BAURECHTaktuell. in der neuen Ausgabe unseres Baurechts-Newsletters haben wir zwei Themen-Schwerpunkte gesetzt:

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1 BAURECHTaktuell 03/13 Sehr geehrte Damen und Herren, in der neuen Ausgabe unseres Baurechts-Newsletters haben wir zwei Themen-Schwerpunkte gesetzt: Bei den Tipps für Bauunternehmen und Handwerker liegt der Schwerpunkt auf der Prüf- und Hinweispflicht. Diese ist in 4 Abs. 3 VOB/B normiert, findet als von der Rechtsprechung entwickelter allgemeiner Rechtssatz aber auch in Verträgen Anwendung, bei denen die VOB/B nicht vereinbart ist. Verstöße gegen die Prüf- und Hinweispflicht begründen ein erhebliches Haftungsrisiko für Bauunternehmen und sind deshalb leider auch immer wieder Gegenstand unserer Praxis. Bei den Hinweisen für Architekten und Ingenieure dreht sich alles um die neue HOAI Wir haben einige Neuerungen, die wir für besonders beachtenswert halten, herausgegriffen. Markus Kiefer Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht BAURECHTaktuell 03/13 Seite 1/5

2 A. Informationen für Bauunternehmen, Handwerker und Bauträger I. Übliche Vergütung heißt nicht automatisch Stundenlohn Alle Bauunternehmen kennen das: Auch bei zunächst reibungsloser Baudurchführung und Abnahme entstehen Streitigkeiten oft, wenn es ans Bezahlen der Werkleistung geht. Abrechnungsstreitigkeiten sind mühsam und beruhen oft auf Unklarheiten. So empfiehlt sich beispielsweise, das Aufmaß gemeinsam zu nehmen, um zumindest für diesen Sachverhalt rechtzeitig alle Missverständnisse auszuräumen. Unklarheiten können aber bereits bei der Frage der Abrechnungsmethode bestehen. Ist beispielsweise im Vertrag überhaupt nichts zur Vergütung gesagt, so gilt nach dem Gesetz zwar meistens die sogenannte übliche Vergütung als vereinbart. Hiermit ist aber noch nicht geklärt, ob ein Pauschalpreis, eine Abrechnung auf Einheitspreisbasis oder eine solche nach Stundenlohn vereinbart sind. Es ist ein immer wieder vorkommender Irrtum, dass dann, wenn zur Abrechnungsart nichts konkretes vereinbart ist wie dies insbesondere im handwerklichen Bereich gerade bei Zusatz- und Nachtragsaufträgen häufig der Fall ist automatisch nach Stundenlohn abgerechnet werden kann. Dies ist nur dann der Fall, wenn eine Stundenlohnabrechnung die übliche Vergütung gerade für die erbrachten Leistungen darstellt. Dies wird aber nur selten der Fall sein. In den allermeisten Fällen stellt eine Einheitspreisabrechnung die übliche Abrechnungsmethode dar. Auch eine Abrechnung anhand von üblichen Einheitspreisen kann aber im Einzelfall nicht geschuldet sein, wenn für vergleichbare Leistungen üblicherweise Pauschalpreise abgeschlossen werden. Um Unstimmigkeiten hierüber zu vermeiden, empfehlen wir, auch bei kleineren Aufträgen, frühzeitig zumindest die Abrechnungsmethode zu vereinbaren. II. Fehlerhafte Planung kann Mehrvergütung einbringen Auch Planer machen Fehler. Das kann passieren. Ärgerlich und teuer wird es aber vor allem, wenn sie zu spät entdeckt werden und das Gebäude bereits nach den fehlerhaften Plänen gebaut wird. Dann ist der Baumangel programmiert. Spannend ist dann die Frage: Wer trägt dafür eigentlich die Schuld? Planer oder Bauunternehmen? Für Baumängel muss grundsätzlich die ausführende Firma geradestehen, auch wenn sie auf Planungsfehlern beruhen. Denn nach BGB und VOB/B schuldet der Bauunternehmer auch bei fehlerhaften Planungen ein mängelfreies Werk. Der Bauunternehmer hat daher grundsätzlich auch in diesen Fällen Nachbesserungsarbeiten zu erbringen. Bei einem Fehler des vom Bauherrn beauftragten Planers kann der Bauunternehmer aber unter Umständen einen Zuschuss für die Mangelbeseitigungskosten vom Bauherrn verlangen, der bis zu 100 % der Kosten erreichen kann. Das Bauunternehmen bleibt nur insoweit auf den Kosten der Mangelbeseitigung sitzen, als es selbst dadurch für das Entstehen des BAURECHTaktuell 03/13 Seite 2/5

3 Mangels Verantwortung trägt, dass es einen erkennbaren Planungsfehler tatsächlich nicht erkannt hat (Verstoß gegen die Prüf- und Hinweispflicht). Die bauausführende Firma sollte deshalb im eigenen Interesse alle Pläne frühzeitig prüfen, um etwaige Planungsfehler noch vor der Ausführung zu erkennen. Das muss nicht zum Schaden der Baufirma sein, denn wenn sie einen Fehler entdeckt und deshalb die Planung nachgebessert und verändert werden muss, besteht regelmäßig die Möglichkeit, zusätzliche Vergütungsansprüche beziehungsweise Nachträge geltend zu machen. Dies gilt zumindest, sofern die Regelungen des 2 VOB/B vereinbart sind. Die Firma schlägt damit zwei Fliegen mit einer Klappe: Sie reduziert ihr Haftungsrisiko und kann Mehrvergütungsansprüche durchsetzen. Bei reinen BGB-Verträgen sind diese Mehrvergütungsansprüche nicht vorgesehen. Wir raten deshalb allen Baufirmen, zumindest die entsprechenden Regelungen des 2 VOB/B zu vereinbaren, selbst wenn sie die übrigen Regelungen der VOB/B nicht vereinbaren möchten. III. Prüf- und Hinweispflicht bezieht sich nicht nur auf Pläne insbesondere Heizungsbauer müssen aufpassen! Die bereits im vorstehenden Punkt angesprochene Prüf- und Hinweispflicht jedes Bauunternehmens birgt ein großes Haftungsrisiko. Eigentlich macht das bauausführende Unternehmen alles richtig, weil es die Leistung genau so ausführt, wie dies durch Leistungsverzeichnis und Pläne bauseitig vorgegeben war gleichwohl allerdings muss es für Fehler anderer einstehen, wenn es diese Fehler hätte erkennen können. Handwerker dürfen sich deshalb auf Pläne und Leistungsbeschreibungen nicht verlassen. Sie müssen sie intensiv prüfen, bevor sie danach bauen. Obwohl das eigentlich jeder Handwerker weiß, ahnen die wenigsten, wie weit ihre Prüf- und Hinweispflichten tatsächlich gehen. Vor allem Heizungsbauer landeten deshalb in jüngster Vergangenheit vor Gericht. Unter Baujuristen ist der sogenannte Blockheizkraftwerkfall des Bundesgerichtshofs (BGH Urteil vom VII ZR 183/05) weithin bekannt. In diesem Fall gab die Heizung des Installateurs zu wenig Wärme ab. Ursache war das Blockheizkraftwerk eines anderen Bauunternehmers, das nicht ausreichend Strom und Wärme lieferte. Die Frage lautete: Hätte der Installateur dieses Problem erkennen können? Ein ähnlicher Fall lag dem OLG Jena Anfang 2012 zur Entscheidung vor (Aktenzeichen: 9 U 506/11): In diesem Fall hatte der Heizungsbauer zwar Pläne und ein detailliertes Leistungsverzeichnis sorgfältig geprüft, nicht aber eine ebenfalls vorliegende Wärmebedarfsberechnung. Hätte er es getan, wäre ihm aufgefallen: Die Komponenten der Anlage passen nicht zusammen, ergo können die Anforderungen des Bauherrn an das Werk nicht erfüllt werden. Selbst wenn die Pläne vom Fachplaner kommen, ist der Handwerker letzten Endes in der Pflicht: Er schuldet seinem Aufraggeber ein mängelfreies Werk. Das Werk muss funktionstauglich sein, um den Werkerfolg zu erreichen. Dementsprechend muss der Auftragnehmer nicht nur Pläne prüfen, sondern vor allem klären, ob die Anlage die vom Bauherrn gewünschte und gegebenenfalls stillschweigend vertraglich vereinbarte Funktion technisch auch erfüllt. Diese Prüfpflicht gilt für alle Handwerker. Sie erstreckt sich, über die Prüfung der Pläne hinaus, auch auf mündliche und sogar stillschweigende BAURECHTaktuell 03/13 Seite 3/5

4 Erklärungen. Jeder Handwerker ist also gut beraten, immer das große Ganze im Blick zu behalten. B. Informationen für Architekten und Sonderfachleute I. Arbeitsstättenrichtlinien gelten nicht mehr Die Arbeitsstättenrichtlinien gelten seit Ende 2012 nicht mehr. Hierauf möchten wir gesondert hinweisen, nachdem in Fachkreisen aufgefallen ist, dass trotzdem viele Architekten immer noch nach den alten Regeln planen. So sinnvoll die Richtlinien im Bereich der Arbeitssicherheit waren, so unnötig waren in den vergangenen Jahren die strikten Vorgaben beispielsweise für eine bestimmte Anzahl von Duschen oder WCs pro Mitarbeiter. Heute gilt: Alles muss in ausreichendem Maß vorhanden sein. Was ausreichend ist, das muss der Bauherr festlegen und gegebenenfalls mit seinem Betriebsrat aushandeln. II. Erneut: Neue HOAI 2013 Wir haben ja darüber gesprochen Diesen Satz sollten Architekten und Ingenieure schnellstens ad acta legen. Nur wer Vereinbarungen und Abreden schriftlich fixiert, der ist auf der sicheren Seite! Mehr denn je trifft dies auch auf die neue HOAI 2013 zu, die am 17. Juli 2013 in Kraft getreten ist. Die HOAI 2013 enthält nämlich einige Änderungen, die Planer beachten sollten. Sie betreffen die Projektabwicklung und die Organisation, speziell die schriftliche Vereinbarung aller wichtigen Details. Wer schreibt der bleibt! Diese etwas kryptische Faustregel predigen Juristen immer wieder. Gemeint ist, dass man Rechtssicherheit nur mit schriftlichen Vereinbarungen erreichen kann. Wegen der Änderungen der HOAI 2013 gilt dies für Architekten und Ingenieure mehr noch als bisher. Unentbehrlich ist die Schriftform bei der Honorarvereinbarung. Schon immer galt, dass ein Honorar oberhalb der Mindestsätze nur verlangt werden kann, wenn es bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart wurde. Das bleibt auch bei der HOAI 2013 so (vgl. 7 Abs. 5 HOAI 2013). Schon aus diesem Grunde sollten Honorarvereinbarungen grundsätzlich zu Papier gebracht werden. Auch die Leistungen des Architektenvertrages sollten in Textform festgehalten werden. Dazu gibt es zahlreiche Vertragsmuster, die aktuell von den jeweiligen Herausgebern an die Erfordernisse der HOAI 2013 angepasst werden. Individuelle Anpassungen der Muster durch einen Baurechtsanwalt sind aber mitunter sinnvoll. Neu in der HOAI 2013 sind auch veränderte Leistungsbilder, mit denen sich Bauherr und Planer auseinandersetzen müssen, wie beispielsweise die Grundleistungen der Anlage 10, Leistungsphase 6 Buchstaben d) und e). Gegenstand ist eine bisher in den alten Honorarordnungen nicht erwähnte weitere Kostenermittlungsart. Sie basiert nicht auf der DIN 276, sondern besteht aus vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen. Diese BAURECHTaktuell 03/13 Seite 4/5

5 sollen mit der Kostenberechnung, die nach DIN 276 anders strukturiert ist, abgeglichen werden. Was aber passiert, wenn der Planer diesen Aufwand nicht erbringen möchte, vielleicht in seinem Fundus im Einzelfall keine passenden Referenzwerte hat oder der Bauherr diesen Mehraufwand im Vergleich zur alten HOAI gar nicht verlangt? - In diesem Fall kann der Verzicht auf diese Grundleistung vereinbart werden. Das ist prinzipiell möglich, weil die HOAI sogenanntes Preisrecht ist und allein der Vertrag regelt, welche Leistungen zu erbringen sind. Eventuell kann sogar durch Ausschluss einzelner Leistungen ein günstigeres Honorar vereinbart werden, ohne die Mindestsätze zu unterschreiten. Selbst aber wer alles vorbildlich bedenkt und schriftlich fixiert, der wird im Laufe des Projektes häufig von neuen Wünschen des Bauherrn überrascht. Dann werden unter Umständen für geänderte Leistungen zusätzliche Honorare fällig. Nach 10 der HOAI 2013 ist ein Zusatzhonorar wiederum schriftlich zu vereinbaren. Damit kein Streit entsteht, ob tatsächlich eine geänderte Leistung vorliegt oder nur eine Variante im Entwicklungsprozess der Planung, raten wir dazu, bereits in abschließenden Projektbesprechungen immer alle Ergebnisse, denen der Auftraggeber zugestimmt hat, schriftlich festzuhalten. So lässt sich der Planungsverlauf im Zweifelsfall jederzeit dokumentieren. Auch für das Bauen im Bestand enthält die neue HOAI Änderungen. Entsprechend 4 Abs. 3 muss die mitzuverarbeitende Bausubstanz in Wert und Umfang ermittelt und das Ergebnis mit dem Bauherrn schriftlich vereinbart werden. Nur so erreicht der Planer ein Mindestmaß an Rechtssicherheit. Auch die Frage der angemessenen Berücksichtigung dieses Wertes bei den anrechenbaren Kosten sollten Auftraggeber und Planer frühzeitig klären und ebenfalls schriftlich vereinbaren. Keine Änderungen gibt es bei der neuen HOAI was ihren Geltungsbereich angeht: Auch die HOAI 2013 ist eine sogenannte Inländer-HOAI. Sie gilt für Architekten mit einem Sitz in Deutschland. Sie gilt nicht für Architekten, die keinen Sitz in Deutschland haben und auch nicht für deutsche Architekten und Ingenieure, die im Ausland planen. Wir empfehlen, die neue HOAI zum Anlass zu nehmen, Ihre Architektenvertrags- Formulare einer grundlegenden Prüfung zu unterziehen und diese eventuell an die neuen Regelungen anzupassen. Hierbei unterstützen wir Sie gerne. BAURECHTaktuell 03/13 Seite 5/5