Kaufmann Rüedi Rechtsanwälte AG Alpenquai 28a CH-6005 Luzern

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2 Mathias Birrer Grundzüge und Verfahren des Luzerner Enteignungsrechts Luzern, 29. November 2013

3 Mathias Birrer MLaw, Rechtsanwalt Partner Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, Sachwalter 3

4 Ziele der Veranstaltung Kenntnis der Grundlagen des Enteignungsrechts Kenntnis der Begriffe materielle und formelle Enteignung Kenntnis der Grundzüge des kantonalen Enteignungs- und Schätzungsverfahrens Kenntnis der Grundzüge der Rechtsprechung 4

5 Inhalt Teil 1: Grundlagen des Eigentumsbegriffs Teil 2: Enteignungstatbestände Teil 3: Das Luzerner Enteignungs- und Schätzungsverfahren Teil 4: Zusammenfassung jeweils mit Verweis auf Praxis und Rechtsprechung 5

6 Unterlagen Handout Empfohlene weiterführende Literatur zur Prüfungsvorbereitung: Enteignung und Entschädigung Entwicklung und neue Fragen, Dr. Peter Hänni, in: Unterlagen zur Schweizerischen Baurechtstagung 2005, Seite

7 Teil 1: Rechtsgrundlagen des Enteignungsrechts 7

8 Völkerrecht (1/2) Charta über wirtschaftliche Rechte und Pflichten der Staaten (1974) Jeder Staat kann ausländisches Vermögen nationalisieren, enteignen oder das Eigentum daran übertragen, sofern er eine angemessene Entschädigung entrichtet. 8

9 Völkerrecht (2/2) EMRK Art. 1 des ersten Zusatzprotokolls "Jede natürliche Person oder juristische Person hat ein Recht auf Achtung ihres Eigentums. Niemandem darf sein Eigentum entzogen werden, es sei denn, dass das öffentliche Interesse es verlangt, und nur unter den durch Gesetz und durch die allgemeinen Grundsätze des Völkerrechts vorgesehenen Bedingungen. Die vorstehenden Bestimmungen beeinträchtigen jedoch in keiner Weise das Recht des Staats, diejenige Gesetze anzuwenden, die er für die Regelung der Benutzung des Eigentums in Übereinstimmung mit dem Allgemeininteresse... für erforderlich hält." Keine Definition des Begriffs Eigentum im Völkerrecht 9

10 Bundesverfassung (1/3) Eigentumsgarantie, Art. 26 BV 1 Das Eigentum ist gewährleistet. 2 Enteignung und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt. Keine Definition des Begriffs Eigentum in der BV, aber Garantie des Eigentums als Grundrecht 10

11 Bundesverfassung (2/3) 11

12 Bundesverfassung (3/3) Einschränkung von Grundrechten, Art. 36 BV 1 Einschränkungen von Grundrechten bedürfen einer gesetzlichen Grundlage. Schwerwiegende Einschränkungen müssen im Gesetz selbst vorgesehen sein. Ausgenommen sind Fälle ernster, unmittelbarer und nicht anders abwendbarer Gefahr. 2 Einschränkungen von Grundrechten müssen durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt sein. 3 Einschränkungen von Grundrechten müssen verhältnismässig sein. 4 Der Kerngehalt der Grundrechte ist unantastbar. 12

13 Kantonsverfassung LU Eigentumsgarantie, 10 der Verfassung des Kantons Luzern 1 Die Grundrechte sind nach Massgabe der Bundesverfassung gewährleistet. Keine Definition des Begriffs Eigentum in der KV 13

14 ZGB Art. 641 ZGB 1 Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen. 2 Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren. Umschreibung des Begriffs Eigentum als: Verfügungs- und Ausschliessungsrecht an Sachen und Rechten 14

15 Rechtsträger Eigentum ist garantiert für Natürliche Personen Juristische Personen Juristische Personen des öffentlichen Rechts, wenn sie wie Private handeln. 15

16 Schutzobjekte Unter die Eigentumsgarantie fallen Vermögenswerte Privatrechte - das Eigentum im sachenrechtlichen Sinn - die beschränkt dinglichen Rechte und der Besitz (BGE 121 II 436 E. 3c) - die obligatorischen Rechte (z.b. Miete [BGE 105 Ia 43 E. 1c], Pacht [BGE 119 Ib 148 ff.]) - Immaterialgüterrechte Wohlerworbene Vermögensrechte des öffentlichen Rechts Mit dem Eigentum zusammenhängende faktische Vorteile, so zum Beispiel der Strassenanschluss (BGE 126 I 213 ff.) 16

17 Zusammenfassung (1/2) Eigentum Ist garantiert durch das Völkerrecht und die BV Völkerrecht und BV gestatten Eingriffe ins Eigentum basierend auf gesetzlicher Grundlage Völkerrecht und BV definieren den Begriff Eigentum nicht Der Begriff Eigentum wird durch das nationale Recht, in der Schweiz durch das ZGB bestimmt Schutz steht natürlichen und juristischen Personen zu Geschützt werden Eigentum im sachenrechtlichen Sinne, Rechte, aber auch faktische Vorteile 17

18 Zusammenfassung (2/2) Eigentumsgarantie in der Schweiz erfüllt die konstitutive Funktion, das heisst die Schweiz erfüllt die völkerrechtliche Verpflichtung Eigentum zu ermöglichen ist eine Institutsgarantie, das heisst der Gesetzgeber darf das Institut Eigentum nicht in Frage stellen oder aushöhlen ist Bestandesgarantie, das heisst die Eigentumsgarantie schützt die konkreten Eigentumsrechte des Einzelnen ist Wertgarantie, das heisst ein Eingriff ins Eigentum ist zu entschädigen Aber: beinhaltet keine absolute Abwehrfunktion gegen Eingriffe ins Eigentum 18

19 Schutzobjekte der Enteignung Ehehafte Rechte: Rechte des Zivilrechts, die unter altem Recht begründbar waren + heute von der Rechtsprechung in ihrem Bestand noch anerkannt + geschützt werden heute aber in der Rechtsordnungn icht mehr vorgesehen sind Bsp: Wassernutzungsrecht, landwirt. Rechte 19

20 Teil 2: Enteignungstatbestände 20

21 Übersicht Enteignungstatbestände Formelle Enteignung - Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche Materielle Enteignung (Heimschlagsrecht) (Impropriation) 21

22 Formelle Enteignung (1/6) Begriff ganz oder teilweiser Entzug von Rechten, die durch die Eigentumsgarantie geschützt sind und deren Entzug besonders schwer wiegt, durch Hoheitsakt im öffentlichen Interesse gegen volle Entschädigung 22

23 Formelle Enteignung (2/6) Voraussetzungen (1) Gesetzliche Grundlage: - Bund: -- Enteignungsgesetz des Bundes (SR 711) -- In verschiedenen Schutzgesetzen (NHG, GSchG, USG) - Kanton: -- Enteignungsgesetze der Kantone (Luzern SRL 730) Öffentliches Interesse: Jede Art des öffentlichen Interesses kann in Frage kommen, sofern die Enteignung - dem öffentlichen Wohl dient und - für die Zweckerreichung notwendig ist 23

24 Formelle Enteignung (3/6) Voraussetzungen (2) Verhältnismässigkeit: Die Enteignung muss verhältnismässig sein, das heisst - Geeignetheit: die Enteignung muss das richtige Mittel zur Verwirklichung des öffentlichen Interesses sein - Erforderlichkeit: der Eingriff darf nicht weiter reichen, als zur Zielerreichung notwendig - Verhältnismässigkeit i.e.s.: der Eingriff und der zu realisierende Erfolg müssen in einem vernünftigen Verhältnis stehen 24

25 Formelle Enteignung (4/6) Voraussetzungen (3) Beispiele: BGE 116 Ib 245 (S-Bahn Zürich) BGE 119 Ib 149 (Hettlingen) BGE 128 II 371 (Bergbrunnen) 25

26 Formelle Enteignung (5/6) Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche im Besonderen Begriff: Einschränkung des Rechts, ungerechtfertigte Einwirkungen auf das Eigentum abzuwehren, wenn Einwirkung von öffentlichem Werk ausgeht, öffentliches Werk bestimmungsgemäss betrieben wird, Einwirkung nicht oder nur schwer vermeidbar (mit unverhältnismässig hohem Aufwand) und 26

27 Formelle Enteignung (6/6) gegen Entschädigung, wenn - schwerer Schaden - Spezialität (in besonderer Weise betroffen) - Immission nicht voraussehbar Achtung Verjährung: 5 Jahre ab Verwirklichung der Tatbestandsmerkmale Beispiele: 98 I 286 (Werren) 123 II 564 (Sonnenberg) 130 II 394 (Opfikon) 132 II 475 (Vernier) 27

28 Enteignung Nachbarrechte 28

29 Materielle Enteignung (1/9) Begriff Einschränkung in der Nutzung oder Verfügung des Eigentums ohne Entzug von Rechten, mittels Hoheitsakt im öffentlichen Interesse gegen Entschädigung, wenn Einschränkung einer Enteignung gleich kommt 29

30 Materielle Enteignung (2/9) Tatbestandsvarianten (BGE 91 I 329 [Barret]) Besonders schwerer Eingriff: ein aus dem Eigentum fliessendes wesentliches Recht wird entzogen. Bsp.: Bauverbot (BGE 114 Ib 121; 102 Ib 222) oder Sonderopfer: ein besonders schwerer Eingriff liegt nicht vor, ein einzelner oder einzelne Grundeigentümer werden aber so betroffen, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde. Bsp.: Immissionen durch Flughafen (BGE 121 II 346; BGE 2C_461/2011vom ) 30

31 Materielle Enteignung (3/9) Voraussetzungen betreffend zukünftige Nutzung eines Grundstücks (für beide Tatbestandsvarianten): Realisierungswahrscheinlichkeit: Die Möglichkeit der künftigen besseren Nutzung der Sache ist nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Das setzt voraus: Rechtliche Faktoren: Abzustellen ist auf die im fraglichen geltenden Planungs-, Bauund Umweltschutzrechte. 31

32 Materielle Enteignung (4/9) Tatsächliche Faktoren: - Faktische Überbaubarkeit, d.h. Eigentümer muss Überbaubarkeit aus eigenen Kräften herbeiführen können - Grundstück muss für Überbauung geeignet sein - Die Überbauung muss der kantonalen und kommunalen Vorschrift entsprechen Überbauungsabsicht: Die rechtliche und faktische Überbaubarkeit des Grundstücks vorausgesetzt, setzt eine Entschädigung in den Fällen der Nichteinzonung oder Abzonung die Überbauungsabsicht bzw. die Absicht zur besseren Nutzung voraus: - Wille des Grundeigentümers zur Überbauung; - Wille gegen Aussen vor Entscheid kenntlich gemacht Achtung: Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks im Zeitpunkt der Enteignung ist massgeblich (BGE 1P.855/2006 vom ) 32

33 Materielle Enteignung (5/9) Besonderes: Entschädigung für polizeilich motivierte Eingriffe (1) Grundsatz der Entschädigungslosigkeit, wenn die Massnahme - eine konkrete (ernsthafte, unmittelbare) Gefahr für die öffentliche Ordnung, Sicherheit und Gesundheit abwenden soll, - gegen den Störer gerichtet ist und - die (zuständige) Behörde ein gesetzlich vorgesehenes Verbot konkretisiert und in Bezug auf die stets zu beachtenden polizeilichen Schranken der Eigentumsfreiheit festsetzt. 33

34 Materielle Enteignung (6/9) Besonderes: Entschädigung für polizeilich motivierte Eingriffe (2) Ausnahmen von der Anwendung dieses Grundsatzes: - Kombination von polizeilichen/nicht polizeilichen Eigentumsbeschränkungen - Verbot einer bereits bestehenden Nutzung - Schaffung von polizeirechtlich motivierten Zonen (Gefahrenzonen) bewirkt eine Auszonung von baureifem und grob erschlossenem Land (aber: BGE 2C_461/2011 vom ) 34

35 Materielle Enteignung (7/9) Fallkonstellationen i.s. einer materiellen Enteignung: Auszonung (Rückzonung; z.b. Bauzone -> Grünzone) Nur ausnahmsweise die Nichteinzonung Kaum die Abzonung (Ausnützungsreduktion, Baulinien) Kaum die Umzonung (z.b. Gewerbeland wird zu Industrieland) Kaum zeitlich auf 5 bis 8 Jahre begrenzte Einschränkungen (z.b. Bausperre) 35

36 Materielle Enteignung (8/9) Eine Nichteinzonung bildet einen schweren Eingriff wenn: - überbaubares, grob erschlossenes Land - von gewässerschutzkonformem GKP erfasst - und erhebliche Aufwendungen für Erschliessung oder Überbauung getätigt oder Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet liegt oder andere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes vorliegen 36

37 Materielle Enteignung (9/9) Vertrauensschutz im Speziellen Anspruch auf Ersatz nutzlos gewordener Planungskosten besteht, wenn ein konkretes Baugesuch Anlass zur Änderung der Zonenordnung gab; eine Zusicherung des Fortbestands der geltenden Bauordnung vor Projektausarbeitung und Baugesuch erfolgte. 37

38 Formelle - Materielle Enteignung 38

39 Teil 3: Enteignungsverfahren 39

40 Enteignungsverfahren (1/17) Verfahrensgrundlagen (1) Bundesgesetz über die Enteignung vom 20. Juni 1930 (SR 711) - für Werke im Interesse der Eidgenossenschaft - Zwecke die durch ein Bundesgesetz anerkannt sind. Bsp.: -- BG Natur- und Heimatschutz (SR 451) -- BG Nationalstrassen (SR ) -- BG elektrische Stark- und Schwachstromanlagen (SR 734) -- Eisenbahngesetz (SR ) 40

41 Enteignungsverfahren (2/17) Verfahrensgrundlagen (2) Kantonales Enteignungsgesetz Enteignungsgesetz vom 29. Juni 1970 (SRL 730) für alle Enteignungen, die nicht unter den Vorbehalt des Bundesrechts fallen. Bsp: - Gesetz über den Schutz der Kulturdenkmäler (SRL 595) - Gesetz über den Natur- und Landschaftsschutz (SRL 709a) - Planungs- und Baugesetz (SRL 735) - Strassengesetz (SRL 755) - Weggesetz (SRL 758a) 41

42 Enteignungsverfahren (3/17) Grundsätze des Verfahrens (1) Wahlrecht des Enteigneten Art. 119 EntG: Wenn eine Enteignung sowohl nach eidgenössischem als auch nach kantonalem Recht möglich ist, so kann der Enteigner bestimmen, nach welchem Rechte die Enteignung durchzuführen ist. Verfahrensdualismus: - Enteignungsverfahren: Erteilung des Enteignungsrechts durch zuständige Verwaltungsbehörde - Schätzungsverfahren: Festsetzung der Enteignungsentschädigung durch Schätzungskommission 42

43 Enteignungsverfahren (4/17) Grundsätze des Verfahrens (2) Fragen betreffend Entschädigung und Zuständigkeit sind zivilrechtliche Streitigkeiten i.s.v. Art. 6 Ziff. 1 EMRK (BGE 120 Ia 19) EMRK-konformes Verfahren Bundesgericht prüft mit freier Kognition - Höhe der Enteignungsentschädigung - Methode zur Bestimmung der Höhe der Enteignungsentschädigung Bundesgericht prüft mit beschränkter Kognition - tatsächliche Annahmen und Feststellungen für die Ermittlung der Enteignungsentschädigung (BGE 122 I 173) 43

44 Enteignungsverfahren (5/17) Verfahrensübersicht Kanton Luzern: Planauflage und Einspracheverfahren Projekt Projektentscheid RR mit Erteilung des Enteignungsrechts Beschwerde an VwGer Schätzungsverfahren mit Verhandlung und Entscheid betr. Entschädigung Beschwerde an VwGer Vollzug Bund: Entscheid über Ausübung des Expropriationsrechts idr durch Bundesrat Planauflage, Einsprache mit Forderungsanmeldung (!), Enteignungsbann (Dep.) Einigungsverfahren mit Verhandl. betr. Projekt und Entschäd. (PSchKo LBehö) Entscheid Projekt (Dep., LBehö) über Entschäd. SchK - Rechtsmittelweg Vollzug 44

45 Enteignungsverfahren (6/17) Zusammensetzung Schätzungskommission Kanton Luzern ( 38 kentg) Präsident Vizepräsident 7 Schätzer 7 Ersatzmitglieder (Wahlbehörde: Grosser Rat) 5 Sekretäre (Wahlbehörde: Verwaltungsgericht) Aufsichtsbehörde: Verwaltungsgericht 45

46 Enteignungsverfahren (7/17) Zuständigkeit der Schätzungskommission ( 40 kentg) Die Schätzungskommission entscheidet über: Art und Höhe der Entschädigung Begehren um Ausdehnung der Enteignung Zueignung und Nebenfolgen nachträgliche Entschädigungsforderungen Entschädigungsbegehren - bei Verzicht auf Enteignung - aus Enteignungsbann Begehren um vorzeitige Besitzeseinweisung Rückforderungsrecht des Enteigneten und die damit verbundenen Leistungen Fragen der materiellen Enteignung 46

47 Enteignungsverfahren (8/17) Übersicht über den Ablauf einer formellen Enteignung (1) 1. Entscheid über die Enteignung durch die Verwaltungsbehörde 2. Gesuch an Schätzungskommission betreffend Festsetzung der Enteignungsentschädigung (i.d.r. durch Enteigner) / evtl. Gesuch um vorzeitige Besitzeseinweisung ( 51 kentg) 3. Bestellung der Kommission ( 39 II a kentg) 4. Aufforderung zur Vernehmlassung und Forderungseingabe / Vernehmlassung zur vorzeitigen Besitzeseinweisung mit gesetzlicher Frist von 30 Tagen ( 53 kentg) 47

48 Enteignungsverfahren (9/17) Übersicht über den Ablauf einer formellen Enteignung (2) 5. Verhandlung mit Augenschein 6. Entscheid vorzeitige Besitzeseinweisung, Sistierung 7. Nach Abschluss der Bauarbeiten Forts. Rechtsschriftenwechsel 8. Verhandlung mit Augenschein mit Einigungsversuch ( 57 Abs. 2 kentg) 9. Entscheid betreffend Entschädigung 48

49 Enteignungsverfahren (10/17) Vorzeitige Besitzeseinweisung im Besonderen Formelle Voraussetzungen: - nach Einleitung des Schätzungsverfahrens - nach Vornahme eines Augenscheines - nach Anhörung des Enteigneten Materielle Voraussetzungen: - drohende Nachteile für den Enteigner oder - Dringlichkeit: die baldige Erfüllung des Enteignungszweckes erscheint dringend geboten - Beweissicherung: die Beurteilung der Ansprüche des Enteigneten ist trotz der Besitzergreifung noch möglich 49

50 Enteignungsverfahren (11/17) Enteignungsentschädigung: Grundsätze Die Bemessung der Entschädigung folgt bei der formellen und materiellen Enteignung grundsätzlich denselben Kriterien Grundsatz der vollen Entschädigung (Art. 26 BV / 16 kentg) Die Entschädigung soll so bemessen sein, dass der Enteignete durch die Enteignung finanziell nicht ärmer aber auch nicht reicher wird als vorher Einheit der Entschädigung (über alle Pos. im gleichen Zeitpkt.) Entschädigung in Geld, Luzern: kein Anspruch auf Realersatz -> Wertgarantie ( 17 kentg) Bund: Anspruch auf Realersatz umstritten Nur kausaler Schaden ist zu entschädigen ( 18 I kentg) 50

51 Enteignungsverfahren (12/17) Enteignungsentschädigung: Grundsätze der Bemessung (1) Wahlrecht des Enteigneten zwischen objektivem Schaden: - Verkehrswert des enteigneten Rechts - Minderwert der nicht enteigneten Rechte bei Teilenteignung - Inkonvenienzen (übriger durch die Enteignung verursachter Schaden) oder subjektivem Schaden: Verlust der künftigen Nutzung (Ertragswert, Mehrkosten eines verlegten Betriebs ) 51

52 Enteignungsverfahren (13/17) Enteignungsentschädigung: Grundsätze der Bemessung (2) Bemessungsgrundlage Statistische Methode (primär): Schaden wird gestützt auf Vergleichspreise des Handels vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Kriterien für Vergleichsgrundstücke: - Form - Lage - Ausnützungsmöglichkeiten - Erschliessung - Umgebung - Bodenbeschaffenheit An die Vergleichbarkeit dürfen keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Ähnlichkeit genügt. Unterschiede sind durch Zu-und Abschläge auszugleichen. 52

53 Enteignungsverfahren (14/17) Enteignungsentschädigung: Grundsätze der Bemessung (3) Bemessungsgrundlage Andere Methoden (sekundär): Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen ausschliesslich andere Methoden zur Anwendung gebracht werden, wie - Lageklassenmethode - Methode der Rückwärtsrechnung - Real- oder Ertragswertberechnung Zeitpunkt für die Bemessung der Enteignungsentschädigung: - Formelle Enteignung: Zeitpunkt Entscheid - Materielle Enteignung: Zeitpunkt Eintritt Eigentumsbeschränkung 53

54 Enteignungsverfahren (15/17) Enteignungsentschädigung: Grundsätze der Bemessung (4) Bemessungsgrundlage Verzinsung - Formelle Enteignung: ab Inbesitznahme - Materielle Enteignung: ab Entschädigungsgesuch 54

55 Enteignungsverfahren (16/17) Formelle Enteignung - Übersicht Enteignungsverfahren Schätzungsverfahren Streitigkeiten über Projekt, Zulässigkeit und Umfang der Enteignung Streitigkeiten über Entschädigung Regierungsrat Schätzungskommission Verw gerichtsbeschwerde Verwaltungsgericht Verwaltungsgericht Einheitsbeschwerde BGG 82 ff / evt. sub. Verfassungsb. BGG 113 ff. Bundesgericht Bundesgericht 55

56 Enteignungsverfahren (17/17) Materielle Enteignung bei RPG - Übersicht Planungsverfahren Schätzungsverfahren Streitigkeiten über Planung, Zulässigkeit und Umfang der Enteignung Streitigkeiten über Entschädigung Verwaltungsbeschwerde Regierungsrat Schätzungskommission Verw gerichtsbeschwerde Verwaltungsgericht Verwaltungsgericht Einheitsbeschwerde BGG 82 ff / evt. sub. Verfassungsb. BGG 113 ff. Bundesgericht Bundesgericht 56

57 Enteignungsverfahren Bund 57

58 Teil 4: Zusammenfassung 58

59 Zusammenfassung (1/2) Rechtsgrundlagen - Eigentum wird geschützt durch VR, BV, KV - Inhalt des Eigentums wird bestimmt durch nationales Recht - Öffentliches Interesse geht Eigentum vor Unterschiede der formellen und materiellen Enteignung Formelle Enteignung - Entzug und Übertragung von Rechten idr durch Verfügung - Volle Entschädigung (= Voraussetzung) Materielle Enteignung - Beschränkung von Rechten idr durch Rechtssatz/Plan - Volle Entschädigung (= Folge) 59

60 Zusammenfassung (2/2) Formelle Enteignung Je nach EntG Grundsatz: 10 Jahre Nachbarrechtliche Ansprüche: 5 Jahre Kostenüberbindung nur bei mutwilliger Prozessführung Rechtsmittel gegen letztinstanzlichen kant. Entscheid: Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten Materielle Enteignung Je nach EntG Verjährung: 10 Jahre Kostenüberbindung bei mutwilliger Prozessführung (geringere Anforderungen an die Mutwilligkeit) Rechtsmittel gegen letztinstanzlichen kant. Entscheid: Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten 60

61 Vielen Dank für Ihr Interesse Kaufmann Rüedi Rechtsanwälte AG Basel Zürich Kanzlei Luzern Kanzlei Zug Alpenquai 28a Lindenstrasse 16 CH-6005 Luzern CH-6340 Baar Bern Luzern 61

62 Anhang (1/17) Entscheide Verwaltungsgericht und Regierungsrates Luzern (Stand LGVE 2013) 1. Verwaltungsgerichtsentscheid V vom Eine von den Stimmberechtigten der Gemeinde Schenkon beschlossene Bestimmung im Bau- und Zonenreglement, welche die Gebäudelänge von Ställen in der Landwirtschaftszone auf dem gesamten Gemeindegebiet auf maximal 70 Meter beschränken will, indes bei Grossviehställen nicht zur Anwendung gelangen soll, ist eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, die weder von einem hinreichenden öffentlichen Interesse getragen ist noch den Grundsatz der Verhältnismässigkeit beachtet. Indem der Regierungsrat dieser Bestimmung die Genehmigung versagte, verletzte er die Gemeindeautonomie nicht. 2. Verwaltungsgerichtsentscheid V vom Art. 89 Abs. 1 BGG; Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG; Art. 11 Abs. 3, 13 Abs. 1 USG; Art. 6 LSV; 161 Abs. 3 f., 207 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 lit. a PBG; 107 Abs. 3, 129 Abs. 1 lit. c VRG. Einsprachelegitimation im konkreten Fall verneint. Eine Legitimation kann aus Bautransportlärm nur dann abgeleitet werden, wenn sich dieser über einen erheblichen Zeitraum erstreckt. Allgemein ist der Kreis der zur Einsprache legitimierten Personen bei Baulärm wesentlich enger zu ziehen als bei Betriebslärm. Aus der übermässigen Lärmbelastung an einem Verkehrsträger kann weder darauf geschlossen werden, dass die allein durch Bautransportlärm verursachte Lärmbelastung ebenfalls übermässig wäre, noch darauf, dass die Anwohner entlang dieses Verkehrsträgers ohne Weiteres in einem eine Legitimation begründenden Mass von den Immissionen des Bautransportlärms betroffen wären. Die deutliche Wahrnehmbarkeit einer Verkehrszunahme ist eine notwendige, aber nicht hinreichende Voraussetzung für eine Legitimation aus Bautransportlärm. Die Legitimation beurteilt sich in Gesamtwürdigung sämtlicher im konkreten Fall vorliegenden tatsächlichen Verhältnisse, insbesondere der Dauer der Immissionen. Abgrenzung zur Popularbeschwerde. 161 Abs. 3 f. PBG begründet alleine keine Legitimation, wenn einem Einsprecher nach den Grundsätzen der übergeordneten umweltschutzrechtlichen Rechtsprechung ein schutzwürdiges Interesse fehlt (E. 4e) 62

63 Anhang (2/17) 3. Verwaltungsgerichtsentscheid V vom Der Entscheid der Schätzungskommission betreffend die Bewilligung zur vorzeitigen Besitzeseinweisung ist ein selbständig anfechtbarer Zwischenentscheid. Voraussetzungen für die Besitzeseinweisung sind das Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheides über die Erteilung des Enteignungsrechts sowie der Nachweis bedeutender Nachteile, falls mit der Besitzeseinweisung zugewartet werden muss. Das Verwaltungsgericht erachtet die Voraussetzung für den Erlass einer Verfügung über die Besitzeseinweisung selbst dann noch für gegeben, falls eine ohne Entscheid vollzogene Inbesitznahme zivilrechtliche Forderungen nach sich ziehen könnte. 4. LGVE 2008 II Nr. 6 Die Enteignung eines Fuss- und Fahrwegrechtes zu Gunsten eines überbauten Grundstücks im Hinblick auf die Realisierung eines Parkplatzes setzt ein überwiegendes öffentliches Interesse voraus. Ein solches fehlt innerhalb eines Gestaltungsplanes, bei dem die Vorgärten der bestehenden Überbauung charakterbildende Elemente darstellen, die es nach Massgabe der Bestimmungen des Gestaltungsplans zu erhalten gilt. 5. LGVE 2007 II Nr. 11 Unterstellung eines Hotels unter Denkmalschutz. Der allgemeine Tatbestand der materiellen Enteignung liegt nicht vor, wenn auf der betreffenden Parzelle eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle Nutzung auch weiterhin möglich ist. Anspruch auf Ersatz nutzlos gewordener Planungsaufwendungen verneint. 63

64 Anhang (3/17) 6. LGVE 2003 II Nr. 6 Voraussetzungen für die Erteilung des Enteignungsrechts von Dienstbarkeiten (Baubeschränkungen) zu Gunsten einer Stiftung gemäss Art. 80 ff. ZGB, damit diese Alterswohnungen in der Zone für öffentliche Zwecke in wirtschaftlicher Weise realisieren kann. 7. LGVE 2002 II Nr. 5 Schätzungsverfahren formelle Enteignung; Ausnützungstransfer (Ausnützungsprivileg); bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung hat die Schätzungskommission von Amtes wegen alle Umstände zu berücksichtigen, welche Einfluss auf die Höhe der Entschädigung haben. 8. LGVE 1997 III Nr. 10 Strassenrecht: Voraussetzungen Erteilung des Enteignungsrechts (rudimentärer Entscheid). 9. LGVE 1993 II Nr. 43 Enteignungsverfahren: Zulässigkeit der VwGer Beschwerde gegen Entscheid über das Enteignungsrecht des RR gestützt auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK entgegen 36 Abs. 2 EntG. 10. LGVE 1993 II Nr. 10 Materielle Enteignung; teilweise Stilllegung einer Deponie; entschädigungspflichtiger Eingriff nur bei Entzug einer geschützten Rechtsposition; Intensität des Eingriffs für materielle Enteignung nicht erreicht. 64

65 Anhang (4/17) 11. LGVE 1993 III Nr. 23 Kostentragung für die Erteilung des Enteignungsrechts mit Genehmigung des Kantonsstrassenprojekts als Projektkosten des Strassenbauträgers (hier Kanton). 12. LGVE 1993 III Nr. 24 Anfechtbarkeit der Genehmigung eines Strassenprojekts mit Erteilung des Enteignungsrechts mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde. 13. LGVE 1991 II Nr. 6 Materielle Enteignung; Auszonung / Nichteinzonung. 14. LGVE 1985 II Nr. 7 Materielle Enteignung, Nichteinzonung; Mutwilligkeit bejaht; eher weite Auslegung der Mutwilligkeit (vgl. LGVE 1976 II Nr. 13 E 5, LGVE 1983 II Nr. 2 bestätigt). 15. LGVE 1985 II Nr. 8 Materielle Enteignung; Mutwilligkeit verneint. 65

66 Anhang (5/17) Entscheide des Bundesgerichts (Stand Nov. 2013) 1. BGE 139 II 28 Restwassersanierung nach Art. 80 Abs. 1 GSchG: Sanierungsmassnahmen sind Eigentumsbeschränkungen, die die Voraussetzungen von Art. 36 BV, d.h. im öffentlichen Interesse und Verhältnismässig sein müssen. Der Gesetzgeber hat im Rahmen von Art. 80 Abs. 1 GSchG die Interessenabwägung in generell-abstrakter Weise vorgenommen und entschieden, dass Sanierungen bis zur Entschädigungsschwelle einem überwiegenden öffentlichen Interesse entsprechen und zumutbar sind (E ). Sanierungen sind zulässig, soweit hierdurch nicht in die Substanz bestehender wohlerworbener Rechte eingegriffen wird. Ob ein staatlicher Eingriff die Substanz respektiert, beurteilt sich nach der verbleibenden oder fehlenden wirtschaftlichen Tragbarkeit des Eingriffs für den Träger des Rechts. Das Kriterium der wirtschaftlichen Tragbarkeit ist darauf gerichtet, den Wert rechtmässig getätigter Investitionen zu bewahren (E ) Sanierungsmassnahmen, die Produktions- bzw. Erlösminderungen von über 5 % zur Folge haben können sich bei guter bis sehr guter Ertragslage und entsprechenden Abschreibungen rechtfertigen (E ) 66

67 Anhang (6/17) Entscheide des Bundesgerichts (Stand Nov. 2013) 2. BGE 138 II 77 Enteignung nachbarlicher Ansprüche infolge Fluglärms; schematische Beurteilung des fluglärmbedingten Minderwerts von Renditeliegenschaften (Mehrfamilienhäusern). Für die gebotene schematische Beurteilung des fluglärmbedingten Schadens bei Mehrfamilienhäusern darf die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 (ESchK), an Stellen des im Auftrag der Enteigner entwickelten Modells MIFLU II, das von einem ihrer Fachrichter entwickelte hedonische Bewertungsmodell (Modell ESchK) anwenden,. Hierbei stützt sich das hedonische Modell bei der Berechnung des Einflusses des Fluglärms auf die Transaktionspreise, während das Modell ESchK ausgehend von den Angebotsmieten und der aufgrund des Fluglärms erfolgten Mindermieteinnahmen errechnet (E. 3, E. 7-8). Zu den Einwänden der Enteigner, wonach das auf Transaktionspreise gestützte hedonische Modell ESchK für die Bewertung von Ertragsliegenschaften grundsätzlich ungeeignet sei, auf einer ungenügenden Datenmenge beruhe und nur den Fluglärm des Flughafens Zürich berücksichtige und den Strassenlärm nur rudimentär erfasse (E. 9-11). 3. BGer-E 2C_461/2011 vom 9. November 2011: Landerwerb für Hochwasserschutz; Preisberechnung nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen. Berücksichtigung der planerischen Vorwirkung eines Werks bei der formellen Enteignung und Abgrenzung zur Zweistufentheorie, bei der eine materielle Enteignung nachträglich durch eine formelle Enteignung überlagert wird (E. 3.2). Grundsatz der Entschädigungslosigkeit von polizeilichen Eigentumsbeschränkungen (E. 4, Überblick über die Rechtsprechung und den Stand der Lehre). Anwendungsfall, bei dem das Gemeinwesen für ein Wasserbauwerk im Siedlungsgebiet einen kleineren Teil der betroffenen Grundstücke zu Freihaltungszwecken erwirbt, um den restlichen grösseren Teil als Baugebiet erhalten zu können und öffentliche Infrastrukturanlagen zu schützen; Anerkennung einer Sonderopferkonstellation (E ). Überprüfung von weiteren Aspekten bezüglich der Landpreise (E ). Das Bundesgericht setzt sich vertieft mit den verschiedenen Lehrmeinungen zu polizeilich motivierten Eigentumsbeschränkungen auseinander. 67

68 Anhang (7/17) 4. BGE 136 II 165 Streitigkeiten um Fluglärmentschädigung für Ostanflüge. 5. BGE 136 II 263 Entschädigungsansprüche für übermässige Lärmbelastung durch Flugverkehr; Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit; umweltschutzrechtliche Ansprüche der von übermässigen Fluglärm-Immissionen betroffenen Grundeigentümer. Unabhängig von der Vorhersehbarkeit der übermässigen Fluglärmbelastungen stehen dem Betroffenen Ansprüche auf umweltschutzrechtliche Schallschutzvorkehren zu Lasten des Verursachers zu. 6. BGE 136 III 130 Art. 694 ZGB; Notweg für ein überbautes Grundstück; Verhältnis zwischen privatem Notwegrecht und öffentlichem Erschliessungsrecht. Die rechtskräftige Feststellung der zuständigen Behörden, dass nach öffentlichem Recht eine hinreichende Zufahrt zu einem Grundstück besteht, ist Ausgangspunkt der gerichtlichen Beurteilung der Wegenot im Sinne von Art. 694 ZGB. Das Zivilgericht hat in solchen Fällen nur zu prüfen, ob auf Grund sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls die privatrechtlich definierte Wegenot beseitigt ist oder nicht. 7. BGE 135 II 310 Art. 90 BGG; Expropriationsgesetz des Kantons Schwyz vom 1. Dezember 1870; zweistufiges kantonales Enteignungsverfahren; Entscheid über Zulässigkeit und Umfang der Enteignung als Endentscheid. 68

69 Anhang (8/17) 8. BGE 135 III 633 Art. 928 ZGB; Besitzesstörung; Fliegen und Landen mit Hängegleitern. Voraussetzung der Ansprüche gemäss Art. 928 Abs. 2 ZGB ist die Störung des Besitzes durch verbotene Eigenmacht. Eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung in einem kommunalen Bau- und Zonenreglement, die ein hindernisfreies und sicheres Überfliegen und Landen mit Hängegleitern bezüglich der dafür vorgesehenen Grundstücke gewährleistet, kann verbotene Eigenmacht ausschliessen. Prüfung des Ausschlusses im konkreten Fall. 9. BGE 136 II 204 Berechnung des Bauzonenbedarfs: Trendmethode, innere Nutzungsreserven. Bei der Beurteilung der Bauzonengrösse darf nicht isoliert auf die Hotelzone abgestellt werden. Ist die Bauzone bereits erheblich überdimensioniert, müssen zwingende Gründe für eine weitere Bauzonenerweiterung sprechen. Verneinung dieser Kriterien im vorliegenden Fall. 10. BGE 134 II 164 Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche infolge Fluglärms sowie von Abwehrrechten gegen den direkten Überflug; Bemessung der Entschädigung für ein Bauernhaus; vorübergehende Spezialität der Immissionen. 11. BGE 134 II 160 Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche infolge Fluglärms sowie von Abwehrrechten gegen den direkten Überflug; Bemessung der Entschädigung für ein Mehrfamilienhaus. 69

70 Anhang (9/17) 12. BGE 134 II 152 Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche infolge Fluglärms sowie von Abwehrrechten gegen den direkten Überflug; Bemessung der Entschädigung für eine Baulandparzelle. 13. BGE 134 II 248 Art. 641 Abs. 2, Art. 679 und 684 ZGB; Immissionen aus dem Flugbetrieb. Mit dem Betrieb des Flughafens verbundene übermässige Immissionen sind grundsätzlich zu dulden, wenn sie nicht vermeidbar sind, und werden vom Enteignungsrecht erfasst (Art. 36a Abs. 4 LFG). 14. BGE 132 II 188 Entschädigung für materielle Enteignung und Heimschlag, bundesrechtliche Anforderungen an das kantonale Verfahren. 15. BGE 132 II 475 Materielle Enteignung, Eigentumsbeschränkungen aufgrund der eidgenössischen Lärmschutzvorschriften (Art. 22 USG, Art. 5 Abs. 2 RPG, Art. 44 LFG). 16. BGE 132 II 427 Enteignung von Nachbarrechten, Entschädigung für übermässige Einwirkungen infolge Bauarbeiten an der Neuen Eisenbahn-Alpentransversale. 70

71 Anhang (10/17) 17. BGer-E 1E.3/2005 vom 10. Mai 2005 Teilenteignung für Eisenbahnbau; Minderwertsentschädigung für Näherbaurecht für Lärmschutzwand mit Anrechnung der Sondervorteile (Lärmschutz); Entschädigungslosigkeit wegen polizeilicher Massnahme abgelehnt. 18. BGE 132 II 218 Materielle Enteignung; weitgehend überbautes Gebiet (Präzisierung der Rechtsprechung); teilweise mat. Enteignung bejaht aufgrund besonderer Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes: rechtskräftiger Quartierplan mit Planperimeter für die Erschliessungskosten. 19. BGE 132 II 188 Die Rechtmittelordnung für die Frage der materiellen Enteignung und Heimschlagung im Kanton Obwalden genügt den Anforderungen von Art. 33 Abs. 2 RPG nicht. 20. BGE 131 II 728 Materielle Enteignung,Wetzikon; Auszonung bejaht; dies bedeute jedoch nicht, dass für sämtliche im Zuge einer Nutzungsplanungsrevision ausgezonten Grundstücke Entschädigungen zu zahlen seien! Auch bei Auszonungen muss daher zusätzlich gefragt werden, ob die Berechtigung zum Bauen in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit hätte realisiert werden können. 71

72 Anhang (11/17) 21. BGE 131 II 420 Anwendbares Recht und Verfahren: Sind für den Bau einer Strassenbahn die im Strassenkörper verlegten Werkleitungen umzulegen, so bildet diese Umlegung Bestandteil des Eisenbahnprojekts, das im eisenbahn- und enteignungsrechtlichen Verfahren gemäss Art. 18 ff. EBG zu genehmigen ist. In diesem Verfahren ist auch über die Kostentragung zu befinden. 22. BGE 131 II 72 Materielle Enteignung, Realisierungswahrscheinlichkeit: Steht fest, dass die Gemeinde ihrer Erschliessungspflicht nicht nachgekommen ist, obwohl sie das Grundstück 1984 einer bundesrechtskonformen Bauzone zugeteilt hat, ist es stossend, wenn sie wegen der fehlenden Erschliessung die hinreichend hohe Realisierungswahrscheinlichkeit verneint und gleichzeitig Planungsfehler eingesteht. 23. BGE 131 I 321 Ehehaftes bzw. althergebrachtes Quelle- bzw. Wasserbezugsrecht; Ablösung durch Wasserlieferungspflicht; Kündigung und Abgeltung. 24. BGE 131 I 12 Verkehrsbeschränkungen: Der Strassenanstösser kann gegen Verkehrsregelungen, die die bestimmungsgemässe Nutzung seines Grundeigentums weder verunmöglichen oder in unzumutbarer Weise Einschränken, aus Art. 26 Abs. 1 BV nichts zu seinen Gunsten ableiten. 25. BGE 130 II 394 Verjährung enteignungsrechtlicher Entschädigungsansprüche für übermässige Lärmbelastung durch Flugverkehr. 72

73 Anhang (12/17) 26. BGE 129 II 420 Enteignung, Durchleitungsrecht für eine Hochspannungsleitung, Festsetzung der Entschädigung (Art. 19 und 22 EntG) (franz.; Pra 2005 Nr. 38). 27. BGE 129 II 72 Nichtanwendbarkeit der Voraussetzungen für die Enteignungsentschädigung wegen Lärmimmissionen (Unvoraussehbarkeit, Spezialität und Schwere des Schadens) bei Fällen von Überflügen im eigentlichen Sinn. Es ist der gesamte Schaden abzugelten. 28. BGE 128 II 368 Beeinträchtigung einer Quelle; kein Anspruch auf Realersatz. 29. BGE 128 II 75 Enteignungsentschädigung für Wohnhaus mit Restaurant; Anforderungen an die Rügen (E. 4), Lageklassemethode als Grobkontrolle (E. 5, insbesondere 5 c aa). 30. BGE 128 II 231 Formelle Enteignung von Nachbarrechten, Immissionen Betrieb Flughafen: Übersicht zur Rechtsprechung. 31. BGE 127 II 69 Kein wohlerworbenes Recht auf eine zeitlich unbefristete Wasserrechtskonzession. 73

74 Anhang (13/17) 32. BGE 126 I 213 Eduard Waldburger AG v. Regierung und Verwaltungsgericht St. Gallen: Eigentumsgarantie: Aufhebung oder Einschränkung einer Zufahrt (Änderung der Rechtsprechung). 33. BGE 125 II 1 Pflicht zur Rückerstattung der Verzinsung einer Entschädigung wegen materieller Enteignung? 34. BGE 125 II 431 Materielle Enteignung bei Nichteinzonung. Materielle Enteignung im konkreten Fall sowohl aufgrund der bestimmten, von der Rechtsprechung kumulativ geforderten Kriterien als auch nach Massgabe der besonderen Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes bejaht. 35. BGE 124 II 543 Formelle Enteignung der Rechte von Flughafennachbarn auf Schutz vor Lärmimmissionen und vor Überflug; Verjährung. 36. BGE 123 II 560 ff. Kanton Luzern v. X. und Y. sowie Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 9. Grundlagen und Entwicklung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche, insbesondere im Lichte der durch das Umweltschutzrecht des Bundes veränderten Rechtslage (E. 3). 74

75 Anhang (14/17) 37. BGE 123 II 481 ff. M. v. Kanton Zürich und Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10. Entschädigungsbegehren für die Auswirkungen der Flughafenplanung sowie für die Immissionen aus dem Flugbetrieb. 38. BGE 122 I 168 ff. Rüesch und WBG "Säge" v. Bezirk Appenzell. Enteignung eines Streifens Bauland für die Erstellung einer Strasse; Bestimmung der Enteignungsentschädigung; Vorrang der Vergleichsmethode (= statistische Methode). 39. BGE 122 II 246 ff. SBB v. First Church of Christ; Teilenteignung; Belastung eines Kirchengrundstückes mit einem Tunnelbau- und Eisenbahnbetriebsservitut; Entschädigungsbemessung (=Minderwert). 40. BGE 122 Ib 455 ff. Gemeinde Stäfa v. X. Art. 5 RPG; materielle Enteignung; mögliche Entschädigungstatbestände bei Nichteinzonung: massgebend ist, ob der Eigentümer seine Liegenschaft aus eigener Kraft in naher Zukunft hätte überbauen können. 41. BGE 121 Ib 436 ff. Entschädigung für schwerwiegende zeitweise Einschränkung der Zufahrt. 42. BGE 120 Ib 76 ff. M. v. Kanton Schwyz; "Mühlebach", Altendorf; Lärmschutzmassnahmen; Kostentragung. 75

76 Anhang (15/17) 43. BGE 119 Ia 362 ff. X. AG v. Kanton Luzern; "Guggerbühl", Retschwil: gesetzliche Grundlage. 44. BGE 119 Ib 124 ff. M. v. Kanton Aargau; "Rügel/Gäldrüti", Seengen: Schutzzonenfestsetzung durch den Kanton. 45. BGE 119 Ib 138 ff. R. v. Kanton Aargau; Rebland, Seengen; Vertrauensschutz. 46. BGE 119 Ib 229 ff. X. AG v. Emmetten; "Kleinberg/Urliberg ; massgebender Zeitpunkt; Vertrauensschutz; Ersatz nutzlos gewordener Planungsaufwendungen. 47. BGE vom 5. April 1993 Casura AG v. Landschlacht/TG Ortsbildschutzvorschriften. 48. BGE vom 11. November 1992 Allmendkorporation Horgen v. Zürich materielle Enteignung durch Nichteinzonung (einer der seltenen Fälle, in denen eine Nichteinzonung eine Enteignung darstellte). 49. BGE 117 Ib 4 ff. Petite-Fusterie 2 SA v. Kanton Genf: "Denkmalschutz". 76

77 Anhang (16/17) 50. BGE 116 Ib 379 ff. X. AG v. Weggis; "Rain/Acher/Bühl Unterscheidung von Nichteinzonung und Auszonung. 51. BGE 115 Ib 408 ff. E.H. v. Trimmis: Berechnung der Enteignungsentschädigung (statistische Methode). 52. BGE 115 Ib 411 ff. G. v. Schweizerische Eidgenossenschaft: Zuständigkeit zur Beurteilung von Entschädigungsbegehren für materielle Enteignungen. 53. BGE 114 Ib 108 ff. Commugny und Waadt v. R.: materielle Enteignung, die von einer formellen Enteignung gefolgt wird. 54. BGE 114 Ib 294 ff. A.P. v. Einwohnergemeinde Bern; "Uferweg : Bewertungsmethode. 55. BGE 114 Ib 301 ff. Wohlen v. Bernische Kraftwerke AG; "Wohlensee : Begriff Nichteinzonung. 56. BGE 113 Ib 30 ff. Kanton Neuenburg v. Prêtre; Landeron: Beginn der Verzinsungspflicht. 77

78 Anhang (17/17) 57. BGE 113 Ib 133 ff. Badertscher Architekturbüro AG v. Seuzach; "Chrichhoger : Realisierungswahrscheinlichkeit. 58. BGE 113 Ia 368 ff Balli v. Kanton Tessin: Sonderopfer; (einer der wenigen Fälle, in denen das BGer ein Sonderopfer bejaht hat) 59. BGE 113 Ib 318 ff Küsnacht v. B. und R.; "Seeparzelle : Bauabsicht. 78