Stadt Wertheim - Ortsteil SONderriet. Flächen Gewinnen

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1 Stadt ertheim - Ortsteil SONderriet Flächen Gewinnen DURch innenentwicklung

2 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG EGNER STADTPLANUNG Dipl.-Ing. Bertram egner Tiergartenstraße c 0 Veitshöchheim Bearbeitung: Dipl.-Ing. Bertram egner, Architekt, Stadtplaner SRL Dipl.-Ing. (FH) Franziska Klose, Architektin, Stadtplanerin Oktober 0 Auftraggeber: Stadt ertheim Das Projekt wird gefördert und begleitet durch das Ministerium für irtschaft, Arbeit und ohnungsbau

3 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Inhaltsverzeichnis Flächen Gewinnen. Flächen gewinnen durch Innenentwicklung. as ist Innenentwicklung?. Die Ortschaft Sonderriet Analyse. Nutzungsstruktur. Freiraumstrukturen 0. Bebauungsstruktur und Bausubstanz. Parzellenstruktur und Bebauung. Sozialräumliche Analyse Bewohnerbefragung 0. Die Ortschaft aus Sicht der Bewohner 0. Gebäudenutzung und Mitwirkungsbereitschaft Bürgerbeteiligung. Auftaktveranstaltung. Ortsrundgang Innenentwicklungspotenzial Ortsentwicklungskonzept. Bewertung. Städtebauliche Missstände Nach BauGB 0. Entwicklungskonzept mit Rahmenplan. Massnahmen Rahmenkonzepte für Teilbereiche Beispiele Bauberatung. Verbesserung ohnumfeld. Gestaltung öffentlicher Raum. Umbau / Modernisierung 0 Auswertung und Empfehlung. Mitwirkungsbereitschaft. Empfehlungen

4 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG Flächen Gewinnen. FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG Abb. Sonderriet - Dorf im ländlichem Raum Das Programm Zunehmende Leerstände in den Ortskernen, der demografische andel sowie steigende Kosten für den Unterhalt von Ver- und Entsorgungseinrichtungen und der sonstigen Infrastruktur bei geringerer Auslastung fordern die Dörfer und Gemeinden im ländlichen Raum zum Handeln auf. Flächen gewinnen durch Innenentwicklung ist ein Programm des Ministeriums für irtschaft, Arbeit und ohnungsbau in Baden-ürttemberg. Zahlreiche Städte und Gemeinden wurden durch das Programm bereits bezuschusst. Ziel des Programmes ist die Schaffung attraktiver, kompakter Siedlungsstrukturen und die Reduktion der Inanspruchnahme neuer Flächen. Die dörflichen Ortsteile mit ihren bestehenden Nutzungen sollen nachhaltig gestärkt werden, ein besonderes Augenmerk liegt auf dem Einbeziehen der Bürger in die Ortskernentwicklung. Auch die Stadt ertheim muss sich diesen Themen vorrangig widmen, um die Lebensqualität besonders der Bewohner in den ländlich geprägten Ortsteilen zu erhalten und weiter zu verbessern. Durch das Programm werden Prozesse zur Ideenfindung, Planungen für Maßnahmen im Sinne der Innenentwicklung gefördert sowie die Beratung von Bauwilligen und Eigentümern von Gebäuden und Grundstücken. Die Baumaßnahmen selbst werden nicht gefördert. Ablauf Im echsel zwischen öffentlichen Veranstaltungen und interner Aufarbeitung wurden die vorhandenen Innenentwicklungspotenziale erarbeitet und mit den ünschen und Vorstellungen der Bürger für die Zukunft ihres Ortes in einem Rahmenkonzept zusammengeführt. Eine Verstetigung dieser Arbeit durch Beratungsangebote für Eigentümer und Interessenten durch Kommunen oder deren Beauftragte zur Umsetzung von Maßnahmen im Sinne der Innenentwicklung ist wünschenswert.

5 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM. AS IST INNENENTICKLUNG? Ziel einer nachhaltigen Flächenentwicklung ist es, Brachen und Leerstände zu aktivieren und damit neuen Landverbrauch, beispielsweise durch Ausweisung von Neubaugebieten, zu vermeiden. Innenentwicklung bedeutet somit, vorhandene Flächenpotenziale zu nutzen. Seit der Mitte des. Jahrhunderts haben sich Städte und Dörfer immer weiter ausgedehnt um neue ohnviertel oder Gewerbegebiete zu erschließen. Doch gerade im dicht besiedelten Deutschland gewinnt der Schutz von Grund und Boden vor übermäßiger Bebauung immer mehr an Bedeutung. Dabei ist das Nutzen bereits vorhandener Gebäude oder auch Brachflächen keine völlig neue Erfindung, denn schon immer wurde in den Städten und Gemeinden auf Vorhandenes zurückgegriffen und es wurden Gebäude neu genutzt und Grundstücke neu bebaut. So ist es nicht verwunderlich, dass Städte und Gemeinden vermehrt danach streben, ihre Ortskerne zu gestalten und die gewachsenen Strukturen ihres Ortes zu nutzen, anstatt weiter Neubaugebiete auszuweisen. Das Bestehende wird verbessert, wodurch der ert der bestehenden Häuser und Höfe erhalten wird. Ziel ist es, die unverwechselbaren Merkmale und damit auch die Identität einer Gemeinde zu stärken. Zudem wird Landschaft erhalten und steht den Bewohnern für Freizeit, Erholung und Vergnügen zur Verfügung. Flächenmanagement und Innenentwicklung stärken die Vielfalt der Nutzungen und kurzen ege. Daher ist Innenentwicklung nicht nur ökologisch, sondern auch ökonomisch und sozial nachhaltig. Abb. Potenzial im Ortskern

6 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG. DIE ORTSCHAFT SONDERRIET BAYERN BAB A MARKTHEIDENFELD MAIN ÜRZBURG ERTHEIM TAUBER MILTENBERG Sonderriet BAYERN KÜLSHEIM BADEN-ÜRTTEMBERG TAUBERBISCHOFSHEIM Abb. Lage im Raum Abb. Sonderriet -Alte Postkarte Abb. Sonderriet -?

7 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Lage im Raum Die Ortschaft Sonderriet befindet sich im Norden Baden - ürttembergs im Main - Tauber - Kreis und ist als Ortsteil in die Große Kreisstadt ertheim eingemeindet. Sonderriet liegt ca. 0 km südwestlich der Stadt ertheim am Main. Miltenberg im esten ist ca. 0 km entfernt, Külsheim im Südosten ca. km. Die Ortschaft ist über die Landesstraßen L 0 und L 0 sowie die Kreisstraße K 0 an das Straßennetz angebunden. Ausgangslage Sonderriet weist in den letzten Jahren einen stetigen Rückgang der Einwohnerzahlen auf. Die steigende Anzahl der Gebäudeleerstände und der damit einhergehende z.t. mäßige Erhaltungszustand der Bausubstanz wird zunehmend spürbar. Es sind am Ort nur noch wenige soziale Infrastruktureinrichtungen (Verwaltung, Kindergarten, Kirche...) vorhanden, am Ort gibt es derzeit nur noch einen Bäcker. Andererseits ist aufgrund der Entwicklungsdynamik der Stadt ertheim und der Nähe zur Kernstadt das Potenzial zur Stabilisierung der Einwohnerzahl vorhanden. Der Ausdehnungsbedarf der vorhandenen Bevölkerung im Zusammenhang mit der stetigen Verringerung der ohnungsbelegung führt daher auch bei gleichbleibender Einwohnerzahl zu einer erhöhten Nachfrage nach zusätzlichem ohnraum. Dagegen ist mit zunehmenden Gebäudeleerständen zu rechnen. Der Charakter des noch durch viele ortstypische Anwesen geprägten Altortes mit gut erhaltener Baustruktur des Gesamtortes soll auch zukünftig erhalten werden. Die Entwicklung des Ortes innerhalb der historischen Ortslage und die Ausschöpfung der eventuell noch vorhandenen Entwicklungspotenziale werden künftig einen höheren Stellenwert einnehmen. Kurzcharakteristik und Historie Lang gestrecktes Straßendorf in Höhenlage zwischen Main und Tauber Erste urkundliche Erwähnung in einem Vergleich zwischen dem ertheimer Grafen Poppo II und dem Kloster Bronnbach Im Jahr hatte Sonderriet Einwohner Bis in die 0er Jahre landwirtschaftlich geprägt, danach hauptsächlich ohngemeinde Seit eingegliedert als Ortsteil in die Stadt ertheim Im Rahmen des Dorfentwicklungsprogramms des Landes im Jahr gab es bereits zahlreiche Sanierungen und Scheunenumbauten Ausweisung des ohngebiets Hofäcker sowie Ausbau und Neugestaltung der Ortsdurchfahrt im Jahr 00 Gestaltung eines Mehrgenerationentreffpunktes mit Förderung als Mitgliedsgemeinde im Programm LEADER für das Aktionsgebiet Neckar- Odenwald-Tauber Am.0.0 hatte Sonderriet Einwohner

8 a 0 0 a a a a a STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG Analyse. NUTZUNGSSTRUKTUR Mittelstück iesen Gehüft Am Friedhof a a SPORTPLATZ Nussbaumäcker a 0 0 MEHRZECKHALLE Baumgarten c FRIEDHOF 0 0 Grundweg 0 0 Killesgasse 0 0 KIRCHE a a 0 a a H a a VERALTUNG KINDERGARTEN a a Geiergasse Bräunlesweg ertheimer eg Steinwiesenweg a 0 0 a G Brunngasse Ortsetter eiherbachweg ildbachstraße Tiefentaler eg Grundweg Steinwiesenweg Kirchgrabenweg 0 a 0 a ORTSETTER G Grund Am steinernen Zaun ohnen ohnnebennutzung, Garagen Gewerbe / Einzelhandel / Handwerk Öffentliche / Soziale Einrichtung BÄCKER Grundweg Grundweg eiherbach eiherbachweg Hofäckerstraße Hofäcker 0 Hofäckerstraße olfsgraben OBSTBAU BAUMSCHULE Dürrofen Landwirtschaft Abb. Karte: Nutzungen im Ortskern (ehemalige) landwirtschaftliche Nebengebäude öffentliche Grünfläche G H Leerstand ohnen Leerstand Handel, Handwerk, Dienstleistung, Gewerbe Haltestelle ÖPNV

9 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Gebäudenutzungen Die landwirtschaftlich geprägten, dörflichen Strukturen sind noch gut erkennbar: entlang der ildbachstraße dominieren großzügige Anwesen mit landwirtschaftlichen Nebengebäuden und z.t. großvolumigen Scheunen das Ortsbild. Neuere Siedlungsgebiete befinden sich im Süden und im esten, hier sind die Grundstücke meist mit einem ohnhaus und einer Garage bebaut, teilweise ist die Garage in den Hauptbaukörper integriert. Infrastruktur Alle Versorgungseinrichtungen sowie die soziale Infrastruktur sind im Ort fußläufig gut zu erreichen: Es gibt einen Bäcker, die Mehrzweckhalle, Angebote der Vereine (Sportplatz) und ein Feuerwehrhaus, das Rathaus (Ortsverwaltung), einen Kindergarten sowie die Kirche mit Friedhof. Im Ort sind noch einige wenige Handwerksbetriebe zu finden, der östliche Ortsrand wird durch das Gelände eines Obstbaubetriebes geprägt. ÖPNV / Bushaltestellen Sonderriet ist über die Buslinie an den ÖPNV angebunden (Buslinie ertheim - Külsheim). Die Bushaltestellen befindet sich am Rathaus und an der Mehrzweckhalle. Leerstände Die leerstehenden ohngebäude konzentrieren sich in der westlichen Ortsmitte. Im Osten gibt es ein ehemaliges Gasthaus und einen leerstehenden Laden. Abb. Kindergarten und Mehrgenerationentreffpunkt Abb. landwirtschaftliches Anwesen Abb. Rathaus

10 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG. FREIRAUMSTRUKTUREN SPORTPLATZ MEHRZECKHALLE FRIEDHOF KIRCHE KINDERGARTEN VERALTUNG ORTSETTER ZEICHENERKLÄRUNG BAUMSCHULE öffentliche Grünfläche private Grünfläche (Gärten) Ackerland Streuobstwiesen ortsbildprägende Grünstrukturen ald überwiegend versiegelte Fläche Abb. 0 Karte: Freiraumstrukturen gestaltete, öffentliche Platzfläche Kreis- und Ortsverbindungsstraßen Sonstige Straßen Spielplatz Sportplatz Pferdehaltung, Reiten innerörtliche Fußwegeverbindung Überschwemmungsbereich HQ 00 0

11 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Landschaft, Grünflächen und versiegelte Flächen Die gesamte Ortslage ist im esten, Norden und Osten durch Streuobstwiesen und Gartenflächen eingerahmt. Entlang der ildbachstraße dominieren ehemals landwirtschaftlich genutzte Anwesen mit nahezu vollständig versiegelten Hofflächen zur Straße hin und weitläufigen Garten- und Grünflächen im rückwärtigen Grundstücksbereich. Durch mehrere öffentliche Grünbereiche, die in die bebaute Ortslage integriert sind (z.b. der Ortsetter), erscheint der Ort grün und offen. Dieses großzügige Erscheinungsbild wird noch dadurch unterstützt, dass viele Grundstücke nicht eingezäunt sind. Der Überschwemmungsbereich des ildbachs bei HQ 00 (Hochwasserereignis, tritt statistisch alle 00 Jahre ein) umfasst große Teile des Ortskerns entlang der ildbachstraße. Verkehr, öffentlicher Raum Sonderriet wird von Nordwest nach Südost von der Kreisstraße K 0 (ildbachstraße) gequert. Die ildbachstraße ist die verkehrliche Haupterschließung Sonderriets, jedoch keine viel befahrene Durchgangsstraße. Der Ausbauzustand ist gut. Der Vorbereich der Mehrweckhalle wurde im Rahmen des Umbaus der Halle neu gestaltet. Der Einmündungsbereich ildbachstraße - ertheimer eg wurde als Maßnahme im Rahmen der Erneuerung der Straße in Sonderriet 00 umgestaltet. Am Ortsetter (ehemaliger Sportplatz) wurde 00 im Rahmen von Ausgleichsmaßnahmen für indkraftanlagen ein Biotp gestaltet. Zwischen Rathaus und Kindergarten gibt es einen Mehrgenerationentreffpunkt mit Spielplatz. Abb. Versiegelte Hoffläche Abb. Platzgestaltung Abb. Obstgärten ums Dorf

12 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG. BEBAUUNGSSTRUKTUR UND BAUSUBSTANZ SPORTPLATZ MEHRZECKHALLE FRIEDHOF KIRCHE KINDERGARTEN VERALTUNG ORTSETTER Baudenkmal Einzeldenkmal, z. B. Bildstock ortstypisches Gebäude Abb. Karte: Bausubstanz und Bebauungsstruktur im Ortskern ortsuntypische Gestaltung für den Ortskern Erhaltungsmängel ortstypisches, geschlossenes Straßenbild fehlende Raumkanten

13 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Bebauungsstruktur Das geschlossene Bild des Straßendorfes ergibt sich aus der intakt erhaltenen Bebauungsstruktur der Höfe entlang der ildbachstraße. Das Prinzip der giebelständig an der Straße stehenden ohnhäuser und der Scheunen bzw. den landwirtschaftlichen Nebengebäuden im rückwärtigen Bereich ist nahezu vollständig durch den gesamten Ort bis hin zur Mehrzweckhalle im esten erhalten. Auch Neu- und Ersatzbauten folgen meist diesem historisch überlieferten Prinzip. Bausubstanz Unter ortsuntypischer Gestaltung sind für den Ortskern unpassende Bauformen wie z.b. große, liegende Fensterformate, untypische Dachformen aber auch Fassadengestaltungen in für den Ortskern unpassenden Farben, Fassadendekorationen oder Materialien zu verstehen. In Sonderriet betrifft dies einige wenige neu gestaltete Fassaden. Das stimmige Gesamtbild Sonderriets wird hauptsächlich durch die Baustruktur geprägt. Jedoch sind auch einige einzelne Gebäude in einer für den Ort und die Region typischen Gestaltung erhalten, dies sind sowohl besondere Gebäude wie das Rathaus, ohngebäude der landwirtschaftlichen Anwesen aber auch große und damit ortsbildprägende Scheunenbauten. Die Beurteilung des Erhaltungszustandes erfolgte nach Augenschein und bezieht sich auf die für das Ortsbild wesentliche Erscheinung des Gebäudes, nicht jedoch auf den statischen oder bauphysikalischen Erhaltungszustand der Bausubstanz. Gebäude mit offensichtlichen Erhaltungsmängeln verteilen sich entlang der ildbachstraße mit einer leichten Konzentration im Osten. Abb. ildbachstraße Abb. Scheune als ortsbildprägende Bausubstanz

14 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG. PARZELLENSTRUKTUR UND BEBAUUNG MEHRZECKHALLE KINDERGARTEN VERALTUNG ORTSETTER Grundstücksgrößen: größer.000 m² Abb. Karte: Grundstücke m² m² kleiner 00 m² "gefangene" Grundstücke

15 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Parzellenstruktur Auffällig sind in Sonderriet die durchschnittlich sehr großen Grundstücke mit vielfach über.000 m² Fläche. Diese historisch überlieferten Grundstücke haben oft einen langgestreckten Zuschnitt von der Straße bis hin zur freien Landschaft. Es ist gut erkennbar, dass die neueren Baugebiete diesem Muster nicht folgen. Die Grundstücke hier haben eine für eine Einfamilienhausbebauung im ländlichen Raum typischen Zuschnitt und eine Größe von ca m². Nur vereinzelt findet man Grundstücke, die kleiner als 00 m² sind. Sie verteilen sich ohne besonderen Schwerpunkt entlang der ildbachstraße. Nur für zwei Grundstücke besteht keine bzw. eine unzureichende Anbindung an den öffentlichen Straßenraum. Dies stellt also für Sonderriet kein grundsätzliches strukturelles Problem dar. Bebauung, Bebauungsdichte Durch die großen Grundstücke und die großzügige Bebauung mit einzelnen Anwesen ergibt sich entlang der ildbachstraße insgesamt eine eher offene, lockere Bebauung. Auch die neueren Baugebiete weisen eine eher geringe Bebauungsdichte auf. Der Eindrück eines offenen Dorfes wird durch großzügige Freiflächen innerhalb des Ortsbereiches (z.b. am Ortsetter) noch unterstützt. Abb. Grundstücke mit großen Freibereichen Abb. Dichtere Bebauung im Osten

16 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG. SOZIALRÄUMLICHE ANALySE Entwicklung der Einwohnerzahlen rot: Einwohnerentwicklung in Sonderriet blau : Einwohnerentwicklung in allen Ortsteilen der Stadt ertheim 00% % % % % 0% Abb. 0 Einwohnerzahlen in Sonderriet und allen Ortsteilen in %, Quelle: Stadt ertheim Verteilung der Altersstruktur in Sonderriet 0 unter 0 und älter Entwicklung der Einwohnerzahl Die Einwohnerentwicklung verläuft in Sonderriet etwas ungünstiger als im Durchschnitt aller Ortschaften der Großen Kreisstadt ertheim. Seit dem Jahr 00 ist in Sonderriet ein stetiger Einwohnerrückgang zu verzeichnen. In Sonderriet ist die Einwohnerzahl seit dem Jahr 00 von auf Einwohner im Jahr 0 (Stand.0.0) gesunken. Dies entspricht einem Verlust von ca. % der Einwohner. Ein Trend zur Stabilisierung der Einwohnerzahl ist nicht abzusehen. Altersstruktur und demografischer andel Das Durchschnittsalter in Sonderriet beträgt derzeit, Jahre, dies entspricht dem gesamtdeutschen Durchschnitt. Bei den Altersgruppen machen die ab -jährigen mit insgesamt % den großen Anteil der ohnbevölkerung aus. Entsprechend unterrepräsentiert sind die jüngeren Jahrgänge. In etwa 0 Jahren ist in Sonderriet eine deutlich Überalterung zu erwarten. Die heute 0-0jährigen sind dann größtenteils im Rentenalter, die hohe Zahl dieser Altersgruppe wird nicht durch eine entsprechende Anzahl an jüngeren Einwohnern kompensiert. Diese Entwicklung entspricht der allgemeinen Entwicklung der Altersstruktur im ländlichen Raum in Deutschland. Abb. Verteilung der Altersstruktur in %, Quelle: Stadt ertheim

17 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Leerstände und Leerstandsrisiko Aufgenommen werden zunächst die zum Bearbeitungszeitpunkt (Sommer 0) leerstehenden ohngebäude. Anhand der Altersstruktur der Sonderrieter Haushalte werden potenzielle Leerstände bzw. das Leerstandsrisiko ermittelt: Für Haushalte, in denen alle Bewohner über 0 Jahre alt sind, besteht ein mittleres Leerstandsrisiko. ohngebäude, deren Anwohner alle über 0 Jahre alt sind, haben ein hohes Leerstandsrisiko. In Sonderriet gibt es 0 ohngebäude, davon stehen zum Bearbeitungszeitpunkt Häuser leer, dies entspricht %. Für % der Häuser besteht ein hohes, für % ein mittleres Leerstandsrisiko. Sollte es nicht gelingen, den Trend der abnehmenden Einwohnerzahlen aufzuhalten und junge Bewohner für den Ortskern zu gewinnen, können mittelfristig % der ohngebäude im Ortskern leerfallen. Hinsichtlich der räumlichen Verteilung der Altersstruktur sind die Leerstände sowie Gebäude mit einem hohen Leerstandsrisiko überwiegend in der Ortsmitte zu finden. In den Randbereichen gibt es einige Haushalte, deren Bewohner alle über 0 Jahre (mittleres Leerstandsrisiko) sind. Leerstände und Leerstandsrisiken in % Leerstand hohes Leerstandsrisiko mittleres Leerstandsrisiko kein Leerstand bzw. -risiko Abb. Leerstände und Leerstandsrisiko in Sonderriet, Quelle: Stadt ertheim Leerstände und Leerstandsrisiken, räumliche Verteilung mittleres Leerstandsrisiko: Alle Bewohner des Haushaltes über 0 Jahre alt hohes Leerstandsrisiko: Alle Bewohner des Haushaltes über 0 Jahre alt Leerstand Abb. Leerstände und Leerstandsrisiken

18 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG Abb. Hauptwohngebäude Bestand 0 Abb. Bewohnte Häuser in 0-0 Jahren (Zufallsauswahl) Szenarien für die weitere Entwicklung Sonderriets Im Schwarzplan links oben sind die Hauptwohngebäude von Sonderriet dargestellt. Die intakte Bebauungsstruktur entlang der ildbachstraße ist noch gut ablesbar. Sollten für die vorhandenen Leerstände, und mittelfristig auch für die Gebäude mit Leerstandsrisiko, keine neuen Bewohner gefunden werden, so stehen in 0-0 Jahren ca. % der Häuser im Ortskern leer (Abb. links Mitte). ird davon ausgegangen, dass sich der Trend der Bevölkerungsabnahme weiter fortsetzt, sind in Sonderriet in 0-0 Jahren nur noch rund zwei drittel der Gebäude bewohnt. Dieser der Einwohnerverlust wird verstärkt den historischen Ort entlang der ildbachstraße treffen, aber auch deutliche Lücken in neueren ohngebieten hinterlassen (siehe Abb. links unten). Auswirkungen auf die Ortschaft Heute ist diese Entwicklung noch nicht im Ortsbild ablesbar (wenig aktuelle Leerstände im Bearbeitungszeitraum), die Auswirkungen des demografischen andels werden sich jedoch spätestens mittelfristig auch im Siedlungsgefüge des Ortskerns zeigen. Durch den Einwohnerrückgang und das fortschreitende Leerfallen der Bausubstanz droht ein Identitätsverlust der Ortschaft, der sich schwerpunktmäßig im Ortskern niederschlägt. Mit Rückgang der Einwohnerzahlen wird auch ein Verlust der im Moment noch vorhandenen Infrastruktureinrichtungen einhergehen. Langfristige Leerstände bedingen eine Verschlechterung der Bausubstanz, ein Umfeld mit sichtbaren Anzeichen von Sanierungsbedarf und Gebäudeleerständen erschwert die Aktivierung von vorhandenen Flächen- und Gebäudepotenzialen in diesem Bereich ganz erheblich. Diese drohende Abwärtsspirale gilt es zu vermeiden! Abb. Prognose: Bewohnte Häuser in 0-0 Jahren (Zufallsauswahl)

19 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Abb. Beispiele für den zunehmenden Verfall der Ortskerne durch Leerstände und Verschlechterung der Bausubstanz (Poppenlauer, üstenzell)

20 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG Bewohnerbefragung. DIE ORTSCHAFT AUS SICHT DER BEOHNER Im Rahmen einer schriftlichen Haushaltsbefragung erhielten die Haushalte von Sonderriet im April / Mai 0 Fragebögen zur Bewertung des ohnortes und zur Angabe der aktuellen und künftigen Nutzung von Gebäuden. Die Bögen wurden an die Haushalte im Ort verteilt, die Eigentümer von Anwesen in Sonderriet, die nicht selbst im Ort wohnen, wurden separat angeschrieben. Die Rücklaufquote betrug bei etwa 0 Haushalten ca. %, dies ist als sehr gute Beteiligung der Bürgerschaft zu bewerten. Bewertung des ohnortes Die Bewohner bewerteten ihre Ortschaft insgesamt mittel bis gut. Sehr gut wurde die Attraktivität des Ortsbildes und der Schutz vor Verkehr und Lärm bewertet, am schlechtesten die Anbindung an den ÖPNV. elche Einrichtungen werden im Ort aufgesucht? Die am meisten besuchten Einrichtungen in Sonderriet sind der Bäcker im Osten des Ortes, die Kirche, der Spielplatz und die Sportanlagen sowie die Mehrzweckhalle. Außerdem wurde der Hofladen für Obst und regionale Produkte genannt. Möglichkeiten der Freizeitgestaltung in Sonderriet Mit Abstand am meisten genannt wurde das vielfältige Angebot der verschiedenen Vereine vor Ort, besonders die Sportmöglichkeiten und Veranstaltungen in der Mehrzweckhalle. Geschätzt werden außerdem die Rad- und Spazierwege mit Bezug und Nähe zur Natur um den Ort herum. elche Einrichtungen fehlen in Sonderriet? Genannt wurden: Einkaufsmöglichkeit / Laden für Lebensmittel, Supermarkt (vielfach) Gasthaus, Bistro oder Cafe als Treffpunkt (vielfach) Metzger, Bankfiliale bzw. Geldautomat (mehrfach) Allgemeinmediziner schlecht mittel gut 0 0 Abb. Auswertung: Bewertung des Ortes aus Sicht der Bewohner (Anzahl der Nennungen, Rückläufe) 0

21 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Angebote für Kinder: mehr / bessere Angebote für kleinere Kinder (- Jahre) auf dem Spielplatz, längere Betreuungszeiten im Kindergarten, musikalische Angebote für Kinder Schule Art der genutzten Verkehrsmittel Das private Kfz hat mit % der Fahrten zum Einkaufen den größten Anteil. Die näheste Einkaufsmöglichkeit für die Sonderrieter Bürger befinden sich in Nassig (Lebensmittelmarkt und Metzger) in etwa km Entfernung. In der Freizeit nutzen % der Befragten das Auto, die übrigen % gelangen zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu ihren Freizeitaktivitäten. Dies lässt auf eine guten Akzeptanz der Vereinsangebote im Ort schließen. Sonstige Anmerkungen Mehrfach hingewiesen wird auf eine Verkehrberuhigung in der Hofäckerstraße, z.b. durch Pflanzinseln. Fazit: Im Allgemeinen mittlere bis gute Bewertung des ohnortes durch die Bewohner Besonders geschätzt von den Bewohnern wird die Attraktivität des Ortsbildes und das regen Vereinsleben, d.h. die intakte Dorfgemeinschaft. Zur Erledigung der Dinge des täglichen Bedarfs (Einkaufen, Arztbesuche etc.) benötigt man in Sonderriet ein Kfz oder eine alternative Fahrgelegenheit. Für nicht mobile Bewohner bestehen derzeit außer dem Bäcker keine Einkaufsmöglichkeiten. % 0% Kfz Fahrrad zu Fuß % Abb. Genutzte Verkehrsmittel zum Einkaufen % % % Abb. 0 Genutzte Verkehrsmittel in der Freizeit Kfz Fahrrad zu Fuß

22 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG. GEBÄUDENUTZUNG UND MITIRKUNGSBEREITSCHAFT Fragebögen zur Gebäudenutzung - Auswertung Die Bewohner Sonderriets wurden im Rahmen der schriftlichen Haushaltsbefragung zur Gebäudenutzung und Veränderungsabsicht in den nächsten Jahren befragt. Folgende Punkte wurden abgefragt: derzeitige und geplante Nutzung von Haupt- und Nebengebäude, geplante Modernisierungsmaßnahmen, möglicher Abriss von Gebäuden oder Gebäudeteilen, Veräußerungsbereitschaft, Bereitschaft zum Flächentausch und eine eventuell geplanten eitergabe innerhalb der Familie (Generationenwechsel). Es waren jeweils Mehrfachnennungen möglich. Die räumliche Verteilung der Rückanworten erlaubt der städtebaulichen Analyse Rückschlüsse auf mögliche räumliche und thematische Handlungsschwerpunkte. Derzeitige und geplante Nutzung der Gebäude Schwerpunktnutzung der Hauptgebäude ist die Nutzung als eigenes ohnhaus. Dies wird sich auch in den nächsten Jahren nicht wesentlich ändern, es ist jedoch ein Rückgang zu verzeichnen. Die Anzahl der vermieteten Gebäude kann sich mittelfristig etwas erhöhen. Die Nebengebäude werden überwiegend als Abstellund Lagerfläche (z.b. für Fahrzeuge oder Brennholz) genutzt, diese Nutzung ist - mit einem leichten zu verzeichnenden Rückgang gegenüber der aktuellen Nutzung - von den meisten Befragten auch in Zukunft beabsichtigt. Auch werden einige Nebengebäude noch zur Tierhaltung und zu sonstigen landwirtschaftlichen Zwecken genutzt. Es gibt jedoch auch Leerstände bzw. nicht genutzte Gebäude in Sonderriet Veränderungsabsichten und -bereitschaft Zahlreiche Eigentümer gaben an, dass Veränderungen an ihrem Anwesen innerhalb der nächsten Jahre vorstellbar sind. Am meisten wird die familieninterne eitergabe genannt. Dieser geplante Generationenwechsel geht oftmals mit einer Umbau- oder Sanierungsmaßnahme einher und wurde dementsprechend oft gleichzeitig mit einer Modernisierungsabsicht genannt. Die räumliche Verteilung der vorstellbaren Modernisierungsmaßnahmen sowie der eitergabe in der Familie erstreckt sich relativ gleichmäßig auf die Ortschaft. Der Abriss von Gebäuden oder Gebäudeteilen wurde mehrfach genannt, ebenso wie die Abtretung oder Tausch von (Teil-)Bereichen des Grundstückes. Nennungen gab es für einen mittelfristig vorstellbaren Verkauf des Anwesens. Fazit Überwiegend eigene ohnnutzung der Hauptgebäude Gute Ausnutzung der Nebengebäude auch mittelfristig zu erwarten eitergabe in der Familie, oft gekoppelt mit geplanten Sanierungsmaßnahmen als weitaus häufigster Anlass zu Veränderungen in der Bausubstanz: Mitwirkungsbereitschaft bei der Sanierung des Ortskerns Darüber hinaus kaum weitere Veränderungsabsichten in Sonderriet

23 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Gegenwärtige und beabsichtigte Nutzung von Haupt- und Nebengebäuden aktuell zukünftig 0 Abb. Nutzung Hauptgebäude (Anzahl der Nennungen, Mehrfachnennungen möglich, Rückläufe) Abb. Nutzung Nebengebäude (Anzahl der Nennungen, Mehrfachnennungen möglich, Rückläufe) Veränderungsabsichten der Grundstückseigentümer Modernisierung Abriss von Gebäuden / Gebäudeteilen Veräußerung Abtretung oder Tausch von Teilbereichen des Grundstücks eitergabe innerhalb der Familie Abb. Veränderungsabsichten (Anzahl der Nennungen, Mehrfachnennungen möglich, Rückläufe)

24 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG Bürgerbeteiligung. AUFTAKTVERANSTALTUNG Am.0.0 fand im Rathaus in Sonderriet die Auftaktveranstaltung zum Programm Flächen gewinnen durch Innenentwicklung statt. Die Bürger wurden über das Projekt und die folgenden Schritte, inbesondere über die geplante Bürgerbeteiligung, informiert. So wurde z.b. der Fragebogen für die Einwohner und Grundstückseigentümer vorgestellt sowie auf den geplanten Ortsrundgang und die Möglichkeit der individuellen Bauberatung hingewiesen. Um das Bewusstsein für die Auswirkungen des demografischen andels in Sonderriet und die Notwendigkeit der Innenentwicklung zu wecken, wurde im Rahmen der Auftaktveranstaltung die Ergebnisse der sozialräumlichen und städtebaulichen Analyse erläutert. Die Bürger hatten zudem die Gelegenheit, sich zu den Stärken und Schwächen der Ortschaft zu äußern und eigene Ideen und ünsche anzubringen. as gefällt Ihnen an Sonderriet? Viel Grün, viel Bäume Teich Viele verschiedene Festplätze Offenes Dorf, großzügige Bebauung, keine Hoftore Zustand der Gebäude gut Gute Internetverbindung Kein Durchgangsverkehr Zustand der Ortsdurchfahrt Viel asser im Ort Anzahl und Zustand der öffentlichen Räume und Plätze Funktionierende Dorfgemeinschaft und Vereine Mehrgenerationenspielplatz elche Mängel / Defizite gibt es in Sonderriet? Überschwemmungsgebiete (verhindern Bebauung) Freileitungen, Stromleitungen auf dem Dach Freihalten von assergräben von Bewuchs (außerhalb des Ortes) Fehlende Infrastruktur / Gaststätte Lösungen für alte, nicht sanierungsfähige Gebäude ÖPNV Anbindung in den Ferienzeiten Bushaltestelle oben im Dorf fehlt Kein Kaufladen im Ort Vorbüschelalm- Hütte sanierungsbedürftig Ortsetter (alter Sportplatz) hat mehr Potenzial Sanierung Feuerwehrgebäude Straßenzustand (z.b. Tiefentaler eg, Steinwiesenweg) Abb. Auftaktveranstaltung

25 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM. ORTSRUNDGANG Ortsrundgang am.0.0 Treffpunkt war die Mehrzweckhalle. Es nahmen ca. 0 Bürger am Ortsrundgang teil. Zunächst wurden die Bürgern die Ergebnisse der Befragung präsentiert und erläutert. Beim anschließenden gemeinsamen Ortsrundgang wurden einige in der bisherigen Bürgerbeteiligung genannten Themen aufgegriffen und mit den Bürgern direkt vor Ort diskutiert. Themen: Potenzial Ortsetter: Sanierung Feuerwehrgebäude notwendig, wenig Handlungsbedarf an der Grüngestaltung des Ortsetters selbst Nachverdichtung: Nachverdichtungspotenziale sind vorhanden, Umsetzung abhängig von Grundstückseigentümern. Restriktion in einigen Bereichen ist der Hochwasserbereich HQ 00 des ildbachs Alte Gebäude / Denkmalschutz: Lösungen für sanierungsbedürftige, oft ortsbildprägende und denkmalgeschützte Gebäude können nur im Dialog mit den Eigentümern gefunden werden, die Umsetzung ist abhängig von der Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer. Flächen gewinnen durch Innenentwicklung Sonderriet EINLADUNG zum gemeinsamen Ortsrundgang ann? Dienstag,.0.0, :0 Uhr im Rathaus, ildbachstraße as erwartet Sie? - Ergebnisse der Bewohnerbefragung - Gemeinsamer Ortsrundgang mit Vertiefung der Themen aus der Auftaktveranstaltung Gemeinsam Zukunft gestalten! Dieses Projekt wird gefördert und begleitet durch das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur, Baden-ürttemberg Abb. Ortsrundgang Einladung Abb. Ortsrundgang: Sonderriet

26 0 kv MZH A a c 0 a.. a STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG INNENENTICKLUNGSPOTENZIAL Mittelstück iesen Gehüft Gehüft Am Friedhof Nussbaumäcker a a 0 a Baumgarten Grundweg 0 a a MD Killesgasse Friedenskirche K Löhleinsweg MD a a 0 a 0 a 0 a 0 eiherbachweg a A Geiergasse MD Bräunlesweg ertheimer eg 0 a 0 Steinwiesen Steinwiesenweg Grund 0 kv Am Am steinernen Zaun Grundweg steinernen Zaun Brunngasse Ortsetter Kirchgrabenweg MD 0 Tiefentaler eg ildbachstraße Hofäcker Steinwiesenweg MD 0 olfsgraben ohnbaufläche Grundweg K 0 Gemischte Baufläche Gemeinbedarf Abb. Flächennutzungsplan (Ausschnitt) Sonderriet eiher ohnungsbedarf in den nächsten 0 Jahren In Sonderriet ist die Einwohnerzahl seit dem Jahr 00 von auf gesunken (Stand.0.0). Derzeit stehen in Sonderriet ca. 00 ohneinheiten zur Verfügung. Eine Stabilisierung der Einwoherzahl ist gemäß dem derzeitigen demografischen Bild nicht zu erwarten, sollte jedoch angestrebt werden. Geht man also vom Ziel einer langfristigen Stabilisierung der Einwohnerzahl in den nächsten 0 Jahren aus, so werden in Sonderriet insgesamt ca. ohneinheiten benötigt werden. Es werden also ca. zusätzliche ohneinheiten benötigt, um den Bedarf der nächsten 0 Jahre bei angenommener stabiler Einwohnerzahl zu decken. Der erhöhte Bedarf an ohneinheiten bei gleich bleibender Einwohnerzahl resultiert aus der insgesamt 0 kv Grundweg eiherbach eiherbachweg 0 a Hofäckerstraße Hofäckerstraße H Dürrofen rückläufigen Belegungsdichte der ohnungen. Flächenreserven und Innenentwicklungspotenziale Der wirksame Flächennutzungsplan weist ohnbauflächen am südlichen Ortsrand (entlang des Grundwegs) für ca. Bauplätze aus. In Sonderriet gibt es drei rechtskräftigen Bebauungspläne, jedoch nur im Geltungsbereich des ohngebietes Hofäcker im Südosten stehen noch freie Baugrundstücke bzw. Erweiterungsmöglichkeiten für ohnbauflächen zur Verfügung. In Sonderriet stehen zum Bearbeitungszeitpunkt ohnhäuser leer, für die aktiv nach neuen Bewohnern oder neuen Nutzungskonzepten gesucht werden muss. Die großen Grundstücke bieten grundsätzlich viel Raum für Nachverdichtung in zweiter Reihe. Die ohnqualität und das ohnumfeld können durch

27 a a a ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM SPORTPLATZ 0 0 MEHRZECKHALLE B c FRIEDHOF 0 0 Grundweg N N 0 Killesgasse 0 0 KIRCHE N a KINDERGARTEN L 0 a a a 0 N N N N a 0 a Geiergasse Bräunlesweg a ertheimer eg Steinwiesenweg eiherbachweg a ildbachstraße Grundweg Brunngasse Tiefentaler eg Steinwiesenweg Am steinernen Zaun L L L 0 VERALTUNG L a a 0 0 Ortsetter Kirchgrabenweg Grundweg 0 0 Grundweg Hofäcker olfsgraben a a ORTSETTER B N N 0 a Hofäckerstraße B 0 a 0 a B ZEICHENERKLÄRUNG L historischer Ortskern B Flächenreserve FNP ohnumfeldverbesserung, Neuordung Bauplatz: rechtskräftiger Bebauungsplan oder FNP Baulücke (freies Grundstück, erschlossen) B Plan "Hofäcker" N L N N N N N N N Nachverdichtungspotenzial B N Hofäckerstraße Dürrofen L Leerstand Abb. Übersicht Flächenpotenziale in Sonderriet Neuordnung von Teilbereichen des historischen Ortskerns deutlich verbessert werden, zudem kann durch Umbauten von Nebengebäuden oder neue Nutzungskonzepte z.b. für großvolumige Scheunen, neuer ohnraum im gewachsenen Umfeld entstehen. Flächenbilanz, Bewertung In Sonderriet steht, nach Abzug aller Flächenreserven und Potenziale, ein Überschuss von ca. ohneinheiten zur Verfügung. Die vorhandenen Innenentwicklungsreserven können einen Beitrag dazu leisten, dass kein Bedarf an weiteren Baugebieten entsteht. Für das Baugebiet Hofäcker wird empfohlen, das Gebiet abschnittsweise entsprechend des Bedarfs und in Abstimmung mit der Aktivierung der Innenentwicklungspotenziale umzusetzen. eiherbach eiherbachweg ZEICHENERKLÄRUNG Flächenbilanz (in ohneinheiten) Fläche B N L historischer Ortskern Flächenreserve FNP ohnumfeldverbesserung, Neuordung Bauplatz: rechtskräftiger Bebauungsplan oder FNP Baulücke (freies Grundstück, erschlossen) E Städtebauliche Neuordnung (ca.) FNP, rechtskräftiger Bebauungsplan (ca.) Baulücke Nachverdichtungspotenzial (ca.) Leerstand Leerstände aktivieren Summe Potenziale Abzüglich Bedarf für 0 Jahre - Reserven +

28 a a a a STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG Ortsentwicklungskonzept. BEERTUNG Mittelstück iesen ehüft Gehüft Am Friedhof a a SPORTPLATZ Nussbaumäcker a MEHRZECKHALLE S c Baumgarten FRIEDHOF Grundweg H a a a Killesgasse 0 0 KIRCHE S S KINDERGARTEN SONDERRIET MÄNGEL Leerstände: SONDERRIET ohnen, Gewerbe Versorgungsinfrastruktur: dichte Bebauung E Einzelhandel, Dienstleistung POTENZIALE soziale Infrastruktur S G Gestaltungsmängel, MÄNGEL ortsuntypische Gebäude G Leerstände: Erhaltungszustand mangelhaft ohnen, Gewerbe Erhaltungszustand mangelhaft POTENZIALE E S Gestaltungsmängel, Grund dichte ortsuntypische Bebauung Gebäude Versorgungsinfrastruktur: ortsbildprägende Einzelhandel, Dienstleistung bzw. ortstypische Gebäude soziale Infrastruktur öffentliche Grünfläche ortsbildprägende bzw. Spielplatz ortstypische Gebäude ortsbildprägende öffentliche Grünfläche Grünstrukturen Spielplatz gestaltete, öffentliche Platzfläche ortsbildprägende attraktiver Grünstrukturen Uferbereich Am steinernen Zaun gestaltete, öffentliche Gärten Platzfläche und Obstwiesen als Ortsrand Gewässer in der Ortslage, attraktiver Uferbereich teilweise verrohrt Gärten und Obstwiesen als Ortsrand Gewässer in der Ortslage, teilweise verrohrt a Grundweg a Brunngasse 0 a ORTSETTER Ortsetter Kirchgrabenweg a Grundweg eiher eiherbachweg MÄNGEL G SACHSENHAUSEN H Grundweg a a VERALTUNG Leerstände: SACHSENHAUSEN ohnen, Gewerbe E S S eiherbach Tiefentaler eg soziale Infrastruktur private Grünfläche private Grünfläche Spielplatz eiherbachweg a a MÄNGEL Gebäude mit Gestaltungsmängeln, ortsuntypische Gebäude G Leerstände: Erhaltungszustand mangelhaft ohnen, Gewerbe a Hofäckerstraße Geiergasse ildbachstraße Funktionsmängel Erhaltungszustand im mangelhaft Straßenraum Hofäcker dichte Stichstraße Bebauung, sonstige Mängel im ohnumfeld Funktionsmängel im Straßenraum unübersichtlicher Ortseingang dichte Bebauung, sonstige POTENZIALE Mängel im ohnumfeld Versorgungsinfrastruktur: unübersichtlicher Ortseingang Einzelhandel, Dienstleistung POTENZIALE soziale Infrastruktur E S Versorgungsinfrastruktur: ortsbildprägende Einzelhandel, Dienstleistung bzw. ortstypische Gebäude Bräunlesweg Gebäude mit Gestaltungsmängeln, Stichstraße ortsuntypische Gebäude ortsbildprägende bzw. öffentliche ortstypische Grünfläche Gebäude ortsbildprägende öffentliche Grünfläche Grünstrukturen Spielplatz Gärten und Obstwiesen als Ortsrand ortsbildprägende gestaltete, Grünstrukturen öffentliche Platzfläche Gärten und Obstwiesen als Ortsrand gestaltete, öffentliche Platzfläche 0 a 0 a G G ertheimer eg E Hofäckerstraße Steinwiesenweg BÄCKER Steinwiesenweg olfsgraben BAUMSCHULE Dürrofen Abb. Karte: Mängel und Potenziale

29 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Potenziale Ein wichtiges Potenzial Sonderriets ist die intakte Baustruktur entlang der ildbachstraße und die vielen ortsbildprägenden Gebäude. Das Dorf wirkt insgesamt sehr harmonisch. Durch die großen Grundstücke wirken auch private Gartenflächen positiv auf den öffentlichen Raum. Entlang der ildbachstraßereihen sich vier gestaltete öffentliche Bereiche auf: Der aktuell neu gestaltete Platz vor der Mehrzweckhalle im esten, der Ortsetter und der Freizeit- und Spielbereich an der Verwaltung im Zentrum sowie ein Platz mit Brunnen im Osten im Einmündungsbereich ertheimer eg. Eine weitere Qualität ist der für Straßendörfer typische hohe Anteil an Grundstücken mit Landschaftsbezug. Mängel Bausubstanz in schlechtem Erhaltungszustand bzw. mit offensichtlichem Sanierungsbedarf befindet sich vereinzelt entlang der östlichen ildbachstraße. Im Einmündungsbereich ildbachstraße - ertheimer eg stehen einige kleine Gebäude in schlechtem Erhaltungszustand sehr eng auf kleinen Grundstücken. Teilweise sind Fassadensanierungen aus neuerer Zeit für die Bausubstanz zu modern ausgeprägt, dies betrifft sowohl die Fassadenaufteilung (z.b. Fensterformate) als auch die Farbgestaltung. Abb. 0 Zum ohnhaus umgebaute Scheune Abb. Moderne Fassadengestaltung eines denkmalgeschützten Gebäudes

30 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG. STÄDTEBAULICHE MISSSTÄNDE NACH BAUGB Die Festlegung eines Sanierungsgebietes fordert gemäß BauGB den Nachweis städtebaulicher Missstände. Städtebauliche Missstände liegen gemäß Abs. BauGB vor: wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde ohn- oder Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen. Ungesunde ohn- und Arbeitsverhältnisse Gemäß Abs. BauGB sind folgende Kriterien zu berücksichtigen: die ohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf: die Belichtung, Besonnung und Belüftung der ohnungen und Arbeitsstätten die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, ohnungen und Arbeitsstätten die Zugänglichkeit der Grundstücke die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von ohn- und Arbeitsstätten die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand die vorhandene Erschließung die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigung und Erschütterungen Die Grundstücke im Ortskern von Sonderriet weisen in einigen Bereichen eine hohe bauliche Dichte und teilweise eine eingeschränkte Belichtung, Belüftung und Besonnung auf. Die einstmals landwirtschaftlich genutzten Nebengebäude werden als Lagerräume genutzt. Mit der steigenden Alterung der Bewohnerschaft wird es zunehmend wichtig, barrierefreien ohnraum anbieten zu können. Neben der Ausweitung des Angebotes an Pflegeplätzen und betreutem ohnen sind auch neue ohnformen für ältere Menschen gefragt, die ein selbstbestimmtes Leben im eigenen Haushalt möglichst lange ermöglichen. Barrierefreie ohnungen sind jedoch bisher kaum vorhanden und die barrierefreie Zugänglichkeit wird durch die vorhandene Topografie zusätzlich erschwert. Funktionale Mängel nach BauGB Gemäß Abs. BauGB ist die Funktionsfähigkeit des Gebietes zu beurteilen in Bezug auf: den fließenden und den ruhenden Verkehr die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebietes unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich die infrastrukturelle Erschließung des Gebietes, seine Ausstattung mit Grünflächen, Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebietes im Verflechtungsbereich Nach Analyse der Alters- und Haushaltsstruktur vor dem Hintergrund des demografischen andels ist im Ortskern künftig ein hohes Leerstandsrisiko abzusehen. Funktionale Mängel: Infrastrukturausstattung Mit steigendem Leerstand wird es zudem nötig, einzelne Bereiche des Ortskerns im Rahmen der Innenentwicklung neu zu ordnen. Es ist notwendig, ein neues Nutzungskonzept zu finden, um einer Verödung und dem Verfall des Ortskerns entgegenzuwirken. 0

31 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Zusammenfassung Punktuell bauliche Mängel Punktuelle Leerstände und hohes Leerstandsrisiko durch stetige Einwohnerverluste Modernisierungsbedarf aus Sicht der Eigentümer und hoher Anteil an Anwesen, die in der Familie weitergegeben werden sollen (siehe Kap. : Bewohnerbefragung), d.h. es gibt Erneuerungsbedarf in den nächsten Jahren, Bedarf steigend Defizite in der Daseinsvorsorge, als Versorgungsangebot gibt es lediglich eine Bäckereiverkaufsstelle, es gibt kein Dorfgasthaus Abb. Sanierungsbedarf Abb. Untergenutzte Nebengebäude

32 a a a a STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG. ENTICKLUNGSKONZEPT MIT RAHMENPLAN iesen Gehüft Gehüft Am Friedhof a a SPORTPLATZ Nussbaumäcker a F MEHRZECKHALLE Baumgarten c FRIEDHOF Grundweg Killesgasse KIRCHE a a a KINDERGARTEN a 0 a IE a a a VERALTUNG a a Geiergasse Bräunlesweg ertheimer eg a Löhleinsweg Öffentliche Grünflächen private Grünflächen im Siedlungsgebiet Bestehende Baustruktur Grundweg Brunngasse ORTSETTER Ortsetter eiherbachweg Tiefentaler eg a ildbachstraße 0 a 0 a IE Steinwiesenweg Steinwiesenweg Kirchgrabenweg Haukshof Entwicklungsschwerpunkte Ortsbild Grund Infrastruktur und Soziales Leben Siedlungsgebiet Am steinernen Zaun Grundweg Hofäcker BÄCKER olfsgraben BAUMSCHULE Zwerchsweg Innenentwicklung IE F Grünbereiche im Ortskern, Renaturierung Gewässerr Landschaftbezug erhalten Innenentwicklungsmaßnahmen (Aktivieren von Leerständen, Verbessern ohnqualität und ohnumfeld Freizeitnutzung erhalten und stärken ohnfunktion erhalten Grundweg eiherbach eiherbachweg Hofäckerstraße Abb. Karte: Entwicklungskonzept mit Rahmenplan Hofäckerstraße Dürrofen Neubau, Sanierung, Umnutzung Öffentliche Flächen erhalten bzw. neu gestalten Entwicklungsreserve ohnbaufläche Bestehende Qualitäten sichern und entwickeln prägende Grünstrukturen Versorgungsinfrastruktur Spielplatz Kindergarten vorhandene Fuß- und Radwegeverbindung erhalten und ausbauen

33 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Entwicklungsschwerpunkte Im Ortskern (entlang der ildbachstraße von Ost nach est) liegt der Fokus auf dem Erhalt des attraktiven Ensembles, um so den Ortskern langfristig am Leben zu erhalten. Die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen und Schwerpunkte des sozialen Lebens konzentrieren sich in Sonderriet in drei Schwerpunkten: Im Nordwesten das Sportgelände und Mehrzweckhalle, im Süden der Ortsetter als naturnaher Erholungsbereich und im Norden die sozialen Einrichtungen wie Kirche, Kindergarten und Ortsverwaltung. Die ohngebiete im Süden und Osten sind in ihrer Funktion zu erhalten und noch vorhandene Baulücken nach Bedarf zu aktivieren. Vorhandene Gewässer sind im inneren Ortsbereich verrohrt. Zu den Ortsrändern hin sind die Gewässer offen und teilweise von Grün begleitet. Diese attraktiven Grünbereiche sollen erhalten, gestärkt und nach Möglichkeit weiter ausgebaut werden. Zur Einbindung in die Landschaft, besonders im Bereich der südlichen Nachverdichtungsfläche, soll als Übergang zwischen Bebauung und landwirtschaftlicher Fläche ein grüner Ortsrand geschaffen werden. Auch ist ein Erhalt des Landschaftsbezuges der Grundstücke als besondere Standortqualität wünschenswert. Innenentwicklung Innenentwicklungsmaßnahmen wie das Aktivieren von Leerständen, die Verbesserung von ohnumfeld und ohnqualität sind in den Bereichen des Ortskerns notwendig, in denen eine Überalterung aufgrund der Altersstruktur der Bewohner droht oder in denen die Bausubstanz aufgrund des Erhaltungszustandes oder der baulichen Dichte nicht den Anforderungen an zeitgemäßes ohnen genügt. Eine Möglichkeit zur ohnumfeldverbesserung ist die stufenweise, meist parzellenbezogene Verbesserung der ohnqualität durch Sanierung, Reduzierung der Überbauung von Grundstücken oder Neubau auf dem Grundstück. Am südwestlichen Ortsrand steht noch eine Entwicklungsreserve als ohnbaufläche zur Verfügung. Grundsätze für die bauliche Entwicklung - Rahmenplanung In den Rahmenplan fließen die Erkenntnisse aus den Bestandsanalysen, die Ergebnisse von individuellen Bauberatungen der Grundstückseigentümer sowie die Rahmenkonzepte für wichtige Teilbereiche ein. Vorrangiges Ziel für die Ortschaft ist die Revitalisierung der vorhandenen Bausubstanz, insbesondere durch Sanierung und Instandsetzung von Bestandsgebäuden und vereinzelt der Umbau von Scheunen. Die vorhandene Bebauungsstruktur wird als Vorgabe für das städtebauliche Konzept zugrunde gelegt. ichtige Merkmale, die bei Umgestaltungsmaßnahmen zu beachten sind, ergeben sich aus der Analyse des Gebäudebestandes. Dies sind: Definition und Erhalt prägender Raumkanten Stellung der Gebäude und Firstrichtung Dachform (zumeist steil geneigte Satteldächer für die Hauptwohngebäude) Hofbildung durch Stellung der Baukörper zueinander Geschossigkeit der Bebauung Sanierungsziele Erhalt des Ortsbildes, Ensembleschutz Erhalt, Umnutzung und/oder Reaktivierung ortsbildprägender Bausubstanz Förderung der Aktivierung von Brachflächen und Leerständen Verbesserung des ohnumfeldes Erhalt des Landschaftsbezuges

34 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG. MASSNAHMEN Abb. Holzlege als ortsbildprägendes Nebengebäude Abb. Beispiel für eine flächensparende Begrünung Erhalt, Umnutzung und / oder Reaktivierung ortsbildprägender Bausubstanz Die ortsbildprägenden Gebäude geben der Ortschaft ihr unverwechselbares Bild, dass diese von anderen Siedlungen unterscheidet. Bei diesen Gebäuden handelt es sich nicht nur um ohngebäude oder Sonderbauten wie Kirchen, Rathäuser oder Schulen sondern auch um ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude wie großformatige Scheunen oder Nebengebäude in besonderem ortstypischen Baustil, die durch ihre charakteristische Bauweise das Ortsbild prägen. Zur Schaffung eines Bewusstseins für die Qualitäten und Potenziale eines Altbaus ist ein gezieltes Informations- und Beratungsangebot sowie als Anreiz eine finanzielle Förderung entsprechender Projekte notwendig. Förderung der Sanierung und Modernisierung leerstehender oder sanierungsbedürftiger Bausubstanz Gezielte Förderung und Beratung für den Umbau und Ausbau von bestehenden Scheunen für ohnzwecke Nutzungskonzepte für leerstehende Bausubstanz finden und unterstützen Ortstypisches Bauen, Ortsbild und Landschaftsbezug Zum Erhalt und zur Verbesserung des Ortsbildes und der Stärkung der Identität des Ortes soll eine regionaltypische Architektur gefördert werden. Hierzu kann ein Gestaltungsleitfaden für eine regionaltypische Bauweise (Gebäude, Einfriedungen, Gärten...) dienen. Der Information und Motivation der Eigentümer soll hierbei gegenüber zwingenden Vorschriften der Vorrang eingeräumt werden. Den Eigentümern sollte seitens der Kommune weiterhin die Möglichkeit einer Bauberatung angeboten werden. ichtig für das Ortsbild sind jedoch nicht nur die Einzelgebäude sondern auch der Ortsgrundriss als Ganzes. So ist z.b. bei Neubauten im dörflichen Umfeld die Stellung des Gebäudes auf dem Grundstück wichtig, um die historisch gewachsenen Straßenkanten zu bewahren.

35 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Die vorhandenen Standortqualitäten wie z.b. der direkte Landschaftsbezug vieler Grundstücke soll erhalten und gestärkt werden. Dies ist besonders bei der Abrundung der Bebauung durch Nachverdichtung zu beachten. Öffentlicher Raum Der Ortsetter dient als wichtiger Naherholungsbereich und kann mit weiteren Nutzungen angereichert werden (z.b. Barfußpfad, Spielmöglichkeit...). Zusammen mit den weiteren bereits vorhandenen Treffpunkten wie z.b. Mehrzweckhalle / Sportplatz und Treffpunkt an der Ortsverwaltung dienen dem Erhalt der Dorfgemeinschaft und des sozialen Lebens und sollen gestärkt werden. Daseinsvorsorge und Infrastruktur Die typisch dörfliche Nutzungsmischung im Ortskern soll erhalten werden, um die Ansiedlung von Dienstleisern, Handwerkern und Einzelhändlern im Ortskern von Sonderriet zu fördern und so die Ansiedelung von Neubürgern und den Verbleib von Bewohnern im Ort zu fördern und zu sichern. Dies ist ein wichtiger Schritt auf dem eg zur langfristigen Stabilisierung der Einwohnerzahl. Nach Möglichkeit soll die vorhandene Infrastruktur erhalten werden bzw. alternativ ein Mobilitätskonzept zur Verbesserung der Erreichbarkeit von umliegenden Einkaufsmöglichkeiten erarbeitet werden. Ein Angebot vor Ort kann die Gründung eines Dorfcafes mit begrenztem Angebot und Öffnungszeiten sein (z.b. Mittagstisch, Kaffee und Kuchen, Stammtische...) Das Feuerwehrhaus am Ortsetter ist sanierungsbedürftig. ohnumfeld Zur Verbesserung der Durchgrünung im Ortskern und somit zur Stärkung des Ortskerns als ohnstandort sollen Maßnahmen zur Entsiegelung und Begrünung von privaten Flächen gefördert werden. Denkbar sind z.b. folgende Maßnahmen: Entsiegelung der Hofflächen in Teilbereichen (Reduzieren der Zufahrten auf das notwendige Maß) Ersetzen des Asphaltbelages durch versickerungsoffenen Pflasterbelag Rückbau von nicht benötigten, nicht ortsbildprägenden Nebengebäuden im Blockinneren zur Gestaltung von Gärten Pflanzung eines Hausbaums (Großkroniger Baum im Hof) Fassadenbegrünung z.b. mit Spalierobst oder ein nach historischem Vorbild ettbewerbe zur Begrünung von Innenhöfen als Motivation der Eigentümer Förderprogramm zur Begrünung als finanzieller Anreiz

36 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG Beispiele zur Innenentwicklung In Sonderriet Abb. Potenzialfläche am Ortsrand (Osten) Ste olfsgraben Abb. mögliches Bebauungskonzept (Osten) OBSTBAU BAUMSCHULE Handlungsfelder Ergebnis der Analyse und der Flächenbilanz ist, dass die Handlungsfelder für Sonderriet im Bereich der baulichen Sanierung eher private, grundstücksbezogene Einzelmaßnahmen und weniger grundstücksübergreifende Neuordnungskonzepte betrifft. Vorrangiges Ziel ist die Stabilisierung der Einwohnerzahl. Ein Mittel dazu ist unter anderem das Schaffen eines Angebotes an ohnformen für unterschiedliche Zielgruppen. Da lt. Flächenbilanz der Bedarf an Flächen durch die vorhandenen Potenziale gedeckt wird, werden nachfolgend beispielhafte Möglichkeiten der Nachverdichtung und Abrundung der vorhandenen Bebauung sowie der mögliche Umbau von großvolumigen landwirtschaftlichen Nebengebäuden aufgezeigt. Ortsrandabrundung Am östlichen Ortseingang (Abb. und ) bietet eine etwa knapp 0, ha große iesenfläche die Möglichkeit, den Ortsrand sinnvoll abzurunden. Hier können bei Bedarf mit wenig Erschließungsaufwand sechs neue Baugrundstücke im Ort geschaffen werden. Im Flächennutzungsplan ist ein Bereich am südwestlichen Ortsrand (Abb., Grundweg parallel zur ildbachstraße) als ohnbaufläche dargestellt. Nördlich des Grundwegs ist eine maßvolle Nachverdichtung denkbar, Voraussetzung ist allerdings die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer. Hier ist noch ein intakter Ortsrand erhalten und die Qualität der Grundstücke besteht im bestehenden Bezug zur freien Landschaft im Süden. Eine Nachverdichtung durch die Bebauung des südlichen Grundwegs sowie die Ausnutzung der Potenzialfläche aus dem Flächennutzungsplan würde eine grundsätzliche Verschlechterung dieser Qualität am Ortsrand darstellen und zudem in Konkurrenz mit den Maßnahmen der Innenentwicklung stehen. Abb. Nachverdichtungspotenzial im esten

37 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM Nachverdichtung Im esten Sonderriets befinden sich einige große Grundstücke, die nur mit einem einzelnen ohnhaus bebaut sind. Größe und Zuschnitt der Grundstücke ermöglichen die Bebauung mit jeweils einem weiteren ohnhaus, für das bereits die Erschließung gesichert wäre. In diesem Bereich ist also eine behutsame Nachverdichtung innerhalb des Ortsbereichs möglich, diese ist jedoch von der Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer abhängig. Umbau von Scheunen Eine gute Möglichkeit zum Erhalt des traditionellen Ortsbildes und zur Bewahrung von Nebengebäuden vor dem Verfall ist der Umbau von Scheunen zu ohnraum. Im Sonderriet ist so ein Umbau bei mehreren Scheunen grundsätzlich denkbar, jedoch abhängig von der Motivation und der Umsetzungsbereitschaft durch den Eigentümer. Abb. 0 Nachverdichtung im esten Abb. Ortsbildprägendes Scheunen-Ensemble Abb. Möglichkeit zum Umbau

38 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG BEISPIELE Bauberatung. VERBESSERUNG OHNUMFELD Abb. ohnhaus Killesgasse / Abb. Lageplan Bestand /. Garten Terrasse 0 0 Ausgangslage Das Grundstück liegt südlich der Kirche am Rand des historischen Ortskerns. Das typisch dörfliche Anwesen hat ca. 0 m² und ist mit einem ohnhaus im Süden und einer Scheune im nördlichen Grundstücksbereich bebaut. Die Scheune wurde vor einigen Jahren zu einem ohnhaus umgebaut, das alte ohnhaus steht inzwischen leer. Das Anwesen wird über die Killesgasse im esten erschlossen. Im Süden verläuft, teilweise über das Grundstück Killesgasse, die Zufahrt zum direkt an das ohnhaus angebaute Haus Nr.. Für das leerstehende ohnhaus im Süden gibt es keine Verwendung Geplant ist ein Abbruch des leerstehenden alten ohnhauses zugunsten einer Garten- und ohnfreifläche für das vorhandene ohngebäude. Neuordnung Durch den Abbruch des alten ohnhauses entsteht vor dem aktuell genutzten ohngebäude eine nutzbare Freifläche in Südlage. Der vorhandene Natursteinsockel des Hauses dient nun als niedrige Einfassungsmauer des neuen Gartens. Im Rahmen der Maßnahme kann durch eine Anpassung der Grundstücksgrenzen die Erschließungssituation für das Grundstück Killesgasse verbessert werden: es kann eine vollwertige Zufahrt in ausreichender Breite auf eigenem Grundstück geschaffen werden. Flächen gewinnen durch Innenentwicklung Verbesserung des ohnumfeldes Verbesserung der Zufahrtssituation durch Anbindung von gefangenen Grundstücken Terrasse Garten. Abb. Bebauungskonzept

39 ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM. GESTALTUNG ÖFFENTLICHER RAUM Ausgangslage Zum Bearbeitungszeitpunkt wird die Mehrzweckhalle Sonderreit umgebaut. Die Sanierung der Halle umfasst z.b. die Erneuerung der Sanitäranlagen, die Verbesserung der Barrierefreiheit und der Zugänglichkeit der einzelnen Funktionsbereiche. Im Rahmen der Sanierung wird nun zudem die Freifläche vor der Halle mit irkung auf den Straßenraum neu gestaltet. Bislang war dies eine nahezu vollständig asphaltierte Fläche ohne weitere Unterteilung. Entlang des mit Pflastersteinen belegten Gehwegs gab es zwei Pflanzinseln für Bäume, die sich jedoch bislang nur mäßig entwickelt haben. Planung Ziel ist es, einen einladenden Platz als Eingangsbereich zur Halle zu schaffen, der bei Veranstaltungen auch als Parkplatz dient. Es wird empfohlen, die vorhandene Baumreihe zu ergänzen und den fußläufigen Eingang zur Halle durch ein Baumtor zu markieren. Die Abstellfläche für Fahrräder soll in der Nähe des Eingangs positioniert werden, um ein wildes Abstellen der Fahrräder aus Bequemlichkeitsgründen zu vermieden. Der Fußweg nördlich der Halle zum Sportplatz wird frei gehalten und dient noch immer als wichtige Fußwegeverbindung. Der Platz wurde im Sommer 0 in Anlehnung an den Vorschlag der Bauberatung neu gestaltet. Abb. Halle und Vorbereich vor der Umgestaltung Bushaltestelle Müll / zum / Sportplatz Mehrzweckhalle Abb. Umgestaltungsvorschlag

40 STADT ERTHEIM FLÄCHEN GEINNEN DURCH INNENENTICKLUNG. UMBAU / MODERNISIERUNG Ausgangslage 0/ 0 / / Abb. Lageplan Bestand / / a / Das Grundstück in der westlichen ildbachstraße ist mit einem typisch dörflichen Anwesen mit ohnhaus an der Straße und Nebengebäuden (Scheune, Stall) im rückwärtigen Bereich bebaut. Planung Geplant ist nun der Ausbau des Daches des kleinen Verbindungsbaus zwischen Scheune und ohnhaus zu einem gut belichteten Aufenthaltsraum, der z.b. der Überwinterung von Pflanzen dienen soll. Geprüft werden soll auch die Möglichkeit, diesen Raum von der ohnung im Obergeschoss aus zugänglich zu machen. Zudem soll ein direkter Zugang von der ohnung im Obergeschoss in den Hof über eine Außentreppe geschaffen werden. Variante Geringfügige Anhebung des Daches (Kniestock) und Zugang durch Giebel an der Hofseite Belichtung des Dachgeschosses über Lichtband im Giebel Aufgreifen des ländlichen Motivs des Heubodens Variante Zwei neue gegenüberliegende Giebel (Eingreifende Veränderung der Dachform) Belichtung über verglaste Giebelseiten Abb. Ansicht Nordwesten Bestand Aufgreifen des Giebelmotivs vom ohnhaus Gute Nutzbarkeit des neuen Raumes als ohnraumerweiterung Flächen gewinnen durch Innenentwicklung Anpassen des Bestandes an die aktuellen Erfordernisse unter Berücksichtigung des Ortsbildes Aktive Nutzung von Nebengebäuden Erhalt von ortsbildprägenden Baustrukturen (Dreiseithof) Abb. 0 Ansicht Südosten Bestand 0

41 a a ORTSTEIL SONDERRIET STADT ERTHEIM / / 0 / / / / 0/ / / / / / Abb. Lageplan Variante Abb. Lageplan Variante Abb. Ansicht Nordwesten Variante Abb. Ansicht Nordwesten Variante Abb. Ansicht Nordwesten Variante Abb. Ansicht Nordwesten Variante