Fallbeschreibung: Modernisierung einer Bestandsimmobilie

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1 Seite 1 Fallbeschreibung: Modernisierung einer Bestandsimmobilie Copyright by: Instrumenta GmbH Alle Rechte vorbehalten.

2 Seite 2 Der Fall: In unserem Musterfall überlegen die Eheleute Modernisierung (M.), eine neue Heizungsanlage in ihr Mehrfamilienhaus einzubauen. Die Gesamtkosten dieser Modernisierungsmaßnahme betragen und werden voll finanziert. Im Gegenzug erhöhen die Eheleute M. die jährliche Miete um 11 % der für die jeweiligen Wohnungen aufgewendeten Kosten. Alle Wohnungen sind durch die Modernisierungsmaßnahme gleichermaßen betroffen und begünstigt. Die Mieterhöhung beträgt und soll nach Vorgabe der Eheleute M. ab dem Jahr 2012 wirksam werden. Die Eheleute möchten von Ihnen wissen, ob sich diese Investition langfristig für sie auszahlt. Sie als Berater geben nun zuerst die Immobilie ohne Modernisierungsmaßnahme ein. Dann kopieren Sie die Ausgangslage und ergänzen in der Kopie (= dem Szenario) die Investition in die Heizungsanlage die damit verbundene Werterhöhung der Immobilie die Finanzierung der Heizungsanlage die Abschreibung der Heizungsanlage und die Mieterhöhung ab dem Jahr Danach vergleichen Sie beide Szenarien miteinander. Einen entsprechenden Bericht liefert Ihnen der Musterfall Immobilien-Modernisierung. So geben Sie den Fall in PriMa plan ein: Möglichkeit 1: Sie importieren den Musterfall gemäß der Anleitung zum Import eines Musterfalles, die wir Ihnen mit jedem Newsletter mitliefern und die Sie auch auf unserer Homepage unter Service/Musterfälle finden. Dieser Anleitung entnehmen Sie auch, wie Sie diesen Bericht für andere Mandanten nutzen. Wenn Sie den kompletten Musterfall auf Ihren bestehenden Mandaten anwenden möchten, dann exportieren Sie den Musterfall und importieren ihn wieder mit geänderter Mandanten-Nummer. Dafür gehen Sie in die Mandanten-Auswahl, markieren den Musterfall-Mandanten und klicken auf.

3 Seite 3 In diesem Fenster gehen Sie auf und bestätigen Sie die Sicherheitsabfrage mit Ja. Die Mandanten-Daten werden nun im Unterordner Export Ihrer Installation von PriMa plan abgespeichert. Danach entscheiden Sie, ob Sie beim Muster-Mandanten eine Export-Kennung vergeben möchten, das heißt, ob Sie sichtbar machen möchten, dass dieser Mandant in Bearbeitung ist. In der Regel ist dies bei Muster-Mandanten nicht nötig. In diesem Fall lautet die Antwort Nein. Nun markieren und Sie den gleichen Muster-Mandanten wieder. Setzen Sie im Feld Datenimport den Punkt auf aus Archivdatei und machen Sie einen Doppelklick auf das vorhandene Archiv. Nun werden die Dateien des Mustermandanten in der Importkurzinformation angezeigt:

4 Seite 4 Jetzt vergeben Sie mit der Funktion klicken danach auf Nummer verändern: eine neue Mandanten-Nummer und Der Mandant kann nun mit der neuen Nummer importiert werden. Bitte bestätigen Sie den entsprechenden Hinweis mit OK. Die Maske Datenimport zeigt Ihnen nun in der Kurzinformation den Mustermandanten mit der geänderten Nummer:

5 Seite 5 Sie klicken auf Import, um die geänderten Daten zu importieren. Bitte bestätigen Sie den Hinweis Die gesamten Daten wurden erfolgreich importiert mit OK. Nun finden Sie den Muster-Mandanten zweimal mit verschiedenen Mandanten-Nummern in der Mandanten-Auswahl. Wählen Sie den frisch importierten Mustermandanten mit der geänderten Nummer aus, gehen Sie die Eingabebereiche des neuen Mandanten durch und ändern die Daten des Muster-Mandanten auf die Daten Ihres echten Mandanten und seiner Immobilie ab: Das betrifft die Mandanten-Stammdaten und die vermietete Immobilie Die folgende Anleitung hilft Ihnen auch bei der Änderung vorhandener Daten weiter. Gehen Sie sie einfach Schritt für Schritt durch.

6 Seite 6 Möglichkeit 2: Neuanlage des Echtfalles: Sie geben alle Daten neu ein. I. Die Ausgangslage A Die Mandanten-Stammdaten 1. Ein neuer Mandant: Sie öffnen PriMa plan, gehen auf Neu und geben in den Mandantenstammdaten die Planungsdaten sowie die Adressdaten Ihres Mandanten ein. Abb.1.: Erfassung Mandanten-Stammdaten; Auf der Karte Zeiträume tragen Sie die Jahre des Erwerbslebens und der Rentenphase ein.

7 Seite 7 Abb. 2: Erfassung der Zeiträume 2. Erfassung des Grundeinkommens Die Eingabe des Grundeinkommens bewirkt, dass PriMa plan die tatsächliche Progression des Mandanten als Grundlage für die Berechnung der Steuerersparnis oder Steuerbelastung der Immobilie nutzt. Abb. 3: Eingabe des Grundeinkommens

8 Seite 8 B Die Immobilie Erfassen Sie jetzt die Daten der Immobilie. Unserem Fall liegen folgende Daten zugrunde: 1. Die Grunddaten: Abb.4: die Grunddaten der Immobilie 2.Die Anschaffungskosten: Abb.5: Die Anschaffungskosten der Immobilie

9 Seite 9 3.Die Finanzierung: Darlehen 1: Abb. 6: Das erstrangige Darlehen Darlehen 2: Abb. 7: Das zweitrangige Darlehen

10 Seite Die laufende Kosten: Instandhaltungskostenpauschale: 320 qm x 0,75 = 240 pro Monat x 12 = 2.880: Abb.8: die laufenden Kosten 5. Die Mieteinnahmen: Kaltmiete von 8 pro qm = jährlich ohne geplante Steigerung. Abb. 9: Die Mieteinnahmen

11 Seite Die Abschreibung: Abb. 10: Die Abschreibung II. Eingabe des Szenarios Nun fertigen Sie mit diesem Button eine Kopie der Ausgangslage an: Abb.11: Die Kopie der Ausgangslage Im neuen Szenario bleiben die Mandanten-Stammdaten unverändert. Sie ergänzen lediglich die Modernisierungsmaßnahme der Immobilie:

12 Seite Die Grunddaten: In den Grunddaten erhöhen Sie den Sachwert der Immobilie konservativ geschätzt um : Abb. 12a: Die Erhöhung des Sachwertes Abb. 12b: Die Erhöhung des Sachwertes in der Verlaufsmaske 2. Die Anschaffungskosten: Geben Sie die Investition ein:

13 Seite 13 Abb. 13: Die Heizungsanlage als nachträgliche Herstellungskosten 3. Die Finanzierung: Die Modernisierungsmaßnahme kostet und wird voll finanziert. Sie geben ein drittes Darlehen ein: Abb.14: Die Vollfinanzierung der Heizungsanlage 4. Die laufenden Kosten Die laufenden Kosten der Immobilie ändern sich nicht.

14 Seite Die Mieteinnahmen Der Vermieter erhöht die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Dies tragen Sie auf der Karte Mieteinnahmen zusätzlich ein: Abb.15: Eintragung der Mieterhöhung für alle Wohnungen 6. Die Abschreibung: Die Heizung wird linear mit 10% pro Jahr abgeschrieben: Abb.16: Die Eingabe einer zweiten Abschreibungsreihe

15 Seite Das Ergebnis der Planung: Die Modernisierung der Heizung lohnt sich unter den genannten Prämissen, weil sowohl das Vermögen als auch die Liquidität der Mandanten langfristig steigt, wenn die Eheleute Modernisierung die Investition tätigen und 11 % der tatsächlich anfallenden Kosten auf Ihre Mieter umlegen. Die detaillierten Auswertungen und die Schlussfolgerung finden Sie im ausführlichen Bericht, der Ihnen als PDF zum Download auf unserer Homepage unter Service/Musterfälle/Immobilien-Modernisierung zum Download zur Verfügung steht. Ihre Unterstützung: Gerne gehen wir Ihre individuellen Fälle auch telefonisch gemeinsam durch. Rufen Sie uns einfach an unter / oder senden Sie uns eine an die info@instrumenta.de. Rösrath, im März 2011 Instrumenta GmbH - Beratungswerkzeuge für Steuerberater