Quartier Osthafen Stand der Bauplanung

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1 Quartier Osthafen Stand der Bauplanung Informationsveranstaltung am 04.Dezember 2017 Areal Stralauer Allee Seite 1

2 1. Wer wir sind Der Platzhirsch in Berlins Mitte Die WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte GmbH ist eine der führenden Wohnungsbaugesellschaften in Berlin Die WBM verwaltet ca Mietwohnungen und ca m² Gewerbemietflächen (Stand ) Die Bestände befinden sich überwiegend in den am stärksten nachgefragten und beliebtesten Stadtteilen Berlins: Mitte, Friedrichshain und Kreuzberg Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete in unseren Wohnquartieren liegt bei 5,98 /m² Die Entwicklung unserer Quartiere findet gemeinsam mit unseren Mietern statt, indem wir Grün in den Stadtraum bringen, soziale Projekte unterstützen und eine gute Nachbarschaftskultur fördern Areal Stralauer Allee Seite 2

3 1. Wo wir sind WBM-Bestandsübersicht Pankow Pankow Spandau Spandau Mitte Mitte Steglitz- Zehlendorf Steglitz- 215 Zehlendorf 215 Friedrichshain- Kreuzberg Friedrichshain Kreuzberg Charlottenburg- Charlottenburg- Wilmersdorf Wilmersdorf Treptow-Köpenick Treptow-Köpenick (im Bau) Areal Stralauer Allee Seite 3

4 2. Kooperationsvereinbarung Kooperationsvereinbarung zwischen dem Senat und Berlins landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Die WBM ist eine der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin und Mitunterzeichner der Kooperationsvereinbarung. Folgende Kriterien gilt es zu beachten: sozialverträgliche Mieten soziale Wohnraumversorgung Wohnungsneubau Die wichtigsten Regelungen für den Wohnungsneubau: bis 2026 plant die WBM den Bau von neuen Wohnungen Belegungsbindung, d.h. Vermietung an WBS-Inhaber Mietpreisbindung: min. 50 % der Wohnungen zu einer NKM* von 6,50 / m² (gefördert) max. 50 % der Wohnungen zu einer NKM* von 10,00 / m² (freifinanziert) Einhaltung der Vorgaben zu Wohnungsmix und Wohnungsgrößen Areal Stralauer Allee Seite 4 *NKM= Nettokaltmiete

5 3. Unsere Ziele Die WBM plant bis 2026 einen Zuwachs von Mietwohnungen Besonders im Stadtzentrum besteht eine Übernachfrage für Mietwohnungen, die nicht durch den Bestand abgedeckt werden kann. Die WBM konzentriert sich auf die Entwicklung von städtischen Quartieren sowie von nachhaltigen und architektonisch anspruchsvollen Neubauten. Durch ein umfassendes Quartiersmanagement wird die Instandhaltung und Modernisierung sichergestellt. Die WBM hat eine detaillierte Analyse der Neubaupotenziale durchgeführt auf Bestandsgrundstücken und hat bereits zahlreiche neue Nachbarschaften geschaffen. Derzeit sind ca Wohnungen in konkreter Planung (Neubauten und Dachaufstockungen) Schmidstraße (2017) Gärtnerstraße (2015) Areal Stralauer Allee Seite 5

6 4. Vorgehensweise Vorgabe des Gesellschafters (Land Berlin) bei vermuteten Potenzial (in der Regel und sofern kein Bebauungsplan vorliegt) bei positivem Vorbescheid Start Planung bei positiver Bewertung der weiteren Prüfungen Abschluss Planung Prüfung der WBM Bestände auf Erweiterungspotenzial Antrag auf Vorbescheid für Rechtssicherheit zu Einzelfragen Planung und Prüfung der Umsetzbarkeit bei Bestandsgebäuden Antrag auf Baugenehmigung zur behördlichen Prüfung des Vorhabens Start der Beteiligung Areal Stralauer Allee Seite 6

7 5. Bauvorbescheid Ausgangslage - Baufelder an der Stralauer Allee im Bezirk Berlin- Friedrichshain, westlich und östlich der Modersohnstraße - hauptsächlich mit zeilenartigen Mehrfamilienhäusern in Plattenbauweise (Typ Q3A) 4-geschossig bebaut - Blockrand nicht geschlossen, z.b. an der Modersohnstraße Reste gründerzeitlicher Bebauung - Bebauung ist sehr aufgelockert und von großzügigen Grünflächen durchzogen Areal Stralauer Allee Seite 7

8 5. Bauvorbescheide 2016 Ergebnis Um als Bauherr Rechtssicherheit zur möglichen Art und zum möglichen Maß der Nutzung zu erlangen, gibt es das planungsrechtliche Instrument der Bauvoranfrage, bzw. des Bauvorbescheides. Es ist dabei üblich, vorsorglich mehrere Nutzungsarten und eine maximale Ausnutzung abzufragen. Das bedeutet nicht automatisch, dass auch alle angefragten Maßnahmen realisiert werden wollen. In 2016 wurden für beide Areale westlich und östlich der Modersohnstr. folgende mögliche Maßnahmen abgefragt: Dachaufstockung Neubauten straßenbegleitend und im Blockinneren Erweiterungsbauten zu bestehenden Gebäuden Tiefgaragenstandorte straßenbegleitend Am wurde durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg jeweils ein positiver Bauvorbescheid ausgestellt Areal Stralauer Allee Seite 8

9 6. Vorgehensweise Genehmigt Vorgabe des Gesellschafters (Land Berlin) bei vermuteten Potenzial (in der Regel und sofern kein Bebauungsplan vorliegt) bei positivem Vorbescheid Start Planung bei positiver Bewertung der weiteren Prüfungen Abschluss Planung Prüfung der WBM Bestände auf Erweiterungspotenzial Antrag auf Vorbescheid für Rechtssicherheit zu Einzelfragen Planung und Prüfung der Umsetzbarkeit bei Bestandsgebäuden Antrag auf Baugenehmigung zur behördlichen Prüfung des Vorhabens Start der Beteiligung Areal Stralauer Allee Seite 9

10 7. Schritte zur Realisierung eines Bauvorhabens Analyse der Bestandssituation Antrag auf Baugenehmigung Genehmigungsverfahren Voraussetzungen für die Realisierung des Bauvorhabens geschaffen Ausführung und Objektüberwachung Antrag auf Baugenehmigung gemäß 64 BauO Bln Baugenehmigung Ausstellung Bezirksamt Bauausführung Erstellung durch Fachfirmen Bauwerksdiagnostik Baugrundgutachten Erstellung durch Gutachter Bestandteil des Bauantrags: Bautechnische Nachweise z.b.: - Standsicherheitsnachweis - Brandschutznachweis Erstellung durch Fachplaner Prüfberichte Ausstellung durch Prüfsachverständige Baubeginn - Ausführung durch Fachfirmen - Überwachung durch Bauleitung - Überwachung durch Tragwerksplanung - Abnahme durch Prüfstatiker Areal Stralauer Allee Seite 10

11 8. Tragwerksplanung Ausgangslage Plattenbautyp Q3A (Konstruktion) Historie und konstruktive Merkmale Q3A steht für Querwandtyp (Nr. 3) Variante A Bei der hierbei angewendeten Blockbauweise handelt es sich um den ersten Serientyp eines in Montagebau errichteten Wohngebäudes der Nachkriegszeit. Der Q3A wurde ab 1957 als vorläufig einzige Bauweise für den Massenwohnungsbau vorgesehen. Von 1957 bis 1969 wurden ca Wohneinheiten dieses Typs gebaut. Folgende konstruktive Merkmale sind für eine Aufstockung von Bedeutung: - Querwandbauweise, d.h. Lastabtrag von den Decken in die tragenden Querwände - Ortbeton Streifenfundamente - Gemauerte Keller - Selbsttragende Außenwände aus haufwerksporigem Leichtbeton, nichtgeschosshohe einschichtige Betonelemente - Innenwände aus gefügedichtem Leichtbeton - Ringankerausführung im Deckenanschlussbereich - Stahlbetondeckenplatten Areal Stralauer Allee Seite 11

12 8. Tragwerksplanung bisher Voruntersuchungen zur Aufstockung des Typs Q3A 1990er Jahre in 2015 Erste Untersuchungen zur grundsätzlichen Machbarkeit von Aufstockungen wichtiges Ergebnis: Fundamentverstärkung in jedem Fall erforderlich Bebauungsstudie/ statische Voruntersuchung für 1- und 2-geschossige Dachaufstockung Tragfähigkeitsbeurteilung des Baugrunds am Gebäude Stralauer Allee 31 A-C 08/ 2016 Bauwerksdiagnostik Gebäude Stralauer Allee 31 A-C (Stichproben Wände, Decken, Keller und Erdgeschoss) 2016/ 2017 Vorstatik in Varianten Variantenuntersuchung zur Fundamentsverstärkung Ergebnisse im 4-Augen-Prinzip durch ein 2. Ingenieurbüro bestätigt Abstimmungen mit dem Prüfstatiker zur grundsätzlichen Vorgehensweise (wie kann der Bestand nach heutiger Norm nachgewiesen werden) 11/ 2017 intensive Bauwerksdiagnostik Gebäude Stralauer Allee 31 A-C Vorstatik entsprechender Ergebnisse der Bauwerksdiagnostik aktualisiert 2018 In jedem Aufgang Stichproben zur Verifizierung der bisherigen Ergebnisse Areal Stralauer Allee Seite 12

13 8. Tragwerksplanung Bauwerksdiagnostik Stralauer Allee 31 A-C Lage der Prüfstellen im Erdgeschoss bzw. Regelgeschoss Untersuchungsstand: 2017 Areal Stralauer Allee Seite 13

14 8. Tragwerksplanung Rückschlüsse aus den Voruntersuchungen Systemschnitt 2. Aufstockungsgeschoss 1. Aufstockungsgeschoss Neue lastverteilende Stahlbetondecke, die einen Zwischenraum für die erforderlichen Versorgungsleitungen der Aufstockungsgeschosse bietet Keine Eingriffe in den Wohngeschossen erforderlich, jedoch vorübergehende Beeinträchtigung der Mieter durch Schneideund Stemmarbeiten Zeitweise Räumung des Kellergeschosses Entfernen eines ca cm breiten Randstreifens im Bereich der alten Bodenplatte zur Ertüchtigung der Fundamente Ausweichmöglichkeit: Anordnung von Containern im Hof Areal Stralauer Allee Seite 14

15 9. Vorgehensweise aktueller Stand Aktueller Stand Vorgabe des Gesellschafters (Land Berlin) bei vermuteten Potenzial (in der Regel und sofern kein Bebauungsplan vorliegt) bei positivem Vorbescheid Start Planung bei positiver Bewertung der weiteren Prüfungen Abschluss Planung Prüfung der WBM Bestände auf Erweiterungspotenzial Antrag auf Vorbescheid für Rechtssicherheit zu Einzelfragen Planung und Prüfung der Umsetzbarkeit bei Bestandsgebäuden Antrag auf Baugenehmigung zur behördlichen Prüfung des Vorhabens Areal Stralauer Allee Seite 15

16 10. Planung Was ist noch offen? Themenliste Planung Themenliste Bauphase Chance zur persönlichen Einbringung Quartiersentwicklung Freiraum & Grün Zugang zum Bestand Kellerersatz fortlaufend Informieren Bebauung & Wohnen Chance zur Verbesserung des eigenen Wohnumfeldes Mobilität Sicherheit Ordnung Sozialesl Kontinuierlicher Ansprechpartner Zusammenarbeit mit Mieterschaft Areal Stralauer Allee Seite 16

17 Kontakt WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbh Dircksenstraße Berlin Fon: 030/ Fax: 030/ November 2017 Seite 17