittliche Präsenz größerer Filialbetriebe eine wichtige Magnetfunktion solcher Anbieter ausbleibt. Unter besonderer Berücksichtigung des Kurbetriebs und des Tourismus ist aus qualitativer Sicht eine weitgehend gute Angebotsstruktur in der Hauptwarengruppe Bekleidung zu konstatieren. Leichte quantitative Angebotsdefizite sind im Bereich Herrenoberbekleidung und Junge Mode zu beobachten. Weiterer Schwerpunkt ist mit ca m² Verkaufsfläche und 21 Betrieben die Warengruppe Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel wobei hier jedoch auch der Tourismus und der Kurbetrieb eine nicht unwichtige Rolle spielen, da mit Souvenirs und Geschenkartikeln ein wichtiges touristisches Sortiment in diese Hauptwarengruppe fällt. Alle anderen Warengruppen sind gleichwertig vertreten und es sind aus quantitativer Sicht zunächst keine relevanten Angebotsdefizite festzustellen. Insgesamt besteht in den Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe ein ausreichendes und überwiegend gut strukturiertes Angebot mit für ein Mittelzentrum positiven Werten. Mit insgesamt 120 Betrieben auf ca m² entfallen rd. 26 % der Verkaufsfläche und ca. 36 % der Betriebe auf Waren der mittelfristigen Bedarfsstufe. Den mit rund m² Verkaufsfläche (rd. 42 %) höchsten Anteil an der Gesamtverkaufsfläche nehmen die Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe ein. Insbesondere hervorzuheben ist die Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente, die mit rd m² Verkaufsfläche den größten Anteil am Gesamtbestand ausmachen. Der Bereich Möbel, der ebenfalls durch flächenintensive Angebotsformen gekennzeichnet ist, ist vergleichsweise gering aufgestellt. Hier fehlt ein entsprechender großflächiger Anbieter am Stadtforschung Planung Dortmund 28

29 Standort Bad Kissingen. Alle weiteren Warengruppen sind mit geringeren Flächenanteilen vertreten, was jedoch an den z.t. deutlich kleineren Betriebstypen liegt und nicht auf ein relevantes Angebotsdefizit schließen lässt. Mit etwa 89 Betrieben entfällt gut ein Viertel der Bad Kissinger Einzelhandelsbetriebe auf die Warengruppen des langfristigen Bedarfs. Aktuell bestehen in Bad Kissingen acht großflächige Anbieter 6 mit einer Verkaufsfläche von ca m². Obwohl diese Betriebe nur rund 2 % aller Anbieter präsentieren, weisen sie rund 44 % der Gesamtverkaufsfläche auf. Ein Großteil dieser Anbieter entfällt auf die Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente, was auf die üblicherweise flächenintensiven Angebotsformen in dieser Warengruppe zurückzuführen ist. Mit drei Lebensmittelanbietern gehört ebenfalls die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel zum Angebotsschwerpunkt der großflächigen Betriebe. Der größte Anbieter ist der Hellweg Baumarkt mit ca m² Verkaufsfläche in der Steubenstraße, gefolgt vom Pflanzenmarkt Schlereth mit ca m² Verkaufsfläche am Standort Garitz-Süd. Sowohl anhand der sortimentsspezifischen Verkaufsflächenausstattung als auch anhand der Angebotsschwerpunkte (Hauptbranchen) der Betriebe zeigt sich, dass nicht nur in jeder Branche ein gewisses Angebot in Bad Kissingen vorhanden ist, sondern über den Großteil aller Warengruppen auch eine vergleichsweise gute Angebotsmischung vorliegt. Der Vergleich einzelner einwohnerbezogener Verkaufsflächenausstattungsgrade zu Städten ähnlicher Struktur bzw. Größenordnung verdeutlicht darüber hinaus, dass keine quantitativen Angebotsdefizite in der Stadt Bad Kissingen vorliegen, sondern überwiegend überdurchschnittliche Ausstattungsgrade gegeben sind, was jedoch in manchen Warengruppen auch auf die zusätzliche Nachfrage durch Kurbetrieb und Tourismus zurückzuführen ist. 6 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgte bislang nach 11 (3) BauNVO ab einer Bruttogeschossfläche von rund m². Die aktuelle Rechtsprechung besagt dazu, dass der Tatbestand der Großflächigkeit ab einer Verkauffläche von 800 m² zutrifft (Vgl. Urteil vom : BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05). 29 Stadtforschung Planung Dortmund

30 Tabelle 8: Verkaufsfläche übergeordneter Warengruppen pro Einwohner im Vergleich zu anderen Kommunen Warengruppe Bad Kissingen ( EW) Bad Driburg ( EW) Bad Neuenahr- Ahrweiler ( EW) Zinnowitz (3.700 EW) Nahrungs- und Genussmittel 0,63 0,40 0,50 1,04 Gesundheits- und Körperpflegeartikel 0,12 0,08 0,08 0,18 PBS / Zeitungen / Zeitschriften 0,05 0,02 0,05 0,07 Bekleidung / Wäsche 0,37 0,19 0,34 0,32 Schuhe / Lederwaren 0,09 0,04 0,09 0,06 GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel 0,13 0,11 0,12 0,15 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente 0,06 0,02 0,06 0,01 Sportartikel / Fahrräder / Camping 0,08 0,01 0,07 0,07 Möbel / Wohneinrichtungsbedarf 0,17 0,35 0,26 0,07 Unterhaltungselektronik / IT / TK / Foto 0,04 0,02 0,05 0,05 Bau- und Gartenmarktsortimente 0,85 0,10 0,28 1,07 Gesamt 2,78 1,43 2,11 3,18 Quelle: Eigene Erhebungen in Bad Kissingen (2008), Bad Driburg (2006), Bad Neuenahr-Ahrweiler (2005) und Zinnowitz (2005) Die einwohnerbezogenen Ausstattungsgrade in Bad Kissingen bewegen sich im Vergleich zu anderen Städte ähnlicher Größenordnung und Versorgungsfunktion (auch durch Tourismus geprägte Kommunen) fast alle in einem hohen, z.t. sogar überdurchschnittlichen Rahmen. So liegt der Ausstattungsgrad in der nahversorgungsrelevanten Warengruppe Nahrungsund Genussmittel mit 0,63 m² / EW nicht nur deutlich über dem bundesweiten Durchschnittswert von 0, m² Verkaufsfläche pro Einwohner, sondern auch über den Werten der aufgeführten Vergleichsstädte. Dies spiegelt das umfangreiche Angebot in dieser Warengruppe, insbesondere die Präsenz zahlreicher großflächiger Anbieter mit z.t. regionaler Ausstrahlungskraft wider. Gleichzeitig deutet der hohe Wert auf eine ausgeprägte Wettbewerbssituation in dieser Branche hin. Auch die aufgeführten Vergleichswerte in den übrigen Warengruppen bewegen sich zu einem großen Teil im oberen Bereich des Spektrums und verdeutlichen die gute Angebotsstruktur des Bad Kissinger Einzelhandels. Insbesondere die Warengruppen Bekleidung / Wäsche sowie Haushaltswaren und Geschenkartikel zeigen den erhöhten Verkaufsflächenbedarf durch Besucher und Touristen der Kurstadt. Vergleichsweise unterdurchschnittlich präsentiert sich lediglich die Warengruppe Möbel. Insgesamt ergibt sich ein überdurchschnittlicher gesamtstädtischer Ausstattungsgrad von ca. 2,8 m² pro Einwohner. Stadtforschung Planung Dortmund 30

31 5.1.2 Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebots Die Analyse der räumlichen Verteilung der Einzelhandelsbetriebe und -verkaufsflächen erfolgt für Bad Kissingen unter zwei Gesichtpunkten: zum einen unter Berücksichtigung der Lage der Betriebe (Hauptgeschäftszentrum / Innenstadt, integriert, nicht integriert) und zum anderen hinsichtlich der Zugehörigkeit der Betriebe zu einem Bad Kissinger Stadtteil. Die konkrete räumliche Verteilung des Einzelhandels auf das Bad Kissinger Stadtgebiet ist insbesondere mit Blick auf die strukturellen Aussagen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung von grundlegender Bedeutung. In einem ersten Schritt wird dabei die Verteilung des Einzelhandelsangebots auf die einzelnen Stadtteile betrachtet, die anschließend durch die Definition funktional zusammenhängender Bereiche näher spezifiziert wird. Die stadtteilspezifische Verteilung des Einzelhandelsangebots stellt sich derzeit wie folgt dar: Tabelle 9: Stadtteil Verteilung der Betriebe und der Verkaufsfläche auf die Bad Kissinger Stadtteile Einwohner Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Anteil an Gesamtverkaufsfläche Bad Kissingen * 71,7 %* Albertshausen < 0,1 % Arnshausen * 0,5 %* Garitz ,3 % Hausen ,7 % Kleinbrach Poppenroth ,4 % Reiterswiesen ,4 % Winkels ,9 % Gesamt % Quelle: Einzelhandelserhebung Bad Kissingen, Feb *Die Zuordnung der Verkaufsflächen am Standort Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße erfolgt aufgrund der räumlichen Struktur zur Gemarkung Bad Kissingen, obwohl der Standort eigentlich zur Arnshausener Gemarkung zählt. Sowohl die Verteilung der Betriebe als auch der Verkaufsfläche verdeutlicht eine hohe Konzentration des Einzelhandels auf die Kernstadt Bad Kissingen. Mit Ausnahme der Stadtteile Garitz und Reiterswiesen, die noch nennenswerte Verkaufsflächen von rund m² (ca. 21,3 % am Gesamtbestand) bzw m² (ca. 4,4 %) aufweisen, konzentrieren sich annähernd 72 % der im Stadtgebiet vorhandenen Verkaufsfläche auf den Siedlungsschwerpunkt Bad Kissingen. In den übrigen kleinen Stadtteilen befinden sich insgesamt 25 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd m², so dass hier keine nennenswerten Angebotskonzentrationen zu verzeichnen sind. Die Stadtteile dienen fast ausschließlich als Wohn- 31 Stadtforschung Planung Dortmund

32 standorte, die aufgrund ihrer geringen Einwohnerzahl keine ökonomische Basis für großflächige Nahversorger bieten. Der kleinste Stadtteil Kleinbrach mit nur 365 Einwohnern weist keine Verkaufsfläche auf. In den übrigen kleinen Stadtteilen ist jeweils ein kleinerer Nahversorgungsbetrieb angesiedelt, zumeist in Form von Betrieben des Lebensmittelhandelwerks (Bäckereien und Metzgereien) bzw. Getränkemärkten. Eine differenzierte Betrachtung der räumlichen Verteilung des Einzelhandelsangebots hinsichtlich der städtebaulichen Lage städtebaulich integrierte Lage im Hauptgeschäftszentrum / in der Innenstadt von Bad Kissingen, sonstige städtebaulich integrierte Lagen, d.h. umliegenden Wohnsiedlungsbereichen unmittelbar zugeordnete Standorte oder städtebaulich nicht integrierte Lagen, d.h. Gewerbe- und Industriegebiete, Grüne- Wiese -Standorte, Standorte im Außenbereich, zeigt folgendes Bild: Abbildung 3: Räumliche Verteilung der Verkaufsfläche in Bad Kissingen nach Lagen Gew erbegebiet Süd (nil) m² VKF 10 % nicht integrierte Streulage m² VKF 4 % integrierte Streulage m² VKF 19 % Fachmarktstandort Garitz Süd (int. Lage) m² VKF 20 % Innenstadt m² VKF 22 % Fachmarktstandort ehem. Kaserne (int. Lage) m² VKF 25 % Quelle: Einzelhandelserhebung Bad Kissingen, Februar 2008 Stadtforschung Planung Dortmund 32

33 Die lagespezifische Untersuchung des Einzelhandels in Bad Kissingen offenbart ein erfreuliches Bild. So werden rund 86 % der gesamtstädtischen Verkaufsflächenausstattung in städtebaulich integrierten Lagen offeriert (davon rund 20 % in teilintegrierter Lage am Standort Garitz-Süd ) und richtet sich demnach an Kunden, die die Angebotsstandorte fußläufig erreichen können. Trotzdem ist die Verkaufsflächenausstattung in nicht-integrierten Lagen als bedenklich einzustufen, weil hier auch in nicht unerheblichem Umfang üblicherweise zentrenrelevanter Einzelhandel, insbesondere in Form der Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung und Schuhe angeboten werden. Für zukünftige Ansiedlungen ist also insbesondere darauf zu achten, die Konkurrenzsituation durch weiteren Ausbau dieser Standorte in den üblicherweise zentrenprägenden Warengruppen nicht zu verstärken. Ebenfalls als sehr erfreulich einzustufen ist die Verteilung der Betriebe in Bad Kissingen. Rund 60 % der Anbieter sind in der Innenstadt angesiedelt, was in Relation zur hier verorteten Verkaufsfläche auf insgesamt sehr kleinteiligen Einzelhandel schließen lässt. Weitere 37 % der Betriebe haben ihren Standort in sonstiger siedlungsräumlich integrierter bzw. teilintegrierter Lage, so dass insgesamt lediglich rund 4 % aller Betriebe in nicht integrierter Lage zu finden sind. Abbildung 4: Räumliche Verteilung der Betriebe in Bad Kissingen nach Lagen Fachmarktstandort Garitz Süd (int. Lage) 14 Betriebe 4 % Gew erbegebiet Süd (nil) 8 Betriebe 2 % nicht integrierte Streulage 7 Betriebe 2 % Fachmarktstandort ehem. Kaserne (int. Lage) 12 Betriebe 4 % integrierte Streulage 96 Betriebe 29 % Innenstadt 194 Betriebe 59 % Quelle: Einzelhandelserhebung Bad Kissingen, Februar Stadtforschung Planung Dortmund

34 5.1.3 Umsätze des Einzelhandels in der Stadt Bad Kissingen Bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden nicht nur die ermittelten Verkaufsfläche pro Warengruppe und bundesdurchschnittliche Umsatzkennwerte angesetzt, sondern vielmehr die konkrete Situation vor Ort mit berücksichtigt. Dazu zählt insbesondere die unterschiedliche Flächenproduktivität der Vertriebsformen, die spezifischen Kennwerte einzelner Anbieter sowie die Berücksichtigung der detaillierten Angebotsstrukturen in Bad Kissingen. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergeben sich für die einzelnen Warengruppen daraus folgende sortimentsspezifische Umsätze: Tabelle 10: Sortimentsspezifische Umsätze der Bad Kissinger Einzelhandelsbetriebe Warengruppe Verkaufsfläche in m² (gerundet) Umsatz insgesamt in Mio. Euro Nahrungs- und Genussmittel ,0 Blumen / Zoo ,4 Gesundheits- u. Körperpflegeartikel ,6 PBS / Zeitungen / Zeitschriften ,7 überwiegend kurzfristiger Bedarf ,7 Bekleidung / Wäsche ,1 Schuhe / Lederwaren ,2 GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel ,7 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente ,3 Sportartikel / Fahrräder / Camping ,1 überwiegend mittelfristiger Bedarf ,3 Wohneinrichtungsbedarf ,6 Möbel ,8 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten ,5 Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel 890 6,9 Medizinische und orthopädische Artikel 710 4,2 Uhren / Schmuck 580 4,6 Bau- und Gartenmarktsortimente ,4 überwiegend langfristiger Bedarf ,0 Sonstiges 200 0,6 Summe ,6 eigene Berechnungen auf der Basis verschiedener Kennwerte Stadtforschung Planung Dortmund 34

35 Bei der sortimentsspezifischen Darstellung der durchschnittlichen Umsätze der Betreiber ergeben sich z.t. erhebliche Unterschiede, die aus der jeweiligen Angebotsform und den konkreten Anbietern resultieren. Den weitaus größten Einzelanteil am Umsatz in den verschiedenen Warengruppen nimmt der Bereich Nahrungs- und Genussmittel ein, der mit rund 70,0 Mio. Euro gut ein Drittel des gesamten Einzelhandelsumsatzes in Bad Kissingen umfasst. Den zweithöchsten Umsatz erzielen insgesamt die Anbieter der Warengruppe Bekleidung / Wäsche (ca. 30,0 Mio. Euro). Zum einen ist dies ein Indiz für die hohe Verkaufsflächenausstattung in diesem Bereich, zum Anderen ein Hinweis auf touristisches einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial, welches u.a. insbesondere dieser Warengruppe zu Gute kommt. Der dritthöchste Umsatz wird in der Warengruppe Bauund Gartenmarktsortimente erreicht, in welcher durch zwei großflächige Betriebe auch ein zufriedenstellendes Angebot am Standort vorhanden ist. Alle anderen Warengruppen weisen deutlich niedrigere Umsätze auf. Weiterhin monetär bedeutsame Umsätze sind den Bereichen Gesundheits- und Körperpflegeartikel (10,6 Mio. Euro) sowie Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel (9,7 Mio. Euro) zuzuordnen, also die Warengruppen, die ebenfalls für das Einkaufsverhalten der Touristen eine hohe Bedeutung haben. Mit rund 88,0 Mio. Euro entfallen rund 50 % des Gesamtumsatzes des Bad Kissinger Einzelhandels auf die Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs. Dies liegt vor allem an dem hohen Anteil der Warengruppen dieser Bedarfsstufe (v.a. Lebensmittel) an den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben, verdeutlicht aber auch die Bedeutung dieser Warengruppen für das Mittelzentrum Bad Kissingen. Insgesamt setzt der Einzelhandel in Bad Kissingen zur Zeit über alle Warengruppen rund 191,0 Mio. Euro um. Eine Verteilung der Umsätze differenziert nach Einzelhandelsschwerpunkten und Lagen zeigt folgendes Bild: 35 Stadtforschung Planung Dortmund

36 Tabelle 11: Warengruppe Sortimentsspezifische Umsätze in Mio. Euro der Bad Kissinger Einzelhandelsbetriebe nach Einzelhandelsschwerpunkten und Lagen Hauptgeschäftsbereich Sonstige integrierte Lage Fachmarktstandort Ehemalige Kaserne (int. Lage) Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd/Alte Kissinger Straße (nicht int. Lage) Fachmarktstandort Garitz-Süd (int. Lage) Sonstige nicht integrierte Lage Umsatz gesamt Nahrungs- und Genussmittel 5,2 27,2 13,5 7,9 13,2 2,9 70,0 Blumen / Zoo 0,1 0,3 1,3-0,6 0,1 2,4 Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 3,8 2,6 0,7 0,5 2,7 0,3 10,6 PBS / Zeitungen / Zeitschriften 3,0 1,1 0,3-0,2 0,1 4,7 überwiegend kurzfristiger Bedarf 12,1 31,2 16,8 8,4 16,7 3,4 87,7 Bekleidung / Wäsche 18,2 3,1 1,8 1,4 5,3 0,3 30,1 Schuhe / Lederwaren 3,4 0,2 1,3 0,8 1,3 0,2 7,2 GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel 3,1 1,1 1,3 0,2 1,8 2,2 9,7 Spielwaren etc. 2,3 0,7 0,3-0,7 0,3 4,3 Sportartikel / Fahrräder / Camping 1,4 0,3 1,7 1,0 0,5-5,1 überwiegend mittelfristiger Bedarf 28,4 6,4 6,4 3,4 9,6 3,0 56,3 Wohneinrichtungsbedarf 0,4 1,7 1,0 0,2 0,1 0,2 3,6 Möbel - 1,4 0, ,8 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 0,4 1,5 0,6-0,9-3,5 Unterhaltungselektronik etc. 1,9 1,7 0,3 0,4 2,5-6,9 medizinische und orthopädische Artikel 4,0 0, ,2 Uhren / Schmuck 4,1 0, ,6 Bau- und Gartenmarktsortimente 0,8 0,9 10,6 4,1 4,6 0,5 21,4 überwiegend langfristiger Bedarf 11,6 7,9 12,9 4,7 8,1 0,7 46,0 Summe / Durchschnitt 52,3 45,8 36,1 16,5 34,4 7,1 190,6 in % 27 % 24 % 19 % 9 % 18 % 4 % 100 % eigene Berechnungen auf der Basis verschiedener Kennwerte Stadtforschung Planung Dortmund 36

37 Die Verteilung der Umsätze auf die Einzelhandelsschwerpunkte bzw. Lagen zeigt analog zur Verkaufsflächenausstattung in einigen Warengruppen eine verschärfte Konkurrenz- und Wettbewerbssituation insbesondere zwischen Betrieben an den Fachmarktstandorten Garitz-Süd und Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße und im gewachsenen Versorgungszentrum der Stadt. Den größten Umsatzanteil (rund 27 %) erzielen jedoch erfreulicherweise die Anbieter in der Innenstadt bzw. im Hauptgeschäftsbereich. Insbesondere liegt hier ein hoher Umsatzwert in der zentrenprägenden Warengruppe Bekleidung / Wäsche vor. Während der Umsatz im Hauptgeschäftsbereich eher durch kleinteiligen Facheinzelhandel erzielt wird, ist der Umsatz an den Fachmarktstandorten auf großflächige Betriebe zurückzuführen. Auffällig sind hier insbesondere die verhältnismäßig hohen Umsätze in den Warengruppen Nahrungsund Genussmittel, Bekleidung / Wäsche sowie Unterhaltungselektronik am Fachmarktstandort Garitz-Süd bzw. im Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße. Eine weitere Angebotsverschiebung auf nicht integrierte Standorte insbesondere in Warengruppen, die zentrenprägende Funktion haben, würde eine zunehmende Verschärfung des innerörtlichen Wettbewerbs bedeuten, die zu Lasten der Innenstadt gehen und sich hier möglicherweise städtebaulich negativ auswirken würde. 5.2 Angebotssituation in den Bad Kissinger Stadtteilen Innenstadt Städtebauliche Struktur der räumlichen Teilbereiche Trotz der dispersen Siedlungsstruktur und der flächenmäßig großen Ausdehnung ist die Zentrenhierarchie in Bad Kissingen kaum ausgeprägt. Neben dem Einzelhandelsschwerpunkt in der Kernstadt existieren in den umliegenden Stadtteilen nur wenige kleinräumige Versorgungsstandorte, die die Grundversorgung der Bevölkerung sichern. Selbst der mit etwa Einwohnern, westliche an die Kernstadt angrenzende Stadtteil Garitz verfügt nicht mehr über ein funktionsfähiges, städtebauliches Zentrum, das die Nahversorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen sichert. Gleichwohl besitzt der Stadtteil mit dem Standort Garitz-Süd einen Grundversorgungsstandort mit eingeschränkter Nahversorgungsfunktion. Die neben der Innenstadt bestehenden Versorgungsstandorte sind weitgehend autokundenorientierte Fachmarkt- oder Gewerbestandorte. Sie bilden aufgrund ihrer Monofunktionalität keine zentralen Bereiche aus. Einzelne, kleine Versorgungsbetriebe des Lebensmittelhandwerkes sind jedoch in nahezu allen Stadtteilen von Bad Kissingen vorhanden. Aufgrund der geringen Zentrenhierarchie wird bezüglich der für Bad Kissingen prägenden Einzelhandelsagglomerationen im Folgenden lediglich der Einzelhandelsschwerpunkt Innenstadt in der Kernstadt von Bad Kissingen einer städtebaulichen Begutachtung unterzogen. Lage, Ausdehnung und Struktur der Innenstadt von Bad Kissingen Die Innenstadt von Bad Kissingen liegt in zentraler Lage innerhalb des Stadtteils Bad Kissingen. 37 Stadtforschung Planung Dortmund

38 Ihr historischer Stadtkern lässt sich auch heute noch deutlich am Stadtbild ablesen. Die dichte, kleinteilige, mittelalterliche, mit kleinen Straßen und Gassen durchzogene Bebauungsstruktur des Stadtkerns hat etwa einen quadratischen Grundriss und wird durch die Straßenzüge, Max-, Theresien-, Ludwig- und Von-Hessing-Straße begrenzt. Von dem historischen Kern aus ist die Innenstadt in den vergangenen Jahrhunderten nach außen expandiert. So gehören die südlich angrenzenden Kuranlagen entlang der Fränkischen Saale mittlerweile genauso zur Innenstadt wie die Stadterweiterungsbereiche östliche und nördlich des historischen Quadrums. Da die Innenstadt in unterschiedlichen baugeschichtlichen Epochen entstand, ist die Bebauungsstruktur heterogen geprägt und die Höhenentwicklung stark differierend. Beachtenswert ist unter diesen Voraussetzungen der gelungene Übergang zwischen dem kleinteiligen Altstadtkern und den großmaßstäblichen Kuranlagen. Der Gegensatz zwischen der geschlossenen Altstadt, den Kuranlagen im Süden und den Grün- und Parkanlagen entlang der Fränkischen Saale prägen das Stadtbild entscheidend. Der Kontrast zwischen den unterschiedlichen Raumeinheiten wirkt jedoch weniger störend, als viel mehr als spannende Raumabfolge. Insgesamt fügen sich die unterschiedlichen Einzelbereiche damit harmonisch zusammen. Vom Altstadtkern ausgehen Richtung Norden und Osten verliert die Bebauungsstruktur jedoch an Qualität und Stringenz. Insgesamt wirkt die Innenstadt als einheitliche und erkennbare Raumeinheit, was nicht zuletzt dem kompakten, historischen Altstadtkern zu verdanken ist. Die Komposition von Gebäuden unterschiedlichster Stilepochen, von Plätzen, Straßen und Gassen führt in Zusammenspiel mit dem weitgehend guten Erhaltungs- und Pflegezustand der Bebauung insgesamt zu einer hohen Aufenthaltsqualität. Die Innenstadt von Bad Kissingen ist sowohl mit dem MIV als auch mit dem ÖPNV gut erreichbar. Über die Bundesstraßen B 287 und B 286 ist sie an die A 7 sowie die A 71 jeweils mit direkter Anschlussstelle angebunden. Durch das gute Stellplatzangebot - insbesondere durch den Salinenparkplatz und die beiden Parkhäuser Zentrum und Theater - ist die Innenstadt gut und bequem erreichbar. Daneben verfügt Bad Kissingen über einen Haltepunkt des Schienengebundenennahverkehrs, der in nur rund 700 m Entfernung von der Innenstadt liegt und somit fußläufig erreichbar ist. Der Bahnhof wird auf der Strecke Würzburg - Schweinfurt regelmäßig bedient. Der ZOB am Berliner Platz in direkter Nähe zum Altstadtkern komplettiert das gute ÖPNV-Angebot. Hervorzuheben ist des Weiteren die große Fußgängerzone zwischen Rathausplatz und Ludwigstraße sowie Theresienund Von-Hessing-Straße. Der Altstadtkern ist damit weitgehend vom Autoverkehr freigehalten und verfügt über eine hohe Aufenthaltsqualität für Fußgänger. In der Innenstadt von Bad Kissingen sind knapp 200 Einzelhandelbetriebe verortet, die zusammen einen Anteil von etwa 59 % des Einzelhandels in Bad Kissingen ausmachen. Insgesamt befinden sich in der Innenstadt von Bad Kissingen damit rund m² Verkaufsfläche, was einem Anteil von 22 % an der Gesamtverkaufsfläche entspricht. Stadtforschung Planung Dortmund 38

39 Tabelle 12: Einzelhandelsangebot in der Bad Kissinger Innenstadt Warengruppe Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² (gerundet) Anteil in % am Gesamtbestand Nahrungs- und Genussmittel ,7 % Blumen / Zoo ,5 % Gesundheits- u. Körperpflegeartikel ,7 % PBS / Zeitungen / Zeitschriften ,5 % überwiegend kurzfristiger Bedarf ,6 % Bekleidung / Wäsche ,0 % Schuhe / Lederwaren ,4 % GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel ,1 % Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente ,3 % Sportartikel / Fahrräder / Camping ,2 % überwiegend mittelfristiger Bedarf ,1 % Wohneinrichtungsbedarf ,4 % Möbel ,6 % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten ,9 % Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel ,3 % Medizinische und orthopädische Artikel ,4 % Uhren / Schmuck ,9 % Bau- und Gartenmarktsortimente ,2 % überwiegend langfristiger Bedarf ,9 % Sonstiges ,0 % Summe / Durchschnitt ,6 % Quelle: Einzelhandelserhebung Bad Kissingen Februar 2008 Innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich Innerhalb der Innenstadt lässt sich ein zentraler Standortbereich für Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen erkennen, der Hauptgeschäftsbereich. Dieser Bereich umfasst demnach nur einen Teil der Innenstadt, die durch ein hohes Maß an Nutzungsvielfalt geprägt ist. Neben dem Einzelhandel definieren eine Innenstadt Funktionen wie öffentliche und private Dienstleistungen, Wohnen, Arbeiten sowie Freizeit, Kultur und Erholung. Sie stellt insgesamt betrachtet den Mittelpunkt städtischen Lebens dar und ist gesamtstädtisch wichtigster Kristallisations- und Identifikationspunkt der Gesellschaft. 39 Stadtforschung Planung Dortmund

40 Der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich einer Stadt ist aufgrund seiner gesamtstädtischen und - je nach Zentralitätsstufe - auch regionalen Funktion insbesondere in den Bereichen Einzelhandel und (private und öffentliche) Dienstleistungen in der Hierarchie der Zentren einer Stadt an oberste Stelle zu setzen. Ein wichtiges Merkmal für die Abgrenzung des Hauptgeschäftszentrums und die Differenzierung in Haupt-, Neben- und Ergänzungs- / Streulagen ist die einzelhandelsgeprägte Nutzungsstruktur. Mit Hilfe einer Analyse der Einzelhandelsdichte in den Geschäftsstraßen kann diese Struktur anschaulich sichtbar gemacht werden. Die Einzelhandelsdichte beschreibt dabei das Verhältnis von Einzelhandelsnutzungen zu anderen Nutzungen wie Dienstleistungen, Wohnen oder auch Leerständen in den Erdgeschossen der straßenbegleitenden Bebauung. Karte 3 stellt die Einzelhandelsdichte der Innenstadt von Bad Kissingen dar. Erkennbar ist ein Bereich verdichteter Einzelhandelsnutzungen zwischen Von-Hessing-, Max-, Theresien- und Martin-Luther-Straße. Der Schwerpunkt der Einzelhandelsbetriebe liegt innerhalb dieses Bereichs im Süden des Stadtkerns zwischen Marktplatz und Ludwigstraße. Hohe Einzelhandelsdichten finden sich dabei vorwiegend im Karree Untere Marktstraße, Marktplatz, Brunnengasse und Ludwigstraße. Der nördliche Bereich zwischen Marktplatz und Maxstraße besitzt hingegen nur noch ergänzenden Charakter, die Einzelhandelsdichte nimmt deutlich ab. In vielen Abschnitten beträgt die Einzelhandelsdichte hier weniger als 25 %, der Besatz ist nur noch verstreut. Auch die Uferpromenade besitzt nur ein ergänzendes und vielfach saisonal bedingtes Einzelhandelsangebot. Sie dient insbesondere als wichtiger Gastronomiestandort. Stadtforschung Planung Dortmund 40

41 Karte 3: Innerstädtischer Geschäftsbereich und Einzelhandelsdichte von Bad Kissingen eigene Darstellung Die Einzelhandelsstruktur des Hauptgeschäftsbereichs von Bad Kissingen ist insbesondere durch kleinteilige Angebote mit kaum größeren Verkaufsflächeneinheiten geprägt. So liegt die durchschnittliche Betriebsgröße bei nur rund 70 m² Verkaufsfläche. Analog zu der Vielzahl kleinteiliger, inhabergeführter Einzelhandelsbetriebe ist die Zahl der Filialisten gering. Auch die Anzahl wichtiger Magnetbetriebe und Frequenzerzeuger ist gering. Die vorhandenen Magnetbetriebe liegen jedoch gut integriert in den Hauptlagen. Insgesamt betrachtet verfügt der Hauptgeschäftsbereich von Bad Kissingen über eine gute und kompakte Einzelhandelsstruktur mit einem dichten Kernbesatz. 41 Stadtforschung Planung Dortmund

42 Nutzungsstruktur und Profil einzelner Geschäftslagen Die in unterschiedlicher räumlicher Kontinuität angeordneten, differierenden Angebote des Einzelhandels innerhalb des Hauptgeschäftsbereichs bilden Verdichtungsbereiche mit eigener, aus der jeweiligen Ausprägung ihrer Strukturmerkmale resultierender, einzelhandelsbezogener Ausstrahlungskraft (Hauptlage, Nebenlage, Ergänzungslage). Für diese Strukturbildung sind aus Sicht des Einzelhandels nicht nur die Dichte des Geschäftsbesatzes innerhalb der Randbebauung von Bedeutung, sondern auch die Kontinuität der Lauflagen (doppelte Lauflage, einseitige Lauflage, versetze Lauflage), die Qualität bzw. Quantität des Warenangebotes und die Qualität der Außendarstellung der Geschäfte. Aus städtebaulicher Sicht bestimmt die Bebauungsstruktur, der Erhaltungszustand der Gebäude sowie die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum den Charakter des Geschäftsbereiches in entscheidendem Maß. Die Hauptlage ist die beste Adresse und das Aushängeschild eines Hauptgeschäftsbereichs. Sie zeichnet sich vor allem durch eine hohe Einzelhandelsdichte aus, die bei Toplagen größerer Städte und in Einkaufszentren meist zwischen 90 % und 100 % liegt. Als gut sind auch Werte zwischen 75 % und 90 % einzustufen, die in vielen Geschäftszentren mittlerer und größerer Städte vorzufinden sind. Die Zentren kleinerer Städte, Stadtteilzentren oder auch Randbereiche der Hauptlagen weisen noch Einzelhandelsdichten von % auf. Darüber hinaus sind an Hauptlagen hohe Anforderungen an Qualität und Darstellung der Einzelhandelsbetriebe und des öffentlichen Raums sowie an die Aufenthaltsqualität zu stellen. In Nebenlagen sollte der Einzelhandel noch die Leitnutzung darstellen und in deutlichem funktionalen und städtebaulichen Zusammenhang mit der Hauptlage stehen. Gute Nebenlagen weisen Einzelhandelsdichten über 50 % auf. Die Qualität des Einzelhandels und des öffentlichen Raumes sowie die Aufenthaltsqualität lassen in der Regel nach, es gelten diesbezüglich weniger strenge Anforderungen. Ergänzungslagen und Streulagen werden nicht mehr durch Einzelhandelsnutzungen dominiert; dementsprechend liegen die Werte für die Einzelhandelsdichte unter 50 %. Oft sind Dienstleistungsanbieter prägend, teilweise lässt die Qualität des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots deutlich nach. Die Hauptlage Wichtigste Einkaufsstraße und Hauptlage des Hauptgeschäftsbereichs von Bad Kissingen ist die Ludwigstraße, ihre Einzelhandelsdichte beträgt bis zu 100 %. Über den gesamten Straßenverlauf verteilt sind hier zusammen etwa m² VKF verortet. Stadtforschung Planung Dortmund 42

43 Foto 1 und Foto 2: Blick in die Ludwigstraße eigene Aufnahmen, Februar 2008 Zwar ist der Einzelhandelsbesatz im Vergleich mit der Brunnengasse und Unteren Marktstraße abschnittsweise geringer, jedoch zeugen sowohl die Gesamtverkaufsfläche, die Gestalt des öffentlichen Raums mit einer großzügig angelegte Flaniermeile, der lange, zusammenhängende und durchgängige Einzelhandelsbesatz als auch Angebotsstruktur, Außendarstellung und Warenpräsentation von einem deutlichen Qualitätsunterschied, der die Ludwigstraße als Hauptlage qualifiziert. Wichtigster Magnetbetrieb und Frequenzerzeuger ist mit einer Verkaufsfläche von rund 350 m² der Drogeriemarkt Müller. Weiterer wichtiger Anbieter mit ca. 400 m² VKF ist der Bekleidungsanbieter Mode Galerie. Insgesamt ist die Angebotsstruktur der Ludwigstraße weitgehend hochwertig geprägt und besteht vorwiegend aus einer Vielzahl kleiner, inhabergeführter Fachgeschäfte. Mit rund m² VKF liegt ein Angebotsschwerpunkt in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche. Ein weiteres Merkmal der Angebotsqualität ist das große Angebot an Schmuckund Juweliergeschäften sowie Wohneinrichtungsbedarf. Gering ist hingegen der Anteil an Nahrungs- und Genussmitteln. Zwischen Von-Hessing-Straße und Theresienstraße ist die Ludwigstraße als Fußgängerzone mit niveaugleichem Aufbau ausgebaut. Die geschlossene Randbebauung mit bis zu vier Geschossen ist weitgehend in gutem Erhaltungs- und Pflegezustand und stellt in ihrer Gesamtheit ein schützenswertes, historisches Gebäudeensemble des ausgehenden 19. Jh. und beginnenden 20. Jh. dar. Einzelne Gebäude, hauptsächlich aus dem Jugendstil, stehen unter Denkmalschutz. Diese qualitativ hochwertige Gestaltung spiegelt sich in der dezenten und zurückhaltenden Außendarstellung der Geschäfte zum großen Teil wider. Nur vereinzelt verstellen hier Werbeanlagen und Schaufenster den Blick auf die stadtbildprägenden Fassaden. Die Gestaltung des öffentlichen Raumes ist überwiegend in gutem Erhaltungs- und Pflegezustand, der ästhetische Anspruch ist für eine Hauptlage jedoch insgesamt gering und verdeutlicht nicht die Besonderheit des Ortes. Da eine Hauptlage immer zugleich die beste Adresse der Stadt darstellt, kommt ihr eine besondere Bedeutung zu. Ihre Gestaltung steht sinnbildlich für die gesamte Innenstadt und ist für ihre Anziehungs- und Strahlkraft ausschlaggebend. Fehlende Möblierung, wenig qualitätsvolle Sondernutzungen sowie eine insgesamt mäßige Aufenthalts- 43 Stadtforschung Planung Dortmund

44 qualität hinterlassen einen einfachen Raumeindruck, der verbesserungswürdig erscheint. Die erweiterten Hauptlagen Im erweiterten Sinne stellen auch die Brunnengasse und die Untere Marktstraße Hauptlagen des Hauptgeschäftszentrums von Bad Kissingen dar. Insbesondere die hohen Einzelhandelsdichten von fast durchgängig 100 % sprechen für ihre besondere Bedeutung und grenzen sie von den übrigen, weniger dicht besetzten Einzelhandelslagen ab. Foto 3 und Foto 4: Blick in die Brunnengasse eigene Aufnahmen, Februar 2008 Die Brunnengasse ist Teil der Fußgängerzone und verbindet die Ludwigstraße mit dem zentral gelegenen Marktplatz. Sie übernimmt eine wichtige Verbindungsfunktion und ermöglicht in Zusammenhang mit Marktplatz und Unterer Marktstraße einen kleinen Rundlauf durchs Hauptgeschäftszentrum. Rundläufe werden im Allgemeinen von Innenstadtbesuchern besonders gut angenommen, da Start- und Zielpunkt identisch sind, gleichzeitig jedoch Wege nicht doppelt gelaufen werden müssen. Sie stellen daher stabile Einzelhandelsstrukturen dar. Wie der gesamte Stadtkern, so ist auch die Brunnengasse vorwiegend durch kleinteilige, inhabergeführte Einzelhandelsgeschäfte geprägt. Zum Marktplatz hin orientiert finden sich einige denkmalgeschützte Gebäude. Gegenüber der Ludwigstraße fällt der teilweise ungeordnet wirkende, öffentliche Raum auf. Insbesondere im mittleren Bereich ist die Durchwegung deutlich erschwert und der enge Straßenraum durch eine Vielzahl an Einbauten und Sondernutzungen verstellt. Trotz dessen ist die Passantenfrequenz hoch, der Raum wirkt insgesamt freundlich und belebt. Die Angebotsstruktur der Brunnengasse ist heterogen: Neben einigen höherwertigen Anbietern findet sich auch ein hoher Anteil einfacher Standardangebote. Der Angebotsschwerpunkt liegt mit rund 630 m² deutlich im Bereich Bekleidung / Wäsche. Wichtigster Anbieter mit einer Verkaufsfläche von rund 265 m² ist der Bekleidungsanbieter Ludewig Mode + Wäsche. Stadtforschung Planung Dortmund 44

45 Foto 5 und Foto 6: Blick in die Untere Marktstraße eigene Aufnahmen, Februar 2008 Die Untere Marktstraße bildet als Verbindungsachse zwischen Ludwigstraße und Marktplatz das südwestliche Pendant zur Brunnengasse und ebenfalls Teil der Fußgängerzone. Aufgrund des breiten Straßenquerschnittes ist der öffentliche Raum trotz Sondernutzungen hier großzügiger als in der Brunnengasse. Die Einzelhandelsdichte liegt fast durchgehend bei 100 % und entspricht damit der einer Hauptlage, Außendarstellung der Geschäft und Angebotsniveau fallen jedoch deutlich hinter der Ludwigstraße zurück. Auch das Stadtmobiliar insbesondere die Pflanzkübel wirken wenig attraktiv und sind veraltet. Wichtigster Anbieter ist der Bekleidungsanbieter Grom mit rund 610 m² VKF, er ist damit gleichzeitig größter Anbieter im Stadtkern. Die Nebenlagen Wichtigste Nebenlage ist der Marktplatz. Er ist gleichzeitig städtebaulicher und funktionaler Mittelpunkt der Innenstadt von Bad Kissingen. Neben seiner Funktion als Einzelhandelslage stellt er einen wichtigen Gastronomiestandort dar. Aus städtebaulich, stadtsozialer Sicht dient er darüber hinaus als wichtiger Identifikationspunkt für die Gesamtstadt. Foto 7 und Foto 8: Marktplatz eigene Aufnahmen, Februar Stadtforschung Planung Dortmund

46 Die den Marktplatz umgebende, geschlossene Randbebauung besteht weitgehend aus denkmalgeschützten Gebäuden verschiedener Epochen und Stilrichtungen. Auch die Höhenentwicklung differiert stark. Zentrales Gebäude ist das alte Rathaus aus dem 16. Jh. am nordöstlichen Kopfende. Das insgesamt ansprechende Gebäudeensemble ist teilweise in geringem Erhaltungsund Pflegezustand und repräsentiert damit nicht die Besonderheit des Ortes. Als städtebaulicher Mittelpunkt stellt der Marktplatz gleichzeitig den wichtigsten Identifikations- und Kristallisationspunkt einer europäischen Stadtgesellschaft dar und ist Aushängeschild für die gesamte Stadt. Die Gestaltungsdefizite finden sich allerdings vorwiegend im privaten Bereich. Die Angebotsstruktur ist im Gegensatz zu dem übrigen Einzelhandel im Hauptgeschäftsbereich durch ein weitgehend standardisiertes Angebot mit Filialbetrieben gekennzeichnet. Wichtigster Anbieter sind Schuh+Mode Müller Intersport mit rund 220 m² VKF, der Drogeriemarkt Schlecker mit etwa 110 m² VKF sowie der Schuhmarkt Quick Schuh mit ca. 100 m² VKF. Foto 9 und Foto 10: Blick in die Obere Marktstraße eigene Aufnahmen, Februar 2008 Mit Einzelhandelsdichten zwischen 50 % und 75 % stellt die Obere Marktstraße eine typische Nebenlage dar. Der Einzelhandelsbesatz ist deutlich geringer als in der Hauptlage, mehr und mehr mischen sich Dienstleister, gastronomische Einrichtungen und andere Erdgeschossnutzungen unter den Einzelhandel. Nach Nordosten nimmt der Einzelhandelsbesatz zusehends ab. Analog zu der teilweise geringen Angebotsqualität weist auch die Außendarstellung vermehrt Schwächen auf. Im Unterschied zu den übrigen Lagen wirkt die heterogene, städtebauliche Struktur sowie die stark differierenden Höhenunterschiede der Randbebauung in der Oberen Marktstraße ungeordnet und wenig attraktiv. Wichtige Anbieter in der Oberen Marktstraße sind der Drogeriemarkt Ihr Platz mit rund 200 m² VKF und der Supermarkt Kupsch mit etwa 470 m² VKF im Kreuzungsbereich mit der Von- Hessing-Straße. Der Kupsch besitzt allerdings keinen Seiteneingang zur Oberen Marktstraße und ist leicht zurückgesetzt. Stadtforschung Planung Dortmund 46

47 Die übrigen Nebenlagen Am Kurgarten: Die Straße Am Kurgarten stellt eine besondere Einzelhandelslage dar. Mit Dichten zwischen 75 % und 86 % Einzelhandel hat sie grundsätzlich eine große Bedeutung für den Einzelhandel. Trotz der direkten Nähe zur Hauptlage ist die Anbindung jedoch schwach, die Einzelhandelslage wirkt leicht abgesetzt. In Zusammenspiel mit einigen saisonal bedingten Leerständen zeigt sich darin die Ausrichtung dieser Einzelhandelslage auf den Kurbetrieb. Das Angebotsniveau ist überwiegend hochwertig, auch die Außendarstellung ist dementsprechend weitgehend attraktiv. Vereinzelt verhängte Schaufensterfronten mindern jedoch den positiven Gesamteindruck. Spargasse: Der Einzelhandelsbesatz in der Spargasse ist mit fast durchgängig über 50 % hoch, das Angebotsniveau überwiegend gehoben und mit Spezialanbietern durchsetzt. Wichtiger Anbieter ist das Kindermodengeschäft Cosimo (ca. 250 m² VKF). Die Spargasse verbindet Obere Marktstraße und Brunnengasse miteinander, die Gestaltung des öffentlichen Raumes (Bodenbemalung, Sitzecke ) ist einladend und freundlich. Grabengasse: Die Grabengasse weist einseitig dichten Einzelhandelsbesatz (ca. 85 %) auf, die gegenüberliegende Straßenseite ist vorwiegend durch gastronomische Einrichtungen geprägt. Sie dient als Verbindung zwischen Brunnengasse und Untere Marktstraße. Die Angebotsstruktur ist sehr kleinteilig und weitgehend höherwertig. Die Ergänzungslagen Die Vielzahl unterschiedlicher, kleinteiliger Einzelhandelslagen ist ein besonderes Kennzeichen des Hauptgeschäftsbereiches von Bad Kissingen. Neben den o.g. Haupt- und Nebenlagen finden sich weitere Straßen und Gassen mit unterschiedlicher Bedeutung für den Einzelhandel und einer differierenden Angebotsqualität und -quantität. Neben einem erhöhten Dienstleistungs- und Gastronomieanteil überwiegen Spezialangebote sowie kleinteilige Handwerksbetriebe. Badgasse: Die Badgasse fällt vor allem aufgrund ihrer besonderen, auf den Straßennamen bezug nehmenden Gestaltung auf. Die kleine, vom Marktplatz Richtung Norden verlaufende Seitengasse besitzt mit einseitig über 50 % Einzelhandel noch einen vergleichsweise dichten Besatz mit einem durchschnittlichen bis guten Angebotsniveau. Die vielen Rückseiten auf der gegenüberliegenden Straßenseite schmälern den ansonsten freundlichen Raumeindruck. Kirchgasse: Die Kirchgasse stellt eine wichtige Verbindung zwischen Marktplatz und Rathausplatz dar. Der Einzelhandelsbesatz ist, wenn auch nur einseitig mit einer Dichte von 50 % bis 75 %, zum überwiegenden Teil höherwertig, vereinzelt finden sich jedoch Mindernutzungen sowie ein größerer Leerstand. Weidgasse: Die Straßen und Gassen jenseits der Bachstraße haben kaum noch Bedeutung für den Einzelhandel. Einzige Ausnahme bildet die Weidgasse. Aufgrund der nicht ablesbaren Eingangssituation ist aber auch die Weidgasse nicht als Einzelhandelslage erkennbar. Während einseitig wichtige Einzelhandelsgeschäfte (Spielwarenladen, Schuhgeschäft) situieren, ist die gegenüberliegende Gebäudefront in schlechtem Erhaltungs- und Pflegezustand. Die Gebäude selbst sind nicht oder mindergenutzt. 47 Stadtforschung Planung Dortmund

48 Die übrigen Altstadtgassen besitzen nur noch ergänzende Einzelhandelsfunktion. Als funktionale Ergänzungen im gesamtstädtischen Kontext der Versorgungsstrukturen in Bad Kissingen sind die Standorte des großflächigen, überwiegend nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels einzustufen. Insgesamt sind in Bad Kissingen drei, durch großflächigen Einzelhandel geprägte Standorte feststellbar, die sich in den Gewerbegebieten und an den Haupteinfallsstraßen ins Stadtgebiet entwickelt haben und durch ihre verkehrstechnisch optimale Lage hauptsächlich auf Autokunden ausgerichtet sind Angebotssituation am Sonderstandort Ehemalige Kaserne Das Angebot in der Innenstadt wird ergänzt durch eine Einzelhandelsagglomeration im Bereich der ehemaligen Kaserne im Norden der Kernstadt. Angrenzend an den neu entstandenen Standort für überwiegend großflächigen Einzelhandel liegt das neben der Altstadt zweite Sanierungsgebiet und Soziale-Stadt-Gebiet Bad Kissingen Nord-Ost. Im Zuge der Sanierung des Wohngebietes kommt der Einzelhandelsstandortstandort in Zukunft zu einer höheren Mantelbevölkerung und kann perspektivisch Aufgaben der Nahversorgung wahrnehmen. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot in diesem Standortbereich durch eine Vielzahl an kulturellen Einrichtungen und Dienstleistungen, wie z.b. ein Kino, die Jugendmusikschule, die Agentur für Arbeit etc. Der Einzelhandelsstandort ist als ein typischer autokundenorientierter Fachmarkstandort einzustufen. Die überwiegend großflächigen Betriebe verfügen über direkt zugeordnete, großzügige Stellplatzanlagen. Auf dem Areal (vgl. Karte 4) befinden sich 12 Anbieter mit rund m² Verkaufsfläche. Damit repräsentieren die Anbieter einen hohen Anteil von rund 26 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Der sortimentsspezifische Schwerpunkt der Betriebe liegt zwar repräsentiert durch den größten Anbieter der Standortgemeinschaft Hellweg mit ca m² Verkaufsfläche in den üblicherweise nicht zentrenprägenden Warengruppen Bauund Gartenmarktsortimente, die aufgrund der Flächenansprüche nicht in Zentren zu realisieren sind. Jedoch ist ein nicht unerheblicher Anteil an der hier vorhandenen Verkaufsfläche den üblicherweise zentrenprägenden Sortimenten zuzuordnen. Insbesondere die kleinen Fachmärkte entlang der Sieboldstraße weisen Verkaufsflächen u.a. in den Bereichen Bekleidung und Schuhe auf. Aber auch die nahversorgungsrelevante Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, insbesondere durch den Verbrauchermarkt Kaufland (ca m² Verkaufsfläche) vertreten, ist zu einem hohen Verkaufsflächenanteil am Standort zu finden (vgl. Tabelle 13). Stadtforschung Planung Dortmund 48

49 Foto 11 und Foto 12: Fachmarktzeile und großformatiger Anbieter Hellweg am Fachmarktstandort eigene Aufnahmen, Februar 2008 Karte 4: Lage und Ausdehnung des Ergänzungsstandortes Ehemalige Kaserne Metzgerei eigene Darstellung 49 Stadtforschung Planung Dortmund

50 Die am Standort vorhandenen Anbieter weisen einen über die Gesamtstadt hinausgehenden Einzugsbereich auf. Während das Angebot in den üblicherweise nicht zentrenrelevanten Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimenten eine sinnvolle Ergänzung des überwiegend kleinteilig strukturierten Einzelhandels in der Innenstadt darstellt, entsteht durch Angebotsüberschneidungen in üblicherweise zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimenten eine Konkurrenzsituation zu den Angeboten im Zentrum, die die Funktionsfähigkeit und Vitalität des zentralen Versorgungsbereichs gefährden können. Im einzelnen stellt sich das Einzelhandelsangebot am Fachmarktstandort wie folgt dar: Tabelle 13: Angebotssituation am Fachmarktstandort Ehemalige Kaserne Warengruppe Verkaufsfläche in m² (gerundet) Anteil in % am Gesamtbestand Nahrungs- und Genussmittel ,3 % Blumen / Zoo ,4 % Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 200 7,5 % PBS / Zeitungen / Zeitschriften 80 7,0 % überwiegend kurzfristiger Bedarf ,9 % Bekleidung / Wäsche 480 6,0 % Schuhe / Lederwaren ,2 % GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel ,6 % Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente 100 7,9 % Sportartikel / Fahrräder / Camping ,8 % überwiegend mittelfristiger Bedarf ,6 % Wohneinrichtungsbedarf ,1 % Möbel ,0 % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten ,6 % Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel 50 5,6 % Medizinische und orthopädische Artikel - - Uhren / Schmuck < 10 < 0,1 % Bau- und Gartenmarktsortimente ,5 % überwiegend langfristiger Bedarf ,8 % Summe / Durchschnitt ,4 % Einzelhandelserhebung Bad Kissingen, Februar 2008; eigene Berechnungen Stadtforschung Planung Dortmund 50

51 5.2.3 Angebotssituation am Sonderstandort Garitz-Süd Im Stadtteil Garitz westlich der Fränkischen Saale und der Kernstadt mit der Innenstadt gibt es eine weitere Einzaghandelsagglomeration im Siedlungsrandbereich. Aus städtebaulicher Sicht ist der Standort als teilintegriert zu bezeichnen, da sich nördlich in einiger Entfernung Wohnbebauung anschließt, welche eine Fußwegeverbindung zum Standort hat. Neben einer eingeschränkten Nahversorgungsfunktion, die dem Standort zu bescheinigen ist, weist auch er eindeutig autokundenorientierte Züge auf, was sich in der verkehrlich guten Erreichbarkeit mit dem MIV (Lage an der B 286; Westring) und den großzügigen Stellplatzanlagen zeigt. Der Standort ist nicht zuletzt auch wegen der sich hier befindenden KissSalis Therme gut an den ÖPNV angebunden. Es besteht über die Linie 8 eine gut getaktete Busverbindung an den innerstädtisch gelegenen Busbahnhof an der Münchener Straße / Berliner Platz. Foto 13 und Foto 14: Anbieter am Standort Garitz-Süd eigene Aufnahmen, Februar 2008 Neben dem Pflanzenmarkt Schlereth, der den größten Anbieter (ca m² Verkaufsfläche) der Standortgemeinschaft darstellt, gibt es auch in Garitz einen hohen Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten. Dieses Angebot am Standort muss in gleicher Weise, wie beim vorher beschriebenen Standort bewertet werden. Eine weitere Angebotsverschiebung in den genannten Sortimenten kann zu städtebaulich negative Folgewirkungen im gewachsenen Zentrum führen und kann es an Attraktivität verlieren lassen. 51 Stadtforschung Planung Dortmund

52 Karte 5: Lage und Ausdehnung des Fachmarktstandortes Garitz-Süd Bäckerei Schmitt eigene Darstellung Am Standort (vgl. Karte 5) befinden sich 14 Anbieter mit rund m² Verkaufsfläche. Damit repräsentieren die Anbieter einen Anteil von rund 20 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Stadtforschung Planung Dortmund 52

53 Tabelle 14: Angebotssituation am Fachmarktstandort Garitz-Süd Warengruppe Verkaufsfläche in m² (gerundet) Anteil in % am Gesamtbestand Nahrungs- und Genussmittel ,6 % Blumen / Zoo ,9 % Gesundheits- u. Körperpflegeartikel ,5 % PBS / Zeitungen / Zeitschriften 60 5,3 % überwiegend kurzfristiger Bedarf ,2 % Bekleidung / Wäsche ,8 % Schuhe / Lederwaren ,7 % GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel ,0 % Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente ,8 % Sportartikel / Fahrräder / Camping 150 9,2 % überwiegend mittelfristiger Bedarf ,7 % Wohneinrichtungsbedarf 60 2,4 % Möbel - - Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten ,8 % Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel ,8 % Medizinische und orthopädische Artikel - - Uhren / Schmuck - - Bau- und Gartenmarktsortimente ,4 % überwiegend langfristiger Bedarf ,6 % Summe / Durchschnitt ,8 % Einzelhandelserhebung Bad Kissingen, Februar 2008; eigene Berechnungen Angebotssituation am Sonderstandort Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße Das Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße lässt sich in zwei Teilbereiche entsprechend der Bebauungsplangebiete unterscheiden, die sich sowohl anhand der angebotenen Waren, als auch anhand der Topographie und Lage voneinander absetzen. Zum einen handelt es sich um den Standort östliche der Würzburger Straße, der einen Schwerpunkt im Bereich der Baumarktsortimente aufweist. Insbesondere Bodenbeläge, Bauelemente und Fliesen werden hier von drei Anbietern im Sortiment geführt. Zum anderen gibt es den Teilbereich Im Lindes/Rudolf-Diesel-Straße, der neben zwei Lebensmitteldiscountern auch ein relevantes Angebot in den Warengruppen Bekleidung, Schuhe sowie Sport und Freizeit aufweist. 53 Stadtforschung Planung Dortmund

54 Foto 15 und Foto 16: Anbieter am Standort Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße eigene Aufnahmen, Februar 2008 Durch seine dezentrale Lage im Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße ist dieser dritte Standort des überwiegend großflächigen Einzelhandels in Bad Kissingen ebenfalls autokundenorientiert, so dass er trotz des grundversorgungsrelevanten Angebotes nicht zur fußläufigen wohnungsnahen Grundversorgung der Bevölkerung beiträgt. Stadtforschung Planung Dortmund 54

55 Karte 6: Lage und Ausdehnung des Gewerbegebietes Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße eigene Darstellung 55 Stadtforschung Planung Dortmund

56 Tabelle 15: Angebotssituation am Fachmarktstandort Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße Warengruppe Verkaufsfläche in m² (gerundet) Anteil in % am Gesamtbestand Nahrungs- und Genussmittel ,4 % Blumen / Zoo 20 1,3 % Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 110 4,1 % PBS / Zeitungen / Zeitschriften 10 0,9 % überwiegend kurzfristiger Bedarf ,7 % Bekleidung / Wäsche 400 5,0 % Schuhe / Lederwaren ,2 % GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel 40 1,5 % Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente - - Sportartikel / Fahrräder / Camping ,1 % überwiegend mittelfristiger Bedarf 960 6,2 % Wohneinrichtungsbedarf 150 6,0 % Möbel - - Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 10 0,8 % Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel 50 5,6 % Medizinische und orthopädische Artikel - - Uhren / Schmuck - - Bau- und Gartenmarktsortimente ,0 % überwiegend langfristiger Bedarf ,2 % Summe / Durchschnitt ,1 % Einzelhandelserhebung Bad Kissingen, Februar 2008; eigene Berechnungen Das Angebot in den üblicherweise nicht zentrenrelevanten Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente stellt eine sinnvolle Ergänzung des überwiegend kleinteilig strukturierten Einzelhandels in der Innenstadt dar, wohingegen durch Angebotsüberschneidungen in üblicherweise zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimenten eine Konkurrenzsituation zu den Angeboten im Zentrum und sonstigen städtebaulich integrierten Lagen entstehen kann, die sowohl die Funktionsfähigkeit und Vitalität des zentralen Versorgungsbereichs als auch das räumliche Netz der wohnortnahen Grundversorgung akut gefährden können. Neben den vier räumlichen Ansielungsschwerpunkten in der Bad Kissinger Kernstadt gibt es keine weitere Angebotsagglomeration mit Einzelhandel. Die kleinen Stadtteile rund um die Kernstadt weisen keinen strukturprägenden Einzelhandel auf. Hier sind lediglich kleinere Ladeneinheiten vorwiegend im Bereich Lebensmittelhandwerk (vgl. nachfolgendes Kapitel) zu finden. Stadtforschung Planung Dortmund 56

57 5.2.5 Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundversorgung Einen besonderen Stellenwert im Rahmen der Einzelhandelsstruktur aber auch im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge nimmt die Nahversorgung ein. Unter Nahversorgung beziehungsweise der wohnungsnahen Grundversorgung wird in diesem Zusammenhang die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten angeboten werden. Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs werden die Warengruppen Lebensmittel / Nahrungsund Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflege, Papier / Bücher / Schreibwaren sowie Blumen / Zoo gezählt. Ergänzt werden diese Warengruppen häufig durch weitere eher kleinteilige Einzelhandel- und Dienstleistungsangebote. Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können als relevant für die wohnungsnahe Grundversorgung bezeichnet werden: Tabelle 16: idealtypische Mindestausstattung Angebotsbausteine wohnungsnahe Grundversorgung Nahrungs- und Genussmittel Brot und Backwaren Fleisch und Wurstwaren Getränke Drogerie- und Körperpflegeartikel Apothekerwaren Post, Bank Ärzte, Friseur, Lotto Zusatzausstattung Spirituosen, Tabakwaren Zeitungen, Zeitschriften Bücher, Schreibwaren Blumen eigene Zusammenstellung Café, Gaststätte Reinigung, Reisebüro In der Praxis wird als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Kommune insbesondere die Warengruppe Lebensmittel / Nahrungs- und Genussmittel herangezogen. Neben der rein quantitativen Betrachtung ist darüber hinaus die Analyse räumlicher (Erreichbarkeit) und struktureller Aspekte (Betriebsformenmix) unerlässlich. In Bad Kissingen beläuft sich die Angebotsausstattung in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel auf 0,63 m² pro Einwohner, einem Wert, der deutlich über dem bundesdeutschen Referenzwert von ca. 0,35 m² liegt und somit zunächst keine quantitativen Defizite erwarten lässt. Auch die qualitative Angebotsstruktur in Bad Kissingen ist durch einen vielfältigen Betriebsformenmix, bestehend aus drei Verbrauchermärkten, einem Supermarkt sowie sechs Lebensmitteldiscountern und einer Vielzahl von Fachgeschäften und Geschäften des Lebensmittelhandwerks (Bäckerei, Metzgerei) als zufriedenstellend zu bewerten. In nachstehender Tabelle sind die Bad Kissinger Stadtteile, die Verkaufsfläche im Bereich Nahrungs- und Genussmittel aufweisen, aufgelistet und der Pro-Kopf Ausstattungswert berechnet. Räumlicher Ansiedlungsschwerpunkt ist die Kernstadt Bad Kissingen. Die kleinen vorgelagerten Stadtteile haben eine starke Ausrichtung auf die Kernstadt. 57 Stadtforschung Planung Dortmund

58 Tabelle 17: Anzahl und Verkaufsfläche im Sortiment Lebensmittel / Nahrungs- und Genussmittel in Bad Kissingen 2008 Stadtteil Einwohner Anzahl der Betriebe NuG Verkaufsfläche in NuG m² Verkaufsfläche NuG in m² je Einwohner Bad Kissingen * 0,96* Albertshausen ,10 Arnshausen * 0,04* Garitz ,73 Hausen ,06 Kleinbrach Poppenroth ,14 Reiterswiesen ,34 Winkels ,24 Gesamt ,63 Quelle: Einzelhandelserhebung Bad Kissingen, Februar 2008; NuG = Nahrungs- und Genussmittel *Die Zuordnung der Verkaufsflächen am Standort Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße erfolgt aufgrund der räumlichen Struktur zur Gemarkung Bad Kissingen, obwohl der Standort eigentlich zur Arnshausener Gemarkung zählt. Bad Kissingen: Die Kernstadt Bad Kissingen weist mit 0,96 m² Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner einen deutlich überdurchschnittlichen Ausstattungsgrad auf, sowohl im bundesdeutschen als auch gesamtstädtischen Vergleich. Insbesondere das Angebot an solitären Nahversorgungsstandorten, wie u.a. am Standort Spitzwiese mit den im Verbund angesiedelten Anbietern E-Center, Aldi und Lidl sowie die Standorte Kupsch und Norma in städtebaulich integrierter Lage in der Kernstadt (bis auf E-Center alle jedoch nicht großflächig) tragen zu diesem zufriedenstellenden quantitativen Wert bei. Diese Standorte haben in Bezug auf die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung einen hohen Stellenwert. Der größte Anbieter auf gesamtstädtischer Ebene befindet sich am Standort Ehemalige Kaserne. Hier sind allein gut ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche (Nahrungs- und Genussmittel) der Kernstadt verortet. Die beiden Lebensmitteldiscounter im Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße haben aufgrund ihrer nicht integrierten Lage keine Relevanz für die Versorgung der Bevölkerung im fußläufigen Einzugsbereich (vgl. Karte 7). Garitz: Zwar ist der quantitative Abstattungsgrad (0,73 m² Verkaufsfläche pro Einwohner) im Stadtteil Garitz als ausgesprochen überdurchschnittlich zu bewerten, jedoch zeigt der Blick auf die räumlich Verteilung, dass sich die Anbieter in Siedlungsrandlage befinden und somit nicht vom Großteil der Garitzer Bevölkerung fußläufig zu erreichen sind. Stadtforschung Planung Dortmund 58

59 übrige vorgelagerte Stadtteile: Die kleinen Stadtteile, teilweise in deutlicher Entfernung zur Kernstadt gelegen, weisen alle eine z.t. deutliche quantitative Unterversorgung ihrer Einwohner auf. Insbesondere Betriebe des Lebensmittelhandwerks haben hier kleinere Ladeneinheiten, die eine eingeschränkte Versorgungsfunktion übernehmen können. Die Ansiedlung eines modernen Lebensmittelmarktes in einer zeitgemäßen Größenordnung ist in den z.t. sehr kleinen Stadtteile (Einwohnerzahlen von 365 in Kleinbrach bis in Reiterswiesen) aufgrund der geringen Mantelbevölkerung jedoch nahezu unrealistisch. Die Bevölkerung in den Stadtteilen bietet aus betriebswirtschaftlicher Sicht keine ausreichende ökonomische Basis für die Ansiedlung eines Nahversorgungsbetriebs derzeit üblicher Größenordnungen. Eine direkt den Wohnsiedlungsbereichen zugeordnete Nahversorgung ist derzeit durch die vorhandenen kleinteiligen Betriebe somit ausreichend gewährleistet. In Reiterswiesen ist mit dem Vorhandensein eines kleinen Lebensmittelmarktes (mit ca. 300 m² Verkaufsfläche) sogar ein im Bundesschnitt liegender Ausstattungswert von 0,34 m² / EW zu verzeichnen. Ergänzend zur rein quantitativen Betrachtung wird eine räumliche Bewertung der Einzelhandelsstandorte vorgenommen. Dabei wird die fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelbetrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen haben ein Entfernungsmaß von ca. 500 bis m als maximal akzeptierte Distanz herausgestellt. Dabei handelt es sich um eine kritische Zeit-Wegschwelle für Fußgängerdistanzen. Dieser Radius ist allgemein anerkannt als anzusetzende Entfernung zwischen Wohnstandorten und Standorten mit Grundversorgungsangeboten. 59 Stadtforschung Planung Dortmund

60 Karte 7: Verteilung der Lebensmittelbetriebe in Bad Kissingen, 2008 Kleinbrach Poppenroth Hausen Albertshausen Bad Kissingen Winkels Reiterswiesen Garitz Arnshausen eigene Darstellung In vorstehender Karte wurden die strukturprägenden Lebensmittelanbieter (> 200 m² Verkaufsfläche) in der Bad Kissinger Kernstadt mit einem Luftlinienradius von 600 m dargestellt. Es zeigt sich, dass die zentralen Wohnbereiche der Kernstadt räumlich gut versorgt sind. Kleinere räumliche Versorgungslücken sind hingegen im Süden und Südwesten der Kernstadt festzustellen. Insbesondere im Stadtteil Garitz wird deutlich, dass Teile der nördlich gelegenen Siedlungsflächen nicht innerhalb der Radien der Anbieter Norma und Tegut am Standort Garitz-Süd liegen. Positiv zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass im Rahmen der Bauleitplanung darauf geachtet wurde das Gebiet Garitz-Süd fußläufig anzubinden. So ist eine Fußwegeverbindung von den nördlich gelegenen Siedlungsflächen im Bebauungsplan erhalten geblieben. Weiterhin ist der Standort gut an den Bad Kissinger ÖPNV angebunden. So besteht eine gut getaktete Busverbindung an den innerstädtisch gelegenen Busbahnhof an der Münchener Straße / Berliner Platz. Stadtforschung Planung Dortmund 60

61 Das ursprüngliche städtebauliche Zentrum in Garitz weist keinen strukturprägenden Lebensmittelversorger auf, ebenso wie die meisten der kleinen Stadtteile von Bad Kissingen. Der Lebensmittelanbieter im Stadtteil Reiterswiesen mit nur rund 300 m² Verkaufsfläche, kann nur eingeschränkt Versorgungsfunktion übernehmen. Gesamtstädtisch zeigt sich eine quantitativ zufriedenstellende Ausstattung der Nahversorgung. Aufgrund der geringen Mantelbevölkerung in den kleinen Bad Kissinger Stadtteilen ist hier eine Angebotsausweitung im Sinne von Neuansiedlungen nahezu unrealistisch, da aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine ausreichende ökonomische Basis für die Ansiedlung eines Nahversorgungsbetriebs derzeit üblicher Größenordnungen fehlt. 61 Stadtforschung Planung Dortmund

62 6 Nachfragesituation des Bad Kissinger Einzelhandels Sowohl für die Ermittlung möglicher absatzwirtschaftlicher Spielräume als auch für die Bewertung der räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten sind neben der Kenntnis der relevanten Einzelhandels- und Angebotsstrukturen in Bad Kissingen speziell auch die monetären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Dazu wird auf unterschiedliche Quellen zurückgegriffen, die eine absatzwirtschaftliche Einordnung des bestehenden Bad Kissinger Einzelhandels ermöglichen. Nachfragepotenzial in der Stadt Bad Kissingen Zur Abbildung der aktuellen Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersuchung auf sekundärstatistische Rahmendaten der BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln zurückgegriffen. Diese werden durch die BBE-Marktforschung bundesweit ermittelt und aktuell fortgeschrieben. Anhand der Bevölkerung und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in einem Gebiet vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel gesamt und nach Fachsparten bzw. Warengruppen ermitteln. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in Bad Kissingen stellt sich wie folgt dar: Stadtforschung Planung Dortmund 62

63 Tabelle 18: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale Bad Kissingen 2008 Warengruppe Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der Bad Kissinger Wohnbevölkerung in Mio. Euro Nahrungs- und Genussmittel 45,3 Blumen / Zoo 1,6 Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 7,4 PBS / Zeitungen / Zeitschriften 4,5 überwiegend kurzfristiger Bedarf 58,8 Bekleidung / Wäsche 10,8 Schuhe / Lederwaren 2,5 GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel 1,7 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente 2,6 Sportartikel / Fahrräder / Camping 1,9 überwiegend mittelfristiger Bedarf 19,5 Wohneinrichtungsbedarf 2,7 Möbel 6,6 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 3,0 Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel Medizinische und orthopädische Artikel 1,8 Uhren / Schmuck 1,2 Bau- und Gartenmarktsortimente 12,2 überwiegend langfristiger Bedarf 35,9 Sonstiges 1,0 Gesamt 115,2 Quelle: BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale ,4 Diesem monetären einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von 115,2 Mio. Euro liegt unter Berücksichtigung der Einwohnerzahlen - das örtliche Kaufkraftniveau in der Stadt Bad Kissingen zu Grunde. Die sogenannte einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis der örtlich vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Dabei gibt sie die Abweichung der Pro-Kopf-Einzelhandelsrelevanten Kaufkraft vom Bundesdurchschnitt (D=100) an. Derzeit ergibt sich in der Stadt Bad Kissingen eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von etwa 102,94, d.h. dass das Kaufkraftniveau der Bad Kissinger Bevölkerung über den Durchschnittswerten der bundesweit flächendeckend ermittelten Kaufkraftdaten liegt. Im regionalen Vergleich bewegt sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau der Bad Kissinger Bevölkerung auch überdurchschnittlich (vgl. Kapitel 4.1). 63 Stadtforschung Planung Dortmund

64 6.1 Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss Zwei der wichtigsten Größen zur Beurteilung der Ausstrahlungskraft des Einkaufsstandortes Bad Kissingen sind die auf der Grundlage der Haushaltsbefragungen ermittelten so genannten Kaufkraftbindungs- und -abflussquoten, in denen das branchenspezifische räumliche Nachfrageverhalten der Einwohner der Stadt zum Ausdruck kommt. Um die Kaufkraftbindungs- und - abflussquoten zu ermitteln, wurden die Bad Kissinger Haushalte gefragt, wo sie verschiedene Waren hauptsächlich erwerben. Die Daten beschreiben demnach den Anteil der lokal vorhandenen Kaufkraft, der in Bad Kissingen verbleibt und durch den örtlichen Einzelhandel abgeschöpft wird (Bindungsquote) bzw. der Anteil, der in andere Städte und Einkaufsstandorte abfließt (Abflussquote). Ausgangspunkt der nachfolgend gezeigten Kaufkraftströme ist das Gesamtvolumen des im vorangegangenen Kapitel aufgezeigten in Bad Kissingen zur Verfügung stehenden einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials, d.h. demjenigen Anteil an den privaten Verbrauchsausgaben, der dem Einzelhandel zufließt. Die hier ermittelten räumlichen Einkaufsorientierungen bilden sowohl für die zukünftigen Planungen und Handlungsempfehlungen, als auch für die Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Spielräume eine wichtige Orientierungsgrundlage. Sie geben Aufschluss über die relevanten Konkurrenzstandorte des Einzelhandels in Bad Kissingen und machen ersichtlich, in welchen Branchen das örtliche Einzelhandelsangebot Stärken und Schwächen aufweist. Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über das räumliche Einkaufsverhalten der Bewohner Bad Kissingens und die daraus resultierenden Kaufkraftbindungs- bzw. Kaufkraftabflussquoten. Stadtforschung Planung Dortmund 64

65 Abbildung 5: Kaufkraftbindungs- und Abflussquoten Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheits- / Körperpflegeartikel Schreibw aren / Papier / Bücher Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederw aren GPK / Haushaltswaren GPK / Hausrat / / Geschenkartikel Spielw aren / Hobbyartikel / Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping Wohneinrichtungsbedarf Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten UE / IT / Telekommunikation UE / IT / Telekommunikation / Fotoartikel medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente 12% 97% 96% 95% 81% 49% 58% 63% 77% 66% 42% 88% 75% 69% 90% 75% 85% 3% 4% 5% 19% 51% 42% 38% 23% 34% 58% 25% 32% 10% 25% 15% Quelle: Haushaltsbefragung in Bad Kissingen, Februar 2008, eigene Darstellung 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Aus den Ergebnissen der Haushaltsbefragung geht hervor, dass die höchsten Kaufkraftbindungsquoten in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs erzielt werden. Mit einer Gesamtbindungsquote von 95 % fällt hier vor allem die Warengruppe der Nahrungs- und Genussmittel ins Gewicht (97 %). Aber auch die weiteren Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs weisen im Vergleich zu anderen Kommunen durchschnittliche bzw. überdurchschnittliche Bindungsquoten auf. Auch im Bereich des mittelfristigen Bedarfs ergeben sich für den Bad Kissinger Einzelhandel gute Ergebnisse. Die Spanne der Bindungsquoten reicht von 49 % bei der Warengruppe Bekleidung / Wäsche bis 77 % bei der Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente. Hohe Bindungsquoten sind hier ein Beweis für die gute Angebotsausstattung im mittelfristigen Bedarf. Die geringste, wenn auch dennoch als durchschnittlich anzusehende Kaufkraftbindung wird im Bereich Bekleidung / Wäsche erzielt. In dieser Warengruppe ist erfahrungsgemäß ein höherer Kaufkraftabfluss zu verzeichnen, da hier auf das tiefe und breite Angebot in Oberzentren zurückgegriffen wird. Für Bad Kissingen ist das nahegelegene Oberzentrum Schweinfurt Hauptkonkurrenzstandort. Die Warengruppen des langfristigen Bedarfs weisen sehr unterschiedliche Bindungsquoten auf, die von 12 % bis 90 % reichen. Den höchsten Kaufkraftabfluss hat die Warengruppe Möbel mit 88 % zu verzeichnen, welcher mit dem geringen Ausstattungsgrad korrespondiert. Positiv hervorzuheben sind die Bindungsquoten in den übrigen Warengruppen des langfristigen Bedarfs. Hier fällt vor allem das Ergebnis für die Warengruppe medizinische 65 Stadtforschung Planung Dortmund

66 und orthopädische Artikel ins Gewicht, das mit einer Bindungsquote von 90 % weit über dem Durchschnitt von vergleichbaren Kommunen liegt. Auch die Kaufkraftbindung von 85 %in der Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente ist ein sehr zufriedenstellendes Ergebnis für den Bad Kissinger Einzelhandel. Die prozentuale Darstellung der Kaufkraftbindungs- und abflussquoten reicht allerdings noch nicht für eine vollständige Bewertung der Situation aus. Vielmehr ist die monetäre Betrachtung der Kaufkraftströme von hoher Bedeutung, da die Ausgaben der Haushalte für verschiedene Warengruppen nicht gleich hoch sind und den in prozentualen Angaben dargestellten Quoten somit ein von Warengruppe zu Warengruppe divergierendes Gewicht zukommt. So kann beispielsweise eine geringe prozentuale Abflussquote in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel einen weitaus größeren monetären Verlust bedeuten, als etwa eine hohe Abflussquote in der Warengruppe Uhren / Schmuck. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass über die Qualität und das Preisniveau der eingekauften Artikel im Rahmen der Haushaltsbefragung keine Erkenntnisse erlangt werden, so dass bei der Projektion der Bindungsquoten auf monetäre Kaufkraftflüsse durchaus Unterschiede bzw. Abweichungen entstehen können. Insbesondere im Warenbereich des kurzfristigen Bedarfs finden aus rein quantitativer Sicht die meisten Einkäufe vor Ort bzw. im näheren Umfeld statt, seltener gekaufte (aber wesentlich teurere) Luxusartikel werden jedoch überwiegend in Oberzentren mit qualitativ und quantitativ deutlich breiterem Angebot erworben. Umgekehrt werden Güter des mittel- und langfristigen Bedarfs zwar häufiger an weiter entfernt gelegeneren Einkaufsorten gekauft, jedoch bilden vereinzelte Gelegenheits- und Ergänzungskäufe vor Ort noch immer einen bestimmten Anteil an den Umsatzzahlen der lokalen Betriebe, der bei den Ergebnissen der Befragung nicht zum Tragen kommt. Die in der folgenden Abbildung 6 dargestellten Bindungsund Abflussquoten besitzen daher nur den Charakter von Orientierungswerten, die im Einzelfall unter Umständen von den tatsächlichen Kaufkraftströmen abweichen können. Dennoch liefern sie einen Einblick in den monetären Stellenwert der einzelnen Warengruppen. Auf Grund des auf das Stadtgebiet beschränkten Befragungsgebiets ist in der folgenden Darstellung zudem die von außerhalb des Stadtgebietes zufließende Kaufkraft, die in einzelnen Betrieben durchaus einen hohen Stellenwert einnehmen kann, nicht berücksichtigt. Diese ergibt sich aus der Differenz zwischen dem in Abbildung 6 dargestellten gebundenen Kaufkraftvolumen der Bevölkerung Bad Kissingens und der ermittelten Umsätze des Bad Kissinger Einzelhandels. Dieser Kaufkraftzufluss wird jedoch im Rahmen der Zentralitäten berücksichtigt. Stadtforschung Planung Dortmund 66

67 Abbildung 6: Kaufkraftbindung- und -abfluss: monetäre Betrachtung Nahrungs- und Genussmittel -1,4 44,0 Blumen / Zoo -0,1 1,6 Gesundheits- / Körperpflegeartikel Schreibw aren / Papier / Bücher -0,4-0,8 3,7 7,0 Bekleidung / Wäsche -5,5 5,2 Schuhe / Lederw aren GPK / Haushaltswaren GPK / Hausrat / Geschenkartikel / Spielw aren / Hobbyartikel / Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping Wohneinrichtungsbedarf -1,1-0,6-0,6-0,6-1,6 1,5 1,0 2,0 1,2 1,1 Möbel -5,8 0,8 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten -0,7 2,2 UE / IT / Telekommunikation UE / IT / Telekommunikation / Fotoartikel -2,6 5,8 medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck -0,2-0,3 1,6 0,9 Bau- und Gartenmarktsortimente -1,8 10,4 Kaufkraftbindung Kaufkraftabfluss Kauf kraf tbindung Kauf kraf tabf luss Quelle: Eigene Berechnung auf Basis der ermittelten Kaufkraftbindungs- und abflussquoten sowie der Kaufkraftdaten der BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln 2008 In der monetären Betrachtung zeigt sich der unterschiedliche Stellenwert der Warengruppen. Insbesondere die Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs (allen voran der Bereich Nahrungsund Genussmittel) machen den größten Anteil der Bad Kissinger einzelhandelsrelevanten Kaufkraft aus. Erwartungsgemäß finden hier auch die geringsten Kaufkraftabflüsse statt (zwischen 0,1 und 1,4 Mio. Euro in den vier Warengruppen). Im mittelfristigen Bedarfsbereich verzeichnet die Warengruppe Bekleidung / Wäsche den höchsten monetären Kaufkraftabfluss. Im langfristigen Warensegment fallen insbesondere die Warengruppen Möbel und Unterhaltungselektronik bei der Betrachtung hoher monetärer Abflüsse der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft ins Gewicht. Insgesamt bewegen sich die Bindungsquoten des Bad Kissinger Einzelhandels trotz vereinzelter Kaufkraftabflüsse in einem für ein Mittelzentrum überdurchschnittlichem Rahmen. Die höchsten Bindungsquoten werden erwartungsgemäß im kurzfristigen Bedarf erzielt, aber auch die langfristige Bedarfsstufe weist sehr hohe Bindungsquoten auf. Die Gesamt- 67 Stadtforschung Planung Dortmund

68 bindungsquote Bad Kissingens erreicht einen Wert von 78 %. Monetär betrachtet bedeutet dies, dass von der in Bad Kissingen verfügbaren einzelhandelsspezifischen Kaufkraft von 115,2 Mio. Euro 90 Mio. Euro von dem ansässigen Einzelhandel gebunden werden können. Den größten Anteil der einzelhandelsspezifischen Kaufkraft bindet die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Annähernd die Hälfte der gebundenen Kaufkraft entfallen auf diese Warengruppe (ca. 44 Mio. Euro). 6.2 Räumliche Einkaufsorientierung der Bad Kissinger Bevölkerung Vor dem Hintergrund des vorhergehenden Kapitels ist es auch von Bedeutung, Konkurrenzstandorte zum Einzelhandel Bad Kissingens aufzuzeigen. Anhand der folgenden Abbildungen und Ausführungen wird für beispielhaft ausgewählte Warengruppen die räumliche Einkaufsorientierung der Bevölkerung Bad Kissingens dargestellt. Abbildung 7: Einkaufsorientierung der Bad Kissinger Bevölkerung in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Bad Kissingen - Garitz-Süd 25% Bad Kissingen - ehem. Kaserne 5% Bad Bocklet 1% Bad Kissingen 67% Weitere 3% Sonstige 2% Quelle: Haushaltsbefragung in Bad Kissingen, Februar 2008, eigene Darstellung Die Bad Kissinger Bevölkerung deckt zu rund 97 % ihren Bedarf an Nahrungs- und Genussmitteln innerhalb des Stadtgebietes (Abbildung 7). Dieser Wert ist im Hinblick auf die Kurzfristigkeit der Warengruppe als durchschnittlich einzuordnen. Rund zwei Drittel der Befragten gaben an, ihre Einkäufe in der Kernstadt Bad Kissingens zu tätigen (exklusive der beiden Sonderstandorte). Auch sind die Stellenwerte der beiden Sonderstandorte Bad Kissingen Garitz-Süd und Bad Kissingen Ehemalige Kaserne zu beachten. Rund ein Drittel aller Einkäufe in der genannten Warengruppe werden an diesen Standorten getätigt. Grund hierfür ist neben der hohen Angebotsausstattung unter anderem die gute Erreichbarkeit beider Standorte für den motorisierten Individualverkehr und das ausreichende Parkplatzangebot. Auffallend ist die erheblich abweichende Anzahl an Nennungen zwischen den beiden Sonderstandorten. Die Auswertung der Befragung liefert jedoch keine Anhaltspunkte, warum der Standort Garitz-Süd mit den Anbietern Tegut und Norma so deutlich häufiger zum Lebensmitteleinkauf aufgesucht wird, als der Standort Ehemalige Kaserne mit dem aus Kundensicht attraktiven Verbrauchermarkt Kaufland. Stadtforschung Planung Dortmund 68

69 Abbildung 8: Einkaufsorientierung der Bad Kissinger Bevölkerung in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche Bad Kissingen - Garitz-Süd 7% Bad Kissingen - ehem. Kaserne 1% Bad Kissingen 40% Weitere 51% Schweinfurt 25% Würzburg 13% Sonstige 7% Versand / Katalog / Internet 7% Quelle: Haushaltsbefragung in Bad Kissingen, Februar 2008, eigene Darstellung In der Warengruppe Bekleidung und Wäsche deckt die Bad Kissinger Bevölkerung ihren Bedarf zu rund 50 % innerhalb der Stadtgrenzen. In Anbetracht der Kundenwünsche nach einer großen Angebotsbreite und tiefe und einer damit einhergehenden starken Konkurrenzsituation insbesondere zu Ober- und Mittelzentren ist der ermittelte Wert als besonders positiv zu werten. Das übrige Stadtgebiet (ohne Sonderstandorte) nimmt bei der Verteilung der Einkäufe der Sortimentsgruppe Bekleidung und Wäsche innerhalb Bad Kissingens den größten Anteil ein. Dieses ist vor allem auf die quantitative Ausstattung der Innenstadt mit 57 (ca m 2 Verkaufsfläche) von 66 Betrieben (ca m 2 Verkaufsfläche) in der genannten Warengruppe zurückzuführen. Der Mix aus Filialisten und inhabergeführten Geschäften mit kleinteiligen Einzelhandelsbesatz verleiht der Bad Kissinger Innenstadt qualitativ gesehen Attraktivität. Trotz dieser positiven Ergebnisse kann auch eine Außenorientierung hin zu den Oberzentren Schweinfurt (25 %) und Würzburg (13 %) festgestellt werden. In diesen Städten finden sich vermehrt große Filialisten. Auch durch eine weitergehende Ausweitung des ohnehin schon gut strukturierten Angebots im Bereich Bekleidung wird es dem Mittelzentrum Bad Kissingen kaum gelingen, die Kaufkraftbindung noch signifikant zu erhöhen und ein gewisser Abfluss in die Oberzentren wird dadurch nicht verhindert werden können. 69 Stadtforschung Planung Dortmund

70 Abbildung 9: Einkaufsorientierung der Bad Kissinger Bevölkerung in der Warengruppe Möbel Bad Kissingen 12% Weitere 87% Bad Neustadt a.d. Saale 34% Würzburg 23% Schweinfurt 14% Hassfurt 4% Sonstige 9% Versand / Katalog / Internet 4% Quelle: Haushaltsbefragung in Bad Kissingen, Februar 2008, eigene Darstellung Das Angebot in der Warengruppe Möbel nimmt im Einzelhandel Bad Kissingens einen eher untergeordneten Stellenwert ein. Lediglich fünf Betriebe im Stadtgebiet führen Möbel als Hauptsortiment, wobei der größte Anbieter nur 460 m 2 Verkaufsfläche aufweist. Es ist allerdings anzumerken, dass in jüngster Zeit ein größerer Möbelanbieter (2.000 m 2 Verkaufsfläche) durch Betriebsaufgabe den Standort Bad Kissingen verlassen hat. Das geringe Angebot schlägt sich folglich auch auf die Kaufkraftbindung nieder. Lediglich 12 % der Bad Kissinger gaben an, ihren Bedarf innerhalb des Stadtgebietes zu decken. Größte Konkurrenten sind in dieser Warengruppe die Angebotsstandorte Bad Neustadt a. d. Saale (34 %), Würzburg (23 %) und Schweinfurt (14 %). Eine Steigerung der Kaufkraftbindungsquote in der Warengruppe Möbel ist für die Zukunft durch eine Neuansiedlung eines Anbieter, der ein entsprechend breites und tiefes Angebot aufweisen müsste, durchaus realistisch einzuschätzen. Stadtforschung Planung Dortmund 70

71 Abbildung 10: Einkaufsorientierung der Bad Kissinger Bevölkerung in der Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente Bad Kissingen - Garitz-Süd 9% Bad Kissingen - ehem. Kaserne 20% Bad Neustadt a.d. Saale 2% Bad Kissingen 56% Weitere 15% Schweinfurt 11% Sonstige 2% Quelle: Haushaltsbefragung in Bad Kissingen, Februar 2008, eigene Darstellung 85 % der befragten Haushalte gaben an, ihren Bedarf an Bau- und Heimwerkerartikeln überwiegend im Stadtgebiet zu decken. Auch hier ist eine innere Differenzierung Bad Kissingens im Hinblick auf die Verteilung der Einkäufe von Bedeutung. So konzentrieren sich 9 % aller Einkäufe auf den Sonderstandort Bad Kissingen Garitz-Süd und 20 % aller Einkäufe auf den Sonderstandort Bad Kissingen Ehemalige Kaserne, die beiden Standorte, die ein entsprechend großflächiges Angebot durch den Hellweg und den Pflanzenmarkt Schlereth bereithalten. Die 56 % der Nennungen, die Bad Kissingen auf sich vereinen kann, beinhalten ebenfalls das Angebot am Standort Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße. Dieser Standortbereich hat sich erst im Laufe der Bearbeitung als Entwicklungsbereich herausgestellt und wurde deshalb zum Befragungszeitpunkt nicht extra abgefragt. Die zukünftige Entwicklung im Bereich Bau- und Heimwerkerartikel sollte vor allem auf eine Standortsicherung hinauslaufen, um diese gute Angebotsstruktur der Warengruppe im Stadtgebiet Bad Kissingens zu halten. Abschließend bleibt zu sagen, dass die Stadt Bad Kissingen in den Warengruppen des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs über eine überdurchschnittlich hohe Kaufkraftbindung von 78 % verfügt. Lediglich in den Warengruppen Möbel und Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel findet eine starke Außenorientierung der Bad Kissinger statt, was vor allem auf das geringe Angebot im Stadtgebiet zurückzuführen ist. Hier liegen somit in Zukunft die größten Entwicklungspotentiale. In den übrigen Warengruppen sollte hingegen auf eine Standortsicherung hingearbeitet werden. 71 Stadtforschung Planung Dortmund

72 6.3 Bewertung des Einzelhandelsstandortes Bad Kissingen aus Sicht der Haushalte Zur besseren Einschätzung und Bewertung des Einzelhandelsstandortes Bad Kissingen sowie zur Ableitung von Handlungsempfehlungen zur zielgerichteten Attraktivierung der lokalen Einzelhandelssituation wurden im Rahmen der Haushaltsbefragungen, neben der Ermittlung der räumlichen Einkaufsorientierung, unter anderem auch Fragen zur qualitativen Beurteilung des Einkaufsstandortes Bad Kissingen aus Sicht der Kunden gestellt. Die wesentlichen Ergebnisse werden im Folgenden dargestellt. Abbildung 11: Bewertung der Einkaufssituation in Bad Kissingen aus Sicht der befragten Haushalte teils / teils 43,0% überwiegend positiv 42,0% überwiegend negativ 15,0% n=258 Quelle: Haushaltsbefragung in Bad Kissingen, Februar 2008, eigene Darstellung Wie in Abbildung 11 dargestellt, beurteilen rund 42 % der befragten Haushalte die Einkaufssituation in Bad Kissingen als positiv. Lediglich 15 % sehen die Einkaufsituation als negativ an. Ein großer Anteil von 43 % hat jedoch eine zweigeteilte Meinung über seine Stadt als Einkaufsstandort. Daher ist es notwendig auch zukünftig an Bad Kissingen zu arbeiten, obwohl bereits jetzt eine allgemein hohe Zufriedenheit festzustellen ist. Die Ergebnisse der Befragung stellen ein Meinungsbild der Bad Kissinger Bevölkerung dar, somit unterliegen die Antworten subjektiven Empfindungen. Hauptgründe für die positive Einschätzung Bad Kissingens sind in erster Linie eine gute Einkaufsatmosphäre (40 %) und eine große Auswahl an Produkten (40 %). Die meisten negativen Einschätzungen Bad Kissingens werden hingegen damit begründet, dass es in anderen Städten bzw. Gemeinden eine größere Auswahl geben würde (54 %). Weitere Einzelnennungen bleiben auf Grund von zu geringer Anteile an der Grundgesamtheit unberücksichtigt. Stadtforschung Planung Dortmund 72

73 Tabelle 19: Gründe für die Einschätzung der Versorgungssituation Positiv (42,0 %) n=160 Negativ (15,0%) n=70 Gute Einkaufsatmosphäre (40,0%) Woanders mehr Auswahl (54 %) Große Auswahl (40,0%) Quelle: Haushaltsbefragung in Bad Kissingen, Februar 2008, eigene Darstellung Neben der allgemeinen Einschätzung Bad Kissingens als Einkaufsstandort wurde auch ermittelt, ob die befragten Haushalte spezielle Sortimente in Bad Kissingen vermissen. Abbildung 12: Fehlen Ihnen in Bad Kissingen gewisse Sortimente? Nein 47,0% Ja 53,0% n=258 Quelle: Haushaltsbefragung in Bad Kissingen, Februar 2008, eigene Darstellung Ein Anteil von 47 % ist mit dem Einzelhandelsangebot in Bad Kissingen zufrieden und sieht in der Aufstellung des Einzelhandels damit keinen Verbesserungsbedarf, wohingegen rund 53 % der befragten Haushalte angaben, in Bad Kissingen bestimmte Sortimente oder Betriebsformen zu vermissen. Unter allen Nennungen zu fehlenden Sortimenten wird die Warengruppe Bekleidung und Wäsche mit einem Anteil von rund 60 % am häufigsten genannt. Dieser Wert drückt die Bedeutsamkeit des Sortiments als Leitbranche des innerstädtischen Einzelhandels aus. Obwohl die rein quantitative Ausstattung im Bereich Bekleidung als überdurchschnittlich einzustufen ist (vgl. Kapitel 5.1.1), wird diese Warengruppe am häufigsten als nicht ausreichend im innerstädtischen Einzelhandel vertretene Warengruppe genannt. Es handelt sich hier jedoch häufig um ein eher subjektives Empfinden. Nicht zuletzt könnte das an dem relativ geringen Filialisierungsgrad und möglicherweise am fehlenden Angebot für gewisse Altersstufen liegen. Auch hier gibt die Befragung keine näheren Aufschlüsse. Ähnlich ist die Nennung der Warengruppe Schuhe und Lederwaren (11 %) zu bewerten, da auch diese ein innenstadttypisches Sortiment darstellt, das in der Wahrnehmung der Bürger 73 Stadtforschung Planung Dortmund

74 oft als unterrepräsentiert wahrgenommen wird. Darüber hinaus fehlt den befragten Haushalten ein Kaufhaus bzw. Einkaufscenter (32 %), der Mix aus kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsstufen sowie die Möglichkeit zur Kopplung von Einkäufen sind die Vorteile dieser Angebotsformen. Weiterhin vermissen die befragten Haushalte auch die Sortimentsgruppen Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik und Geschenkartikel (12 %) sowie Unterhaltungselektronik und Telekommunikation etc. (7 %). Letztere Warengruppe wird im Allgemeinen in Fachgeschäften angeboten und gilt als Sortimentsgruppe des langfristigen und damit auch speziellen Bedarfs. Für ein Mittelzentrum wie Bad Kissingen ist die Ausstattung in dieser Warengruppe demnach als üblich einzustufen. Mit der Haushaltsbefragung wird den beteiligten Bürgern auch die Möglichkeit gegeben, allgemeine Verbesserungsvorschläge für Bad Kissingen zu machen. Abbildung 13 zeigt die vier am häufigst genannten Vorschläge. Abbildung 13: Verbesserungsvorschläge für die Stadt Bad Kissingen Einzelnennungen 41% weiß nicht / keine Meinung 28% bestimmte spezielle Fachgeschäfte 9% größeres Angebot für Kinder und Jugendliche 7% mehr oder verbessertes Gastronomieangebot 7% attraktive städtebauliche Gestaltung der Innenstadt 8% n=267 Quelle: Haushaltsbefragung in Bad Kissingen, Februar 2008, eigene Darstellung Der meistgenannte Vorschlag, bestimmte bzw. spezielle Fachgeschäfte in Bad Kissingen anzusiedeln (9 %), unterstreicht das Ergebnis der bereits oben ausgewerteten Frage nach fehlenden Sortimenten. Rund 8 % der befragten Haushalte wünschen sich eine attraktive, städtebauliche Gestaltung der Innenstadt, die zum Verweilen einlädt und damit auch den Einkaufsstandort Bad Kissingen attraktiviert. Darüber hinaus wünscht sich ein Anteil von jeweils 7 % ein größeres bzw. verbessertes Gastronomieangebot sowie ein größeres Angebot für Kinder und Jugendliche. Die Beachtung dieser Vorschläge könnte aus Sicht der Bewohner Bad Kissingens eine Möglich- Stadtforschung Planung Dortmund 74

75 keit sein, sich aktiv in die Weiterentwicklung ihrer Stadt einzubringen und würde damit vielleicht auch eine Erhöhung der Identifikation mit Bad Kissingen bedeuten. Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung geben Aufschluss darüber, wie die Wahrnehmung der Bewohner Bad Kissingens in Bezug auf ihre Stadt ist. Insbesondere die Einschätzungen zum Einzelhandel zeigen auf, wo Verbesserungen möglich und gewünscht sind. Dennoch muss beachtet werden, dass die Einschätzungen auf subjektiven Meinungen oder Erfahrungen beruhen und damit realitätsverzerrend wirken können. Demnach müssen auch die ermittelten Kaufkraftbindungsquoten und die branchenspezifischen Zentralitäten in die Analyse mit einbezogen werden, um später konkrete Handlungsempfehlungen aussprechen zu können. 6.4 Bewertung des Einzelhandelsstandortes Bad Kissingen aus Sicht der Kurgäste und Touristen Neben der Haushaltsbefragung, die die Meinung der Einwohner Bad Kissingens widerspiegelt, ist es wegen des Stellenwertes der Stadt als Kurort auch von Bedeutung, die Meinung von Kurgästen und Touristen in Bezug auf Bad Kissingen als Einzelhandelsstandort einzuholen. Während eines dreitägigen Befragungszeitraumes im August 2008 wurden 300 Interviews durchgeführt, bei denen die Kurgäste und Touristen zum Einkaufsverhalten bzw. zur Zufriedenheit mit dem Einzelhandelsangebot in Bad Kissingen befragt wurden. Abbildung 14: Alter der befragten Personen (absolut) unter 20 Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre über 60 Jahre n=300 Quelle: Passantenbefragung in Bad Kissingen, August 2008, eigene Darstellung Abbildung 14 zeigt, dass ein Anteil von circa 70 % aller Befragten über 50 Jahre alt ist. Demgegenüber stehen die unter 30-jährigen, die nur einen Anteil von circa 7 % an der Grundgesamtheit ausmachen. Die Altersgruppen 31 bis 50 Jahre sind anteilig mit circa 23 % vertreten. Die Statistik zeigt, dass der Kurort sich vor allem bei älteren Personen einer großen Beliebtheit erfreut und sich der Kurbetrieb vornehmlich an diese Altersgruppe richtet. 75 Stadtforschung Planung Dortmund

76 Bei der Frage nach der Einschätzung der Einkaufssituation beurteilen von den rund 300 befragten Kurgästen und Touristen ca. 88 % die Einkaufssituation in Bad Kissingen als positiv. Lediglich ein Anteil von 12 % schätzt die Einkaufssituation negativ ein. Abbildung 15: Wie schätzen Sie die Einkaufssituation in Bad Kissingen insgesamt ein? ne gativ 12% positiv 88% n=299 Quelle: Passantenbefragung in Bad Kissingen, August 2008, eigene Darstellung Der sehr hohe Anteil an positiven Meinungen (vgl. Abbildung 15) gründet hauptsächlich auf der so empfundenen guten Einkaufsatmosphäre (125 Nennungen) in Bad Kissingen. Auch die große Auswahl (121 Nennungen) ist ein Grund für positive Bewertungen. Weiterhin nennen 92 befragte Personen die ansprechende städtebauliche Gestaltung des Einkaufstandortes als Kriterium für eine positive Beurteilung. Weitere Gründe für positive Einschätzungen sind die gute Qualität des Angebotes (37 Nennungen) sowie die guten Rad- und Fußwegeverbindungen Bad Kissingens (35 Nennungen). Tabelle 20: Gründe für die Einschätzung der Einkaufssituation (Top 5 bzw. Top 3; Mehrfachnennungen möglich) Falls positiv, weil... n=596 Falls negativ, weil... n=67 gute Einkaufsatmosphäre (21 %) woanders mehr Auswahl (30 %) große Auswahl (20 %) anderswo günstiger (22 %) ansprechende städtebauliche Gestaltung des Einkaufsstandortes (15 %) woanders bessere Parkmöglichkeiten (13 %) gute Qualität des Angebotes (6 %) gute Rad- und Fußwegeverbindungen (6 %) Quelle: Passantenbefragung in Bad Kissingen, August 2008, eigene Darstellung Stadtforschung Planung Dortmund 76

77 Obwohl das Meinungsbild der Kurgäste und Touristen überwiegend positiv ausfällt, ist es dennoch wichtig, etwaige Beanstandungen oder Kritikpunkte am Einzelhandelsstandort Bad Kissingen ernst zu nehmen. Von den 67 negativen Einschätzungen beurteilen 20 Personen die Auswahl an anderen Konkurrenzstandorten als größer. Außerdem empfinden 15 befragte Personen, das Angebot an anderen Standorten als günstiger. Ein weiterer Grund für negative Einschätzungen Bad Kissingens sind die Parkmöglichkeiten, die in anderen Kommunen besser seien (9 Nennungen). Weitere Gründe für sowohl positive als auch negative Beurteilungen des Einzelhandelsstandortes Bad Kissingen bleiben auf Grund von zu geringen Anteilen an der Grundgesamtheit unberücksichtigt. Ergänzend zur Frage nach der Einschätzung der Einkaufssituation insgesamt wurden die Kurgäste und Touristen auch nach fehlenden Sortimenten oder Betriebsformen in der Bad Kissinger Innenstadt gefragt: Abbildung 16: Vermissen Sie bestimmte Sortimente und / oder Betriebsformen in der Innenstadt von Bad Kissingen? Ja 27% Nein 73% Quelle: Passantenbefragung in Bad Kissingen, August 2008, eigene Darstellung n=300 Ein Anteil von 73 % aller Befragten ist mit dem Angebot des Einzelhandels in der Bad Kissinger Innenstadt zufrieden, wohingegen 82 Personen bestimmte Sortimente und / oder Betriebsformen vermissen (Mehrfachnennungen möglich). An erster Stelle mit 19 Nennungen steht ein Lebensmittelgeschäft in der Innenstadt. Weitere 18 Personen vermissen in der Innenstadt Bad Kissingens ein Kaufhaus. Obwohl die Altersstatistik einen großen Schwerpunkt bei den über 50-jährigen aufweist, gehören Geschäfte bzw. Bekleidung für jüngere Leute (jeweils fünf Nennungen) auch zu den am häufigst genannten Antworten. Eher untypisch ist der geringe Stellenwert der Warengruppe Bekleidung, die von lediglich vier Personen genannt wird. Dieser weist auf die schon sehr gute Ausstattung der Innenstadt Bad Kissingens mit Bekleidungsgeschäften hin. Weitere Einzelnennungen bleiben auch hier auf Grund von zu geringen Anteilen an der Grundgesamtheit unberücksichtigt. 77 Stadtforschung Planung Dortmund

78 Um die Stärken des Bad Kissinger Einzelhandels aufzuzeigen, kann ein Blick auf die bereits getätigten oder beabsichtigten Einkäufe der befragten Kurgäste und Touristen hilfreich sein. Von den 300 befragten Personen gaben 60 %, also 179 Personen, an, bereits etwas in Bad Kissingen eingekauft zu haben bzw. dieses zu beabsichtigen. Wie Tabelle 21 zeigt, wurden oder werden in der Warengruppe Bekleidung / Textilien die meisten Einkäufe getätigt. Dieses weist wiederum auf den hohen Stellenwert der Warengruppe in Bad Kissingen hin. Mit 42 getätigten oder beabsichtigten Einkäufen befindet sich die Warengruppe Lebensmittel auf Platz zwei aller Nennungen. Weiterhin fallen die Warengruppen Gesundheits- und Körperpflegeartikel und Backwaren / Bäckerei mit jeweils 22 Einkäufen ins Gewicht. Auch die Warengruppe Schreibwaren / Papier / Zeitungen / Zeitschriften ist mit 18 Nennungen unter den am häufigst bedienten Warengruppen zu finden. Insgesamt profitieren nur wenige Branchen von der zusätzlich vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Tabelle 21: Haben Sie heute schon etwas in Bad Kissingen eingekauft oder beabsichtigen Sie dies zu tun? Wenn ja, was? (Top 5; Mehrfachnennungen möglich) Warengruppe Anzahl der Einkäufe Bekleidung / Textilien 58 Lebensmittel 42 Gesundheits- und Körperpflegeartikel 22 Backwaren / Bäckerei 22 Schreibwaren / Papier / Zeitungen / Zeitschriften 180 Quelle: Passantenbefragung in Bad Kissingen, August 2008, eigene Darstellung Für die Bewertung dieser Ergebnisse ist es auch interessant, wie viel Geld die befragten Personen für ihre Einkäufe ausgegeben oder geplant haben. Tabelle 22: Wert der getätigten oder beabsichtigten Einkäufe Einkaufswert Anzahl bis 10 Euro 44 ca. 20 Euro / Gast / Einkauf Euro 50 ca. 8,20 Euro im Schnitt über alle Befragten Euro Euro 26 (ohne geringe Anzahl an Nennungen ab 51 Euro) über 100 Euro 16 ) Quelle: Passantenbefragung in Bad Kissingen, August 2008, eigene Darstellung Aus Tabelle 22 geht hervor, dass die meisten Einkäufe einen Wert bis 50 Euro haben (126 Nennungen). Dies korrespondiert mit den Warengruppen, in denen Einkäufe getätigt wurden. Großeinkäufe in der Warengruppe Lebensmittel sind für Kurgäste und Touristen eher untypisch, da sie zumeist in Hotels untergebracht sind und damit häufig eine Verpflegung verbunden ist. Auch die Warengruppen Gesundheits- und Körperpflegeartikel sowie Schreibwaren / Papier / Zeitungen / Zeitschriften fallen durch eher geringe Einkaufswerte ins Gewicht. Stadtforschung Planung Dortmund 78

79 Die Antworten auf die Frage nach allgemeinen Verbesserungsvorschlägen korrespondiert mit der insgesamt hohen Zufriedenheit der Gäste mit dem Einkaufsstandort Bad Kissingen. Insgesamt zeichnet sich durch die Antworten kein erkennbarer defizitärer Schwerpunkt ab. Ein klarer Handlungsbedarf ist nicht abzulesen, vielmehr verdeutlicht die Vielfalt der Nennungen nochmals die Kundenzufriedenheit. Abbildung 17: Wodurch könnte die Innenstadt von Bad Kissingen für Sie noch attraktiver werden? (Mehrfachnennungen möglich) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% andere Ladenöffnungszeiten 6,0% größeres Angebot für Kinder und Jugendliche 4,7% mehr Parkmöglichkeiten 4,4% bessere Erreichbarkeit mit dem Auto 3,6% bestimmte spezielle Fachgeschäfte 3,6% n= % sonstiges 36 % weiß nicht / keine Ahnung Quelle: Passantenbefragung in Bad Kissingen, August 2008, eigene Darstellung Fazit Insgesamt verdeutlichen die Antworten der Kurgäste und Tagestouristen in Bad Kissingen eine hohe Zufriedenheit mit der Einkaufssituation. Es profitieren allerdings nur einige wenige Branchen von der zusätzlichen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Bei im Durchschnitt ausgegebenen 8,20 Euro / Gast und Einkauf (Ansatz: pro Tag ein Einkauf) ergibt sich ein zusätzliches einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotential von rund 16,6 Mio. Euro 7 (von insgesamt 190,6 Mio. Euro; vgl. Kapitel 5.1.3), welches circa 9 % des Bad Kissinger Einzelhandelsumsatzes ausmacht. 7 Im Jahr 2007 zählte die Stadt Bad Kissingen Übernachtungen ( Personen / Ankünfte). Die Aufenthaltsdauer betrug im Durchschnitt 7,25 Tage. Nach den Daten der Passantenbefragung beträgt das zusätzliche Kaufkraftpotential der Übernachtungsgäste circa 11,7 Mio. Euro. Die Schätzung der Tagesgäste liegt bei circa im Jahr (Berechnung: 3:1-Verhältnis Tagesgäste zu Übernachtungsgästen). Durch diese werden circa 4,9 Mio. Euro generiert. 79 Stadtforschung Planung Dortmund

80 6.5 Einzugsgebiet des Bad Kissinger Einzelhandels Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität im Rahmen der Versorgung mit insbesondere mittel- und langfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen zwischen Einzelhandelszentren und Wohnorten der Nachfrager. Im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als auch die Funktionen Arbeit, Dienstleistungsinanspruchnahme und Freizeitgestaltung wahrgenommen. Daneben führen auch Einzelhandelsagglomerationen, deren kollektives Einzugsgebiet über das der einzelnen, jeweils dort angesiedelten Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur Vergrößerung des Einzugsgebietes einer Stadt als Einzelhandelsstandort. Andererseits ist aber auch zu berücksichtigen, dass ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur Innenstadt bzw. zum Einkaufsstandort) die Bereitschaft der Kunden abnimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Standorte geringere Raum-Zeit-Distanzen aufweisen. Aus diesem räumlichen Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient zum einen als Indikator zur Bewertung der derzeitigen Ausstrahlungskraft des Bad Kissinger Einzelhandels, zum anderen als Grundlage zur Ermittlung des externen Nachfragepotenzials. Die in der Kundenherkunftserhebung ermittelten absoluten Kundenzahlen wurden in Relation zur Bevölkerungsanzahl des jeweiligen Herkunftsortes gesetzt, um die relative Bedeutung von Bad Kissingen als Einkaufsorte ermitteln zu können. Auf Grundlage der so berechneten Kundenherkunftskoeffizienten sowie der Berücksichtigung von Raumwiderständen und der Einordnung / Bewertung von Konkurrenzstandorten /-zentren lässt sich das Einzugsgebiet der Gesamtstadt Bad Kissingen wie folgt abgrenzen: Stadtforschung Planung Dortmund 80

81 Karte 8: Einzugsgebiet des Bad Kissinger Einzelhandels Kerneinzugsgebiet Naheinzugsgebiet Ferneinzugsgebiet Eigene Darstellung auf Grundlage der Kundenherkunftserhebung im April 2008 Kerneinzugsgebiet Das Stadtgebiet Bad Kissingen mit einem Kundenpotenzial von rund Einwohnern wird als Kerneinzugsgebiet definiert, da sich der überwiegende Anteil der Kunden des Untersuchungsgebiets (rund 56 % der Kunden aus dem gesamten Einzugsgebiet) aus diesem Bereich rekrutiert. Näheres Einzugsgebiet Dem näheren Einzugsgebiet werden in der Regel Kommunen zugeordnet, die in direkter Nachbarschaft zur Untersuchungsregion liegen. Dazu zählen mit einem Kundenpotenzial von zusammen ca Einwohnern Burkardroth, Bad Bocklet, Nüdlingen, Rannungen, Oerlenbach, Ramsthal, Sulzthal, Euerdorf, Aura a.d. Saale, Eifershausen sowie Oberthulba. Rund ein Viertel der Kunden kommen aus den genannten Kommunen. Dieser relativ hohe Anteil unterstreicht die Versorgungsbedeutung und vor allem den Versorgungsauftrag Bad Kissingens als Mittezentrum für die z.t. sehr kleinen angrenzenden Kommunen, die aufgrund sehr geringer Einwohnerzahlen keine eigenen Versorgungsstrukturen aufweisen. 81 Stadtforschung Planung Dortmund

82 Ferneinzugsgebiet Das Ferneinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die zwar den Bad Kissinger Einzelhandel mit einer gewissen Regelmäßigkeit aufsuchen, jedoch eine wesentlich deutlichere räumliche Einkaufsorientierung auf andere Standorte aufweisen und demnach nicht hauptsächlich auf den Einzelhandel in Bad Kissingen ausgerichtet sind. Dementsprechend gering ist das Kundenaufkommen aus solchen Herkunftsgebieten. Es ist zu berücksichtigen, dass die Anteile an dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial, der durch den Einzelhandel in Bad Kissingen abgeschöpft wird, sich mit zunehmender Entfernung von Bad Kissingen verringern. Zum Ferneinzugsgebiet zählen mit einem Kundenpotenzial von zusammen ca Einwohnern Hammelburg, Münnerstadt, Maßbach und Poppenhausen. Rund 7 % der Kunden kommen aus den genannten Kommunen. Mit einem hohen Anteil von ca. 12 % fällen die sogenannten Streuumsätze ins Gewicht. Als Streuumsätze des Einzelhandels in Bad Kissingen werden insbesondere die Kundenanteile bezeichnet, die durch Touristen und Kurgäste der Stadt gebildet werden. Daneben fallen auch Zufallskäufe von Personen von außerhalb des eigentlichen Einzugsgebietes in diese Kategorie. 6.6 Zentralitäten nach Warengruppen Ein wichtiger Indikator für die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Bad Kissingen ist die Zentralität der einzelnen Warengruppen. Die Zentralität ist das Verhältnis zwischen dem errechneten Einzelhandelsumsatz und dem lokal vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial. Sie zeigt an, wie viel der vorhandenen Kaufkraft am Standort durch den niedergelassenen Einzelhandel gebunden werden kann. Ein Wert von 1 bedeutet z.b., dass der Einzelhandelsumsatz genau so groß ist wie die lokal vorhandene Kaufkraft im entsprechenden Sortiment; Werte über 1 deuten auf Zuflüsse von außen hin, Werte unter 1 auf Abflüsse per Saldo. Stadtforschung Planung Dortmund 82

83 Tabelle 23: Zentralitäten nach Warengruppen Warengruppe Umsatz insgesamt in Mio. Euro levantes Kauf- Einzelhandelsrekraftpotenzial in Mio. Euro Zentralität Nahrungs- und Genussmittel 70,0 45,3 1,54 Blumen / Zoo 2,4 1,6 1,49 Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 10,6 7,4 1,43 PBS / Zeitungen / Zeitschriften 4,7 4,5 1,04 überwiegend kurzfristiger Bedarf 87,7 58,8 1,49 Bekleidung / Wäsche 30,1 10,8 2,79 Schuhe / Lederwaren 7,2 2,5 2,81 GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel 9,7 1,7 5,83 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente 4,3 2,6 1,66 Sportartikel / Fahrräder / Camping 5,1 1,9 2,72 überwiegend mittelfristiger Bedarf 56,3 19,5 2,90 Wohneinrichtungsbedarf 3,6 2,7 1,34 Möbel 1,8 6,6 0,28 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 3,5 3,0 1,17 Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Fotoartikel 6,9 8,4 0,82 Medizinische und orthopädische Artikel 4,2 1,8 2,31 Uhren / Schmuck 4,6 1,2 3,80 Bau- und Gartenmarktsortimente 21,4 12,2 1,75 überwiegend langfristiger Bedarf 46,0 35,9 1,28 Summe 190,6 115,2 1,65 eigene Berechnungen Die errechneten Werte weisen ein breites Spektrum von 0,28 bis 5,83 auf, wobei sich die Werte fast ausschließlich oberhalb der 1 bewegen. Der Zentralitätswert in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (1,54) ist als ausgesprochen hoch zu bewerten. Der Umsatz der Betriebe in Bad Kissingen ist um rund ein Drittel höher als die vorhandene Kaufkraft der ortsansässigen Wohnbevölkerung, d.h. es sind in der Gesamtbetrachtung deutliche Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen. Dieser Wert bestätigt zum einen die sehr gute Angebotsausstattung in der Grundversorgung der Stadt Bad Kissingen, zum anderen weist er auf eine bereits heute vorhandene verschärfte Wettbewerbssituation hin. Bei einem weiteren ( zügellosen ) Verkaufsflächenausbau und einer gesteigerten Überversorgung in Wohnsiedlungsbereichen kann es zu Funktionsverlusten des Zentrums bzw. von Nahversorgungsstandorten sowie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen. 83 Stadtforschung Planung Dortmund

84 Auch die Werte in den anderen Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe bestätigen eine Vollversorgung bzw. Kaufkraftzuflüsse von außen, d.h. die Umsätze übersteigen die örtlich vorhandene Kaufkraft. Der Zentralitätswert von 2,90 in den Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe ist für ein Mittelzentrum der Größe Bad Kissingens auch unter Berücksichtigung des Kurbetriebs und den damit verbundenen Kaufkraftzuflüssen als überdurchschnittlich einzustufen. Der Wert deutet auf das gut strukturierte und qualitativ hochwertige Angebot sowie die Ausstrahlungskraft und Attraktivität der Bad Kissinger Innenstadt hin. Alle Warengruppen in dieser Bedarfsstufe haben zum Teil deutliche Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen. Auch die Werte in den Warengruppen des langfristigen Bedarfs liegen in einem positiv zu bewertenden Bereich und spiegeln eine gute Angebotsstruktur in diesen Sortimenten wider. Lediglich in den Bereichen Möbel und Unterhaltungselektronik liegen die Werte unterhalb der 1. Hierbei ist jedoch auf das wesentlich umfangreichere Angebot großflächiger Fachmärkte in den Oberzentren bzw. die zunehmende Bedeutung des Versandhandels zu verweisen. Die durchschnittliche Zentralität von 1,65 ist vor dem Hintergrund der Größenordnung und Versorgungsfunktion Bad Kissingens sowie der siedlungsräumlichen Struktur insgesamt als erfreulich gut zu bewerten 8. Es wird deutlich, dass nahezu keine Angebotsdefizite zu erkennen sind und somit nur in wenigen Warengruppen Handlungsnotwendigkeiten bestehen. Der hohe Wert ist außerdem auf den Bedeutungsüberschuss vieler Warengruppen aufgrund des Kurbetriebs zurückzuführen. Neben der rein quantitativen Betrachtung spielt aber vor allem auch die räumlich-funktionale Angebotsstruktur eine große Rolle für die Funktionsfähigkeit und Vitalität eines Zentrums / Einzelhandelsstandorts. Diese ist in Bad Kissingen als ausgesprochen positiv zu bewerten, da im Vergleich zu anderen Kommunen ein gut strukturiertes, qualitativ hochwertiges Angebot konstatiert werden kann, das sich v.a. in einer attraktiven und lebendigen Innenstadt präsentiert. Der Erhalt und der Ausbau dieser Angebotsstruktur muss als wesentliches Ziel der Einzelhandelsentwicklung festgehalten werden. In Kapitel 7 dieser Untersuchung werden daher sowohl rein absatzwirtschaftliche als auch räumlich-funktionale Entwicklungsspielräume in der Stadt Bad Kissingen näher betrachtet und erläutert sowie daraus resultierende, mögliche Entwicklungsoptionen skizziert. 6.7 Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse Die Stadt Bad Kissingen präsentiert sich derzeit als funktionsfähiges, gut positioniertes Mittelzentrum, dessen Angebotsschwerpunkte erwartungsgemäß in den Warengruppen der kurz- und mittelfristigen Bedarfsstufe liegen (abgesehen von der Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente, die mit flächenintensiven Anbietern einen hohen Verkaufsflächen- 8 Vgl. Zentralitätswerte von Kommunen ähnlicher Größenordnung und Versorgungsfunktion als Mittelzentrum: Bad Oeynhausen: 1,08; Bad Neuenahr-Ahrweiler 1,87; Warendorf 1,15; Gütersloh 1,16; Zinnowitz 2,3 Stadtforschung Planung Dortmund 84

85 anteil ausmachen). Die darüber hinausgehenden Ergänzungsangebote in den Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe weisen abhängig von der jeweiligen Sortimentsgruppe unterschiedliche Strukturierungen auf. Es sind Angebote aus allen Hauptbranchen zu finden, wobei manche sogar in relativ großer Sortimentsbreite angeboten werden können. Es zeigen sich keine Angebotslücken. In einigen Branchen (v.a. Bekleidung / Wäsche, Uhren / Schmuck, Geschenkartikel / Haushaltswaren sowie medizinische und orthopädische Artikel) sind hohe Verkaufsflächen insbesondere in der Innenstadt zu verzeichnen, was auf die Bedeutung dieser Branchen für den Tourismus bzw. den Kurbetrieb hinweist. Die Bad Kissinger Innenstadt präsentiert als attraktiv gestaltetes, gut ausgestattetes Zentrum mit einer erfreulich hohen Angebotskonzentration in den Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs, insbesondere Sortimenten der Warengruppe Bekleidung / Wäsche. Dabei bilden sowohl die attraktiven, historischen Bebauungsstrukturen wie auch der qualitätsvolle, individuelle Facheinzelhandel besondere Stärken dieses bedeutendsten Bad Kissinger Einzelhandelsstandorts auch für Touristen und Kurgäste. Neben einzelhandelsrelevanten Angebotsbausteinen ist hier auch der Schwerpunkt in den Bereichen Hotellerie und Gastronomie zu finden. Als Aushängeschild der Stadt sind jedoch in Teilbereichen der Innenstadt sowohl im privaten als auch öffentlichen Raum Aufwertungsmaßnahmen durchzuführen. Insbesondere eine gehobenere Herausstellung des Marktplatzes als Verteiler in die kleinen angrenzenden Gassen und prominenteste Adresse der Innenstadt ist hierbei in Form von Behebung von Gestaltmängeln umzusetzen. Sowohl die Bad Kissinger Bevölkerung als auch die Touristen und Gäste der Stadt sind mit dem Einkaufsstandort Innenstadt z.t. sehr zufrieden. Die Antworten aus den beiden durchgeführten Befragungen (vgl. Kapitel 6.3 und 6.4) lassen keine deutlichen Rückschlüsse auf Defizite in der Angebotsstruktur oder -vielfalt schließen bzw. auf Handlungserfordernisse andere Bereiche außer den Einzelhandel betreffend. Das touristische einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial, welches durch den stationären Einzelhandel insbesondere in der Innenstadt gebunden werden kann und hier nur durch gewisse wenige Branchen reicht nicht aus, um einen zusätzlichen potenziellen Verkaufflächenspielraum (Verkaufsflächenausbau aufgrund derzeit nicht gebundener vorhandener einzelhandelsrelevanten Kaufkraft) daraus abzuleiten. Die Bad Kissinger Innenstadt wird funktional durch drei Sonderstandorte Ehemalige Kaserne, Garitz-Süd und Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße des überwiegend großflächigen Einzelhandels ergänzt. Die an den Standorten vorhandenen Anbieter weisen einen über die Gesamtstadt hinausgehenden Einzugsbereich auf. Während das Angebot in der üblicherweise nicht zentrenrelevanten Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente eine sinnvolle Ergänzung zum überwiegend kleinteilig strukturierten Einzelhandel in der Innenstadt darstellt, entsteht durch Angebotsüberschneidungen in üblicherweise zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimenten (hier insbesondere Bekleidung, Sportartikel, Schuhe, Drogeriewaren und Nahrungs- und Genussmittel) eine erhöhte Konkurrenzsituation zu den Angeboten im Zentrum und sonstigen städtebaulich integrierten Lagen. 85 Stadtforschung Planung Dortmund

86 Umsatzschwerpunkte ergeben sich in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs und hier insbesondere in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel sowie aufgrund des Vorhandenseins einiger regional bedeutsamer Anbieter in der langfristigen Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente. Auch die innenstadtrelevante Warengruppe Bekleidung / Wäsche hat bei den Umsätzen eine monetäre Bedeutung. Insgesamt werden derzeit jährlich rund 190 Mio. Euro im Bad Kissinger Einzelhandel umgesetzt. Mit einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von 115 Mio. Euro weist Bad Kissingen ein im regionalen Vergleich deutlich überdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf. Insgesamt bestehen überdurchschnittlich hohe Zentralitätswerte über fast alle Warengruppen aller Bedarfsstufen. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel, der Sortimentsbereich der in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt wird, ist von einer ausgeprägten Wettbewerbssituation auszugehen. Die Anbieter am Standort sind auf nicht unerhebliche Kaufkraftzuflüsse von außen angewiesen. Eine Verkaufsflächenausweitung kann unter diesen Voraussatzungen zu ruinösem Verdrängungswettbewerb zulasten der Versorgungsstruktur bzw. des Zentrums führen. Im mittelfristigen Bedarf verdeutlichen die Werte die sehr gute Angebotsstruktur und Attraktivität des Bad Kissinger Einzelhandels sowie die mittelzentrale Versorgungsfunktion der Stadt in der Region und deren Bedeutung für den Kurbetrieb. Hauptkonkurrenzstandorte aus Einzelhandelssicht sind vor allem die nächstgelegenen Oberzentren Schweinfurt und Würzburg. Im Bereich Möbel ist eine deutliche Einkaufsorientierung der Bad Kissinger Bevölkerung nach Bad Neustadt mit seinen entsprechenden Anbietern (insbesondere Möbel Pfeuffer, Einrichtungshaus Angermüller, INnatura sowie Opti Wohnwelt) zu erkennen. Es sind keine relevanten Angebotsdefizite zu erkennen, leichtes Entwicklungspotenzial zeichnet sich am ehesten in den Warengruppen Möbel und Unterhaltungselektronik ab. Insgesamt präsentiert sich Bad Kissingen als gut ausgestattetes und funktionsfähiges Mittelzentrum, das seiner Versorgungsfunktion für die eigene Bevölkerung aber auch für sein Umland gerecht wird und darüber hinaus einen Bedeutungsüberschuss aufgrund des Kurbetriebs zu verzeichnen hat. Stadtforschung Planung Dortmund 86

87 7 Entwicklungsspielräume und Steuerungsmodelle der Bad Kissinger Zentren- und Einzelhandelsentwicklung Nicht nur für den Einzelhandel, der seit Jahren einem anhaltenden Wandel hinsichtlich der Standortentwicklung, Betriebs- und Vertriebstypen unterliegt, ist eine neutrale Abschätzung mittelfristiger Entwicklungsperspektiven von Bedeutung. Auch für die Stadt Bad Kissingen als Träger der kommunalen Planungshoheit besitzen entsprechende Aussagen als Orientierungsrahmen bei der Beurteilung perspektivischer Neuansiedlungen, Erweiterung oder Umnutzung von Einzelhandelsflächen eine Relevanz. Im Folgenden werden sowohl mögliche Entwicklungsspielräume auf Grundlage von formulierten Zielzentralitäten als auch die räumlichen Entwicklungsspielräume in Bad Kissingen sowie die daraus resultierenden Entwicklungsoptionen dargestellt. 7.1 Ökonomische Rahmenbedingungen Die Ermittlung möglicher Verkaufsflächenspielräume dient grundsätzlich der Orientierung des bis zum Zeitraum 2018 voraussichtlich zu erwartenden Verkaufsflächenbedarfs in Bad Kissingen. In die Ermittlung fließen eine Reihe von Faktoren ein, für die entweder Prognosen herangezogen oder Annahmen getroffen werden. Insbesondere werden folgende Kriterien zugrunde gelegt: Gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation Zur Darstellung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation wurde eine umfassende Analyse für die Stadt Bad Kissingen angestellt (vgl. dazu Kapitel 5 und 6). Insbesondere der branchenspezifische Verkaufsflächenbestand sowie die ermittelten einzelhandelsrelevanten Zentralitäten fließen in die Ermittlung zu künftigen Entwicklungsspielräumen ein. Umsatzentwicklung und einzelhandelsrelevante Umsatzkennziffern / Flächenproduktivitäten Die Entwicklung der Flächenproduktivität 9 wird als konstant angenommen. Sie ist in der Vergangenheit bundesweit durch den ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel partieller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die hohe Dynamik der Betriebstypenentwicklung deutlich ausdifferenziert. Zudem sind in zahlreichen Betrieben die Grenzrentabilitäten erreicht, was durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben angezeigt wird und mit Marktsättigungstendenzen einhergeht. Durch die damit verbundenen fortschreitenden Konzentrationsprozesse kann deswegen zukünftig zumindest teilweise wieder mit steigenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. Der nominale Umsatz im bestehenden Bad Kissinger Einzelhandel wird in Abhängigkeit der Entwicklung einzelhandelsrelevanter Kennwerte und unter Einbeziehung durchschnittlicher Flächenproduktivitäten gering ansteigen. 9 Die Flächenproduktivität bezeichnet den Jahresumsatz eines Einzelhandelsbetriebes pro m² Verkaufsfläche 87 Stadtforschung Planung Dortmund

88 Bevölkerungsentwicklung in Bad Kissingen bis 2018 Gemäß der Trendfortschreibung der Stadt Bad Kissingen ist bis zum Jahr 2018 mit einem Bevölkerungsrückgang von 2,6 % 10 auszugehen. Branchenbezogene Entwicklung der Einzelhandelsausgaben Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben bis 2018: Ein weiterer Einflussfaktor für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage bis 2018 ist die Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben. Die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben insgesamt ist grundlegend von zwei Faktoren abhängig: zum einen vom privaten Einkommen bzw. dem daraus resultierenden privaten Verbrauch, zum anderen von dem Anteil dieser Ausgaben im Einzelhandel bzw. für spezifische Einzelhandelsprodukte (Ausgabeanteile nach Warengruppen). Tabelle 24: Ausgabenanteile für verschiedene Branchen im Einzelhandel Trendaussagen Warengruppe Ausgabenanteile Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege PBS / Zeitungen / Zeitschriften Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren GPK / Geschenkartikel Spielwaren / Hobby / Musikinstrumente Sport und Freizeit Wohneinrichtung / Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Foto / Optik Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente gesamt Quelle: EHI: Einzelhandel Aktuell , KPMG-Studie 2005 Erläuterung Ausgabenanteile sind bezogen auf den Prognosehorizont 2018 einzustufen als tendenziell steigend stagnierend sinkend 10 Quelle Prognose: Stadt Bad Kissingen Trendfortschreibung seit 2002 (im Durchschnitt -0,26 %/Jahr) Stadtforschung Planung Dortmund 88

89 Es zeigt sich, dass in den Warengruppen Gesundheits- und Körperpflege, Unterhaltungselektronik sowie Foto / Optik (besonders Digitalfotografie) weitere Wachstumsimpulse zu erwarten sind. Die Ausgabenanteile und somit das warengruppenspezifische Kaufkraftvolumen werden zwischen 2 % und 4 % bis 2018 steigen. In den übrigen Warengruppen wird das zur Verfügung stehende reale Kaufkraftvolumen stagnieren bzw. sinken. Zielzentralitäten für das Jahr 2018 In der Modellrechnung wird im Hinblick auf eine optimale Vollversorgung der Bevölkerung im Bereich der Grundversorgung eine Zielzentralität von 100 (ausgewogenes Verhältnis von erzieltem Einzelhandelsumsatz zu lokal vorhandener einzelhandelsrelevanter Kaufkraft) angenommen. Es zeigt sich, dass im Bereich des kurzfristigen Bedarfsbereichs diesbezüglich keine Steigerung der vorhandenen in die Betrachtung eingehenden Zentralitäten möglich ist. In allen vier Warengruppen weist die Stadt Bad Kissingen bereits sehr hohe Angebotsausstattungen auf, die regional ausstrahlen. Die Zentralitätswerte über 100 belegen ein über die Stadtgrenzen hinausgehendes Einzugsgebiet. Im mittelfristigen Bedarfsbereich wird entsprechend der mittelzentralen Funktion von Bad Kissingen eine Zielzentralität von 120 angenommen. Auch in diesen Warengruppen zeichnet sich kein Verkaufsflächenspielraum ab. Die hohen Zentralitäten, die insbesondere in dieser Bedarfsstufe auf den innerstädtischen Einzelhandel zurückzuführen sind, belegen zum einen die mittelzentrale Versorgungsfunktion der Stadt für den ihr zugeschriebenen Verflechtungsbereich und zum anderen den Bedeutungsüberschuss der Innenstadt Bad Kissingen aufgrund des Kurbetriebes. Auch für die Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe wird eine Zielzentralität von 120 zu Grunde gelegt, die in zwei Warengruppen (vgl. Abbildung 18) eine Erhöhung der derzeitigen Ausstrahlungskraft des Einzelhandels in Bad Kissingen impliziert. Insgesamt ist aufgrund der fast in allen Warengruppen vorhandenen hohen Ausgangszentralitäten aus rein quantitativer Sicht ein zusätzlicher Entwicklungsbedarf nicht ablesbar. Lediglich in zwei langfristigen Warengruppen (Möbel und Unterhaltungselektronik) ergeben sich Verkaufsflächenspielräume (vgl. Abbildung 18). 89 Stadtforschung Planung Dortmund

90 Abbildung 18: Aktuelle und Zielzentralitäten für den Bad Kissinger Einzelhandel Zielzentralität Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheits- und Körperpflegeartikel Schreibwaren / Papier / Bücher Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren Hausrat / Glas / Porzellan Spielwaren / Hobby / Basteln Sport und Freizeit Wohneinrichtungsbedarf, Teppiche Möbel Elektrogeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik, Telekom., Foto Medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente überwiegend kurzfristiger Bedarf überwiegend mittelfristiger Bedarf überwiegend langfristiger Bedarf Quelle: eigene Berechnungen Die insgesamt stark begrenzten quantitativen Entwicklungsspielräume bedeuten zukünftig für den Einzelhandelsstandort Bad Kissingen nicht, dass keine Entwicklung mehr stattfinden kann, sondern, dass es bei potenziellen Ansiedlungsvorhaben insbesondere in der Innenstadt auf folgende Aspekte ankommt: städtebaulich sinnvoller Standort Größe des Vorhabens und Betriebstyp Ergänzungsfunktion / Synergien zu bestehenden Anbietern Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass durch die in Abbildung 18 mit Pfeilen dargestellten quantitativen Entwicklungsmöglichkeiten, lediglich ein Orientierungscharakter dargestellt ist. Erst durch die Abwägung der ermittelten Verkaufsflächenpotenziale mit der jeweiligen Veranschlagung der potenziellen Verkaufsfläche eines konkreten Planvorhabens nach Art (Betriebsform und -konzept), Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkontext) und Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang des ermittelten Verkaufsflächenpotenzials) kann die absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit und städtebauliche Verträglichkeit eines Vorhabens abgeschätzt werden. Stadtforschung Planung Dortmund 90

91 Vor allem sind einer zügellosen Ausweitung von Verkaufsflächen Grenzen gesetzt, da zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße und in bestimmten Branchen mobilisiert werden kann. Werden darüber hinaus Einzelhandelsvorhaben realisiert, führt dies ebenso zu Umsatzumverteilungen innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft und somit zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrängung bestehender Betriebe jeweils in Abhängigkeit der Relevanz eines Vorhabens. Dies trifft insbesondere auch auf den Lebensmittelbereich zu. Schließlich wird dieser Sortimentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so dass sich eine Überversorgung auch vorrangig auf die entsprechenden Wohnsiedlungsbereiche auswirkt. In der Folge kann es zu Funktionsverlusten von Zentren bzw. Nahversorgungsstandorten sowie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen. Vorhaben an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten können zur Verbesserung und Attraktivierung des Einzelhandelsangebots, insbesondere auch des Stadtkerns, führen. Die Tatsache, dass dies zu Lasten weniger geeigneter Standorte geschieht, wird dabei in Kauf genommen. Jedoch muss in diese Überlegung auch einfließen, dass eine deutliche Überdimensionierung der Einzelhandelsentwicklung innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs sowohl zu einer zusätzlichen Gefährdung der wohnungsnahen Grundversorgung als auch zu Funktionsverlusten innerhalb des Zentrums führen kann. Zukünftige Entwicklungen müssen somit generell mit Blick auf die Ziele des Bad Kissinger Einzelhandelskonzeptes (vgl. Kapitel 9.1) abgewogen werden. Für bisher nicht vertretene Spezialanbieter oder neuartige Anbieter können sich darüber hinaus auch dann Entwicklungsspielräume abzeichnen, wenn das übergeordnete Hauptsortiment bereits umfangreich vertreten ist und an sich kein zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum besteht. Es ist festzuhalten, dass die Einordnung potenzieller Neuvorhaben Erweiterung oder Umnutzung von Einzelhandelsflächen in einen städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen Kontext unabdingbar ist. Dringende Empfehlungen zur Ansiedlung neuer großflächiger Anbieter bestehen im Bad Kissinger Stadtgebiet nicht. Generell gilt, dass das Ziel weniger der quantitative Ausbau als vielmehr die Sicherung und Verbesserung der räumlich strukturellen Angebotssituation sein sollte, was impliziert, dass über zusätzliche Angebote nur nach eingehender Prüfung entschieden werden sollte, zusätzliche zentrenrelevante Sortimente sollten generell nur im zentralen Versorgungsbereich angesiedelt werden. 7.2 Räumlich-funktionale Entwicklungsspielräume Um ein Einzelhandelsentwicklungskonzept aufzustellen, ist es nicht nur erforderlich, die Angebotsstrukturen quantitativ und räumlich darzustellen sowie die absatzwirtschaftlichen Spielräume zu ermitteln, sondern insbesondere auch zu untersuchen, ob, und wenn ja welche Bereiche im Stadtgebiet zukünftig für die Fortführung von Einzelhandelsnutzungen bzw. neue Einzelhandelseinrichtungen geeignet erscheinen (Entwicklungsbereiche) bzw. wo im Umkehrschluss keine Einzelhandelsansiedlungen zu befürworten sind (Tabubereiche). 91 Stadtforschung Planung Dortmund

92 Die vorangegangenen Analysen setzen allerdings der Suche nach räumlich-funktionalen Spielräumen, also nach Flächen, auf denen zukünftig weitere Einzelhandelsansiedlungen erfolgen sollen, enge Grenzen: Im gesamten Stadtgebiet ist mit den räumlichen Angebotsagglomerationen im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt sowie den Fachmarktstandorten Garitz Süd, Ehemalige Kaserne und Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße in der Kernstadt Bad Kissingen eine klare räumliche Einzelhandelsstruktur gegeben. Wesentlichstes positives Merkmal dieser Struktur sind auf der einen Seite die relativ klaren Grenzen der Standorte, auf der anderen Seite ist die Anordnung der Einzelhandelseinrichtungen innerhalb dieser Grenzen relativ kompakt und klar abgrenzbar. Negativ anzumerken sind die heute schon vorhandenen hohen Angebotsüberschneidungen der Innenstadt mit den drei Fachmarktstandorten im Bereich einiger üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente. Von einer sich zunehmend verschärfenden Wettbewerbssituation zu Lasten des städtebaulich gewachsenen Zentrums Innenstadt ist bei einem weiteren Verkaufsflächenausbau in den genannten Sortimenten an den Fachmarktstandorten auszugehen. In den kleinen, vorgelagerten Stadtteilen ist vor dem Hintergrund der eingeschränkten wirtschaftlichen Tragfähigkeit von Einzelhandelsstandorten aufgrund der geringen Einwohnerzahl nach Möglichkeit die Grundversorgung sicherzustellen. Durch die im vorangegangenen Kapitel ermittelten Werte wird deutlich, dass die quantitativen Spielräume bis zum Jahre 2018 weitgehend ausgeschöpft sind (s. Kap. 7.1) und auch das zusätzliche einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial durch die Gäste der Stadt bietet keine ausreichende ökonomische Basis, um einen weiteren Verkaufsflächenausbau zu rechtfertigen. Neben einem Verkaufsflächenspielraum im Bereich Unterhaltungselektronik, der eine Ergänzung zulässt, gibt es im Bereich Möbel durchaus ein Potenzial, welches die Ansiedlung eines großflächigen Betriebs rechtfertigen würde. Unter diesen Voraussetzungen ist die Suche nach potenziellen neuen Einzelhandelsstandorten außerhalb der vorhandenen Standortbereiche der Innenstadt sowie den drei Fachmarktstandorten Garitz-Süd, Ehemalige Kaserne und Gewerbegebet Süd nicht angezeigt. Jeder weitere Einzelhandelsstandort außerhalb bestehender Einzelhandelsstandorte kann diese kombinierten Standorte (weiter) schwächen, die sowieso schon einem starken innerörtlichen Wettbewerbsdruck ausgesetzt sind. So muss ein wesentliches Ziel aller Bestrebungen, die auf eine Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs der Stadt Bad Kissingen abzielen, darin bestehen, diese klaren Strukturen zu erhalten und zu fördern. Die Erweiterungsmöglichkeiten der aufgezeigten Standorte stellen sich zurzeit wie folgt dar: Aufgrund der vorherrschenden Bebauungsstrukturen und der oftmals hohen Nutzungsdichte (Einzelhandel, Dienstleistungen, Wohnen) sind die Möglichkeiten zur räumlichen Erweiterung bestehender Einzelhandelseinrichtungen bzw. Erschließung neuer Flächen im Kernbereich der Innenstadt deutlich eingeschränkt (vgl. Kapitel 5.2.1). Flächenpotenziale ergeben sich hier vor allem durch die Nutzung einiger weniger Leerstände (insbesondere des ehemaligen Rhön Kaufhauses). Im Kontext der Innenstadt befinden sich einige z.t. bebaute Flächen, die auch in jüngerer Vergangenheit in Bad Kissingen immer wieder diskutiert wurden insbesondere bei der Frage Stadtforschung Planung Dortmund 92

93 nach einer möglichen Fläche zur Ansiedlung eines größeren Magnetbetriebes in Form eines namhaften Filialisten. Diese Flächen wurden im Rahmen der Erstellung des Gutachtens eingehender untersucht und bewertet (vgl. Kapitel 7.4). Die autokundenorientierten Standorte Garitz-Süd, Ehemalige Kaserne sowie Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße stellen mit ihren großflächigen Anbietern eine starke Konkurrenz zum gewachsenen Zentrum der Innenstadt dar. Insbesondere treten hier Anbieter mit nahversorgungsrelevanten und zentrenprägenden Sortimenten, wie Nahrungsund Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel sowie Bekleidung, Schuhe und Unterhaltungselektronik in einen erhöhten Wettbewerb zum Einzelhandel im Zentrum und an solitären Nahversorgungsstandorten. Eine Erweiterung dieser Standorte beinhaltet stets die Gefahr einer Verschärfung der wirtschaftlichen Konkurrenzsituation zur Innenstadt und somit möglichen negativen städtebaulichen Auswirkungen auf das städtebaulich-funktionale Zentrum. Größere, zusammenhängende Freiflächenpotenziale in guter verkehrlicher Erreichbarkeit beispielsweise Flächen an Ortsein- und -ausfahrten oder in Gewerbegebieten mit typischen Ausprägungen eines autokundenorientierten Standorts bieten in vielen Kommunen genügend Spielraum zur Optimierung oder Neuansiedlung von Einzelhandelsnutzungen. Diese Standorte außerhalb der städtebaulich-funktionalen Zentren und auch Standorte in Gewerbegebieten rücken aufgrund der eindeutigen Standortvorteile in den Fokus von Investoren und Projektentwicklern. Aus gutachterlicher Sicht muss diesen zentrenauflösenden Entwicklungstendenzen jedoch entschieden entgegen gewirkt werden. Dies kann nur durch eine klare politische Willensbekundung zum Erhalt und zur langfristigen Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs erreicht werden. Ihre Verbindlichkeit und damit auch die erforderliche Rechts- und Planungssicherheit für alle (ehemaligen und zukünftigen) Investoren erreicht diese Willensbekundung jedoch nur, wenn das nunmehr vorliegende Einzelhandelskonzept mit seinen Inhalten und Empfehlungen politisch beschlossen wird. Denn nur somit kann eine sinnvolle und zukunftsweisende Einzelhandelssteuerung in der Stadt Bad Kissingen auch mittels Bauleitplanung erfolgen. 93 Stadtforschung Planung Dortmund

94 7.3 Steuerungsmodelle der Einzelhandelsentwicklung (Szenarien) Welche Entwicklung die Stadt Bad Kissingen hinsichtlich der Entwicklung der Einzelhandels- und Versorgungsstruktur nehmen wird, hängt neben den politisch motivierten Stadtentwicklungsvorstellungen von dem Schärfegrad der Anwendung des städtebaulichen und baurechtlichen Instrumentariums ab. Die folgenden Szenarien sollen die Bandbreite der möglichen Entwicklungsoptionen mit Blick auf die festgestellte räumliche Einzelhandelsstruktur aufzeigen. Es sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass diese Szenarien in Teilen bewusst überzeichnete Denkmodelle darstellen können, die aufgrund hypothetischer Annahmen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung mögliche Perspektiven darstellen. Gleichwohl finden sich zahlreiche Teilaspekte in zumindest ähnlicher Form sehr häufig in der Realität Szenario 1: Freies Spiel der Kräfte Trotz der aktuell bereits weit überdurchschnittlichen Ausstattungskennziffern der Verkaufsflächen, die deutlich über den landesweiten Vergleichswerten liegen, ist die Entwicklung der Einzelhandelsansiedlungen in diesem Szenario durch eine geringe Steuerungsaktivität gekennzeichnet. Es findet, noch stärker als in jüngerer und jüngster Vergangenheit schon geschehen, eine Abkehr von der bisherigen Konzentration auf den Hauptgeschäftsbereich statt, wobei insbesondere dem Ansiedlungsdruck auf nicht-integrierte Lagen bzw. teil-integrierte Lagen (z. B. im Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße oder am Standort Garitz-Süd ) stattgegeben wird. Ansiedlungsvorhaben, Verlagerungen und Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben finden ohne eine ordnende Steuerung statt. Für Einzelhandel und Städtebau bedeutet dies, dass zahlreiche neue Einzelhandelsstandorte geöffnet werden können, was die Wahrscheinlichkeit von negativen Auswirkungen auf das bestehende, gewachsene Zentrum (Bad Kissinger Innenstadt) und die Versorgungsstrukturen durch Neuansiedlungen und Erweiterungen bestehender Einzelhandelsstandorte erhöht. Zudem wäre die bestehende wohnortnahe Grundversorgung zum Teil stark gefährdet, da der Verdrängungswettbewerb deutlich zunehmen würde. Folgen dieser Entwicklung wären unter anderem Betriebsaufgaben und die Frage, wie zukünftig die Folgenutzung an verlassenen Standorten aussehen könnte. Für die Stadt Bad Kissingen könnte dies bedeuten, dass die autokundenorientierten Standorte an der B 286 im Bereich Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße und Garitz- Süd beispielsweise durch den weiteren Ausbau von Einzelhandelsnutzungen auch mit zentrenrelevanten Sortimenten zunehmen. Bestehende, gewachsene Versorgungsstrukturen wie die Innenstadt wären akut gefährdet und würden deutlich an Attraktivität verlieren. Die Akteure aus Politik und Verwaltung würden sich somit von bestehenden Planungskonzeptionen abwenden. Bestehende Planungen zur Stadtentwicklung würden konterkariert. Politik und Stadtplanung machten sich so zum Investorenspielball und könnten lediglich auf Impulse von Außen reagieren, anstatt zu agieren. Auf der rechtlichen Seite bleibt festzuhalten, dass die Stadt ihre Planungshoheit zu großen Teilen aufgäbe. Es ist zudem nicht auszuschließen, dass es auch zu regionalen Klagen aufgrund negativer städtebaulicher Auswirkungen auf die Nachbarkommunen kommen könnte. Stadtforschung Planung Dortmund 94

95 Karte 9: Szenario 1: Freies Spiel der Kräfte Eigene Darstellung Aus ökonomischer Sicht ist in Anbetracht des aufgezeigten, weitgehend ausgeschöpften absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielraums in Bad Kissingen (vgl. Kapitel 7.1) von einem verstärkten Verdrängungswettbewerb auszugehen. Besonders davon betroffen sind diejenigen Betriebe, die ungünstigere Rahmenbedingungen aufweisen (z.b. hohe Mieten und Fixkosten, mangelnde Erweiterungsmöglichkeiten, schlechtere verkehrliche Erreichbarkeit etc.). Dies trifft speziell auf einige Betriebe im städtebaulich-funktionalen Zentrum, aber auch an vorwiegend der wohnungsnahen Grundversorgung dienenden, integrierten Standorten zu. Die dort bestehenden Einzelhandels- und Versorgungsstrukturen sind dadurch in ihrer Funktionsfähigkeit gefährdet und insbesondere das städtebaulich funktionale Zentrum verliert durch den Verlust von Frequenzerzeugern und erhöhten Leerstandsquoten zunehmend an Attraktivität. Dies kann letztlich, mit einer zeitlichen Verzögerung, zu sinkenden steuerlichen Einnahmen und dem Verlust von Arbeitsplätzen führen. Zudem ist durch dieses Szenario eine deutliche Verminderung des Ansiedlungs- und Investitionsinteresses im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt zu erwarten, da hier die Rahmenbedingungen weniger günstig sind, als an städtebaulich nicht integrierten Standorten. Insbesondere Bemühungen zur Ansiedlung eines frequenzerzeugenden Magnetbetriebs in der Innenstadt wäre mit der Verfolgung dieses Entwicklungsszenarios zum Scheitern verurteilt. 95 Stadtforschung Planung Dortmund

96 Aus politischer und planerischer Sicht würde die Anwendung des Szenarios Zweifel an der Verlässlichkeit der Politik aufkommen lassen. Zwar ist eine erleichterte Umsetzung von Partikularinteressen bzw. eine investorenfreundliche Politik möglich, jedoch machen sich Politik und Stadtplanung zum Investorenspielball und reagieren nur noch auf Impulse von außen, statt zu agieren. Speziell der zentrale Versorgungsbereich wird durch Funktions-, Angebots- und Attraktivitätsverluste betroffen sein. Aus rechtlicher Sicht erwachsen zudem noch weitere Problembereiche, dazu zählen insbesondere die Reduktion der Stadtplanung und damit der rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten auf minimale baurechtliche Aspekte, die möglichen gesamtstädtischen Konsequenzen bei überörtlich ausstrahlenden Entwicklungen sowie letztlich die Aufgabe der Planungshoheit zugunsten des reinen Marktgeschehens. Fazit Es werden wesentliche Steuerungsmechanismen zur Entwicklung preisgegeben und es besteht eine direkte Gefährdung der bestehenden Einzelhandels- und letztlich Stadtstrukturen Szenario 2: Restriktion Die Einzelhandelsentwicklung ist durch eine sehr restriktive Steuerungspraxis charakterisiert. Die bisher (allerdings nicht ganz konsequent) verfolgte Planungs- und Steuerungspraxis mit Konzentration auf die Innenstadt in Bad Kissingen wird in einer deutlich verschärften Form weitergeführt, was dazu führt, dass keine weiteren Einzelhandelsansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs ermöglicht werden. Nicht-integrierte Lagen werden auf den Status- Quo festgeschrieben. Ansiedlungsvorhaben, Verlagerungen und Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben finden somit nur durch eine stark begrenzende Steuerung statt. Für Einzelhandel und Städtebau hätte dies zur Folge, dass der Druck auf das gewachsene Zentrum stark zunimmt, um den Bestand an zeitgemäße Angebotsformen anzupassen. Aufgrund der städtebaulichen Rahmenbedingungen stellen sich Investitionen in diesem Bereich als sehr schwierig dar. Die Folgen wären unter anderem Betriebsaufgaben und eine Abnahme der Einkaufsattraktivität. Andere Standorte und Nachbarkommunen würden dagegen an Attraktivität gewinnen, was wiederum zu starken Kaufkraftverlusten führte. Diese Käseglockenpolitik stellt somit einen starken Eingriff ins Marktgeschehen dar und verhindert notwendige Impulse für eine zeitgemäße und nachfragegerechte Entwicklung des Einzelhandelsangebotes. Für die Stadt Bad Kissingen könnte dies zu einem Attraktivitätsverlust des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt führen. Die Bevölkerung und auch Touristen/ Besucher würden sich stärker als bisher in Richtung Nachbarkommunen orientieren, was in jedem Fall zu Kaufkraftverlusten führen würde. Die Akteure aus Politik und Verwaltung behielten ihre aktive Rolle und schafften Planungssicherheit, die allerdings durch einen Stillstand gekennzeichnet wäre. Stadtforschung Planung Dortmund 96

97 Auf der rechtlichen Seite würden die umfangreichen gesetzlichen Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten vollständig ausgeschöpft. Anfragen und Veränderungsanliegen könnten ggf. nur noch gerichtlich geklärt werden. Aus ökonomischer Sicht ist die Festschreibung auf den Status-Quo ein direkter Eingriff in das Marktgeschehen (Käseglockeneffekt). Der Standort Bad Kissingen würde wirtschaftlich uninteressant für potenzielle Investoren. Sinnvolle Investitionen in der Innenstadt oder Verkaufsflächenerweiterungen in nicht zentrenrelevanten Sortimenten blieben aus, wodurch andererseits der Druck auf die bestehenden Betriebe ausbleibt und für die Zukunftsfähigkeit notwendige Anpassungsmaßnahmen unterbleiben. Es entstehen keine neuen ökonomischen Impulse, vielmehr ist nicht zuletzt auch aufgrund der vorhersehbaren Aufgabe verschiedener Einzelhandelsbetriebe wegen fehlender Nachfolgebetreiber von einer Schwächung im Verhältnis zu anderen Einzelhandelsstandorten durch die zu erwartenden weiteren Kaufkraftverluste auszugehen, da keine Stagnation in anderen Zentren zu erwarten ist. Letztlich würden die Strukturen des Bad Kissinger Einzelhandels an Wettbewerbfähigkeit verlieren und dadurch deutlich gefährdet. Karte 10: Szenario Restriktion Eigene Darstellung 97 Stadtforschung Planung Dortmund

98 Aus politischer und planerischer Sicht ist durch die restriktive Planungs- und Steuerungspraxis zwar weiterhin eine hohe Planungssicherheit für die bestehenden Betriebe gegeben, gleichzeitig wird jedoch das Entwicklungsziel von attraktiven und lebendigen städtebaulich-funktionalen Zentren und eines insgesamt attraktiven Einzelhandelsangebots nur in Teilen unterstützt. Die Stadtplanung greift durch das restriktive Vorgehen direkt in das Marktgeschehen ein und erschwert den Wettbewerb, wodurch Markt- und Entwicklungsanpassungen unterbleiben und ein Stillstand zu erwarten ist. Die aktive Rolle der Politik in der Stadtplanung bleibt zwar erhalten und es werden keine Abhängigkeiten von Einzelinteressen geschaffen, durch die konsequente, aber einseitige Planungs- und Steuerungspraxis wird die Weiterentwicklung der Stadt Bad Kissingen jedoch letztlich erschwert oder sogar verhindert. Die Käseglockenpolitik wirkt zu Lasten der zukünftigen Entwicklungschancen. Mögliche Verlagerungen an andere Standorte oder Betriebsaufgaben gefährden angesichts der geringen Entwicklungsspielräume die Weiterentwicklung der gesamten Stadt. Hinsichtlich der daraus resultierenden rechtlichen Konsequenzen ist zwar eine sehr hohe Planungs- und Rechtssicherheit gegeben, jedoch würden Anfragen/ Veränderungen eventuell nur noch gerichtlich geklärt werden können. Fazit Obwohl das Szenario in sich konsequent ist, ergeben sich durch dessen Anwendung insgesamt keine positiven Effekte, da Innovationen und Investitionen massiv erschwert werden und letztlich zu einem Zurückbleiben des Einzelhandels und der Stadt Bad Kissingen führen Szenario 3: Steuerung mit Ausnahmen Das Szenario Steuerung mit Ausnahmen geht davon aus, dass die Einzelhandelsentwicklung grundsätzlich gezielt von Politik und Verwaltung ähnlich wie im vorstehenden Szenario aufgezeigt gesteuert wird. In Einzelfällen ergeben sich jedoch abweichend davon Ausnahmetatbestände, die den zuvor abgestimmten Zielen und Grundsätzen der Einzelhandelsentwicklung widersprechen. Letztlich wären in Bad Kissingen Ansiedlungen im gesamten Stadtgebiet möglich, was zu einer Einzelhandelsentwicklung in nicht integrierten Lagen führen kann. Aufgrund einer unsicheren und untransparenten Planungs- und Entscheidungspraxis ist keine Investitionssicherheit gegeben. Aus ökonomischer Sicht ist in Anbetracht des aufgezeigten, weitgehend ausgeschöpften absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielraums in Bad Kissingen (vgl. Kapitel 7.1) und der empfindlichen, kleinteiligen Angebotsstrukturen von einem verstärkten Verdrängungswettbewerb auszugehen. Ein vermindertes Investitions- und Ansiedlungsinteresse im zentralen Versorgungsbereich führt zu sinkenden Steuereinnahmen. Es kommt zu keinen wirtschaftlichen Impulsen und absehbaren Kaufkraftverlusten in der Stadt. Stadtforschung Planung Dortmund 98

99 Karte 11: Szenario Steuerung mit Ausnahmen Eigene Darstellung Aus politischer und planerischer Sicht kommt es in Teilbereichen zu inkonsequentem Handeln; ein freies Spiel des Marktes steht gegenüber einer konsequenten Steuerung. Eine politische Verlässlichkeit ist nicht gegeben. Diese investorenfreundliche Art der Steuerung ermöglicht den Ausbau peripherer Einzelhandelsstandorte, jedoch besteht die Gefahr die Zentrenentwicklung zu unterwandern und dadurch einen Attraktivitätsverlust des zentralen Versorgungsbereichs und somit auch eine Ausdünnung der Grundversorgung zu bewirken. Investorenwünsche wären an anderer Stelle argumentativ nicht zu widerlegen, was ein Messen mit zweierlei Maß bedeuten würde. Aus rechtlicher Sicht erwachsen dadurch weitere Problembereiche, dazu zählen insbesondere die Reduktion der Stadtplanung und damit der rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten auf z.t. minimale baurechtliche Aspekte. Außerdem besteht die Gefahr regionaler Klagen. Die kommunale Planungshoheit wird nicht ausgeschöpft und Anfragen an anderen Orten sind nur schwer zu verhindern. Fazit Das Szenario ist inkonsequent und gefährdet die Einzelhandels- und Stadtstrukturen. Außerdem kommt es zu einer Verunsicherung/Verprellung von Betreibern und Investoren. 99 Stadtforschung Planung Dortmund

100 Fazit Szenarien Die beschriebenen Szenarien stellen bewusst in Form überzogener Modelle extreme Gegenpole der Einzelhandels- und letztendlich auch der Stadtentwicklung dar, die allerdings so oder in ähnlicher Form an anderen Stellen diskutiert werden bzw. in der Realität auch existieren (insbesondere die Steuerung mit Ausnahmen ist gängige Praxis in vielen Kommunen). Die alleinige Realisierung eines dieser Szenarien ist daher unwahrscheinlich und somit nicht zu empfehlen. Jedoch liefern die einzelnen Szenarien wichtige Inputs für eine letztendlich für Bad Kissingen geeignete Entwicklungsstrategie; denn wenngleich oder gerade weil die einzelnen diskutierten Szenarien am jeweiligen extremen Ende möglicher Entwicklungsrichtungen stehen, beinhalten sie Aspekte, die die jeweiligen (primären) Interessenslagen verschiedener an der Einzelhandelsentwicklung beteiligter Akteure (insbesondere alte und neue Investoren, Stadtplanung, Politik) widerspiegeln. Diese müssen im Rahmen einer zukunftsfähigen übergeordneten Entwicklungsstrategie dringend berücksichtigt werden (vgl. Karte 12). Die folgende Empfehlung, die eine räumlich-funktionale Gliederung der Einzelhandelsentwicklung aufgreift, verfolgt die allgemeinen Ziele der Einzelhandels- und Stadtentwicklung in Bad Kissingen im Hinblick auf den Aufbau bzw. die Sicherung einer funktionsfähigen Versorgungsstruktur vor dem Hintergrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Dieses somit abgeleitete Entwicklungsleitbild stellt eine Orientierung für die zukünftige Planungs- und Steuerungspraxis der Stadt Bad Kissingen dar. Als vorrangige Aufgaben hat sie sowohl die Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs sowie die Gewährleistung der wohnortnahen Grundversorgung zum Ziel und entspricht somit auch den gesetzlichen Rahmenbedingungen gemäß Baugesetzbuch bzw. Baunutzungsverordnung Entwicklungsleitbild: Räumlich-funktionale Gliederung Die Entwicklungsstrategie der Räumlich-funktionalen Gliederung setzt einen klaren räumlich wie funktionalen Rahmen für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung. Der Einzelhandel wird in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen, der ökonomischen Rahmenbedingungen und in funktionaler Ergänzung auf ausgewählte Einzelhandelsschwerpunkte im Stadtgebiet konzentriert. Die stringente Steuerung seitens der Stadt Bad Kissingen innerhalb dieser Leitplanken ermöglicht die Chance einer sinnvollen und zukunftsfähigen räumlich-funktionalen Entwicklung des Einzelhandels. Stadtforschung Planung Dortmund 100

101 Karte 12: Entwicklungsleitbild Räumlich-funktionale Gliederung Eigene Darstellung Aus ökonomischer Sicht wird durch die Berücksichtigung des aufgezeigten geringen absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielraumes durch klare sortiments- und größenspezifische Zielvorstellungen ein weitreichenderer als heute bereits durch die z.t. großflächigen Angebote in zentrenprägenden Sortimenten an nicht integrierten Standorten vorhanden ruinöser Verdrängungswettbewerb vermieden. Durch klare räumlich-funktionale Strukturen und Vorgaben kann die Ausstrahlung des Einzelhandels verbessert werden und zu einer besseren Ausschöpfung des Kaufkraftvolumens der Bevölkerung beitragen. Durch diese Zielvorgaben seitens der Stadt bleiben Investitions- und Ansiedlungsinteressen, insbesondere auch im städtebaulich-funktionalen Zentrum, erhalten. Mögliche Entwicklungsimpulse zur Stärkung bzw. Erweiterung des Einzelhandelsstandorts Bad Kissingen können entsprechend planerisch gefördert und gelenkt werden. Es besteht die Chance einer zukunftsfähigen Verstärkung von sinnvollen und tragfähigen Einzelhandelsstrukturen. Aus politischer und planerischer Sicht ist die Anwendung der Entwicklungsstrategie mit einer stringenten Planungs- und Steuerungspraxis verbunden und Planungs- und Investitionssicherheit sowohl auf Seiten der Investoren als auch der bestehenden Betreiber somit weiterhin gegeben. Die Stadtplanung wird ihrer übergreifenden Steuerungsfunktion für die Stadtentwicklung gerecht und die aktive Rolle der Politik und Verwaltung in der Stadtplanung bleibt erhalten. Durch die Förderung einer in sich verträglichen und ergänzenden Arbeitsteilung im Bad Kissinger Einzelhandel wird das Entwicklungsziel eines attraktiven und lebendigen städtebaulich-funktionalen 101 Stadtforschung Planung Dortmund

102 Zentrums unterstützt. Eine stringente Anwendung des Szenarios setzt sowohl positive Signale nach innen als auch nach außen. Einzelinteressen werden der Stadtentwicklung nachgeordnet und es entstehen diesbezüglich keine Abhängigkeiten. Aus rechtlicher Sicht nutzt die Stadtplanung auch weiterhin ihre umfangreichen gesetzlichen Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten, was eine zielgerichtete und konsequente Anwendung des rechtlichen Instrumentariums bedeutet. Für Betreiber und Investoren ist Planungs- und Rechtssicherheit in Bad Kissingen gegeben. Städtebauliche Begründungen, z. B. im Rahmen von Bauleitverfahren werden erleichtert. In rechtlichen Streitfällen ist durch die klare Linie eine verbesserte rechtliche Position gegeben. Das Szenario ist in sich konsequent. Es erfolgen klare räumliche Begrenzungen und Zuweisungen von Einzelhandelsfunktionen im Bad Kissinger Stadtgebiet. Dadurch wird eine direkte und stringente Ansprache von Betreibern und Investoren ermöglicht, ohne wesentliche Steuerungsmechanismen preiszugeben! 7.4 Fazit Entwicklungsspielräume In der Warengruppe Unterhaltungselektronik ergibt sich ein kleinteiliger Arrondierungsspielraum, wohingegen der Bereich Möbel einen deutlicheren Ansiedlungsspielraum zulässt. Die Ansiedlung zusätzlichen, über diese Entwicklungsspielräume hinaus gehenden Einzelhandels führt zwangsläufig zu Umsatzumverteilungseffekten in den bestehenden Einzelhandelsstrukturen. In allen anderen Warengruppen, für die kein nachfrageseitiges Verkaufsflächenpotenzial ermittelt werden konnte, kann im Einzelfall und nach Prüfung entschieden werden, ob eine Ansiedlung weiterer Verkaufsfläche sinnvoll ist. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang neben Art und Maß vor allem der Standort der angestrebten Einzelhandelsentwicklung. Aufgrund der bestehenden Einzelhandelsstruktur in der Stadt Bad Kissingen sind räumliche Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel fast ausschließlich innerhalb der bestehenden Standortbereiche, insbesondere des zentralen Versorgungsbereichs zu definieren. Erweiterungsmöglichkeiten bestehen innerhalb des Kernbereichs der Innenstadt aufgrund der vorhandenen Bebauungs- und Nutzungsstruktur nur graduell bzw. sind mit erheblichem Aufwand durchzuführen. Die Potenzialflächendiskussion im nachfolgenden Kapitel zeigt jedoch auf, dass es Flächenpotenziale sowohl innerhalb der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs (Flächen des ehemaligen Rhön Kaufhaus sowie ehemalige Berufsschule und Telekom in der Ludwigstraße) als auch in angrenzenden Bereichen (Eignung der Fläche der ehemaligen Telekom an der Hemmereichstraße in Verbindung mit dem Berliner Platz) gibt. Der Sonderstandort Ehemalige Kaserne hält ebenfalls noch freie Flächen vor, die i.s. des Einzelhandelskonzeptes in funktionaler Ergänzung zum zentralen Versorgungsbereich (vgl. hierzu auch Grundsatz 3) der Innenstadt mit Einzelhandel belegt werden können. Eingeschränkt gilt dies auch für die Sonderstandorte Garitz-Süd und Gewerbegebiet Bad Kissin- Stadtforschung Planung Dortmund 102

103 gen Süd / Alte Kissinger Straße (vgl. hierzu auch Grundsatz 3). Verschiedene Standorte in überwiegend nicht integrierten Lagen außerhalb des städtebaulich-funktionalen Zentrums besitzen hingegen flexiblere räumliche Potenziale. Diese Überlegenheit kommt teilweise durch jüngere Entwicklungstendenzen und Ansiedlungsanfragen im Einzelhandel zum Ausdruck. Entwicklungsleitbild Bei einer ungesteuerten Entwicklung kann sich die beschriebene Überlegenheit schnell dahingehend auswirken, dass der zentrale Versorgungsbereich durch ruinösen Wettbewerb wichtige Frequenzbringer verlieren wird. Ein rasch eintretender Dominoeffekt mit weiteren Abwanderungen, dauerhaften Leerständen oder aber auch mit minderwertigen Nutzungen im Zentrum ist wahrscheinlich. Die Folge könnte ein zunehmender Attraktivitätsverlust oder im Extremfall sogar eine allmähliche Aufgabe des innerstädtischen Zentrums als Einzelhandelsstandort sein. Eine Möglichkeit, diese drohende Entwicklung abzuwenden besteht darin, die Einzelhandelsentwicklung außerhalb des Zentrums zu begrenzen. Um aber den Standort Bad Kissingen insgesamt zu attraktivieren und (weitere) Entwicklung auch im traditionellen Einzelhandelsbestand zu ermöglichen, das innerstädtische Zentrum jedoch in seiner Struktur und Funktionsfähigkeit nicht zu gefährden, ist eine klare räumliche und funktionale Gliederung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung mit einer klaren arbeitsteiligen Struktur ausgewählter Einzelhandelsstandorte zu befürworten. Dabei sollten sich Art und Maß der Neuansiedlungen an der Versorgungsfunktion der Stadt Bad Kissingen und an realistischen ökonomischen Entwicklungspotenzialen auf Basis der ermittelten Spielräume orientieren. Die Standorte möglicher Einzelhandelsentwicklungen sind in Abhängigkeit von Sortimentsstrukturen an der bestehenden räumlichen Angebotsstruktur auszurichten. Aus der Sicht des Gutachers ist das Entwicklungsleitbild Räumlich-funktionale Gliederung geeignet, die Stadt Bad Kissingen als gut strukturierten Einkaufsstandort zu erhalten. Durch eine derartige Steuerung der Einzelhandelsentwicklung seitens der Stadt wird ein ruinöser Wettbewerb ausgeschlossen, der ausschließlich zu Lasten des innerstädtischen Zentrums und der dort vorhandenen, funktionsfähigen Einzelhandelsstrukturen geht. Bei einer Vernachlässigung des Steuerungsauftrags seitens der Stadt wäre langfristig ein nachhaltiger Bedeutungsverlust nicht zu verhindern. 103 Stadtforschung Planung Dortmund

104 8 Einordnung von Potenzialflächen zur Einzelhandelsentwicklung in der Bad Kissinger Innenstadt Um bei zukünftigen Ansiedlungsanfragen von Anbietern mit insbesondere großflächigem zentrenrelevantem Einzelhandel auch entsprechend Flächen seitens der Stadt Bad Kissingen anbieten zu können, der aufgrund städtebaulicher Rahmenbedingungen innerhalb der kleinteiligen Bebauungsstruktur der Innenstadt nicht oder nur unter hohem finanziellem Aufwand zu realisieren wären, beschäftigt sich dieses Kapitel mit möglichen Potenzialflächen im Kontext der Innenstadt, die auf ihre Eignung als Standorte insbesondere für zentrenrelevanten Einzelhandel untersucht werden. In Abstimmung mit der Stadt Bad Kissingen wurden 6 Potenzialflächen untersucht, die für eine Einzelhandelsnutzung geeignet erscheinen bzw. auf denen zur Zeit und auch zukünftig ein deutlicher Ansiedlungs- oder Erweiterungsdruck lastet oder möglicherweise zu erwarten ist. Karte 13 liefert eine Übersicht über Bezeichnung und Lagen der betrachteten Potenzialflächen: Karte 13: Potenzialflächen im Kontext der Bad Kissinger Innenstadt 1 Salinenparkplatz 2 Ehemalige Berufsschule 3 Ehemalige Telekom (Hemmerichstraße) 4 Ehemaliges Rhönkaufhaus 5 6 Parkhaus Theater Ehemalige Telekom (Ludwigstraße) eigene Darstellung Stadtforschung Planung Dortmund 104

105 Die Analyse der Potenzialflächen wird durch die Bearbeitung der folgenden Kriterien bzw. Beantwortung der damit verbundenen Fragen vorgenommen: Lage / Umgebung: Wo liegt der Standort im Stadtteil und was sind die umgebenden Nutzungen und Gebäude? Derzeitige Nutzung / Zustand: Wird die Fläche momentan schon genutzt (z.b. als Brache, Parkplatz, Gewerbe)? Wie stellt sich der derzeitige Zustand (vorhandene Gebäude(reste), Altlasten, Topografie, Zuschnitt etc.) dar und ergeben sich hieraus Umsetzungsschwierigkeiten? Lage zu zentralen Versorgungsbereichen: Besitzt der Standortes momentan Anschluss an bestehende Versorgungsbereiche bzw. ist eine zukünftige Anbindung machbar? Ist die Fläche darüber hinaus geeignet, bestehende Einrichtungen zu ergänzen? Lage zu Wohnstandorten: Ist der Standort in Wohnbereiche eingebunden und kann er vor diesem Hintergrund als Nahversorgungsstandort fungieren? Verkehrliche Rahmenbedingungen: Wie sind die verkehrlichen Rahmenbedingungen zu bewerten (Anbindung motorisierter Individualverkehr, öffentlicher Personennahverkehr, ruhender Verkehr)? Planungsrecht: Welche Rahmenbedingungen ergeben sich für die Flächenverfügbarkeit aus den bestehenden Planwerken zum Standort (Bebauungsplan, Flächennutzungsplan etc.)? Ansiedlungsanfragen: Liegen für den besagten Standort bereits Ansiedlungsfragen vor und wie sind diese einzuschätzen? Städtebauliche Verträglichkeit: Kann sich die Fläche in vorhandene städtebauliche Strukturen bzw. in die Umgebung einpassen oder stellt sie einen Fremdkörper dar? Einzelhandelsspezifische Einordnung: Inwiefern beeinflusst eine geplante Einzelhandelsnutzung unter Berücksichtigung der errechneten Potenziale die bestehenden Einzelhandelsstrukturen? Sind Synergien zu erwarten oder eher negative Auswirkungen? 105 Stadtforschung Planung Dortmund

106 Potenzialfläche 1: Salinenparkplatz 1 Zentraler Versorgungsbereich Potenzialfläche Eigene Darstellung Potenzialfläche 1: Salinenparkplatz Mikrostandort (Größe, Nutzung) Makrostandort (Lage, Umfeld, Erschließung) Einzelhandelspotenziale (Einzelhandelsseitige Integration, Nähe zu Zentren und Wohnstandorten) innenstadtnaher großer Parkplatz (rd. 310 Stellplätze); Grundstückfläche ca m² nördlich des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt; Fläche begrenzt durch Salinenstraße, Maxstraße und Promenadenstraße Standort ist durch Verwaltungseinrichtungen (sowie kulturelle Einrichtungen (Tattersall) geprägt ; Anbindung über Promenadenstraße und Salinenstraße keine direkte funktionale und städtebauliche Anbindung an das Zentrum; städtebaulich integrierter Standort (im Nordosten sich anschließende Wohnbebauung; Richtung Westen eher Siedlungsrandlage) Umgebende Straßen sind nicht durch Einzelhandel geprägt Fazit Der Standort kann durch seine abgesetzte Lage nicht zur Steigerung der Attraktivität des Zentrums beitragen; Synergie- und Kopplungseffekte mit den bestehenden Anbietern insbesondere im dichten Kernbereich der Innenstadt sind nicht zu erwarten (Maxstraße markiert deutlich die Begrenzung des zentralen Versorgungsbereich im Norden). Der Standort eignet sich demnach nicht für Einzelhandelsnutzungen; Gefahr der räumlichen Schwerpunktverschiebung je nach Sortiment bzw. Größenordnung Stadtforschung Planung Dortmund 106

107 Potenzialfläche 2: Ehemalige Berufsschule 2 Zentraler Versorgungsbereich Potenzialfläche Eigene Darstellung Potenzialfläche 2: Ehemalige Berufsschule Mikrostandort (Größe, Nutzung) Makrostandort (Lage, Umfeld, Erschließung) Einzelhandelspotenziale (Einzelhandelsseitige Integration, Nähe zu Zentren und Wohnstandorten) ehemalige Berufsschule an der Maxstraße; Gebäude und Parkplatz mit einer Fläche von ca. 800 m² Standort ist umgeben von öffentlichen und städtischen Einrichtungen im nordwestlichen Randbereich des zentralen Versorgungsbereichs gelegen jedoch ist direkte Anbindung an der innerstädtischen Kernbereich schwierig Fazit Die Fläche eignet sich grundsätzlich für die Ansiedlung jeglichen Einzelhandels. Zwingende Voraussetzung für eine Einzelhandelsentwicklung ist die Integration und Anbindung über den Eisenstädter Platz / Öffnung zur Marktsstraße und Schaffung von Wegeverbindungen 107 Stadtforschung Planung Dortmund

108 Potenzialfläche 3: Ehemalige Telekom (Hemmerichstraße) 3 Eigene Darstellung Zentraler Versorgungsbereich Potenzialfläche Entwicklungsbereich Berliner Platz Potenzialfläche 3: Ehemalige Telekom (Hemmerichstraße) Mikrostandort (Größe, Nutzung) Makrostandort (Lage, Umfeld, Erschließung) Einzelhandelspotenziale (Einzelhandelsseitige Integration, Nähe zu Zentren und Wohnstandorten) ca m² bebaute und unbebaute Fläche der ehemaligen Telekom im Kreuzungsbereich Hemmerichstraße / Münchner Straße; im Nordosten an den zentralen Versorgungsbereich angrenzend; Bereich insgesamt ohne dominierende Einzelhandelsnutzung eher abgehängte, solitäre Lage im rückwärtigen Bereich zur Post und Sparkasse gelegen; Parkhaus als Barriere zur Sparkassenpassage; Anbindung über Münchner Straße schwierig (einzelhandelsrelevanter Bereich beginnt eindeutig mit der Eingangssituation in die Innenstadt an der Oberen Marktstraße) Fazit Bei einer Einzelhandelsentwicklung wäre die Anbindung an die Hauptgeschäftslagen zwingend notwendig, ansonsten besteht die Gefahr der Bildung eines solitären Standortes, der je nach Sortiment und Größenordnung ein im Vergleich zur Innenstadt unverhältnismäßig hohes Gewicht bekommt Der Standort (insbesondere der Entwicklungsbereich Berliner Platz) besitzt eine zentrale Bedeutung für die Innenstadt, da hier der Busbahnhof untergebracht ist und somit hohe Passantenfrequenzen zu verzeichnen sind. Weiterhin wurde im Jahr 2005 von der Stadt Bad Kissingen für diesen Bereich (Berliner Platz / Marienplatz / Theaterplatz) ein städtebaulicher Realisierungswettbewerb ausgelobt, der bereits in die rechtskräftige Bauleitplanung der Stadt Einklang gefunden hat. Stadtforschung Planung Dortmund 108

109 Potenzialfläche 4: Ehemaliges Rhönkaufhaus 4 Zentraler Versorgungsbereich Potenzialfläche Eigene Darstellung Potenzialfläche 4: Ehemaliges Rhönkaufhaus Mikrostandort (Größe, Nutzung) Makrostandort (Lage, Umfeld, Erschließung) Einzelhandelspotenziale (Einzelhandelsseitige Integration, Nähe zu Zentren und Wohnstandorten) z.t. leerstehendes zweigeschossiges Gebäude mit Einzelhandelsvornutzung (kleinteilige Gebäudestruktur) Erschließung sowohl von der Kirch- als auch von der Badgasse aus; durch Einzelhandel und Dienstleistung geprägter Standort innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Integration in die innerstädtische Fußgängerzone Fazit Die Fläche eignet sich grundsätzlich für die Ansiedlung jeglichen Einzelhandels. 109 Stadtforschung Planung Dortmund

110 Potenzialfläche 5: Ehemalige Telekom (Ludwigstraße) 5 Zentraler Versorgungsbereich Potenzialfläche Eigene Darstellung Potenzialfläche 5: Ehemalige Telekom (Ludwigstraße) Mikrostandort (Größe, Nutzung) Makrostandort (Lage, Umfeld, Erschließung) Einzelhandelspotenziale (Einzelhandelsseitige Integration, Nähe zu Zentren und Wohnstandorten) großes, bebautes Eckgrundstück im südöstlichen Randbereich des zentralen Versorgungsbereichs (ehemalige Telekom; z.t. noch genutzt) umgeben von Einzelhandelsbetrieben in der Ludwigstraße (Fußgängerzone); kaum Einzelhandel entlang der Von-Hessing- Straße und der Martin-Luther-Straße Integration in den zentralen Versorgungsbereich; unmittelbare Nähe zu Geschäftslagen sowie zu öffentlichen und kulturellen Einrichtungen (Theater, Kurhausbad) Fazit Die Fläche eignet sich grundsätzlich für die Ansiedlung jeglichen Einzelhandels. Stadtforschung Planung Dortmund 110

111 Potenzialfläche 6: Theater Parkhaus 6 Zentraler Versorgungsbereich Potenzialfläche Eigene Darstellung Potenzialfläche 6: Theater Parkhaus Mikrostandort (Größe, Nutzung) Makrostandort (Lage, Umfeld, Erschließung) Einzelhandelspotenziale (Einzelhandelsseitige Integration, Nähe zu Zentren und Wohnstandorten) Mögliche Überbauung des Parkhauses auf einer Fläche von ca m² Lage außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs an der Kapellenstraße (ohne Einzelhandelsvorprägung) aus Einzelhandelssicht kaum zu realisierende funktionale Anbindung an den zentralen Versorgungsbereich; Solitärstandort (Gefahr der Schwerpunktverschiebung) Fazit Keine Ansiedlung von nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten zum Schutz des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Nutzung für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel grundsätzlich denkbar, allerdings sollte ein räumliche Konzentration an wenigen Standorten (z.b. Sonderstandort Ehemalige Kaserne ) angestrebt werden. 111 Stadtforschung Planung Dortmund

112 Zusammenfassende Bewertung der Potenzialflächenanalyse Potenzialfläche nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Eignung im Sinne der konzeptionellen Aussagen für zentralerelevanten Einzelhandel nicht zentrenrelevanten Einzelhandel Salinenparkplatz ehemalige Berufsschule x x x ehemalige Telekom (Hemmerichstraße) x x x ehemaliges Rhönkaufhaus x x x ehemalige Telekom (Ludwigstraße) in Verbindung mit dem Entwicklungsbereich Berliner Platz x x x Theater Parkhaus Stadtforschung Planung Dortmund 112

113 Begründung der Stadt Bad Kissingen für die abweichende Einschätzung der Eignung / Nutzung der Potenzialflächen für Einzelhandel Der Standort der Ehemaligen Telekom in der Ludwigstraße steht auf Grund der dort vorhandenen Technik als Telekommunikationsknoten in absehbarer Zeit nicht zur Verfügung. Der Standort Ehemaliges Rhönkaufhaus ist auf Grund der Lage in der Fußgängerzone und der damit nicht vorhandenen und auch nicht zu gestaltenden verkehrlichen Anbindung, sowie der Größe der zur Verfügung stehenden Grundstücksfläche für einen möglichen Magnetbetrieb nur sehr eingeschränkt nutzbar. Weiterhin wurde für diesen Standort in der Zwischenzeit ein Bekleidungsunternehmen als Nutzer gefunden, sodass auch diese Fläche nicht mehr als Potentialfläche zur Verfügung steht. Die Fläche der Ehemaligen Berufsschule eignet sich auf Grund ihrer geringen Grundstücksgröße nicht als Potentialfläche für einen Magnetbetrieb. Damit stehen als mögliche Potentialflächen nur die Flächen außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs tatsächlich zur Verfügung. Die Entfernung dieser Standorte zum zentralen Versorgungsbereich ist in etwa vergleichbar, sodass aus Sicht der Stadt Bad Kissingen mit einer gestalterisch und nutzungsbezogen stark verbesserten Anbindung an den zentralen Versorgungsbereich alle drei Standorte, Salinenparkplatz, Ehemalige Telekom (Hemmerichstraße) und Parkhaus Theater als Entwicklungsbereiche in Frage kommen (vgl. auch S. 153 ff Begründung zur abweichenden Beschlussfassung). 113 Stadtforschung Planung Dortmund

114 9 Einzelhandelsentwicklungskonzept Mit den in den vorangegangenen Kapiteln geschilderten Analysen ist die Ausgangsbasis geschaffen, in den nun folgenden Kapiteln allgemeine und konkrete Handlungsempfehlungen auszusprechen. Diese sollen dazu dienen, den Einzelhandelsstandort Bad Kissingen seinen Potenzialen entsprechend zu fördern. Insbesondere gilt es, die räumliche Angebotsstruktur mit Konzentration auf den zentralen Versorgungsbereich weiter zu profilieren. 9.1 Ziele der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Bad Kissingen Die übergeordneten Steuerungs- und Handlungsleitlinien zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung leiten sich aus der einzelhandelsspezifischen Situation in der Stadt Bad Kissingen, den daraus resultierenden Bewertungen sowie weiteren allgemeinen Rahmenbedingungen (wie z.b. Bevölkerungsentwicklung und -verteilung, siedlungsräumliche und verkehrliche Situation) für die Stadt ab. Auf dieser Grundlage werden Ziele und Maßnahmen definiert, die eine positive und zukunftsorientierte Entwicklung der Einzelhandels- und Zentrenstruktur der Stadt gewährleisten sollen. Es sei an dieser Stelle explizit darauf hingewiesen, dass es in diesem Zusammenhang nicht darum geht, den Wettbewerb im Einzelhandel zu verhindern, sondern die möglichen Entwicklungen auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu lenken, so dass sowohl neue als auch bestehende Betriebe unter Berücksichtigung einer geordneten Stadtentwicklung davon profitieren. Als übergeordnetes Handlungsziel für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bad Kissingen kann die Sicherung und der Ausbau der mittelzentralen Versorgungsfunktion sowie eines attraktiven Einzelhandelsangebots in der Stadt festgehalten werden. Die Attraktivität eines Einkaufsstandorts bestimmt sich in erster Linie durch die Quantität des Einzelhandelsangebots (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche), seine strukturelle Zusammensetzung (Vielfalt der Branchen, Sortimentstiefe, Betriebsformen und -konzepte sowie Betriebsgrößenordnungen) sowie die Qualität des vorhandenen Angebots. Nur durch ein Miteinander dieser Komponenten kann es gelingen, den Einzelhandelsstandort Bad Kissingen attraktiv zu gestalten und auch längerfristig zu erhalten bzw. zu sichern. Ziel muss es daher sein, ein im oben genannten Sinne vielfältiges und gut strukturiertes Angebot, insbesondere in den Warengruppen der kurz- und mittelfristigen Bedarfsstufe zu erlangen bzw. zu erhalten, das der übergeordneten Versorgungsfunktion der Stadt Bad Kissingen gerecht wird. Von grundlegender Relevanz ist in diesem Zusammenhang die Formulierung klarer räumlichstruktureller Prioritäten. Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sind somit folgende Aspekte, die allerdings ausdrücklich keinen Eingriff in den einzelbetrieblichen Wettbewerb darstellen sollen: Die Sicherung einer ökonomisch, sozial und ökologisch nachhaltigen, d.h. langfristig angelegten Stadtentwicklung ist durch den Ausbau einer auch langfristig tragfähigen räumlichen Einzelhandelsstruktur mit dem Fokus auf dem zentralen Versorgungsbereich und Stadtforschung Planung Dortmund 114

115 entsprechenden räumlich-funktionalen Zuordnungen zu erreichen. Dafür ist weiterhin eine Funktionsteilung der Standortbereiche notwendig, die keine direkte Konkurrenz, sondern eine gegenseitige Ergänzung der Angebote anstrebt. Dies erfordert eine weithin klare räumliche Konzentration des Einzelhandelsangebots auf diese ausgewählten Standorte. Die räumliche Bündelung von Einzelhandelsbetrieben an städtebaulich und siedlungsstrukturell sinnvollen Standorten ist gemäß des stadtentwicklungspolitischen Leitbilds Stadt der kurzen Wege anzustreben. Unnötige Verkehrsströme können hierdurch vermieden und Synergieeffekte zwischen Einzelhandelsbetrieben ausgelöst werden. Eine funktionale Arbeitsteilung zwischen den Einzelhandelsstandorten ist jedoch unabdingbar, um Doppelungen im Einzelhandelsangebot sowie Überschneidungen von Einzugsgebieten mit potenziell negativen Folgewirkungen auszuschließen. Eine bedeutende Rolle spielt hier insbesondere die bestehende Konzentration v.a. grundversorgungs- und zentrenrelevanter Sortimente im zentralen Versorgungsbereich der Bad Kissinger Innenstadt Oberste Priorität im Rahmen der weiteren Einzelhandelsentwicklung besitzt die Sicherung und Stärkung des Hauptgeschäftsbereichs in der Bad Kissinger Innenstadt. Dieser besitzt mit dem dort vorhandenen Facheinzelhandel sowie seinen über den Einzelhandel hinausgehenden zentrenprägenden Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Gesundheit etc.) eine hohe Bedeutung für die städtische aber auch entsprechend der landesplanerischen Versorgungsfunktion für die regionale Versorgung der Bevölkerung. Zudem bildet er den siedlungsräumlichen, städtebaulichen und kulturellen Mittelpunkt der gesamten Stadt. Um dieser Rolle in Bad Kissingen auch weiterhin gerecht zu werden, muss als bedeutendes Ziel der Ausbau und die Sicherung der einzelhandelsrelevanten Versorgungsbedeutung des innerstädtischen Geschäftsbereichs festgehalten werden. Dies sollte insbesondere auch im Hinblick auf die Übernachtungs- und Tagesgäste der Stadt geschehen, die hauptsächlich dem Innenstadteinzelhandel ein nicht unerhebliches Kaufkraftpotenzial bringen. Die Sonderstandorte Ehemalige Kaserne, Garitz-Süd sowie Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße stellen im Bereich der nicht zentrenrelevanten Sortimente eine sinnvolle und notwendige Ergänzung des Einzelhandels zum zentralen Versorgungsbereich der Stadt Bad Kissingen dar. Im Sinne einer Arbeitsteilung ist dieser Standort als Vorrangstandort für großflächigen Einzelhandel außerhalb der gewachsenen Zentren der Stadt und als Ergänzungsstandort für Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Hauptsortiment aufzufassen. Dies hat zwingend zur Folge, dass hier eine gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe angestrebt werden muss. Neuansiedlungen großflächigen Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten sind vorrangig am Fachmarktstandort Ehemalige Kaserne zu konzentrieren. Bei Erweiterungen oder Umnutzungen bestehender Betriebe ist jeweils die Verträglichkeit des Vorhabens anhand der formulierten gesamtstädtischen Ziele und Empfehlungen zu überprüfen. Daneben bildet die Sicherung und ggf. der Ausbau eines adäquaten Grund- bzw. Nahversorgungsangebots nach Möglichkeit auch in den kleinen Stadtteile Bad Kissingens ein wichtiges Teilziel zur Entwicklung der Zentrenstruktur. Ein über alle Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Grundversorgungsangebot ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil eines zukunftsfähigen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts, häufig bilden Lebensmittelanbieter in kleineren Zentren eine wichtige Magnetfunktion auch für weitere Nutzungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung). Zunehmend stehen diesen planerisch wie gesamtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten 115 Stadtforschung Planung Dortmund

116 jedoch betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten (Mindestgrößen zur attraktiven Präsentation eines entsprechenden Warensortiments haben entsprechende Mindestumsätze zur Folge, die wiederum ein entsprechendes einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich bedingen) gegenüber, die eine Umsetzung dieser Ziele erschweren. Daher muss darauf geachtet werden, eine räumlich (Standort) wie funktional (verschiedene Betriebsformen und -größen) abgestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur im Bad Kissinger Stadtgebiet zu sichern. Wesentliche Grundlage für eine regional konkurrenzfähige und attraktive gesamtstädtische Einzelhandelssituation ist die Sicherung und Stärkung einer ausgewogenen, hierarchisch gegliederten Versorgungsstruktur. Dabei liegt die Stärke eines Geschäftszentrums als wesentlicher Versorgungsbereich insbesondere in der räumlichen Dichte und Vielfalt des seiner Versorgungsfunktion entsprechenden Einzelhandels- und Nutzungsangebots. Insbesondere vor dem Hintergrund der für den Großteil der Warengruppen sehr guten Angebotsausstattung und der beschränkten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume in der Stadt Bad Kissingen ist die Entwicklung von neuen Einzelhandelszentren (bzw. - standorten) zu vermeiden. Eine Öffnung neuer (in der Regel autokundenorientierter) Einzelhandelsstandorte, in denen insbesondere zentrenrelevante Sortimente vorgehalten werden, außerhalb der gewachsenen Strukturen, bewirkt in der Regel eine Schwächung für bestehende Zentren und hat einen ruinösen Wettbewerb zur Folge. Hierbei gilt es vor allem zu berücksichtigen, dass ein einmal für Einzelhandelsnutzungen geöffneter Standort nur sehr schwer anschließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann und somit der Umnutzungsdruck im Falle einer möglichen Einzelhandelsbrache enorm groß werden kann. Die Umsetzung der bestehenden Entwicklungsspielräume ist somit vorwiegend auf bestehende Standorte auszurichten. Durch diese räumlich klar definierte Versorgungsstruktur mit funktionaler Zuordnung der Einzelhandelsstandorte ist sowohl für bestehende Anbieter als auch für potenzielle Investoren eine hohe Planungs- und Investitionssicherheit gegeben, die jedoch nur dann zum Tragen kommt, wenn konterkarierende Planungen konsequent vermieden werden. Aus landesplanerischer Sicht sind die Städte und Gemeinden in ein hierarchisch, zentralörtliches Gliederungssystem eingeordnet. Als Mittelzentrum kommt der Stadt Bad Kissingen trotz der regionalen Konkurrenzsituation eine Versorgungsfunktion für sein Umland zu. Zudem erfüllt die Stadt die Funktion als Tourismus- und Kurort und muss somit eine zusätzliche Versorgungsfunktion für Touristen und Besucher der Stadt erfüllen, was sowohl nahversorgungs- als auch zentrenrelevante Angebote betrifft. Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung müssen daher im gesamtstädtischen und regionalen Kontext auf diese Funktion Rücksicht nehmen, um so eine Sicherung und Stärkung des Einzelhandelsstandortes Bad Kissingen auch im Hinblick auf die regionale Konkurrenzfähigkeit zu gewährleisten. Im Folgenden gilt es, diese Handlungsstrategien räumlich und inhaltlich zu konkretisieren. Räumliche Grundlage der Handlungsempfehlungen stellt dabei das Hierarchiesystem der für Bad Kissingen ermittelten Einzelhandels- und Versorgungsstandorte dar. Stadtforschung Planung Dortmund 116

117 9.2 Definition der zukünftigen Bad Kissinger Zentrenstruktur Unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Angebots- und Nachfrageanalyse wurden die vier Einzelhandelsstandorte in der Stadt Bad Kissingen unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten in ein arbeitsteilig gegliedertes Zentrenmodell mit dem Schwerpunkt Einzelhandel eingeordnet. Demnach kann die Innenstadt von Bad Kissingen als Haupteinzelhandelsstandort mit gesamtstädtischer und z.t. regionaler Versorgungsfunktion als zentraler Versorgungsbereich im Bad Kissinger Stadtgebiet festgehalten werden. Tabelle 25: Allgemeine Kriterien zur Abgrenzung und Definition von Zentren / Einzelhandelsstandorten Einzugsbereich / Versorgungsbedeutung Warenangebot Wettbewerb Betriebstypen Ergänzende Dienstleistungen eigene Zusammenstellung gesamtstädtisch, regional Innenstadt vollständig, alle Bedarfsbereiche Wettbewerb innerhalb der Branchen gegeben vielfältiger Größen- und Betriebstypenmix, hoher Anteil kleinteiligen Facheinzelhandels breit gefächertes, z.t. in Wettbewerb stehendes Dienstleistungs- und Gastronomieangebot Fachmarktstandort / Sonderstandort gesamtstädtisch, regional Angebotsschwerpunkte in bestimmten Warengruppen, hoher Anteil nicht-zentrenprägenden Einzelhandels nur vereinzelt Wettbewerb gegeben überwiegend großflächiger Einzelhandel i.d.r. kein oder nur geringes Dienstleistungsangebot; selten vereinzelte, einzelhandelsnahe Dienstleistungsangebote Neben dem Zentrum sind solitäre Nahversorgungsstandorte und die Sonderstandorte Garitz- Süd, Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße und Ehemalige Kaserne, die im Sinne des Konzeptes zukünftig als Ergänzungsstandorte für vorwiegend nicht zentrenrelevanten Einzelhandel dienen, Bestandteile des zukünftigen Zentrenkonzepts. Auch solitäre Nahversorgungsstandorte übernehmen wichtige Nahversorgungsfunktionen sofern sie sich in städtebaulich integrierten Lagen befinden und sind im Sinne des vorgelegten Konzeptes zu erhalten und zu sichern (vgl. nachfolgende Abbildung). Stadtforschung Planung Dortmund 117

118 Abbildung 19: Zentrenstruktur in der Stadt Bad Kissingen eigene Darstellung Da eine flächendeckende (wohnungsnahe) Grundversorgung innerhalb Bad Kissingens nicht allein durch den zentralen Versorgungsbereich sichergesellt werden kann, decken die solitären Nahversorgungsstandorte diese vorhandenen räumlichen Lücken ab. Somit wird erst unter Berücksichtigung dieser Standorte eine flächendeckende und umfassende wohnungsnahe Grundversorgungsstruktur in Bad Kissingen gewährleistet. Auch wenn sie nicht unter das Schutzregime der rechtlichen Grundlagen (insbesondere 2 Abs. 2 und 34 Abs. 3 BauGB, 11 Abs. 3 BauNVO sowie 9 (2a) BauGB) fallen, sollen sie dennoch als räumliche Ausprägung eines ü- bergeordneten Ziels im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts als bedeutendes Abwägungskriterium für die zukünftige städtebauliche Steuerung und baurechtliche Genehmigung von Einzelhandelsplanvorhaben herangezogen werden. Dieser Umstand hat bei der Formulierung der Ziele und Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung entsprechende Berücksichtigung gefunden. Die unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten positiv zu wertenden Nahversorgungsstandorte in Bad Kissingen, die durch ihre unmittelbar bestehenden Wohnsieldungsbereichen zugeordneten Lage Nahversorgungsfunktion übernehmen, werden anders als der zentrale Versorgungsbereich nicht räumlich abgegrenzt. Auch wenn sie keinen schützenswerten zentralen Versorgungsbereich i.s. des Rechts darstellen, sind sie dennoch schützens- und erhaltenswerte Versorgungsstandorte innerhalb der Einzelhandelsstruktur Bad Kissingens. Im einzelnen trifft das auf folgende Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet zu: Standortverbund aus E-Center, Aldi und Lidl am Standort Spitzwiese, Kupsch, Erhardstraße Norma, Hartmannstraße Tegut und Norma am Standort Garitz-Süd (auch autokundenorientiert) Kaufland am Standort Ehemalige Kaserne (auch autokundenorientiert) sowie im Stadtteil Reiterswiesen, Nahkauf Stadtforschung Planung Dortmund 118

119 9.3 Grundsätze der räumlichen Entwicklung des Einzelhandels in Bad Kissingen Die Ergebnisse der Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Spielräume bedeuten für Bad Kissingen, dass weniger ein quantitativer Ausbau als vielmehr die räumlich-strukturelle Verbesserung der Angebotssituation die Ziele der Einzelhandelsentwicklung in Bad Kissingen sicherstellen kann. Für Bad Kissingen bedeutet dies, dass neue oder sich vergrößernde Anbieter nur bewusst, mit Blick auf die Gesamtentwicklung, als Konkurrenz gesetzt werden sollen. Dies impliziert eine eingehende Prüfung sowohl des Angebotsschwerpunktes als auch der Verkaufsfläche zusätzlicher Anbieter. Mögliche Ausnahmen hinsichtlich einer Überschreitung des aufgezeigten quantitativen Entwicklungsspielraums indes müssen im Detail geprüft werden. Diese Ausnahmen können dann sinnvoll sein, wenn sie die angestrebte räumlich-strukturelle Entwicklung des Einzelhandels in Bad Kissingen forcieren können. So ist eine Neuansieldung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben (auch bei Überschreitung der absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume) z.b. dann sinnvoll, wenn Sie zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs, der räumlichen Konzentration des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels am Standort oder zur Sicherung wichtiger Grund- und Nahversorgungsbetriebe in den Siedlungsbereichen beitragen. Im Hinblick auf eine langfristige Sicherung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Stadt Bad Kissingen sollten für die zukünftige räumliche Einzelhandelsentwicklung grundsätzliche Strategien entwickelt werden. Vor dem Hintergrund der o.g. Ziele sowie unter Berücksichtigung der Bewertung der Ausgangssituation einerseits sowie der zukünftigen entwicklungsbestimmenden Faktoren andererseits sollen für Bad Kissingen die folgenden Grundsätze zur räumlichen Einzelhandels- und Zentrenentwicklung gelten und durch entsprechende politische Beschlüsse untermauert werden. So können sowohl intern (Selbstbindung; zukünftige Bauleitplanverfahren) als auch extern (für vorhandene Gewerbetreibende und potenzielle zukünftige Investoren) wichtige Signale gesetzt werden. Erst mit diesem Schritt kann es gelingen, allen Beteiligten Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit zu gewährleisten. Dabei sei insbesondere im Hinblick auf die zukünftige bauleitplanerische Umsetzung auch an dieser Stelle explizit darauf hingewiesen, dass das Einzelhandels- und Zentrenkonzept zwar eine wichtige Entscheidungsgrundlage für zukünftige politische wie städtebauliche Entscheidungen in Richtung Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Bad Kissingen darstellt. Es gibt aber keine abschließende Auskunft über die städtebauliche Steuerung von Einzelhandelsnutzungen. Vielmehr gibt es Leitvorstellungen und Grundsätze vor, die im (bauleitplanerischen) Einzelfall umzusetzen sind. Somit ist die Stadt Bad Kissingen nicht von der Pflicht entbunden, in jedem Einzelfall zu prüfen, welche bauleitplanerischen Festsetzungen städtebaulich gerechtfertigt werden können und mit dem Abwägungsgebot vereinbar sind. 119 Stadtforschung Planung Dortmund

120 Grundsatz 1 Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten nur noch in den zentralen Versorgungsbereich (Innenstadt Bad Kissingen) Gemäß dem räumlichen Entwicklungsleitbild der räumlich-funktionalen Gliederung zur Gewährleistung des Zentrengefüges ist es sinnvoll und zielführend, zukünftig Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment nur noch im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt von Bad Kissingen zuzulassen, um diesen Standort in seiner Versorgungsbedeutung zu sichern und einen ruinösen absatzwirtschaftlichen Wettbewerb von Einzelhandelsstandorten untereinander zu vermeiden. Außerhalb dieses positiv definierten Ansiedlungs- und Entwicklungsraums können Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten ausnahmsweise zugelassen werden, sofern von ihnen keine Negativauswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich und auf die Versorgungsstruktur zu erwarten sind. Diese sind in der Regel dann nicht anzunehmen, wenn Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten eine strukturprägende Größenordnung nicht überschreiten und der ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden dienen. Diese Regelung betrifft einzelne Betriebe, aber auch Agglomerationen von mehreren Einzelhandelsbetrieben zu einem insgesamt größeren (und somit wesentlich bedeutsameren) Standortbereich. Auch wenn in Mischgebieten (MI-Gebieten) i.d.r. Einzelhandel (bis zur Schwelle der Großflächigkeit = 800 m² Verkaufsfläche) grundsätzlich möglich ist, ist im Einzelfall zu prüfen, ob es stadtentwicklungsplanerisch sinnvoll ist, in bestimmten MI-Gebieten zentrenrelevanten Einzelhandel grundsätzlich auszuschließen. Dies kann mit Blick auf die Lage des jeweiligen Mischgebiets zum nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereich, dem Wohnanteil im Mischgebiet und den sich hieraus ergebenden Bedürfnissen der Nahversorgung sowie hinsichtlich der vorhandenen Bestandsbetriebe jeweils unterschiedlich ausfallen. In Gewerbe- und Industriegebieten sowie in Abhängigkeit von der jeweiligen Zweckbestimmung und den vorhandenen textlichen Festsetzungen auch Sondergebieten ist die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten unabhängig von der Größenordnung generell auszuschließen. Grundsatz 2 Einzelhandelbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten nur noch in den zentralen Versorgungsbereich (Innenstadt Bad Kissingen) Vor dem Hintergrund der formulierten Zielsetzung des Ausbaus bzw. der Sicherung einer möglichst flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung sollen Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment zukünftig vorrangig im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Bad Kissingen zulässig sein. Neuansiedlungen sowie Erweiterungen bestehender Betriebe mit dem Angebotsschwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich sollen vor dem Hintergrund geschehen, die wohnortnahe Grund- und Nahversorgung auch zukünftig zu sichern. Zusätzliche Angebote dürfen die wohnortnahe Grundversorgung im Stadtgebiet nicht im Bestand gefährden bzw. gewünschte Entwicklun- Stadtforschung Planung Dortmund 120

121 gen beeinträchtigen. Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines zusätzlichen Lebensmittelangebotes müssen räumlich beschränkt sein. An solitären Standorten außerhalb des räumlich definierten zentralen Versorgungsbereichs können Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten nur dann sinnvoll und zulässig sein, wenn sie der Nahversorgung der im unmittelbaren Umfeld vorhandenen Wohnbevölkerung dienen und keine Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich erwarten lassen. Die Ausnahmeregelung gilt ausdrücklich nicht für Standorte innerhalb von GE- / GI-Gebieten. Grundsatz 3 Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten sollen vorrangig im zentralen Versorgungsbereich und am Sonderstandort Ehemalige Kaserne angesiedelt werden. Zur Bestandssicherung auch am Fachmarktstandort Garitz-Süd und mit eingeschränktem Sortiment am Sonderstandort Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel (bis zur Schwelle der Großflächigkeit) kann zwar grundsätzlich im gesamten Stadtgebiet, wo Einzelhandel zulässig ist, zugelassen werden, zum Erreichen und zur späteren Einhaltung des Zielsystems zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung für die Stadt Bad Kissingen sollten jedoch auch Ansiedlungen nichtzentrenrelevanter Sortimente (groß- und kleinflächig) räumlich gelenkt werden. Dafür bieten sich neben dem zentralen Versorgungsbereich insbesondere die Sonderstandorte Ehemalige Kaserne, Garitz-Süd und Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße als Ansiedlungsstandorte für nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsangebote an (vgl. Kapitel ). Aufgrund der insgesamt begrenzten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume besteht in absehbarer Zeit nicht die Notwendigkeit, neue Sonderstandorte zu entwickeln bzw. planungsrechtlich vorzubereiten / auszuweisen. Demzufolge gelten die Sonderstandorte Ehemalige Kaserne, Garitz-Süd und Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße als Standort für solche Ansiedlungsvorhaben. Insbesondere der Standort Ehemalige Kaserne mit seinen Flächenpotenzialen soll vorrangig mit dem definierten nicht zentrenrelevanten Einzelhandel belegt werden. Um möglicherweise entstehende großflächige Leerstände zukünftig am Sonderstandort Garitz-Süd wieder mit Einzelhandel belegen zu können, ist es sinnvoll, auch an diesem Standort weiterhin nicht zentrenrelevanten Einzelhandel zu ermöglichen. Fehlende große Freiflächen am Standort verhindern in diesem Bereich eine Neuansiedlung, so dass es hier nur um perspektivische Nachnutzung der heute als Einzelhandelsfläche dienenden Geschäfte geht. Im Sinne der Sortimentsliste (vgl. Kapitel 9.3) empfehlen sich für den Standort Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße sämtliche Einzelsortimente der Warengruppen Bausortimente sowie Möbel. Die heute vorhandenen Anbieter entlang der Alten Kissinger Straße prägen den Standort im Bereich der Bau- und Gartenmarktsortimente, so dass hier zukünftig eine Qualifizierung des Standortes in diesem Sortimentsbereich sinnvoll ist. Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten (Haupt-)Sortimenten führen regelmäßig sogenannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von nicht zentrenrelevanten Randsortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung zentraler Versor- 121 Stadtforschung Planung Dortmund

122 gungsbereiche ausgeht, sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb städtebaulich-funktionaler Zentren Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche möglich. Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten den städtebaulichen Zielen dieses Einzelhandelskonzepts widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch, da sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen etabliert hat (bei Möbeln z.b. Glas / Porzellan / Keramik). Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang und vor allem nur dann, wenn ein direkter Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist (z.b. Lebensmittel sind im Baumarkt nicht zulässig), zulässig sein. Bisher hat sich eine Begrenzung auf maximal 10 % der gesamten Verkaufsfläche als praktikabel erwiesen. Aber es sollte auch eine absolute Obergrenze der maximal zulässigen zentrenrelevanten Sortimente erfolgen, die bei maximal 200 m² liegen sollte. Unabhängig von der Größe der für zentrenrelevante Randsortimente insgesamt zulässigen Fläche sollte dabei sichergestellt werden, dass diese nicht von einem einzigen Sortiment belegt werden kann. Grundsatz 4 Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in GEund GI-Gebieten (sog. Handwerkerprivileg) Verkaufsstätten mit zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten von produzierenden, weiterverarbeitenden oder reparierenden Handwerksbetrieben können in GE- und / oder GI-Gebieten 11 zugelassen werden, wenn die Verkaufsfläche 1. dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet ist, 2. in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, 3. dem Hauptbetrieb flächenmäßig und umsatzmäßig deutlich untergeordnet ist und die Grenze der Großflächigkeit nach 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten ist. Abweichende Beschlussfassung In Abweichung zur Empfehlung des Gutachters hat der Stadtrat der Stadt Bad Kissingen in seiner Sitzung am Grundsatz 3 (Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten) nicht beschlossen. Begründung für die abweichende Beschlussfassung 12 Auf Grund der tatsächlich vorhandenen Situation in Bad Kissingen mit ausreichend Entwicklungsflächen an den Standorten Ehemalige Kaserne und Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße ist es derzeit aus Sicht der Stadt Bad Kissingen nicht erforderlich Entwicklungsflächen für nichtzentrenrelevante Sortimente festzulegen. Der Schwerpunkt für Entwicklungen im Einzelhandel liegt auch ohne formellen Beschluss auf Grund der räumlichen Nähe zur Innenstadt, der integrierten Lage des Standortes, der verkehrlich erstklassigen Anbindung und der ausreichend vorhandenen Flächen in der Ehemalige Kaserne. Bei der Größe der Stadt Bad Kissingen und den vorhandenen Potentialen wird auch ohne Beschluss zu Entwicklungsberei- 11 Formulierung ist nicht gleichzusetzen mit bauplanungsrechtlicher Festsetzung. Hier sind ggf. differenzierte Vorgaben erforderlich. 12 Begründung Quelle: Stadt Bad Kissingen Stadtforschung Planung Dortmund 122

123 chen für nichtzentrenrelevanten Einzelhandel von einer ausreichenden Stärkung der Innenstadt ausgegangen. Mit einer ungeordneten Entwicklung neuer Sonderstandorte ist nicht zu rechnen. Die vorhandene Prägung des Standortes Gewerbegebiet Bad Kissingen Süd / Alte Kissinger Straße, die räumliche Lage am Stadtrand, sowie die vorhandenen Anfragen für diesen Standort weisen im Wesentlichen auf die durch den Gutachter vorgeschlagenen Sortimente Bau- und Gartenmarkt hin. Dennoch möchte der Stadtrat der Stadt Bad Kissingen eine anderweitige Ansiedlung nicht verhindern um gerade auch in Hinblick auf Konkurrenzstandorte wettbewerbsfähig zu bleiben. Die vom Gutachter empfohlene Obergrenze für zentrenrelevante Randsortimente in Höhe von maximal 10 % der gesamten Verkaufsfläche, mit einer absoluten Obergrenze von 200 m² wurde durch den Stadtrat der Stadt Bad Kissingen beschlossen (vgl. auch S. 153 ff Begründung zur abweichenden Beschlussfassung). 9.4 Handlungsempfehlungen für die Entwicklungsbereiche des Bad Kissinger Einzelhandels Vor dem Hintergrund der begrenzten quantitativen Entwicklungsspielräume und im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung ergeben sich nur für die bestehenden Einzelhandelsstandorte Bad Kissinger Innenstadt und die drei Sonderstandorte (entsprechend ihrer arbeitsteilig strukturierten Versorgungsfunktion und Grundsätze zur räumlichen Entwicklung) Entwicklungsperspektiven. Diese Standorte bilden die Entwicklungsbereiche, an denen der vorhandene Einzelhandel gesichert und seine Entwicklung abhängig von der zukünftigen Rolle des Standorts im Rahmen der oben definierten Funktionsteilung (vgl. Kap. 9.2) gefördert oder auch restriktiv behandelt wird. Im Umkehrschluss umfassen Tabubereiche vom Prinzip her all diejenigen Standorte, die nicht im Rahmen der Entwicklungsbereiche angesprochen werden. Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung werden hier insbesondere Flächen ausgeschlossen, an denen eine einzelhandelsrelevante Ansiedlung den formulierten Entwicklungszielen kontraproduktiv entgegenstehen würde. Im Folgenden werden auf Grundlage der formulierten Grundsätze (vgl. Kap. 9.3) Handlungsempfehlungen für die speziellen Entwicklungsbereiche formuliert Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Insgesamt ist die Bad Kissinger Innenstadt als zentraler Versorgungsbereich im Sinne der 2 Abs. 2, 9 Abs. 2a und 34 Abs. 3 BauGB festzuhalten (vgl. Karte 14), der zukünftig als Vorranggebiet für zentrenrelevanten Einzelhandel fungiert. Neben dem Hauptgeschäftsbereich im Karree gebildet aus Ludwigstraße, Von-Hessing-Straße, Bachstraße und Untere Marktstraße sind auch angrenzende Bereich der Altstadt, die insbesondere auch frequenzerzeugende Einrichtungen, wie das Kurgastzentrum im südlichen Bereich aber auch Verwaltungseinrichtungen und öffentliche Einrichtungen und Dienstleistungsbetriebe umfassen, in die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs integriert. Im Nordwesten bildet die Maxstraße eine eindeutige Zäsur (Einzelhandel ist nicht die dominierende Nutzung) und damit das Ende des zentralen Versorgungsbereichs in diese Richtung. Nach Prüfung der untersuchten Potenzialflächen auf Eignung als Ansiedlungsfläche für zentrenrelevanten Einzelhandel 123 Stadtforschung Planung Dortmund

124 im Kontext der Innenstadt, ist ein Entwicklungsbereich, der sowohl die Fläche der ehemaligen Telekom an der Hemmerichstraße als auch den Berliner Platz und die Münchner Straße umfasst, abgegrenzt worden. Perspektivisch eignet sich der Standort, um einen größeren Magnetbetrieb für die Innenstadt anzusiedeln. Der Bereich Berliner Platz / Münchner Straße und Marienplatz ist als Verbindung zum Hauptgeschäftsbereich im Zuge einer Belegung der Fläche der ehemaligen Telekom mit Einzelhandel zwingend zu entwickeln. Der Standort besitzt schon heute durch den hier verorteten Busbahnhof eine zentrale Bedeutung für die Innenstadt. Die Stadt Bad Kissingen verfolgt schon seit geraumer Zeit eine städtebauliche Aufwertung und Neugestaltung dieses innerstädtischen Raums. So hat die Stadt im Jahr 2005 für diesen Bereich (Berliner Platz / Marienplatz / Theaterplatz) einen städtebaulichen Realisierungswettbewerb ausgelobt, der bereits in die rechtskräftige Bauleitplanung der Stadt Einklang gefunden hat. Karte 14: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Zentraler Versorgungsbereich Entwicklungsbereich eigene Darstellung Die Bad Kissinger Innenstadt stellt den einzigen und damit auch bedeutendsten zentralen Versorgungsbereich der Stadt Bad Kissingen im Stadtgebiet dar. Mit ihrem Einzelhandelsangebot übernimmt sie gesamtstädtische Versorgungsfunktionen, insbesondere im Bereich der kurzund mittelfristigen Warengruppen, sowie wichtige Grundversorgungsfunktionen für die in der Kernstadt lebende Wohnbevölkerung (Siedlungsschwerpunkt im Stadtgebiet mit rund 45 % der Stadtforschung Planung Dortmund 124