BEBAUUNGSPLAN und örtliche Bauvorschriften Löbertstraße Brenzstraße

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1 KREIS LUDWIGSBURG STADT VAIHINGEN AN DER ENZ Plb. 1.5 BEBAUUNGSPLAN und örtliche Bauvorschriften Löbertstraße Brenzstraße BEGRÜNDUNG Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß 13a BauGB (Beschleunigtes Verfahren) Übersichtsplan (ohne Maßstab) Vaihingen an der Enz, Stadtplanungsamt,

2 1. Anlass und Ziel der Planung Die bislang im Geltungsbereich ansässige Firma HARDY Strickmodelle Hessenthaler GmbH + Co hat die Produktion verlegt. Die Gebäude stehen leer. Somit kann das Areal einer Wohnnutzung zugeführt werden. 2. Erfordernis der Planaufstellung und Verfahren Erfordernis Die Planung sieht den Abbruch der Produktions- und Lagergebäude und dafür die Errichtung von Wohnhäusern vor. Die Einfügung der Neubauvorhaben wäre daher nach 34 BauGB nicht gegeben. Zudem soll anstatt des bisher angesiedelten Gewerbes eine Wohnnutzung geschaffen werden. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes werden die rechtlichen Voraussetzungen für eine Neuordnung und eine geordnete städtebauliche Entwicklung geschaffen. Verfahren Das Vorhaben dient der Innenentwicklung im Sinne von 13a (1) BauGB. Der Bebauungsplan wird deshalb im beschleunigten Verfahren gem. 13a BauGB durchgeführt. Die Voraussetzungen liegen vor: Der Bebauungsplan dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen. Die zulässige Grundfläche gem. 19 (2) BauNVO liegt deutlich unter m², da das gesamte Plangebiet nur ca m² umfasst. Es handelt sich um kein UVP pflichtiges Vorhaben gem. UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeit). Auch nach LUVPG (Landesgesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) liegt kein UVP pflichtiges Vorhaben vor. Beeinträchtigungen auf Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der europäischen Vogelschutzgebiete ( 1 (6) Ziffer 7b BauGB) sind aufgrund der Lage im Siedlungsgefüge nicht gegeben. Das nächstgelegene FFH Gebiet ist ca. 1,1 km entfernt. Das nächstgelegene Vogelschutzgebiet ist ca. 0,5 km entfernt. 3. Rahmenbedingungen 3.1 Überörtliche Planungen Wasserschutzgebiet Das Plangebiet liegt im Wasserschutzgebiet Vaihingen Zone III A. 2

3 3.2 Örtliche Planungen Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Vaihingen an der Enz, Oberriexingen, Eberdingen, Sersheim (zuletzt geändert am ): Der FNP stellt das Plangebiet als gemischte Baufläche dar. Die Entwicklung eines Wohngebietes ist erwünscht und aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Die Umgebung ist überwiegend durch Wohnen geprägt. 3.3 Bestehende Rechtsverhältnisse Bei dem Plangebiet mit seinen jetzigen Nutzungen handelt es sich um einen Innenbereich gemäß 34 mit einem Baulinienplan Löbertstraße aus dem Jahre (Dieser stellt nur die Baulinien parallel zu den Erschließungsstraßen dar.) 3.4 Verfahrensablauf Einleitungsbeschluss und Beschluss des städtebaulichen Entwurfs Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange 3.5 Wesentliche Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gingen zwei Stellungnahmen mit Unterschriftenlisten der betroffenen Anwohner ein. Diese hatten vor allem Bedenken wegen einer möglichen höheren Verkehrsbelastung und wegen des im Quartiersinneren geplanten Mehrfamilienhauses. Außerdem besteht der Wunsch nach einem Spielplatz. Seitens der Träger der öffentlichen Belange gab es keine grundsätzlichen Bedenken. Behandlung der Bedenken und Anregungen im Einzelnen siehe Anhang Gutachten, sonstige Untersuchungen Zur Überprüfung der Altlasten für die Vorbereitung des Abbruchs wurde ein Schadstoffgutachten erarbeitet: Die Bodenuntersuchungen haben keinerlei Belastungen ergeben; die Belastungen an den bestehenden Gebäuden bestehen im Wesentlichen aus den verwendeten Parkettklebern, Fugenmaterialien und den asbesthaltigen Dacheindeckungen. 3

4 4. Beschreibung des Plangebiets (städtebauliche Daten siehe Ziffer 10) Lage Das Plangebiet liegt im nordöstlichen Bereich der Kernstadt zwischen Heiligkreuzstrasse, Brenzstrasse, Löbertstrasse und Hans-Krieg-Straße und umfasst den Bereich des Firmengeländes der Hessenthaler GmbH + Co, südlich der alten Bahnlinie und unmittelbar südlich des alten Bahnhofes. Städtebaulicher Bestand Das Gebiet ist überwiegend bebaut mit Produktions-, Lager- und Nebengebäude, Mitarbeiterparkplätzen und Flächen für die Anlieferung. Die Gebäude werden abgebrochen, die Parkplätze werden rückgebaut. Bestehende Ver- und Entsorgung Das Gebiet wird derzeit im Mischsystem entwässert. 5. Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften 5.1 Grundsätze der Planung Grundlage für den Rechtsplanentwurf ist der städtebauliche Entwurf des Architekturbüros de Pay, Deizisau vom entsprechend der Beschlussfassung des Gemeinderates vom Plan ohne Maßstab 4

5 5.2 Festsetzung im Einzelnen Nutzung Für die Neubebauung ist ein allgemeines Wohngebiet geplant. Gartenbaubetriebe und Tankstellen wären hier störend und gebietsuntypisch und werden aus diesem Grund ausgeschlossen. Bebauung Es sind vier Einfamilienhäuser, vier Doppelhäuser und ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten und dazugehöriger Tiefgarage geplant. Für die Einfamilien- und Doppelhäuser (WA1) liegt die Grundflächenzahl bei 0,35; für das Mehrfamilienhaus (WA2) bei 0,4. Um eine Unterbringung der benötigten Stellplätze auf den privaten Flächen zu ermöglichen kann die GRZ für Garagen, Stellplätze und Zufahrten im WA1 auf 0,47 und im WA2 auf 0,8 erhöht werden. Die Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe erfolgt über eine Bezugshöhe /empfohlene Erdgeschossfußbodenhöhe), die ca. 20 cm über dem natürlichen Gelände liegt. Die maximal zulässige Traufhöhe liegt bei 6,50 m im WA1, im WA2 liegt sie aufgrund des Staffelgeschosses bei 9,40 m. Die maximal zulässige Firsthöhe liegt im WA1 und WA2 bei 11,50 m (aufgrund der geringen Dachneigung im WA2 von maximal 12 ). Die Dachneigung im WA1 liegt bei und im WA2 bei 12. Somit bewegen sich Gebäudehöhe und Kubatur wie sie in der umgebenden Wohnbebauung zu finden sind. Bei den Einzel- und Doppelhäusern sind zwei Vollgeschosse mit einem steilen Dach zulässig. Bei dem Mehrfamilienhaus sind zwei Vollgeschosse und ein zurückgesetztes Staffelgeschoss zulässig. Dieses ist aufgrund einer geringeren Fläche von 75 % des darunterliegenden Geschosses kein Vollgeschoss mehr und erhält noch ein bis zu 12 steiles Walmdach. Als Dachform sind Walmdächer zulässig. Diese kommen zum einen schon in der Umgebung vor und sollen in diesem Gebiet als Gestaltungsmerkmal die Bebauung prägen. Ein Vorteil der Walmdächer ist auch, dass die Giebelansicht eines Gebäudes von unten nur bis zur Traufe sichtbar ist und nicht wie bei einem gewöhnlichen Satteldach bis zum First. Um die farbliche Einfügung in das Stadtbild zu gewährleisten sind Ziegelfarben in den Farbtönen rot bis rot braun zulässig. Zur Klarstellung der Gebäudeausrichtung sind Firstrichtungen vorgegeben. Die Regelungen für die Dachaufbauten und Dacheinschnitte dienen ebenfalls der Erhaltung einer typischen Dachlandschaft mit gängigen Proportionen. Grundsätzlich begrüßt werden Solaranlagen, die sich jedoch der Dachneigung angleichen und auf dem Dach aufliegen müssen. Einfriedungen zu öffentlichen Verkehrsflächen unterliegen aus gestalterischen Gründen einer Einschränkung hinsichtlich Höhe und Material. 5

6 Erschließung Zur Erschließung des Blockinneren wird der vorhandene Stichstraßenanschluss von der Heiligkreuzstraße zur Löbertstraße durchgebunden. Diese innere Erschließung wird durch den Vorhabenträger erstellt und nach deren Fertigstellung kostenlos an die Stadt übergeben. Somit wird die innere Straße dem öffentlichen Verkehr gewidmet. Es ist hier nicht mit Durchgangsverkehr von außen zu rechnen, da die Umgebungsbebauung bereits bestens erschlossen ist. Zur optimalen Ver- und Entsorgung des Gebiets ist eine Durchbindung vorteilhafter als ein Wendehammer. Parkierung, Nebenanlagen Bei jedem der Einzel- und Doppelhäuser wird mindestens ein Garagenbaufenster ausgewiesen. Zusätzlich können noch entlang der öffentlichen Verkehrsflächen auf den privaten Grundstücken Stellplätze eingerichtet werden. Für das Mehrfamilienhaus ist eine Tiefgarage vorgesehen. Zusätzlich werden noch oberirdische Parkplätze direkt am Haus angeordnet. Da in der Umgebung beengte Parkverhältnisse vorherrschen, wurden die örtlichen Bauvorschriften mit einer Stellplatzverpflichtung versehen, die abhängig von der Wohnungsgröße eine Mindestanzahl von Stellplätzen fordert. Somit ist davon auszugehen, dass keine zusätzliche Inanspruchnahme von öffentlichem Parkraum in den angrenzenden Straßen zu Stande kommt. 6. Umweltbericht, Eingriffs- und Ausgleichsbewertung, Grünordnung Da die Bebauungsplanänderung nach 13a BauGB erfolgt, ist weder eine Umweltprüfung noch eine Eingriffs- Ausgleichsbewertung erforderlich. Im Übrigen ändert sich durch diese Bebauungsplanänderung nichts Wesentliches im Hinblick auf Umweltbelange. 7. Ver- und Entsorgung Die für das Baugebiet erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen werden in ortsüblicher Weise an die den Planungsraum tangierenden Leitungsnetze angeschlossen. Die Versorgung mit Strom und Wasser ist, ebenso wie die Ableitung des Abwassers (Schmutzwasser) gesichert. Soweit erforderlich, werden ggf. Anschlussleitungen entsprechend neu dimensioniert. Das Plangebiet wird an die vorhandene Kanalisation angeschlossen und wie bisher im Mischsystem entwässert. Da es sich um eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen handelt verändert sich die Abwasserbelastung nicht grundsätzlich. Durch die Erhöhung der unversiegelten Flächen ist eine Entlastung des Kanals zu erwarten. Das Oberflächenwasser soll soweit als möglich auf den jeweiligen Grundstücken versickert werden. Aus diesem Grund sind Garagen mit begrüntem Flachdach auszuführen und sämtliche private befestigte Flächen mit wasser- 6

7 durchlässigen Belägen herzustellen. Auch eine Brauchwassernutzung ist natürlich zugelassen. Die Herstellung, Pflege und der Unterhalt des Entwässerungssystems in öffentlichen Flächen obliegt der Stadt bzw. muss in Abstimmung mit der Stadt erfolgen. Erforderliche Genehmigungen werden zu gegebener Zeit eingeholt. Die Anschlussleitungen auf privaten Grundstücksflächen sind vom Eigentümer vorzunehmen und zu tragen. 8. Folgeverfahren, Realisierung, Kosten Ein Umlegungsverfahren ist nicht erforderlich. Zur Realisierung des Baugebietes bedarf es eines städtebaulichen Vertrages. In diesem Vertrag wird u. a. die Übergabe öffentlicher Flächen und der Bau bzw. die Finanzierung der Erschließungsanlagen inkl. Übernahme der Planungskosten zu regeln sein. 9. Städtebauliche Daten (ca. Werte) Bestand Planung m² % m² % Plangebiet (Geltungsbereich) % Nettobauland % Verkehrsgrünfläche 31 1% Verkehrsflächen % Geplante Häuser und Wohneinheiten (WE) Planung Anzahl Faktor 1) WE Einzelhäuser 4 1,5 6 Doppelhaushälften 4 1,5 6 Mehrfamilienhaus Summe ) Wohneinheiten (WE) pro Haus Aufgestellt: Stadtplanungsamt, Vaihingen Enz,