Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2018/2019 Brandenburg a. d. Havel
BRANDENBURG A. D. HAVEL 72.151 19.221 EUR 114 5,3 % 6,13 EUR/m² Bevölkerung +1,3 % (zu 2012) Kaufkraft pro Kopf 85,6 (Kaufkraftindex) Baufertigstellungen 12,3 % (zu 2016) Leerstandsquote 180,0 (Leerstandsindex) Ø-Angebotsmiete +11,9 % (zu 2017) Als regionaler Wachstumskern hat Brandenburg an der Havel den erfolgreichen Wandel von einer reinen Industriestadt zum zukunftsfähigen Innovationsstandort vollzogen. In ihrer Funktion als moderner Hochschulstandort und westliche Begrenzung des Agglomerationsraumes Berlin verfügt die drittgrößte Stadt des Landes Brandenburg über stabile demografische und sozioökonomische Fundamentaldaten, die unmittelbar auf den Immobilienmarkt ausstrahlen. Für Kapitalanleger stellt dies einen wichtigen Pull-Faktor dar, sodass trotz der momentanen Bereitschaft vieler älterer Bestandshalter, ihre Immobilie zu veräußern, ein deutlicher Nachfrageüberhang das aktuelle Marktgeschehen prägt. Mit 59 registrierten Transaktionen wurden 2017 rund 23 % mehr Objekte als noch im Vorjahr gehandelt. Gleichzeitig kletterte das Umsatzvolumen auf 75 Mio. EUR. As a regional growth core Brandenburg an der Havel has achieved a successful transformation from a solely industrial town to a future-oriented innovation location. Thanks to its functions as a modern university site on the western boundary of the Berlin conurbation and as the third-largest city in the same-name state, Brandenburg has stable demographic and socio-economic fundamental data which have a direct knock-on effect on the property market. This is an important pull factor for capital investors. Despite the present willingness of many older existing owners to sell their properties, the current market is thus characterized by a significant demand overhang. At 59 the number of registered property sales in 2017 was some 23 % higher than in the previous year, while turnover volume rose to 75 million euros. Transaktionsanzahl Number of transactions Transaktionsvolumen Transaction volume 70 100 Anzahl/Number 56 42 28 14 36 53 50 48 59 55 50 in Mio. EUR/in mio. EUR 80 60 40 20 10 85 54 19 75 61 53 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018* 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018* * Prognosespanne/Forecast range * Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Brandenburg a. d. Havel, Engel & Völkers Commmercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Brandenburg a. d. Havel, Engel & Völkers Commmercial Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 Brandenburg a. d. Havel
Zunehmende Professionalisierung Increasing professionalisation Der Immobilienmarkt von Brandenburg an der Havel wird maßgeblich von der räumlichen Nähe zu Berlin und Potsdam geprägt. Immer mehr Berufspendler ziehen in die Stadt und sorgen für eine wachsende Wohnraumnachfrage und steigende Mietpreise. So ist die durchschnittliche Angebotsmiete innerhalb eines Jahres um 11,9 % gestiegen. Durch das anhaltende Niedrigzinsumfeld und den daraus resultierenden Mangel an Anlageperspektiven an den Finanzmärkten rückt die Stadt an der Havel zunehmend in den Fokus von Investoren. Brandenburg an der Havel s property market is primarily defined by its geographical proximity to Berlin and Potsdam. An ever-increasing number of commuters are moving to the town, ensuring growing demand for housing and rising rents. In response to this, the average rent being offered has risen by 11.9 % within the space of one year. The continuing low-interest environment coupled with the resulting lack of investment opportunities on financial markets has meant that investors are beginning to turn their attention to Brandenburg an der Havel. Obwohl das klassische Marktgeschehen weiterhin von privaten Investoren bestimmt wird, ist eine zunehmende Professionalisierung spürbar. Vor allem lokale und regionale Anleger, die langfristige Alternativen zu den teilweise überhitzten Märkten der Bundeshauptstadt suchen, zählen zu den Käufern. Sie profitieren von der momentanen Verkaufsbereitschaft vieler Bestandshalter aus den alten Bundesländern, die mit überhöhten Renditeerwartungen in der Nachwendezeit Objekte erworben haben und nun die günstigen Marktbedingungen nutzen, um diese gewinnbringend zu veräußern. Als entscheidendes Kriterium in der Rendite- und Risikoabwägung vieler Interessenten fungiert dabei überwiegend die Lage. Im Nachfragefokus stehen daher besonders Objekte in den guten und sehr guten Lagen, sodass hier die Faktoren signifikant gestiegen sind und im Maximum Kaufpreise vom bis zu 19,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete erreicht werden. In den guten Lagen wie in Teilen der Altstadt, der Neustadt und am Dom lassen sich dennoch weiterhin durchschnittliche Bruttoanfangsrenditen von 6,8 % realisieren. Although classic market activity is still defined by private investors, a growing professionalisation can be observed. Purchasers are primarily local and regional investors searching for long-term alternatives to Berlin s markets, which are, in some cases, overheated. They are benefitting from the present willingness of many western Germany-based portfolio holders who acquired properties in the post-reunification period and had excessive yield expectations to take advantage of current advantageous market conditions to sell these properties at a profit. When considering potential yields and risks, location is the key criterion for many potential purchasers. Demand is thus particularly focused on properties in good and excellent locations, leading to a significant increase in factors in these areas. It is possible for sellers to achieve maximum purchase prices of up to 19.5 times the annual net rent. Despite this, in good locations, such as parts of the old town, Neustadt and Am Dom, average gross initial yields of 6.8 % can still be realised. Angebotspreise nach Städtekategorie* Quoted prices by category of cities* Rendite versus Inflation Yield versus inflation A B 1.800 2.948 12 10 8 9,1 8,9 8,7 8,3 7,8 8,8 8,6 8,3 8,0 7,6 7,1 C D 1.460 1.894 220 in % 6 4 2 6,8 D Brandenburg 1.163 0 1.000 2.000 3.000 in EUR/m² * 2017 nach Klassifikation von bulwiengesa/2017 according to bulwiengesa Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial 0 2 2013 2014 2015 2016 2017 2018 gute Lage/good location mittlere Lage/average location Inflationsrate/inflation rate Bundesanleihen (10 J.)/German fed. bonds Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
Angebotsmieten 2018* Quoted rents 2018* Stadtbezirk Anzahl der Wohnungsangebote Ø-Kaltmiete (Bestand) in EUR/m² (zu 2017) Spanne der Kaltmieten (Bestand) in EUR/m² Ø-Kaltmiete (Neubau) in EUR/m² Neustadt/Dom 30 6,63 (+8,0%) 5,00 8,90 Süd 145 6,35 (+5,3%) 5,00 8,00 Altstadt/Neuendorfer Vorstadt 137 6,28 (+11,7%) 4,80 7,60 Ost 13 6,08 ( 1,2%) 5,50 7,00 West 24 5,90 (+10,7%) 4,00 8,50 Nord 151 5,71 (+18,2%) 4,30 7,50 Quelle:/Source: empirica Systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter Aufwertungsprozess in der Innenstadt Upgrading process in the city centre Viele Investoren kaufen in Brandenburg an der Havel gezielt sanierungsbedürftige Objekte auf, um diese grundlegend zu modernisieren. Besonders die Innenstadtlagen befinden sich daher seit einigen Jahren in einem Aufwertungsprozess, der auch auf andere Lebensbereiche ausstrahlt und die Attraktivität des gesamten Standortes beeinflusst. So wächst auch die touristische Bedeutung der Stadt innerhalb der Region weiter. Das Segment der Ferienimmobilien ist daher ein zunehmender Einflussfaktor, der zukünftig auch den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser beeinflussen wird. Weitere Preissteigerungen erwartet Engel & Völkers Commercial rechnet auch 2018 weiterhin mit einer hohen Nachfrage nach Anlageimmobilien. Durch das bisher noch relativ moderate Preisniveau besteht noch deutliches Entwicklungspotenzial, sodass sich der Trend der vergangenen Jahre fortsetzen wird. Sowohl die Quadratmeterpreise als auch die Faktoren werden in allen Lagen weiter ansteigen. Bei einer Transaktionszahl von 50 bis 55 Objekten wird sich das Umsatzvolumen voraussichtlich zwischen 53 und 55 Mio. EUR bewegen. The strategy of many investors in Brandenburg an der Havel is to purchase properties requiring renovation with the specific intention of fully modernising them. Inner city districts in particular have thus been experiencing an upgrading process for some years now, which in turn impacts other areas of life and influences the attractiveness of the entire location. In addition to this, the town s significance as a tourist destination in the region is continuing to grow, with the holiday property segment an increasingly influential factor expected to also influence the market for residential investment property going forward. Further price increases anticipated Engel & Völkers Commercial anticipates that demand for investment properties will remain strong in 2018. Thanks to the relatively moderate price levels experienced to date there is still significant development potential, with the trend of recent years continuing unbroken. Both square metre prices and factors will carry on rising in all locations. The number of property transactions is forecast to be between 50 and 55, with a turnover volume of 53 and 55 million euros. Die Stadt Brandenburg an der Havel und ihre Ortsteile erleben weiterhin eine sehr positive Gesamtentwicklung und steigende Einwohnerzahlen. Dies spiegelt sich auch deutlich in der Immobilienmarktentwicklung wider. Die Ansiedlung der Medizinischen Hochschule Brandenburg zieht Professoren und Studierende in die Stadt. Privatinvestoren und Kapitalanleger investieren in Immobilien in der Stadt Brandenburg an der Havel und sorgen so für steigende Immobilienpreise. Anja Gnest-Oppenborn, Engel & Völkers Commercial Brandenburg a. d.havel Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 Brandenburg a. d. Havel
Brandenburg a. d. Havel - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Brandenburg a. d. Havel - Residential Investment locations Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Gewässer Waters Grünfläche Green area B102 BEETZ- SEE Klein Kreutz Hohenstücken Görden Nord Mötzower Vorstadt B1 Heidekrug Altstadt Dom HAVEL Wust Walzwerksiedlung Neuendorfer Vorstadt Klingenberg Neustadt Bahnhofsvorstadt B102 BREITLINGSEE Neuendorf Wilhelmsdorfer Vorstadt Schmerzke Engel & Völkers Commercial Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise Market data for Residential Investment: Multiplier and prices 2016 2017 2018 Trend Faktor 12,0 14,5 13,5 16,0 15,5 19,5 Multiplier 11,5 13,8 12,5 14,0 13,5 16,0 11,0 13,0 12,0 13,5 13,0 15,0 10,5 12,5 11,0 13,0 12,0 14,0 Preis EUR/m 2 865 1.300 950 1.500 1.100 2.500 Price in EUR/m² 720 1.050 850 1.200 1.000 2.000 660 935 800 1.100 900 1.200 565 825 650 950 750 1.050 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 Brandenburg a. d. Havel
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