Regierungspräsidium Kassel

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1 Regierungspräsidium Kassel Regierungspräsidium Kassel Kassel Gemeindevorstand der Gemeinde Bad Emstal Kasseler Str Bad Emstal Aktenzeichen 21/1 93b Nr. 04/14 Bearbeiter/in Herr Zierau Durchwahl Fax Internet Ihr Zeichen Ihr Antrag vom hier eingegangen am Besuchsanschrift Steinweg 6, Kassel Datum In dem landesplanerischen Verfahren nach 6 Abs. 2 Raumordnungsgesetz (ROG) i.v.m. 8 Hess. Landesplanungsgesetz (HLPG) der Gemeinde Bad Emstal wegen Antragstellerin, Zulassung einer Abweichung vom Regionalplan Nordhessen 2009 (RPN), hat der Zentralausschuss der Regionalversammlung Nordhessen in seiner Sitzung am folgende landesplanerische Entscheidung getroffen: I. Der Antrag vom auf Zulassung einer Abweichung vom RPN gemäß 8 HLPG für die Umwidmung des Ferienhausgebietes im Ortsteil Sand in ein Wohngebiet und ein Sondergebiet Medizinisch-therapeutische Einrichtung, Gemeinde Bad Emstal, Landkreis Kassel, wird zugelassen. Der beiliegende Übersichtsplan (ohne Maßstab), jeweils ein Auszug aus dem Regionalplan Nordhessen und dem Flächennutzungsplan sowie ein Luftbild werden Bestandteile dieses Bescheides. Wir sind telefonisch mo. - do. von 08:00-16:30 Uhr und fr. von 08:00-15:00 Uhr ständig erreichbar. Besuche bitte möglichst mo. - do. in der Zeit von 09:00-12:00 Uhr und von 13:30-15:30 Uhr, fr. von 09:00-12:00 Uhr, oder nach tel. Vereinbarung. Postanschrift: Steinweg Kassel Vermittlung Das Dienstgebäude Steinweg 6 ist mit den Straßenbahnlinien 3, 4, 6, 7 und 8 sowie verschiedenen Buslinien zu erreichen (Haltestelle Altmarkt).

2 - 2 - II. Maßgabe: Die beantragte Umwidmung des Ferienhausgebietes und des südlich angrenzenden gemeindeeigenen Grundstücks Gemarkung Sand, Flur 9, Flurstück 23/9, für Wohnzwecke wird mit insgesamt 1,5 ha auf den Bruttowohnsiedlungsflächenbedarf des Regionalplan Nordhessen 2009 (RPN) für Bad Emstal von insgesamt 9 ha für den Zeitraum 2002 bis 2020 angerechnet. III. Begründung: 1. Sachverhalt Am beantragte der Gemeindevorstand der Gemeinde Bad Emstal die Zulassung einer Abweichung für die Umwidmung des Ferienhausgebietes im Ortsteil Sand in ein Wohngebiet und ein Sondergebiet Medizinisch-therapeutische Einrichtung auf einer Gesamtfläche von ca. 4,5 ha. Der Bereich liegt am östlichen Rand des Ortsteiles Sand, im nördlichen Anschluss eines allgemeinen Wohngebietes und ist derzeit im Regionalplan Nordhessen 2009 (RPN) als Ferienhausgebiet, Ferienanlage-Bestand und auch im gemeindlichen Flächennutzungsplan als Sondergebiet Ferienhausanlage ausgewiesen. Mit der Abweichungszulassung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Sicherung und Reaktivierung des bisher als Ferienhaussiedlung ausgewiesenen vorhandenen baulichen Bestandes durch die Umnutzung in ein allgemeines Wohngebiet geschaffen werden. Die Flächen des Ferienhausgebietes Habichtshof wurden 2004 durch den heutigen Betreiber des Instituts der Kasseler Stottertherapie erworben, um hier das Institut der Kasseler Stottertherapie zu betreiben. Weiterhin sollte mit der Habichtshof GmbH die ehemalige Nutzung der Ferienhaussiedlung fortgeführt werden, was zwischenzeitlich aufgrund fehlender Nachfrage (u.a. marode Bausubstanz) aufgegeben wurde. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen wurde im Jahr 2006 die Bauleitplanung für die Änderung Nr. 13 zum Flächennutzungsplan und die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 30 eingeleitet. Geplant war entsprechend der Nutzung die Festsetzung eines Sondergebietes Medizinisch-

3 - 3 - therapeutische Einrichtung, Gesundheitsvorsorge, eines Sondergebietes Fremdenbeherbergung sowie eines allgemeinen Wohngebietes. Im August 2007 wurde zur Bauleitplanung die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Hierzu teilte die Regionalplanung mit, dass das Gebiet im geltenden Regionalplan als Ferienhausgebiet Bestand dargestellt sei. Gegen die vorgesehene Ausweisung einer Sonderbaufläche für eine medizinischtherapeutische Einrichtung und damit einer tragfähigen alternativen Nutzung für einen kleineren Teilbereich des Feriengebietes bestehe aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken. Wohingegen die Ausweisung einer Wohnbaufläche aufgrund der vom Ort abgesetzten Lage nicht den Zielen de Raumordnung entspräche. Infolgedessen wurde das Aufstellungsverfahren vorerst eingestellt. Zwischenzeitlich sind die nordörstlichen Flächen des Bereiches als Medizinisch-therapeutische Einrichtung, Gesundheitsvorsorge bauordnungsrechtlich genehmigt und bedürfen insoweit keiner Abweichungszulassung mehr. Dagegen sind die auf dem Gelände vorhandenen eingeschossigen Ferienhaus-Bungalows (30 Stück) brach gefallen und ein Großteil davon zeigt Vandalismusschäden, so dass es dringend geboten ist, die baulichen Anlagen einer neuen nachhaltigen Nutzung zuzuführen bzw. diese zu reaktivieren. Anfang 2014 wurde von der Kasseler Wohnbaugenossenschaft Genoviva eg Interesse an dem Grundstück bekundet, und auch die Absicht, diese baulichen Anlagen einer neuen nachhaltigen Nutzung zuzuführen. Ein Großteil der derzeitigen Genossenschaftsmitglieder gehört zur Altersgruppe 50+; das derzeitige Ferienhausgebiet soll voraussichtlich für ein Mehrgenerationenwohnen genutzt werden. Hierzu gibt es mannigfaltige Überlegungen verschiedenster Art (z.b. Projekt Familie und Beruf der Vitos-Kliniken in Bad Emstal). Ausweisungen im Regionalplan Nordhessen 2009, die durch die geplante Maßnahme betroffen sind: Im Textteil des gültigen Regionalplans unter dem Kap Ferienhausgebiete und überregional bedeutsame Ferienanlagen das Ziel 1 so formuliert: Eine Umwandlung von bestehenden Ferienhaus- und Wochenendhausgebieten in Wohngebiete ist nur dann zulässig, wenn diese städtebaulich dem Siedlungsbestand zugeordnet sind oder werden können und ihre Erschließung sowie Ver- und Entsorgung gesichert ist.

4 - 4 - Mit Einleitungsschreiben vom wurden Hessen Mobil - Straßen- und Verkehrsmanagement Kassel, der Kreisausschuss des Landkreises Kassel, die Städte Naumburg, Wolfhagen, Fritzlar und Niedenstein sowie die Gemeinde Schauenburg, das Dez (Grundwasserschutz, Wasserversorgung, Altlasten und Bodenschutz) -bündelnd für die Abt. III-, das Dez (Obere Naturschutzbehörde) und das Dezernat Bauleitplanung beim RP Kassel beteiligt und um Stellungnahme gebeten. 2. Auswertung der Stellungnahmen Die Auswertung aller vorgelegten Stellungnahmen ergab, dass keine Bedenken gegen die Umwidmung vorgetragen werden. Von der Unteren und Oberen Wasserbehörde wurde darauf hingewiesen, dass das Plangebiet in verschiedenen Trinkwasser- und Heilquellenschutzgebieten liegt, ohne dass hierdurch der Abweichungsantrag in Frage zu stellen wäre oder gar versagt werden müsste. Die zu beteiligenden Nachbarstädte und Gemeinden haben -bis auf die Stadt Naumburg- auf die Abgabe einer Stellungnahme verzichtet. Außerdem weist der Kreisausschuss des Landkreises Kassel darauf hin, dass, sollte es zu zusätzlichen Flächenversiegelungen kommen, in Abstimmung mit dem FD Wasser- und Bodenschutz das Erfordernis einer Regenrückhaltung zu prüfen und ggf. die bestehende Erlaubnis zur Einleitung des in diesem Gebiet anfallenden Regenwassers zu ändern wäre. Nach Ablauf der Anhörungsfrist hat die Obere Naturschutzbehörde am in Ihrer Stellungnahme noch darauf hingewiesen, dass die vorhandenen Gehölzbestände im Rahmen geplanter baulicher Nachverdichtung erhalten bleiben sollten.

5 Entscheidungsgründe Die beantragte Abweichung wird gem. 6 Abs. 2 ROG in Verbindung mit 8 HLPG zugelassen, weil sie unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar ist und die Grundzüge des Regionalplans nicht berührt werden. Mit der jetzt beantragten Flächenumwidmung soll eine früher als Ferienhausanlage genutzte und jetzt seit einigen Jahren leer stehende Gebäudesubstanz auf einer Fläche von etwa 3,8 ha zu einer Wohnbaufläche entwickelt werden. Die Fläche ist bereits erschlossen und kann nach der Instandsetzung und Modernisierung der 30 früheren Ferienbungalows ohne größere Eingriffe für Wohnzwecke genutzt werden. Das von der voraussichtlichen Bauherrin, einer kleinen Wohnungsbaugenossenschaft vorgesehene Konzept für ein generationenübergreifendes Wohnen im Grünen klingt schlüssig und stellt eine sinnvolle Nachnutzung der früheren Ferienwohnungen dar. Mit der beabsichtigten Einbeziehung eines gut 0,5 ha großen Grundstücks zwischen der Anlage und dem Siedlungsbestand und dessen beabsichtigter Ausweisung als Wohnbaufläche kann ein Anschluss an die Ortslage von Sand hergestellt werden. Damit wird die oben zitierte Voraussetzung des RPN für eine Umwidmung und sinnvolle Folgenutzung der Ferienhausanlage erfüllt. Der Ortsteil Sand ist der zentrale Ortsteil der Gemeinde Bad Emstal und verfügt über eine gute Infrastrukturausstattung (z. B. mit Einzelhandelsbetrieben, Gaststätten, Ärzten, Schulen); er ist also auch insoweit für die Ausweisung weiterer Wohnbauflächen gut geeignet. Mit der beantragten Umwidmung wird eine bereits baulich vorbelastete Fläche, für deren bisherige Nutzung kein Bedarf mehr besteht, umgewidmet. Durch diese Nachnutzung für Wohnzwecke kann an anderer Stelle auf die Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Flächen am Ortsrand verzichtet werden, aus regionalplanerischer Sicht kann die beantragte Abweichung ohne Bedenken zugelassen werden.

6 - 6 - Die Maßgabe unter II stellt klar, in welchem Rahmen die beabsichtigte Flächenumwidmung bedarfsmindernd auf den Bruttowohnsiedlungsflächenbedarf des RPN für Bad Emstal angerechnet wird. Hierzu hat es im Vorfeld des Abweichungsantrags eine Anfrage der Gemeinde gegeben, weil sie Sorge hatte, dass die gesamte Fläche der Ferienhausanlage angerechnet werden könnte. Weil die Flächenumwidmung jedoch nicht vorrangig der Deckung des örtlichen Bedarfs von Bad Emstal dienen wird, sondern der ganz überwiegende Teil der möglichen Bewohner voraussichtlich nur wegen dem geplanten, besonderen Angebot durch die Kasseler Wohnungsgenossenschaft Genoviva eg als der vorgesehenen Bauherrin aus dem Kasseler Stadtgebiet und dessen direktem Umfeld nach Bad Emstal ziehen wird, wäre es nicht zielführend, den vollen Flächenumfang (ca. 3,8 ha Ferienhausanlage und ca. 0,5 ha baulich nutzbare Übergangsfläche zum Siedlungsbestand) auf den Bruttowohnsiedlungsflächenbedarf anzurechnen. Stattdessen werden 1 ha (gut ein Viertel) der Bestandsfläche der Ferienhausanlage sowie die gesamte, dann neu ganz allgemein für Wohnzwecke nutzbare Übergangsfläche von 0,5 ha, zusammen also 1,5 ha auf den Bruttowohnsiedlungsflächenbedarf von Bad Emstal angerechnet. Damit soll deutlich gemacht werden, dass das Genossenschaftsprojekt auch für Nachfragen aus Bad Emstal offen sein soll, ohne das verkannt wird, dass der ganz überwiegende Teil der zukünftigen Mieterinnen sicher nicht aus Bad Emstal kommen, sondern nur wegen diesem Projekt dorthin ziehen wird. Kostenentscheidung: Abweichungsverfahren vom Regionalplan sind nach 16 HLPG grundsätzlich kostenpflichtig. Die zu erhebenden Verwaltungskosten regelt die Verwaltungskostenordnung für den Geschäftsbereich des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesentwicklung (VwKostO- MWEVL) vom , veröffentlicht im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen, Teil I, vom Zuletzt geändert wurde die Verordnung am durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Verwaltungskostenordnung für den Geschäftsbereich des Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung. Kommunen sind bei Abweichungsverfahren nach der Verwaltungskostenordnung i.v. mit 16 HLPG von der Zahlung befreit. Diese Befreiung gilt nicht, wenn die Kommune berechtigt ist, die

7 - 7 - Gebühr einem Dritten unmittelbar aufzuerlegen (etwa durch einen Städtebaulichen Vertrag mit dem Investor) oder wenn das Verfahren im Interesse eines nicht gebührenbefreiten Dritten beantragt wurde (siehe Ziffer 5501 der Kostenordnung). Im vorliegenden Fall ist ein Investor, das Institut der Kasseler Stotterertherapie, Dr. Alexander Freiherr Wolff von Gudenberg, vorhanden und Sie können die Verfahrenskosten zu diesem durchleiten. Die direkte Kostenlegung gegenüber dem Investor ist mir leider aus rechtlichen Gründen nicht möglich. Die Verfahrenskosten für dieses Abweichungsverfahren habe ich berechnet; sie betragen Dabei habe ich folgende Positionen zugrunde gelegt: Nr. 51 der Kostenordnung Prüfung und Feststellung der Erforderlichkeit für 2.000,00 ein Abweichungsverfahren mit mittlerem Aufwand Nr. 551 der Kostenordnung Zulassung der Abweichung 3.000,00 Summe 5.000,00 Den Betrag von 5.000,00 bitte ich bis zum unter der IBAN DE und der BIC HELADEFFXXX unter Angabe der Referenznummer im Verwendungszweck und des Aktenzeichens 21/1-93b Nr. 04/14 zu überweisen. Einen entsprechenden Überweisungsträger habe ich zu Ihrer Verwendung beigefügt. Werden Kosten nicht bis zum Ablauf des Fälligkeitstages entrichtet, ist für jeden angefangenen Monat der Säumnis ein Säumniszuschlag von eins vom Hundert des auf 100,-- abgerundeten Kostenbetrages zu entrichten ( 15 Hessisches Verwaltungskostengesetz). Auslagen i. S. von 9 HessVwKostG sind nicht entstanden.

8 - 8 - Rechtsmittelbelehrung: Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Klage beim Verwaltungsgericht Kassel, Tischbeinstraße 32, Kassel, erhoben werden. Im Auftrag (Linnenweber) Anlagen 1 Übersichtsplan (ohne Maßstab) 1 Auszug aus dem Regionalplan Nordhessen 1 Auszug aus dem FNP 1 Luftbild

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12 Verteiler: Hessen Mobil Straßen- und Verkehrsmanagement Untere Königsstr Kassel Magistrat der Stadt Niedenstein Obertor Niedenstein Kreisausschuss des Landkreises Kassel Wilhelmshöher Allee Kassel Zweckverband Raum Kassel Ständeplatz Kassel Magistrat der Stadt Naumburg Burgstr Naumburg Magistrat der Stadt Fritzlar Zwischen den Krämen Fritzlar Dezernat 27.1 im H a u s e Dezernat 31.1-KS im H a u s e Dezernat 21/1-Bauleitplanung Frau Scholz im H a u s e Magistrat der Stadt Wolfhagen Burgstr Wolfhagen Gemeindevorstand der Gemeinde Schauenburg Korbacher Straße Schauenburg nachrichtlich: Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesentwicklung Abt. Ia Raumordnung und Landesplanung Kaiser-Friedrich-Ring Wiesbaden