Inhaltsverzeichnis Endigung durch Untergang der Bestandsache Endigung durch allgemeine vertragsrechtliche Endigungsgründe

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1 Vorwort... V Abkürzungs- und Zitierweise... XV 1 Einleitung und Zielsetzungen der Arbeit Zivil- und bestandrechtliche Grundlagen Allgemeines und Überblick Die zivilrechtliche Vertragsfreiheit Der Begriff des Bestandvertrags Grundzüge der einzelnen Immobiliarbestandverträge Miete und Pacht Leasing Die Systematik der Rechtsquellen des Bestandvertragsrechts Die Beendigung von Bestandverträgen nach allgemeinem Zivilrecht Allgemeines Endigung durch Zeitablauf Endigung durch Kündigung oder Rücktritt vom Vertrag Endigung durch Untergang der Bestandsache Endigung durch allgemeine vertragsrechtliche Endigungsgründe Befristete Bestandverhältnisse Kündigung nach ABGB Kündigung nach MRG Unbefristete Bestandverhältnisse Kündigung nach ABGB Kündigung nach MRG Beendigung mittels Resolutivbedingung Geltendmachung der Kündigung Die gerichtliche Kündigung Die außergerichtliche Kündigung Exkurs: Das Schicksal von Bestandverträgen bei Unternehmensveräußerung Die Sanierung im Insolvenzverfahren Allgemeines und Überblick Das Insolvenzrecht als Sanierungsrecht Der Begriff der Sanierung Zum Stellenwert der Sanierung im Insolvenzrecht Bestandverträge und Sanierung im Insolvenzverfahren VII

2 4 Die Auflösung des Bestandvertrags durch den Insolvenzverwalter Allgemeines und Überblick Zweck der Einräumung von Vertragsauflösungsmöglichkeiten für den Insolvenzverwalter Allgemeines Der Zweck des Wahl- und Zurückbehaltungsrechts nach 21 IO Der Zweck des Kündigungsrechts nach 23 IO Die Erfüllung noch nicht im Abwicklungsstadium befindlicher Bestandverträge ( 21 IO) Der Anwendungsbereich des 21 IO Der Vertragsbegriff des 21 IO Der Erfüllungsbegriff Schutz der Insolvenzmasse Das Wahlrecht des Insolvenzverwalters Rechtsfolgen von Erfüllungswahl und Rücktritt Teilbare Leistungen isd 21 Abs 4 IO Schutz des Vertragspartners Fristsetzung nach 21 Abs 2 IO Zurückbehaltungsrecht nach 21 Abs 3 IO Die Erfüllung im Abwicklungsstadium befindlicher Bestandverträge ( 23 und 24 IO) Von 23 und 24 IO erfasste Verträge Bestandverträge Die Massezugehörigkeit der Bestandverträge Ex-lege-Fortsetzung des Bestandverhältnisses Die Insolvenz des Bestandnehmers ( 23 IO) Das Recht zur vorzeitigen Kündigung Die Qualifikation der Bestandzinsforderungen Schadenersatzanspruch Die Insolvenz des Bestandgebers ( 24 IO) Kein spezifisches Kündigungsrecht Beschränkte Wirkung einer Bestandzinsvorauszahlung Schadenersatzanspruch Veräußerung der Bestandsache Zwischenergebnis Die Vertragsauflösungssperre des 25a IO Allgemeines und Überblick Entstehungsgeschichte und Zielsetzung der Norm VIII

3 5.3 25a IO als Teil des materiellen Insolvenzrechts Der zeitliche Geltungsbereich des 25a IO Der sachliche Anwendungsbereich des 25a IO a IO und die Arten des Insolvenzverfahrens Von 25a Abs 1 IO erfasste Verträge Massebezogenheit der Verträge Zu den erfassten Vertragstypen Die Vertragsauflösung Die Vertragsauflösung als Ausübung eines Gestaltungsrechts Die Anwendung auf gesetzliche und vertragliche Gestaltungsrechte Die Vertragsauflösung während des Insolvenzverfahrens Zum Kreis der untersagten Gestaltungsrechte Wertungswidersprüche zur Endigung durch Zeitablauf? Gefährdung der Unternehmensfortführung Die Rechtsfolgen des 25a Abs 1 IO Zur Gesetzessystematik von Rechtsfolgen und Ausnahmen Die Unwirksamkeit der Vertragsauflösung Zum Begriff der Vertragsauflösung Zur Unwirksamkeit der Vertragsauflösung Nachträgliche Wirksamkeit der Auflösungserklärung? Unbeachtlichkeit von Kündigungsterminen nach Wegfall der Vertragsauflösungssperre? Dauer der Vertragsauflösungssperre Zeitablauf Wegfall der Tatbestandsmerkmale des 25a Abs 1 IO Aufhebung des Insolvenzverfahrens Veräußerung des Unternehmens Exkurs: Konkludenter Verzicht auf die Ausübung von Kündigungsrechten? Ausnahmen von der Vertragsauflösungssperre Wichtiger Grund Allgemeines Das Schicksal ordentlicher Kündigungsrechte Das Schicksal außerordentlicher Kündigungsrechte Das Schicksal von Kündigungsrechten aus besonderem Anlass IX

4 Ausgewählte Fragestellungen zu den wichtigen Gründen des MRG Die Unerlässlichkeit der Vertragsauflösung zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des Vertragspartners Allgemeines und Meinungsstand Die Abgrenzung zur Ausnahme des wichtigen Grundes Zum Auslegungsrahmen der Ausnahme Ansprüche auf Auszahlung von Krediten und Arbeitsverträge Die Beschränkungen insolvenzbezogener vertraglicher Vereinbarungen ( 25b Abs 2 IO) Allgemeines und Überblick Die Gesetz- und Sittenwidrigkeitsschranke des 879 Abs 1 ABGB Allgemeines Gesetzwidrigkeit Sittenwidrigkeit Rechtsfolgen der Gesetz- und Sittenwidrigkeit nach 879 Abs 1 ABGB Exkurs: Gröblich benachteiligende Vereinbarungen nach 879 Abs 3 ABGB Die Vereinbarungsbeschränkung des 25b Abs 2 IO Ausgangslage und Entstehungsgeschichte der Norm b Abs 2 IO als allgemein-zivilrechtliche Bestimmung Der zeitliche Geltungsbereich des 25b Abs 2 IO Anwendbarkeit in bereits zur Zeit des Inkrafttretens des IRÄG 2010 laufenden Konkursverfahren? Zur Frage der Verfassungskonformität des 273 Abs 7 IO Der sachliche Anwendungsbereich des 25b Abs 2 IO Das Zusammenspiel zwischen 25a und 25b Abs 2 IO Von 25b Abs 2 IO erfasste Verträge Vereinbarungen eines Auflösungsrechts oder der Vertragsauflösung Vereinbarungen für den Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Rechtsfolgen Die Nichtigkeit als Rechtsfolge eines Verstoßes gegen 25b Abs 2 IO X

5 Zur Ausprägung der Nichtigkeit Die Wirksamkeit insolvenzbezogener Vertragsklauseln im Einzelnen Allgemeines Vereinbarung der Vertragsauflösung Vertragsauflösung für den Fall der Durchführung des Insolvenzverfahrens Vertragsauflösung für den Fall der Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation Vertragsauflösung für den Fall der Abweisung des Eröffnungsantrags mangels kostendeckenden Vermögens Vertragsänderungen für den Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Vereinbarung der Übertragung des Vertrags oder der Rechte aus dem Vertrag Anhebung des Bestandzinses Veränderung der Zahlungsmodalitäten Erlag (oder Auffüllung) einer Kaution Umgang der Vertragspraxis mit den Neuregelungen des IRÄG Der beendete Bestandvertrag im Insolvenzverfahren ( 11 Abs 2 und 3, 12c IO) Allgemeines und Überblick Die Zwangsstundung nach 11 Abs 2 und 3 IO Allgemeines und Zweck der Vorschrift Anwendungsbereich der Norm Rechtsfolgen Zwischenergebnis Der Aufschub der Räumungsexekution und die Fortsetzung des Bestandverhältnisses nach 12c IO Allgemeines und Zweck der Vorschrift Verfassungsrechtliche Erwägungen Der Anwendungsbereich der Norm Bestandobjekt Unternehmensbetrieb im Bestandobjekt Räumungsexekution Vertragsbeendigung wegen Nichtzahlung des Bestandzinses in der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Sanierungsplanantrag Bekanntgabe des Fortführungswillens XI

6 Kein Scheitern der Sanierung Die rechtzeitige Befriedigung der Forderung des Bestandgebers Sonderproblem: Die Insolvenz des Unterbestandnehmers Sonderproblem: 12c IO als lex specialis zu 11 Abs 3 IO? Zusammenfassender Überblick Die Rechtsfolgen des 12c IO Fortsetzung des Bestandverhältnisses Aufschub der Räumungsexekution Einstellung der Räumungsexekution Möglichkeiten der Umgehung des 12c IO? Allgemeines Räumungsvergleiche und vollstreckbare Notariatsakte Verzicht auf den Aufschub der Räumungsexekution Überblick über die Abwicklung der Beendigung von Bestandverträgen Zusammenfassung der zentralen Ergebnisse der Arbeit Allgemeines Ergebnisse der Untersuchung des 25a IO Ergebnisse der Untersuchung des 25b Abs 2 IO Ergebnisse der Untersuchung des 11 Abs 2 und 3 IO Ergebnisse der Untersuchung des 12c IO Literaturverzeichnis Verzeichnis der zitierten Rechtsprechung Stichwortverzeichnis XII

7 1 Einleitung und Zielsetzungen der Arbeit Die Vertragsbeziehungen des Schuldners stellen in der Unternehmerinsolvenz die Achillesferse einer erfolgreichen Sanierung dar: Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten führt der Wegfall essenzieller Vertragspartner nämlich häufig dazu, dass eine Fortführung des Schuldnerunternehmens nicht mehr möglich ist und es weit unter seinem wahren Wert versilbert werden muss. Dennoch konnten Vertragsverhältnisse nach der alten Rechtslage trotz Eröffnung des Insolvenzverfahrens (damals noch: Konkurs- bzw Ausgleichsverfahren) ungehindert aufgelöst werden; gleichzeitig war die Vereinbarung speziell auf die Verfahrenseröffnung zugeschnittener Rücktritts- und Auflösungsklauseln weitgehend zulässig. Zahlreiche (an sich erfolgversprechende) Sanierungen scheiterten daher letztlich an der Realität der Vertragspraxis, weil viele Vertragspartner an einer Bindung an den Insolvenzschuldner schlichtweg nicht interessiert waren. Diesem Umstand trug der Gesetzgeber mit dem IRÄG durch eine Reihe an Maßnahmen zum Schutz der Vertragsverhältnisse des Schuldners Rechnung (insbesondere durch die Vertragsauflösungssperre nach 25a IO und die Vereinbarungsbeschränkung des 25b Abs 2 IO), die nunmehr eine umfassende Insolvenzfestigkeit von Verträgen bewirken. Unter den Vertragsverhältnissen des Insolvenzschuldners spielen vor allem Immobiliarbestandverträge für das Gelingen einer Unternehmenssanierung eine ganz zentrale Rolle. Die Sanierung ist nämlich praktisch aussichtslos, wenn dem Schuldner jene Räumlichkeiten entzogen werden, in welchen er sein Unternehmen betreibt. Im Licht dieser Überlegungen übernahm der Gesetzgeber des IRÄG 2010 den (bisher auf das Ausgleichsverfahren beschränkten) Räumungsschutz des 12a AO af in die Insolvenzordnung ( 12c IO), der unter bestimmten Umständen sogar zum Wiederaufleben eines bereits beendeten Bestandvertrags führen kann. Gleichzeitig wurde das bis dahin geltende insolvenzspezifische Kündigungsrecht des Bestandgebers (vgl 23 Abs 1 KO af) aufgehoben. In Verbindung mit den neu geschaffenen Vertragsauflösungs- und Vereinbarungsbeschränkungen der 25a und 25b IO sowie der auf sechs Monate ausgedehnten Zwangsstundung nach 11 Abs 2 und 3 IO ergibt sich ein ganzes Normenbündel zum Schutz der Bestandverträge (bzw der Bestandobjekte) des Insolvenzschuldners. Reichweite und Zusammenspiel dieser Bestimmungen werfen allerdings zahlreiche Fragestellungen auf, deren profunde Untersuchung einen dogmatisch soliden insolvenz- und bestandrechtlichen Unterbau erfordert. Dieser hat neben den zivilrechtlichen Grundlagen der Beendigung von Bestandverhältnissen insbesondere eine Darstellung des Sanierungsgedankens im Insolvenzrecht sowie einen Überblick über die Möglichkeiten der Vertragsbeendigung durch den Insolvenzverwalter zu enthalten. Danach können Anwendungsbereich und Rechtsfolgen der zentralen Normen der 25a, 25b Abs 2, 11 Abs 2 und 3 sowie 12c IO ausführlich beleuchtet sowie 1 BGBl I 2010/29. 1

8 1 Einleitung und Zielsetzungen der Arbeit deren Zusammenspiel und Wechselwirkungen eingehend analysiert und diskutiert werden. Auf diese Weise soll in der vorliegenden Arbeit eine umfangreiche Darstellung der Insolvenzfestigkeit von Bestandverträgen erarbeitet werden, die nicht nur einen wissenschaftlichen, sondern vor allem auch einen an den Bedürfnissen der Praxis orientierten Mehrwert zu generieren beabsichtigt. 2

9 2 Zivil- und bestandrechtliche Grundlagen 2.1 Allgemeines und Überblick Zunächst soll mit der Darstellung einiger wesentlicher Grundlagen des Zivil- und Bestandrechts der erste Baustein zu jenem Fundament gelegt werden, auf dem in weiterer Folge die Abhandlung der einschlägigen Normen zur Beurteilung der Insolvenzfestigkeit von Bestandverträgen aufbauen wird. Als unabdingbar erscheinen dabei zunächst eine kurze Darstellung der zivilrechtlichen Vertragsfreiheit (Abschnitt 2.2), die Definition des Begriffs des Bestandvertrags (Abschnitt 2.3), eine einführende Darstellung der zentralen Bestandvertragstypen (Abschnitt 2.4) sowie eine knappe Erläuterung der Systematik der einschlägigen Rechtsquellen (Abschnitt 2.5). Im Hinblick auf die weitere Problemstellung der Arbeit wird der Schwerpunkt dieses Kapitels dann auf den Möglichkeiten der Beendigung von Bestandverträgen außerhalb des Insolvenzverfahrens liegen (Abschnitt 2.6). Hierbei ist zunächst die Unterscheidung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung von Bestandverhältnissen im Hinblick auf den Anwendungsbereich des 25a Abs 1 IO von zentraler Bedeutung. 2 Auch wird in der (noch recht jungen) Literatur zu den Ausnahmetatbeständen der insolvenzrechtlichen Vertragsauflösungssperre (insbesondere zum wichtigen Grund isd 25a Abs 1 IO) wiederholt auf die wichtigen Auflösungsgründe nach allgemeinem Zivilrecht verwiesen. 3 Auf eine überblicksartige, an manchen Stellen auch vertiefende Darstellung der wichtigen Gründe zur Auflösung von Bestandverhältnissen kann daher nicht verzichtet werden. Des Weiteren verbietet 25b Abs 2 IO (unter anderem) die Vereinbarung einer an die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geknüpften Resolutivbedingung in Verträgen. Es ist daher als Vorfrage zu klären, inwieweit Resolutivbedingungen in Bestandverträgen nach allgemeinem Zivilrecht überhaupt zulässig sind. Und schließlich sind auch die unterschiedlichen Arten der Geltendmachung der Kündigung überblicksartig zu behandeln. Abgerundet wird dieses Kapitel durch eine kurze Darstellung des Schicksals von Bestandverträgen im Fall der Unternehmensveräußerung (Abschnitt 2.7). 2.2 Die zivilrechtliche Vertragsfreiheit Das Vertragsrecht beruht auf dem dualistischen Prinzip von Vertragsfreiheit und Vertragstreuepflicht: 4 Jedermann kann als Ausfluss seiner Privatautonomie (also der 2 Vgl Abschnitt Dies befürworten im Bereich des MRG etwa Edelhauser, immolex 2010, 39; Konecny/Nunner- Krautgasser in Konecny, IRÄG 2010, 45 und Schartner, wobl 2011, P. Bydlinski, Allgemeiner Teil 6 Rz 5/20 ff; vgl hierzu (und insbesondere zum Begriff der Vertragstreue) Steinwenter, JBl 1950, 173 ff. 3

10 2 Zivil- und bestandrechtliche Grundlagen Zuerkennung selbstständiger rechtlicher Gestaltungsmacht an Rechtssubjekte 5 ) grundsätzlich frei entscheiden, ob und mit wem er Verträge abschließen möchte und wie deren Inhalt aussehen soll. 6 Die Vertragstreuepflicht (pacta sunt servanda) kann in weiterer Folge nur dann mit Legitimität eingefordert werden, wenn die ihr zugrundeliegende rechtsgeschäftliche Betätigung selbstbestimmt (privatautonom) erfolgt ist. 7 Die Vertragsfreiheit kann in verschiedene Unterfreiheiten aufgegliedert werden, nämlich 8 die Abschlussfreiheit (also die Freiheit zu entscheiden, ob und mit wem ein Vertrag zustande kommen soll), die Formfreiheit (darunter fällt vor allem die Freiheit der Entscheidung, ob ein Vertrag mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden soll), die Inhaltsfreiheit (also die Möglichkeit der Anpassung des Vertragsinhalts an die tatsächlichen Wünsche und Bedürfnisse der Vertragspartner), die Änderungsfreiheit (hierunter ist die Freiheit zu verstehen, nach Vertragsabschluss noch Vertragsmodifikationen vorzunehmen) sowie die Beendigungsfreiheit (also die Freiheit, den Vertrag nachträglich außer Kraft zu setzen). Allerdings werden Vertragsfreiheit und Vertragstreuepflicht vom Gesetzgeber an unterschiedlichen Stellen teils erheblich eingeschränkt. 9 Das hat mehrere Gründe: Zunächst kann es geschehen, dass die Selbstbestimmung der Vertragsparteien durch Informationsasymmetrien und Zwangslagen so stark beschnitten ist, 10 dass überhaupt nur von einer formalen Freiheit gesprochen werden kann. 11 Die Rechtsordnung muss daher zur Stärkung der faktischen Freiheit dafür sorgen, dass ein eventuell vorhandenes Informationsgefälle abgeflacht wird (das passiert im ABGB etwa durch die Anfechtbarkeit arglistig herbeigeführter Vertragsabschlüsse [ 870 ABGB] oder die 5 Vgl F. Bydlinski, Privatautonomie 117 (und ausführlich die Meinungen der älteren Literatur referierend 114 ff); Korinek, JBl 1982, 29; Koziol/Welser, Bürgerliches Recht 13 I P. Bydlinski, Allgemeiner Teil 6 Rz 5/20 ff; Frizberg, ÖJZ 2011, 632; Koziol/Welser, Bürgerliches Recht 13 I 95; Rummel in Rummel, Kommentar 3 I 859 ABGB Rz 15; Wiebe in Kletečka/Schauer, ABGB-ON ABGB Rz 2. 7 Ausführlich F. Bydlinski, Privatautonomie 53 ff; P. Bydlinski, Allgemeiner Teil 6 Rz 5/28 f; vgl auch Wiebe in Kletečka/Schauer, ABGB-ON ABGB Rz 2. 8 Zu dieser Aufzählung vgl Apathy/Riedler in Schwimann, Praxiskommentar 3 IV 859 ABGB Rz 2; P. Bydlinski, Allgemeiner Teil 6 Rz 5/21 ff; Rummel in Rummel, Kommentar 3 I 859 ABGB Rz 16 ff. 9 Etwa durch die Konsumentenschutzbestimmungen des KSchG, die Sittenwidrigkeitsschranke des 879 ABGB oder eben die unwirksamen Vereinbarungen nach 25b IO; vgl hierzu auch die (allgemeinen) Ausführungen von Hayek, Verfassung f. 10 F. Bydlinski, JBl 1996, 697; Koziol/Welser, Bürgerliches Recht 13 I Ausführlich hierzu F. Bydlinski, System 158 ff; ders, JBl 1996,