Berlin, Stadt Rathenow. Institut für Public Management. Ihr Berater. für die. Berliner Str Rathenow

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1 Bericht zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zum Projekt Gutachten zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bezüglich der Feuerwehrgebäude dorf Investitionsalternativen des zukünftigen Rathausstandortes für die Stadt Rathenow Berliner Str Rathenow Berlin, Institut für Public Management am Institut für Prozessoptimierung und Informationstechnologien GmbH Boxhagener Straße Berlin T: F: W: +49 (0) (0) Ihr Berater Benjamin Wagner Institut für Public Management am

2 Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangslage, Gegenstand und Ziel der Wirtschaftlichkeits-betrachtung Alternativenbetrachtung Alternative 1 Kauf des Objektes Berliner Straße Alternative 2 Kauf der Objekte Berliner Straße 74 und Grünauer Fenn Festlegung von Rahmendaten Interpretation der Ergebnisse Gesamtkosten (nicht abgezinst, statisch betrachtet) Kosten allgemein Einmalaufwand (internes Personal) Zusätzlich anfallende Personalkosten Instandhaltung Bewirtschaftungskosten Gesamtnutzen (nicht abgezinst, statisch betrachtet) Kapitalwertbetrachtung (abgezinst, dynamisch betrachtet) Risikobetrachtung Nutzwertanalyse als gesamtwirtschaftliche Betrachtung Herangehensweise Ergebnistabelle Fazit Seite 2 von 13

3 1. Ausgangslage, Gegenstand und Ziel der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Die Stadtverwaltung der Stadt Rathenow (kurz: Stadt) ist derzeitig ansässig im Objekt Berliner Straße 15. In diesem Objekt ist die Stadt einer von mehreren Mietern. Der Eigentümer, die Fielmann Aktiengesellschaft, hat der Stadt das betreffende Objekt zum Kauf angeboten. Im Mietvertrag ist ein Sonderkündigungsrecht verankert, welches das Mietverhältnis bei Kündigung bis zum durch die Stadt, mit Wirkung zum beendet. Somit besteht die Möglichkeit, dass das Objekt zum in den Besitz der Stadt übergeht. Der Erwerb dieser Immobilie stellt eine erhebliche finanzwirksame Maßnahme dar. Nach den Vorgaben des 16 KomHKV Bbg soll für finanzwirksame Maßnahmen unter mehreren in Betracht kommenden Möglichkeiten durch Vergleich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Folgekosten die wirtschaftlichste Lösung ermittelt werden. Eine weitergehende Konkretisierung dieser Vorgabe ist in dem vom brandenburgischen Innenministerium herausgegebenen Leitfaden zur Durchführung kommunaler Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen enthalten. Demnach sind sog. finanzmathematische Verfahren zu verwenden und ggf. um qualitative Nutzwertbetrachtungen zu ergänzen. Als wirtschaftlichste Variante ist demnach diejenige Handlungsalternative zu werten, die bei vergleichbarem Nutzen den höchsten positiven, oder niedrigsten negativen Kapitalwert aufweist. Sind keine Alternativen zum geplanten Handeln gegeben, ist das Sparsamkeitsprinzip anzuwenden und die gewählte Variante möglichst günstig zu realisieren. Die vorliegende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bezieht sich auf die mit Stand vom vorliegenden Daten, welche teils schon im Vorfeld durch die Verwaltung ermittelt wurden. Am fand ein Besichtigungstermin der Objekte statt. Seite 3 von 13

4 2. Alternativenbetrachtung In dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung werden zum einen die Alternative 1 Kauf des aktuell zur Miete genutzten Objektes Berliner Straße 15 und die Alternative 2 Kauf der Objekte Berliner Straße 74 und Grünauer Fenn 42 (Technologie- und Gründerzentrum Havelland, kurz: TGZ) untersucht: 2.1 Alternative 1 Kauf des Objektes Berliner Straße 15 Die erste Alternative ist der Kauf des aktuell zur Miete genutzten Objektes Berliner Straße 15. Die Stadt nutzt darin den Keller, das Erdgeschoss, das 2.OG, 3. OG und 4.OG. Das 1. OG ist derzeitig fremdvermietet. Diese Mietverhältnisse würden auf die Stadt als zukünftige Vermieterin übergehen. Außerdem gehören die u.a. als Parkfläche genutzten Außenflächen dazu. Alternative 1 beinhaltet folgende Rahmenbedingungen: 1) Kauf des Objektes Berliner Straße 15. 2) Es müssen gewisse Instandsetzungsarbeiten erfolgen, wie zum Beispiel Trockenlegung des Kellers. 3) Das Gebäude besitzt Bestandsschutz. Somit sind zum Beispiel zusätzliche Flucht- und Rettungswege als zusätzliche Baumaßnahmen nicht zwingend nötig. 4) Alle Instandsetzungen, Wartungen und Reparaturen sind von der Stadt Rathenow durchzuführen. 5) Am Ende der Betrachtungsdauer, die dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu Grunde liegt, wird von einem Wiederverkaufswert des Objektes ausgegangen, der dieser Alternative positiv angerechnet wird. 2.2 Alternative 2 Kauf der Objekte Berliner Straße 74 und Grünauer Fenn 42 Die zweite Alternative ist der Kauf der Objekte Berliner Straße 74 und Grünauer Fenn 42 (folgend TGZ genannt). Es handelt sich beim TGZ um einen Gebäudekomplex aus drei Gebäuden. Ein Gebäude davon ist an verschiedene Mieter vermietet. Diese Mietverhältnisse würden auf die Stadt als zukünftige Vermieterin übergehen. Außerdem gehören Nebengebäude dazu, welche ebenfalls teilvermietet sind. Alternative 2 beinhaltet folgende Rahmenbedingungen: 1) Kauf der Objekte Berliner Straße 74 und des TGZ. 2) Es müssen zusätzliche Räumlichkeiten für das Archiv geschaffen werden. Dafür vorgesehen sind derzeit die Räumlichkeiten der Bibliothek, welche erst noch umgebaut werden müssen. 3) Es sind teils umfangreiche Arbeiten im Außenbereich Zwecks Schaffung von Parkflächen nötig. 4) Alle Instandsetzungen, Wartungen und Reparaturen sind von der Stadt Rathenow durchzuführen. 5) Am Ende der Betrachtungsdauer, die dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu Grunde liegt, wird von einem Wiederverkaufswert des Objektes ausgegangen, der dieser Alternative positiv angerechnet wird. Seite 4 von 13

5 3. Festlegung von Rahmendaten Vor der Durchführung einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sind einige Grundannahmen zu treffen, die grundsätzlich für alle betrachteten Alternativen gültig sein müssen. Für diese Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wurde Folgendes festgelegt: - Methode: Aufgrund des hohen Investitionsvolumens und der langfristigen Betrachtung (21 Jahre, siehe: Kalkulationszeitraum) wird die Kapitalwertmethode zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit angewendet. Diese ist entsprechend des Leitfadens für die Erstellung kommunaler Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen vorgesehen (s. Leitfaden für die Erstellung kommunaler Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen des Ministerium des Innern, S. 14). Vornehmliches Ziel der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ist die Ermittlung der fiskalisch günstigen Alternative (Senkung der Haushaltsbelastung der Stadt). Zusätzlich wird eine Nutzwertanalyse als gesamtwirtschaftliche Betrachtung erstellt. Als Ergebnis der Berechnungen wird der Kapitalwert unter Berücksichtigung von Preissteigerungen bzw. Inflation für die Stadt ermittelt. Bevor die Kapitalwertmethode angewandt werden kann müssen die Zahlungsströme jahresgenau möglichst sicher ermittelt werden. Diese Daten sind für die Haushaltsplanung und speziell für ein Liquiditätsmanagement von herausragender Bedeutung, da die Investitionshöhe in einem Jahr teils stark anschwellen kann. Zur Darstellung der Nutzwertbetrachtung siehe Punkt Kalkulationszeitraum: Als Planungsphase ist das Jahr 2016 anzusehen. Das Objekt Berliner Str. 15 könnte ab dem in den Besitz der Stadt Rathenow übergehen. Die dann folgende betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zur Betrachtung der Folgekosten wurde auf 20 Jahre festgelegt. Bei der Alternative 2 sind die Zeitpunkte des Kaufes unterschiedlich. Das Objekt Berliner Straße 74 könnte ab dem bis zum gemietet werden und ab dem in den Besitz der Stadt Rathenow übergehen. Das Objekt Grünauer Fenn 42 müsste bereits ab dem in den Besitz der Stadt Rathenow übergehen. Als einheitlicher Berechnungszeitraum wurde der bis festgelegt, also 21 Jahre. - Basisjahr der Abzinsung: Als Basisjahr der Abzinsung wurde das Jahr 2016 festgelegt. - Zinssatz: Als Diskontierungszinssatz wurde der Vorgabe des Bundesministeriums der Finanzen vom entsprechend ein Wert von 1,000 % angenommen. - Inflation/Preissteigerung: Entsprechend des Deutschen Statistischen Bundesamtes wird für die zukünftigen Jahre eine Inflation von 1,0 % angenommen. Somit wird in die Berechnung ein inflationsbedingter Preisanstieg der Folge- und Betriebskosten berücksichtigt. Weitergehende Preissteigerungen bei den Baukosten und Energieträgern wurden auf Basis der Preisindizes des Deutschen Statistischen Bundesamts gesondert ermittelt, da bei diesen Folgekostenarten zum Teil deutliche (höhere) Abweichungen von der allgemeinen Preissteigerung auftreten. Seite 5 von 13

6 Es ergeben sich folgende, von der allgemeinen Teuerungsrate abweichende Preissteigerungen, wobei die Indizes entsprechend dem Vorsichtsprinzip auf einen Viertel- Prozentpunkt aufgerundet wurden. 1 Personalkosten Öffentlicher Dienst = 2,50 % Baupreis Betriebsgebäude = 2,25 % Gas = 1,00 % Fernwärme = 2,50 % Strom = 5,00 % Gewerbliche Produkte = 1,25 % Dienstleistungen = 1,50 % Wasser/Abwasser = 1,50 % - Finanzierung: Beide Alternativen müssen voll kreditfinanziert werden. Einheitliches Tilgungsende soll der sein. Für die ersten 10 Jahre wurde ein Zinssatz von 0,40 % angenommen. Für das Anschlussdarlehen wurde ein Zinssatz von 1,50 % angenommen. Die Berechnung der Raten erfolgte durch die Verwaltung. - Fördermittel: Nach Prüfung durch die Verwaltung stehen keine Fördermittel für die Investition zur Verfügung, welche die Stadt beantragen könnte. - Folgekosten: Die Darstellung der Folgekosten wurde im Zuge des Ausweises der Gesamtkosten des Vorhabens i.s.d. 16 KomHKV im Abschnitt 5.1 vorgenommen. - Risiken: Risiken und ihre finanziellen Auswirkungen wurden bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung berücksichtigt und im Risikokapitalwert dargestellt. Es wurde mit folgenden Risikowerten kalkuliert: o Typische Betriebskosten / Folgekosten = 10,00 % o Kapitalzahlungen = 5,00 % Diese Risiken sollen lediglich Änderungen im Mengenverbrauch darstellen oder bei den Kapitalzahlungen eine Änderung des für die Kredite erwarteten Zinssatzes berücksichtigen. Bedenken bezüglich eventueller Mehrkosten wegen nicht vorhersehbarer Ereignisse werden hierbei nicht berücksichtigt. Es müssten Gutachten dazu vorliegen sonst bewegt man sich zu sehr im spekulativen Bereich. - Planungsstand: Das Gutachten beruht auf dem Stand der vorliegenden Daten vom sindizes.html (Abruf: ) Seite 6 von 13

7 4. Interpretation der Ergebnisse 4.1 Gesamtkosten (nicht abgezinst, statisch betrachtet) Die bisher angefallenen Kosten für Gutachten, die Erstellung dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und die anteilige Arbeitsleistung der Verwaltung der Stadt wurden in dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung nicht berücksichtigt. Grund dafür ist der knappe Zeitraum zur Erstellung dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Zudem ist es nicht schädlich, da diese Kosten ohnehin beiden Varianten hätten angerechnet werden müssen. Es entsteht somit kein Vor- oder Nachteil für eine der zu prüfenden Varianten. Da in der Kapitalwertmethode die tatsächlichen Zahlungsströme erfasst werden, dürfen Abschreibungen oder kalkulatorische Zinskosten hierbei nicht berücksichtigt werden. Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden somit zum Zeitpunkt des Bezahlens, also mit den Kreditraten, erfasst. Da diese Raten jährlich in unterschiedlicher Höhe anfallen sind sie ebenfalls als Folgekosten zu betrachten. Folgende Kosten wurden in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einbezogen für: Alternative 1 Kauf des Objektes Berliner Straße 15 In der Kreditsumme ist enthalten der Kauf des Objektes Berliner Straße 15 ( ,- ), die anfallenden Erwerbsnebenkosten ( ,- ), die Sanierung des Kellers ( ,- ), neue Teilmöblierung des Archives (32.720,- ) und die Ausstattung des vierten Obergeschosses mit einer Klimaanlage ( ,- ). Forderung war es, das Dach gegen die sommerliche Hitze zu dämmen. Da kein belastbares Angebot vorlag, wurde das Angebot für eine Klimatisierung der Obergeschosse im TGZ über die Flächenanteile auf das Objekt Berliner Straße 15 übertragen. Ebenso ist mit den dann anfallenden Mehrkosten beim Strom verfahren worden. Bei Alternative 1 fallen keine Einmalkosten an, die nicht durch den Investitionskredit gedeckt wären. Es wird mit Mieteinnahmen in Höhe von ,- gerechnet. Folgekosten Kostenart Betrag Anfangsjahr 2018 Kreditrate ,- Strom ,- Fernwärme ,- Wasser/Abwasser 3.824,- Müll 2.432,- Reinigung ,- Sicherheit und Überwachung 588,- Wartung ,- Gebäudeversicherungen 1.969,- Instandsetzung ,- Sonstige Betriebskosten ,- Hausmeister/Verwaltungspersonal ,- Summe ,- Alternative 2 Kauf der Objekte Berliner Straße 74 und Grünauer Fenn 42 Es wurden die unterschiedlichen Kaufzeitpunkte berücksichtigt und auf den Endzeitpunkt hin abgestimmt. In der Kreditsumme ist enthalten der Kauf der Objekte Berliner Straße 74 und Grünauer Fenn 42 ( ,- ), die anfallenden Erwerbsnebenkosten ( ,- ), Umzugskosten ( ,-, wurden vorsichtig geschätzt. Die große Unbekannte ist dabei der Umzug des Servers), Kosten der Baukonstruktion, Außenanlagen, Parkflächen, Bauwerktechnische Anlagen etc. ( ,- ), Seite 7 von 13

8 Überarbeitung der Heizungssteuerung im TGZ (39.876,- ), Instandsetzung eines Fahrstuhls (20.738,- ), zusätzliche Umbaumaßnahmen an der Bibliothek zum Umzug des Archivs inklusive neuer Teilmöblierung ( ,- ), Außenjalousien im TGZ (52.961,- ), die Ausstattung der zwei Obergeschosse im TGZ mit einer Klimaanlage ( ,- ), Sonderwünsche für die Berliner Straße 74 (19.635,- ), neue Schließanlage für Berliner Straße 74 (2.380,- ) und Teil-Neumöblierung wegen Umzug ( ,- ). Bei Alternative 2 fallen Einmalkosten an, die nicht durch den Investitionskredit gedeckt sind. Dabei handelt es sich um Kosten die entstehen, wenn die Stadt aus dem derzeitig gemieteten Objekt Berliner Straße 15 auszieht. So ist per Mietvertrag bestimmt, dass sämtliche Räume in den Urzustand zu Vermietungsbeginn zurückzuversetzen sind. Hierbei wird mit Einmalkosten in Höhe von ,-. Es wird mit Mieteinnahmen in Höhe von ,- gerechnet. Folgekosten: Kostenart Betrag Anfangsjahr 2018 Kreditrate/Miete ,- Strom ,- Gas ,- Wasser/Abwasser 3.824,- Müll 3.724,- Reinigung ,- Sicherheit und Überwachung 5.083,- Wartung ,- Gebäudeversicherungen 3,463,- Instandsetzung ,- Sonstige Betriebskosten ,- Hausmeister/Verwaltungspersonal ,- Summe , Kosten allgemein Grundlage der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sind die von der Verwaltung in Zeitraum zwischen dem und dem zugearbeiteten Daten. Als Stand wurde der benannt, da an diesem Tag im Vor-Ort-Gespräch im Rathaus die noch ausstehenden und zu erbringenden Daten, im Zusammenhang mit der Begehung der Objekte, benannt wurden. Als nicht für diese Wirtschaftlichkeitsbetrachtung relevant betrachtet wird die Überlegung zur Liquidierung der TGZ Havelland GmbH. Die Liquidation der GmbH kann völlig unabhängig zu den Überlegungen der Standortwahl eines Rathauses stattfinden Einmalaufwand (internes Personal) Der Planungsaufwand des Verwaltungspersonals bezüglich dieses Projekts wurde aus Zeitgründen nicht gesondert erfasst. Gesondert erfasst sind die für Alternative 2 anfallenden Personalkosten bedingt durch den Umzug in neue Räumlichkeiten. Für den Umzug wird damit gerechnet, dass zwei Wochen am Stück umgezogen wird. Die sich im Rathaus befindlichen Mitarbeiter werden dadurch erheblich in ihren Arbeitsabläufen gestört und Aufgaben müssen auf später verschoben werden. Stattdessen müssen auch die Verwaltungsmitarbeiter beim Umzug mit anpacken. Man kann dies gleichstellen mit dadurch entstehenden Überstunden. Es wurde davon ausgegangen, dass die Verwaltung durchschnittlich 5 Tage von 10 Tagen mit dem Umzug beschäftigt ist. Dadurch entstehen umzugsbedingte Personalkosten, die jedoch über ein Jahr verteilt gut ausgeglichen werden können (nicht haushaltswirksam). Seite 8 von 13

9 4.1.3 Zusätzlich anfallende Personalkosten Für Alternative 1 fallen keine zusätzlichen Personalkosten über den jetzigen an. Für Alternative 2 müssen zusätzlich / haushaltswirksam 0,3 Hausmeisterstellen geschaffen werden. Zudem fallen zusätzliche Personalkosten dafür an, dass zwischen den beiden Standorten gependelt werden muss. Es wurde mit mindestens zwei Postfahrten und zwei zusätzlichen Fahrten gerechnet. Eine Fahrt ist jeweils hin und zurück. Der Stellenplan zeigt eine Häufung bei der Entgeltgruppe 9 an, welche hier als durchschnittlich anfallend herangezogen wurde. Das Arbeitgeberbrutto für eine E9 wurde auf eine Stunde heruntergebrochen (25,50 / h) * 15 Minuten pro Strecke * 8 * 250 Arbeitstage = ,-. Diese Kosten werden als haushaltswirksam betrachtet Instandhaltung In dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wird entsprechend der Empfehlung des Bauamtes des Landkreis Havelland von einem jährlichen Instandhaltungsaufwand von 9,- /m²/a ausgegangen. Diese Kosten wurden entsprechend auf die Gesamtflächen der Gebäude berechnet. Die anteilig auf die Mietflächen fallenden Kosten müssen durch die Miete selbst erwirtschaftet werden Bewirtschaftungskosten Um der Anforderung i.s.d. 16 Abs. 2 KomHKV Bbg Den Unterlagen ist die Ermittlung der Folgekosten beizufügen zu entsprechen, wurden die Bewirtschaftungskosten entsprechend der Betriebskostenabrechnung von 2014 abgeleitet. Ferner wurden die Kostenpositionen entsprechend der Größe der Gebäude und der Preisanstiege des Statistischen Bundesamts über die Nutzungsdauer indexiert. Anteilige Mehrkosten zum Beispiel durch den Betrieb von Aufzügen/ Fahrstühlen, müssen durch die Miete selbst erwirtschaftet werden. 4.2 Gesamtnutzen (nicht abgezinst, statisch betrachtet) Ein Folgenutzen/ Wiederverkaufswert konnte für beide Alternativen ermittelt werden. Für den Fall des Erwerbs der Objekte einer der beiden Standortalternativen schafft die Stadt Rathenow infrastrukturelle Vermögenswerte, die ihr bei sorgsamer Pflege und Unterhaltung am Ende der dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde liegenden Berechnungsdauer von 21 Jahren auch weiterhin zur Verfügung stehen. Dies wäre im Falle der weiteren Nutzung des jetzigen Objektes zur Miete nicht der Fall. Daher muss in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung das Vorhandensein eines Restwertes als Nutzen der Investition einkalkuliert werden. 2 Als Restwert einer Immobilie kommen grundsätzlich entweder ihr Restbuchwert oder ein einzuschätzender Marktwert in Betracht. 3 Da der Restbuchwert stark von der Einschätzung über die jeweilige Restnutzungsdauer der Objekte abhängt wurde der sogenannte Ertragswert der Objekte ermittelt. Diese wurden durch die Verwaltung in Anlehnung an das aktuell vorliegende Gutachten zum Verkehrswert des Objektes Berliner Straße 15 ermittelt. Dem Vorsichtsprinzip folgend wurden jedoch nur eine Ertragszeitraum von 15 Jahren berücksichtigt, statt wie in dem Gutachten von 35 Jahren. Die gilt für die Objekte beider Alternativen. Selbst wenn am Ende 2037 das dann gewählt Objekt nicht veräußert werden soll, so hat die Stadt doch ein entsprechend werthaltiges Gebäude zur freien Nutzung zur Verfügung. Die ist hier als Folgenutzen bezeichnet. 2 Vgl. Ministerium des Innern des Landes Brandenburg (2012): Leitfaden für die Erstellung kommunaler Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen, S. 17; Neunzehn, Dirk (2013): Das Prinzip Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit bei Hochbaumaßnahmen des Bundes, S Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin (2007): Leitfaden für Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen bei der Vorbereitung, Planung und Durchführung von Baumaßnahmen, S. 24; Bundesministerium der Finanzen (2015): Arbeitsanleitung Einführung in Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen, S. 5 Seite 9 von 13

10 Folgenutzen Alternative 1: Erlösart Betrag im Jahr 2037 Ertragswert ,- Summe ,- Folgenutzen Alternative 2: Erlösart Betrag im Jahr 2037 Ertragswert ,- Summe ,- Der Betrag wird als fiktive Einzahlung (haushaltswirksam) in die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung einbezogen und repräsentiert damit den Nutzen für die Kommune über diesen kalkulatorischen Wert am Ende der Betrachtungsdauer noch zu verfügen. 4.3 Kapitalwertbetrachtung (abgezinst, dynamisch betrachtet) 4 Die vorangegangenen Kostenpositionen wurden nach der Erfassung entsprechend der dynamischen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungsmethoden auf das Jahr 2016 auf- bzw. abgezinst und der Kapitalwert 5 der Investition ermittelt: Der Kapitalwert der Alternative 1 Kauf des Objektes Berliner Straße 15 für einen 21 jährigen Berechnungszeitraum beträgt: ,-. Der Kapitalwert der Alternative 2 Kauf der Objekte Berliner Straße 74 und Grünauer Fenn 42 für einen 21 jährigen Berechnungszeitraum beträgt: , Risikobetrachtung Für beide Alternativen wurde ein zweites Szenario unter Annahme des Eintritts der in Kapitel 4 dargestellten Risikofaktoren kalkuliert. Bei Eintritt der Risiken beträgt der Kapitalwert der Alternative 1 Kauf des Objektes Berliner Straße 15 für einen 21 jährigen Berechnungszeitraum: ,-. Bei Eintritt der Risiken beträgt der Kapitalwert der Alternative 2 Kauf der Objekte Berliner Straße 74 und Grünauer Fenn 42 für einen 21 jährigen Berechnungszeitraum: , Nutzwertanalyse als gesamtwirtschaftliche Betrachtung Zur Komplettierung der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wurde zusätzlich eine Nutzwertanalyse erstellt. Ziel solch einer Analyse ist es, die über die reine monetäre Betrachtung hinausgehenden Nutzen der einzelnen Alternativen für die tatsächlichen Nutzer zu berücksichtigen. Dabei gibt es mehrere Herangehensweisen, wie solch eine Analyse aufzubauen ist. Hierbei wurde sich streng an die Vorgaben des Leitfadens für die Erstellung kommunaler Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen gehalten. Als Nutzer wurden die Bürger der Stadt Rathenow, die Angestellten der Stadtverwaltung und die in politischen Gremien der Stadt aktiven politischen Vertreter identifiziert. 4 Die detaillierten Daten zur Ermittlung des Kapitalwerts sowie des Risikokapitalwerts sind im Anhang enthalten (siehe Anhang II) 5 Die detaillierte Berechnung des Kapitalwerts befindet sich im Anhang (Bericht_WiBe-Kalkulator) Seite 10 von 13

11 4.5.1 Herangehensweise 1. Zielanalyse und Entwicklung spezifischer Bewertungskriterien 2. Gewichtung der Bewertungskriterien 3. Bewertungsmaßstäbe festlegen (Zielwertskalen) 4. Bewertung der Zielerträge 5. Bildung von Teilnutzwerten 6. Bildung des Gesamtnutzwertes 7. Interpretation des Ergebnisses Als Nutzer wurden die Bürger der Stadt Rathenow, die Angestellten der Stadtverwaltung und die in politischen Gremien der Stadt aktiven politischen Vertreter identifiziert. Zusammen mit Vertretern dieser Nutzergruppen wurde in einem Vor-Ort-Gespräch im Rathaus am die Datengrundlage für diese Analyse erstellt. Es wurden sechs Kriterien benannt und ausformuliert. Bei der prozentualen Gewichtung kommt der finanziellen Betrachtung (Kosten) mit 66,00 % die höchste Bedeutung zu. Dieser Wert wurde in einer Diskussion zwischen den Anwesenden bestimmt. Die Zuordnung der restlichen 34,00 % fand im Geheimen statt. Es wurde der Durchschnitt herangezogen. Die Zielwertskala reicht von 0 bis 10 Punkten, wobei 0 Punkte gar nicht erfüllt und 10 Punkte sehr gut entspricht. Die Bewertung der Zielerträge fand ebenfalls im Geheimen statt. Es wurde der Durchschnitt herangezogen. Bei den Kosten ist entsprechend des Leitfadens für die Erstellung kommunaler Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen der Alternative, die die geringste Wertvernichtung verursacht volle 10 Punkte zugesprochen worden. Der zweiten Alternative wurden dazu anteilig die Punkte ermittelt ( ,- / ,- = 0,81 * 10 Punkte = 8,1 Punkte). Anschließend wurden die Teilnutzwerte gebildet (Gewichtung * Punktzahl). Daraus wird für die Alternativen der jeweilige Gesamtnutzen aufsummiert. Multipliziert mit 100 lässt sich das Ergebnis so interpretieren, dass Alternative 1 die Anforderungen der Nutzer zu 87,90 % erfüllt und Alternative 2 die Anforderungen der Nutzer zu lediglich 78,50 % erfüllt Ergebnistabelle 4.6 Fazit Wirtschaftlichkeit wird grundsätzlich als Verhältnis von Kosten und Nutzen definiert. Maßgeblich für die Ermittlung der Wirtschaftlichkeit der Alternativen ist der ermittelte Kapitalwert, da dieser in der anschließenden Nutzwertanalyse auch den weit größten Einfluss hat. Der Vergleich der Kapitalwerte der Alternativen zeigt, dass Alternative 1 Kauf des Objektes Berliner Straße 15 einen positiveren Kapitalwert ( ,- ) aufweist als Alternative 2 Kauf der Objekte Berliner Straße 74 und Grünauer Fenn 42 ( ,- ). Aufgrund der hohen Bedeutung des Kapitalwerts in der Nutzwertanalyse fällt deren Ergebnis ebenfalls zugunsten der Alternative 1 aus. Damit ist Alternative 1 Kauf des Objektes Berliner Straße 15 die gesamtwirtschaftlich betrachtete wirtschaftlichere Variante für die Stadt Rathenow. Seite 11 von 13

12 Auch der Vergleich der Risikokapitalwerte der Alternativen zeigt, dass Alternative 1 Kauf des Objektes Berliner Straße 15 auch bei Eintritt der Risiken einen positiveren Risikokapitalwert ( ,- ) aufweist als Alternative 2 Kauf der Objekte Berliner Straße 74 und Grünauer Fenn 42 ( ,- ). Da die Kapitalwerte ca. 20 % auseinanderliegen sind diese gegenüber den Risikokapitalwerten zur Entscheidungsfindung heranzuziehen. Abschließend ist das Ergebnis der Nutzwertanalyse als umfassend aussagekräftig zu interpretieren. Alternative 1 erfüllt die Anforderungen der Nutzer zu 87,90 % erfüllt und Alternative 2 die Anforderungen der Nutzer zu lediglich 78,50 %. Abschließend ist Alternative 1 Kauf des Objektes Berliner Straße 15 als die wirtschaftlichere Variante zu betrachten und Ausschlaggebend für die zu treffende Entscheidung. Seite 12 von 13

13 Diese Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wurde mit Unterstützung des Instituts für Public Management (IPM) am (IPO-IT) erstellt. Berlin, i.a. Benjamin Wagner Institut für Public Management am IPO-IT GmbH Seite 13 von 13