Vormerkung Guter Glaube an GbR-Gesellschafterstellung bei Grundstückserwerb und bei Vormerkungsbestellung Widerspruch vs.

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1 Max Kübler-Wachendorff Examinatorium Sachenrecht Vertiefungskurs Immobiliarsachenrecht Augsburger Examinatorium der Juristischen Fakultät Universitätsstraße Augsburg Zimmer 2010 Tel Sachverhalte Fall 1: Immer Ärger mit der GbR Vormerkung Guter Glaube an GbR-Gesellschafterstellung bei Grundstückserwerb und bei Vormerkungsbestellung Widerspruch vs. Vormerkung A, B und C haben sich zur V-GbR zusammengeschlossen, um in Grundstücke zu investieren. Die V-GbR ist unter anderem Eigentümerin eines Grundstücks in Augsburg. Sie ist im Grundbuch als Eigentümerin dieses Grundstücks unter V-GbR bestehend aus den Gesellschaftern A, B und C eingetragen. Im Januar 2014 kommt es zu einem Gesellschafterwechsel, bei dem der C aus der Gesellschaft austritt und der D neuer Gesellschafter wird. Der Gesellschafterwechsel wird nicht im Grundbuch eingetragen. Kurz darauf wollen A und B das Grundstück in Augsburg an den K verkaufen. Da D gegen einen Verkauf des Grundstücks ist, bitten A und B den C um seine Hilfe. C ist einverstanden. Im Februar 2014 schließen A, B und C mit dem K einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Grundstück und erklären vor dem Notar die Auflassung. Auf Verlangen des K wird ihm von A, B und C zudem eine Auflassungsvormerkung bewilligt, die kurz danach zugunsten des K im Grundbuch eingetragen wird. K hat keine Kenntnis vom Gesellschafterwechsel in der V-GbR. Im April 2014 stellt K beim Grundbuch einen Antrag auf Eintragung als Eigentümer. Anfang Juli 2014 erlangt D Kenntnis vom Verkauf des Grundstücks und lässt einen Widerspruch gegen die Gesellschafterstellung des C im Grundbuch eintragen. Ende Juli 2014 wird K als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Da der Wert des Grundstücks inzwischen erheblich gestiegen ist, bereuen auch A und B den Verkauf und möchten wie auch D, dass die V-GbR als Eigentümerin eingetragen wird. Welche Ansprüche hat die V-GbR gegen K?

2 Fall 2: Auf dem Grundbuchamt Eigentumserwerb am Grundstück Grundbuchrecht E verkauft sein schön gelegenes Hausgrundstück an K1 und lässt es formgerecht an diesen auf. K1 stellt beim GBA den Antrag auf seine Eintragung als neuer Eigentümer in das Grundbuch, wobei er die Auflassung und die Bewilligung der Eintragung durch E in der geforderten Form nachweist. Anschließend bietet K2 dem E einen besseren Preis. E lässt das Grundstück nun nochmals an K2 auf, der dann ebenfalls einen Antrag auf seine Eintragung als neuer Eigentümer ins Grundbuch stellt und die Auflassung sowie die Bewilligung der Eintragung durch E formgerecht nachweist. 1. Wie wird das GBA verfahren? 2. Angenommen, das GBA trägt den K2 als neuen Eigentümer ein. Erwirbt K2 dann das Eigentum am Grundstück? 3. Liegen die Voraussetzungen für einen Amtswiderspruch vor? 4. Wie ist das Grundbuch aufgebaut? 5. Wer darf das Grundbuch einsehen?. 2

3 Fall 3: Wem gehört was? Haftungsverband in der Zwangsvollstreckung Auf Antrag des Gläubigers G wird das Grundstück des Schuldners S zwangsversteigert. Den Zuschlag erhält Z. Auf dem Grundstück befindet sich a) ein Wohnhaus mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach (sog. Aufdachanlage). Den Strom aus der Photovoltaikanlage speist S gegen Vergütung in das öffentliche Stromnetz ein. b) ein Wohnhaus, das zwei Jahre nach seiner Fertigstellung an M vermietet wurde. M hat bei seinem Einzug eine von ihm gekaufte serienmäßige Standardeinbauküche eingebaut. c) ein Rohbau. Bodenleger B hatte bereits vor der Versteigerung unter Eigentumsvorbehalt die Bodenbeläge für das Gebäude angeliefert, aber noch nicht in den Rohbau eingebaut. Zur Bezahlung der Bodenbeläge durch S kommt es nicht mehr (nach Lippross/Schäfers, Zwangsvollstreckungsrecht, 11. Aufl., S. 236 m.w.n.). d) ein S gehöriges Speditionsunternehmen mit fünf Speditionslastwagen. Ist Z Eigentümer der fraglichen Gegenstände geworden? Fall 4: Die Bäckerei Ansprüche des Zwangsvollstreckungsgläubigers (angelehnt an Zimmermann, Walter, ZPO-Fallrepetitorium, 10. Aufl., S. 409 f.) Schuldner S betreibt auf seinem Grundstück eine ihm gehörende Bäckerei. Da er sich jedoch finanziell übernommen hat, kann er ein fälliges Darlehen auch nachdem er dazu verurteilt wurde nicht zurückzahlen. Auf Antrag des Gläubigers G wird daher die Zwangsvollstreckung des Grundstücks des S angeordnet und ein Versteigerungsvermerk ins Grundbuch eingetragen. S ist jetzt alles egal. Um noch schnell an Geld zu kommen, verkauft und übereignet S nun das gesamte Bäckereiinventar an K. K ist gutgläubig in Hinblick auf den Antrag des G und die Anordnung der Zwangsvollstreckung. und nimmt das Bäckereiinventar gleich mit. Umso verwunderter ist er, als wenige Zeit später G bei ihm erscheint und fordert, das Bäckereiinventar sofort herauszugeben und zur Bäckerei zurückzuschaffen. Zu Recht? 3

4 Fall 5: Augen auf bei der Vertreterwahl Briefhypothek Gutgläubiger Erwerb Grundbuchberichtigungsansprüche Theo Tillich richtet sich eine Tischlerei zur Herstellung von Küchenmöbeln in dem Fabrikgebäude einer inzwischen aufgegebenen Nähmaschinenfabrik auf seinem Grundstück Flurstück-Nummer 51/1 ein. Das Inventar seiner Tischlerei besteht aus Maschinen zur Holzverarbeitung. Zur Finanzierung des Aufbaus der Tischlerei schließt er mit seinem Bekannten Benne Braun einen Darlehensvertrag über ,-. Benne Braun ist zwar gerne bereit, Theo Tillich das Darlehen zur Verfügung zu stellen, allerdings nur gegen ausreichende Sicherheiten. Theo Tillich beauftragt Udo Unger mit der Führung der Verhandlungen und dem Abschluss entsprechender Geschäfte. Theo Tillich erteilt Udo Unger mündlich eine Vollmacht für die Bestellung von Sicherheiten an seinem Vermögen und macht dabei deutlich, dass Udo Unger nur Sicherheiten in Höhe von maximal ,- bestellen dürfe, weil er noch weitere Kredite benötige. Falls Benne Braun sich darauf nicht einlasse, müsse er sich die Sache noch einmal überlegen. Benne Braun und Udo Unger (im Namen von Theo Tillich) einigen sich dennoch einige Tage später über die Bestellung einer Briefhypothek am Grundstück von Theo Tillich in Höhe von ,-, weil Benne Braun darauf bestand, auch hinsichtlich der zu zahlenden Darlehenszinsen gesichert zu sein. Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen, wobei als Geldbetrag der Forderung ,- genannt wird. Die Darlehenssumme wird in Höhe von ,- an Theo Tillich ausgezahlt. Kurz darauf tritt Benne Braun die Hypothek in voller Höhe als Sicherheit in schriftlicher Form unter Übergabe des Hypothekenbriefes an die C-Bank ab. Die Abtretung wird nicht im Grundbuch eingetragen. Theo Tillich erfährt nunmehr von Benne Braun von der Abtretung und der bestellten Sicherheit in Höhe von ,-. Theo Tillich ist außer sich und erklärt Benne Braun, dass er eine solche Belastung seines Grundstücks nicht akzeptiert. 1. Kann Theo Tillich von Benne Braun die Zustimmung zur Löschung der Hypothek und von der C- Bank die Herausgabe des Hypothekenbriefes verlangen? 2. Unterstellt, Benne Braun oder die C-Bank können aufgrund der Hypothek in das Grundstück Flurstück-Nummer 51/1 vollstrecken, haftet das Inventar der Tischlerei von Theo Tillich mit? 4

5 Fall 6: Die Freuden der Grundschuldabtretung Erst- und Zweiterwerb von Grundschulden; Wettlauf der Sicherungsgeber Grundfall Stefan (S) möchte ein Grundstück in der Nähe von Landsberg erwerben, um dort einen kleinen Tierpark zu betreiben. Um die ihm dazu noch fehlenden zu erhalten, wendet er sich an die G1-Bank in Augsburg. Diese ist bereit, ihm ein zinsgünstiges Darlehen zu gewähren, wenn er dafür Sicherheiten beibringen kann. S bittet daher seinen Großvater Erwin (E) um Hilfe. E ist damit einverstanden, an seinem Hausgrundstück eine Grundschuld für G1 zu bestellen. Daraufhin schließen S und G1 im Jahr 2010 einen Vertrag zur Überlassung von , die S nach vier Jahren zurückzahlen soll. Es wird vereinbart, dass S sollte er zwischenzeitlich zu Geld kommen bereits vor Ablauf der vier Jahre Zahlungen auf die Schuld leisten darf. Auch E kommt mit G1 ins Geschäft. Sie einigen sich über die Entstehung einer Grundschuld für G1 am Grundstück des E in Höhe von Diese Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen und E übergibt G1 den Grundschuldbrief. Darüber hinaus treffen E und G1 in einer gesonderten Abrede die Vereinbarung, dass diese Grundschuld der Sicherung der Forderung der G1 gegen S dienen soll. Nach Bestellung der Sicherheiten zahlt G1 die noch im Jahr 2010 an den S aus. Im Jahr 2011 möchte G1 die Grundschuld an die G2-Bank übertragen, um Forderungen der G2 gegen die G1 abzusichern. G1 und G2 treffen daher eine schriftliche Vereinbarung über den Übergang der Grundschuld und G1 übergibt G2 den Grundschuldbrief. G2 weiß dabei lediglich, dass G1 die Grundschuld zur Besicherung einer Forderung hereingenommen hat. Von dem Kreditvertrag zwischen G1 und S und den einzelnen darin enthaltenen Abreden hat G2 keine Kenntnis. Das Geschäft des S läuft unerwartet gut, so dass er bereits im Jahr an G1 zurückzahlen kann. Anfang 2013 kündigt G2 dem E gegenüber die Grundschuld und möchte 6 Monate später daraus vorgehen. E hat nun Angst um sein Hausgrundstück. Er verteidigt sich gegen seine Inanspruchnahme, indem er auf die 4-Jahres-Frist in dem Darlehensvertrag verweist. Außerdem beruft er sich auf die , die S bereits an G1 geleistet hat. Kann G2 gegen E in Höhe von mit Erfolg aus der Grundschuld vorgehen? Abwandlung Wie der Grundfall, jedoch wird zur Sicherung des Darlehens nicht nur die Grundschuld des E bestellt. Zusätzlich übernimmt S anderer Großvater Bernd (B) eine selbstschuldnerische Bürgschaft zur Sicherung des Darlehens. B erklärt gegenüber G1 schriftlich, für die näher bezeichnete Schuld des S zu bürgen. Darüber hinaus hat S keinerlei Zahlungen an G1 oder G2 geleistet. G2 geht im Jahr 2015 nach ordnungsgemäßer Kündigung gegen E aus der Grundschuld vor. E beschließt, sich gegen seine Inanspruchnahme nicht zu wehren, sondern auf die Grundschuld zu zahlen und sich später an B zu halten. S hatte nämlich sowohl E als auch B versprochen, dass sie sich im Notfall an den jeweils anderen halten könnten, wenn sie nur zuerst zahlen würden. Ein Rückgriff gegenüber S ist aussichtslos, da dieser mittlerweile insolvent geworden ist, die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens allerdings mangels Masse abgelehnt wurde. Kann E, nachdem er Zahlung in Höhe von auf die Grundschuld geleistet hat, Rückgriff bei B nehmen? 5

6 Fall 7: Erste Juristische Staatsprüfung 2014/2 Aufgabe 2 Teil I Zur Sicherung eines geschäftlichen Kredits bestellt die in Augsburg wohnhafte Anja Huber (H), Inhaberin eines Einzelhandelsgeschäfts, an ihrem ebenfalls in Augsburg belegenen Grundstück der kreditgewährenden X-Bank (X) mit notarieller Urkunde vom 8. April 2009 eine Sicherungsgrundschuld als Briefgrundschuld in Höhe von ,-. Die Unterwerfung der H unter die sofortige Zwangsvollstreckung in ihr Grundeigentum und in ihr Vermögen wegen der Darlehensrückzahlungsforderung und der Ansprüche aus der Grundschuld unterbleibt. Die Grundschuld wird in der Grundbucheintragung am 10. Juli 2009 nicht als "Sicherungsgrundschuld", sondern als "Grundschuld zu ,- " bezeichnet. Die Briefübergabe an X wird durch die Vereinbarung ersetzt, wonach diese berechtigt sein soll, sich den Brief vom Grundbuchamt aushändigen zu lassen. Der ebenfalls am 8. April 2009 geschlossene Sicherungsvertrag zwischen H und X enthält zur Frage einer möglichen Abtretung von Darlehensrückzahlungsforderung und Sicherungsgrundschuld keine Angaben. Die Darlehenssumme wird an H ausbezahlt. Als die X in finanzielle Schieflage gerät, tritt sie am 12. August 2013 ihren Anspruch auf Rückzahlung des noch nicht fälligen Darlehensrestbetrages von ,- an die Y-Bank (Y) durch privatschriftliche Vereinbarung ab. Am 13. September 2013 tritt die X ihre Grundschuld als Sicherheit für eigene Verbindlichkeiten in notarieller Urkunde an die Z-Bank (Z) ab. Dieser wird eine schriftliche Abtretungserklärung erteilt und der Brief übergeben, eine Eintragung der Abtretung in das Grundbuch unterbleibt. Die Z tritt bei der Abtretung der Grundschuld nicht in den zwischen H und X abgeschlossenen Sicherungsvertrag ein. Am 1. Januar 2014 wird der Darlehensrestbetrag fällig. Die Y beauftragt daraufhin Rechtsanwältin Dr. Sauer mit der Prüfung, ob sie gegen über H einen Anspruch auf Rückzahlung des noch ausstehenden Darlehensbetrages von ,- hat und diesen nun durchsetzen kann. Nach Fälligkeit der Grundschuld erhebt die Z vor dem Landgericht Augsburg durch ihren Rechtsanwalt Dr. Winter Klage gegen H auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld in ihr Grundstück in Höhe von ,-. Teil II: Der Handwerker Egon Erhard (E) ist als Grundstückseigentümer in Abteilung I des Grundbuches von Regensburg eingetragen. ln Abteilung III des Grundbuches ist vereinbarungsgemäß an erstem Rang eine Buchgrundschuld für die A-Bank (A) in Höhe von ,- eingetragen zur Sicherung eines dem E gewährten und aus bezahlten Darlehens in gleicher Höhe. Mit zweitem Rang ist eine Briefgrundschuld für die B-Bausparkasse (B) in Höhe von ,- eingetragen, die ebenfalls ein dem E gewährtes und ausbezahltes Darlehen in gleicher Höhe sichert. Der B wurde von E der Brief übergeben. Als E das Darlehen an die A nicht bestimmungsgemäß tilgt, droht die A mit der Zwangsvollstreckung. Zur Abwendung der Zwangsvollstreckung zahlt E schließlich mit Einwilligung der A die ,- ausdrücklich nicht nur auf die Darlehensforderung, sondern auch "auf die Grundschuld". Anschließend bewilligt die A die Eintragung einer Eigentümergrundschuld für E in Höhe von ,-, was am 20. Januar 2014 auch im Grundbuch vollzogen wird. Wenige Monate später tritt E diese Eigentümergrundschuld in voller Höhe an die C-Bank (C) ab; die Abtretung wird im Grundbuch eingetragen. 6

7 Die B ist der Auffassung, dass die Abtretung der Eigentümergrundschuld durch E an C ihr gegenüber unwirksam sei. E hätte seine durch Zahlung entstandene Eigentümergrundschuld vielmehr löschen lassen müssen, damit die B mit ihrer Briefgrundschuld die erste Rangstelle hätte erlangen können. Außerdem stehe ihr ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuches zu. Die B tritt an Rechtsanwalt Kroiß heran und bittet ihn, die erforderlichen gerichtlichen Schritte zu unternehmen, damit sie zu ihrem Recht komme. Vermerk für die Bearbeiter: Beide Teile der Aufgabe sind zu bearbeiten. ln einem Gutachten, das- gegebenen falls hilfsgutachtlich - auf alle aufgeworfenen Rechtsfragen eingeht, sind in der vor gegebenen Reihenfolge folgende Fragen zu beantworten: Zu Teil I: 1. Welche Auskunft wird Rechtsanwältin Dr. Sauer ihrer Mandantin Y erteilen? 2. Wie wird das Landgericht Augsburg auf die Klage der Z, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Winter, entscheiden? Zu Teil II: 1. Wie ist die Rechtslage nach Zahlung des E und Abtretung der Eigentümergrundschuld an C? 2. Welche gerichtlichen Schritte muss Rechtsanwalt Kroiß unternehmen, um seiner Mandantin B zu ihrem Recht zu verhelfen? Auf Zulässigkeitsfragen ist nicht einzugehen. 7