Integriertes Stadtentwicklungsund Handlungskonzept (ISEK) der Stadt Salzgitter

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1 STADTUMBAU WEST Integriertes Stadtentwicklungsund Handlungskonzept (ISEK) der Stadt Salzgitter im Rahmen des Experimentellen Wohnungs- und Städtebau (ExWoSt) gefördert durch das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Forschungsfeld Stadtumbau West : Pilotstadt Salzgitter Thema: Wohngebiete im Wandel

2 IMPRESSUM im Auftrag der Stadt Salzgitter Fassung vom Ausarbeitung durch ISEK-Netzwerk bestehend aus: Gesellschaft für Ortsentwicklung und Stadterneuerung mbh GOS mbh Steinbrecherstraße Braunschweig Tel Planungsgruppe STADTBÜRO Huckarder Straße Dortmund Tel Steinbrecherstraße Braunschweig Tel Mitarbeiter: Dipl.-Jurist Mathias H. Granitzki Dipl.-Ing. Dirk Zimmermann Dipl.-Ing. Norbert Thiele Mitarbeiter: Dipl.-Ing. Dirk Ruß Dipl.-Ing. Karsten Schröder Dipl.-Ing. Gisela Sichelschmidt Mitarbeiter: Dipl.-Ing. Architekt Dierk Grundmann Dipl.-Ing. Architektur Pierre Rey Dipl.-Ing. Architektur Georg Krüger

3 INHALT INHALT 1. EINFÜHRUNG IN DAS THEMA: STADTUMBAU 1.1. Forschungsfeld Stadtumbau West im Fokus des ExWoSt-Programms Pilotprojekt Salzgitter 3 2. ISEK SALZGITTER VORGEHENSWEISE UND FORSCHUNGSMETHODIK Konzeptfindung als Prozess in vier Phasen Integrativer Untersuchungs- und Planungsansatz 7 3. BESTANDSAUFNAHME UND ANLAYSE 3.1. Stadtentwicklung und städtebaulicher Bestand Regionale Einbindung und gesamtstädtische Planungen Stadtgeschichte, Siedlungsstruktur und städtebauliche Besonderheiten Wirtschafts- und Infrastrukturausstattung Bevölkerungsentwicklung und Sozialstruktur Die Region Süd-Ost-Niedersachsen Die Stadt Salzgitter Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung Allgemein Beschäftigungsentwicklung in der Region Braunschweig Wirtschafts- und Arbeitsstandort Salzgitter Entwicklung der Wirtschaftsstandortes Salzgitter Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Ausblick Erfassung Wohnungsbestand und Wohnungsmarkt Region Süd-Ost-Niedersachsen Wohnungsmarkt Salzgitter Kurzcharakteristik Salzgitter-Gesamtstadt Kurzcharakteristik Salzgitter-Lebenstedt Kurzcharakteristik Salzgitter-Bad Kurzcharakteristik Salzgitter-Thiede Kurzcharakteristik Salzgitter-Gebhardshagen Kurzcharakteristik Salzgitter-Hallendorf 34 Zusammenfassung Kurzcharakteristik Stadtteile Wohnbaulandentwicklung Übersicht: Wohnungswirtschaft in den einzelnen Stadtteilen 35 Auffällige Wohnungsbestände in den statistischen Bezirken Salzgitters Neubautätigkeiten und Baulandentwicklung Wohnbaulandentwicklung Finanzausstattung der Gemeinde Salzgitter im niedersächsischen Vergleich Finanzielle Situation der Stadt Salzgitter 39

4 INHALT 3.7. Zusammenfassung der Bestandsaufnahme und Analyse Bevölkerungsentwicklung Wohnungsmarkt Einzelhandel und Versorgung Städtebau Kommunale Finanzsituation LEITBILD STADTUMBAU Städtebau Wohnungsmarkt Einzelhandel Finanzierung Grundsätze des Gesamtleitbildes STADTUMBAUKONZEPT Schwerpunktgebiete des Stadtumbaus Definition und Kategorisierung Schwerpunktgebiete allgemein Schwerpunktgebiet I Schwerpunktgebiete I / Investitionsvorranggebiet 1: SZ-Lebenstedt / Seeviertel und Kernstadt Schwerpunktgebiete I / Investitionsvorranggebiet 2: SZ-Lebenstedt / Fredenberg Schwerpunktgebiete I / Investitionsvorranggebiet 3: SZ-Bad / Ost- und Westsiedlung Schwerpunktgebiete II / Investitionsvorranggebiet 4: SZ-Thiede / Steterburg Schwerpunktgebiet III Schwerpunktgebiete III /Anpassungsbereich: SZ-Gebhardshagen = Selbstläufergebiet mit Begleitmaßnahmen Schwerpunktgebiete III / Anpassungsbereich: SZ-Hallendorf = Rückbaugebiet mit Begleitmaßnahmen Schwerpunktgebiete III / Anpassungsbereich: SZ-Watenstedt = Rückbaugebiet UMSETZUNGSSTRATEGIEN FÜR DEN STADTUMBAU Allgemeine Hinweise zum Stadtumbauvorhaben Stadtumbau auf der gesamtstädtischen Handlungsebene Vorgehen in den Investitionsvorranggebieten Finanzierung Stadtumbau Salzgitter Rechtsinstrumente für den Stadtumbau West 104

5 INHALT 6.6. Forschungsfragen des Bundes ANHANG 7.1. Institutionelle Kooperation/(über-)regionale und (Inter-)nationale Zusammenarbeit Notwendigkeit stadtregionaler Abstimmung Chronologie: ISEK- Salzgitter von August 2003 bis Juli Internetbefragung zum ISEK Salzgitter: Darstellung Internetauftritt: Dokumentation: Workshop Fußnoten 115

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7 1. EINFÜHRUNG IN DAS THEMA: STADTUMBAU 1 1. EINFÜHRUNG IN DAS THEMA: STADTUMBAU 1.1. FORSCHUNGSFELD STADTUMBAU WEST IM FOKUS DES EXWOST- PROGRAMMS Stadtumbau West beinhaltet die Weiterführung und Übertragung von Erkenntnissen und Handlungsansätzen, die in den letzten Jahren in den Projektgebieten des Stadtumbau Ost gewonnen wurden. Der im europäischen Maßstab beispiellose Bevölkerungsrückgang in den östlichen Bundesländern Deutschlands und die damit zusammenhängenden Auswirkungen auf nahezu alle Bereiche des gesellschaftlichen Lebens, der Wirtschaft und der sozialen Sicherungssysteme hat zu einem drastischen Umdenken von Zukunftsplanungen geführt. Der Bund hat für den Zeitraum 2002 bis 2009 zur Abminderung der durch diese Entwicklung hervorgerufenen Folgen das Programm des Stadtumbau Ost initiiert und mit einem Fördervolumen von 2,7 Mrd. 1 ausgestattet. Die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sind besonders gravierend. In veränderten Qualitäten und Quantitäten werden die Folgen einer demographischen Überalterung in den nächsten 15 Jahren auch in vielen ehemals wachstumsorientierten Regionen der westlichen Bundesländer spürbar werden. Im Gegensatz zum Osten, wo dieser Strukturwandel plötzlich und in den Dimensionen nicht überschaubar eintrat, bestehen hier noch Chancen für Wohnungswirtschaft, Industrie, Handel, Gewerbe und lokale Politik, ihre mittel- und langfristigen Planungen und wirtschaftlichen Zielsetzungen an die sich ändernden Rahmenbedingungen anzupassen. Dabei ist es notwendig, das immer noch vorrangig auf Wachstum ausgerichtete Denken, Planen und Handeln vieler Kommunen aufzubrechen und auf die sich abzeichnenden Veränderungen einzustimmen. Zur Unterstützung von Kommunen mit besonderen Problemlagen (Impulsprojekte) und bei der Suche nach neuen Leitbildern für die zukünftige Stadtentwicklung wurde deshalb im Jahre 2002 seitens des Bundes das Forschungsfeld Stadtumbau West eingerichtet. Es ist Teil des Forschungsprogramms Experimenteller Wohnungs- und Städtebau (ExWoSt) des Bundesministeriums für Bau, Verkehr und Wohnen.

8 1. EINFÜHRUNG IN DAS THEMA: STADTUMBAU 2

9 1. EINFÜHRUNG IN DAS THEMA: STADTUMBAU 3 Im Jahre 2004 werden in nunmehr 16 Modellvorhaben Planungskonzepte und erste Pilotprojekte gefördert und wissenschaftlich begleitet. Aus den Bestandsanalysen und den Strategien für die künftige städtebauliche und wohnungswirtschaftliche Entwicklung in den einzelnen Pilotstädten sollen Erkenntnisse für notwendige Änderungen an den gesetzlichen, finanzpolitischen und förderungsrechtlichen Rahmenbedingungen gesammelt werden. Wesentliche Zielsetzung ist der Erhalt der Stadt als Lebensraum. Der drohende Verlust an Quantität muss als Möglichkeit verstanden werden, neue Qualitäten dazuzugewinnen und vorhandene auszubauen. Voraussetzung hierfür sind Planungskonzepte, die flexibel auf Änderungen von Nachfrage und Bedarf, insbesondere in den Bereichen Wohnen und Arbeiten reagieren können. Die traditionelle Stadtplanung wird künftig den räumlichen Horizont erweitern müssen: Die Berücksichtigung und Einbeziehung des Umlandes, die Entwicklung von Mechanismen zur Steuerung von Wanderungsbewegungen und Mobilität sowie das Herausarbeiten von Standortqualitäten in den jeweiligen städtebaulichen Räumen werden die Praxistauglichkeit planerischer Leitbilder maßgeblich beeinflussen PILOTPROJEKT SALZGITTER Die Stadt Salzgitter wurde am als eine von elf Pilotstädten in das ExWoSt-Forschungsprogramm aufgenommen. Es gehört damit zu einem kleinen Kreis ausgesuchter Kommunen, deren Handlungsansätze zur Bewältigung ihrer strukturellen Probleme Beispielcharakter haben sollen für andere Städte in Deutschland. Diese Grundlagenarbeit ist dringend erforderlich, da sich die demographischen Probleme nach 2015 bundesweit gravierend verschärfen werden. In Salzgitter liegt der Themenschwerpunkt auf Wohngebiete im Wandel. Als abseits der großen Entwicklungszentren gelegener monostrukturierter Industriestandort konnte die Kommune besonderen Handlungsbedarf nachweisen. Die Stadt erhilt dafür einen Zuwendungsbescheid für die Erstellung eines Integrierten Stadtentwicklungs- und Handlungskonzeptes. Dieses soll Strategien aufzeigen, wie mit den Bevölkerungsverlusten Salzgitters insgesamt und im besonderen den hohen Leerständen in den Wohngebieten der 30er und 60er Jahre begegnet, beziehungsweise mit ihnen umgegangen werden kann.

10 1. EINFÜHRUNG IN DAS THEMA: STADTUMBAU 4

11 2. ISEK SALZGITTER - VORGEHENSWEISE UND FORSCHUNGSMETHODIK 5 2. ISEK SALZGITTER - VORGEHENSWEISE UND FORSCHUNGSMETHODIK Die Erarbeitung des Integrierten Stadtentwicklungs- und Handlungskonzeptes Salzgitter (= ISEK Salzgitter) ist auf den Zeitraum von August 2003 bis Juli 2004 angelegt. Sie erfolgt in enger Abstimmung zwischen Stadtverwaltung und dem ISEK-Netzwerk. Das ISEK-Netzwerk als Konzeptbearbeiter besteht aus den drei Partnern GOS mbh aus Kiel, STADTBÜRO aus Dortmund und das Büro für Architektur und Stadtplanung aus Braunschweig. Diese bündeln Erfahrung und Kompetenzen in den Bereichen Sanierung/ Finanzierung, Wohnungswirtschaft/ Sozialdemographie sowie Stadtplanung/ Städtebau und stehen damit für einen interdisziplinären Blick auf die Problemlage. Der interdisziplinäre Bearbeitungsansatz ist dennoch aufgrund begrenzter Kapazitäten eingeschränkt, so werden weiterführende Themenfelder wie Jugend und Soziales, Landwirtschaft, ÖPNV und Ver- und Entsorgung nicht oder nur am Rande einbezogen. Die aus der Bestandsanalyse abgeleiteten Untersuchungsergebnisse und Leitbilder sollen in den Entscheidungsgremien von Verwaltung und lokaler Politik diskutiert und mit Beteiligung der Bevölkerung zu einem Abwägungsergebnis geführt werden. ISEK-workshop: am in Salzgitter 2.1. KONZEPTFINDUNG ALS PROZESS IN VIER PHASEN Das Stadtumbaukonzept wurde in vier Phasen erarbeitet. Diese entsprechen der Vorgehensweise und der Forschungsmethodik des ExWoSt-Forschungsvorhabens für den Stadtumbau West. Mit Abschluss der vier Phasen und Fertigstellung des Konzeptes sollen die Voraussetzungen für eine Umsetzbarkeit des eigentlichen, investiven Stadtumbauprozesses geschaffen sein. Im Konzept werden konkrete Handlungsempfehlungen und Umsetzungsstrategien für den Stadtumbau in Salzgitter gegeben. Parallel dazu werden die Forschungsleitfragen des Forschungsvorhabens beantwortet und damit Handlungsansätze für andere Kommunen gegeben. Phase 1- Bestandsaufnahme, Bestandsanalyse und Bedarfsermittlung Nach einer Auftaktveranstaltung mit Vertretern der Stadtverwaltung zum Start des Projektes wurden erste Kontaktaufnahmen mit der Wohnungswirtschaft durchgeführt. Zur Bestandsaufnahme und -analyse fanden Gespräche mit den einzelnen Fachdisziplinen statt. Mit den Schwerpunkten Wohnungswirtschaft, Freiraum, Städtebau, Verkehr, Infrastruktur, Finanzausstattung und Soziodemographie verfolgt das ISEK hierbei einen breiten und integrierten Ansatz. Folgende Kardinalfragen bestimmten den Arbeitsprozess: - Wie entwickelt sich der Wohnungsmarkt in Salzgitter oder wie und wo ist er entwicklungsfähig? - In welchen Stadtteilen sind welche städtebaulichen Qualitäten vorhanden und sollen erhalten oder gestärkt werden? Phase 2 - Leitbild und Entwicklungsziele Als zweiter Schritt wurde auf Basis der Bestandsanalyse ein planerisches Leitbild für die Gesamtstadt entwickelt und nachhaltige Entwicklungsziele formuliert. Hierzu werden für folgende Bereiche themenbezogene Fachrunden durchgeführt:

12 2. ISEK SALZGITTER - VORGEHENSWEISE UND FORSCHUNGSMETHODIK 6 1. Finanzen/ Wirtschaft 2. Freiraum/ Städtebau/ Verkehr 3. Jugend/ Soziales/ Schule/ Kultur 4. Wohnungswirtschaft Zu diesem Bearbeitungszeitpunkt wurde die lokale Politik als zentraler Entscheidungsträger über den Stand der Überlegungen informiert und in den fortlaufenden Diskussionsprozess mit einbezogen. Über die Beteiligung der aktiven Lokalen Agenda in Salzgitter wurde ein erster Schritt in Richtung Bürgerbeteiligung getan. Aus dieser zweiten Arbeitsphase sollen sich für den weiteren Stadtumbauprozess Institutionen und Arbeitskreise etablieren, welche die weitere Erarbeitung des ISEK begleiten und nach deren Abschluss fortsetzen. Phase 3 - Vorentwurf ISEK-Salzgitter In der dritten Arbeitsphase wurde der Vorentwurf des Entwicklungs- und Finanzierungskonzeptes für den Stadtumbau Salzgitter vorgelegt. Dieser wurde in einem großen Workshop unter breiter Beteiligung von Akteuren, Vereinen, Bürgern, Politik und Verwaltung diskutiert und verfeinert. Daneben wurden weitere Akteurs- und Fachverwaltungsrunden zu vertiefenden Fachthemen einberufen. Parallel dazu wurde eine Präsentation des Arbeitsstandes im Internet vorbereitet. Der Vorentwurf beantwortet Fragen nach der Eingrenzung von Schwerpunktgebieten und erörtert deren Mängel, Chancen und Restriktionen. Hieraus ergaben sich die ersten konkreten Handlungsempfehlungen für investive Stadtumbauprojekte. Planungsprozess Integriertes Stadtentwicklungskonzept Salzgitter (ISEK) in der Übersicht

13 2. ISEK SALZGITTER - VORGEHENSWEISE UND FORSCHUNGSMETHODIK 7 Phase 4 - ISEK-Salzgitter Mit der Entwurfsfassung des ISEK werden Investitionsvorranggebiete definiert und konkrete Hinweise auf Stadtumbauprojekte innerhalb des Stadtumbauprozesses Salzgitter für die kommenden Jahre erarbeitet. Es wird in dieser Phase flankierend das Thema Öffentlichkeitsarbeit und Bürgerbeteiligung weiter vertieft und konkrete Arbeitsaufgaben für die Zeit nach Beendigung des ISEK zur Fortführung des Stadtumbauprozesses definiert. Das ISEK soll die Geschäftsgrundlage für die weitere Förderung der Stadt Salzgitter im Rahmen des Stadtumbauprogramms West darstellen. Parallel zum ISEK-Prozess innerhalb der Stadt Salzgitter ist das Projekt im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfeldes Stadtumbau West auch noch in übergeordnete Zusammenhänge des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen 3 (BMVBW) einbezogen. So gibt es zur Forschungsagentur Stadtumbau West (FORUM GmbH, Oldenburg), zum Sozialministerium als Landesbehörde, zum Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) als verantwortliche Institution im Rahmen ExWoSt-Forschungsfeldes und zum BMVBW eine enge und regelmäßige Rückkopplung in Form von Sachstands- und Zwischenberichten. Als Pilotprojekt steht Salzgitter stellvertretend für andere Schrumpfungsregionen im Westen Deutschlands. Auch wenn die Ergebnisse eines Stadtentwicklungs- und Handlungskonzeptes sowie die Ansätze für die Realisierung des Stadtumbaus erfahrungsgemäß nur bedingt auf andere Städte übertragbar sind, kann jedoch die kurzfristig erfolgreiche Umsetzung einzelner aus dem Gesamtkonzept entwickelter Teilmaßnahmen zum Umdenken in anderen Kommunen anregen und die Notwendigkeit neuer Qualitäten im Planungsprozess verdeutlichen. Die aktive Teilnahme an überregionalen Forschungs-Werkstätten und Fachforen soll sicherstellen, dass die Pilotstädte untereinander und mit der Fachöffentlichkeit im Dialog stehen und an den Erfahrungen der anderen partizipieren können. Dies bietet auch für Salzgitter die Chance, sich im Wettbewerb der Kommunen angesichts der unausweichlichen Umbrüche eine gute Startposition und einen Wissensvorsprung für den Stadtumbau West zu verschaffen. Unterschiedliche Wohnformen in Salzgitter 2.2. INTEGRATIVER FORSCHUNGS- UND PLANUNGSANSATZ Die besondere städtebauliche Situation Salzgitters sowie der enorme Bevölkerungsrückgang und seine Folgen waren in Salzgitter bereits Anlass zu einer Reihe von Einzeluntersuchungen, die jedoch entweder nur einzelne Sachbereiche oder ausgewählte Stadtteile betrachteten. Der sich vor dem Hintergrund der demographischen, wirtschaftlichen und sozialen Veränderungen abzeichnende Strukturwandel ist in seinen Auswirkungen bereits im Stadtbild augenscheinlich: Die rückläufige Bevölkerungsentwicklung und die damit verbundene geänderte Wohnungsnachfrage mit der Folge eines dauerhaften Leerstandes von Mietwohnungen belastet die Stadt in ihren größeren Stadtteilen. Mittelfristig droht der flächenhafte Verfall von Gebäuden. Eine gesamtstädtische Betrachtung ist deshalb erforderlich, um vorhandene Planungen und Konzepte kritisch zu analysieren und auf Basis realistischer Prognosen Leitbilder und Ziele neu definieren zu können.

14 2. ISEK SALZGITTER - VORGEHENSWEISE UND FORSCHUNGSMETHODIK 8 Das ISEK Salzgitter ist vom Grundsatz her ein Planungsprozess und -konzept mit starker Ausrichtung auf die Belange der Wohnungswirtschaft auf der Grundlage städtebaulicher, soziodemographischer und wirtschaftlicher Analysen. Die Untersuchungen reduzieren sich nicht auf einzelne Teilbereiche der Stadtentwicklung, sondern versuchen die wechselseitigen Beziehungen zwischen diesen zu analysieren und daraus ein Gesamtleitbild für die Gesamtstadt Salzgitter zu entwickeln. Letzteres soll erstmalig die rückläufige Bevölkerungsentwicklung berücksichtigen und damit eine neue Planungsqualität erreichen. Die schrumpfende Einwohnerzahl ist eine der Hauptursachen für den stagnierenden bzw. rückläufigen lokalen Wohnungsmarkt, besonders in den Stadtteilen SZ-Lebenstedt und SZ-Bad. Daraus schlussfolgernd, muss sich die städtebauliche Planung in Salzgitter an die veränderte Bedarfssituation anpassen. Gestützt auf die bisherigen erfolgreichen Maßnahmen der Stadtentwicklung und -erneuerung ist einem baustrukturellen und sozialen Auseinanderfallen der Stadt und ihrer Stadtteile in der Folge ungesteuerter problematischer Entwicklungen entgegenzuwirken. Doch sind von den sinkenden Einwohnerzahlen auch andere Bereiche betroffen. Der Bestand an technischer und sozialer Infrastruktur muss kritisch auf seine Zukunftsfähigkeit untersucht werden. Die aufgrund der Siedlungsstruktur von Salzgitter überdimensionierte verkehrliche Infrastruktur verlangt dabei besondere Betrachtung: Es ist zu analysieren, ob der Gesamtumfang zukünftig noch unterhalten werden kann. Bei der Umsetzung konkreter Stadtentwicklungsprojekte kommt dabei eine höhere Bedeutung einer integrierten und weitsichtigen Folgekostenbetrachtung für die Finanzierung zu. Eine integrative Herangehensweise erfordert für die kommunale Ebene eine konsequente Abstimmung bei der Festlegung und Umsetzung stadtentwicklungsrelevanter Maßnahmen aller Fachbereiche auf Verwaltungsebene (Wohnungswesen, Wirtschaft, Verkehr, Umwelt, Soziales, Kultur, Bildung, Finanzen, u.a.). Gegebenenfalls sind private und institutionelle Akteure in den Planungsprozess 4 einzubinden. Übersicht: Untersuchungsmethodik im ISEK- Planungsprozess Stadtumbau in Salzgitter (Themenschwerpunkt Wohngebiete im Wandel) Sozio-Demografie (Themenschwerpunkt Wohnungswirtschaft (Themenschwerpunkt Finanzen/Wirtschaft (Themenschwerpunkt - Geburten - Überalterung - Wanderungen - Leerstand - Qualität - Quantität - öffentliche Kassen - Wirtschaftskraft Integrierte Leitbildentwicklung Schwerpunkt als Schlüssel für Fördermittelzuweisung gem. ExWoSt

15 2. ISEK SALZGITTER - VORGEHENSWEISE UND FORSCHUNGSMETHODIK 9 Auf interkommunaler Ebene ergibt sich die Notwendigkeit, Kooperationsansätze über die Abstimmung verbindlicher Bauleitplanungen und Absichtsbekundungen hinaus weiter zu entwickeln. Gerade wegen des negativen Wanderungssaldos in die Umlandgemeinden wird ohne eine aktive Kooperation mit den Nachbargemeinden und Landkreisen nachhaltige und langfristig erfolgreiche Stadtentwicklung künftig nicht zu betreiben sein. Ganzheitliche Planungs- und Handlungsansätze in Form von Integrierten Stadtentwicklungskonzepten als Fortsetzung und Zusammenfassung vorhandener städtebaulicher Planungen und Steuerungskonzepte sollen die isolierten Fachplanungen früherer Jahre überwinden und die Aktivitäten vor Ort vernetzen. Das Motto Nur was sich bewegt, kann gesteuert werden muss die regionalen politischen Handlungsebenen miteinander verknüpfen 5. Nur eine integrierte Herangehensweise mit einer von allen Fachbereichen getragenen Stadtentwicklungskonzeption ermöglicht, dass die einzelnen Maßnahmen und Projekte des Stadtumbaus aufeinander abgestimmt und zu einem zukunftsfähigen, sinnvollen Ganzen verbunden werden. Neben einer fundierten Situationsanalyse muss auch die Ermittlung der künftigen Bedarfsanalyse auf die der einzelnen Fachbereiche aufbauen, insbesondere der künftigen Wohnungsmarktentwicklung sowie unter künftiger Betrachtung der benachbarten Regionen fortgeschrieben werden 6. In die Entscheidung über die erforderlichen Umstrukturierungsmaßnahmen sollten alle Beteiligten aus Stadtplanung und insbesondere der Wohnungswirtschaft, vor allem aber auch die Bürger möglichst frühzeitig einbezogen werden. Die Erarbeitung von Stadtentwicklungskonzepten stellt deshalb nicht nur vom Inhalt, sondern auch vom Verfahren her einen äußerst komplexen Prozess dar. Unter Führung des Stadtplanungsamtes ist eine Gemeinschaftsarbeit der Fachbereiche auf Verwaltungsebene (z. B. Wohnungswesen, Wirtschaft, Verkehr, Umwelt, Soziales, Kultur, Bildung, Finanzen) mit privaten Akteuren (Wohnungsunternehmen, Banken, Immobilienwirtschaft, etc.) anzustreben. Das gemeinsame Handeln beginnt bei der Problemanalyse mit Blick auf die künftige Entwicklung sowie dem Bestimmen vorrangiger Ziele und führt zu gemeinsamen Umsetzungsstrategien. Geschosswohnungsbauten in Salzgitter Die mit dem Stadtentwicklungs- und Handlungskonzept getroffenen Festlegungen sind als informelle Planung durch den Rat der Stadt zu legitimieren. Nur so kann für die weitere Kooperation aller am Stadtentwicklungsprozess Beteiligten, insbesondere der Wohnungsunternehmen, eine verlässliche Grundlage gebildet werden. Dabei steht außer Frage, dass die dort enthaltenen inhaltlichen Prioritäten laufend überprüft und zeitlich fortgeschrieben werden müssen. Das ISEK Salzgitter bedeutet keinen grundsätzlichen Neubeginn der Stadtplanung, vielmehr werden inhaltliche Aussagen vorhandener Fachplanungen unter den neuen Rahmenbedingungen überdacht, fortgeschrieben und aktualisiert: - Überprüfung und Neubestimmung der Stadtentwicklungsziele - Entwicklung neuer Leitbilder für die Stadtentwicklung - Festlegung von räumlichen und sachlichen Handlungsschwerpunkten. Beim Stadtumbau West in Salzgitter handelt es sich somit um einen strategisch angelegten Prozess zur dauerhaft tragfähigen Anpassung der bisherigen Stadtentwicklungspolitik an qualitativ veränderte Rahmenbedingungen: Konzeptionelle Bearbeitung, Planung, Öffentlichkeitsarbeit und öffentlich-private Partnerschaften, der Abgleich

16 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 10 unterschiedlichster Interessen kann hierbei die Steuerung des Verfahrens durch Externe erforderlich machen. Ziel des Stadtumbaukonzeptes ist, in Salzgitter öffentliche Förderung und private Investitionen so zu bündeln und gezielt in zu stabilisierenden oder problematischen Stadtquartieren einzusetzen, dass deren gestalterische Aufwertung und funktionelle Stärkung erfolgt. Das können solche Gebiete sein, in denen z. B. erheblicher Wohnungsleerstand besteht (Salzgitter-Lebenstedt, Salzgitter-Bad, Salzgitter-Thiede, Salzgitter-Hallendorf) oder wo Maßnahmeeffekte für die Stadtentwicklung insgesamt besonders hoch eingeschätzt werden (Salzgitter-Thiede; Salzgitter-Gebhardshagen). Wesentliches Ziel ist nicht zuletzt, die unabweisbaren Wohnungsabrisse mit den gesamtstädtischen Entwicklungsvorstellungen unter Berücksichtigung spezieller wohnungswirtschaftlicher Konzepte abzugleichen. 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 3.1. STADTENTWICKLUNG UND STÄDTEBAULICHER BESTAND Regionale Einbindung und gesamtstädtische Planungen Die Stadt Salzgitter liegt im Südosten Niedersachsens und bildet den südlichen Abschluss des oberzentralen Verbundes Wolfsburg /Braunschweig /Salzgitter. Sie ist Mitglied des Zweckverbandes Großraum Braunschweig. Die überregionale Verkehrsanbindung erfolgt über die A 39. Über den Mittellandkanal und den Zweigkanal Salzgitter hat der Industriestandort Salzgitter Anschluss an das Wasserstraßennetz. An das Hauptstreckennetz de Personenfernverkehrs der Deutschen Bahn (mit ICE- und IC-Verbindungen) ist die Stadt nicht direkt angebunden. Das Stadtgebiet Salzgitters grenzt im Nordosten an die Stadt Braunschweig mit EW (2000), im Osten an den Landkreis Wolfenbüttel mit EW (2000), im Süden an den Landkreis Goslar, im Westen an die Samtgemeinde Baddeckenstedt, und im Norden an die Landkreise Hildesheim und Peine. Wolfsburg mit EW (2000) befindet sich etwa 50 km nordöstlich.

17 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 11 Quelle für Abbildung: statistisches Jahrbuch der Stadt Salzgitter 2000 Das Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen mit Änderung und Ergänzung 2002 trifft hierbei für die Städte Braunschweig, Salzgitter und Wolfsburg die Festlegung Oberzentrum. Gemeinsam bilden die drei Städte einen Oberzentralen Verbund. Im Regionalen Raumordnungsprogramm für den Großraum Braunschweig von 1995 sind die Stadtteile SZ-Bad und SZ-Lebenstedt als Standorte mit der Schwerpunktaufgabe Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten und Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten festgelegt. Für den Stadtteil SZ-Bad ist darüber hinaus die Festlegung als Standort mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Erholung und Fremdenverkehr getroffen. Eine Neuaufstellung des Regionalen Raumordnungsprogramms ist in Bearbeitung.

18 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 12 Im Landschaftsrahmenplan und im Landschaftsplan Salzgitter von 1998 werden Entwicklungsziele, Nutzungsanforderungen und Maßnahmen unter anderem zur Entwicklung der Fliessgewässer und der typischen Bördelandschaft dargestellt. Der Flächennutzungsplan in der Fassung der Neubekanntmachung vom ist die aktuelle Grundlage für Planungsvorhaben in Salzgitter; wird aber derzeit überarbeitet und neu aufgestellt Stadtgeschichte, Siedlungsstruktur und stadträumliche Besonderheiten Die Gründung der Stadt Watenstedt-Salzgitter am aus 21 Ortschaften des Kreises Wolfenbüttel und sieben Ortschaften des Kreises Goslar erfolgte im Zeichen industrieller Eisenerzgewinnung und -verarbeitung. Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Autarkiebestrebungen des Dritten Reiches wurde schon das Hüttenwerk ( Reichswerke ) und die dafür erforderliche Infrastruktur errichtet. Die dort entstandene Industrielandschaft prägt bis heute den nordöstlichen Bereich des Stadtgebietes. Von einem bis dahin landwirtschaftlich geprägten Gebiet mit dörflichen Ansiedlungen ausgehend, entwickelte sich die Stadt in den 30/40er Jahren zunächst nach den Grundsätzen einer am Reißbrett neu angelegten Stadt. Planungsziel war die Schaffung einer nationalsozialistischen Musterstadt mit Einwohnern. Dies betraf im Wesentlichen den Stadtteil Lebenstedt, der als zentraler Wohn-, Dienstleistungs- und Verwaltungsstandort unmittelbar westlich der heutigen Salzgitter-Werke aufgebaut wurde. Die überproportionale Entwicklung der Stadt ab der Gründung bis in die 50er Jahre. Der Höhepunkt der Zuwanderung war bereits 1970 erreicht, als die Bevölkerung auf Einwohner angewachsen war. Ende der 80er Jahre setzte erneut eine starke Zuwanderung ein, so dass im Jahr 1996 wieder über Einwohner in Salzgitter registriert waren. Seit dem sinkt die Bevölkerung wieder kontinuierlich. Als zweiter zentraler Ort steht dazu in deutlichem Gegensatz Salzgitter-Bad als historisch gewachsener, in die Topographie des Salzgitter-Höhenzuges eingebetteter Stadtteil. Ausgehend von diesen zwei Bezugspunkten entstand die heute erlebbare Nord-Süd-Zweiteilung des Stadtgebietes und das Problem der Identifikation der Einwohner mit dem Stadtgebiet als Ganzem. Seit ihrer Gründung hat die Stadt Salzgitter eine enorme Entwicklung genommen. Heute umfasst das Stadtgebiet ha mit 31 Stadtteilen und einer Einwohnerzahl von (Stand: ; Einwohner mit Hauptwohnsitz). Im Gegensatz zum traditionellen Stadtbild ist Salzgitter polyzentrisch strukturiert. Es gibt vier Knotenpunkte mit städtischer Dichte (Salzgitter-Lebenstedt, Salzgitter-Bad, Salzgitter-Thiede, Salzgitter-Gebhardshagen) und 27 überschaubare Ortslagen, davon einige mit historischen Ortkernen, die oft an Einfamilienhausgebiete anschließen. Damit gleicht Salzgitter eher einem Landkreis als einer Stadt. Von den 31 Stadtteilen ist Salzgitter-Lebenstedt der größte, gefolgt von Salzgitter-Bad: Der kleinste Stadtteil ist Salzgitter-Hohenrode mit 190 EW* (*Stand Mai 2003). Nachdem die Stadt ab 1950 einen wirtschaftlichen Boom erfuhr, entwickelte sie sich von 1960 an vornehmlich in

19 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 13 den Stadtteilen Salzgitter-Lebenstedt, Salzgitter-Thiede, Salzgitter-Bad und Salzgitter-Gebhardshagen. Viele infrastrukturelle Einrichtungen sind Ergebnisse dieser Zeit. Der Ausbau der Verkehrsstraßen hatte in den 60er Jahren einen sehr hohen Stellenwert ( autogerechte Stadt ) und wirkt sich heute auf die Situation in den Stadtteilen aus. Den Vorteilen in Bezug auf Leichtigkeit und Flüssigkeit des Verkehrs stehen teilweise erhebliche Beeinträchtigungen des Wohnumfeldes, der Unterhaltungskosten, der Zerschneidung der Landschaft und Immissionsbelastung gegenüber. Aufgrund der historischen Ausgangslage (Versorgung der Arbeiter im Stahlwerk mit Wohnraum) ist der Wohnungsmarkt der Stadt Salzgitter geprägt von einem hohen Bestand im Mehrfamilienhausbereich: Fast die Hälfte aller Wohnungsbestände befindet sich im Eigentum größerer Wohnungsgesellschaften 7. Diese müssen sich mit den Auswirkungen der rückläufigen Einwohnerzahlen in Form von zunehmenden Wohnungsleerständen im Stadtgebiet Salzgitter auseinander setzen. Der Leerstand im Geschosswohnungsbau liegt nach eigenen Erhebungen im Bereich der Wohnungsunternehmen bei durchschnittlich 9% ( ). Die Leerstandsquote des Landes Niedersachsen befindet sich im Vergleich dazu bei 2,8%. Abbildungen: Hüttenwerk in Salzgitter (Salzgitter AG) Eine das Landschaftsbild bestimmende Industrielandschaft mit dem Hüttenwerk gliedert das Stadtgebiet in eine östliche und eine westliche Region. Die Landschaft unterscheidet sich im nördlichen Stadtgebiet durch sein im wesentlichen flaches Landschaftsbild vom südlichen. Hier prägt der Salzgitter-Höhenzug (und östlich der Oderwald) mit seinen Waldflächen das Gebiet, z.b. um Salzgitter-Bad. Bedingt durch Infrastruktur und topographische Gegebenheiten kann das Stadtgebiet auf 8 Bereiche heruntergebrochen werden: 1. Im nördlichen Stadtgebiet befinden sich die Industrie- und Gewerbeflächen mit Salzgitter-Watenstedt und Salzgitter-Beddingen parallel dazu der Zweigkanal Salzgitter. 2. Westlich zum Zweigkanal Salzgitter liegen die Stadtteile Salzgitter-Üfingen, Salzgitter-Sauingen, Salzgitter-Bleckenstedt und, am Ende des Zweigkanals, Salzgitter-Hallendorf. Das Umfeld ist ländlich geprägt. Im Westen befindet sich die Autobahn [A 39]. 3. Nordöstlich, vom übrigen Stadtgebiet durch das Industriegebiet abgetrennt, liegen Salzgitter- Thiede, Salzgitter-Drütte und Salzgitter-Immendorf. Diese Stadtteile orientieren sich emotional nach Wolfenbüttel, Braunschweig und zum Landschaftsraum Oderwald. 4. Salzgitter-Lebenstedt, Salzgitter-Engelnstedt, Salzgitter-Bruchmachtersen, Salzgitter-Reppner und Salzgitter-Lesse liegen nordwestlich der A 39, die eine Abgrenzung zum südlichen und östlichen Stadtgebiet darstellt. Verstärkt wird die Trennung durch das Gewerbegebiet östlich und südlich von Salzgitter-Lebenstedt.

20 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE Entlang des Salzgitter Höhenzuges liegen in landschaftlich reizvoller Lage die Stadtteile Salzgitter- Osterlinde, Salzgitter-Lichtenberg, Salzgitter-Salder, Salzgitter-Gebhardshagen, Salzgitter-Engerode, Salzgitter-Calbecht und Salzgitter-Bad. 6. Das Stadtgebiet wird mittig von der Auenniederung der Fuhse durchquert. An ihr liegen Salzgitter-Heerte und weiter östlich Salzgitter-Barum. 7. Im südöstlichen Stadtgebiet liegen ebenfalls auf landwirtschaftlich geprägter ebener Fläche Salzgitter- Lobmachtersen, Salzgitter-Flachstöckheim, Salzgitter-Beinum, Salzgitter-Ohlendorf und Salzgitter-Groß Mahner alles Stadtteile mit dörflichem Charakter. 8. Westlich des Salzgitter-Höhenzuges und des Verlaufs der Bundesstraße 6 liegen die Ortslagen der Stadtteile SZ-Ringelheim, SZ-Gitter und SZ-Hohenrode abseits vom übrigen Stadtgebiet. typische Landschaften in Salzgitter Wirtschaft und Infrastrukturausstattung Salzgitter ist der drittgrößte Industriestandort Niedersachsens: Der Wirtschafts- und Arbeitsstandort Salzgitter mit Beschäftigten im Jahre 2002 wird getragen von seinen fünf großen, die Stadt prägenden Unternehmen Salzgitter AG, Volkswagen-AG, MAN, Alstom/LHB und Bosch sowie von einer vielfältigen mittelständischen Unternehmensstruktur mit einem hohen Bestand an Zulieferfirmen. Die vier führenden Wirtschaftsgruppen sind Fahrzeugbau, Metallerzeugung und -bearbeitung, der Handel von Metallerzeugnissen, Büromaschinen DV-Geräten und Elektrotechnik sowie der Maschinenbau. Eine mögliche zukünftige wirtschaftliche Entwicklung wird im Bereich Logistik und Güterverteilzentren gesehen. Die Ansiedlung des IKEA-Zentrallagers unterstützt die Weiterentwicklung des Logistikstandortes. Trotz der großen Industrieansiedlungen besitzt Salzgitter ein landwirtschaftlich geprägtes Stadtgebiet. Dies entspricht ihrer Lage am Südrand der agrarisch geprägten Bördelandschaft im Südosten Niedersachsens an der Schnittstelle zwischen Flachland und Harz. Die Böden hier sind sehr ertragreich, die Bodenwerte sehr hoch. Im Bildungsbereich hat Salzgitter aufgrund seiner großen Ausdehnung eine Vielzahl von Schulstandorten aufzuweisen. Stadt- und landesweite Bedeutung hat in diesem Sektor der Standort der Fachhochschule Calbecht mit dem Fachbereich Transport- und Verkehrswesen und Medien, Sport und Tourismusmanagement. Als staatlich anerkannter Ort mit Sole-Kurbetrieb ist Salzgitter-Bad von überregionaler Bedeutung. Im ganzen Stadtgebiet gibt es vielfältige Angebote an Sport- und Freizeitaktivitäten, u.a. Hallen-, Freibäder und Sportplätze. Der Salzgittersee im Stadtteil Lebenstedt stellt ein großes Potenzial für jegliche Freizeitnutzung dar und besitzt Anziehungskraft über Salzgitter hinaus für die gesamte Region. Mit dem Salzgitter Höhenzug, dem Heerter See und der Fuhseaue besitzt Salzgitter ein großes naturräumliches

21 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 15 Potenzial für Freizeitbeschäftigungen. Zudem bieten die alten Dorflagen in der sie umgebenden Feldflur eine hohes Maß an Identifikation für die Einwohner, dass in höchstem Maße erhaltenswert ist. Historische und kulturelle Stätten wie die Burg Lichtenberg, das Schloss Salder, Schloss Ringelhein und die Kniestädter Kirche in SZ-Bad sind von regionaler Bedeutung. Trotz der genannten Voraussetzungen und ihrer heutigen Position in der Mitte Deutschlands gilt die Region um Salzgitter insgesamt als strukturschwach und leidet unter ihrer Lage als ehemaliges Zonenrandgebiet, was heute einen verstärkten Standortwettbewerb mit dem angrenzenden Sachsen-Anhalt bedeutet. Die Region Braunschweig war bereits gekennzeichnet von geringen Zuwanderungen in ihren Raum und von starken Binnenwanderungen aus den Kernstädten heraus in den suburbanen Raum sowie der Schrumpfung der Bevölkerung im ländlich - peripheren Raum. In Salzgitter schrumpfte die Bevölkerung von 1995 bis 2001 um ca. 4 % 8. Darüber hinaus zeigt sich eine starke, fortschreitende Überalterung der Bewohner, wie in vielen anderen Städten auch. Aufgrund ihrer vielfältigen strukturellen Probleme steht die Stadt Salzgitter im Jahre 2004 an einem Scheideweg. Sie muss sich aktiv mit einem Umstrukturierungsprozess auseinander setzen und Konzepte für eine zukunftsfähige Stadtstruktur entwickeln.

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23 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG UND SOZIALSTRUKTUR Region Süd-Ost Niedersachsen Bevölkerung: Für das Bundesland Niedersachsen wird mit einem Zuwachs von Ew. auf Ew. für den Zeitraum eine weiterhin steigende Bevölkerungszahl prognostiziert 9. Der zeitgleiche Anstieg der Gruppe der über 60jährigen im Zeitraum von 20% auf 27% 10 und eine überproportionale Überalterung der südlichen Landesteile zeichnet jedoch ein deutliches Bild einer stagnierenden, überalternden Gesamtbevölkerung. Nur die Landkreise Peine und Gifhorn stellen in Südniedersachsen mit Wanderungsgewinnen und einem niedrigeren Altersdurchschnitt eine Ausnahme dar. Wanderungen: Lokale und regionale Wanderungsbewegungen beeinflussen neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung am Entscheidendsten den Wohnungsmarkt. Dabei ist eine unterschiedliche Entwicklung des Wanderungssaldos in Abhängigkeit vom Siedlungsstrukturtyp Kernstadt, Stadtumland und ländliche Region festzustellen 11. In den 90er Jahren erfolgte eine verstärkte Abwanderung aus den Kernstädten von junger, nachfragedynamischer Bevölkerung auf dem Hintergrund langfristig angelegter Wohnstandortentscheidungen. Da der Grund für das Verlassen der Städte oftmals der Mangel an adäquatem Wohnraum war, wird erwartet, dass die Entspannung auf dem Wohnungsmarkt der Abwanderung entgegen wirken wird 12. Große Wanderungsgewinne in den Jahren erzielten vor allem die Umlandgemeinden der kreisfreien Städte. Viele kreisfreie Städte im Süden des Landes wie Braunschweig oder Salzgitter sind aufgrund ihrer Attraktivität als Arbeitsstandorte deutliche Einpendlergebiete. Die Pendlerbeziehungen der Stadt Salzgitter weisen bezogen auf die sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Standort Salzgitter im Jahre 2002 ein Einpendleraufkommen von Personen und ein Auspendleraufkommen von Personen auf. Damit weist die Stadt Salzgitter auch in 2002 ein positives Pendlersaldo von ca Personen auf 13. Auffallend dabei ist, dass zu den Nachbarstädten und Kreisen durchaus unterschiedliche Beziehungen existieren. So ist das Pendlerverhalten in die kreisfreien Städte Wolfsburg (-239) und Braunschweig (-688) in 2002 negativ, hingegen im selben Jahr in die angrenzenden Landkreise durchweg positiv. Zu nennen sind hier v.a. Wolfenbüttel (+6.072), Peine (+3.571) und Goslar (+1.674). Die Bevölkerungsentwicklung im Stadtgebiet Salzgitter ist im besonderen Maße von den oben beschriebenen Veränderungen betroffen. Bevölkerungsprognosen verschiedener Fachinstitute 14 gehen von einem weiteren Bevölkerungsverlust in Salzgitter von bis zu 11% der Bevölkerung im Jahre 2015 aus, was gleichbedeutend mit dem Abrutschen unter die Einwohner-Grenze ist (zum vgl. Land Niedersachsen Bevölkerungsgewinn von ca. 0,2%, Stadt Braunschweig Bevölkerungsverlust von ca. 4%). Abweichungen der Altstruktur Salzgitter zum Landesdurchschnitt im Jahre

24 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE Die Stadt Salzgitter Die Flächenstadt Salzgitter besitzt 31 sehr unterschiedliche Stadtteile. In folgenden vier Siedlungsschwerpunkten lebt die überwiegende Einwohnerzahl (Ende 2001, einschl. Bevölkerung mit Nebenwohnung, gerundet): - Salzgitter-Lebenstedt mit ca Einwohnern, - Salzgitter-Bad mit ca Einwohnern, - Salzgitter-Thiede mit ca Einwohnern sowie - Salzgitter-Gebhardshagen mit ca Einwohnern. Weitere 8 Stadtteile besitzen eine Einwohnerzahl zwischen ca bis Einwohnern. In allen weiteren Stadtteilen liegt die Einwohnerzahl unter Die Notwendigkeit der Schwerpunktsetzung hat dazu geführt, die nähere Betrachtung auf die vier großen Stadtteile zu begrenzen, in denen über 80% der Stadtbevölkerung wohnen. Salzgitter-Lebenstedt: Als bevölkerungsreichster Stadtteil mit ca Einwohnern im Norden der Stadt gelegen, grenzt er an den Salzgitter-See. Der Stadtteil ist Verwaltungssitz der Gesamtstadt. Mit einer Einwohnerdichte von EW/km² besitzt er eine hohe städtische Dichte. Die soziodemographische Entwicklung weist tendenziell eine negative Entwicklung auf: Der Einwohnerverlust von liegt bei 6% und damit höher als in der Gesamtstadt (4% im selben Zeitraum) 16. Sowohl Bevölkerungszusammensetzung (Migrantenanteil bei 11,9%; Gesamtstadt 9,5%) als auch Bevölkerungsstruktur sind 2002 nahezu identisch mit der Gesamtstadt, so dass in der Altersverteilung keine Auffälligkeiten festzustellen sind. Nur der Anteil der Personen im Sozialhilfebezug stellt sich mit ca. 8% erhöht gegenüber dem städtischen Durchschnitt mit 6,3% dar 17. Die Stadt Salzgitter hat seit 1996 ein negatives Wanderungssaldo aufzuweisen. Jedoch ist diese Zahl eher von nachgeordnetem Stellenwert. Sie schwanke in den Jahren zwischen ca. 300 und 500 Personen. Für die Bevölkerungswicklung ingesamt ist der demografische Faktor Überalterung und Sterbeüberschuss vo größerer Bedeutung. Abweichungen der Alterstruktur SZ-Lebenstedt gegenüber Gesamtstadt 18 Die Infrastrukturausstattung des Stadtteils ist sehr gut: Alle weiterführenden Schulen sind vorhanden, ein Krankenhaus, mehrere Kindergärten, Jugendheime, Seniorenpflegeheime, Rathaus, Volkshochschule, Eissporthalle, Frei-/Hallenbad, Stadtbibliothek und der Salzgitter See. Salzgitter-Bad: Als zweitgrößter Stadtteil mit ca Einwohner im Süden der Stadt gelegen und an den Landkreis Goslar grenzend erhält der Stadtteil seine Hauptidentifikation durch die lebhafte Topographie als Teil des Harzvorlandes. Mit einer Einwohnerdichte von EW/km weist er eine städtische Dichte mit urbanen Qualitäten auf. Seine soziodemographische Entwicklung ist tendenziell negativ 19 : Der Einwohnerverlust im Zeitraum liegt bei über 5% und damit höher als in der Gesamtstadt. Die Bevölkerungszusammensetzung ist 2001 vergleichbar mit der der Gesamtstadt (Migrantenanteil: 8,3%; Gesamtstadt: 9,5%). Auffällig ist der verhältnismäßig hohe Anteil an über 65-jährigen, der mit 22% über dem städtischen Durchschnitt liegt. Der Anteil der Personen im Sozialhilfebezug stellt sich mit 7,1% leicht erhöht gegenüber dem städtischen Durchschnitt mit 6,3% dar.

25 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 20 Abweichungen der Alterstruktur SZ-Bad gegenüber Gesamtstadt Salzgitter Die Infrastrukturausstattung des Stadtteils Bad ist sehr gut. Es sind alle weiterführenden Schulen ansässig, zwei Krankenhäuser, mehrere Kindergärten, Jugendheime, Seniorenpflegeheime, Verwaltungsaußenstelle, Thermalsolebad sowie ein Golfplatz. Salzgitter-Thiede: Als drittgrößter Stadtteil mit Einwohnern im Nordosten der Stadt gelegen, grenzt er unmittelbar an die Stadtgrenze zu Braunschweig. Mit einer Einwohnerdichte von 863 EW/km² hat er eine Bevölkerungsdichte vergleichbarer kleinstädtischer Strukturen. Die soziodemographische Entwicklung des Stadtteils weist eine rasant positive Entwicklung auf: Der Einwohnergewinn im Zeitraum liegt bei 10% und setzt sich damit deutlich von der gesamtstädtischen Entwicklung ab. Hintergrund für diese positive Entwicklung ist zum einen die Nähe zu Braunschweig und Wolfenbüttel, aber auch die verhältnismäßig hohe Zahl an Neubautätigkeiten im Ein- und Zweifamilienhausbereich. Die Bevölkerungszusammensetzung ist 2001 hingegen nur leicht unterschiedlich zur Gesamtstadt (Migranten bei 8,6%; Gesamtstadt 9,5%). Auffällig ist der höhere Anteil an Kindern und Jugendlichen in SZ-Thiede. So liegt der Anteil der unter 18-jährigen im Stadtteil über dem städtischen Durchschnitt. Die genau gegensätzliche Tendenz zeichnet sich bei den über 65-jährigen ab, deren Anteil unter dem städtischen Durchschnitt liegt. Der Anteil der Personen im Sozialhilfebezug stellt sich mit 3,2% deutlich unter dem städtischen Durchschnitt mit 6,3% dar. Abweichungen der Alterstruktur Salzgitter-Thiede gegenüber Gesamtstadt Salzgitter Die Infrastrukturausstattung des Stadtteils SZ-Thiede ist gut; es sind bis auf ein Gymnasium alle Schulen vertreten; zudem ein Jugendheim, Kindergärten und ein Hallen/Freibad.

26 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 21 Salzgitter-Gebhardshagen: Der viertgrößte Stadtteil wird mit Einwohnern wird auf der westlichen Seite vom Salzgitter-Höhenzug und dem Heerter See auf der östlichen Seite in landschaftlich reizvoller Lage eingebettet. Mit einer Einwohnerdichte von 379 EW/km² verfügt der Stadtteil über eine eher geringe Dichte. Die soziodemographische Entwicklung des Stadtteils weist eine gleichbleibende Entwicklung auf 20. Der Einwohnerverlust liegt im Zeitraum bei ca. 1%. Die Bevölkerungszusammensetzung 2001 unterscheidet sich von der Gesamtstadt dadurch, dass der Migrantenanteil 4% beträgt, hingegen 9,5% für die Gesamtstadt. Die Bevölkerungsstruktur ist hingegen nahezu identisch mit der Gesamtstadt. Der Anteil der Personen im Sozialhilfebezug stellt sich mit 5,3% unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt dar. Abweichungen der Alterstruktur Salzgitter-Gebhardshagen gegenüber Gesamtstadt Salzgitter Die Infrastrukturausstattung des Stadtteils stellt sich als durchschnittlich dar: Es gibt mehrere Kindergärten, ein Jugendheim, zwei Grundschulen und eine Hauptschule; weitere Angebote sind ein Freibad sowie Außenstellen der Volkshochschule und der Verwaltung (sollen geschlossen werden), auffallend ist der eher geringe Einzelhandelsbesatz. Zusammengefasst ist die negative Bevölkerungsentwicklung Salzgitters wie folgt zu charakterisieren: - Geburtenrückgang - Fortzüge in die Nachbarkreise - Überalterung mit zunehmend hohem Anteil an über 65-jährigen. Salzgitter- Einwohner Bev.-entwicklung Anteil Soz.-hilfebezieher Deutsch Migranten 0-6 J 6-18 J J Bev.-zusammensetzung Bevölkerungsstruktur J Lebenstedt % 8% 88,1% 11,9% 6% 13% 62% 19% Bad % 7% 91,7% 8,3% 5% 12% 61% 22% Thiede % 3% 91,4% 8,6% 6% 14% 62% 18% Gebhardshagen % 5% 95,8% 4,2% 5% 13% 61% 21% Salzgitter % 6% 90,5% 9,5% 5% 13% 62% 20% * alle Angaben amtliche Statistik Stadt Salzgitter 2002, einschl. Bev. mit Nebenwohnung) 3.3. WIRTSCHAFTSENTWICKLUNG UND ARBEITSMARKT Allgemein Im Jahr 2001 hat sich das Wirtschaftswachstum in Niedersachsen durch die fehlende wirtschaftliche Dynamik deutlich abgeschwächt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum schrumpfte die niedersächsische Wirtschaft im ersten Halbjahr 2002 um 0,3% 21. Insbesondere im Baugewerbe hat sich der Abwärtstrend mit seinen negativen

27 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 22 2 Konsequenzen für den Wohnungsbau verstärkt. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ging landesweit wieder zurück. Besonders betroffen sind hiervon die Beschäftigten im Baugewerbe Beschäftigungsentwicklung in der Region Braunschweig Die Wachstumsflaute führte auch in der Region Südostniedersachsen zu verstärkten Unternehmensinsolvenzen. Besonders stark betroffen davon sind die Städte Braunschweig und Salzgitter. In der Region Braunschweig konnte die Stadt Wolfsburg große Beschäftigungszuwächse mit 2,79 % in den Jahren 2000/2001 verzeichnen. Die Stadt Salzgitter behielt mit -0,97% (2000/2001) ebenso wie Braunschweig mit -0,98% (2000/2001) ihren Negativtrend für diesen Zeitraum 23. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote in Niedersachsen lag 2003 bei 8,9% (2000: 10,3%). In Salzgitter ist mit 11,3% (2000: 13,7%) weiterhin eine hohe Arbeitslosenquote ebenso wie in Braunschweig mit 11,7% (2000: 12,9%) zu verzeichnen. Die Stadt Wolfsburg mit 9,3% (2000: 10,8%) befindet sich im niedrigen Quotenbereich 24. In den kreisfreien Städten bleibt die Arbeitsmarktsituation deutlich angespannter als in den Landkreisen. Salzgitter gehörte dort in 2001 mit einer jahresdurchschnittlichen Arbeitslosenquote von 13,0% zu den Gebieten mit der höchsten Quote Wirtschafts- und Arbeitsstandort Salzgitter Der Wirtschafts- und Arbeitsstandort Salzgitter mit ca Beschäftigten wird von seinen fünf großen, die Stadt prägenden Unternehmen getragen. Namhafte Unternehmen der Stahl- und Automobilbranche entwickeln und produzieren hier u.a. Busse, Motoren, LKW sowie Schienenfahrzeuge. Steuergeräte und Kfz-Elektronik sowie Forschung bis zum Vertrieb von Arzneimitteln aus Naturstoffen sind Bestandteile der vorhandenen Produktpalette. Klein- und mittelständische Unternehmen sind in Bereichen u.a. der Mess- und Regeltechnik oder Kunststofftechnik tätig. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Im Jahre 2000 waren in Betrieben insgesamt sozialversicherungspflichtig Beschäftigte tätig 25. In 5% aller Betriebe arbeiteten 77% aller Arbeitnehmer. Quelle: Bundesanstalt für Arbeit Referat IIIb6; November 2001 Von den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Jahre 2000 waren im produzierenden Gewerbe Menschen beschäftigt, davon im verarbeitenden Gewerbe. Die führenden Wirtschaftsgruppen sind der Fahrzeugbau mit Beschäftigten, die Metallerzeugung und bearbeitung sowie der Handel mit

28 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 23 Metallerzeugnissen mit Beschäftigten, der Handel von Büromaschinen, DV-Geräten und Einrichtungen sowie die Elektrotechnik mit Beschäftigten und der Maschinenbau mit einer Zahl von sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Quelle: Amt für Statistik, Salzgitter 2003 Im Dienstleistungssektor waren im Jahr Erwerbstätige zu verzeichnen, 3,9% mehr als im Vorjahr 26. Der Vergleich zum Land zeigt sich folgende Situation des lokalen Arbeitsmarktes: In Salzgitter arbeiteten zum ,3% der sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmer im produzierenden Gewerbe (Niedersachsen: 34,8%), 27,3% im Dienstleistungssektor (Niedersachsen: 39,7% ) und 15,0% in Handel, Gastgewerbe und Verkehr (Niedersachsen: 24,0%) Entwicklung der Wirtschaftsstandortes Salzgitter Für die Neuansiedlung von Unternehmen stehen zur Zeit in Salzgitter Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten insgesamt 54,5 ha sofort zur Verfügung. Diese verteilen sich auf das Gebiet Beddingen (94 ha), Güterverkehrszentrum Beddingen (9 ha), Watenstedt-Ost (20 ha), Peiner Straße (6,5 ha), Fuchsbach (4,5 ha) sowie Lange Wanne (4,5 ha). Die gesamte Gewerbe- und Industriefläche beläuft sich auf ha 28 (Quelle: WIS Salzgitter). Die Stadt Salzgitter bemüht, ihre Qualitäten als Flächenstadt (große Flächenpotenziale und eine gute Verkehrsinfrastruktur) in den Vordergrund zu stellen: Mit der Ansiedlung des Zentrallagers eines bedeutenden Logistikers wurde ein großes Distributionszentrum geschaffen. Die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung ist eng verbunden mit dem Bereich Logistik und den neuen Technologien. Der Mittelstand mit seiner vielfältigen Unternehmensstruktur bildet einen weiteren Baustein am Arbeitsmarkt in Salzgitter. Hier gibt es Potenziale, die nicht nur im Hinblick auf die Zuliefertätigkeiten in Zusammenhang mit den großen produzierenden Unternehmen stehen, sondern beispielsweise auch im Bereich des Aufbaus neuer Kooperationen im Mittelstand. Netzwerkarbeit und Unternehmenskooperation sind hier die Entwicklungsziele für Innovationen. Darauf deutet u.a. die im Jahr 2003 zum zweiten Mal stattfindende Messe Informationstechnologie und E-Business für den Mittelstand unter der Schirmherrschaft des niedersächsischen Wirtschaftsministers hin. Die Wirtschafts- und Innovationsförderung Salzgitters versucht u.a. mit dem Technologie- und Gründerzentrum in Salzgitter Bad sowie dem ZISS (Zulieferer Informationssystem Salzgitter) Potenziale im Bereich der Stadt Salzgitter zu nutzen und zu fördern. Für die künftige Arbeitsmarktentwicklung ist auch die Bedeutung des Standortes der Fachhochschule Braunschweig / Wolfenbüttel in Salzgitter hervorzuheben. Mit seinen Fachbereichen Transport- und Verkehrswesen sowie dem

29 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 24 Fachbereich Medien, Sport und Tourismusmanagement stellt die Fachhochschule ein innovatives Bildungsangebot und verstärkt somit das zukünftige Potenzial an hoch qualifizierten Arbeitskräften für Salzgitter sowie die gesamte Region Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Für die Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Salzgitter wurde im Auftrag der Stadt ein Einzelhandelsentwicklungskonzept für das Mittelzentrum Salzgitter 2002 erstellt 29. Die Untersuchung umfasste einen Zeithorizont bis 2010 und ergab für die Wirtschaftsentwicklung einige bedeutsame Aspekte: - Die Kaufkraftkennziffer liegt in Salzgitter bei 103,5 und ist damit als gut einzustufen. - Die beiden Versorgungszentren Salzgitter-Lebenstedt und Salzgitter-Bad erreichen mit 85-86% eine gute Kaufkraftbindung, die angesichts der räumlichen Nähe zu den Einkaufsstandorten Braunschweig und Goslar kaum zu erhöhen sind. - Bei der Kaufkraftentwicklung der Bevölkerung wird auf der Grundlage der Szenario-Prognose des IES 30 folgende Steigerung der Kaufkraft für das Marktgebiet Salzgitters angenommen: Marktgebiet Salzgitter-Lebenstedt +26,7 Mio. Euro, Marktgebiet Salzgitter-Bad +11,8 Mio. Euro und Marktgebiet Salzgitter-Thiede +27,9 Mio. Euro. - Für den betrachteten Zeitraum wird mit einem zusätzlichen Verkaufsflächenbedarf des Einzelhandels von ca m² gerechnet Ausblick Salzgitter bietet den Anreiz einer Stadt mit einem hohem Arbeitsplatzangebot. Im Zusammenhang mit dem großen Arbeitsmarkt in der Region Braunschweig muss die Stadt Salzgitter einen Lösungsweg aufzeigen, wie der vorhandene Einpendlerüberschuss für den lokalen Wohnungsmarkt genutzt werden kann. Die Ausrichtung des Arbeitsmarktes auf einige wenige Großunternehmen beinhaltet zugleich die Gefahr, dass bei wirtschaftlichen Krisen der entsprechenden Branchen der Arbeitsmarkt Salzgitters gefährdet ist. Die Vermarktung des Flächenvorteils der Stadt sollte hierbei genutzt werden. Der anvisierte Ausbau der Regiostadtbahn, durch die zum Beispiel Fredenberg eine deutliche Aufwertung als Wohnstandort erfahren wird, erhöht die infrastrukturellen Qualitäten des Wirtschaftstandortes. Aus diesem Grund sind Neuansiedlungen z.b. im Bereich Logistik oder der neuen Technologien wichtig. Die infrastrukturellen Qualitäten des Wirtschaftsstandortes vom Flächenpotenzial und die gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur bieten die Möglichkeit der gewerblichen oder industriellen Ansiedlung ohne weiteren starken Flächenverbrauch und ermöglichen damit den Erhalt landschaftlicher und ökologischer Lebensqualitäten. Die Betrachtung des Einzelhandelsstandortes Salzgitter zeigt einen weiteren Entwicklungsbedarf für integrierte Standorte. In Kombination mit der prognostizierten Kaufkraftsteigerung sind in diesem Sektor durchaus noch Potenziale zu sehen.

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31 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE ERFASSUNG WOHNUNGSBESTAND UND WOHNUNGSMARKT Die Region Süd-Ost-Niedersachsen Der niedersächsische Wohnungsmarkt zeigt sich zur Zeit in einer allgemein entspannten Situation 31 mit Angebotsüberhängen in weiten Teilen Niedersachsens. Die wohnungswirtschaftliche Lage gestaltet sich regional sehr unterschiedlich. Im Norden und in der Mitte Niedersachsens übersteigt die Nachfrage leicht das Angebot, wohingegen im südöstlichen Teil Niedersachsens deutliche Angebotsüberhänge bei einer rein quantitativen Betrachtung zu verzeichnen sind. Die Hauptursachen hierfür sind in der negativen Bevölkerungsentwicklung sowie in den unterschiedlichen Wanderungssalden zu finden. Treten in den nördlichen und westlichen Bereichen des Landes zum überwiegenden Teil Zunahmen der Anzahl der Haushalte auf, so ist die Situation im südlichen Niedersachsen geprägt von Abnahme 32. Auch bei der Haushaltsstruktur treten in Niedersachsen räumlich differenzierte Unterschiede auf: Südniedersachsen und viele kreisfreie Städte verzeichnen entgegen den Entwicklungen im Norden des Bundeslandes eine negative Entwicklung in Bezug auf die Wohnungsmarkt relevanten Haushalte. Bautätigkeit: Trotz eines durchschnittlichen Baulandpreises von 56,26 Euro/qm 33 ist in Niedersachsen ein starker Rückgang in der Bautätigkeit zu verzeichnen: Einen regelrechten Einbruch gab es beim Bau von Mehrfamilienhäusern mit einem Rückgang von 30% in Quelle: Entwicklung des Wohnungsmarktes in Bremen und Niedersachsen, Gewos, 2002, S. 81 Im Bereich des Ein- und Zweifamilienhausbaus ist entgegen der Einschätzung vieler Kommunen ein deutlicher Rückgang der Neubautätigkeit zu registrieren. In diesem Marktsegment sind deutliche Sättigungseffekte zu beobachten. Angebotsüberhänge / Nachfrageüberhänge: In den einzelnen Wohnungsmarktsegmenten sind regional sehr unterschiedliche Entwicklungen zu verzeichnen. So sind im Norden und in der Mitte Niedersachsens kaum Angebotsüberhänge zu verzeichnen, wohingegen der Süden sowie die meisten kreisfreien Städte Niedersachsens deutliche Angebotsüberhänge aufweisen. Die Ursache für die schlechte Wohnungsnachfrage liegt in der allgemein unterdurchschnittlichen wirtschaftlichen Dynamik sowie im hohen Anteil älterer Einwohner 34. Für das Jahr 2015 bedeutet dies für Niedersachsen eine prognostizierte Nachfrage von immer noch WE im Ein- und Zweifamilienhausbereich und für den Mehrfamilienhaussektor einen rechnerischen Wohnungsüberhang von WE 35.

32 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 27 Quelle: Entwicklung des Wohnungsmarktes in Bremen und Niedersachsen, Gewos, 2002, Anhang Wohneigentum: Im Bundesvergleich liegt Niedersachsen aufgrund seiner Struktur mit seiner Eigentümerquote (Anzahl der verschiedenen Eigentümer / viele private Einzeleigentümer) 8% über dem Durchschnitt 36. Im Bereich der Eigentumsbildung gehen die Prognosen von einem Ansteigen der Eigentümerquoten von 50% in 2000 auf 54% in 2015 für Niedersachsen aus 37. Im Vergleich dazu liegen die prognostizierten Eigentümerquoten für das Jahr 2015 in den südlichen Landesteilen zwischen 35% in Salzgitter (2000:32%), 28% in Braunschweig (2000: 25%), 48% im Landkreis Goslar (2000: 44%) und 65% im Landkreis Peine (2000: 59%). Wohnungsteilmärkte und Wohnungsgrößen: Beim Wohnungsgemenge zeigt sich landesweit ein deutlicher Wohnungsüberhang im Segment kleiner und mittelgroßer Wohnungen (gesamt WE), wo hingegen im Teilmarkt großer Wohnungen ein Nachfrageüberhang von prognostizierten WE zu erwarten. Haushaltsstrukturen: Es ist landesweit davon auszugehen, dass die allgemeine Wohnungsnachfrage aufgrund der wachsenden Zahl der Haushalte weiter verstärkt wird. Der Trend wird weiter anhalten und sich ab dem Jahr 2005 abschwächen 38. Prognosen ermitteln hier Werte bis zum Jahr 2015, die mit einer Zunahme von 4,3% 39 bzw. 12% 40 rechnen. Landesweit erwartet man eine durchschnittliche Haushaltsgröße von nur noch etwa 1,9 Personen 41. Der Süden Niedersachsens konnte jedoch weder von der Entwicklung der Bevölkerungszahlen (weiterhin starke Überalterung und geringe Fertilität) noch von der Veränderung der Haushaltsstrukturen profitieren. Die Haushaltsgrößen in den Siedlungsbereichen Salzgitters sowie seiner umliegenden Landkreise bzw. Städte Peine, Braunschweig, Wolfenbüttel, und Goslar blieben nämlich in der Zeit zwischen 1995 und 2000 weitgehend unverändert 42.

33 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 28 Kaufkraft und Mietzahlungsfähigkeit / Wohnungsnachfragesituation: Von 1996 bis 2001 stieg die durchschnittliche Haushaltskaufkraft in Niedersachsen um 9% auf Euro, von 2000 bis 2001 allein um 5%. Im Vergleich dazu erreichen die an Salzgitter angrenzenden Landkreise Peine mit Euro und Wolfenbüttel mit Euro in 2001 eine über dem Landesdurchschnitt liegende Kaufkraft 43. Aufgrund der angenommenen Erwerbssituation werden die Aussichten für die zukünftige Entwicklung im Bereich von Gesamtniedersachsen jedoch als nicht günstig eingestuft. In Salzgitter lag die Haushaltskaufkraft in 2001 bei Euro 44. Die Kaufkraft und die damit verbundene Mietzahlungsfähigkeit werden zudem entscheidend beeinflusst durch die Höhe des Sozialindikators (Anteil von Transfereinkommensbeziehern an der Gesamtbevölkerung), der in Niedersachsen in 2000 und 2001 knapp unter 6% zurück ging. Landesweit sind hier jedoch erhebliche Unterschiede zu verzeichnen, so verzeichnen im Süden des Landes Salzgitter und Braunschweig sowie der Landkreis Goslar einen hohen bis sehr hohen Sozialindikator 45. Wegen der zur Zeit angespannten wirtschaftlichen Situation wird der Sozialindikator voraussichtlich landesweit steigen 46. Aufgrund dieser Situation ist es nicht verwunderlich, dass ein leichter Nachfrageüberhang im Bereich des unteren Preissegmentes bei Mietwohnungen mit einer Nettokaltmiete von unter 3,50 Euro/m² zu verzeichnen ist. Hier wird für 2004 mit weiterer Entspannung gerechnet.

34 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE Wohnungsmarkt in Salzgitter Sowohl auf gesamtstädtische Ebene als auch der einzelnen Stadtteilen lässt sich anhand weniger ausgewählter Kriterien eine Kurzcharakteristik von Wohnungsnachfrage und des -angebotes vornehmen, um die Entwicklungen der letzten Jahre in den räumlichen Teilmärkten nachzuzeichnen und zu erwartende zukünftige Tendenzen zu beschreiben. Die kleinräumliche Analyse (auf Stadtteilebene) ist dabei aufgrund der heterogenen Struktur und der sehr unterschiedlichen Entwicklungen an den einzelnen Wohnstandorten Voraussetzung, um hierauf aufbauend differenzierte Strategien für die Stadtteile in Salzgitter entwickeln zu können. Salzgitter-Thiede: Ortskern Salzgitter-Lebenstedt: 60er Jahre Siedlung; 30er Jahre Siedlung Im Rahmen der Analyse erfolgt eine Beschränkung auf die Kerngebiete der Siedlungsentwicklung, da hier der weit überwiegende Teil des Mietwohnungsangebotes und die Zielstandorte für die Wohnungsnachfrage in Salzgitter abgebildet sind. Insgesamt sind hier über 80% der Wohnungsnachfrage und des Wohnungsangebotes in der Stadt Salzgitter erfasst. Im Einzelnen sind dies die Stadtteile: - Salzgitter-Lebenstedt (inkl. Fredenberg) - Salzgitter-Bad - Salzgitter-Thiede - Salzgitter-Hallendorf* - Salzgitter-Gebhardshagen *[Hallendorf muss mit herausgestellt werden, da aufgrund der Untersuchungsergebnisse eindeutig Handlungsbedarf für diesen Stadtteil abgeleitet wird: Bestand an Geschosswohnungsbauten im Eigentum von Wohnungsunternehmen, Leerstandszahlen, Bevölkerungsstruktur] Die Gespräche mit den Wohnungsanbietern belegen die Ausgangsvermutung, dass die Entwicklung in den übrigen überwiegend ländlich geprägten Siedlungsbereichen allein durch die sich dort selbst generierende Nachfrage bestimmt ist, so dass diese Standorte im folgenden Analyseschritt ausgeblendet bleiben. Eine besondere Bedeutung kommt den ländlich geprägten, peripheren Siedlungsbereichen allerdings bei der Bewertung des Wohnbaulandprogramms zu, weshalb sie im Rahmen der städtebaulichen Betrachtungen und der hier behandelten Baulandfrage nochmals gesondert betrachtet werden (Anmerkung: Eine Auswertung von Kaufverträgen für die neuen Wohnbaulandgebiete hat ergeben, dass fast ausschließlich der Erwerb von Salzgitteranern getätigt wird, und demzufolge kaum Zuzug zu verzeichnen ist). Wohnungsnachfrage: Die Wohnungsnachfrage wird abgebildet durch die Indikatoren: 1. Bevölkerungsentwicklung (gemeldete Personen im Zeitraum 1992 bis 2001) und 2. Altersaufbau (gemeldete Personen in den Altersgruppen 0-6, 7-18, und über 65 Jahre). In Relation zu den gesamtstädtischen Werten lassen sich hier eindeutige Entwicklungen erkennen. Es ist wenig sinnvoll und verlässlich, für diese Teilräume Prognosezahlen zu ermitteln, so dass hier allein die Altersschichtung in der Bevölkerung Hinweise auf die zukünftige Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen gibt. Angaben zu den die Wohnungsnachfrage bestimmenden Haushaltsstrukturen liegen nicht vor und konnten somit keine Berücksichtigung finden. Ebenso war eine Einschätzung der Mietzahlungsfähigkeit als weitere wichtige Kenngröße der Wohnungsnachfrage aufgrund der fehlenden Angaben (Sozialhilfe- und Wohngeldbezug, arbeitslos gemeldete Personen) auf Stadtteilebene nicht möglich. Wohnungsangebot: Das Wohnungsangebot wird dargestellt an Hand der Indikatoren: 1. Baujahr (in den Zeiträumen bis 1945, 50er Jahre, 60er/70er Jahre und 80er/90er Jahre), 2. Wohnungsgrößen (bis 45 qm, 45,1-59,9 qm, 60-77,9 qm, qm und größer als 92 qm) und 3. zusätzlich durch die Angaben zum Wohnungsleerstand (zum Zeitpunkt 12/03).

35 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 30 Diese Angaben beruhen auf eigenen Befragungen der maßgeblichen Wohnungsanbieter bzw. verwalter in Salzgitter, deren Wohnungen rund 50% des gesamten Wohnungsbestandes in Salzgitter ausmachen. Zu beachten ist allerdings, dass deren Anteil am jeweiligen Wohnungsbestand in den Stadtteilen unterschiedlich ist und die hier erhobenen und dargestellten Werte nicht auf das gesamte am Ort vorhandene Wohnungsangebot übertragen werden kann. Eigentümerstruktur: Die Eigentümerstruktur in Salzgitter ist durch eine überschaubare Anzahl großer Wohnungsanbieter geprägt. Der mit Abstand größte Wohnungsanbieter ist die Preussag Immobilien GmbH mit über WE (als Bewirtschafter der an die Deutsche Anlagen Leasing (DAL) veräußerten Wohnungsbestände). Die Möglichkeit eines unmittelbaren kommunalen Einflusses auf das Wohnungsangebot besteht auf die rund WE der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Wohnbau Kurzcharakteristik Salzgitter-Gesamtstadt Wohnungsnachfrage: Die Bevölkerungsentwicklung hat sich bereits seit 1995 deutlich von der Bevölkerungsentwicklung auf Landesebene abgekoppelt und ist aufgrund der demografischen Überalterung und der negativen Wanderungsbilanz stark rückläufig bei vorhandener Fortsetzungstendenz über das Jahr 2015 hinaus. Wohnungsangebot: Das Wohnungsangebot ist bestimmt durch einen hohen Anteil an alter Bausubstanz. Etwa zwei Drittel des betrachteten Wohnungsbestandes war bereits in den 50er Jahren fertiggestellt. Auffallend ist auch das angebotsbestimmende Wohnungsgemenge strukturiert: Der Anteil an kleinen und mittelgroßen Wohnungen ist sehr groß. Nur 8% der erhobenen Wohnungen (rd WE) ist größer als 80 qm. Der Leerstand bei den in der Auswertung einbezogenen Wohnungen liegt bereits heute bei rund 9% (2.311 WE) und damit mehr als doppelt so hoch als der Landesdurchschnitt in Niedersachsen. (unten) Eigentümerstruktur Salzgitter gesamt 47 (unten) Wohnungsgemenge Salzgitter gesamt 48 Von den Unternehmen konnten nicht durchgängig verlässliche Angaben zum Bau- und Modernisierungszustand der Wohngebäude erhoben werden. In den Gesprächen mit den Unternehmen wurde aber deutlich, dass es in ihren Beständen bis auf einige Ausnahmen (Ost-, Westsiedlung in Bad) keine Wohnungen mehr mit Substandard existieren, aber ein großer Teil der Wohnungen und Gebäude weiterhin einen deutlichen Modernisierungsbedarf aufweist. Während einige Unternehmen zwar umfassende Modernisierungskonzepte in den letzten Jahren aufgelegt und auch umgesetzt haben, sind im überwiegenden Teil der Bestände lediglich Teilmodernisierungen (z.b. Erneuerung Bad/Küche, Bodenbeläge etc.) im Zuge des Mieterwechsels durchgeführt worden.

36 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE Kurzcharakteristik Salzgitter-Lebenstedt (inkl. Fredenberg) Lebenstedt ist der mit Abstand einwohnerstärkste Stadtteil in Salzgitter und stellt mit seinen zentralen Funktionen (Rathaus, Verwaltung und Einzelhandel) das Zentrum von Salzgitter dar. Die Entwicklung Fredenbergs am südwestlichen Siedlungsrand von Salzgitter-Lebenstedt ist durch die großmaßstäbliche Stadterweiterung in den 60er und 70er Jahren bestimmt. Die zueinander weisenden Siedlungsränder Lebenstedts und Fredenbergs grenzen unmittelbar an den Salzgittersee, der als Naherholungsgebiet ein großes naturräumliches Potenzial darstellt. Wohnungsnachfrage: Während die Bevölkerung in Lebenstedt und Fredenberg bis 1995 noch stärker als in der Gesamtstadt angestiegen ist, hat der Stadtteil danach überdurchschnittlich viele Bewohner durch Fortzug verloren. Dies ist ein Ausdruck dafür, dass der Wohnstandort deutlich an Attraktivität eingebüßt hat. Die Vertreter der Wohnungswirtschaft beklagen den Imageverlust für diesen zentralen Wohnstandort, der nach ihrer Einschätzung auf die Gesamtstadt ausstrahlt. Die Altersschichtung ist weitgehend durchschnittlich; es ist ein etwas geringerer Anteil an Kindern und Jugendlichen zwischen 6 und 18 Jahren auszumachen. Eigentümerstruktur Salzgitter-Lebenstedt 47 Wohnungsgemenge Salzgitter-Lebenstedt 48 Wohnungsangebot: Das Wohnungsangebot in Lebenstedt und Fredenberg ist durch die Bestände der größeren Wohnungsunternehmen bestimmt. Der Stadtteil ist durch eine weitgehend gleichmäßige Bautätigkeit im letzten Jahrhundert gewachsen, die erst in den 80er und 90er Jahren entsprechend der allgemeinen Entwicklungen im Wohnungsbau zurückging. Vor allem durch die starke Bautätigkeit in den 60er und 70er Jahren mit den typischen Wohnungszuschnitten findet sich hier der überwiegende Anteil an großen Wohnungen in Salzgitter. Der starke Bevölkerungsrückgang hat deutliche Spuren bei den Wohnungsleerständen hinterlassen, die etwa 12% des Wohnungsbestandes der hier betrachteten Wohnungsunternehmen bzw. -verwalter ausmachen Kurzcharakteristik Salzgitter Bad Salzgitter-Bad ist mit seinen rd Einwohnern neben SZ-Lebenstedt der zweitgrößte Stadtteil Salzgitters. Er bildet den südlichen Rand des Stadtgebietes und besitzt bereits eine Orientierung zur Stadt Goslar und zum Naturpark Harz. Salzgitter-Bad ist durch Eisenbahn und Schnellstraße in einen nördlichen und südlichen Teil zerschnitten. Im Kern sind alle wichtigen Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen zu finden. Allerdings sind bereits heute Strukturschwächen unverkennbar.

37 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 32 Wohnungsnachfrage: Seit 1990 ist in Salzgitter-Bad ein überdurchschnittlicher Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen. Von hat Salzgitter-Bad rund 5% an Bevölkerung verloren bei fortbestehender ungünstigster Altersschichtung in der Gesamtstadt. Hier findet sich der höchste Anteil an älteren Menschen, die älter als 65 Jahre sind und der geringste Anteil an Kindern und Jugendlichen. Auch die Personen im erwerbsfähigen Alter zwischen 18 und 65 Jahren sind hier unterdurchschnittlich vertreten. Wohnungsangebot: Das Wohnungsangebot am Standort wird zu über der Hälfte von den Wohnungsbeständen der Wohnungsunternehmen geprägt. Den größten Anteil machen die Wohnungen in den Gebäuden aus, die bis 1945 errichtet wurden. Zum weitaus größten Teil liegen diese Gebäude in den geschlossenen Siedlungsbereichen der Ost- und Westsiedlung, die in weiten Bereichen einen starken Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstand mit stark überdurchschnittlichen Leerstandsquoten erkennen lassen. Während der Leerstand bezogen auf alle erfassten Wohnungsbestände der größeren Anbieter bei rd. 12% liegt, beträgt er partiell in den benannten Siedlungsbereichen bereits über 30%. Eigentümerstruktur Salzgitter-Bad 49 Wohnungsgemenge Salzgitter-Bad Kurzcharakteristik Salzgitter-Thiede Thiede ist ein Stadtteil am nordöstlichen Rand von Salzgitter mit rd Einwohnern. Der Stadtteil besitzt eine große Lagegunst verkehrsgünstig an der Autobahn in unmittelbarer Nähe zu Braunschweig gelegen. Nicht zuletzt aufgrund dieser Lagegunst sind hier in den letzten Jahren verstärkt Wohnbauflächen nachgefragt und Einfamilienhäuser errichtet worden. Wohnungsnachfrage: Entgegen dem Trend des Bevölkerungsrückgangs in Salzgitter ist Thiede der einzig größere Stadtteil, in dem die Bevölkerung in den letzten Jahren stetig und gleichmäßig um rd. 10% gewachsen ist. Es ist davon auszugehen, dass für diesen Wohnstandort auch zukünftig eine weitere Nachfrage insbesondere nach Einfamilienhäusern bestehen wird. Im gesamtstädtischen Maßstab handelt es sich um eine vergleichsweise junge Bevölkerung, in der die Gruppe der Kinder und Jugendlichen überrepräsentiert und die Gruppe der über 65-jährigen unterrepräsentiert sind. Wohnungsangebot: Das von den Wohnungsunternehmen gehaltene Wohnungsangebot in Salzgitter-Thiede macht in etwa nur ein Drittel des gesamten Wohnungsbestandes am Ort aus. Es fällt auf, dass die Bausubstanz der Unternehmen stark durch Wohngebäude aus der Vorkriegszeit geprägt sind. Dabei handelt es sich zu einem großen Teil um Wohnungen in einem geschlossenen Siedlungsbereich in Thiede-Steterburg, der einen größeren Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstand aufweist. Das Wohnungsgemenge kennzeichnet ein hoher Anteil an kleinen und mittelgroßen Wohnungen. Von der dynamischen Bevölkerungsentwicklung konnte dieser Wohnungsbestand nicht profitieren, was durch die hohe Leerstandsquote in diesem Bereich von ca. 11% deutlich wird.

38 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 33 Eigentümerstruktur Salzgitter-Thiede 50 Wohnungsgemenge Salzgitter-Thiede Kurzcharakteristik Salzgitter-Gebhardshagen Gebhardshagen ein Stadtteil mit rd Einwohnern liegt zwischen Salzgitter-Lebenstedt und Salzgitter-Bad in attraktiver landschaftlicher Lage umgeben von dem Höhenzug zwischen Herzberg und Burgberg. Gebhardshagen gilt innerhalb Salzgitters als guter Wohnstandort, dem aber wichtige und zentrale Versorgungseinrichtungen, die in Saltgitter-Lebenstedt und Salzgitter-Bad vorgehalten werden, fehlen. Wohnungsnachfrage: Während der Stadtteil bis 1995 noch durchschnittlich vom Bevölkerungszuwachs profitierte, ist in der Zeit danach ein leichter Rückgang an Bevölkerung zu verzeichnen (-1%). Der Altersaufbau hat sich zugunsten der älteren Bevölkerungsgruppen verschoben. Wohnungsangebot: Knapp die Hälfte des Wohnungsbestandes in Salzgitter-Gebhardshagen stellen die Wohnungsunternehmen und größeren Wohnungsverwalter. Deren Bestand zeichnet sich durch einen sehr hohen Anteil an Wohngebäuden aus den 50er Jahren aus. Im Wohnungsbestand der größeren Anbieter fällt des weiteren auf, dass es hier nur sehr wenig Wohnungen mit mehr als 80 qm Wohnfläche gibt. Der Anteil an kleinen und mittelgroßen Wohnungen ist überdurchschnittlich hoch. Der Leerstand ist auf der Ebene des Stadtteils Gebhardshagen mit rd. 6% geringer als in der Gesamtstadt, jedoch fallen einige Siedlungsbereiche mit alter Bausubstanz durch einen partiell überdurchschnittlichen Leerstand auf. Eigentümerstruktur Salzgitter-Gebhardshagen Wohnungsgemenge Salzgitter-Gebhardshagen

39 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE Kurzcharakteristik Salzgitter-Hallendorf Hallendorf ist ein kleinerer Stadtteil mit etwa Einwohnern, der im Osten von Lebenstedt unmittelbar an das Werksgelände der Salzgitter AG grenzt. Hier wurde in der ersten Hälfte des vorigen Jahrhunderts ein Teil des für die Werksarbeiter dringend benötigten Wohnraums errichtet. Der Stadtteil ist in der Folgezeit aber nicht wesentlich weiter gewachsen. Wohnungsnachfrage: Der Stadtteil hat einen Bevölkerungsrückgang von etwa 12% in den letzten 10 Jahren zu verzeichnen. Der Rückgang hat sich deutlich negativ von der gesamtstädtischen Entwicklung abgekoppelt. Positiv auffallend gestaltet sich der Altersaufbau mit seinem überdurchschnittlichen Anteil an Kindern und Personen im erwerbsfähigen Alter sowie dem unterdurchschnittlichen Anteil der Gruppe der über 65-jährigen an der Stadtteilbevölkerung. Wohnungsangebot: Der betrachtete Bestand der Wohnungsunternehmen stellt etwa die Hälfte des gesamten Wohnungsangebotes dar. Hierbei handelt es sich zu einem hohen Anteil um alte und kleine Wohnungen, da rund zwei drittel des Wohnungsbestandes bereits vor 1945 errichtet worden. Die relativ gesehen hohe Leerstandsquote von 20% (79 WE) konzentriert sich auf diesen Wohnungsbestand. Eigentümerstruktur Salzgitter-Hallendorf 52 Wohnungsgemenge Salzgitter-Hallendorf Zusammenfassung Kurzcharakteristik Stadtteile Die Auswertung der im Rahmen der Analyse ausgewählten Indikatoren zur Bewertung der größeren Wohnstandorte in Salzgitter zeigt, dass die Entwicklungen auf der Seite der Wohnungsnachfrage und des Wohnungsangebotes in den einzelnen Stadtteilen sehr unterschiedlich verlaufen und zu einem uneinheitlichen Bild auf dem Wohnungsmarkt führen. An allen bedeutenden Wohnstandorten sind das Wohnungsangebot und die Wohnungsnachfrage bereits heute aus dem Gleichgewicht geraten. Der zukünftig prognostizierte Bevölkerungsrückgang für die Gesamtstadt wird sich demnach sehr unterschiedlich auf die einzelnen Stadtteile auswirken. Zusammengefasst lassen sich die hier betrachteten Stadtteile folgendermaßen beschreiben: - SZ-Lebenstedt: Städtisches Wohnen mit deutlichem Attraktivitätsverlust - SZ-Bad: Wohnstandort mit deutlichen strukturellen Problemen - SZ-Thiede: Der aufstrebende Stadtteil mit Lagegunst - SZ-Gebhardshagen: Guter Wohnstandort mit schleichendem Attraktivitätsverlust - SZ-Hallendorf: Wohnstandort in Industrienähe mit drastischen Bevölkerungsverlusten

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41 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE WOHNBAULANDENTWICKLUNG Neubautätigkeiten Die Neubauaktivitäten gestalten sich in der Region um Salzgitter unterschiedlich. In den umgebenden Städten und Landkreisen Salzgitters wurden zu mehr als drei Vierteln Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern genehmigt. Hier dominierte deutlich der Eigenheimbau. In Salzgitter lag in 2001 der Anteil der genehmigten Wohnungen in Einund Zweifamilienhäusern mit ca. 60% bei einem Anteil von knapp 2/3 aller genehmigten Wohnungen. (Quelle: vgl. Wohnungsmärkte regional analysiert Heft 9, LTS, September 2002, S. 83) Bei der Quantität der Bautätigkeiten liegt Salzgitter in 2001 und 2002 nach der Analyse von Baufertigstellungs- und Genehmigungsdichten unter dem Landesdurchschnitt Niedersachsens mit weiterhin fallender Tendenz. Vergleichbar damit sind die Entwicklungen in den Städten Braunschweig und Wolfsburg. (Quelle: vgl. Wohnungsmärkte regional analysiert, Heft 9, September 2002, Wohnungsmarktbeobachtung 2002, LTS, S.74) Baulandentwicklung In Bezug auf die in Salzgitter vorhandenen Baulandreserven wird bis 2007 ein Baulandüberhang prognostiziert. Bei der kurzfristigen Vermarktung dieser vorhandenen Reserven ist vor allem die Anpassung an marktfähige Wohnformen entscheidend. Darüber hinaus wird bis zum Jahre 2015 mit einem zusätzlichen Bedarf von insgesamt WE im Ein- und Zweifamilienhaussektor gerechnet (Quelle: vgl. Entwicklung des Wohnungsmarktes in Bremen und Niedersachsen, Endbericht Hamburg, April 2002, GEWOS im Auftrag des vdw, Anhang) Dieses Neubaupotenzial hat für die Stadt Salzgitter jedoch eher eine ergänzende Funktion, denn vor dem Hintergrund zunehmender Wohnungsleerstände und prognostizierter Wohnungsüberhänge im Mehrfamilienhaussektor muss der Schwerpunkt weiterer Entwicklungen bei der qualitativen Aufwertung des Wohnungsbestandes bzw. nicht mehr nachfrageorientierten Wohnungsbestandes liegen FINANZAUSSTATTUNG DER GEMEINDE Salzgitter im niedersächsischen Vergleich Im interkommunalen Vergleich der Gemeindefinanzen niedersächsischer Städte nimmt die Stadt Salzgitter in mehreren die Finanzkraft widerspiegelnden Kriterien hintere Plätze ein 53. Am Beispiel der Investitionsquote mit Stand zum kann nur der niedrigste Wert mit 7,9 % konstatiert werden. Investitionsquoten ausgewählter Städte in Niedersachsen

42 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 38 Zinslastquoten ausgewählter Städte in Niedersachsen Zinsbelastung: 54 Die Zinslastquote zeigt, dass insbesondere die Städte im Südosten Niedersachsens deutlich höher verschuldet sind und somit ein gewisses Gefälle von West nach Ost auszumachen ist (ausgenommen Wolfsburg). Kreditfinanzierung: 55 In Verbindung mit den vorausgezeigten Darstellungen wird klar, dass die Stadt Salzgitter überdurchschnittliche Aufwendungen für den Schuldendienst leisten muss. Die Entwicklung der vergangenen Jahre in Salzgitter zeigt, dass die Kreditfinanzierungsquoten zukünftig mit der sukzessiven Erhöhung der Fehlbetragsfinanzierung deutlich ansteigen werden. Bereits im Jahr 2003 muss ein Negativrekord für die Stadt festgestellt werden. Grundsätzlich ist die Quote bei fast allen Städte seit 2001 gestiegen, jedoch in Salzgitter exorbitant stark. Kreditfinanzierungsquote ausgewählter Städte in Niedersachsen Steuereinnahmen: 56 Bei der Betrachtung der Steuereinnahmequote befindet sich die Stadt Salzgitter im hinteren Mittelfeld. Folglich korrespondieren die Einnahmen aus Steuern nicht mit der in den vorangestellten Abbildungen, die sich auf Ausgaben beziehen. Daher muss betrachtet werden, wodurch das Missverhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben entsteht.

43 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 39 Steuereinnahmequote ausgewählter Städte in Niedersachsen Finanzielle Situation der Stadt Salzgitter Freie Finanzspitze (Fehlbetrag): Seit 1993 steigt die Defizitentwicklung im Verwaltungshaushalt (VWH) kontinuierlich an. Im Jahr 2003 beträgt die Lücke zwischen Einnahmen und Ausgaben 100 Mio. 57. Die mittelfristige Finanzplanung bis 2006 zeigt weiterhin ansteigende Defizite 58. Die folgenden Abbildungen 59 zeigen die weiter zunehmende negative Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben in den Haushaltsplanungen von Salzgitter, was die finanzielle Handlungsfähigkeit des kommunalen Haushalts erheblich einschränkt.

44 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 40 Steuereinnahmen: 60 Die Entwicklung der Steuereinnahmen ist in der Rückschau der Entwicklung seit 1990 stagnierend bis regressiv einzustufen; 2002: 597 /EW (Durchschnitt Niedersachsen 2002: 792 /EW) 61. Die Summe der Steuereinnahmen der Haushaltsjahre seit 1990 verdeutlicht insbesondere die tendenziell rückläufige Einnahmesituation. Dagegen wurde in der mittelfristigen Finanzplanung der Stadt stets eine positive Entwicklung in Sinne einer kontinuierlichen Verbesserung der kommunalen Einnahmesituation vorausgesetzt (vgl. Darstellung: Entwicklung der Steuereinnahmequote ), die jedoch nicht eingetreten ist (2001: 34,6%; 2002: 32,8%; 2003: 31,9 %) 62. Im Zusammenhang zur demographischen Entwicklung in Süd-Ost-Niedersachsen mit einer zunehmenden Überalterung der Bevölkerung wird Salzgitter weiter Anteile aus der Einkommenssteuerquelle verlieren. Demzufolge müssen die den Finanzplanungen zugrunde gelegten positiven (Wirtschafts-) Entwicklungsszenarien ernsthaft in Frage gestellt werden. Quelle: Statistisches Landesamt für Niedersachsen sowie eigene Erhebungen Wie in fast allen Gemeinden werden die meisten Einnahmen durch Steuern mobilisiert. Dabei sind die Gewerbesteuer und der Gemeindeanteil an der Einkommenssteuer mit jeweils 35 % 63 die Haupteinnahmequellen in Salzgitter. Bemerkenswert sind die vergleichsweise geringen Zuweisungen aus der Einkommenssteuer, die unter dem Niveau von Niedersachsen liegen. Hier spielen die unterdurchschnittlichen Einkommen, die relativ geringe Zahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter an Wohnort sowie der hohe Anteil von Sozialhilfeempfängernin Salzgitter eine Rolle. Investitionen: Die Höhe der Investitionen gemessen am Haushaltsvolumen hat sich in Salzgitter im Laufe der Jahre erheblich verringert. So wurden beispielsweise in den Jahren 1992 noch 19,2 % und im Jahr 1995 noch 15,5 % für Investitionen bereitgestellt. Mit 10,4 % lag Salzgitter im Jahr 2001 an drittletzter Stelle in Niedersachsen. Die (absolute) Investitionssumme des Jahres 2001 entsprach Die Investitionsquote des Jahres 2002 betrug

45 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 41 ebenfalls 10,4%. Für Investitionen wurden im Jahr 2003 insgesamt veranschlagt. Die Investitionsquote in 2003 sank auf 7,9 % ab 64 (vgl. Abbildung Investitionsquote 2003 ), womit Salzgitter die niedrigste Quote in Niedersachsen aufwies. Investitionen in Stadterneuerung und Stadtumbau: In Salzgitter werden seit Mitte der 70 Jahre folgende städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt: - Salzgitter-Bad; Gesamtmaßnahme Altstadt ( ) - Salzgitter-Lebenstedt; Gesamtmaßnahme City-Dorf ( ) Weiterhin wird seit 2002 in Salzgitter-Lebenstedt das Sanierungsgebiet Fredenberg im Rahmen des Bundesprogrammes Soziale Stadt durchgeführt. Beantragt hat die Stadt ein weiteres Sanierungsgebiet in Salzgitter-Bad: Soziale Stadt - Ost/West-Siedlung 65. Bei der Betrachtung der Finanzierungsanteile der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen fällt auf, dass die Gebiete der klassischen Städtebauförderung überwiegend mit den Städtebauförderungsmitteln finanziert wurden. Nach Auswertungen des Bundes zum Sanierungsgeschehen in den Bundesländern bis in die 90er Jahre 66, war der nachrangige und sparsame Einsatz der Städtebauförderungsmittel durch den verstärkten Einsatz von Komplementärmitteln zu gewährleisten. Der Sanierungsgrundsatz wird nun verstärkt durch das Einwerben zusätzlicher, ergänzender und begleitender Förderprogramme auf den unterschiedlichen Ebenen, Europäischer Union (u.a. EFRE-, ESF-Förderung), Bund (u.a. LOS, K+Q, Mittel der Bundesanstalt für Arbeit, etc.), Land Niedersachsen (u.a. Landessportmittel, soziokulturelle Landesmittel etc.) aber auch durch private Mittel über public-private-partnership-modelle im Bereich der Sozialen Stadt Fredenberg verfolgt, um Städtebauförderung, insbesondere die Eigenanteile der Stadt Salzgitter, sparsam einzusetzen. Entwicklung der kommunalen Verschuldung: Die bislang aufgezeigten Finanzdaten der Stadt Salzgitter zeigen deutlich die bislang eingetretene und weiterhin anwachsende Verschuldung. Angesichts dieser finanziellen Notlage und durch die Auflagen der Kommunalaufsicht hat der Rat der Stadt am einen Haushaltskonsolidierungsplan aufgestellt und in Teilen beschlossen. Das zur Haushaltskonsolidierung März 2003 aufgestellte Programm, soll diverse Einsparungsmöglichkeiten aufzeigen und die Einzelfallprüfung ermöglichen. Dazu zählen u.a. Verkäufe von Kommunaleigentum, Reduzierung von Sachausgaben, Parkraumbewirtschaftung, Erhöhung von Steuern, Vermarktungspotenziale sowie der temporäre Aufschub von Investitionen.

46 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 42 Die drastische Haushaltskonsolidierung bzw. der rapide Abbau von Ausgabepositionen ist für die Stadt Salzgitter unverzichtbar, wenn der Haushalt wieder ausgeglichen werden soll. Nach jetzigem Dafürhalten wäre die schrittweise Rückführung des Fehlbetrages als oberste Priorität anzusetzen, wenn die Kommune handlungsfähig bleiben soll. Die jüngsten statistischen Zahlen (Stand des ) belegen, dass die Stadt im kommunalen Vergleich bei den Finanzparametern in den letzten zwei Jahren deutlich zurückgefallen ist. Handlungsmöglichkeiten der Stadt: Der Rückgang der Einnahmen und die immer weiter steigenden Ausgaben lassen den Finanzspielraum der Stadt deutlich sinken. Insbesondere wenn man betrachtet, inwieweit die Stadt auf eintretende Veränderungen reagieren kann. Nach neueren Berechnungen 67 sind in 2003 noch 59 % der Steuereinnahmen von der Stadt beeinflussbar. Im Jahr 1999 konnte die Stadt noch auf 69 % der Steuereinnahmen Einfluss ausüben. Ähnlich schwindenden Einfluss hat die Stadt bei den Ausgaben. So sind die Kosten im Sozialbereich kaum beeinflussbar, da die Gesetzgebung überwiegend vom Bund gesteuert wird. Die Sachkosten können nur theoretisch von der Stadt bestimmt werden. Schon jetzt werden notwendige Instandhaltungsarbeiten nur ungenügend wahrgenommen ( Sparen zu Lasten der Substanz ). Damit potenzieren sich gegebenenfalls die Folgekosten in den nächsten Jahren bzw. werden die im Besitz der Stadt befindlichen Anlagen erheblich im Wert gemindert. Die Personalkosten sind durch den Stellenplan der Stadt fixiert. Handlungsspielraum besteht hier nur durch die mittelfristige Ausgliederung von Verwaltungsleistungen an Dritte sowie die Nichtnachbesetzung frei werdender Stellen. Die vorberechnete von der Stadt Salzgitter noch zu beeinflussende Ausgabensumme des Verwaltungshaushaltes entspricht einer Quote von 39,8 %. Die Notwendigkeit weiterer Kreditaufnahmen ergibt sich bei rückgehenden Einnahmen zwangsläufig, sofern nicht im selben Maß die Ausgabeseite abgesenkt werden kann. Da die Kommunalpolitik im Interesse der Bürger - im Unterschied zu betriebswirtschaftlichen Handlungsoptionen - auf Kontinuität setzen muss, werden kurzfristige Einnahmeausfälle nicht umgehend ersetzt werden können. Hält diese Entwicklung in Salzgitter allerdings noch länger an, wird sich Fehlbetragsentwicklung kaum noch umzukehren sein. Anhand der Haushaltsdaten der letzten Jahre ist festzustellen, dass die freie finanzielle Handlungsfähigkeit immer geringer wird. Damit sinken die Chancen, den Haushalt tatsächlich aus eigener Kraft zu konsolidieren. Der Konsolidierungskurs wird sich vornehmlich nur durch Verringerung der Ausgabenseite realisieren lassen. Eine deutliche Verbesserung der Einnahmeseite ist kaum zu erwarten. Eine kurzfristige Bewältigen des Prozesses erscheint nicht realistisch. Ein Blick in den Vermögenshaushalt macht klar, dass die Einnahmeseite vielfach durch Verkäufe von kommunalem Eigentum realisiert werden muss. Daran wird ersichtlich, dass der Haushalt kaum nennenswerte Reserven aufweist, sondern eher auf das Gelingen der geplanten Geschäftsvorgaben angewiesen ist. Daher bleibt zu befürchten, dass die Rechnungslegung des Jahres 2003 deutlich negativere Zahlen hervorbringen wird als im Plan erschienen. Umso wichtiger wird dabei der Nachhaltigkeitsfaktor in der Stadtentwicklung in ihrer Gesamtheit. Dabei darf der Blick zunächst nicht primär in Richtung Finanzunterstützung durch Bund und Land gerichtet werden, wenn die Stadt Salzgitter nicht im Vorwege eine klare Handlungsstrategie sowie einen Maßnahmeplan festgelegt hat, um die Eigenanteile für die Bundes- und Landesförderungsmittel komplettieren zu können ZUSAMMENFASSUNG DER BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE Bevölkerungsentwicklung Salzgitter kennzeichnen seit 1995 negatives Wanderungssaldo, niedrige Geburtenrate und zunehmende Überalterung der Bevölkerungsstruktur: Die Einwohnerzahl ist von Einwohner (1995) auf unter Einwohner

47 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 43 (ohne Nebenwohnung) im Jahr 2002 gesunken. Bevölkerungsprognosen hinzugezogener Fachinstitutionen und Forschungseinrichtungen weisen unabhängig voneinander eine Verstetigung der negativen Entwicklung bis 2015 und darüber hinaus aus: Ohne eine erfolgreiche Umsetzung zu entwickelnder Gegenstrategien wird die Bevölkerungsanzahl im Jahre 2015 nach dem worst-case-szenario auf deutlich weniger als Einwohner abgesunken sein. Der allgemeine Bevölkerungsrückgang auf der Ebene der Gesamtstadt wird verschärft durch eine heterogene, segregative Entwicklung in den einzelnen Stadtteilen: In Salzgitter-Lebenstedt, Salzgitter-Bad und Salzgitter-Thiede mit ca. 75% der Gesamtbevölkerung weisen die Stadtteile Bad und Lebenstedt Bevölkerungsrückgänge von ca. 5% bzw. 6 % aus ( ) aus. In Salzgitter-Thiede wurden im gleichen Zeitraum hingegen Zuwächse von ca. 10 % registriert. Erschwerend wirkt auch die immer dramatischer sichtbar werdende Überalterung einzelner Stadtteile, insbesondere in Salzgitter-Bad mit einem Anteil der über 65-Jährigen von über 22,3 % der Gesamtbevölkerung (Gesamtstadt: 19,8 %) Wohnungsmarkt Mehrere Besonderheiten des lokalen Immobiliemarktes verursachen besondere Problemlagen und eine insgesamt schwierige Ausgangssituation für die zukünftige Entwicklungsfähigkeit der Gesamtstadt: - überproportional hoher Eigentumsanteil privater Wohnungsunternehmen, im wesentlich in den stadtbildprägenden Siedlungsbereichen mit Geschosswohnungsbauten 30er/40er Jahre und 60er/70er Jahre. - steigende Leerstandsquote trotz geringer Mieterfluktuation innerhalb der Stadtgebietes (Höchststände: Salzgitter-Bad Ostsiedlung mit 30% des Bestandes, Salzgitter-Bad Westsiedlung mit 27% des Bestandes); insbesondere in den Quartieren mit Geschosswohnungsbauten aus den 60er und 70er Jahren durch eine rückläufige Nachfrage der Mieter - Neubautätigkeitsumfang und bedarf unter dem Landesdurchschnitt - hohe Baulandpreise im Vergleich zu den Nachbarkommunen - aufgestauter Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf in den Leerstandsbereichen mit der Gefahr fortschreitender Entvölkerung. - Anwachsende Angebotsüberhänge im Marktsegment Geschosswohnungsbau bei gleichzeitig sinkendem Nachfrageniveau (quantitative und qualitative Nachfrageverlagerung in den Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser) - überwiegend unterdurchschnittliche Eigentumsbildungsquote im Verhältnis zum Regional- und Landesbereich - geringe Attraktivität der Wohnstandorte in Salzgitter und negatives Gesamtimage des lokalen Wohnungsmarktes für Außenstehende Einzelhandel und Versorgung Größere innerstädtische Einkaufshandelsschwerpunkte konzentrieren sich auf die Stadtteile Bad und Lebenstedt in gleichzeitiger Konkurrenz zum großflächigen Einzelhandel außerhalb der Innenstadt, i.d.r. in verkehrsgünstiger Lage und Anbindung an das überregionale Straßennetz. In beiden Einzelhandelsschwerpunkten (Bad und Lebenstedt) sind die in zentraler Lage befindlichen potentiellen Einkaufsmagneten als großflächige Einzelhandelsimmobilien (Karstadt und Apollo Center) entweder komplett oder weitestgehend leerstehend.

48 3. ISEK SALZGITTER - BESTANDSAUFNAHME UND ANALYSE 44 4 Das Nahversorgungsniveau in den dörflich geprägten Randlagen entspricht dem des regionalen Umlandes, ist jedoch seit 1995 ebenfalls tendenziell rückläufig. Mit seinen bereits vorhandenen, attraktiveren Einkaufsbereichen und den weiteren Expansionsplänen droht Braunschweig im oberzentralen Verbund, dieses Niveaugefälle bei der Einzelhandelsversorgung weiter zu Lasten des Standortes Salzgitter zu verschärfen. Hieraus resultiert, dass in Salzgitter mit einem im regionalen Vergleich unterdurchschnittlichen Kaufkraftniveau auch die Kaufkraftbindung in der Gesamtstadt mit 85% unter dem Durchschnitt von Niedersachsen bleibt 8. Der absehbare Bevölkerungsrückgang und die fortschreitende Überalterung der Einwohner werden diese Negativentwicklung weiter beschleunigen. Dadurch wird mittelfristig auch der Status im oberzentralen Verbund gefährdet Städtebau Trotz in der Gesamtschau guter naturräumlicher Potenziale ergibt sich ein sehr gemischtes Bild der vorhandenen städtebaulichen Gesamtsituation: - Vorhandener Wohnbaulandbedarf für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser ist in den letzten 10 Jahren überdurchschnittlich groß von Nachbargemeinden gedeckt worden In Salzgitter wurden dagegen unterdurchschnittlich wenige Einfamilienhaus- und Doppelhausgebiete erschlossen. - positives Pendlersaldo (Arbeiten in Salzgitter Wohnen in angrenzenden Kommunen) - Gut ausgebaute soziale Infrastruktur und flächenmäßig ausgeweitete technische Infrastruktur - Hoher Bestand an: 30er / 40er Jahre Siedlungen als Bestandteil der Stadtgründung; 60er bis 80er Jahre Siedlungen nach dem Prinzip der gegliederten und aufgelockerten Stadt - große naturräumliche Potenziale Wasser, Wald, Topographie - Salzgitter ist Oberzentrum im oberzentralen Verbund mit Braunschweig und Wolfsburg - Salzgitter hat ein Straßennetz von ca. 550 km, welches sich zu 2/3 in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet. Das Straßennetz stammt im Wesentlichen aus den 60er, 70er Jahren, als Salzgitter sich in einer starken Wachstumsphase befand. Aus heutiger Sicht wäre eine Überprüfung der vorhandenen technischen (hier Straßenbau) Infrastruktur hinsichtlich neuster Forschungsergebnisse und insbesondere der Empfehlungen für den Ausbau von Hauptverkehrsstraßen (EAHV 93) zu empfehlen Kommunale Finanzsituation Notwendige Fragen der kommunalen Finanzierbarkeit möglicher Stadtumbauprozesse setzen eine kritische Auseinandersetzung mit der finanziellen Ausgangssituation voraus: - Salzgitter gehört zu den finanzschwächsten niedersächsischen Kommunen: die Investitionsquote zählt im interkommunalen Vergleich zu den niedrigsten, Zinslast- und Kreditfinanzierungsquote zu den höchsten in Niedersachsen; der Verwaltungshaushalt ist seit 1993 unausgeglichen: das Einnahmenniveau erreicht im Jahre 2003 nur noch 2/3 des Ausgabenniveaus. - Dem Ausgabenanstieg im Verwaltungshaushalt ( : +20 %) steht ein sinkendes Einnahmenniveau ( : -6 %) gegenüber; das strukturelle Defizit betrug im Jahre 2003 mittlerweile ca. 100 Mio. EUR (2004: ca. 93 Mio. ); im Rahmen der mittelfristigen Finanzplanung ist ein zusätzlicher Anstieg um bis zu +20 % prognostiziert. - In der Konsequenz zeigt sich ein schneller Anstieg der Gesamtverschuldung, begleitet von einer Verdreifachung des Volumeneinsatzes von Kassenkrediten, die zur Deckung laufender Kosten ( ) eingesetzt werden. - Aus der mittelfristigen Finanzplanung lässt sich keine Lösung ableiten, wie die Stadt die seit 1993 steigende Verschuldung aus eigener Kraft abbauen kann, noch finden die Folgen einer sich abzeichnenden verschlechternden demographischen Basis einen entsprechenden Niederschlag im zugrundegelegten Einnahmenhorizont.

49 4. LEITBILDENTWICKLUNG LEITBILDENTWICKLUNG Die Entwicklung eines funktionstauglichen Leitbildes und einer praxisorientierten Handlungsstrategie ist als Annäherungsprozess mehrerer wissenschaftlicher Betrachtungsweisen zu verstehen, die in ein ausgewogenes Verhältnis zueinander zu bringen sind. Nachfolgend werden nur solche Teilleitbilder berücksichtigt, die ihrer Wesensart nach in keinem Widerspruch zu anderen wohnungswirtschaftlichen, finanzwirtschaftlichen und sonstigen Erfordernissen stehen. Der Ratsbeschluss zum Wohnbaulandprogramm vom kann in diesem Zusammenhang als Wegbereiter des ISEK gesehen werden STÄDTEBAU Stärkung des Oberzentrums: Trotz sehr guter infrastruktureller Voraussetzungen in den Bereichen Verkehr und industriell-gewerblicher Basis wird eine erfolgreiche künftige Statusabsicherung im wesentlichen davon abhängen, ob es gelingt, die volle Funktionsfähigkeit der Stadtkerne Salzgitter-Lebenstedt und Salzgitter-Bad zu erhalten und zu entwickeln. Der Ausbau der Regiostadtbahn bis Salzgitter-Fredenberg kann hierzu einen wichtigen Beitrag leisten. Geschosswohnungsbau: Wertsteigerung oder Abriss? Ein verminderter und veränderter Wohnraumbedarf bei rückläufiger Gesamtbevölkerung erzwingt rechtzeitige Anpassungsmaßnahmen. Nicht mehr zeitgemäße oder marktfähige Bebauungsformen sind durch zukunftsorientierte zu ersetzen, ohne dass hierbei ein ausufernder, neuer Flächenverbrauch stattfindet. Die Prioritätenbildung bei der Erneuerung vorhandener öffentlicher Infrastruktur muss sich auf den Rückzug aus untergenutzten Flächen und die Stärkung der Stadtkerne konzentrieren. Innenentwicklung vor Außenentwicklung: Die Bildung allgemeiner Investitionsschwerpunkte in den Kernbereichen muss einhergehen mit einem im Detail aufeinanderabgestimmten ganzheitlichen Entwicklungsansatz kommunaler und privater Akteure: Die Konzentration setzt auf kommunaler Seite zunächst einen Verzicht auf eine rein klassische Angebotspolitik im Bereich der Bodenentwicklung zugunsten einer geförderten, gezielten Ansiedlungspolitik voraus. Die Qualifizierung des Wohnbaulandprogramms ist mit dem Ratsbeschluss vom erfolgt. Diese Strategie muss ergänzt werden, um die Ausbildung zentraler, fachressortübergreifender Lenkungsgruppen mit gestärkter zeitnaher Entscheidungskompetenz zu entwickeln. In der Folge sind die Intensivierung und Koordinierung der Monitoring- und Marketingprozesse notwendig. Erhalt der landwirtschaftlichen Nutzung: Zu den Stärken des Wirtschaftraumes Salzgitter zählen die vielen landwirtschaftlichen Hofstellen in den ländlich geprägten Stadtteilen. Der agrarwirtschaftliche Charakter in der Region, welcher im positiven Kontrast zur Industrielandschaft des Hüttenwerkes steht und den Naherholungswert des Landschaftsraumes Salzgitter wirtschaftlich stärken kann, ist unbedingt zu erhalten. Die dörflichen Randlagen sind daher vor zunehmenden Überformung durch ausweitende Neubauung zu bewahren.

50 4. LEITBILDENTWICKLUNG 46 Arbeitsskizze zum städtebaulichen Leitbild 4.2. WOHNUNGSMARKT Gezielte Konsolidierungsstrategie: Ziel sollte es zukünftig sein, im Schrumpfungsprozess die zukünftige Bevölkerungsansiedlung zu steuern, dass die bestehenden Zentren Salzgitter-Lebenstedt, Salzgitter-Bad und Salzgitter-Thiede gestärkt werden. In den zahlreichen anderen, peripher gelegenen Stadtteilen sollte dagegen ein weiteres Wachstum nicht zusätzlich unterstützt werden. Ausdifferenzierte Umsetzungsstrategien: Unterschiedliche Problemlagen in den Stadtteilen erfordern differenzierte Strategien für die einzelnen Stadtteile. - Salzgitter-Lebenstedt: Integriertes Konzept zur Sanierung des Geschosswohnungsbaus (auch Rückbau), Stärkung der Lebenstedter Innenstadt, Neubau auf integrierten Standorten - Salzgitter-Bad: Attraktivierung des Wohnstandortes insbesondere für junge Familien, Bereitstellung eines entsprechenden Wohnungsangebotes (große und preisgünstige Wohnungen), verkehrsberuhigtes und grünes Wohnumfeld, Sicherung der Infrastruktur (Kindergärten, Grundschulen, Sport- und Freizeit etc.) - Salzgitter-Thiede: Nutzung der Lagegunst (nach Braunschweig) als Wohnstandort, Bereitstellung eines ausreichenden Angebotes an Bauland, Berücksichtigung der städtebaulichen Qualität in den Neubaugebieten

51 4. LEITBILDENTWICKLUNG 47 Qualifizierung und Aufwertung entwicklungsfähiger Wohnungsbestände und Umfeldverbesserung: Die Stadtstruktur Salzgitters mit ihren vielfältigen Wohnformen ist zu stärken. Dies erfordert unter anderen: - Erhalt und Aufwertung der stadtbildprägenden Wohn-/Gebäudeformen der Siedlungen der 30er/40er Jahre und von Teilen des Geschosswohnungsbaus der 60er/70er (Freiraum, Nachbarschaft, preiswertes Wohnen, Urbanität, etc.) - Schutz des Landschaftsbildes bei der Ausweisung von Bauflächen - Ausweisung von Bauflächen an den Siedlungsrändern und in den ländlichen Bereichen. Bestandserneuerung: Neben dem Wohnungsneubau hat das Angebot an qualitativ gutem sowie preiswertem Wohnraum im Bestand einen großen Einfluss auf die Gesamtattraktivität als Wohnstandort. Langfristig nicht marktgängige Wohnungsmarktteilsegmente sind wegen ihres aus dem Leerstand resultierenden schlechten Images vom Markt zu nehmen. Ferner wird damit die negative Beeinflussung des Gesamtstandortes vermieden. Dies erfordert: - Rückbau von Geschosswohnungen (Schätzung ca Wohnungen bis 2015) - Entwicklung umfassender Sanierungskonzepte für integrierte und zukunftsfähige Wohnstandorte - Konzentration insbesondere auf die Wohnstandorte mit besonderen Qualitäten hinsichtlich ihrer Lage innerhalb des Stadtgebietes, im Wohnungsangebot, hinsichtlich ihrer Bezüge zum Freiraum sowie ihrer Ausstattung mit Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen Innenentwicklung vor Neulandausweisung: Der prognostizierte Bedarf an Baulandflächen für den Wohnungsneubau in Höhe von jährlich rund 100 Baugrundstücken pro Jahr bis zum Jahr 2015 sollte vorzugsweise in den Zentren gedeckt werden. Großflächige Baulandausweisungen in den peripher gelegenen Stadtteilen sind zu vermeiden. Um Freiraum zu schützen und kostenintensive Erschließungsmaßnahmen zu vermeiden, sollte für die Baulandausweisung geprüft werden, inwieweit die Rückbauflächen im mehrgeschossigen Mietwohnungsbau zukünftig als Bauplätze für Einfamilienhäuser genutzt werden können. Die weitere Neubauentwicklung sollte begleitend zum Rückbau und zu den Umstrukturierungen im Wohnungsbestand erfolgen, um weitere Wohnungsleerstände und eine zunehmende Segregation zu verhindern. Insofern ist eine Qualifizierung und entsprechende Anpassung des Wohnbaulandprogramms unumgänglich EINZELHANDEL Das vorhandene Einzelhandelsflächenangebot ist in zeitgemäßen Verkaufsflächen neu zu strukturieren und marktgängig zu machen. Es ist darauf zu achten, dass auf der einen Seite die Nahversorgung einzelner Siedlungsbereiche gewährleistet bleibt und daher bestimmte Altstandorte entsprechend dem Bedarf erweitert werden müssen. Auch hier ist zu prüfen, ob für den Rückbau vorgesehene Flächen als Erweiterungsflächen für den Einzelhandel genutzt werden können. Im Einzeln bedeutet dies: - Stärkung der beiden Stadtzentren Salzgitter-Lebenstedt und Salzgitter-Bad durch Herausarbeiten eines eigenen Profils (Citymanagement) - Verstärkung des Innenstadtmarketing - Wiederbelebung von Standorten: Apollo-Center und Karstadt - Sicherung der Nahversorgung innerhalb der einzelnen Siedlungsbereiche durch Erweiterung oder Neuausweisung von angepassten Einzelhandelsstandorten - Nutzung der Flächenpotenziale, die durch den Wohnungsrückbau entstehen.

52 4. LEITBILDENTWICKLUNG FINANZIERUNG Da allein das mittelfristig anzustrebende Ziel einer Konsolidierung des Verwaltungshaushalts derzeit kaum lösbar erscheint, schließt die derzeitige und weiterhin absehbare Finanzsituation eine finanzielle Beteiligung der Stadt an der Finanzierung des Umbau- und Sanierungsprozesses im Sinne bisher durchgeführter klassischer städtebaulicher Erneuerungsmaßnahmen aus. Dies bedeutet im Umkehrschluss für eine erfolgreich umsetzbare Stadtumbaustrategie: Privatisierung von Aufgaben des Stadtumbaues: Die Änderung von Finanzierungsstruktur und -methoden ist radikal zu ändern; hierunter fallen: - Durchsetzung des Subsidiaritätsprinzips: Verstärkter Komplementärmitteleinsatz und Maßnahmenbündelung anstelle Fixierung auf Einzelförderprogramme zur Erweiterung der Maßnahmeprogramme; - Richtwertbegrenzung kommunaler Eigenanteile als Voraussetzung für die Durchführung öffentlicher Maßnahmen / Kostenbeteiligung an privaten Investitionsvorhaben sofern die Stadtumbaustrategie verfolgt wird - Aufgabenprivatisierung für den Bereich: Organisation des Stadtumbaus durch Beauftragung eines Sanierungsträgers nach 157 BauGB zur Unterstützung und Entlastung der Stadtverwaltung - verstärkte Anwendung von public-private-partnership-modellen Grundsatz der Kostenminimierung: Der seit mehr als 10 Jahren zu verzeichnende unrealistische Erwartungshorizont kontinuierlicher Einnahmenverbesserung trotz schrumpfender Gesamtbevölkerung ist zu ersetzen vom Leitbild des notwendigen Haushaltsgleichgewichts (Anpassung des Ausgabenumfanges; dies bedeutet unter anderem - Gesundschrumpfen : Die bereits begonnenen Anstrengungen zur Haushaltskonsolidierung sind zu verstärken und konsequent fortzusetzen, um die Handlungsfähigkeit der Stadt im Bereich der Investitionen zu erhöhen (Erhöhung des Investitionsvolumen im Haushalt 2004 auf 77,2 Mio. gegenüber 21,1 Mio. im Jahre 2003) - Notwenige Desillusionierung als Voraussetzung für eine neue Stadtvision 2015, die sich an dem zukünftigen demographischen Wandel der Stadt Salzgitter orientiert; dies bedeutet: - Im Rahmen der mittelfristigen Finanzplanung ist sicherzustellen, dass auf Grundlage des gesamt städtischen Handlungskonzeptes (ISEK) die Investitionsentscheidungen künftig fachressortüber greifend abgestimmt werden - Überprüfung von Einzelstrategien und Einzelinvestitionen, die nicht mehr im Einklang stehen mit einer neuen gesamtstädtischen integrierten Investitionsstrategie (z.b. Qualifizierung Wohnbaulandprogramm, Umfang des Straßennetzes) stehen - Stärkung der interdisziplinären Zusammenarbeit auf kommunaler Ebene, insbesondere bei der Erstellung von regionalen Flächennutzungplänen 72 - keine Auslösung von Einzelinvestitionen, bei denen die Folgekostenberechnung unwägbare Risiken zu Lasten des Stadtumbaus birgt - Prüfung bei Erhaltungsinvestitionen, ob der bisherige Umfang von Infrastruktur langfristig noch vorgehalten werden kann (Richtwertbildung bzw. Infrastrukturrückbau) - Keine Angebotseinschränkung im Bereich der familiengerechten und freundliche Stadt: Kinderbetreuungseinrichtungen, sind soweit keine Auslastungsgrenzen dem gegenüber stehen, insbesondere in den Zentren zu halten, Ganztagesbetreuungsangebot ggf. sogar auszubauen; aus der demographischen Entwicklung ableitbare Überhänge im Bereich der sonstigen sozialen Infrastruktur sind hingegen umgehend anzupassen im Sinne einer Konzentrationswirkung auf die Ortskerne; dies bedeutet keinen pauschalen Rückzug, sondern eine Qualifizierung des erforderlichen Restangebotes Grundsatz der Maßnahmenkonzentrierung: Für die Umsetzbarkeit spürbar wirkender Stadtumbauprozesse ist es zwingend erforderlich, dass räumlich abgegrenzte Investitionsschwerpunkte herausgebildet werden mit Umsetzungshorizonten von nicht mehr als 8 Jahren;

53 4. LEITBILDENTWICKLUNG 49 dies erfordert: - Bündelung von Förderprogrammen auf einzelne Problemgebiete (Soziale Stadt, Stadtumbau West, klassische Städtebauförderung) /Unterordnung von einzelförderprogrammorientierten Investitionsmaßnahmen unter eine bindende Gesamtstrategie - Konzentration der verbleibenden Finanzkraft der Kommune auf eng begrenzte Förderbereiche, um innerhalb eines Zeitraumes von 6-10 Jahren zu sichtbaren Ergebnissen zu gelangen. - Nutzung und Ausbau vorhandener Datenbanken für die Überprüfung des Auslastungsgrades vorhandener Infrastruktur und Ermittlung von Rückbaupotenzialen (Beispiel: Straßendatenbank) Ohne Einrichtung einer ressortübergreifenden, den Fachressorts gegenüber weisungsbefugten zentralen Lenkungsgruppe ist der notwendige zentrale Steuerungsprozess schwer organisierbar. Monitoring und Koordination: Das fehlende Finanzvermögen der Stadt, in vielen Bereichen künftig selbst noch investiv tätig werden zu können, muss ausgeglichen werden durch ein aktive Beeinflussung, Anwerbung, Information und Motivation anderer, insbesondere privater Akteure; dies bedeutet: - Die Kooperationen der städtischen Gremien mit der örtlichen Wohnungswirtschaft sollte vertieft werden, um gleichzeitig die Akteure in neuen Strukturen zu vernetzen. - Wichtig ist die sofortige Verbesserung des Managements innerhalb der Wohnbaulandentwicklung, damit nicht weiterhin die Einwohner der Stadt in naheliegenden Umlandgemeinden investieren (z.b. Preispolitik). - Die Konzentration auf kommunale Kernaufgaben sowie die Zentrumsentwicklung mit Hilfe von Fördermitteln des Stadtumbau West sollten im Focus der nächsten Jahre stehen. Dazu muss auch eine Organisationsänderung im Bereich der sozialen Infrastruktur geprüft werden (Übertragung von städtischen Krankenhäusern und Kinderbetreuungseinrichtungen in gemeinnützige Trägermodelle) - Die begonnene interkommunale Zusammenarbeit im Rahmen von Stadt+Um+Land 2030 zur Nutzung von Synergieeffekten sollte unbedingt ausgebaut werden 4.5. GRUNDSÄTZE DES GESAMTLEITBILDES Die Zusammenführung der sich überlappenden Teilleitbilder im Rahmen einer integrativen Betrachtung zeigt, dass städtebauliche Zielstellungen, wohnungswirtschaftliche Erfordernisse und finanzielle Machbarkeit in ein ausgewogenes Deckungsverhältnis gebracht werden müssen, um für die nächstes Jahre als praxistaugliches Handlungsinstrument zur Verfügung stehen zu können. Die Schaffung neuer integrativer Steuerungsstrukturen bedeutet letztendlich nichts anderes als notwendige Bündelung die wohnungsbau-, sozial-, bildungs- und familienpolitischer Handlungsstrukturen auf kommunaler und interkommunaler Ebene. Die Ausbildung neuer Partnerschaften, insbesondere zwischen Stadt, der lokal-regionalen Wohnungswirtschaft und der Region ist unabdingbar, wenngleich auch schwierig und arbeitsaufwendig. Erkenntnisverweigerung durch fehlende Offenheit oder unzureichende Öffentlichkeitsarbeit wird den Weg zur beschleunigten Negativentwicklung ebnen. Die Zukunft der Stadt erfordert hierbei einen Grundkonsens in der kommunalen Politik als Schlüssel einer möglichst zügigen Umsetzung des Stadtumbauprozesses. Festzuhalten bleiben folgende wesentliche Kernaussagen für Salzgitter: - Konzentration auf die 4 Siedlungsschwerpunkte - offene Landschaft als Kernmerkmal - Arbeitsplatzpotenzial für Entwicklung nutzen - Wandlung des Stadtimages

54 4. LEITBILDENTWICKLUNG 5 0 Stadtumbau Salzgitter: Zielkonflikte in der Gesamtschau notwendiger Leitbildhierarchie Städtebauliche Teilziele Absicherung des oberzentralen Status Beschränkung der Potentialentwicklung auf die oberzentralen Leitzentren Erzielung höherer städtebaulicher Dichte und Nutzungsdurchmischung Konzentrierte Innenentwicklung statt unkontrollierter Außenentwicklung Schwerpunksstrategie Bewahrung des dörflichen Charakters der Randlagen vor Überformung Leitbildhierarchie Stadtumbau in Salzgitter Kostenübersicht Umsetzungszeitraum Finanzierungsübersicht Integrierte Stadtumbaustategie Interessenabwägung Interessenausgleich Machbarkeit Wohnungswirtschaftliche Belange Entwicklungsziele Einzelhandel/Gewerbe Soziokulturelle Zielsetzungen Marktkonsolidierung und -optimierung Neustrukturierung/Revitalisierung von Einzelhandelsflächen in den Stadtzentren Sicherung der familienfreundlichen Stadt Ausdifferenzierte Umsatzstrategien Ausbau des Gesamtstadt- und Innenstadtmarketing Qualifizierung/Aufwertung entwicklungsfähiger Wohnungsbestände Nutzung von Flächenpotenzialen des Wohnungsrückbau für gezielte Verkaufsflächenansiedlung Bestandserneuerung Konzentrierung der Neubaulandentwicklung und Qualifizierung des Wohnbaulandprogrammes Finanzielle Erfordernisse Privatisierung von Aufgaben ( Radikale Änderung von Finanzierungsstruktur und -methodik ) Kostenminimierung ( Gesundschrumpfen und Desillusionierung von Erwartungshorizonten ) Maßnahmenkonzentrierung und -kombinierung ( Bündelung der Kräfte durch resortübergreifende Lenkung ) Monitoring und Koordinierung ( Management und Marketing des Stadtumbaus )

55 5. STADTUMBAUKONZEPT STADTUMBAUKONZEPT Nach der Feststellung des Ist-Zustandes in Salzgitter ist die Hauptaufgabe des Stadtentwicklungskonzeptes aus den offen gelegten Defiziten und Mängeln in den unterschiedlichsten Ressorts eine Strategie abzuleiten, mit der zumindest ansatzweise eine Gegenentwicklung in den Schwerpunktgebieten herbei geführt wird. Dazu ist die präzise Kenntnis der Probleme der Stadt von elementarer Bedeutung. Im Folgenden soll nunmehr aufgezeigt werden, wo und wie sich in der Stadt mit welchen Maßnahmen Verbesserungen einbringen lassen. Die thematische Überschrift lautet- entsprechend der Kategorisierung der Pilotstadt Salzgitter im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West : Wohngebiete im Wandel. Chancen für SZ-Lebenstedt? Vor dem Wandel! SZ-Lebenstedt Dabei gehen die Überlegungen vordergründig auf die Integration von Stadtplanung, Wohnungswirtschaft, Soziodemographie und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen zurück. Eine sicherlich erforderliche - weiterführende Betrachtung von angrenzenden Themenbereichen, wie Landwirtschaft, Soziales, PNV, sozio-kulturelle Belange u.s.w. ist aufgrund der dem ISEK- Netzwerk zur Verfügung stehenden Kapazitäten nur begrenzt möglich. Daher darf das ISEK nur als Grundlage für die weitere Bearbeitung des Stadtentwicklungsprozesses innerhalb des Stadtumbau West in Salzgitter verstanden werden. Zukünftig sollte die Stadt zweifelsohne weiterführende Untersuchungen zu den benannten Fachgebieten erarbeiten und deren Ergebnisse in die Gesamtkonzeption integrieren lassen, damit diese immer dem aktuellen Erkenntnisstand entspricht ( work in progress ) SCHWERPUNKTGEBIETE DES STADTUMBAUS Definition und Kategorisierung Festlegung von Schwerpunktgebieten für den Stadtumbau Salzgitter als polyzentrisches Stadtgefüge mit einer Fläche von ha 73 muss im Stadtumbauprozess als Einheit betrachtet werden, jedoch ist eine Schwerpunktbildung für die Prioritätenbildung beim Fördermitteleinsatz vorzunehmen. Eine gesamtstädtische Förderstrategie würde angesichts der begrenzten Fördermittelzuweisungen in der Fläche ohne deutliche Aufwertung bleiben und die herausgestellten Hauptproblembereiche weiter schwächen. Folglich wurden drei Kategorien von Schwerpunktgebieten (I, II, III) nach Prioritäten unterteilt, die nach der städtebaulichen Bedeutung sowie den vorhandenen Defiziten der jeweiligen Stadtteile bestimmt wurden ( Investitionsvo rranggebiete mit Nummerierung / Anpassungsbereiche mit Bezeichnungen). Ein Schwerpunktgebiet vereint eine herausragenden Bedeutung innerhalb des Wohnungsmarktes sowie der städtebaulichen Ordnung mit deutlichen Missständen und Mängeln bei Grundfunktionen des städtischen Gemeinwesens. Schwerpunktgebiete I: Salzgitter-Lebenstedt und Salzgitter-Bad als übergeordnete Stadtteile mit Hauptwohngebieten; gekennzeichnet durch einen hohen Anteil an Geschosswohnungsbauten und Siedlungsanteilen aus den 30er/40er sowie 60er/70er Jahren. - Investitionsvorranggebiet 1: Seeviertel in SZ-Lebenstedt - Investitionsvorranggebiet 2: Fredenberg in SZ-Lebenstedt

56 5. STADTUMBAUKONZEPT 53 - Investitionsvorranggebiet 3: Ost- / Westsiedlung in SZ-Bad Schwerpunktgebiete II: Salzgitter-Thiede als Stadtteil im Außenbereich mit großen Siedlungseinheiten der 30er Jahre; gekennzeichnet durch positive Bevölkerungsentwicklung und hohen Wohnwert - Investitionsvorranggebiet 4: Steterburg in SZ-Thiede Schwerpunktgebiete III: sind Stadtteile mit für die Gesamtstadt bedeutsamen Anpassungsbereichen Salzgitter-Gebhardshagen als Selbstläufergebiet mit Begleitmaßnahmen ; Salzgitter-Hallendorf als Rückbaugebiete mit Begleitmaßnahmen Salzgitter-Watenstedt als Rückbaugebiet dörflich geprägte Stadtteile mit großem Anteil an Einfamilienhausstrukturen Selbstläufer - Reppner Selbstläufer - Osterlinde Kategorien und Handlungsprioritäten Die Kategorisierung der Schwerpunktgebiete und deren Bezeichnung folgt dem Bedarf an Maßnahmen. So sind unter Anpassungsbereich Flächen zu verstehen, die nicht den Handlungsdruck eines Investitionsvorranggebietes aufweisen, jedoch Defizite und Mängel besitzen, die im Rahmen eines Stadtumbaus nicht außer Acht gelassen werden sollten. Am Beispiel von Gebhardshagen kann angeführt werden, dass der Stadtteil im Vergleich zu Salzgitter-Lebenstedt oder Salzgitter-Bad eine relativ homogene und kompakte Siedlungsform aufweist, für die kein unmittelbarer Handlungsbedarf besteht. Deshalb ist der Stadtteil als Selbstläufergebiet mit eigener dynamischer Entwicklung zu sehen. Gleichwohl werden auch mittel- bis langsfristig in Gebhardshagen die Auswirkungen der demographischen Entwicklung sowie der anderen bereits beschriebenen negativen Entwicklungsfaktoren, die die Gesamtstadt und die Region betreffen, zu wirken beginnen. So wird beispielsweise ein Wohnungsüberhang prognostiziert, der im Rahmen des Stadtumbaus begleitet werden wird. Darüber hinaus sind unter dem Begriff Begleitmaßnahmen Maßnahmenvorschläge zusammengefasst (siehe auch fortlaufende Kapitel), die Entwicklungspotenziale des Freiraumes stärken und aufbauen sollen, um damit die Entwicklung der Gesamtstadt voranzutreiben. Die Bezeichnung Rückbaugebiete betrifft vorrangig die Stadtteile, in denen überdurchschnittlich starke Bevölkerungsrückgänge zu verzeichnen sind und dadurch eine hoher Überhang an Wohnraum vorhanden ist. Gleichzeitig werden mit dieser Bezeichnung Gebiete gekennzeichnet, die auf Grund planungs-und immissionsrechtlicher Bestimmungen (z.b. SZ-Watenstedt) einen Änderungsbedarf aufweisen. Nach der oben aufgeführten Kategorisierung sind alle nicht separat aufgeführten Stadtteile hiernach als Selbstläufergebiete einzustufen, für die kein besonderer Handlungsdruck im Sinne des Stadtumbau West gesehen wird. Dennoch ist nicht grundsätzlich auszuschließen, dass Begleitmaßnahmen in diesen Gebieten durchgeführt werden können. Die weiteren Betrachtungen im Rahmen des Stadtumbau West konzentrieren sich im Nachfolgenden vorrangig auf die Schwerpunktgebiete I und II, da deren Qualifizierung für die zukünftige Entwicklung der Stadt im Interesse aller Stadtteile am dringlichsten ist.

57 5. STADTUMBAUKONZEPT Schwerpunktgebiete allgemein Als wesentlicher Arbeitsschritt in der Erstellung des Stadtentwicklungs- und Handlungskonzeptes kann die Ausweisung von Investitionsvorranggebieten gelten. Dafür sind die umfangreichen Datenerhebungen und deren Auswertung notwendig, um eine verantwortungsvolle Durchführung des Stadtumbauprozesses zu gewährleisten und erfolgreich in die Entwicklungsbereiche lenken zu können. Abbildung: Übersicht der Schwerpunktgebiete für die Gesamtstadt:

58 5. STADTUMBAUKONZEPT Schwerpunktgebiete I / Investitionsvorranggebiet 1: SZ-Lebensstedt / Seeviertel und Kernstadt Abbildung: Planfassung Investitionsvorranggebiete Salzgitter Lebenstedt: Stadtkern, Seeviertel, Fredenberg Stadtumbau durch Rückbau, Entwicklung von Einfamilienhausbauland und Grünvernetzung SZ - See Rundwanderweg attraktivieren Stadtteilverbindung Lebenstedt / Fredenberg Brückenschlag Rückbau und Verdichtung durch Einfamilienhäuser 2 N 1 Anbindung zum SZ - See herstellen Verkehrsberuhigung der Albert-Schweizer-Straße Verlagerung des Durchgangsverkehrs auf die Joachim-Campe-Straße/ Kattowitzer Straße Kernstadt aufwerten Auslagerung des Durchgangsverkehrs Rathaus und Bahnhof als Citytore zur Innenstadt Einheit zwischen historischem Dorf und Kernstadt herstellen Investitionsvorranggebiete 1 und 2 Gebiete mit Anpassungsbedarf ISEK SALZGITTER Stadtumbau West SZ Schwerpunktgebiete - Lebenstedt / SZ - Fredenberg I Kategorie I >Investitionsvorranggebiet< SZ - Lebensstedt Schwerpunktgebiet 1: Investitionsvorranggebiet SZ Lebenstedt: Wohngebiet 1: zwischen Kattowitzerstraße Seeviertel und und Salzgittersee mit Kern- Kernstadt und Randbereichen Schwerpunktgebiet 2: Investitionsvorranggebiet 2: SZ - Fredenberg: Geltungsbereich der Sozialen Fredenberg Stadt Planlegende

59 5. STADTUMBAUKONZEPT 5 6 Städtebauliche Ausgangssituation in Salzgitter-Lebenstedt Wesentliche Elemente der Lebenstedter Stadtlandschaft stehen getrennt nebeneinander. Fredenberg und Lebenstedt sind nicht als zwei Teilbereiche eines Stadtteiles erlebbar. Das Potenzial der wenigen Elemente, die Prägekraft für das Stadtbild haben könnten, liegt brach oder ist in seinen Synergiemöglichkeiten unausgeschöpft. Es sind dies: - die City Lebenstedt mit den Polen Rathaus/ Stadtbücherei und Citytor (nicht vorhanden) - der Salzgittersee als Naherholungsschwerpunkt mit regionaler Ausstrahlung - das alte Dorf Lebenstedt als historische Keimzelle - die Anbindung Fredenbergs an Lebenstedt Hauptaufgabe ist die Verknüpfung der einzelnen Bereiche unter Einbezug angrenzender Gestaltungsräume und Wohnlagen innerhalb einer Gesamtschau des Stadtteils. Haupthandlungsfelder mit zielführenden Maßnahmen Wohnen am See - Seeviertel Der Salzgittersee besitzt kein Gesicht zur Stadt. Will man aus dem Nebeneinander von Stadt und See ein Miteinander machen, kommt den (nur über einen Stich von der Kattowitzer Straße erschlossenen) Wohnlagen Riesentrapp und Kieselgrund eine zentrale Bedeutung zu. Bei Rückbau der Ränder und der Begleitbebauung der Kattowitzer Straße lassen sich hier privilegierte Wohnsituationen nach dem Prinzip von Inseln im Grünen entwickeln. Die Kattowitzer Straße soll das innere Stadtgebiet abgrenzen. Die Grünkorridore bieten die Chance klarer Orientierung des Ausbaus deutlicher Wegeverbindungen mit Blickrichtung von der Kattowitzer Straße auf den See. Stadtteilverknüpfung Salzgitter-Lebenstedt mit Fredenberg Als Ergänzung zur Theodor-Heuss-Straße, die für den motorisierten Verkehr konzipiert ist, fehlt eine attraktive Freiraumverbindung für Fußgänger und Radfahrer, die die City Lebenstedt mit dem Zentrum-Fredenberg verknüpft. Um dabei das alte Dorf und die Sport- und Freizeitanlagen sinnvoll anzubinden wäre der erste Schritt der Bau einer Brücke vom Ostufer des Salzgittersees zur Insel. Ziel muss es sein, eine Orientierung zu entwickeln, die Freizeit- und Alltagserfordernissen entspricht und dabei eine zusammenhängende Erfahrung der Stadtlandschaft von Salzgitter- Lebenstedt ermöglicht. Rathausumgebung in SZ-Lebenstedt Zusammenhang Kernstadt - Altes Dorf Rathaus/ Citytor City und Dorf liegen zentral, aber nach außen verschlossen im Herzen des Stadtteils. Es gilt, attraktive Anbindungen und Sichtbeziehungen zu den benachbarten Nutzungsbereichen herzustellen. Durch Verlagerung des Durchgangsverkehrs auf die Joachim-Campe- und Kattowitzer Straße kann die Albert-Schweizer-Straße zur Schnittstelle zwischen Dorf und City werden. Zusammen mit der Chemnitzer Straße ergäbe sich ein reglementiert

60 5. STADTUMBAUKONZEPT 57 durchfahrbarer Ringschluss um den Kernbereich der Fußgängerzone, die als zentrale Bewegungsachse gestärkt wird. Sowohl das Ensemble Rathaus/ Stadtbibliothek, als auch der Bereich Citytor /Bundesamt für Strahlenschutz als städtebauliche Gelenkpunkte sollten in ihrer Funktion als City-Tore verdeutlicht werden. Bei Reduzierung/ Rückbau der nördlichen Bebauung der Joachim-Campe-Straße ließe sich vom Rathaus aus der Freiraumbezug zum Salzgittersee herstellen. Dies kann auch über eine neue stärkere grüne Einfassung der Joachim- Campe-Straße versucht werden. Wie beim Rathaus würden auch hier die Gebäude als Solitäre im Grün hervorgehoben werden. Herausgearbeitet werden sollte die Fußgängerzone als Teilabschnitt einer übergeordneten Freiraumverbindung von der Suthwiesenstraße über das Innengrün nördlich des Rathauses quer durch die City in den Stadtpark, die die südöstlich gelegenen Wohnquartiere der 30-er und 40-er Jahre unmittelbar ans Stadtzentrum anbindet. Naturerleben Anbindung des Salzgittersees an den Salzgitter Höhenzug durch Ausweisung eines beiderseits der Flote, vom Salzgittersee nach Südwesten sich erstreckenden Landschaftsschutzgebietes. Sozio-Demographie und Infrastruktur Das Schwerpunktgebiet teilt sich in der Betrachtung in zwei Bereiche auf, zum einen in den Wohnbereich rund um die Kattowitzer Straße und zum zweiten in den öffentlichen Geschäftsbereich der City-Lebenstedt. Auf Grund des Leitthemas Wohngebiete im Wandel wird im Rahmen des ISEK nur der Teilbereich 1 des Schwerpunktgebietes, das Seeviertel einer genaueren Betrachtung unterzogen. Ausgangssituation Seeviertel Der Wohnbereich rund um die Kattowitzer Straße ist geprägt durch Geschosswohnungsbau sowie durch Zeilenbauten. In dem Bereich heben mehrere Wohnungsunternehmen Bestände. Es ist aber davon auszugehen, das im gesamten Vorranggebiet Lebenstedt City/Kattowitzer Straße eine größere Anzahl von Einzeleigentümern über Einzelbestände verfügt. Bei einem leichten Bevölkerungsrückgang in gesamten Stadtteil Lebenstedt weist der Bereich entlang der Kattowitzer Straße ca Einwohner auf. In der City Lebenstedt sowie im Siedlungsraum Wilhelm-Kunze-Ring / Goethestraße sind 27,7% bzw. 17,1% der Bewohner Migranten. Auch westlich der Kattowitzerstraße leben 13,1% Migranten. Die Bevölkerungsstruktur weist in der Altersverteilung keine großen Auffälligkeiten auf. Schulstandorte im Bereich Sterntaler und Goethestraße sichern im nördlichen Bereich dieses Investitionsvorranggebietes die Versorgung mit Schulen. Zusätzlich befindet sich im südlich angrenzenden Bereich ein Schulzentrum mit Gymnasium, Realschule und Grundschule. Die berufsbildenden Schulen an der Sebastian-Bach-Straße vervollständigen das Angebot. Im Bereich der Kindertageseinrichtungen stehen zur Zeit mehrere Standorte zur Verfügung. Jedoch liegt der Versorgungsgrad hier nur bei 57%. Mit seinem Hauptversorgungszentrum der City-Lebenstedt bietet Lebenstedt eine räumlich kompakte Einkaufsinnenstadt mit Fußgängerzone und Dienstleistungszentrum mit funktionaler Vielfalt. Insgesamt weist die Lebenstedter City strukturelle Mängel auf, die sich in Leerständen in Ladenlokalen und einer geringen Kaufkraftbindung ausdrücken. In den nördlichen Wohnbereichen befindet sich ein kleineres Einkaufszentrum als Nahversorgungslage. Des Weiteren gibt es nur Einzellagen. Handlungsempfehlungen Seeviertel / Kernstadt (City-Lebenstedt) Leitbild - Stärkung der City-Funktionen und des Wohnstandortes durch Sicherung der Nahversorgung und der sozialen Infrastruktur in den Siedlungsbereichen - Nutzung der Lagegunst des Wohnstandortes - Schaffung von neuen Wohnungsangeboten für bestimmte Zielgruppen - Aufwertung der Innenstadt durch Strategien eines City-Managements, neue Verkehrsführung und Entwicklung der neu strukturierten Einzelhandelsfläche am Standort des heutigen Apollo-Centers und Anbindung des Alten Dorfes mit ergänzenden gastronomischen und kulturellen Angeboten.

61 5. STADTUMBAUKONZEPT 58 Strategien und Maßnahmenfelder - Einzelne Standorte innerhalb Lebenstedts entwickeln (Profilierung, Zusammenarbeit verschiedener Wohnungsund Grundstückseigentümer und der Stadt) - Gebäude- und Wohnraumsanierung - Neue Wohnungsangebote für bestimmte Zielgruppen schaffen, wie beispielsweise: Appartement- und Dachwohnungen, altengerechtes Wohnen, familienfreundliches Wohnen durch Freiraumqualitäten und Mietergarten - Öffentliche Plätze, Straßen und Wege attraktiver machen - Maßnahmen zur Wohnumfeldaufwertung durch grüne Bereiche ohne PKW s - Abgrenzung und Schutz der Wohngebiete zu den großen Verkehrsachsen und verkehrsberuhigte Innenerschließung der Wohnbereiche - Nutzung und Belebung des Areals Appollo-Center - Anbindung City <> Altes Dorf zur Aufwertung und Stärkung von Kultur und Gastronomie - Anschluss City <> Salzgittersee (über Fuß- und Radwege) VERTIEFENDE BETRACHTUNG Lebenstedt/ Das Seeviertel - Städtisches Wohnen mit deutlichem Attraktivitätsverlust (Investitionsvorranggebiet 1 / Teilbereich 1) Das Seeviertel besteht aus den in sich städtebaulich geschlossenen Siedlungsbereichen Riesentrapp und Stromtal. Die Nähe zur City-Lebenstedt und die unmittelbare Nähe zum Salzgittersee betonen die gute Wohnlage. Gleichzeitig lassen die wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen einen erhöhten Handlungsbedarf erkennen. Daher wird vorgeschlagen, diesen Bereich als Investitionsvorranggebiet auszuweisen. Analyse: Ausgangssituation Bewohner und Wohnumfeld Bevölkerungsentwicklung Der Bevölkerungsrückgang im Seeviertel kann aufgrund der Datenlage nicht kleinräumig ermittelt werden. Für Lebenstedt insgesamt ist zwischen den Bezugsjahren 1995 und 2002 ein Rückgang von 6% festzustellen, der analog sicherlich auch für diesen Teilbereich unterstellt werden kann. Im Jahr 2002 waren hier 3551 Einwohner gemeldet. Der Migrantenanteil im Seeviertel liegt bei etwa 12% und ist damit gegenüber der Gesamtstadt leicht erhöht. Es ist auch in diesem Stadtquartier von einem überproportional großem Anteil an Spätaussiedlern mit Migrationshintergrund auszugehen. Die Bevölkerungsstruktur weist in der Altersverteilung keine großen Auffälligkeiten auf. Infrastrukturausstattung Innerhalb des Gebietes liegt die Grundschulen Am Ulmenried und St. Michael sowie ein Kindergarten. Das städtische Krankenhaus begrenzt das Gebiet nach Süden, der Fläche des Krankenhauses angegliedert sind Altenwohnungen und ein Altenheim. Am Riesentrapp existiert ein kleineres Einkaufszentren, welches aber durch Leerstände und kleine Ladenzuschnitte gekennzeichnet ist und somit seine Bedeutung als Nahversorgungszentrum für das Seeviertel verloren hat. Ansonsten gibt es innerhalb des Gebietes kein größeren Einzelhandelsschwerpunkte. Dies ist jedoch auch mit der Nähe zu den Angeboten in der Lebenstedter City zu erklären. Wohnungsangebot und -nachfrage Das Seeviertel ist in zwei Siedlungsbereiche zu unterteilen. Zum einen in einen Geschosswohnungsbereich und zum anderen in einen Bungalowbereich entlang des Salzgittersees. Im Rahmen des ISEK Salzgitter nehmen besonders die Geschosswohnungsbestände eine wichtige Bedeutung ein. Eigentümer sind hier die Munte Immobilien GmbH und einzelne Eigentümergemeinschaften, die die Wohnungsverwaltung an die Preussag Immobilien GmbH abgegeben haben. Die Wohnungsleerstände in diesem Geschosswohnungsbereich liegen wie in der nachfolgenden Karte dargestellt bei durchschnittlich 20%.

62 5. STADTUMBAUKONZEPT 59 Geschosswohnungsbau im Seeviertel Fazit - Deutliche Bevölkerungsverluste in den letzten Jahren, leicht überhöhter Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund. Als Schlafstadt konzipiert, weist dieser Bereich kaum andere Nutzungen auf. Die Nahversorgung hat sich in den letzten Jahren verschlechtert. Ein wichtiger Bezugspunkt für die zukünftige Entwicklung könnte u.a. in dem Krankenhaus mit Altenheim und Altenwohnungen liegen. - Der Städtebau kann für Lebenstedt im Geschosswohnungsbau als typisch gelten: Zeilenbebauung und einzelne Hochhäuser. Dieser Bereich ist zum See durch eine Einfamilienhausbebauung umgeben. Der überwiegende Anteil der über WE befindet sich im Eigentum eines Wohnungsunternehmens. Daneben gibt es einige Eigentümergemeinsch aften. Der Wohnungsleerstand liegt bei rd. 20%. Perspektive: Handlungsempfehlungen Seeviertel Leitbild - Attraktives, urbanes Wohnen in der Stadt in direkter Nachbarschaft zum Salzgitter-See - Ergänzung der Nahversorgung durch neue gewerbliche Flächenangebote auf den potenziellen Rückbauflächen - Bau von Wohnfolgeeinrichtungen und Ergänzung der sozialen Infrastruktur - Gezielte Angebote im Wohnungsbestand für bestimmte Zielgruppen, wie beispielsweise alte Menschen oder junge Familien. Strategien und Maßnahmenfelder Gebäude- und Wohnraumsanierung Aufmerksamkeitswert und Attraktivität auch durch unkonventionelle Lösungen, wie beispielsweise durch Dachterrassen, Glasanbauten, Wintergärten etc., erhöhen. Schaffung eines differenzierten Wohnungsangebotes,

63 5. STADTUMBAUKONZEPT 6 0 wie beispielsweise barrierefreie, altengerechte Wohnungen oder familiengerechte, große Wohnungen mit eigenem Außenbereich (Mietergärten) - Sanierung ausgewählter Gebäude Riesentrapp, Kattowitzer Straße, Stromtal und Nebelflucht ca. 400 WE Wohnungsrückbau Rückbau der Wohngebäude mit schlechter Bausubstanz. - Rückbaupotenzial Gebäude Seeviertel ca. 130 WE Durchführung von Wohnumfeldmaßnahmen Erneuerung des unmittelbaren Wohnumfeldes, Erhöhung der Gestalt- und Nutzungsqualität, Schaffung eines familien- und kindgerechten Wohnumfeldes, Errichtung von Spielbereichen. - Sanierung ausgewählter Flächen, mit besonderer Berücksichtigung der Freiflächen an den zu sanierenden Gebäuden Riesentrapp, Kattowitzer Straße, Stromtal und Nebelflucht Verbesserung der Nahversorgung Errichtung einer größeren Einzelhandelsfläche im Bereich Riesentrapp/Kattowitzer Straße - Neubau mit direkter Zufahrt von der Kattowitzer Straße, marktgängiger Flächenzuschnitt von mind qm Nutzfläche Sicherung und Ausbau der sozialen Infrastruktur Umbau des ehemaligen Einkaufzentrums zum Sozialen Zentrum. Schaffung einer Begegnungsstätte im Seeviertel. Kooperation mit Pflege- und Versorgungsdiensten als Zusatzangebot für die altengerechten Wohnungen. Verbesserung der Anbindung an den Freiraum Aufwertung Wege-/Grünvernetzung (Ulmenried, Birkengrund, Riesentrapp), Schaffung direkter Zugänge zum Salzgittersee.

64 5. STADTUMBAUKONZEPT 61 Schwerpunktgebiete 1: Salzgitter-Lebenstedt Investitionsvorranggebiet 1: Teilbereich 1: Seeviertel inkl. Impulsprojekt Handlungsfelder Maßnahmenvorschläge Träger Prioritäten zuweisung Gesamtkosten in EURO Einsatz öffentlicher Mittel Verkehr und Erschließung Neugestaltung von öffentlichem Verkehrsraum Stadt , ,00 Freiraumgestaltung Vernetzung Salzgittersee mit Kernstadt durch Grünkorridore und Neuanpflanzungen Stadt , ,00 Infrastruktureinrichtungen Brückenschlag über den See, zur direkten fußläufigen Anbindung Fredenberg Umbau altes EKZ zum Marktplatz der Kommunikation Stadt , ,00 Diakonie , ,00 Wohnungswirtschaft Rückbau im Seeviertelzur kurz- und mittelfristigen Beseitigung von Wohnungsüberhängen (96 WE) , ,00 Erwerb und Rückbau sanierungsbedürftiges Mietshaus (48 WE); Lastenausgleich , ,00 Bau von barrierefreiem Wohnraum in Form von betreutem Wohnen (50 WE) ,00 - Modernisierung und Instandsetzung Hochhaus Riesentrapp ,00 - Wohnumfeldverbesserung, Aufwertungsmaßnahmen Eigentümer , ,00 Rückbau Garagenkomplex für neues EKZ Wohnungsunternehmen Wohnungsunternehmen Wohnungsunternehmen Wohnungsunternehmen Wohnungsunternehmen , ,00 Einzelhandel Neubau Einkaufszentrum Privatwirtschaft , ,00 Kosten der Vorbereitung / Projektkosten Allgemein- und Betreuungskosten, Projektentwicklung; Umzugsmanagement Stadt , ,00 Zwischensumme: Seeviertel , ,00 Investitionsvorranggebiet: 1 Teilbereich 2: City - Altes Dorf - Rathaus Handlungsfelder Maßnahmenvorschläge Träger Prioritätenzuweisung Gesamtkosten in EURO Einsatz öffentlicher Mittel Verkehr und Erschließung City-Tore inszenieren : Aufwertung bzw. Umgestaltung der Empfangssituation im Zentrum Stadt , ,00 Umlegung Transitverkehr; Umgestaltung und Rückbau im Bereich Albert-Schweitzer-Straße Stadt / Land , ,00 Aufwertung Fußwegeverbindungen Stadt , ,00 Parkraumbewirtschaftung Stadt , ,00 Fußgängerzone im Bahnhofsbereich durch platzartige Gestaltung mit geeigneter Stadt / Bahn AG , ,00 Parkanbindung

65 5. STADTUMBAUKONZEPT 62 Nord/Süd-Freiraum- und Bewegungsachse entwickeln Stadt , ,00 Freiraumgestaltung City-Anbindungen, Verbesserung der Sichtbeziehungen durch Grünverbindungen Stadt , ,00 Stadtparkerweiterung im Bahnhofsbereich durch Pflanzungen mit Wegebau Stadt , ,00 Wohnungswirtschaft Erweiterung Landschaftsschutzgebiet zwischen SZ- Höhenzug und Flote Abbruch nördliche Bebauung Campestraße für Freiraumerweiterung /-gestaltung Förderung von Gebäude und Wohnumfeldaufwertungen durch Mod./ Instandsetzungsmaßnahmen Stadt , ,00 Stadt / Wohnungsunternehmen , ,00 Eigentümer , ,00 Infrastruktureinrichtungen Umgestaltung Rathausblockbereich, Freiraumgestaltung Stadt / ggfs. Betreibermodell , ,00 Einzelhandel Umgestaltung Apollocenter: Aufwertung / Steigerung der Attraktivität des Einzelhandels; Flankierende Maßnahmen durch Kommune privates Betreibermodell , ,00 Gewerbeleerstandsflächenprogramm WIS , ,00 Kosten der Vorbereitung / Projektkosten Betreuungs- und Nebenkosten, Projektentwicklung Stadt , ,00 Zwischensumme: City , , Schwerpunktgebiete I / Investitionsvorranggebiet 2: SZ-Lebenstedt / Fredenberg Städtebauliche Ausgangssituation Fredenberg liegt als Ortsteil des Stadtteils Salzgitter-Lebenstedt westlich des Salzgittersees und damit abgeschnitten vom Hauptgebiet Lebenstedts, der sich östlich des Sees befindet. Von seiner Lage und städtebaulichen Grundkonzeption her ist Fredenberg jedoch als eigenständiger Stadtteil konzipiert und als solcher seit den 70er- Jahren entwickelt worden. Fredenberg verfügt über eine eigenes sozioökonomisches Zentrum mit den entsprechenden Einkaufsmöglichkeiten zur Nahversorgung. Der Zustand der Anlage ist jedoch desolat, außerdem befindet sie sich in einer Randlage zu den Wohnbereichen. Aus der Stadtkonzeption der 70er-Jahre geben sich überbreite und ungefasste Straßenräume, die gesäumt werden von freistehenden mehrgeschossigen Bauten, durchsetzt von Punkthochhäusern innerhalb oft undefinierter und daher schlecht nutzbarer Freiflächen. Vom Zentrum Fredenberg nach Norden zum Salzgittersee hin erstreckt sich eine breite Zone, die öffentlichen Nutzungen vorbehalten ist und Fredenberg in eine Ost- und eine Westhälfte teilt. Hier befinden sich Schulen und Sportstätten. Vor allem im Westen sind in den 80er- und 90er-Jahren neuere Geschosswohnungsbauten und Einfamilienhausgebiete bis nahe an den Feuchtbereich der Flote heran entstanden. In ihrer additiven Setzung und unterschiedlichen architektonischen Qualität und Ausprägung tragen sie nichts zur Stärkung des Ortsgefüges von Fredenberg bei und verhindern dadurch eher die Entwicklung einer positiven gesamtfredenberger Identität, die dieser Stadtteil dringend braucht. Haupthandlungsfelder mit zielführenden Maßnahmen Als Investitionsschwerpunktgebiet wird für das ISEK der Geltungsbereich der Sozialen Stadt übernommen, da hier die meisten Probleme zusammenlaufen. Maßnahmen des Stadtumbaus sind Rückbau von großen 70er-Jahre Geschossbauten, Nachverdichtung sowie verbesserte Anbindung nach Lebenstedt.

66 5. STADTUMBAUKONZEPT 63 Rückbau und Nachverdichtung Für das Plangebiet Fredenberg im Bereich der Wohnsiedlungen am Kurt-Schumacher-Ring und Hans-Böckler- Ring ergeben sich durch die städtebauliche Struktur des Bestandes gute Möglichkeiten des Rückbaus von Geschosswohnungsbau. Auf diesen Flächen könnte ein möglicher Bedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern städtebaulich verträglich realisiert werden. Es ist darauf zu achten, dass die Grünflächen die nötigen Anbindungen an die übergeordneten Erholungsräume wie z.b. Salzgitter-See oder Salzgitter-Höhenzug erhalten. Auch die Brachfläche Ecke Erich-Ollenhauer-Straße/ Moränenweg sollte zur Bebauung mit Ein- oder Zweifamilienhäusern und Reihenhäusern zur Verfügung gestellt werden, in einer Weise, die den städtebaulichen Zusammenhang zwischen der Bebauung an der Kurt-Schumacher-Straße und der am Dürerring zustande bringt. Stadtteilverbindung Fredenberg Lebenstedt Die im Schwerpunktgebiet 1 beschriebene Stadtteilverbindung sollte vom See aus durch die öffentliche Zone der Schulen und Sportstätten als zentrale Achse das Zentrum Fredenberg mit dem Blauen Herz von Lebenstedt (dem Salzgittersee) und darüber hinaus mit der City-Lebenstedt verbinden. Dies wird eine Annäherung der beiden getrennten Stadtteil-Teile befördern, den Salzgittersee stärkere Aufmerksamkeit im Stadtbild verschaffen und zur Qualifizierung Fredenbergs als Wohnstandort wesentlich beitragen können. Naturerleben Fredenbergs heutige Grenzen sollten nicht durch weitere Eingriffe in die umliegende Landschaft verändert werden. Städtebaulich ist Innenverdichtung der einzig sinnvolle Weg, Fredenberg als Wohnort zu stabilisieren- in diesem Zuge muss der Entwicklung und Definition der Freiräume im Siedlungsgebiet große Aufmerksamkeit geschenkt werden, um Aufenthaltsqualität und Ortsidentität dauerhaft zu stärken. Die hochwertigen umliegenden landschaftlichen Bereiche müssen von Bebauung freigehalten werden. Es wird vorgeschlagen, durch Ausweisung eines beiderseits der Flote, vom Seeufer nach Südwesten sich erstreckenden Landschaftsschutzgebietes die Anbindung des Salzgittersees an den Salzgitter- Höhenzug zu entwickeln und nachhaltig zu sichern. Die Sukzessionsfläche zwischen Humboldallee und Fuhse gilt es landschaftsarchitektonisch zu nutzen und gärtnerisch zu entwickeln, um das Naherholungspotential vor der Tür der Entwicklung des Ortsbildes nutzbar zu machen. VERTIEFENDE BETRACHTUNG Lebenstedt/ Fredenberg - Großwohnsiedlung mit Funktionsschwächen (Investitionsvorranggebiet 2) Im Siedlungsbereich Fredenberg sind im Zuge der letzten Stadterweiterung bis zu Beginn der 90er Jahre des vorigen Jahrhunderts Wohnungsangebote im bedeutenden Umfang neu entstanden. In dem heute ausgewiesenen städtischen Problembereich kumulieren städtebauliche Defizite mit sozialen Problemlagen. Angesichts des Erneuerungsbedarfes im Geschosswohnungsbau, der Defizite im Bereich der Nahversorgung und öffentlichen Infrastruktur sowie der hohen Anzahl an Wohnungsleerständen ist es naheliegend, den Siedlungsbereich Fredenberg als Investitionsvorranggebiet auszuweisen. Erste Erneuerungsansätze werden seit dem Jahr 2001 in Zusammenhang mit dem hierfür aufgelegten Handlungsprogramm Soziale Stadt Fredenberg erprobt. Analyse: Ausgangssituation Bewohner und Wohnumfeld Bevölkerungsentwicklung Das Investitionsvorranggebiet Fredenberg hat ca Einwohnern (Gebiet identisch mit Sanierungsgebiet Soziale Stadt Fredenberg ). Der gesamte Ortsteil Fredenberg hat ca Einwohner. Besonders auffallend im Bereich Fredenberg ist der überdurchschnittliche Anteil an Kinder und Jugendlichen unter 18 Jahren. So gehören nahezu 30% der Bewohner dieser Gruppe an. Hingegen liegt der Anteil an über 60-jährigen um 10% unter dem städtischen Durchschnitt. Der Migrantenanteil im Stadtteil ist gegenüber der Gesamtstadt leicht erhöht, jedoch muss man hier die Gruppe der Deutschen-Spätaussiedler, die ebenfalls einen Migrationshintergrund haben, berücksichtigen. Diese Bevölkerungsgruppe ist am Fredenberg überdurchschnittlich groß vertreten. Eine weitere auffallende Determinante

67 5. STADTUMBAUKONZEPT WOHNGEBIETE IM WANDEL 64 ist der mehr als doppelt so hohe Anteil (bezug Gesamtstadt) an Personen, die im Sozialhilfebezug stehen. Infrastrukturausstattung Ergänzend zum Wohnungsbau wurde der Stadtteil in seinen Gründerjahren mit entsprechenden Infrastrukturaus stattungen, wie beispielsweise dem größten Schulzentrum der Stadt mit über 3500 Schülern und allen weiterführenden Schulen, drei Kindertagesstätten, die jedoch den Bedarf an Plätzen im Stadtteil bei weitem nicht abdeckt, 2 Grundschulen, einem Jugendheim und dem Einkaufszentrum an der Gaußstraße mit ca qm Verkaufsfläche, welches mittlerweile ebenfalls strukturelle Probleme aufweist, ausgestattet. Wohnungsangebot und -nachfrage Im Bereich Fredenberg ist der größte Teil der Wohnungsbestände im Eigentum von Wohnungsunternehmen. Wobei die PSI/DAL mit einem Wohnungsbestand an ca Wohneinheiten der größte Wohnungsanbieter im Stadtteil ist. Die beiden weiteren Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von jeweils ca. 350 WE bzw. 470 WE sind die HVg Munte und die Wohnbau Salzgitter. In dem Bereich Fredenberg ist kein Gebäude vor 1945 erbaut, jedoch weisen Teile des Geschosswohnungsbaus, besonders die aus den 60er und frühen 70er Jahren stammenden Gebäuden trotz ihrer guten Wohnungszuschnitte einen dringenden Sanierungsbedarf auf. Der Leerstand in den Gebäuden der Wohnungsunternehmen beträgt ca. 22%, wobei er sich besonders im Bereich des Geschosswohnungsbau der 60er und frühen 70er Jahre konzentriert und dort vereinzelt noch deutlich höher liegt. Fazit: - Fredenberg ist eine Großwohnsiedlung der 60/70er Jahre mit über WE und ca Einwohnern - Die Bevölkerung ist jung und bunt. Insbesondere ist der Anteil an Migranten aus dem osteuropäischen Raum überdurchschnittlich hoch. Die soziale Situation ist schwierig und durch einen hohen Anteil an Haushalten mit staatlichem Transfereinkommen bestimmt. Mit diesen Merkmalen ist Fredenberg mit einem negativen Image behaftet. - Gute Infrastrukturausstattung im sozialen Bereich; aber veränderte, gestiegene Anforderungen erfordern Weiterentwicklung des Angebotes. Das Einkaufszentrum ist als Nahversorgungsbereich mit strukturellen Problemen behaftet. - Die Wohnungen befinden sich im Eigentum von drei größeren Wohnungsanbietern. Obwohl der Wohnungsbestand keine Altbauten enthält, weisen die Wohngebäude aus den 60er und 70er Jahren einen deutlichen Sanierungsbedarf auf. Die Wohnungen sind gut geschnitten. Im Bestand finden sich überdurchschnittliche Wohnungsleerstände, die im Mittel bei über 20%, partiell aber noch darüber liegen. Perspektive: Handlungsempfehlungen Fredenberg Leitbild: Wohnen mit einem ansprechenden Preis-, Leistungsverhältnis. Preisgünstige Mietwohnungen und Eigentumsbildung auf niedrigem Preisniveau. Neubau von Reihenhäusern und Doppelhaushälften für Familien auf potenziellen Rückbauflächen im Geschosswohnungsbereich, um Wohnungsangebote für sozial stabile Haushalte zu schaffen und so eine sozial ausgeglichene Zusammensetzung der Bewohnerschaft zu erreichen. Aufwertung des Mietwohnungsbestandes. Übernahme der Programmatik aus dem Programm der Sozialen Stadt mit den Schlagworten Familiengerechtes Wohnen, Vorrang für Kinder und Jugendliche, Partizipation und Beteiligung, Miteinander der Kulturen u.ä.. Strategien und Maßnahmen (im Rahmen der Sozialen Stadt bereits begonnen) Gebäude- und Wohnungssanierung Verbesserung der Wohnungsausstattungen, Verbesserung des äußeren Erscheinungsbildes. Maßnahmen an den Fassaden und Hauseingangsbereichen. Erhalt der niedrigen Mietpreise durch Inanspruchnahme öffentlicher Mittel.

68 5. STADTUMBAUKONZEPT WOHNGEBIETE IM WANDEL 65 Leerstandsquoten 10-20% 21-49% >50 % - Aufwertung des Wohnungsbestandes im Bereich Kurt-Schumacher-Ring und Hans-Böckler-Ring mit ca. 400 WE möglicher Wohnungsrückbau Abriss einzelner Gebäude mit bautechnischen Mängeln und schlechter Haustechnik (Hochhäuser, Plattenbauten) - Rückbau Bereich Kurt-Schumacher-Ring mit einem Rückbaupotenzial von 200 WE - Rückbau Bereich Hans-Böckler-Ring mit einem Rückbaupotenzial von 200 WE - Rückbau im Bereich Hans-Böckler-Ring (Punkthochhäuser) mit einem Rückbaupotenzial von 123 WE Wohnungsneubau Errichtung von Reihenhäusern und Doppelhaushälften auf den Rückbauflächen. Preisgünstiger Zuschnitt der Grundstücke, Möglichkeit des kostengünstigen Eigenausbaus. Gemeinschaftliches Wohnen in Wohngruppen/-höfen. Wohnumfeldmaßnahmen. Verbesserung der Gestaltungs- und Nutzungsqualität, inkl. Spielbereiche Wohnumfeldgestaltung, insbesondere im Bereich der zu modernisierenden Gebäude. Sicherung der Einzelhandelsversorgung. Entwicklung und Sanierung des Einkaufszentrums an der Gaußstraße am Fredenberg Verbesserung der Anbindung an den Freiraum. Ausbau der Wege- und Grünverbindung an den Salzgittersee Teilräumliche Kostenermittlung für den Stadtumbau Entsprechend dem jeweiligen Planungsstand bei der Erarbeitung und Fortschreibung des Stadtentwicklungs- und Handlungskonzeptes wird die Fortschreibung der geplanten Kosten notwendig. Mit jeder weiteren Planungsphase werden folglich Maßnahmen weiterentwickelt oder wegen nicht vorhandener Mehrheiten abgelehnt. Insofern ist jegliche Form der Kostenermittlung als dynamischer Prozess zu verstehen, der weder abschließende Aussagen tätigt, noch unveränderbare Ansätze enthält. Vielmehr soll damit die Diskussion erwachsen, um Grundlage für die Handlungsansätze in Verbindung mit den Einzelprioritäten zu erhalten. Der Prozess zur letztlichen Festlegung der Maßnahmen und somit Leitung und Verteilung von Geldern sollte als offener Prozess mit beteiligten Akteure gestal-

69 5. STADTUMBAUKONZEPT WOHNGEBIETE IM WANDEL 66 tet werden. Dabei muss fortlaufend berücksichtigt werden, dass die Annahmen nur fiktiv sind, ohne zu wissen, ob der gewünschte Förderungshorizont jemals in der entsprechend Größenordnung realisiert werden wird. Auch für die finanzielle Betrachtung steht die Aufwertung des Stadtkerns von Salzgitter-Lebenstedt im Vordergrund. Die in den Tabellen Kostenermittlung konkretisierten Maßnahmenvorschläge leiten sich aus dem planerischen Konzept des Städtebaus und der Wohnungswirtschaft ab. Dabei sind nur die wichtigsten Belange zusammengefasst und bewertet worden. Für diese Umgestaltungsmaßnahmen wird primär der Einsatz von Städteba uförderungsmitteln aus dem Programm Stadtumbau West vorgesehen, gleichwohl ist stets der Einsatz von Städteba uförderungsmitteln zu minimieren. Sofern es sich um Immobilienbestand im nicht kommunalen Bereich handelt, ist der Fördermitteleinsatz unterstützend vorzunehmen und zwar in dem Maße, wie die Unzumutbarkeitskriterien für die Wirtschaftlichkeit der Unternehmen ermittelt wird. Dabei ist von den bekannten Instrumenten des BauGB und Städtebauförderungsrechtes Gebrauch zu machen. Nach dem gegenwärtigen Erfahrungen ist davon auszugehen, dass Kosten für den Rückbau von Gebäuden zu 100 % aus öffentlichen Mitteln übernommen werden können (analog dem Stadtumbau Ost). Dabei ist es grundsätzlich anzustreben, die Ziele des Städtebaus mit den Erfordernissen der Wohnungswirtschaft zu verbinden, beispielsweise dadurch, dass Wohnblöcke ohne hohen Nutzwert 2 (z.b. im Bereich hoher Lärmemissionen oder Blockierung von Freiraumbeziehungen) für einen Rückbau vorbereitet werden. Für das Umzugsmanagement sind ebenfalls erhebliche Summen an Geldern einzuplanen. Maßnahmen Versorgungsschwerpunkt/Einzelhandel Aufwertung potenzieller Rückbau

70 5. STADTUMBAUKONZEPT WOHNGEBIETE IM WANDEL 67 Investitionsvorranggebiet 2: Fredenberg Handlungsfelder Maßnahmenvorschläge Träger Wohnungswirtschaft Rückbau im Bereich Kurt-Schumacher-Ring und Hans-Böckler-Ring (ca. 500 WE) Prioritätenzuweisung Wohnungsgesellschaften Aufwertung Wohnungsbestand durch Wohnungsgesellschaften Instandsetzung und Teilmodernisierung (ca. 400 WE); Aufwertung Wohnumfeld Gesamtkosten in EURO Einsatz öffentlicher Mittel , , , ,00 Ersatzbauten: Ein-/ Zweifamilienhäuser entsprechend Entwicklungsplanung Bauträger , ,00 Freiraumgestaltung Verkehr und Erschließung Vernetzung der Grünflächen und Wege, Maßnahmen zur Qualitätserhöhung Verkehrsflächen- und Wohnumfeldgestaltungsmaßnahmen Stadt , ,00 Stadt , ,00 Infrastruktureinrichtungen Kindergarten (Umbauprojekt) Stadt , ,00 Bürgerhaus (Umbauprojekt) Stadt , ,00 Spielflächen erneuern und hinzufügen Stadt / Wohnungsgesellschaften , ,00 Einzelhandel Förderung von Ansiedlungen, Umbauförderung (Folgeinvestitionen) WIS , ,00 Gewerbeleerstandsflächenprogramm WIS , ,00 Kosten der Vorbereitung / Projektkosten Zwischensumme: Fredenberg Allgemein- und Betreuungskosten, Projektentwicklung Stadt , , , ,00

71 5. STADTUMBAUKONZEPT Schwerpunktgebiete I / Investitionsvorranggebiet 3: SZ-Bad / Ost- und Westsiedlung Abbildung: Planfassung Salzgitter-Bad

72 5. STADTUMBAUKONZEPT 69 Ostsiedlung Ostsiedlung Westsiedlung Städtebauliche Ausgangssituation Salzgitter-Bad ist der zweitgrößte Stadtteil und der südliche der beiden städtischen Pole Salzgitters. Er liegt topographisch sehr bewegt in einem Einschnitt des Salzgitter-Höhenzuges. Die Ost- und die Westsiedlung besetzen den Ost- und den Südhang nördlich des Altstadtkernes und grenzen direkt an ein ausgedehntes Waldgebiet. Vom alten Stadtzentrum und dem gesamten südlich daran anschließenden Hauptteil Salzgitter-Bads sowie den Gewerbegebieten sind die beiden Siedlungseinheiten durch die großen Verkehrstrassen der Nord-Südstrasse und der Braunschweiger Strasse getrennt. Im Bereich des Martin-Luther-Platzes und entlang der Breiten sowie der Burgundenstraße konzentriert sich das Angebot an Nahversorgungsmöglichkeiten. In den beiden 30er Jahre Siedlungen herrscht hoher Leerstand, soziale Probleme treffen konzentriert aufeinander. Das Wohnungsangebot ist in Ausstattung, Grundrissen und Bausubstanz nicht mehr zeitgemäß. Der Attraktivitätsverlust dieser Wohnlagen ergibt sich auch aus ihrer ungünstigen Lage zu potentiellen Arbeitsplätzen. Haupthandlungsfelder mit zielführenden Maßnahmen Bauliche Maßnahmen / Neue Wohnkonzepte Es gilt, die reizvolle landschaftliche Lage, die freiräumlichen und städtebaulichen Qualitäten auszunutzen, um mit neuen Wohnkonzepten den Standort aufzuwerten. Dabei wird eine Mischung aus Rückbau, Neubau, Umwandlung in Eigentum, Grundrissänderungen und Neudefinition der Freiräume bei der Größe des Gebietes der sinnvollste Ansatz sein. Für dieses Schwerpunktgebiet liegt ein städtebauliches Konzept vor, das Grundlage weitergehender Planungen sein sollte. Erneuerungs- und Umwandlungsmaßnahmen sollten sich dabei von vornherein an überschaubaren und zusammengehörigen baustrukturellen Einheiten orientieren, um größtmögliche Beispielwirkung zu entfalten und nicht Gefahr zu laufen, das Einzelmaßnahmen im Sog der Gesamtmisere verpuffen. Wichtig ist es, atmosphärische und funktionale Zusammenhänge zu erkennen und weitestgehend zu bewahren. So kommt z.b. den Gebäuden entlang der Nord-Süd-Straße eine wichtige Bedeutung als Schallschutzriegel für die dahinterliegende Bebauung zu. Diese Gebäude könnten also nicht ohne Nebenwirkungen zur Disposition gestellt werden. Freiflächenentwicklung / Freizeitangebote / Wegeverbindungen Bei der Suche nach Wegen zur Stabilisierung der Siedlungen hat neben der Umstrukturierung der Wohnungsgrundrisse und Gebäudeaufteilung die Freiraumentwicklung und -definition eine wesentliche Bedeutung. Da sich aufgrund der vorhandenen städtebaulichen Struktur an überschaubaren, grundsätzlich hochwertigen und relativ ungefährdeten Grünräumen das Gebiet zum Wohnen gerade für junge Familien mit Kindern anbietet, müssen deren Ansprüche und Wünsche im Vorfeld von Neuplanungen eingehend untersucht werden. Parallel muss an der Entschärfung sozialer Schieflagen gearbeitet werden, um Verdrängungs- und Abschreckungseffekten neuer, bzw. alteingesessener Bevölkerungsschichten entgegenzuwirken. Wo immer möglich sollte versucht werden, den Wald in die Siedlung hineinzubringen, so etwa entlang der Gablonzer Straße oder im Bereich der Kleingartenanlagen Am Hamberg und Finkenhain. Hier könnten dann siedlungsnah, aber weniger störend Freizeitangebote für Jugendliche untergebracht werden (Skateranlage, Beach-Volleyball, etc.). Im Hinblick auf die Kleingartenanlagen erscheint es durchaus sinnvoll, diese in Form von wohnungsnahen Mietergärten

73 5. STADTUMBAUKONZEPT 70 in die Siedlung zu integrieren und damit zur Belebung und Verbesserung der inneren Sicherheit und des Verantwortlichkeitsgefühls der Bewohner für das Wohnumfeld beizutragen. Um die isolierte Lage des Nordteils von Bad zu verbessern, sind zusätzliche Querungsmöglichkeiten der Braunschweiger Straße und der Bahntrasse zur Anbindung ans Zentrum von Bad, sowie der Nord-Süd-Straße in die Landschaft nach Westen notwendig bzw. erwägenswert. VERTIEFENDE BETRACHTUNG SZ-Bad/ Ost- und Westsiedlung - Wohnstandort mit deutlichen strukturellen Problemen (Investitionsvorranggebiet 3) SZ-Bad: eigenständiger Stadtteil mit hohem Image und großflächigen Problembereichen Salzgitter Bad ist nach Lebenstedt der zweitgrößte Stadtteil in Salzgitter. Der am südlichen Rand des Stadtgebietes liegende Stadtteil hat in den letzten Jahren deutlich an Einwohnern verloren. Die Bevölkerungsstruktur ist vor allem durch einen hohen Anteil älterer Bevölkerungsgruppen gekennzeichnet. Die beiden größten Siedlungsgebiete im Norden des Stadtteils bilden die Ost- und Westsiedlung. Mit seiner Versorgungsfunktion verfügt Salzgitter-Bad insgesamt über eine gute Infrastrukturausstattung. Östlich der Ost- und Westsiedlung liegt ein weiterer Standort mit großflächigem Einzelhandel mit u.a. einem SB-Warenhaus. Für beide Siedlungen stellt der Martin-Luther-Platz einen Nahversorgungsbereich dar, der jedoch auch von strukturellen Problemen leerstehender Ladenlokale geprägt ist. Analyse: Ausgangssituation Bewohner und Wohnumfeld Die Ost-/Westsiedlung in Salzgitter Bad ist neben Fredenberg der problematisch auffälligste städtische Bereich in Salzgitter. Der städtebaulich attraktive Wohnungsbestand aus den 30er und 40er Jahren des vorherigen Jahrhunderts ist stark vernachlässigt und unterliegt einem hohen Instandhaltungs- und Modernisierungsstau. Schon seit vielen Jahren entspricht der Wohnstandard nicht mehr den Anforderungen an ein zeitgemäßes Wohnen. Dem entsprechend ist die Zahl der leerstehenden Wohnungen rasant angestiegen. Durch diese Entwicklung erlitt der Wohnstandort einem beträchtlichen Imageverlust und gilt heute als Brennpunkt. Seit Langem dort lebende Mieter und Migranten bestimmen heute die Bevölkerungsstruktur. Mit diesen Kennzeichen behaftet sollte die Ost-/ Westsiedlung in Salzgitter Bad einen Schwerpunkt im Rahmen des Stadtumbaus bilden und beide Siedlungsbereiche als Investitionsvorranggebiete ausgewiesen werden. Im letzten Jahr ist die Ost-/Westsiedlung für das Programm Soziale Stadt angemeldet worden. Eine Aufnahme in das Stadterneuerungsprogramm wird in Kürze für das Jahr 2004/2005 erwartet. Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsnachfrage Bei einer insgesamt stark rückläufigen Bevölkerung stellen die Ostsiedlung mit Einwohnern und die Westsiedlung mit Einwohnern die beiden stärksten Siedlungsbereiche in Bad dar. Trotz des relativ hohen Anteils ausländischer Bewohner von 17,9% und 14,1% (Stand: ) gibt es hier einen vergleichsweise hohen Anteil älterer Bevölkerungsgruppen. Infrastrukturausstattung In beiden Siedlungen befinden sich Grundschulen. Haupt- und Realschulen sowie eine Sonderschule sind in Bad erreichbar vorhanden. Das Gymnasium Am Eikel liegt in unmittelbarer Nähe zur Westsiedlung. Im Bereich beider Siedlungsbereiche befinden sich mehrere Tageseinrichtungen für Kinder; auch hier ist jedoch die Bedarfsdeckung nicht ausreichend, sodass für eine zukünftige Entwicklung dieses Standortes verstärkt in die soziale Infrastruktur investiert werden muss.

74 5. STADTUMBAUKONZEPT 71 Wohnungsangebot Der Bereich Ost- und Westsiedlung in Salzgitter- Bad ist eine städtebaulich und von der Freiraumsituation attraktive zusammenhängende Siedlung die in den 30er und 40er Jahre entstanden ist. Die Gebäude sind in der Regel nur zweigeschossig und weisen besonders im Wohnungszuschnitt und in der Größe der Wohnung bezogen auf heutige Wohnansprüche Mängel auf. Die Wohnungen sind in der Regel eher klein und verfügen auf geringe Größe z.t. über mehrere Zimmer. Der Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstand ist beträchtlich. Die Wohnungen sind somit trotz ihrer Qualitäten im Bereich Freiraum und Städtebau im ursprünglichen Zustand nicht mehr marktgängig. Der überwiegende Anteil an den Gebäuden ist im Eigentum von Wohnungsunternehmen, nur ein geringer Anteil ist im Besitz einzelnen Privateigentümer. Insgesamt verfügen die Wohnungsunternehmen in dem Bereich über Wohneinheiten. Die Wohnungen teilen sich auf zwei Wohnungsunternehmen auf. Die PSI/DAL, die in dem Bereich ca Wohneinheiten im Eigentum hat, und der Hansa-Immobilien, in deren Eigentum sich ca. 930 Wohneinheiten befinden. Die Hälfte der Wohneinheiten der Wohnungsunternehmen sind vor 1945 errichtet worden. Der Wohnungsleerstand in den beschriebenen Wohneinheiten beträgt knapp 30%.

75 5. STADTUMBAUKONZEPT 72 Fazit - Die Ost- und Westsiedlung bilden die zentralen Siedlungsbereiche in Salzgitter-Bad mit rd Einwohnern. Die Bevölkerung ist durch eine junge ausländische und alte deutsche Haushalte geprägt. - Bedarfe im Bereich der sozialen Infrastruktur. Die Versorgung in Bad ist gewährleistet, allerdings leidet die Nahversorgung (Martin-Luther-Platz) unter strukturellen Problemen. - Der städtebaulich geschlossene Siedlungsbereich weist hohe städtebauliche und architektonischen Qualitäten auf. Der Wohnungsbestand befindet sich im Eigentum von zwei maßgeblichen Wohnungsanbietern. - Die Leerstandsquote in den über Wohnungen liegt um die 30%. Die Gebäude haben einen hohen Instandhaltungsbedarf, ungünstige Wohnungszuschnitte und größen. Perspektive: Handlungsempfehlungen Ost- und Westsiedlung Leitbild Erhalt des städtebaulich charakteristischen Siedlungsbildes. Familiengerechtes Wohnen im Grünen zu günstigen Preisen mit viel Freiraum und guter Nachbarschaft. Plan: Maßnahmen Salzgitter-Bad, Wohnungswirtschaft

76 5. STADTUMBAUKONZEPT 73 Strategien und Maßnahmenfelder Erhalt des städtebaulichen Ensembles und des charakteristischen Siedlungsbildes Sanierung der stadtbildprägenden Bausubstanz (Privatisierung, Einsatz von Selbsthilfe) Wohngebäude Wohnungszusammenlegung Zusammenlegung der Wohnungen und Aufteilung der Wohngebäude zu Eigenheimen. - Maßnahme in ca. 200 Wohngebäuden. Die Zahl der Wohnungen verringert sich dadurch von ehemals ca Wohnungen auf ca. 600 Wohnungen. Rückbau einzelner Gebäude Abriss der Wohngebäude mit schlechter Bausubstanz oder in rückwärtigen Lagen. Neubau von Ein- und Zweifamilienhäuser auch als Reihenhäuser und Doppelhaushälften auf den Rückbauflächen. - Rückbau von ca. 130 WE Aufwertung öffentlicher Plätze Anhebung des Gesamtcharakters des Wohnstandortes, Betonung der Eingangssituationen in den Stadtteil (Straßen, Wege, Plätze). Anlage von Spielplätzen und -flächen im öffentlichen Raum. - Martin Luther Platz, Kattowitzer Platz, Breite Straße im Bereich Martin Luther Platz Ergänzung der Infrastruktur und Nahversorgung Versorgung Einzelhandel, Gastronomie. Errichtung eines Quartierstreffpunktes als selbstgetragenes Nachbarschaftshaus (Kommunikation, soziales Zusammenleben, gemeinsame Kinderbetreuung). Verbesserung der Anbindung an den Freiraum Grünvernetzung mit dem angrenzenden Freiraum des Salzgitter Höhenzug Verbesserung der Anbindung an die Altstadt-/City Salzgitter Bad Ausbau des Rad- und Fußwegenetzes. Teilräumliche Kostenermittlung für den Stadtumbau (siehe auch allgemeine Erläuterungen und Ausführungen unter Salzgitter-Lebenstedt) Investitionsvorranggebiet 3: Ost- / Westsiedlung Handlungsfelder Maßnahmenvorschläge Träger Verkehr und Erschließung Querungshilfen zur Verbesserung der Anbindung von Außenbereichen mit LSA Prioritätenzuweisung Gesamtkosten in EURO Einsatz öffentlicher Mittel Stadt , ,00 Umgestaltung Fußgängerbereiche: geänderte Materialien, Funktionsbeziehungen Umgestaltung Verkehrsflächen / Randbereiche; Zurückdrängen der Straßendominanz Neugestaltung der Freiflächen: z.b. Lutherplatz, Kattowitzer Platz, Raabe Straße Stadt , ,00 Stadt , ,00 Stadt , ,00 Schaffung von Parkraum in Verbindung mit Straßenrückbau und Freiflächengestaltung, Parkraumbewirtschaftung Stadt / Wohnungsunternehmen , ,00 Freiraumgestaltung Verbesserung der fußläufigen quartiersinternen Verbindungen in Verbindung mit Quartiersneuordnung Attraktivierung der Verbindungen in die umgebenden Grünflächen Neustrukturierung und Gliederung von privaten und öffentlichen Grünflächen Entwicklung der Innenhöfe; Herstellung von Reihenhausgärten Stadt / Wohnungsunternehmen , ,00 Stadt , ,00 Stadt / Wohnungsunternehmen Wohnungsunternehmen , , , ,00

77 5. STADTUMBAUKONZEPT 7 4 Infrastruktureinrichtungen Spielplatzflächen instand setzen und neue schaffen Stadt / Wohnungsunternehmen , ,00 Infrastruktureinrichtungen verbessern, Kinderbetreuung, Bürgerbegegnungsstätte Vereinsebene, Sponsoring , ,00 Wohnungswirtschaft Umbau von Wohnblöcken zu Reihenhäusern (Ostsiedlung), Wohnungsgesellschaften (ca. 250 WE), Wohnungsunternehmen , ,00 Umbau von Wohnblöcken zu Reihenhäusern (Westsiedlung), Wohnungsgesellschaften (ca. 350 WE); nach Prüfung Bedarfsanalyse (altenbetreutes Wohnen) private Gebäudemodernisierungen/-instandsetzungen durch Zuschüsse und Darlehen an private Eigentümer Rückbau in SZ- Bad Süd Wohnungsunternehmen , ,00 Privateigentümer , , , ,00 Rückbau in SZ- Bad Nord; inklusive Kosten für Umzugsmanagement Wohnungsunternehmen Wohnungsunternehmen , ,00 Einzelhandel Kosten der Vorbereitung / Projektkosten Zwischensumme: Ost- / Westsiedlung Einzelhandelsflächenentwicklung Karstadt- Immobilie; flankierende Maßnahmen durch Kommune Entwicklung der Gewerbeflächen Breite Straße Entwicklung leerstehender Gewerbeflächen und Wohnräume für soziale Nutzungen durch Modernisierung und Instandsetzung, Vermarktung, Umgestaltung, allgemeine Kosten für Betreuung, Projektentwicklung, Finanzierung Eigentümer, Fond , ,00 Stadt , ,00 WIS , ,00 Stadt , , , ,00

78 5. STADTUMBAUKONZEPT Schwerpunktgebiete II / Investitionsvorranggebiet 4: SZ-Thiede / Steterburg Abbildung: Planfassung Salzgitter-Thiede Siedlungsgebäude der 30/40er Jahre verdichten und an den Wohnungsmarkt anpassen Einbindung des alten Bahndamms in das Freiflächenkonzept Entwicklung eines Rundwanderwegs für Freizeit und Erholung N Teilrückbau, Auflockerung, Grünvernetzung, Straßen als grüne Korridore 4 Teichlandschaft ausbilden eines Ortsteilzentrums Ausweisung von Wohnbauland (EFH) Wegeverbindung für Fußgänger und Radfahrer Investitionsvorranggebiet 4 ISEK SALZGITTER Stadtumbau West Schwerpunktgebiete II SZ - Thiede Investitionsvorranggebiet 4: Steterburg Planlegende

79 5. STADTUMBAUKONZEPT 76 Städtebauliche Ausgangssituation Salzgitter-Thiede ist der drittgrößte Siedlungsschwerpunkt, nordöstlich des Salzgitterwerkes gelegen und verfügt auf Grund seiner Nähe zu Wolfenbüttel und Braunschweig über eine hohe Lagegunst. Er ist auch der Stadtteil mit den günstigsten Entwicklungsdaten, insbesondere im Bereich der Bevölkerungsentwicklung, die sich deutlich positiv von den meisten anderen Stadtteilen Salzgitters abhebt. Die 30er-Jahre Siedlung Steterburg verfügt über eine gut geordnete und baulich hochwertige städtebauliche Grundstruktur. Durch das Hagenholz ist sie vom östlichen Hauptteil Thiedes getrennt Die Autobahnanschlussstelle zur A 39 liegt direkt vor der Tür. Dort hat sich jüngst großflächiger Einzelhandel mit überörtlicher Anziehungskraft angesiedelt- zwar ist die Ortseingangssituation dadurch beeinträchtigt, die Nahversorgung Steterburgs jedoch gesichert. Haupthandlungsfelder mit zielführenden Maßnahmen Teilrückbau / Nachverdichtung / Privatisierung Die 30er Jahre Siedlung in Steterburg kann durch Teilrückbau Platz für hochwertigen Einfamilienhausbau bieten. Des weiteren sind die Möglichkeiten einer Zusammenlegung und Privatisierung von Einzelgebäuden und Wohnungen zu prüfen, um die Lagegunst des Standortes auszunutzen. Dies kann auch zur notwendigen Reduzierung des Wohnungsbestandes in Salzgitter beitragen. Bei Umformungen der bestehenden Siedlungsstruktur ist auf den Erhalt gestalterischer Einheiten zu achten, vor allem auf das geschlossene Erscheinungsbild einzelner Straßenabschnitte. Die starke Quartiersidentität ist ein großes Plus im Standortwettbewerb, so dass die sensible Einbindung baulicher und freiräumlicher Veränderungen Grundbedingung einer dauerhaften Aufwertung des Wohnstandortes sein wird. Trotz des Nachfragedrucks zur Erschließung von Neubaugebieten gerade in Thiede sollten die Ortsränder nicht weiter überformt werden. Was jedoch eine Neuausweisung von Bauflächen nicht ausschließt, wenn sie sich selbstverständlich ins Ortsbild einfügen. So ist es nahe liegend, die westlich der Mathias-Claudius-Straße bestehende Einfamilienhaussiedlung mit Neubauten zu arrondieren und abzuschließen. Dagegen sollte eine weder in die Landschaft integrierte, noch ins Ortsbild eingebundene und gestalterisch wertlose Neubausiedlung wie südlich des Lindenberges keine Nachfolger finden. Da sie auf lange Sicht die Qualität eines Stadtteiles negativ beeinträchtigen können. Freiraumentwicklung / Naherholung Anzustreben ist eine Grünvernetzung vom Hagenholz über das Steterholz nördlich der Danziger Straße bis zu den Sportanlagen westlich des Panscheberg, der im Abschnitt entlang des Sees als Ortsteilzentrum entwickelt werden sollte. Im Siedlungsbereich ist damit kein Abriss ganzer Blöcke gemeint sondern die Ausprägung bestimmter Straßenzüge als grüne Achsen innerhalb des Siedlungsgefüges. Salzgitter-Thiede: Fortschritt und Stagnation zugleich An der Autobahn A 39

80 5. STADTUMBAUKONZEPT 77 Ähnlich wie in Fredenberg und der Ost-/Westsiedlung in Bad sind Maßnahmen zur besseren Anbindung Steterburgs an den Ortskern von Thiede und die umliegenden naturräumlichen Potenziale anzustreben. Eine attraktive Wegeverbindung für Fußgänger und Radfahrer vom Einkaufszentrum im Nordwesten durch das Siedlungsgebiet Steterburg und weitere Wohngebiete bis hinunter zum Friedhof im Südwesten, bietet die Chance, die getrennt voneinander liegenden Teile Thiedes einander näher zu bringen. Auf Höhe des Sees ist die Anlage eines Weges über die B 248 hinweg zum Lindenberg wünschenswert, um dieses landschaftliche Merkzeichen Thiedes besser zugänglich zu machen. Südlich des Einfamilienhausgebietes um die Matthias-Claudius-Straße bietet sich die Erschließung des Kiessees als Naherholungsziel mit einem Rundwanderweg an. Dabei könnte der stillgelegte Bahndamm in ein Freizeitkonzept einbezogen werden, womit auch das Volkswagenwerk an der Eisenhüttenstraße angebunden würde. VERTIEFENDE BETRACHTUNG SZ-Thiede/ Steterburg - Quartier mit hoher Lagegunst (Investitionsvorranggebiet 4) Salzgitter-Thiede: Fortschritt und Stagnation zugleich Der Wohnstandort Thiede ist insbesondere für Wohnungssuchende auf dem Wohnungsteilmarkt der Eigentumswohnungen und Eigenheime stark nachgefragt, so dass hier neben den gewachsenen Siedlungsbereichen zahlreiche neue Wohnbauflächen ausgewiesen wurden. Dem entsprechend ist der Anteil an jungen Familien mit Kindern an der Bevölkerung im gesamtstädtischen Maßstab vergleichsweise hoch. Das schnelle Wachstum und die dynamische Entwicklung Thiedes hat zur Folge, dass die Neubaugebiete wenig gewachsen erscheinen und eine städtebauliche Qualität vermissen lassen. Die Nahversorgung der Bevölkerung in Thiede ist über einzelne kleine Versorgungszentren gewährleistet. Mit dem großflächigen Einzelhandelsstandort Schäferwiese verfügt Thiede über ein überörtlich bedeutendes Versorgungszentrum, in dem sich neben einem bedeutsamen SB-Warenhaus ein Lebensmitteldiscounter und weitere Fachmärkte befinden. Analyse: Ausgangssituation Bewohner und Wohnumfeld Bei der insgesamt positiven Bevölkerungsentwicklung in Thiede fällt auf, dass der Siedlungsbereich Steterburg nicht von dem Bevölkerungswachstum profitieren konnte. Die Struktur des Wohnungsangebotes führte dazu, dass hier heute überdurchschnittlich viele Wohnungen leer stehen. Gleichzeitig besitzt die städtebauliche und architektonische Struktur der historischen Siedlung im Gegensatz zu den gesichtslosen Neubaugebieten eine hohe Qualität. Es wird vorgeschlagen, diese Qualitäten und die hohe Lagegunst von Steterburg zu nutzen, um durch Umstrukturierungen im Wohnungsbestand ein attraktives und zeitgemäßes Wohnungsangebot zu schaffen. Ziel ist es, Steterburg zu einem im Vergleich zu anderen Wohnstandorten im Umland von Salzgitter mit einer guten Anbindung nach Braunschweig konkurrenzfähigen Wohnstandort zu entwickeln. Damit entsteht die Chance, einen Teil der Fortzüge ins Umland zu verhindern und die Wohnungsleerstände in Steterburg abzubauen. Bevölkerungsentwicklung Steterburg stellt mit Einwohnern den stärksten Siedlungsbereich in Thiede dar. Mit einem hohen Anteil ausländischer Bevölkerung von 19% sowie einem im städtischen Vergleich jungen Bevölkerung bietet Steterburg Handlungsansätze und bedarfe. Infrastrukturausstattung Grund- und Hauptschule sind vorhanden. Eine Grundschule befindet sich direkt am süd-östlichen Siedlungsrand. Die gymnasiale Versorgung funktioniert und ist gesichert in Kooperation mit der Nachbargemeinde Wolfenbüttel. Ein Kindergarten befindet sich am nord-östlichen Siedlungsrand, jedoch besteht rechnerisch für diesen Siedlungsbereich, wie für das gesamte Stadtgebiet, eine deutliche Unterversorgung mit Plätzen in Kindertageseinric htungen. Im Zuge der Stärkung dieses Siedlungsbereiches muss daher auch die Schaffung neuer Betreuungsangebote berücksichtigt werden.

81 5. STADTUMBAUKONZEPT WOHNGEBIETE IM WANDEL 78 Angebote zur Nahversorgung in Steterburg befinden sich in zentraler Lage innerhalb des Quartiers in der Breslauer Straße. Allerdings ist der Geschäftsbesatz in den letzten Jahren stark ausgedünnt und weist deutlich Defizite im Sortiment auf. Wohnungsangebot und -nachfrage Thiede Steterburg zeichnet sich durch eine geschlossene städtebauliche Struktur aus. Ein Großteil der Gebäude ist von vor So sind aus dem Bestand der Wohnungsunternehmen ca. 2/3 aus dieser Zeit. Die in den letzten Jahrzehnten an den Wohngebäuden durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen haben für das intakte äußere Erscheinungsbild der Siedlung gesorgt. Gleichwohl sind umfassende und durchgreifende Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand unterlassen worden, so dass der Wohnstandard den heutigen Ansprüchen an modernes, zeitgemäßes Wohnen nicht mehr entspricht. Insbesondere das Ungleichgewicht innerhalb des Wohnungsgemenges und die hohe Zahl an kleinen Wohnungen sind dafür verantwortlich, dass die Wohnungen in Steterburg nur wenig nachgefragt sind.

82 5. STADTUMBAUKONZEPT WOHNGEBIETE IM WANDEL 79 Im Bereich Steterburg ist der größte Anteil der gesamten Wohneinheiten im Eigentum von Wohnungsunternehmen, hier vor allem im Eigentum der PSI/DAL. Insgesamt verfügen die Wohnungsunternehmen über mehr als Wohnungen an diesem Standort. Der Wohnungsleerstand beträgt hier ca. 15 % und ist damit im gesamtstädtischen Maßstab stark überdurchschnittlich. Fazit - Mit Bewohnern ist Steterburg der einwohnerstärkste Siedlungsbereich in Thiede. Die Bevölkerung ist vergleichsweise jung und der Anteil ausländischer Haushalte (19%) hoch. - Der Bevölkerungsanstieg der letzten Jahre in Thiede ist an Steterburg vorbei gegangen: Im städtebaulich geschlossenen Siedlungsbereich Steterburg stehen ca. 15% der knapp über Wohnungen leer. - Der großflächige Einzelhandel an der Schäferwiese als Standortvorteil. Dennoch unterliegt die Nahversorgung deutlichen strukturellen Problemen. Es besteht ein Nachholbedarf beim Betreuungsangebot für Kinder.

83 5. STADTUMBAUKONZEPT 80 - Der Wohnungsbestand befindet sich im Eigentum eines Wohnungsanbieters. Instandhaltung ist laufend durchgeführt worden (vergleichsweise guter Bauzustand), allerdings unzureichende Wohnungsgrößen und zuschnitte. Perspektive: Handlungsempfehlungen Steterburg Leitbild Attraktives Wohnen - auch für gehobene Ansprüche (Lagegunst als Potenzial nutzen, um drohende Abwanderungen im Stadtgebiet zu halten; Qualitäten im Vergleich zu neuen, peripheren Wohngebieten betonen). Rückbau nur sehr punktuell, Verringerung des Wohnungsangebotes durch Wohnungszusammenlegen im größeren Stil, Potentiale der Nachverdichtung in den Innenhöfen. Strategien und Maßnahmenfelder Sanierung der Bausubstanz Erhalt des städtebaulichen Ensembles und des charakteristischen Siedlungsbildes. - Gebäudesanierung ca. 200 WE Wohnungszusammenlegungen und Durchführung von Privatisierungen Wohnflächenvergrößerung durch Anbzw. Erweiterungsbauten. Umbau der Mehrfamilienhäuser zu Einfamilienhaushälften. Ergänzende Umstrukturierung zu Appartementwohnungen. Dabei Erhalt und Betonung der städtebaulichen und architektonischen Qualitäten. - Durch die vorgeschlagenen Wohnungszusammenlegungen lassen sich 450 bestehende Wohnungen ca. 100 verringern Erschließung der Blockinnenbereiche und Nachverdichtung in ausgewählten Bereichen Durch die Nachverdichtung ließe sich eine bessere Grundstücksausnutzung realisieren. Behutsame Strategie unter Beteiligung der Bewohnerschaft ist hierfür erforderlich. - Potenzielle Möglichkeiten zur Nachverdichtung im Bereich Ahornstraße/Pappeldamm/Breslauer Straße Rückbau ausgewählter Gebäude - Gebäuderückbau nur sehr punktuell evtl. zur Erschließung der Innenhöfe Rückbaupotenzial ca. 50WE Aufwertung öffentlicher Plätze Anhebung des Gesamtcharakters des Wohnstandortes. Betonung und Aufwertung der Eingangssituationen (Straßen, Wege, Plätze) in das Quartier. - Lange Hecke/Ahornstraße und Breslauer Straße/Lange Hecke Sicherung und Ausbau der Versorgung und sozialen Infrastruktur Verbesserung der Nahversorgung im Einzelhandel. Stärkung des gastronomischen und kulturellen Angebotes. - Aufwertung und Attraktivierung des Geschäftsbereiches Lange Hecke/Breslauer Straße Verbesserung der Übergänge zum Freiraum und zur Landschaft (Anschlüsse für Fußwege und Radwege). Gestaltung der Straße Pappeldamm zur grünen Straße zur Vernetzung der angrenzenden Freiraumpotenziale.

84 5. STADTUMBAUKONZEPT 81 Teilräumliche Kostenermittlung für den Stadtumbau (siehe auch allgemeine Erläuterungen und Ausführungen unter Salzgitter-Lebenstedt) Schwerpunktgebiet 2: Salzgitter-Thiede Investitionsvorranggebiet 4: Steterburg Handlungsfelder Maßnahmenvorschläge Träger Verkehr und Erschließung Freiraumgestaltung Infrastruktureinrichtungen Wohnungswirtschaft attraktive Wegeverbindung für Fußgänger /Radfahrer; angrenzender Grünbereich, Wegeneubau Umgestaltung Verkehrsflächen und Randbereiche (Straßenrückbau); Maßnahmenbündel zur Zentrumstärkung; auch Umgestaltung Fußgänger- und Parkbereiche Rundwanderweg / Bahndammumgestaltung; Wegegestaltung; Flächenerwerb Grünvernetzung und Ausweitung; Grüngürtel anlegen Wohnumfeldverbesserung; Rückbauflächen und Innenbereiche gestalten, aufwerten Spielflächen neu errichten, Vorgaben NSpPG beachten Erhöhung Angebot an Kinderbetreuungseinrichtu ngen; Schaffung von kommunalen Einrichtungen danach Übertragung Modernisierung /Instandsetzung Mietwohnungsbestand in Steterburg (ca. 200 WE) Reduzierung von Wohnraum durch Privatisierung/Zusammenlegung/Rückbau Eigentumswohnungen; Siedlungsbestand mit Ensembleschutz umfassende Mod. / Inst. (etwa 300 WE) hochwertiger Einfamilienhausbau; Verbindung ISEK mit Wohnbaulandprogramm (100 EFH) Gesamtkosten in EURO Einsatz öffentlicher Mittel Stadt , ,00 Stadt , ,00 Stadt , ,00 Stadt , ,00 Prioritätenzuweisung Wohnungsunternehmen gemeinnützige Betreiber Stadt/ Wohnungsunternehmen Wohnungsunternehmen Stadt / Bauträger Bauträger / privat , , , , , , , , , , , ,00 Einzelhandel Kosten der Vorbereitung / Projektkosten Zwischensumme: Steterburg Abschluss Wohngebiet (Ortsrandlage): Neubauflächen vermarkten (200 EFH) Ausbau Einzelhandelsflächenbereich: Realisierungschancen für den Ausbau nutzen Allgemein- und Betreuungskosten, Projektentwicklung privat ,00 - Einzelhandel , ,00 Stadt , , , ,00

85 5. STADTUMBAUKONZEPT Schwerpunktgebiete III /Anpassungsbereich: SZ-Gebhardshagen = Selbstläufergebiet mit Begleitmaßnahmen Abbildung: Planfassung Gebhardshagen

86 5. STADTUMBAUKONZEPT 83 Städtebauliche Ausgangssituation Salzgitter-Gebhardshagen liegt am Ostrand des Salzgitter-Höhenzuges auf halber Strecke zwischen Salzgitter-Bad und Salzgitter-Lebenstedt in reizvoller landschaftlicher Lage. Rund um den historischen Ortskern hat sich das Dorf zum viertgrößten Siedlungsschwerpunkt Salzgitters entwickelt, zeigt jedoch weiterhin eher dörflichen Charakter, wobei durch die abgeschlossenen Siedlungseinheiten der 40er- und 60er-Jahre die Überformung der alten Ortschaft deutlich erkennbar ist. Erschlossen wird der Ort über zwei Stiche zur Nord-Süd-Straße sowie die Landesstraße nach nach Salzgitter-Salder. Zudem führt in Richtung Westen nach Waverlah die Straße durch den Salzgitterhöhenzug am Freibad vorbei aus dem Stadtgebiet Salzgitters hinaus. Haupthandlungsfelder mit zielführenden Maßnahmen Bauliche Maßnahmen Auch für Salzgitter-Gebhardshagen gilt die Prämisse: keine neuen Baulandausweisungen an den Ortsrändern, nur Arrondierung, wo sinnvoll und möglich. Auf Grund von Leerständen in den 40er-Jahre Siedlungsbereichen ist hier aber auch ein Rückbau von Gebäudesubstanz zu erwägen. Wenn ein Bedarf an Einfamilienhäusern weiterhin besteht, sollte er auf den dann freiwerdenden Flächen befriedigt werden, zumal diese sich in guter Lage befinden. Freizeit und Verkehr Die Hochlage der vorhandenen Güterverkehrsstrecke von Salzgitter-Bad nach Salzgitter-Lebenstedt sollte genutzt werden, um sich die Option einer Zechenbahn für Wochenendfahrten zur Freizeitnutzung offen zuhalten. Der Erhalt der Strecke ist im Hinblick auf eine solche Nutzung ungestritten. Naturerlebnis stärken Der Stadtteil verfügt über eine gute Standortqualität für das Wohnen sollte aber in Hinblick auf die Naherholungswerte qualifiziert werden. Durch die Anbindung zum Landschaftsraum um das Europareservat Heerter See wäre neben der direkten Nähe zum Bergwald des Salzgitter-Höhenzuges ein weiterer Standortvorteil ausgenutzt. Der Heerter See sollte behutsam für naturnahe Erholung in Verbindung mit einem kulturhistorischen Erlebnispfad entwickelt werden. Dieser könnte über den Damm der Nord-Süd-Bahntrasse die Bahnstichstrecke zum ehemaligen Erztagebau, das städtische Freibad und den Schacht Haverlahwiese 1 anbinden. Im Norden sollte der Rundwanderweg und das Grün um den See darüber hinaus in Form einer Grünverbindung mit besonderer Freiraumgestaltung nördlich des Ortsgebietes an den Kleingartenverein Gebhardshagen herangeführt werden. Im Süden des Sees sollte eine solche Grünverbindung dem Verlauf des kulturhistorischen Lehrpfades über das Gleisdreieck am südöstlichen Ortsrand folgen. Die ehemalige Mülldeponie an der Nord-Süd-Straße ist in diesem Zusammenhang als Landmarke und Aussichtpunkt zu entwickeln. Für die Umnutzung und Gestaltung solcher Funktionsbauwerke, deren Inhalt dazu verleitet, sie lieber vergessen machen zu wollen, gibt es anderenorts inzwischen viele positive Beispiele, die sich als identitätsstiftend und durchaus werbewirksam und imagefördernd erwiesen haben. Eine bessere Erschließung der naturräumlichen Potentiale rund um Salzgitter-Gebhardshagen liegt somit in jeder Hinsicht im gesamtstädtischen Interesse. oben: Naturpotenzial am Heerter See links: Allee bei Gebhardshagen

87 5. STADTUMBAUKONZEPT 84 Wohnungswirtschaft Problematische Wohnungsbestände sind gegebenenfalls zurückzubauen. Eine Nachverdichtung mit Einfamilienhauscharakter ist zu untersuchen. Die bereits ausgewiesenen Baugebiete laufen sehr zögerlich voll. Angesichts der hohen Nachfrage in den Umlandgemeinden, sollte hier die Preispolitik der Träger überprüft werden und ggfs. Rückschlüsse für die Vermarktung neuer Gebiete aus dem Wohnbaulandprogramm gezogen werden. Teilräumliche Kostenermittlung für den Stadtumbau (siehe auch allgemeine Erläuterungen und Ausführungen Salzgitter-Lebenstedt) Schwerpunktgebiet 3: Anpassungsgebiet Salzgitter- Gebhardshagen Handlungsfelder Maßnahmenvorschläge Träger Prioritätenzuweisung Gesamtkosten in EURO Einsatz öffentlicher Mittel Verkehr und Erschließung Wegean- und Wegeverbindungen, Anschluss des Ortes an Landschaft, Wegebau Stadt , ,00 Freiraumgestaltung Infrastruktureinrichtungen Anbindung zum Landschaftsraum Heerter See; Wander- und Erlebnisweg um den See; Informations- und Beobachtungsstellen, EFRE - Mittel Naherholungsangebote; Rad- und Wanderwege; Skaterbahn Ausbau als Landmarke auf ehemamaliger Deponie Gestaltung der Anhöhe zur Naherholung, Erlebbarmachung kulturhistorischer Erlebnispfad am Heerter See; Dokumentationsstellen errichten Stadt , ,00 Stadt , ,00 Stadt , ,00 Stadt / Verein , ,00 Wohnungswirtschaft Rückbau: Geschosswohnungsbau; mittel- bis langfristiger Abbau von Überkapazitäten; Aufwertungsmaßnahmen Wohnungsunternehmen , ,00 Einzelhandel keine 0,00 - Kosten der Vorbereitung / Projektkosten allgemeine Kosten für Betreung, Projektentwicklung, Finanzierung Stadt , ,00 Zwischensumme SZ- Gebhardshagen: , ,00

88 5. STADTUMBAUKONZEPT Schwerpunktgebiete III / Anpassungsbereich: SZ-Hallendorf = Rückbaugebiet mit Begleitmaßnahmen Abbildung: Planfassung N Dorfrandlage eingrünen Wohnbauland für Einfamilienhäuser Rückbau und Entwicklung von Flächen für Sport, Freizeit und Erholung Entwicklung einer Sport-, Freizeit- und Erholungsachse Kanalpromenade Freizeithafen Aufwertung des historischen Dorfkerns Hüttenwerk ISEK SALZGITTER Stadtumbau West Schwerpunktgebiete III SZ - Hallendorf Planlegende

89 5. STADTUMBAUKONZEPT 86 Städtebauliche Ausgangslage Salzgitter-Hallendorf liegt zentral im Stadtgebiet zwischen Salzgitter AG und Salzgitter-Lebenstedt. Es wird jedoch von Verkehrstrassen eingeschnürt und besitzt aufgrund der Lärmemissionen der A 39, sowie des Salzgitterwerkes keine Entwicklungsoptionen nach außen. Eine Stabilisierung der Wohnbevölkerung erscheint nur auf niedrigerem Niveau realistisch. Haupthandlungsfelder mit zielführenden Maßnahmen Dorfentwicklung und Rückbau Der historische Dorfkern von Hallendorf sollte verdichtet und aufgewertet werden. Es sollte versucht werden, ihn rundherum einzugrünen, um den dörflichen Charakter zu betonen. Dazu muss die Dorfrandlage im Norden zur Kanalstraße als Grünraum erhalten und freiraumgestalterisch entwickelt werden. Gleiches gilt für den Bereich südlich des Maangarten. Für die dort befindliche 40er-Jahre Siedlung, die hohe Leerstände aufweist, wird ein Komplettabriss empfohlen- hier könnten Flächen für Sport, Freizeit und Erholung entstehen, sowie ein Parkplatz als Ausgangspunkt für Aktivitäten entlang des Salzgitterstichkanals. Gleichzeitig wäre dies ein konzentrierter Beitrag zur Wohnraumverminderung in Salzgitter, der im Gegensatz zu den ins Stadtgefüge integrierten 40er-Jahre Siedlungen in Lebenstedt und aufgrund seiner überschaubaren Größe keine Lücke im Ortsbild hinterließe, sondern eine Aufwertung des Kerndorfes und seiner Randlagen erleichterte. Östlich der Straße Ilschenberg und südlich der Sonderschule im Bereich des Kleingartenvereins Hallendorf könnte danach Wohnbauland neu ausgewiesen werden, so dass eine klare Zonierung in den alten Dorfkern und ein westlich davon liegendes Neubaugebiet erreicht würde. Freizeit und Erholung Salzgitter-Hallendorf liegt in unmittelbarer Nähe zum Salzgitter-Stichkanal und zum Werksgelände der Salzgitter AG. Die Freiraumqualitäten dieser besonderen, salzgittertypischen Situation sind ein Potential, dass zum Vorteil aller Salzgitteraner entwickelt werden sollte. Der Kanal ist als Wasserstraße an den Mittellandkanal angebunden. Hallendorf könnte daher ein guter Ausgangspunkt für Ausflüge nach Norden werden- sei es mit dem Fahrrad entlang des Kanals oder mit dem Boot zu Wasser. Vorgeschlagen wird die Entwicklung eines Sport- und Erholungsparks als Auftakt einer Freizeit- und Erholungsachse Richtung Braunschweig, parallel zum Kanal auf westlicher Seite. Eine Umgestaltung des Endbereichs des Hafenbeckens könnte hier ein Zeichen setzen. Wohnungswirtschaft / hohe Wohnungsleerstände Salzgitter-Hallendorf hat einen hohen Anteil an junger Bevölkerung aber auch überproportional hohe Wohnungsleerstände im Geschosswohnungsbau. Aufgrund dieser Gegebenheiten einerseits und der Nähe zum Hüttenwerk mit seinen Emissionen andererseits wird folgendes vorgeschlagen: - Aufwertung und Verdichtung des Dorfkernes mit geringfügigen baulichen Abrundungen zum Ortsrand - Rückbau der Geschosswohnungsbauten Teilräumliche Kostenermittlung für den Stadtumbau (siehe auch allgemeine Erläuterungen und Ausführungen unter Salzgitter-Lebenstedt) Schwerpunktgebiet 3: Salzgitter-Hallendorf Anpassungsbereich: Rückbaugebiet mit Begleitmaßnahmen Handlungsfelder Maßnahmenvorschläge Träger Verkehr und Erschließung Sport- und Erholungsachse am Kanal; Wegebau und Einrichtungen Prioritätenzuweisung Stadt ,00 Gesamtkosten in Einsatz öffentlicher EURO Mittel ,00 Umgestaltung öffentlicher Flächen; Straßenrückbau, Radwegebau Stadt , ,00

90 5. STADTUMBAUKONZEPT 87 Umbau Hafenanlage: Heranführung an Ort und Ausbau zum Sport- und Freizeitobjekt Stadt / Bund / Salzgitter AG , ,00 Freiraumgestaltung Grünverbindungen herstellen, Wege aufwerten Stadt , ,00 Infrastruktureinrichtungen Sport- und Freizeitanlagen; flankierende Maßnahmen Stadt private Trägerschaft , ,00 Wohnungswirtschaft Rückbau: Geschosswohnungsbau zum Abbau von Wohnungsüberhang: Wohnumfeldverbesserungsmaßnahmen Wohnungsunternehmen , ,00 Einzelhandel Kosten der Vorbereitung / Projektkosten Zwischensumme SZ- Hallendorf: Verdichtung / Aufwertung Dorfkern; Lückenbebauung öffentliche Einrichtungen Allgemein- und Finanzierungskosten, Kosten für Projektentwicklung Stadt / privat , ,00 Stadt , , , , Schwerpunktgebiete III / Anpassungsbereich: SZ-Watenstedt = Rückbaugebiet Städtebauliche Ausgangslage Nutzungskonflikt Wohnen / Gewerbe Das Ortsgebiet von Salzgitter-Watenstedt befindet sich eingezwängt zwischen der Industriestraße Mitte im Süden der Ortslage und der Bahnstrecke Lebenstedt Braunschweig, hinter der sich das Werksgelände der Salzgitter AG gen Norden erstreckt. Dieses zieht sich westlich des Ortes weiter nach Süden, während südöstlich die Produktionsstätten von MAN liegen. Von der Tatsache, dass von hier in den 30er-Jahren die Entwicklung Salzgitters ( Stadt Watenstedt- Salzgitter ) von einer rein agrarischen Region zum international bedeutsamen Industriestandort ausging, ist heute nichts mehr zu spüren. Tatsächlich fristet Salzgitter-Watenstedt schon seit längerer Zeit ein in jeder Hinsicht ungeklärtes Dasein im Schatten des Salzgitterwerkes, vor allem, da sich hier die ungewöhnliche Situation findet, dass ein Wohnstandort komplett mit einem Bebauungsplan für Gewerbenutzung (GE) überplant wurde. Diese Tatsache war auch der Grund für die Ablehnung der Aufnahme Salzgitter-Watenstedts in das Programm Stadtteile mit besonderem Entwicklungbedarf - die Soziale Stadt durch die Bezirksregierung Braunschweig im Oktober 2003, mit folgender Begründung: Für das untersuchte Gebiet liegt ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor, der als Art der baulichen Nutzung ein Gewerbegebiet ausweist. Dies geschah, um in den gemischten Bauflächen der Ortlage Salzgitter-Watenstedt Wohnungsbau zu verhindern und langfristig mit öffentlicher Hilfe eine Umsiedlung der Bewohner an geeignetere Wohnstandorte vorzunehmen. Wenn auch die Umsetzung dieses Ziels sich als äußerst problematisch und nicht durchführbar gestaltete, im Gegenteil sogar bauliche Veänderungen des vorhandenen Bestandes möglich waren, so widersprechen diese und die Ergebnisse der vorbereitenen Untersuchungen zum Thema Wohnungsangebot und Steigerung der Wohnattraktivität den Zielen der Bauleitplaung. Unter diesen Umständen kann eine Aufnahme in das Städtbauförderungsprogramm nicht erfolgen. Salzgitter-Watenstedt

91 5. STADTUMBAUKONZEPT 8 8 Planfassung: Darstellung Konfliktbereich Wohnen - Gewerbe

92 5. STADTUMBAUKONZEPT 89 Sozio/ Demographie in Watenstedt Im Jahr 2002 hatte der Stadtteil Salzgitter-Watenstedt 647 Einwohner. Auffallend ist, dass der Stadtteil im Jahre 1993 noch für über Einwohner der Hauptwohnsitz war. Damit hat der Stadtteil Salzgitter-Watenstedt in weniger als 10 Jahren nahezu 40% seiner Einwohner verloren. Auffallend ist ferner im Bereich Sozio-/Demographie der hohe Migrantenanteil. Er machte im Jahre 2002 ca. 50% der Stadtteilbevölkerung aus. Die Einwohnerstatistik Salzgitter-Watenstedts zeichnet sich zudem durch einen geringen Altersdurchschnitt aus. So ist der Anteil der unter 6- jährigen mit 10,5% mehr als doppelt so hoch wie in der Gesamtstadt mit 5%, der Anteil der Bewohner über 60 Jahren hingegen liegt in Salzgitter-Watenstedt bei 12,4% und damit deutlich unter dem gesamt städtischen Durchschnitt von 20%. Für die nächsten Jahre ist weiterhin eine negative Bevölkerungsentwicklung abzusehen. Wohnungswirtschaft Der Wohnungsbestand in Watenstedt ist geprägt durch Einzeleigentümer, vor diesem Hintergrund können zu Wohnungsleerstand und Bau-/Modernisierungszustand der Gebäude/Wohnungen aktuell keine Aussagen gemacht werden, da Erhebungsdaten nicht zugänglich waren. Haupthandlungsfelder mit zielführenden Maßnahmen Es ist notwendig, sich über die Zukunft dieses Stadtteiles Klarheit zu verschaffen, damit hier nicht nachhaltige Investitionen der öffentlichen Hand sowie der Privatwirtschaft vermieden werden können. Die bekannten Probleme in der Ortslage lassen wenig Handlungsspielraum für einen den Standort stabilisierenden Stadtumbauprozess. Daher wird vorgeschlagen, einen Rückbau des Stadtteils anzuvisieren, da er keine qualitativen Entwicklungschancen besitzt. Eine konkrete Initiative zum Rückbau sollte jedoch nicht ergriffen werden. Vielmehr ist die offensive Grundsatzdiskussion zum Standort von der Politik mit allen Bürgern der Stadt und der Wirtschaft zu eröffnen. Teilräumliche Kostenermittlung für den Stadtumbau (siehe auch allgemeine Erläuterungen und Ausführungen unter Salzgitter-Lebenstedt) Schwerpunktgebiet 3: Salzgitter- Watenstedt Rückbaugebiet Handlungsfelder Maßnahmenvorschläge Träger Prioritätenzuweisung Gesamtkosten in EURO Einsatz öffentlicher Mittel Verkehr und Erschließung Rückbau Erschließungsanlagen Stadt , ,00 Erweiterung Gewerbegebiet; Anpassungsmaßnahmen Stadt / Bund / Salzgitter AG , ,00 Freiraumgestaltung Begleitmaßnahmen (Renaturierung von Freiräumen) Stadt , ,00 Infrastruktureinrichtungen Rückbau, Ersatzbauten Stadt , ,00 Wohnungswirtschaft Rückbau; Umsiedlungen; Entschädigung (grobe Schätzung) Stadt / Land / Salzgitter AG , ,00 Einzelhandel Betriebsverlagerungen Stadt , ,00 Einzelhandel Allgemein- und Finanzierungskosten, Kosten für Projektentwicklung Stadt / privat , ,00 Zwischensumme SZ-Watenstedt: , ,00

93 5. STADTUMBAUKONZEPT 90 Maßnahmenbilanz Die oben benannten Maßnahmen haben eine Reduzierung und Aufwertung des Wohnungsbestandes zur Folge. In den Vorranggebieten Fredenberg, Seeviertel, Steterburg, Ost-/West Siedlung ergibt sich damit im Überblick nachfolgende Bilanz: Rückbaupotenzial: rd WE ; die von Wohnungsmarkt Salzgitter genommen werden könnten. Dies kann auch durch Wohnungszusammenlegung, Komplett- oder Teilrückbau sowie Umnutzung geschehen. Sanierungspotenzial: Entwicklungspotenzial: rd WE; die durch entsprechende Sanierung wieder marktfähig gemacht werden können. Dazu zählen Wohnumfeldmaßnahmen, Fassadensanierung und -gestaltung, Dachsanierung, Erneuerung der Hauseingangsbereiche aber auch Änderung der Wohnungszuschnitte. Wohnumfeldmaßnahmen Anbindung Landschaft und Freiraum Stärkung Versorgungs- und Einzelhandelsbereiche Sicherung/Ausbau Soziale Infrastruktur

94 6. UMSETZUNGSSTRATEGIEN FÜR DEN STADTUMBAU IN SALZGITTER UMSETZUNGSSTRATEGIEN FÜR DEN STADTUMBAU IN SALZGITTER Im nachfolgenden abschließenden Kapitel des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes für die Stadt Salzgitter werden Hinweise zur Organisation und Steuerung des Stadtumbauprozesses und zu dessen konkreten Umsetzung gegeben. Nach einigen allgemeinen Anmerkungen und Prinzipien zum Stadtumbauprozess wird zunächst auf die Ausgestaltung des Stadtumbauvorhabens auf der gesamtstädtischen Handlungsebene eingegangen, um danach Vorschläge zur Vorgehensweise auf der konkreten Umsetzungsebene in den Investitionsvorranggebieten zu entwickeln. Im Vordergrund stehen dabei die Frage nach der Einbeziehung der an der Umsetzung beteiligten maßgeblichen Akteure des Stadtumbauprozesses sowie nach der Partizipation und Einbeziehung der Bürgerinnen und Bürger Salzgitters und die Beteiligung der von den Maßnahmen konkret betroffenen Bewohnerschaft in den Investitionsvorranggebieten. Mit den Vorschlägen zur Finanzierung wird eine Grundlage für die anstehenden kommunalpolitischen Beratungen zur Ausgestaltung des finanziellen Handlungsrahmens vorgegeben GESAMTSTRATEGIE - ALLGEMEINE HERANGEHENSWEISE UND EMPFEHLUNGEN ZUM STADTUMBAU Stadtumbau ist ein umfassendes Vorhaben. Zur erfolgreichen Initialisierung des Stadtumbauprozesses ist es daher sinnvoll und notwendig, eine Gesamtstrategie zu entwickeln, die die beteiligten Akteure in die Lage versetzt, die Ursachen, die aktuellen Umstände und die Folgen des erforderlichen Umgestaltungsprozesses effektiv zu steuern und zu vermitteln. Nur so kann eine breite Beteiligung aller Bürger und gesellschaftlicher Gruppen erreicht werden. Dieses Mit-ins-Boot-Nehmen der Stadtbürgerschaft ist die Vorraussetzung für einen Bewußtseinswandel über die Möglichkeiten und Aufgaben städtischer Zukunft, der erst das Fundament schafft für langfristige Identifizierung der Betroffenen mit den anstehenden Maßnahmen. Unten angeführte Elemente einer Gesamtstrategie sind grundlegende Voraussetzung eines handlungsfähigen Stadtumbauprojektes. Sie sind als parallel laufende Handlungsstränge zu verstehen, miteinander verknüpft und sich gegenseitig ergänzend: Kommunalpolitischer Konsens Die für den Stadtumbau in Salzgitter zu entwickelnde Umsetzungsstrategie ist langfristig auszulegen und wird notwendigerweise einen Zeitrahmen beschreiben, der nicht durch einzelne Legislaturperioden begrenzt ist. Gleichzeitig sind mit der Festlegung der Ziele und des Handlungsrahmens für den Stadtumbau sowie der konkreten Maßnahmen grundsätzliche Entscheidungen für die zukünftige Entwicklung Salzgitters zu treffen. Dies verlangt, dass Entscheidungen nicht entlang der parteipolitischen Grenzen auszurichten sind, sondern ein verbindlicher Handlungsrahmen und eine gesicherte Grundlage weitgehend im kommunalpolitischen Konsens zu entwickeln sind. Stadtumbau ist Chefsache Aus dem integrierten Stadtentwicklungskonzept ist ein ressortübergreifendes Handlungsprogramm abzuleiten, in dem das Handeln der verschiedenen Fachressorts abzustimmen und zu koordinieren ist. Die bundesdeutschen Erfahrungen im Stadtumbau zeigen, dass eine erfolgreiche und effektive Umsetzungsstrategie zentral zu steuern und mit entsprechendem Nachdruck zu verfolgen ist, so dass die Zuständigkeit von daher in der Verwaltungsspitze anzusiedeln ist. Breite Beteiligung und transparente Entscheidungsprozesse Für den erfolgreichen Fortgang des Gesamtprozesses und eine Umsetzung konkreter Umbaumaßnahmen bei gleichzeitiger Akzeptanz und Mitwirkung der Betroffenen ist eine frühzeitige Bürger- und Bewohnerbeteiligung von entscheidender Bedeutung. Dazu gehört auch die Mitwirkung von Institutionen, Verbänden und Vereinen. Die Offenheit von Planungsvorhaben und Entscheidungsprozessen sowie gezielte, breite und kontinuierliche Öffentlichkeitsarbeit ist wesentliche Grundlage bürgerschaftlichen Engagements im kommunalen Veränderungsprozess. Während hinsichtlich der gesamtstädtischen Strategie eine allgemeine Informations- und Öffentlichkeitsarbeit mit of-

95 6. UMSETZUNGSSTRATEGIEN FÜR DEN STADTUMBAU IN SALZGITTER 92 fenen Angeboten zum Erfahrungsaustausch und zum Diskurs im Vordergrund steht, sind auf der konkreten Maßnahmenebene Formen der direkten Mitwirkung und Beteiligung zu entwickeln. Hier, wo die individuelle Betroffenheit am größten ist, kann ein ebenso großes Interesse an der Beteiligung und Mitwirkung an den konkreten Maßnahmen vorausgesetzt werden. Integrierte Vorgehensweise Die Themen des Stadtumbaus sind vielschichtig. Neben den baulich-investiven Aspekten wie beispielsweise dem Städte- und Wohnungsbau, der Architektur oder dem Straßenbau sind die Zukunftsfragen zur Sozialplanung, zur Jugendhilfe oder auch zu Bildungs-, Ausbildungs- und Qualifizierungsangeboten von ebenso großer Bedeutung für den Stadtumbauprozess. Wohnungsbau-, Sozial-, Bildungs- und familienpolitische Handlungsstrukturen sind daher zu bündeln. Ohne Abgleich aller Planungen ist effektives Wirtschaften und konzentriertes Voranschreiten des Stadtumbauprozesses nicht zu erreichen. Dies schlägt sich in der richtigen Verortung und Ausgestaltung der Infrastrukturangebote im Zuge der Rückbau- und Erneuerungsmaßnahmen im Kontext des Stadtumbaus im Stadtgebiet von Salzgitter nieder. Neue Partnerschaften und Kooperationen Um zu einem Ausgleich der unterschiedlichen Interessen der verschiedenen am Stadtumbauprozess beteiligten Akteure und zu einer Bündelung der nur begrenzt vorhandenen Ressourcen zu gelangen, sind neue Formen der Partnerschaft und Kooperation zu entwickeln und zu erproben. Angesichts der kommunalen Haushaltssituation kommt der Initiierung und Einbeziehung privater Investitionen in den Gesamtprozess eine entscheidende Voraussetzung für den Erfolg und die Reichweite der Umbaustrategie zu. Durch ein zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft abgestimmtes Handlungskonzept bleibt die Rentabilität privater Werte langfristig gesichert. Desweiteren sind auf regionaler Ebene institutionelle Kooperationen und kommunale Zusammenarbeit (siehe auch Anhang) zu suchen und zu fördern, gerade auch um mit der bekannten Strukturschwäche der gesamten Region bewusst umzugehen und kontraproduktive Konkurrenzsituationen zu minimieren. Im Rahmen des öffentlichen Aufgabenspektrums gewinnen somit die Aufgaben der Moderation und Gestaltung des Gesamtprozesses stark an Bedeutung. Kombination der Städtebauförderung aus den Programmen Sozialer Stadt und Stadtumbau Bereits seit 2002 wird in Salzgitter erfolgreich das Programm Soziale Stadt Fredenberg umgesetzt; für Salzgitter- Bad ist die Aufnahme in das Programm bereits beantragt. Hier wird eine Aufnahme in das Programm für 2004/2005 erwartet. Für die zukünftige Gestaltung der Erneuerungsprozesse in diesen beiden für den Stadtumbau in Salzgitter entscheidenden Stadtteilen sind die voraussichtlich schon im nächsten Jahr bestehenden Parallelprogramme innerhalb der Städtebauförderung in geeigneter Form zu kombinieren. Hier lassen sich aus Salzgitter als Modellvorhaben entsprechende Rückschlüsse auch für den Fördermittelgeber erwarten STADTUMBAU AUF DER GESAMTSTÄDTISCHEN HANDLUNGSEBENE Auf der gesamtstädtischen Ebene wird der Handlungsrahmen für den Stadtumbauprozess in Salzgitter vorgegeben. Hierzu werden die Rahmendaten aus der Analyse des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes fortlaufend aktualisiert, begleitend zur Umsetzung der Maßnahmen eine Zielüberprüfung und Wirksamkeitsanalyse durchgeführt und die Gesamtsteuerung des Stadtumbauprozesses organisiert. Zudem wird hier die gerade für den Projektstandort Salzgitter dringend erforderliche, intensive Öffentlichkeits- und Imagearbeit zum Stadtumbauprozess koordiniert und durchgeführt. Festlegung des Handlungsrahmens Zunächst ist das vorliegende Integrierte Stadtentwicklungskonzept kommunalpolitisch zu beraten. Hierzu ist ein politischer Beschluss herbeizuführen, der das Integrierte Stadtentwicklungskonzept mit seinen Zielaussagen und seinen Vorschlägen zu den Investitionsschwerpunktgebieten und den durchzuführenden Maßnahmen als Selbstbindung der Kommune und damit als Grundlage für den zukünftigen Stadtumbau in Salzgitter festlegt. Es sollte erreicht werden, dass angepasst an die derzeitige Haushaltslage der Stadt Salzgitter ein mehrjähriges Investitionsprogramm mit einem für jedes Jahr definierten Rahmen beschlossen wird. Auch wenn dieses Programm

96 6. UMSETZUNGSSTRATEGIEN FÜR DEN STADTUMBAU IN SALZGITTER 93 aufgrund der kommunalen Haushaltslage sicherlich schnell seine Grenzen findet, ist es dennoch wichtig, diesen Rahmen als verbindliche und verlässliche Größe festzulegen. Daran können Art und Umfang der zu entwickelnden Maßnahmen in den Investitionsvorranggebieten ausgerichtet werden. Projektsteuerung Hauptzuständigkeit und Verantwortungsbereiche innerhalb der Verwaltung klären: Derzeit liegt die Begleitung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes und damit die Vorbereitung des Stadtumbauprozesses von der verwaltungsinternen Zuständigkeit gleichzeitig in den Händen des Stadtplanungsamtes und des Referates für Soziale Stadt und Sanierung. Mit dem Beginn des Stadtumbaus und der ersten Maßnahmen wird der Aufwand für die Steuerung und verwaltungsinterne Koordination beträchtlich zunehmen. Für diesen Arbeitsaufwand sind die entsprechenden personellen Ressourcen bereit zu stellen. Es wird vorgeschlagen, die Zuständigkeit und Produktverantwortung auf eine Verwaltungseinheit zu übertragen. Grundsätzlich besteht die Alternative zur Bereitstellung von eigenem Verwaltungspersonal durch die Beauftragung von zusätzlichem externen Personal in Form eines Sanierungsträger gemäß 157 BauGB. Dem treuhänderisch arbeitenden Unternehmen können entsprechende Verwaltungsaufgaben für den Stadtumbauprozess übertragen werden, was gleichzeitig den Vorteil bietet, dass die Personalkosten im Gegensatz zum denen des Verwaltungspersonals förderfähig sind und somit aus Städtebauförderungsmitteln des Programms Stadtumbau West finanziert werden können. Auch für diesen Fall behält die Kommune die übergeordnete Koordinierung und Entscheidungshoheit zur Vorbereitung und Durchführung der Maßnahmen. Die Frage der Einbindung von externen Fachunternehmen an die Verwaltung und der verwaltungsinternen Arbeitsorganisation sollte vordringlich, wenn möglich mit dem Beschluss zum Integrierten Stadtentwicklungskonzept entschieden werden, da die Umsetzung des ersten Signalprojektes Umbau Seeviertel voraussichtlich noch im Jahr 2004 beginnen wird. Grundsätzlich wichtig ist die Begleitung des Stadtumbauprozesses durch eine Verwaltungsgruppe oder ein externes Büro, die in der Lage sind, die stadtplanerische Konzeption vom Großen (ISEK) ins Kleine (Einzelprojekte) so zu begleiten und zu transportieren, dass der Gesamtzusammenhang und die gesamtstädtische Problematik und Perspektive nicht verwässert oder verloren geht. Verwaltungsinterne Koordination und Abstimmung organisieren: Im Rahmen der Erarbeitung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes ist ein verwaltungsinterner Arbeitskreis eingerichtet worden, der die laufende Arbeit begleitet hat. Hier bestand die Möglichkeit, die verschiedenen Verwaltungsstellen über den Fortgang der Arbeit am Integrierten Stadtentwicklungskonzept zu informieren, Zwischenergebnisse rückzukoppeln sowie Anregungen und Fachbeiträge in den Arbeitsprozess aufzunehmen. Aufgrund der positiven Erfahrungen mit diesem Instrument wird angeregt, diesen Arbeitskreis innerhalb der Organisationsstruktur zum Stadtumbauvorhaben fest zu verankern. Kommunalpolitik frühzeitig einbeziehen: Darüber hinaus wird vorgeschlagen, begleitend zum Stadtumbauprozess einen interfraktionellen Jour fixe einzurichten, um die Kommunalpolitik eng in den Arbeitsprozess einzubeziehen. Neue Entwicklungen und einzelne Maßnahmen können so bereits in einem frühen Entwicklungsstadium fortwährend mit der Politik rückgekoppelt und Anregungen bzw. Bedenken aufgenommen werden. Selbstverständlich verbleibt die formale politische Beschlusskompetenz bei den dafür vorgesehenen kommunalpolitischen Gremien. Öffentlichkeitsarbeit Der Öffentlichkeitsarbeit kommt für den Erfolg des Stadtumbauvorhabens eine große Bedeutung zu. Sie sollte kein Nebenaspekt zu den konkreten Maßnahmen, sondern vielmehr ein eigenes Handlungsfeld sein. Es ist wichtig, den gesamten Prozess als Chance und als positive Entwicklung für Salzgitter zu vermitteln, um das derzeit vorherrschende eher negativ geprägte Zukunftsbild von Salzgitter aufzubrechen und bei den unterschiedlichen Akteursgruppen und in der Bürgerschaft für eine zusätzliche Bereitschaft zur Unterstützung des Stadtumbauprozesses zu werben. Logo/ Slogan Stadtumbau: Es drängt sich auf, für den Stadtumbauprozess ein Logo und einen Slogan mit positiver Ausstrahlung zu entwickeln, um den Wiedererkennungswert für die Nachrichten zu erhöhen und somit die Aufmerksamkeit für die Informationen aus dem Stadtumbauprozess zu erhöhen. Sinnvollerweise könnte dies durch einen Bürgerwettbewerb geschehen, um den Stadtumbau als Teil des Alltags und lebensbegleitenden Prozess in der Bevölkerung zu verankern.

97 6. UMSETZUNGSSTRATEGIEN FÜR DEN STADTUMBAU IN SALZGITTER 94 Riesentrapp Riesentrapp Kieselgrund Pressearbeit und Bürgerbrief: In den Medien sollte regelmäßig über Themen des Stadtumbaus berichtet werden. Erstrebenswert wäre sicherlich eine feste Berichtsreihe oder Serie in der Tageszeitung, die beispielsweise einmal monatlich erscheinen und Informationen, Berichte, Hintergründe oder Reportagen enthalten könnte. Auffallend in Salzgitter ist jedoch die häufig negative Berichterstattung in der lokalen Tageszeitung. Es ist daher eventuell zu überlegen, eine eigene Publikation in Form eines Bürgerbriefes herauszugeben. Als beispielsweise vierteljährlich erscheinendes Medium könnte es in den Investitionsvorranggebieten als Hauswurfsendung verteilt und im übrigen Stadtgebiet an zentralen Stellen ausgelegt werden. Anzustreben ist auch eine regelmäßige Rundfunkberichterstattu ng, um eine breitere Streuung von Informationen zu erreichen, und als Alternative zu den Printmedien vor Ort. Internetauftritt: Im II. Quartal hatte die Stadt Salzgitter auf ihrer Website einen erster Auftritt zum Integrierten Stadtentwicklungskonzept organisiert. Den interessierten Bürgern wurden erste Ergebnisses zum Stadtumbau zur Information angeboten. Diese Präsentation sollte ausgeweitet und regelmäßig gepflegt werden. Es ist zu überlegen, ob nicht zusätzliche interaktive Funktionen in den Internetauftritt integriert werden können, um über dieses Medium nicht nur zu informieren, sondern Meinungen, Ideen und Informationen zu sammeln und ein Angebot zur konkreten Beteiligung zu geben (Referenzprojekt in der Region: Landschaftsplan Königslutter). Verpflichtung zur einheitlichen Öffentlichkeitsarbeit: Sämtliche Maßnahmeträger von Stadtumbaumaßnahmen sollten über die förderrechtlichen Vereinbarungen dazu verpflichtet werden, ihre jeweilige Öffentlichkeitsarbeit zu den Maßnahmen mit der Stadt Salzgitter abzustimmen und unter dem Rahmenlayout (Logo/Slogan) erscheinen zu lassen. Wirksamkeit und Reichweite der Öffentlichkeitsarbeit lassen sich so erheblich erweitern.

98 6. UMSETZUNGSSTRATEGIEN FÜR DEN STADTUMBAU IN SALZGITTER 95 Akteurs- und Bürgerbeteiligung Bereits im Zuge der Erarbeitung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes sind die wesentlichen Akteure im Kontext der Stadtentwicklung von Salzgitter beteiligt und erste Schritte der Bürgerbeteiligung unternommen worden. Diese Schritte sind zukünftig zu intensivieren. Ziel sollte sein, nicht nur eine breite Akzeptanz für den Gesamtprozess zu erreichen, sondern vielmehr ernsthaft Interesse, Investitionsbereitschaft sowie Mitwirkungsbereitschaft und Engagement zu wecken. Hierfür sind auf der gesamtstädtischen Ebene geeignete Informations- und Beteiligungsangebote durchzuführen, die dann auf der Handlungsebene der konkreten Maßnahmenebene in den Investitionsvorranggebieten intensiviert und zu tatsächlichen Mitsprache- und Mitwirkungsformen zu entwickeln sind (s. Kap. 6.3). Als zentrale Beteiligungsangebote auf der Ebene der Gesamtstadt soll an dieser Stelle beispielhaft auf nachfolgende Angebote verwiesen werden: Informationsveranstaltung(en): Die zentrale Workshop-Veranstaltung im Rahmen des Arbeitsprozesses zum Integrierten Stadtentwicklungskonzept hat das große Interesse der Salzgitteraner Akteure zum Thema Stadtentwicklung und Stadtumbau verdeutlicht. Ausdrücklich wurde von den zahlreichen Teilnehmerinnen und Teilnehmern an der Veranstaltung grundsätzlich mehr Gelegenheiten zur Erörterung und zum Diskurs gefordert. Es wurde kritisiert, dass viele zentrale Themen der zukünftigen Entwicklung von Salzgitter zumeist lediglich in Experten- und Fachkreisen behandelt werden. Die positive Erfahrung mit einem offen geführten Diskussionsprozess im Workshop sollte von daher zukünftig aufgegriffen und regelmäßige, ähnlich konzipierte Folgeveranstaltungen vorgesehen werden. Beispielsweise könnte einmal im Jahr eine zentrale Großveranstaltung zum Stadtumbau in Salzgitter stattfinden, zu der Akteure, Interessenvertreter und bürgerschaftliche Gruppierungen eingeladen werden und die auch der interessierten Bürgerschaft in Salzgitter offen stehen. Um möglichst viele Bürger hierüber anzusprechen, sollten diese Foren Volksfestcharakter, das heißt eine wieder erkennbare Veranstaltungsstruktur haben (corporate-design), da besondere Inhalte besonderer Ausdrucks- und Inszenierungsformen bedürfen. Beteiligung der Wohnungswirtschaft: Der Wohnungswirtschaft kommt im Stadtumbauprozess eine zentrale Rolle zu, da vor allem die wohnungswirtschaftlichen Probleme Ausgangspunkt und zentrales Handlungsfeld des Stadtumbaus in Salzgitter sind. Daher sollen die Wohnungsanbieter in Salzgitter als Projekt- und Maßnahmeträger gewonnen und insbesondere ihre Mitwirkungs- und Investitionsbereitschaft gefördert werden. Im bisherigen Arbeitsprozess ist es gelungen, die wesentlichen Wohnungsanbieter am Wohnungsmarkt in Salzgitter, die knapp die Hälfte des gesamten Wohnungsangebotes in der Stadt stellen, in einem Arbeitskreis Wohnungswirtschaft zusammenzufassen. In diesem Arbeitskreis sind die Analyseergebnisse zum Wohnungsmarkt gemeinsam erörtert und Schlussfolgerungen, einzelne Projektideen und zentrale Themen diskutiert worden. Dieser Kreis war Ausgangspunkt bilateraler Gespräche mit einzelnen Unternehmen zu Ideen für den Stadtumbau sowie zu konkreten Vorüberlegungen für weitere Projekte der Wohnungsunternehmen. Damit hat sich dieses Instrument grundsätzlich bewährt und es wird daher vorgeschlagen, diesen Arbeitskreis zu verstetigen. Um dem Arbeitskreis Wohnungswirtschaft die erforderliche Bedeutung zu geben, sollte weiterhin der Oberbürgermeister diesem Gremium vorsitzen. Schließlich soll hier ein beträchtlicher Teil der notwendigen Investitionen mobilisiert werden und von daher erreicht werden, dass auch die Wohnungsunternehmen auf der Ebene der Geschäftsführungen vertreten sind. Innerhalb des Arbeitskreises kann im Verlauf der nächsten Jahre ein Verfahren zur Wohnungsmarktbeobachtung institutionalisiert, der aktuelle Sachstand erörtert und neue Trends und Entwicklungen sowie einzelne Projekte diskutiert werden. Das entscheidende Thema des Lastenausgleichs zwischen den Wohnungsunternehmen ist bereits eingehend erörtert worden. Ein noch zu entwickelndes Verfahren könnte zukünftig von diesem Arbeitskreis gesteuert werden. Offen bleibt zunächst die Frage, wie es gelingen kann die zahlreichen privaten, kleineren Wohnungsanbieter in den Prozess einzubeziehen. Es ist zu prüfen, ob dies durch eine Beteiligung von Multiplikatoren (Interessenvertretung Haus- und Grundvereinigung, Makler etc.) gelingen kann. Einbeziehung der Agenda-Gruppen: Die Agenda-Gruppen in Salzgitter haben ihr Interesse am Thema Stadtumbau durch ihre Aktivitäten und bisherige Beteiligung am Integrierten Stadtentwicklungskonzept unterstrichen. Ihre Bereitschaft zur Entfaltung weiterer Aktivitäten ist mehrfach zum Ausdruck gebracht worden. Damit besteht die Chance, die bisher aktiven Bürgerinnen und Bürger aktiv in den Stadtumbauprozess einzubeziehen und durch positive Beteiligungsprojekte, den Kreis der ehrenamtlich Aktiven durch weitere Interessierte zu vergrößern. Konkrete Projekte und Aktivitäten könnten dabei zu den Themen Image Salzgitter, Umwelt und Freizeit oder auch zum

99 6. UMSETZUNGSSTRATEGIEN FÜR DEN STADTUMBAU IN SALZGITTER 96 Thema Radverkehrstourismus entwickelt werden. Darüber hinaus ist ein verstärktes bürgerschaftliches Engagement in Bezug auf einzelne konkrete Projekte in den Investitionsvorranggebieten vorstellbar. Interdisziplinäre/ thematische Workshops: Da der Blick von außen die eigenen Probleme oft in anderem Licht erscheinen lässt und neue Perspektiven und Handlungsoptionen eröffnet, sollten auf Basis einer breiten, gut aufbereiteten Faktengrundlage Workshops zu allgemeinen und Einzelproblemen des Stadtumbaus in Salzgitter organisiert werden. Fruchtbar könnte sich z.b. die Teilnahme erweisen von Fachleuten für Infrastrukturplanung/ Verkehr/ Freizeit + Tourismus + Naherholung/ Alternative Wohn- und Eigentumsformen/ Kinderplaner / Finanz- +Selbsthilfeexperten/ Verwaltungsfachleute und Rechtsexperten (Übergabe von Hoheitsrechten und Dienstleistungen an Bürgervereine, Stadtteilinitiativen)/ Sozial-, Beteiligungsexperten (Frage nach Weitergabe von Verantwortung, Wichtigkeit von Einzelpersonen, Generationenfolge, Honorierung von Engagement, Geben-Nehmen, Stärkung von Quartiersidentität, Übernahme von Verantwortung gerade in sozial problematischen Bevölkerungsgruppen und Nachbarschaften). Stadtumbaucafe oder -bus: Zur Verankerung des Stadtumbaugeschehens in der Bevölkerung kann die Einrichtung eines oder mehrerer Stadtumbaucafés (je nach Größe und Zahl parallel laufender Projekte) als Informationsumsc hlagplatz, Ort des Dialogs, Treffpunkt beitragen. Sinnvoll für Salzgitter als Flächenstadt wäre auch der Einsatz eines mobilen Stadtumbaubusses nach Vorbild der mobilen Stadtbüchereien (sponsored by MAN oder VW). Kooperation mit Schulen und anderen sozialen Einrichtungen / der lokalen Wirtschaft: Im Hinblick auf die Tatsache, dass Stadtumbau sich zwar momentan auf wenige konkrete Projekte fokussiert, im Grunde damit aber ein allgemein notwendiges Umdenken angesichts veränderter demographischer und finanzieller Spielräume gemeint ist, ist Stadtumbau auch als Bildungs- und Bewußtmachungsaufgabe zu verstehen. Die gezielte Ansprache von Kindern, Jugendlichen und Senioren, sowie Arbeitnehmern und Arbeitgebern ist daher überaus sinnvoll- so kann die Aufmerksamkeit auf das Wohnumfeld, die Stadt, die Region und einen internationalen Handlungskontext gelenkt (Agenda 21, weltweite kommunale und Bürgernetzwerke) und Mitwirkungsmöglichkeiten im Alltag deutlich gemacht werden. Untersuchung und Entwicklung weiterführender und nachhaltiger Projekte: Parallel zum Stadtumbau sollten Untersuchungen beauftragt werden, deren Ergebnisse mithelfen können, wichtige Koordinaten der Stadtentwicklung strategisch zu optimieren und zu verknüpfen. Hierzu gehören z.b. Untersuchungen zur perspektivischen Auslastung und Kostenentwicklung von Infrastruktur, zum Umgang mit Raumressourcen (Ideen für Zwischennutzungen, Spielräume, Renaturierungen), eine Analyse der Einzelhandelssituation sowie die Erstellung eines umfassenden Nutzungs- und Leerstandskatasters für das gesamte salzgitteraner Stadtgebiet. Die Ergebnisse solcher Untersuchungen und neue Entwicklungen in der Stadt sollten in eine Fortschreibung und Aktualisierung des ISEK und dessen Leitbild einfließen. Langfristig angelegte Projekte, die den Stadtumbau flankieren und zu einer atmosphärischen und qualitativen Verbesserung des Stadtgefühls beitragen könnten sein: die Durchführung einer Landesgartenschau, in Salzgitter besser einer Landes-Landschafts-Schau, Ausbau künstlerischer Projekte ( KUNSTüberall ) für die Schaffung von Verbindungsachsen (in Salzgitter z.b. für die Schneisen durch den Industriestrang und den grünen SZ-Höhenzug) sowie Überlegungen, wie kleineren Maßnahmen durch Einordnung in einen übergeordneten Kontext größere öffentliche (und reale) Wirkung verliehen werden kann VORGEHEN IN DEN INVESTITIONSVORRANGGEBIETEN Auf der räumlichen Ebene der Investitionsvorranggebiete ist ein Verfahren zur Projektentwicklung und -steuerung zu entwickeln. Hierfür muss eine unmittelbare Nähe zum jeweiligen Quartier und ein enger Kontakt und Arbeitszusammenhang zu den verschiedenen Akteuren hergestellt werden. In Zusammenhang mit den konkret geplanten Maßnahmen des Stadtumbaus gilt es, die Bewohnerschaft in den jeweiligen Stadtgebieten an der Planung und Durchführung der Maßnahmen von Anfang an zu beteiligen und sie in den gedanklichen und praktischen Umsetzungsprozess einzubeziehen.

100 6. UMSETZUNGSSTRATEGIEN FÜR DEN STADTUMBAU IN SALZGITTER 97 Organisation und Steuerung Aufbauend auf den positiven Erfahrungen des quartiersbezogenen Arbeitsansatzes im Rahmen des Programms Soziale Stadt in Salzgitter wird vorgeschlagen, einen vergleichbaren Arbeitsansatz auch für die Investitionsvorranggebiete zu wählen. Durch Einsatz eines Quartiersbüros kann der gebietsbezogene Arbeitsansatz gestärkt werden. In den Investitionsv orranggebieten, in denen konkret die ersten Maßnahmen anlaufen, wie beispielsweise im Seeviertel, sollte eine zentrale Räumlichkeit als Quartiersbüro ausgewiesen und zumindest phasenweise auch personell besetzt sein. Von diesem Büro aus werden die verschiedenen Maßnahmen koordiniert, der Erneuerungsprozess moderiert und die entsprechenden Netzwerke geknüpft. Das Büro ist auch Anlaufstelle für die Bewohnerschaft im Quartier. Hier kann informiert und beraten werden. Je nach Gebietsgröße und Intensität der durchzuführenden Maßnahmen ist auch der Ressourceneinsatz für die Quartiersbüros zu wählen. Während in dem einen Fall eine entsprechende Räumlichkeit eigens für diese Aufgabe hergerichtet und regelmäßig mehrfach in der Woche besetzt wird, kann in einem anderen Fall eine geeignete, bestehende Räumlichkeit in einer entscheidenden Arbeitsphase temporär für Sprechstunden u.ä. genutzt werden. Denkbar ist auch der Einsatz eines mobilen Büros in Form eines Kleinbusses o.ä. denkbar. Grundsätzlich sollte auch in jedem Gebiet geprüft werden, ob bestimmte Aufgaben nicht durch eine vorhandene Institution übernommen werden kann, mit der eine entsprechende vertragliche Vereinbarung und Honorierung getroffen wird. Das für jedes Investitionsvorranggebiet zu erarbeitende integrierte Quartierskonzept (eine ressortübergreifende Mischung aus dem, was traditionell Rahmenplan oder Bereichplanung genannt wird, hier aber komplexer gemeint ist) für den Stadtumbau dient als Arbeitsgrundlage. Hier sind Art und Umfang sämtlicher, geplanter Maßnahmen detailliert beschrieben und die entsprechenden Umsetzungszeiträume festgelegt. Der Kosten- und Investitionsrahmen ist auf der gesamtstädtischen Ebene mit dem zur Verfügung stehenden Haushaltsansatz und den in den anderen Gebieten erforderlichen Mitteleinsatz abzustimmen. Um die Verbindlichkeit der Quartierskonzepte zu erhöhen sollten diese in den zuständigen kommunalpolitischen Gremien behandelt und beschlossen werden. In den regelmäßig stattfindenden Steuerungsgruppen zu den Investitionsvorranggebieten arbeiten Vertreterinnen und Vertreter der an den Maßnahmen beteiligten Fachämter und die verschiedenen Maßnahmenträger, wie beispielsweise die Vertretung eines Wohnungsunternehmens oder eines Gemeinwesenträgers zusammen. Die praktische Umsetzung der Maßnahmen kann hier durch eine entsprechende Arbeits- und Aufgabenteilung vorbereitet und koordiniert werden. Die Geschäftsführung der Steuerungsgruppen übernimmt die mit der Aufgabe des Stadtumbaus betraute Verwaltungsstelle oder der beauftragte Sanierungsträger. In den räumlichen Schwerpunktgebieten Lebenstedt und Salzgitter Bad des Stadtumbaus in Salzgitter sollte auch die Politik im Rahmen eines interfraktionellen Arbeitskreises intensiv in den Arbeitsprozess einbezogen werden. Es hat sich bewährt, ausgehend vom Interesse und der Betroffenheit der politischen Vertreter (Fachbezug, Wahlkreis oder Wohnort der Volksvertreter) quer zur Besetzung der kommunalpolitischen Gremien Rat, Ausschüssen und Ortsräte hierzu einzuladen. Diese Vorgehensweise ist selbstverständlich mit den jeweiligen Fraktionsführungen abzustimmen. Mit Hilfe dieses Arbeitskreises kann die Politik frühzeitig und fortlaufend informiert und beteiligt und darüber hinaus um politische Runder Tisch - Wohnungswirtschaft Unterstützung für Einzelmaßnahmen geworben werden. Akteurs- und Bewohnerbeteiligung Entsprechend der jeweiligen Struktur in den Investitionsvorranggebieten sind neben der Beteiligung der Maßnahmenträger in den Steuerungsgruppen auch die anderen im Gebiet ansässigen Institutionen, Einrichtungen, Wohnungsanbieter und freie Träger über den Fortgang des Arbeitsprozesses zu informieren und an der Entwicklung neuer Strategien und Maßnahmen zu beteiligen. Hier bietet es sich an, beispielsweise gezielt auf bestimmte Akteursgruppen (Einzelhändler, Haus- und Grundstückseigentümer, Soziale Träger, Schulen und Kindergärten o.ä.) zuzugehen und die für diese Akteure jeweils entscheidenden Aspekte des Stadtumbaus zu thematisieren. Darüber

101 6. UMSETZUNGSSTRATEGIEN FÜR DEN STADTUMBAU IN SALZGITTER 98 hinaus können im Rahmen eines beispielsweise zweimal im Jahr stattfindenden Quartiersforum, zu dem alle Beteiligten eingeladen werden, die einzelnen Handlungsstränge zusammengeführt und grundsätzliche Strategien erörtert werden. Je größer das jeweilige Gebiet und umso vielschichtiger die jeweilige Akteursstruktur ist, umso größer wird der Arbeitsaufwand für diesen Aufgabenbereich der Akteursbeteiligung und -vernetzung sein. Gleichzeitig entsteht hierdurch jedoch die Chance, zusätzliche Maßnahmen zu initiieren und Synergieeffekte durch eine Bündelung der unterschiedlichen Aktivitäten zu erreichen. Aufgrund der hohen direkten Betroffenheit der Bewohnerschaft durch einzelne Maßnahmen, die sich beispielsweise durch den geplanten Abriss oder der Sanierung einzelner Wohngebäude ergeben werden, sollten in diesen Fällen die betreffenden Bewohnerinnen und Bewohner frühzeitig und intensiv an der Planung beteiligt werden. Dabei sollte das Spektrum der Beteiligungsangebote vor allem durch zugehende Formen und eine direkte Ansprache erweitert werden. Dies kann erfahrungsgemäß durch Haustür- oder Gartenzaungespräche, durch Haus- oder Hofversammlungen und durch auffällige Informations- und Beteiligungsangebote im Wohnumfeld besser gelingen als durch die üblicherweise einberufenen Bewohnerversammlungen, die in der Regel eher schlecht besucht sind. Belegungs- und Umzugsmanagement Im Zuge der Durchführung der Stadtumbaumaßnahmen ist für die zurückzubauenden Wohnungen ein Umzugsmanagement durchzuführen. Dabei handelt es sich um eine in vielerlei Hinsicht sensible Aufgabe. Zum einen gilt es, der persönlichen Betroffenheit und der Ängste einzelner Menschen zu begegnen und den betreffenden Haushalten einen geeigneten Ersatzwohnraum anzubieten und zum anderen muss zwischen den Wohnungsanbietern in einem Gebiet eine entsprechende Zusammenarbeit eingeleitet werden, um diese geeignete Ersatzwohnung für das Verfahren zur Verfügung zu stellen. Auch wenn die Leerstandssituation keine Engpässe beim Wohnungsangebot befürchten lässt, ist dennoch eine Auswahl hinsichtlich der richtigen Wohnungsgröße, der Wohnungsausstattung anderer individueller Wünsche der Wohnungssuchenden und v.a. hinsichtlich der Mietkosten zu treffen. Wenn die entsprechende Mietpartei zwischen zwei Wohnungsanbietern wechselt, sollte ein Lastenausgleich zwischen diesen Unternehmen herbeigeführt werden. Bei größeren Gebieten mit mehreren Wohnungsanbietern sollte dieses Umzugsmanagement von zentraler Stelle durchgeführt werden. Es wird vorgeschlagen, dass die Wohnungsanbieter sich hierzu gemeinsam organisieren und eine neutrale Institution vor Ort mit dieser Aufgabe betreuen. Es ist vorstellbar, hierfür das Quartiersbüro oder auch einen sozialen Träger vor Ort vorzusehen. Öffentlichkeitsarbeit Zur allgemeinen Information der Bewohnerschaft in einem Quartier wird vorgeschlagen, nach Bedarf eine eigene schriftliche Publikation in Form eines Faltblattes oder einer kurzen Broschüre zu erstellen, in der die wesentlichen Informationen und Termine zum Stadtumbauvorhaben im jeweiligen Gebiet veröffentlicht und die kostenlos an die Haushalte verteilt werden. Dieses zusätzliche Medium kann in den Investitionsvorranggebieten mit dem oben erwähnten Bürgerbrief kombiniert werden. Ergänzend sollten Informationswände und -plakate an geeigneten Stellen im Quartier (im Quartiersbüro, in Beratungsstellen etc.) ausgehängt werden. Mit diesen Medien soll erreicht werden, dass die von der Planung Betroffenen schriftlich über die anstehenden Maßnahmen informiert werden. Zu einzelnen anstehenden Maßnahmen wird die Bewohnerschaft zudem über Infostände und ähnliche Aktionen in Kenntnis gesetzt. Erreichte Meilensteine im Zuge der Realisierung können in Form von Quartiersfesten, die auch Anlass zur Begegnung und Kommunikation bieten, gemeinsam mit der Bewohnerschaft gefeiert werden. Wohnungswirtschaftliche Belange und Rentabilität Eine hohe finanzielle Erwartungshaltung der Wohnungsunternehmen hinsichtlich Leerstandsbeseitigung und Marktbereinigung muss vor folgendem Hintergrund kritisch betrachtet werden: Im Grunde ergibt sich für die Wohnungswirtschaft eine natürliche Marktsituation durch einen demographischen Schrumpfungs- sowie wirtschaftlichen Umgestaltungsprozess. Gleichwohl kann nicht ausgeblendet werden, dass der Geschosswohnungsbau in den 60er/70er Jahren als gesellschaftliche Aufgabe verstanden wurde und deshalb durch öffentliche Fördermittel umfangreich bei der Errichtung und Modernisierung gestützt wurde. Der Überhang an Wohneinheiten wird für die Stadt Salzgitter mittelfristig auf etwa 5000 bis 7000 Wohneinheiten eingeschätzt. Dabei ist zu unterscheiden, dass einerseits Überhang aus quantitativen und andererseits aus qualitativen Gründen entsteht. Der daraus resultierende Um- und Rückbau ist entsprechend so zu organisieren, dass die Umsetzung der städtebaulichen Konzepte in den Schwerpunktgebieten für die Stadt Salzgitter möglich wird.

102 6. UMSETZUNGSSTRATEGIEN FÜR DEN STADTUMBAU IN SALZGITTER 99 Das heißt, die Maßnahmeentscheidungen sollten nicht den Akteuren auf dem Wohnungsmarkt allein überlassen werden, sondern koordiniert der Gesamtkonzeption des Stadtentwicklungs- und Handlungskonzeptes entsprechen. Dabei kann es nur unter wirtschaftlichen Gesichtpunkten gelingen, den Wohnungsunternehmen finanzielle Entschädigungen für Investitionen mit geringen betriebswirtschaftliche Aspekten anzubieten. Die privaten wie auch die kommunalen Wohnungsunternehmen agieren primär nach wirtschaftlichen Kriterien, insofern kann eine Stadtumbaustrategie nur im Konsens der Akteure gelingen. Nach den Erfahrungen des Stadtumbaus Ost werden sukzessive Leerstandszunahmen dadurch kompensiert, die Instandhaltungsaufwendungen zu mindern. Durch eine gezielte Verringerung des Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwandes ist es Unternehmen temporär möglich über 50 % 74 leerstehende Gebäude ohne Verlust zu bewirtschaften. Dabei führt die unterlassene Instandsetzung zwangsläufig zur drastischen Verminderung der Restnutzungsdauer im Extremfall zu Havarierisiken. Einer solchen Entwicklung gilt es in Salzgitter z.b. Salzgitter-Bad (Ost- und Westsiedlung) durch kurzfristige Einbindung der Wohnungsunternehmen in das neue Stadtentwicklungskonzept zu verhindern, da anderenfalls konträre Wirkungen für die Wohnquartiere auftreten könnten. Nach den Erfahrungswerten beginnt die kritische Größe für die Objektbewirtschaftung ab einer Leerstandsquote von etwa %. Insofern sind die Wohnungsunternehmen aus rein wirtschaftlichen Erwägungen gehalten, die Überkapazitäten vom Markt zu nehmen. Dafür kommen Veräußerungen oder Anpassungen in Frage. Hinsichtlich der Veräußerbarkeit steht der Verkehrswert in Verbindung mit dem Bilanzwert zur Einschätzung. Zunehmend wird dabei die Frage nach der Ermittlung des Verkehrswertes von leerfallenden Immobilien des Geschosswohnungsbaus von Bedeutung. Eine Gebäude, in dem niemand mehr wohnen möchte, erzielt keinen realen Marktpreis (Verkehrswert) und kann demzufolge nicht dem üblichen Marktmechanismen zugeführt werden. Die für die Wertberechnungen die nach der Wertermittlungsverordnung zur Verfügung stehenden, sind für dies neuen Herausforderungen des Stadtumbaus wenig geeignet. Das Grundproblem ist, dass die bekannten Verfahren (Vergleichswert-, Sachwert-, Ertragswert-, Liquidations- und Residualverfahren) einen Wachstumsprozess voraussetzen, der in einem schrumpfenden Markt in der Fläche nicht mehr gegeben ist. Dabei spielt selbst der Instandhaltungs- oder Sanierungszustand eine nur untergeordnete Rolle. Dadurch entstehen für die Wohnungsunternehmen erhebliche Probleme für die Bilanzkorrektur der Vermögenswerte. Mutige Investitionen: Umfassende Modernisierung und Instandsetzung Riesentrapp in Salzgitter-Lebenstedt Wer den Stadtumbauprozess im Konsens mit den Akteuren organisieren und koordinieren will, muss um die Problemlagen der Wohnungsunternehmen wissen, um zielführende Konzepte verhandeln zu können. Aus den genannten Erwägungen heraus, erwächst für die Wohnungswirtschaft ein hohes Interesse am Prozess des Stadtumbaus zu partizipieren, um dem entstehenden Handlungsdruck zu begegnen. Dabei ist der Wohnungsmarkt in Salzgitter besonders geprägt durch die spezifischen Besitzverhältnisse und Veräußerungsmodelle, die mit dem Aufbau des Hüttenwerkes und dem industriellen Wohnungsbau einhergingen. Um die Rentabilität des Stadtumbaus in Entwic klungsschwerpunkten herzustellen, ist aus Sicht der Wohnungseigentümer der Rückbau der Objekte angezeigt, die den geringsten wirtschaftlichen Wert erbringen. Dabei ist in erster Linie der Verkehrswert zu berücksichtigen, jedoch in besonderer Weise auch das beschriebene nachhaltige Stadtentwicklungspotenzial, wie spezifische zukünftige Nachfrage, Alterzusammensetzung, Standortfaktoren.