Wohnimmobilien- Marktübersicht Frankfurt am Main

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1 Wohnimmobilien- Marktübersicht Frankfurt am Main Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und Perspektiven. Dezember 2013

2 2 WOHNIMMOBILIENMARKT FRANKFURT AM MAIN: Frankfurt / Main HypoVereinsbank B 455 A 661 Nieder- Erlenbach Oberursel Nieder- Eschbach Kronberg A 5 Kalbach Riedberg Bonames Harheim B 3 Heddernheim Berkersheim Bad Soden Eschborn Niederursel Hausen Eckenheim Praunheim Ginnheim Eschersheim Preungesheim Seckbach Bergen- Enkheim A 66 B 8 A 66 Zeilsheim Höchst Sossenheim Main A 648 Nied Griesheim Altstadt Oberrad Sachsenhausen Osthafen Diplomatenviertel Westend Holzhausenviertel Rödelheim Bornheim Ostend Unterliederbach Europaviertel Westhafen Fechenheim A 661 Riederwald Offenbach Main Schwanheim B 40 Niederrad B 3 B 46 A 5 B 44 A 3 sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage Sonderfläche sonstige Städte und Orte Gewässer Autobahn einfache Lage Gewerbe / Industrie Grünfläche Stadtgrenze Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 W fl. Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 W fl. Trend Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 13,50 18,00 10,50 14,00 9,50 12,50 geringes Angebot ab geringes Angebot Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 Stand: November 2013 HypoVereinsbank

3 3 DIE MARKTÜBERSICHT Ökonomische Rahmenbedingungen Frankfurt zählt zu den führenden Wirtschafts- und Finanzmetropolen (u. a. EZB, Bundesbank) und Messestädten Europas. Daneben spielen die Chemie- und Pharmabranche (u. a. Sanofi, Merz, Sandoz) sowie die Informationswirtschaft eine bedeutende Rolle. Zur Standortattraktivität tragen die zentrale Lage in Deutschland und die herausragende Verkehrsinfrastruktur (Autobahn- / ICE-Knotenpunkt, Flughafen) wesentlich bei. Die Finanzkrise hat am Bankenstandort bisher kaum negative Spuren hinterlassen. Vielmehr belegen steigende Beschäftigtenzahlen auf heute mehr als (+ 10 % seit 2006, SVP-Beschäftigte) die seit Jahren anhaltende Dynamik am Arbeitsmarkt. Kennzeichnend für Frankfurt ist der mit nahezu 90 % hohe Arbeitsplatzanteil im Dienstleistungs sektor. Die Arbeitslosenquote bewegt sich dennoch geringfügig über dem Bundes- und hessischen Landesdurchschnitt. D e m o g r a fi e Frankfurt wächst seit nunmehr acht Jahren dank berufs- und ausbildungsbedingter Zuwanderung und wegen eines leichten Geburtenüberschusses. Im Durchschnitt übersteigen die jährlichen Zuzüge die Wegzüge um Die Stadt hatte die Einwohner-Marke bereits 2012 erreicht. Mit dem Zensus 2011 erfolgte dann eine Korrektur nach unten auf den heutigen Stand von rund Einwohner. Damit betrug der Einwohneranstieg in den vergangenen 5 Jahren rund 5 %. Bis auf Weiteres wird das Wachstum anhalten. Im Jahr 2030 ist mit einem Bevölkerungsstand von mehr als Einwohnern zu rechnen (Prognose Stadt Frankfurt). Der demografische Wandel findet in Frankfurt wie auch in anderen deutschen Großstädten vorerst nur abge mildert statt. Der Anteil der Seniorenhaushalte könnte deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegen. Zusammengenommen mit dem Trend zur Haushaltsverkleinerung steigt der Bedarf an unterschiedlichen und vielfältigen Wohnkonzepten. Regionalverband Rhein-Main Im Gegensatz zur Stadt sind die Einwohnerzahlen im Frankfurter Umland seit 1990 stetig angestiegen (Regionalverband: 75 Kommunen). Seit dem Jahr 2002 ist für die Stadt Frankfurt eine deutlich höhere Wachstumsdynamik zu beobachten (Grafik Seite 3). Der Trend für das Umland wird leicht abgeschwächt anhalten. Die Prognosen bis zum Jahr 2030 gehen von einem moderaten Einwohnerzuwachs aus. Einwohnerentwicklung und Prognose (Index: 1990 = 100) Prognose Stadt Frankfurt 2013 Trend Einwohnerstand (06 / 2013) Regionalverband Rhein-Main Stadt Frankfurt Quellen: Statistisches Landesamt Hessen, Stadt Frankfurt, HessenAgentur 2011: Korrektur der Daten im Rahmen Zensus 2011 Arbeitslosenquote (10 / 2013) (Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden* (2012) 7,1 % 117, Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * inkl. Wohnheimplätze

4 4 Kennzeichen des Wohnungsmarktes Der Frankfurter Wohnungsmarkt ist angespannt. Der Wohnraumbedarf ist in allen Segmenten hoch und das Angebot knapp. Neben der steigenden Einwohnerzahl erhält der Markt deutliche Impulse durch weitere Trends: Kapitalanleger und Eigennutzer investieren in inflationssichere Wohnimmobilien, mehr Kleinhaushalte erhöhen die Wohnflächennachfrage, urbanes Leben, auch von jungen Familien präferiert, erlebt eine Renaissance. Da bisher zu wenig gebaut wurde (Grafik Seite 4) konnte der Wohnungsneubau mit dem Bevölkerungswachstum der Stadt nicht Schritt halten. Demzufolge steigen die Mieten und Preise seit dem Jahr 2010 in allen Lagen: während sie in zentrumsnahen Gegenden deutlich angezogen sind, werden in Toplagen regelrechte Preissprünge beobachtet. Vor allem Angebote im oberen Preissegment konnten sich in den vergangenen Jahren durchsetzen, getrieben von kaufkräftigen sowie ausländischen Käufern. Zu wenig gebaut wurde dagegen im mittleren und unteren Preissegment mit der Folge eines dort mittlerweile hohen Nachholbedarfs. Die Wohnbauland-Entwicklung hat zwischenzeitlich hohe Prioriät in den Planungsbehörden. Die Aufstellung von Bebauungsplänen soll forciert und neben größeren Entwicklungsmaßnahmen (Seite 7) auch kleinere Wohngebiete zügig entwickelt werden. Somit könnten Flächen für rund Wohnungen in den kommenden zwei Jahren Baureife erhalten. Die Baugenehmigungen signalisieren bereits einen deutlichen Anstieg der Bautätigkeit. Wohnungsbauförderung In Anbetracht des großen Wohnraumbedarfs, steigender Mieten- und Kaufpreise sowie des Auslaufens bestehender Mietpreis- und Belegungsbindungen rückt die soziale Wohnraumförderung in Frankfurt stark in den Vordergrund: Das Wohneigentumsprogramm bietet zinsgünstige Darlehen für den Neubau oder Ersterwerb selbst genutzter Wohnungen oder Eigenheime für Haushalte mit mittlerem Einkommen. Das Mietwohnungsbauprogramm (zinslose Darlehen zum Bau von familienfreundlichen, barrierefreien Wohnungen) schafft Wohnraum für Haushalte, deren Einkommen nicht wesentlich über den Grenzen für Sozialwohnungen liegen (Mietpreise rund 15 bis 35 % unterhalb der örtlichen Marktmiete). Die Wohnraumförderung für Studierende bietet Bauherren Anreize zum Bau von Studentenappartements (zinsgünstige Darlehen mit Mietpreis- und Belegungsbindung für 20 Jahre). Auch die beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften ABG und Nassauische Heimstätte (Wohnungsbestand rund ) werden in den nächsten Jahren wieder stärker im Neubau aktiv (Bau von rund Wohnungen). Umwidmung von Büro- in Wohnimmobilien Erhebliche Büroflächenleerstände bei gleichzeitig hohem Wohnraumbedarf forcieren die Umwidmung von Büro- in Wohnraum. Bei den meist kostenintensiven Maßnahmen ist eine Rentabilität jedoch nur dann gegeben, wenn überdurchschnittliche Mietpreise erzielbar sind (z. B. Appartementhäuser). Gute Voraussetzungen werden in nachgefragten Wohnlagen / Stadtteilen mit entsprechenden Wohnungsmieten / Verkaufspreisen gesehen. Hier kann durch die in der Regel anzutreffende höhere bauliche Ausnutzung eine erfolgsversprechende Revitalisierung angedacht werden. Eine von der Stadt Frankfurt politisch unterstütze Maßnahme wurde exemplarisch in der Bürostadt Niederrad (Lyoner Str.) umgesetzt. Hier konnte sich jedoch das Preis-/ Leistungsverhältnis nicht positiv darstellen, angedachte Nachfolgeprojekte wurden bisher nicht realisiert. Bautätigkeit in Frankfurt fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden * Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Baugenehmigungen Fam. Häuser * Fertigstellungen: Annahme; Genehmigungen: Jan. bis Sept Quelle: Statistisches Landesamt Hessen

5 5 Markt für Eigentumswohnungen Vor allem in diesem Segment zeigt sich die außergewöhnliche Marktdynamik der letzten Jahre mit einer ungebrochenen Nachfrage nach neuen bzw. gebrauchten Eigentumswohnungen und den mittlerweile historischen Maximalwerten bei Verkaufspreisen. Eigentumswohnungen zählen zu den gefragtesten inflationsbeständigen Anlageobjekten bei Eigennutzern und Kapitalanlegern. Da bisher zu wenig Wohnungen gebaut wurden (2012 rund 820 neue Objekte), bleibt das Angebot hinter der Nachfrage bzw. dem Bedarf zurück. Eigenen Erhebungen zufolge haben sich die Preise in guten Lagen für neue Einheiten seit 2005 um rund 25 % verteuert. Der Durchschnittspreis neuer Objekte liegt mittlerweile bei / m² und damit rd. 20 % über dem Vorjahres niveau (Gutachterausschuss 1. Halbjahr 2013). Bei rund 100 Objekten wurden Kaufpreise zwischen / m² und mehr als / m² registriert (z. B. MainTor Palazzi / Bankenviertel, East Village / Sachsenhausen). In Einzelfällen wird die / m² Marke erreicht. Der starke Anstieg lässt sich mit dem hohen Anteil verkaufter Objekte im derzeit größten Entwicklungsgebiet Europaviertel erklären. Von den rund 350 veräußerten Neubauwohnungen befanden sich etwa die Hälfte in diesem neuen urbanen Viertel. Höchstpreise werden daneben für hochwertig ausgestatteten Neubauwohnungen und sanierte Altbauten in den sehr guten und gehobenen Lagen erzielt (Sachsenhausen, Nordend, Westend, Westhafen). Der Umsatz sowohl von Altbauwohnungen als auch von Wohnungen in Beständen mittlerer Altersklassen ist spürbar zurückgegangen. Grund ist die weiterhin geringe Verkaufsbereitschaft von Eigentümern. Dies trägt maßgeblich zu den anhaltenden Preissteigerungen bei. Für Objekte der Baujahre 1950 bis 1974 (hoher Anteil in großen Wohnanlagen) werden mit rund / m² vergleichsweise niedrige Durchschnittspreise bei merklich geringeren Anstiegen erzielt. Wohnhochhäuser Mit zahlreichen Projektentwicklungen und Planungen wird sich Wohnen im Hochhaus in Frankfurt weiter etablieren (u. a. Europaviertel: Westside Tower, West Park 1, Wohnturm der Nassauischen Heimstätte; Sachsenhausen: Henninger Turm). Wegen der erhöhten Kosten für Haustechnik und Gründungsmaßnahmen (Kosten im Durchschnitt 30 % höher als bei niedriggeschossigen Gebäuden) liegen die Mietund Kaufpreise jedoch ausschließlich im gehobenen Preissegment. Neubauwohnungen in der Vermarktung East Village Sachsenhausen (61 Wohnungen / WE, Bezug Herbst 2014) Riedberg Alleen Riedberg (114 WE, 2014) Axis Europaviertel (144 WE, Bezug Ende 2015) WestPark1 Europaviertel (225 WE, Wohnhochhaus, 2015) Frank Sachsenhausen / Kennedyallee (131 WE, Frühjahr 2015) Bornheimer Höfe (65 WE, 2015) MainTor Pallazi Bankenviertel (100 WE, Mitte 2015) Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen in Frankfurter Stadtvierteln Wohnlage sehr gut gut mittel einfach Westend, Diplomatenviertel, Sachsenhausen-Lerchesberg, Holzhauserviertel Europaviertel, Nordend-Ost, Riedberg Bornheim, Rödelheim, Fechenheim Schwanheim, Sossenheim, Zeilsheim Quelle: HypoVereinsbank 2013 Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfläche.

6 6 Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Mit dem Immobilienboom trifft die hohe Nachfrage sowohl nach neuen Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern als auch nach Bestandsobjekten auf immer weniger Angebot. Deshalb sind die Verkaufszahlen stark rückläufig. Die Kaufpreise ziehen nach leicht steigender Tendenz von 2009 bis 2011 nun in allen Segmenten und Lagen deutlich an. Neuwertige Reihenmittelhäuser kosten im Durchschnitt heute mehr als Bei den Grundstückspreisen verfügte Frankfurt bisher über ein vergleichsweise stabiles Niveau (Grafik Wohnbauflächen sachwertorientiert). Die Trendwende hat 2011 eingesetzt. Angesichts des zunächst noch sehr begrenzt verfügbaren Bauflächenangebots ist in den kommenden Monaten mit einer deutlichen Teuerung zu rechnen. Sie wird im Vergleich zu den Preissprüngen bei Miet- oder Eigentumswohnungen jedoch moderat bleiben. Momentan besteht das größte Grundstücks- und Eigenheim-Angebot im letzten Entwicklungsabschnitt Riedberg Westflügel (rund Wohneinheiten bis 2017). Weitere größere Areale werden in einigen Jahren u. a. am Frankfurter Berg oder in Bonames / Harheim erschlossen. Markt für Mietwohnungen Vor allem moderne Wohnungen in bevorzugten Lagen und familiengerechte preisgünstige Einheiten sind rar, die Mieten steigen flächendeckend an. Die Durchschnittsmiete (neuwertig, gute Lage) liegt heute bei rund 12 / m² und damit etwa 2 höher als im Jahr Der Wohnungs mangel wird wegen des geringen Neubaus vor allem im mittleren Segment bestehen bleiben, die Mieten werden hier weiter leicht steigen. Mietwohnungsbau findet zu einem hohen Anteil in zentralen Lagen und im gehobenen Segment statt (Übersicht Seite 6). Das vielfältige Angebot wird mit neuen Wohnhochhäusern gedeckt, in denen Mietpreise bis 20 / m² erzielt werden können. Die derzeit geplante Begrenzung von Mietsteigerungen bei Neuverträgen birgt Risiken zur Schaffung neuen Wohnraums. Neubau von Mietwohnungen Adler Quartiere Gallusviertel (250 Wohnungen / WE, Bezug Mitte 2014) Belvivo Europaviertel (122 WE, Bezug Sommer 2014) Palais am Main / Palais an den Höfen Sachsenhausen (280 WE, Bezug Mitte 2014) Poststraße 36 Hauptbahnhof (67 WE, Bezug Ende 2014) MainTor Patio Bankenviertel (90 WE, Bezug Mitte 2015) Main-Arkaden Sachsenhausen (108 WE, Bezug 2015) Entwicklung der Wohnbaulandpreise Stadt Frankfurt Index (1996 = 100) 110 Wohnungsmieten in Frankfurter Stadtvierteln Wohnlage sehr gut 100 gut 90 mittel 80 einfach Wohnbauflächen (sachwertorientiert; individueller Wohnungsbau) Wohnbauflächen (ertragsorientiert; Geschosswohnungsbau) Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt / Main / m 2 Westend, Diplomatenviertel, Sachsenhausen-Lerchesberg, Holzhauserviertel Europaviertel, Nordend-Ost, Riedberg Bornheim, Rödelheim, Fechenheim Schwanheim, Sossenheim, Zeilsheim Quelle: HypoVereinsbank 2013 Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfläche.

7 7 Perspektiven Auch wenn mehr gebaut wird könnte der Druck auf den Wohnungsmarkt noch zunehmen, denn Frankfurt wird weiter wachsen. Zudem wird die Vermögensanlage privater und institutioneller Anleger in Wohnimmobilien angesichts der nach heutigem Stand zu erwartenden langfristig niedrigen Zinsen anhalten bzw. noch zunehmen. Vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in zentralen Stadtlagen wird auch künftig hoch sein. Bei Eigenheimen bleibt der starke Nachfragedruck bestehen, auch wenn die Mobilisierung von Wohnbauland mittlerweile Priorität in allen Ämtern hat und seit Jahren geplante Neubaugebiete insbesondere im nördlichen Stadtgebiet zügiger verwirklicht werden sollen. Die rasanten Miet- und Preisanstiege der vergangenen drei Jahre sehen wir zwar als beendet, stetige Steigerungen in allen Lagen sind jedoch weiterhin zu erwarten. Das mangelnde Angebot an preisgünstigem Mietwohnraum für Haushalte mit normalem oder geringerem Einkommen bleibt problematisch. Risiken einer Marktüberhitzung Angesichts der rasanten Miet- und Preisentwicklung stellt sich die Frage nach der Nachhaltigkeit des erreichten Niveaus. Die Anstiege am Frankfurter Wohnungsmarkt basierten bisher auf nachvollziehbaren Marktmechanismen. Spekulative Übertreibungen sind nicht erkennbar. Bei einer möglichen Marktabschwächung sehen wir daher ein geringes Risiko für eine deutliche Preiskorrektur. Der Vergleich der Miet- und Preisentwicklung (in guten Lagen) einerseits und die Steigerung des Verbraucherpreisindexes andererseits machen deutlich: Die Mietbzw. Preis anstiege in den bevorzugten Lagen waren zwar auch in Frankfurt seit 2010 erheblich, sie blieben aber bis 2011 / 2012 hinter der allgemeinen Preissteigerungsrate zurück (Grafik Seite 7). Sollte sich das Marktgeschehen beruhigen, was kurz- bis mittelfristig aber nicht absehbar ist, und sich insbesondere die große Zahl der Kapitalanleger zurückziehen, sind vor allem im Segment der Eigentumswohnungen Preiskorrekturen nach unten für Objekte mit geringen Lage- und / oder Objektqualitäten nicht auszuschließen. Gabriele Rees / Wolfgang Kauth Wohnungsbau bis 2020 Riedberg Westflügel Bebauung des letzten Areals im neuen Stadtteil Riedberg (rund Wohnungen / WE, 2014 bis 2017). Lyoner Viertel / Bürostadt Niederrad Umstrukturierung und Randbebauung der Bürostadt u. a. in ein Wohnquartier (rund WE, bis 2015). Kultur-Campus / Bockenheim Im Zuge der Neustrukturierung des ehemaligen Campus- Geländes entstehen bis 2016 rund WE. Gallusviertel Das neue Stadtquartier Avaya-Gelände / Kleyerstraße wird für rund WE konzipiert (u. a. studentisches Wohnen, Bebauung bis 2017). Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen Stadt Frankfurt (gute Lage, Neubau) Index (2000 = 100) * 2014* Mieten ETW VPI Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) Quelle: Statistisches Bundesamt, *2013 / 14 Prognose HypoVereinsbank Henninger Areal / Sachsenhausen Bebauung des Betriebsgeländes der ehemaligen Henninger Brauerei (rund 700 WE, Baubeginn 2014, u. a. Henninger Turm / Wohnturm mit 150 hochwertigen Miet-WE). Frankfurt Nord-Ost Die ABG Frankfurt Holding erschließt ein Neubaugebiet am Frankfurter Berg für rund 850 WE (Baubeginn 2015). Am Eschbachtal Harheimer Weg Im Rahmen der stadtplanerischen Gestaltung des Frankfurter Nordens entsteht ein Stadterweiterungsprojekt in Bonames / Harheim (rund WE). Stadträumliche Verflechtung Bornheim Seckbach Das größte innenstadtnahe Neubaugebiet entsteht dank der Einhausung der Autobahn BAB 661 (rund WE).

8 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Stand 12 / 2013 Privat- und Vermögenskunden Matthias Hoffmann Telefon matthias.hoffmann@unicredit.de Klaus Fleckenstein Telefon klaus.fleckenstein@unicredit.de Holger Goennheimer Telefon holger.goennheimer@unicredit.de Private Banking Susanne Faerber Telefon susanne.faerber@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PEP5IF Sederanger München