Lager- und Logistikmarkt MarketView H2 213 Global Research and Consulting BIP Q4 DE +,4 % Q/Q BIP Q3 DE +,3 % Q/Q IFO GESCHÄFTSKLIMA INDEX 19,4 Dez. 213 GFK KONSUMKLIMA INDEX 7,4 Dez 213 ALQ HH 7,3 % Dez 213 ÜBERBLICK Quick Stats H2 213 Umsatz davon H1 213 davon H2 213 Hot Topics 45. m² 225.8 m² 224.2 m² Schwacher Vermietungsmarkt Eigennutzer bestimmen das Marktgeschehen Deutliches Wachstum am Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien Spitzenrenditen auf Rekordtief J/J Anteil Eigennutzer 41 % Spitzenmiete 5,7 /m² Spitzenrendite 6,25 % Investitionsvolumen 223 Mio. Flächenumsatz rückläufig Das Umsatzergebnis für Lager- und Logistikflächen lag mit 45. m² gut 2 % unter dem Vorjahresergebnis. In Relation zur langfristigen Umsatzentwicklung (23-212) lag der Rückgang bei lediglich 3 %. Eigennutzeranteil auf Rekordhoch Der Eigennutzeranteil am Gesamtvolumen stieg im Vorjahresvergleich um 7 %-Punkte auf rund 41 % in 213 an. Vor allem in der ersten Jahreshälfte dominierten Eigennutzerabschlüsse mit einem Anteil von 58 % das Marktgeschehen. Spitzenmieten auf Vorjahresniveau Durchschnittsmieten gestiegen Die erzielbare Spitzenmiete für hochwertigen Lager- und Logistikimmobilien liegt mit 5,7 /m²/monat auf Vorjahresniveau. Dagegen stieg die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich sind dagegen um rund 13 % auf 4,74 /m²/monat an. Stadtgebiet überwiegt leicht Bedingt durch großvolumige Eigennutzerabschlüsse, konzentrierte sich das Marktgeschehen in der ersten Jahreshälfte auf das Stadtgebiet verlagerte sich jedoch im letzten Halbjahr auf das Umland. Im Gesamtjahr überwogen mit 57 % Abschlüsse in. Fertigstellungsvolumen rückläufig Das Fertigstellungsvolumen nahm im Vorjahresvergleich um rund 21 % auf 128.6 m² Lager- und Logistikfläche ab. Höchstes Investmentvolumen seit dem Boom Investitionen in die Assetklasse Lager/Logistik/Produktion nahmen im Vorjahresvergleich um gut 56 % auf 223 Mio. zu und markieren de höchsten Wert seit den Rekordjahren 26 bis 28. Container-Terminal Waltershof 1 Quelle: Fotolia 214, GmbH
Q2 2 Q4 2 Q2 21 Q4 21 Q2 22 Q4 22 Q2 23 Q4 23 Q2 24 Q4 24 Q2 25 Q4 25 Q2 26 Q4 26 Q2 27 Q4 27 Q2 28 Q4 28 Q2 29 Q4 29 Q2 21 Q4 21 Q2 211 Q4 211 Q2 212 Q4 212 Q2 213 Q4 213 199 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Oct-7 Feb-8 Jun-8 Oct-8 Feb-9 Jun-9 Oct-9 Feb-1 Jun-1 Oct-1 Feb-11 Jun-11 Oct-11 Feb-12 Jun-12 Oct-12 Feb-13 Jun-13 H2 213 Lager- und Logistikmarkt MarketView Marktumfeld Während sich der deutsche Außenhandel zunächst nur schwach entwickelte, war es vor allem der guten Binnennachfrage zu verdanken, dass das reale Wirtschaftswachstum um lediglich,3 % in der ersten Jahreshälfte 213 gegenüber dem Vorjahr zurückging. Dagegen nahm in den letzten beiden Quartalen des vergangenen Jahres die Bedeutung des Exporthandels zu, während die privaten Konsumausgaben zurückgingen. Zwar verringerte sich die absolute Zahl der exportierten Waren und Güter im Vorjahresvergleich um,2 %, jedoch konnte gemessen an den Importen ein Rekord-Exportüberschuss von 189,8 Mrd. registriert werden. Entsprechend positiv entwickelte sich die deutsche Wirtschaft im vierten Quartal mit einem Wachstum des realen BIP um,4 % gegenüber dem Vorjahr. Das starke Überangebot bestimmter Schiffstypen sorgt in der internationalen Containerschifffahrt für weiterhin stagnierende Charterraten. Dies spiegelt sich in der Seitwärtsbewegung des Index für Charterraten für Containerschiffe (ConTex) seit Ende des Jahres 211 wider. Trotz des starken Rohstoffhungers Chinas ist beim Index für die Verschiffung von Trockenschüttgütern (Baltic Dry Index), nur eine verhaltene Aufwärtsbewegung erkennbar. Nichts desto trotz ist nach derzeitigen Prognosen eine Belebung der Weltwirtschaft zu erwarten. So wird vom internationalen Währungsfond ein Wachstum der globalen Wirtschaft um rund 3,7 % erwartet. Für den europäischen Raum liegt die prognostizierte Wachstumsrate bei rund 1, %. Eine deutlich positivere Erwartung der globalen Wirtschaft spiegelte sich auch im Konjunkturbarometer der IHK wieder. Die Stimmung der von der IHK befragten Unternehmen im Groß- und Außenhandel, hellte sich zum Jahresende auf, so dass mehr Unternehmen die gegenwärtige Geschäftslage gut (24,6 %) als schlecht (18,2 %) einstuften. Obwohl bei der zukünftigen Geschäftslage die Anzahl der negativen Einschätzungen mit 23,6 % leicht überwogen, rechneten die meisten Unternehmen mit steigenden Beschäftigtenzahlen (18,3). Starke Wachstumsimpulse gingen am Binnenmarkt vom deutschen Online-Einzelhandel aus. Im Vorjahres-vergleich nahm das Onlinegeschäft um 41,7 % auf rund 4 Mrd. in 213 in Deutschland zu. Dabei stieg vor allem die Nachfrage nach adäquaten Logistikhallen im größten Flächensegment. Grafik 1: Seefrachtindices BDI Index 4.1.1985 =1. 14, Quelle: Baltic Exchange, Vereinigung er Schiffsmakler und Schiffsagenten (VHSS e.v.) Grafik 2: Hafen Containerumschlag 1. 12, 1, 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1.. 8, 6, 4, 2, Quelle: Hafen Baltic Dry Index Durchschnittlicher Containerumschlag (199-212): 5,4 Mio. TEU ConTex Index 2.1.27 =1. 1,2 ConTex 1, 8 6 4 2 Grafik 3: er Konjunkturbarometer Wirtschaftszweig Groß-/Außenhandel Salden 6 4 2 2-2 -4-6 Investitionspläne Personalpläne Geschäftslage Zukünftige Lage Quelle: Handelskammer 214, GmbH
3 Grafik 4: Flächenumsatz in 1. m² 8 7 6 5 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Umland Stadtgebiet Großraum Grafik 5: Spitzenmiete Paneuropäischer Vergleich in /m²/monat 12.5 11.5 1.5 9.5 8.5 7.5 6.5 5.5 4.5 3.5 2.5 26 27 28 29 21 211 212 213 Amsterdam Helsinki Paris Ile-de-France Valencia Grafik 6: Spitzenmiete Vergleich Deutschland München Frankfurt Düsseldorf Berlin Jahresdurchschnitt (25-212): 51.8 m² Barcelona Lissabon Rotterdam Warschau. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. in /m²/monat Umsatz Der Flächenumsatz im Jahr 213 lag mit rund 45. m² Lager-und Logistikfläche 2 % unter dem Vorjahresergebnis von 565.5 m². Gegenüber dem 1-Jahresdurchschnitt von 465. m² ist der Rückgang mit rund 3 % deutlich geringer. Rund 57 % des Jahresumsatzes konzentrierte sich dabei auf das er Marktgebiet. Treibende Kraft hinter dem diesjährigen Umsatzergebnis waren Eigennutzerabschlüsse. Der Anteil am Gesamtvolumen nahm in den vergangenen Jahren stetig zu und hat in diesem Jahr mit 41 % seinen bisherigen Höchststand erreicht. Die steigenden Anforderungen an Lager- und Logistikhallen führen dabei, besonders vor dem Hintergrund des rasant wachsenden Versandhandels, zu einem erhöhten Bedarf nach Logistikflächen im großen Flächensegment die auf die jeweiligen Nutzeransprüche zugeschnitten sind. Beispielhaft hierfür ist das im Bau befindliche Logistikzentrum der Deutschen Post DHL im Auftrag von Tom Tailor im Gewerbegebiet Bergedorf (ca. 6. m²), welches maßgeblich für den bisher höchsten Flächenumsatz von 62.4 m² im Teilmarkt verantwortlich zeichnete. Der Anteil am Gesamtvolumen lag entsprechend bei 13 %. Zu den am stärksten nachgefragten Teilmärkten zählten Billbrook Gewerbegebiet und Harburg/Süderelbe mit einem Anteil am Jahresumsatz von 14 % und 12 %. Das Marktgeschehen im großen Flächensegment über 1. m² lag in Relation zum Gesamtumsatz (44 %) auf Vorjahrsniveau verringerte sich jedoch in absoluten Zahlen um rund 2 %. Zu den größten Abschlüssen zählten, neben dem Projekt der Deutschen Post DHL in Bergedorf, die Vermietung von rund 23. m² Lagerfläche an die Takko Holding in Winsen (Luhe) sowie 16. m² an die SNCF Tochter Geodis im LogPark bei Rade. Während der Anteil der Abschlüsse im Größensegment bis 3. m² mit rund 71 % über dem Niveau des Vorjahres lag, wurde im mittleren Flächensegment (3. bis 5. m²) mit einem Anteil von 13 % ein leichter Rückgang registriert. Entsprechend lag die Durchschnittsgrößte pro Abschluss mit 3.516 m² rund 9 % unter dem Vorjahreswert. Flächen zur Untervermietung sind derzeit nur von geringer Bedeutung. Miete An den größten europäischen Logistik-Hubs setzte sich die bereits im Jahresverlauf registrierte Seitwärtsbewegung der Spitzenmieten fort. Lediglich am Standort Amsterdam stieg die Spitzenmiete zum Jahresbeginn um rund 1 % auf 6,25 /m²/monat, während sich der Abwärtstrend im spanischen Valencia fortsetzte und mit 2,5 /m²/monat rund 14 % unter dem Vorjahreswert lag. Die stabile Nachfrage nach hochwertigen Lager- und Logistikflächen mit guter verkehrsinfrastruktureller Anbindung und Lage setzt sich weiter fort. Entsprechend lagen die Spitzenmieten auf Vorjahresniveau. Der Logistikstandort liegt dabei im Vergleich der deutschen Top 5-Standorte, mit 5,7 /m²/monat im Mittelfeld. Vor dem Hintergrund des gegenwärtig rückläufigen Fertigstellungsvolumens kommt es zu einer Verschärfung der Angebotssituation, was sich in einem Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete bemerkbar macht. Diese nahm im Vorjahresvergleich um rund 13 % auf 4,74 /m²/monat zu. H2 213 Lager- und Logistikmarkt MarketView 3 214, GmbH
H2 213 Lager- und Logistikmarkt MarketView Fertigstellungen und Pipeline Im Jahr 213 wurden am Markt rund 129. m² Lagerund Logistikfläche fertiggestellt. Damit lag das Neubauvolumen rund 21 % unter dem Vorjahr bzw. 14 % unter dem langjährigen Mittel von 147. m² (26-212). Das Neubauvolumen nimmt jedoch 214 voraussichtlich wieder deutlich zu, so dass vor allem durch eigengenutzte Projektentwicklungen, derzeit von einem Fertigstellungsvolumen von rund 186.5 m² auszugehen ist. Der Anteil spekulativer Bauprojekte ist mit rund 33 % jedoch vergleichsweise gering. Aufgrund der wirtschaftlich bedingten verschärften Kreditrestriktionen, werden häufig hohe Vorvermietungsquoten für Neubauprojekte voraus-gesetzt. Angebotsengpässe können dabei kurzfristig durch Bestandsflächen überwunden werden. Jedoch wird sich bei dem derzeitig hohen Bedarf nach modernsten Lager- und Logistikflächen am Standort der Angebotsüberhang weiter verstärken. INVESTMENT Der Boom auf dem deutschen Investmentmarkt zeigt sich besonders stark im Bereich der Lager- und Logistikimmobilien. In Betrachtung des Gesamtmarktes nahm das Investmentvolumen in der Assetklasse um rund 25 % auf 2,2 Mrd. zu. Dabei konzentrierte sich das Marktgeschehen auf die größten Logistik-Hubs, darunter auch der Standort. Bereits im ersten Halbjahr 213 konnte durch einige großvolumige Portfolioverkäufe das Investmentvolumen mit einem Zuwachs von 72 % zum Vorjahr deutlich gesteigert werden. In der zweiten Jahreshälfte setzte sich der positive Trend fort und führte zu einem kumulativen Umsatzvolumen von rund 223 Mio., was einer Steigerung des Vorjahrsergebnisses um 56 % entspricht. Die starke Nachfrage nach Lager- und Logistikimmobilien geht einher mit der positiven Entwicklung der deutschen Wirtschaft und dem wachsenden Vertrauen in den Wirtschaftsstandort Deutschland. Ebenso nimmt die Bereitschaft zu risiko-affinen Investments, so beispielsweise zur Risikostreuung bei Immobilien-Portfolios, von Anlegerseite zu. Jedoch ist die Nachfrage nach Core-Immobilien ungebrochen hoch und erhöhte in Zusammenhang mit dem rückläufigen Angebot den Druck auf die Kaufpreise. Entsprechend nahm die Spitzenrendite für Lager- und Logistikimmobilien an den Top 5-Standorten um,25 %-Punkte auf den Rekordwert von 6,25 % ab. Grafik 7: Fertigstellungen und Pipeline in 1. m² 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Grafik 8: Spitzenrendite und Investmentvolumen* in Mio. in % 3 8. 25 2 15 1 5 Jahresdurchschnitt (26-212): 147. m² 26 27 28 29 21 211 212 213 214P 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Fertiggestellt Spekulativ Vorvermietet Eigennutzer Durchschnittliches Transaktionsvolumen (23-212): 141,5 Mio. Transaktionsvolumen* (Mio. ) Spitzenrendite (%) *Investmentvolumen für Lager- und Logistikimmobilien im Stadtgebiet zzgl. Umland (Auflistung der zum Umland zählenden Gemeinden siehe Seite 5/6 unter Marktgebiet ) 7.5 7. 6.5 6. 5.5 5. 4 PROGNOSE Die Entwicklung des deutschen Außenhandels zum Ende des Jahres 213 deutet auf eine langsame Erholung der Logistikbranche hin. Wichtige Impulse dürften im kommenden Jahr vom weltweit größten Importeur USA sowie durch den weiterhin starken Rohstoffhunger der BRIC-Länder zu erwarten sein. Risikofaktoren stellen dabei wachsende Energie- und Rohstoffkosten sowie die Entwicklung der deutschen Binnennachfragen dar. Vor dem Hintergrund der erstarkenden Außenwirtschaft ist von einer Belebung des Marktgeschehens am Standort auszugehen. Dabei wird vor allem die Nachfrage nach hochwertigen Lager- und Logistikflächen bester Ausstattungsqualität und Lage zunehmen und zusammen mit der wachsenden Bedeutung am Investmentmarkt für einen erhöhten Druck auf die Mietpreise sorgen. 214, GmbH
Teilmarkt Stadtgebiet Umland Großraum Kumulierter Flächenumsatz 213 in m² Fertigstellungen 214 215 in m² Erzielbare Spitzenmiete in /m²/monat 255. 17. 5,7 195. 25.2 4,75 45. 375.1 5,7 H2 213 Lager- und Logistikmarkt MarketView 5 214, GmbH
H2 213 Lager- und Logistikmarkt MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director, Head of Research Germany Bockenheimer Landstr. 24 6323 Frankfurt t: +49 69 1777 663 e: jan.linsin@cbre.com Frank Sgonina Analyst Valentinskamp 7 2355 t: +49 4 882 38 e: frank.sgonina@cbre.com Agency Industrial Frank Freitag Director, Head of Industrial/Logistics Valentinskamp 7 2355 t: +49 4 882 25 e: frank.freitag@cbre.com Logistics Investment Jan Koch Associate Director, Logistics Investment Valentinskamp 7 2355 t: +49 4 882 43 e: jan.koch@cbre.com + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK TWITTER: @cbregermany 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der GmbH vervielfältigt werden. www.cbre.de 214, GmbH