Stadt Lingen (Ems) Bebauungsplan Nr. 200 C Innenstadt Übersichtsplan B E G R Ü N D U N G Grundlage des Übersichtsplanes: Luftbild und Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) M. 1:5000, vervielfältigt mit Erlaubnis des Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Meppen Katasteramt Lingen Geltungsbereich: Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung umfasst den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 200 C westlich der Straße Langschmidtsweg und nördlich der Straße Gelgöskenstiege.
Begründung einschließlich Umweltbericht zur öffentlichen Auslegung Seite 1 INHALTSÜBERSICHT Seite 1. GELTUNGSBEREICH 2 2. PLANUNGSANLASS / BESTAND 2 3. ZIEL UND ZWECK DER BEBAUUNGSPLANÄNDERUNG 3 4. FESTSETZUNGEN DER BEBAUUNGSPLANÄNDERUNG 5 5. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 6 6. BETEILIGUNGSVERFAHREN NACH 13 BAUGB 7 7. VERFAHRENSVERMERKE 8
Begründung einschließlich Umweltbericht zur öffentlichen Auslegung Seite 2 1. GELTUNGSBEREICH Der Geltungsbereich der Änderung Nr. 1 des Bebauungsplanes Nr. 200 C Innenstadt, liegt im westlichen Bereich der Innenstadt der Stadt Lingen (Ems) westlich der Straße Langschmidtsweg und nördlich der Straße Gelgöskenstiege Im Norden grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 200 B Innenstadt, Baugebiet: Emsauenpark Reuschberge Wohnen am Wasser und im Westen der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 200 D Innenstadt, Baugebiet: Emsauenpark Reuschberge Freiraum an. Der Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 200 C umfasst den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 200 C Innenstadt, Baugebiet: Emsauenpark Reuschberge Am Langschmidtsweg aus dem Jahr 2011. 2. PLANUNGSANLASS / BESTAND Nach den Festsetzungen des seit dem 15.11.2011 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 200 C Innenstadt, sind in den festgesetzten Allgemeinen Wohngebieten Nebenanlagen i.s. des 14 BauNVO sowie Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) i.s. des 12 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht zulässig. Dies begründet sich damit, dass aufgrund der im gesamten Wohngebiet Emsauenpark Reuschberge angestrebten klaren städtebaulichen Strukturierung innerhalb des Gebietes die baulichen Anlagen auf den einzelnen Wohngrundstücken alle innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen errichtet werden sollten. Hierdurch sollte verhindert werden, dass die angestrebte klare bauliche Struktur innerhalb des Gebietes durch zu viele auf den Grundstücken willkürlich verteilte bauliche Anlagen (z.b. Gartenhäuschen, Schuppen, Garagen, Carports etc.) aufgeweicht würde. Im Zuge der auf die Rechtskraft des Bebauungsplanes folgenden Vermarktung und Bebauung der Grundstücke ergab sich im Wesentlichen, dass die erforderlichen Garagen oder Carports entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen errichtet wurden. Lediglich Stellplätze ohne Überbauung oder Überdachung konnten und wurden auch gemäß der Festsetzung des Bebauungsplanes außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen errichtet. Es ergab sich jedoch, dass in vielen Fällen auch wegen der teilweise begrenzten überbaubaren Flächen auf den einzelnen Wohngrundstücken neben der Errichtung der Wohngebäude und Garagen und Carports die Errichtung von baulichen Nebenanlagen, insbesondere Gartenhäuser oder Schuppen zum Unterstellen von Fahrrädern, Müllbehältern oder Gartengeräten in den überbaubaren Grundstücksflächen nicht mehr möglich war. Auch bestand vielfach der Wunsch von Bauherren, Gartenhäuser nicht unmittelbar neben dem Wohnhaus zu errichten, sondern im Garten losgelöst von der Wohngebäuden und damit außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Um nicht jedes einzelne Baugesuch in Bezug auf die Errichtung von Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche als Einzelfall im Rahmen einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes beurteilen zu müssen, wird mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes eine einheitliche und für alle Bauherren gleiche Möglichkeit zur zusätzlichen Errichtung von Nebenanlagen auf dem jeweiligen Grundstück auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche eröffnet.
Begründung einschließlich Umweltbericht zur öffentlichen Auslegung Seite 3 3. ZIEL UND ZWECK DER BEBAUUNGSPLANÄNDERUNG Ziel der 1. Änderung des Bebauungsplanes ist es zum einen, dem vielfältig geäußerten Wunsch der Bauherren nach Errichtung von baulichen Nebenanlagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen entgegenzukommen. Zum anderen soll die angestrebte klare bauliche Struktur innerhalb des Gebietes weiterhin grundsätzlich angestrebt werden. Um beide Ziele zu erreichen, wird im Zuge der 1. Änderung des Bebauungsplanes die den Ausschluss von Nebenanlagen betreffende Festsetzung dahingehend geändert, dass Nebenanlagen i.s. des 14 BauNVO im überwiegenden Teil des Plangebietes des Bebauungsplanes Nr. 200 C (Allgemeine Wohngebiete WA 1, WA 2, WA 3) sowohl innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche als auch zusätzlich innerhalb eines 4,0 m breiten Streifens entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenze zulässig sind. Diese mit der 1. Änderung nunmehr zusätzlich ermöglichte zulässige Errichtung der Nebenanlagen innerhalb eines 4,0m breiten Streifens einlang der rückwärtigen Grundstücksgrenze in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 stellt zum einen sicher, dass die Nebenanlagen nicht willkürlich verteilt auf den Grundstücken errichtet werden und damit die angestrebte klare bauliche Struktur und Ordnung innerhalb des Gebietes weiterhin erreicht wird. Darüber hinaus wird durch die festgesetzte Breite von 4,0 m, innerhalb derer die Nebenanlagen zusätzlich entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenze errichtet werden dürfen, eine ausreichend große Fläche auf den einzelnen Grundstücken zur Errichtung von baulichen Nebenanlagen angeboten, zumal die Errichtung von Nebenanlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche auch weiterhin zulässig ist. Dem Ziel, die ursprünglich angestrebte klare bauliche Struktur und Ordnung innerhalb des Gebietes weiterhin zu erreichen, trägt auch die mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes vorgesehene Festsetzung bei, die Größe der Nebenanlagen auf einen umbauten Raum von maximal 40,0 m³ und eine Höhe von maximal 3,0 m zu beschränken. Innerhalb dieser Größen- und Höhenbegrenzung bestehen für die einzelnen Bauherren immer noch vielfältige Möglichkeiten zur Gestaltung der Nebenanlagen (z.b. Gartenhäuser, Schuppen). Dem Wunsch nach einer möglichst freien Gestaltung der Nebenanlagen wird auch dadurch Rechnung getragen, dass die Gestaltung dieser Anlagen weder in Bezug auf Material und Farbe noch in Bezug auf die Dachform bei Gartenhäuser oder Schuppen eingeschränkt wird. Da die Baugrenzen zu den öffentlichen Straßenverkehrsflächen durchweg einen Abstand von 3,0 m einhalten, wird im Zuge der 1. Änderung des Bebauungsplanes festgesetzt, dass die nunmehr innerhalb eines 4,0m breiten Streifens entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenze zusätzlich zulässigen Nebenanlagen i.s. des 14 BauVNO zu den öffentlichen Straßenverkehrsflächen ebenfalls einen Abstand von 3,0 m einhalten müssen. Somit wird verhindert, dass die angestrebte klar ablesbare Raumkante entlang der öffentlichen Straßenverkehrsflächen durch näher heranrückende bauliche Anlagen aufgeweicht und die Sichtverhältnisse im Straßenraum eingeschränkt werden.
Begründung einschließlich Umweltbericht zur öffentlichen Auslegung Seite 4 Da im Zuge der bisher erfolgten Bebauung keine wesentlichen Probleme in Bezug auf die Errichtung der Garagen und Carports innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen auftraten und diese entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen errichtet wurden, ist diesbezüglich im Rahmen der 1. Änderung des Bebauungsplanes keine abweichende Festsetzung erforderlich. Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) i.s. des 12 BauNVO bleiben damit in allen im Bauungsplan Nr. 200 C festgesetzten Allgemeinen Wohngebieten außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen im gesamten Baugebiet weiterhin nicht zulässig. In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 4, in dem eine Stadthausbebauung in Form einer 3- geschossigen geschlossenen Reihenhausbebauung als klare bauliche Kante zu der westlich angrenzenden geplanten Parkpromenade und Parkanlage festgesetzt ist, sind Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche weiterhin nicht zulässig. Dies begründet sich damit, dass in diesem Baugebiet keine rückwärtigen Grundstücksgrenzen bestehen, die an andere private Grundstücksgrenzen anschließen. Somit kann im Allgemeinen Wohngebiet WA 4 die für die Grundstücke in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, W 2 und WA 3 mit der 1. Änderung ermöglichte zusätzliche Errichtung der Nebenanlagen innerhalb eines 4,0 m breiten Grundstücksstreifens entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenzen nicht umgesetzt werden. Zum anderen sollen die Stadthäuser als eigenständig architektonisch und gestalterisch wirkende und in sich klar strukturierte Bauform innerhalb eng begrenzter überbaubarer Grundstücksflächen errichtet werden, was auch die Beschränkung aller baulichen Anlagen auf diese überbaubaren Grundstücksflächen beinhaltet. In diesem Zusammenhang ist insbesondere von Bedeutung, dass entlang der Parkpromenade innerhalb der 5m breiten Vorgartenzone, in der keine überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt sind, keine baulichen Anlagen entstehen und damit die durch die 3-geschossigen Stadthäuser gebildete klare Raumkante aufgeweicht wird. Zudem sind innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA 4 in den entlang der östlichen Grundstücksgrenze festgesetzten überbaubaren Flächen, in denen die zu dem Stadthaus gehörenden Beihäuser errichtet werden, im allgemeinen ausreichend Stellflächen zur Unterbringung von Fahrrädern, Müllbehältern oder Gartengeräten vorhanden, so dass auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche zwischen dem im Westen liegenden 3-geschossigen Haupthaus und dem im Osten liegenden Beihaus keine Schuppen errichtet werden müssen. Darüber hinaus besteht zwischen dem Haupthaus und dem Beihaus lediglich ein Abstand von 10,0 m. Somit ist für ein Gartenhaus oder Schuppen in diesem nicht überbaubaren Bereich nur wenig Platz, zumal die Breite der Grundstücke i.d.r. maximal ca. 7,5 m beträgt. Diese geringe Grundstücksfreifläche sollte nicht durch bauliche Nebenanlagen noch weiter verringert werden. Der weiterhin bestehende Ausschluss von Nebenanlagen i.s. des 14 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist auch unter dem Gesichtspunkt vertretbar, dass im Rahmen der bisherigen Bauanträge und Abstimmungen durch die Grundstückseigentümern im Bereich des Allgemeinen Wohngebietes WA 4 keine Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen angefragt oder beantragt wurden.
Begründung einschließlich Umweltbericht zur öffentlichen Auslegung Seite 5 In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5, in dem eine in Form einer 2 bis 3-geschossigen geschlossenen Bebauung als Raumbegrenzung zu dem nördlich angrenzenden Quartiersplatz festgesetzt ist, sind Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ebenfalls weiterhin nicht zulässig. Dies begründet sich damit, dass in diesem Baugebiet ebenfalls keine rückwärtige Grundstücksgrenze besteht, die an andere private Grundstücksgrenzen anschließt. Somit kann im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 die für die Grundstücke in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, W 2 und WA 3 mit der 1. Änderung ermöglichte zusätzliche Errichtung der Nebenanlagen innerhalb eines 4,0 m breiten Grundstücksstreifens entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenze nicht umgesetzt werden. Zum anderen ist die überbaubare Grundstücksfläche im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 ausreichend großzügig bemessen, damit Nebenanlagen i.s. des 14 BauNVO innerhalb dieses überbaubaren Bereiches problemlos errichtet werden können. Dies hat sich in dem Bauantragsverfahren zu der Bebauung auf den Grundstücken im Allgemeinen Wohngebiet Wa 5 in dem Sinne bestätigt, dass alle Nebenanlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche errichtet werden. Es ist somit im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 nicht erforderlich, im Rahmen einer Änderung des Bebauungsplanes Nr. 200 C Nebenanlagen i.s. des 14 BauNVO auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zu ermöglichen. Die Allgemeinen Wohngebieten WA 4 und WA 5 sind somit von der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 200 C Innenstadt, Baugebiet: Emsauenpark Reuschberge Am Langschmidtsweg zwar sachlich nicht betroffen. Beide Allgemeinen Wohngebiete sind jedoch Bestandteil der 1. Änderung, um für diese Baugebiete die die überdachten Stellplätze sowie Nebenanlagen betreffende textliche Festsetzung im Kontext mit den die Algemeinen Wohngebiete WA 1, WA 2 und WA 3 betreffende Festsetzung zu den Nebenanlagen und überdachten Stellplätzen abzuändern und klarstellend zu formulieren. 4. FESTSETZUNGEN DER BEBAUUNGSPLANÄNDERUNG Der Bebauungsplan Nr. 200 C Innenstadt, Baugebiet: Emsauenpark Reuschberge Am Langschmidtsweg enthält in Bezug auf die Zulässigkeit von Nebenanlagen sowie Garagen und überdachten Stellplätzen (Carports) folgende Festsetzung: 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Überbaubare Grundstücksflächen Die Überschreitung der überbaubaren Grundstücksflächen durch untergeordnete Bauteile gemäß 7b NBauO ist zulässig In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1-5 sind Nebenanlagen i.s. des 14 BauNVO und Wirtschaftsteile einer Kleinsiedlung sowie Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) i.s. des 12 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht zulässig. Die Festsetzung und Formulierung des Satzes Nr. 2 bzgl. der Nebenanlagen und Garagen/Carports wird im Rahmen der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 200 C wie folgt geändert:
Begründung einschließlich Umweltbericht zur öffentlichen Auslegung Seite 6 In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 WA 5 sind Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) i.s. des 12 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche nicht zulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 4 und WA 5 sind Nebenanlagen i.s. des 14 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche nicht zulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 sind Nebenanlagen i. S. des 14 BauNVO sowohl innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen als auch innerhalb eines 4,0 m breiten Grundstücksstreifens entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenze zulässig. Die Nebenanlagen müssen zu den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung - Verkehrsberuhigte Bereiche - einen Mindestabstand von 3,0 m einhalten. Die Größe des umbauten Raumes der Nebenanlagen darf 40 m³ nicht überschreiten und die Nebenanlage darf eine Höhe von max. 3,0 m nicht übersteigen. Für den Geltungsbereich dieser Bebauungsplanänderung gelten im Übrigen die Textlichen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 200 C Innenstadt, Baugebiet: Emsauenpark Reuschberge Am Langschmidtsweg vom 15.11.2011. 5. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes werden die grundsätzlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 200 C Innenstadt, Baugebiet: Emsauenpark Reuschberge Am Langschmidtsweg nicht berührt. Die Änderung Nr. 1 erfolgt daher nach den Bestimmungen des 13 BauGB (vereinfachtes Verfahren). Durch die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 200 C Innenstadt, Baugebiet: Emsauenpark Reuschberge Am Langschmidtsweg werden keine Vorhaben vorbereitet oder ermöglichet, die der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung wird daher nicht durchgeführt. Des Weiteren liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter vor. Aus der sich aus der 1.Änderung des Bebauungsplanes Nr. 200 C ergebenden zusätzlichen Zulässigkeit von Nebenanlagen in einem 4,0 m breiten rückwärtigen Grundstücksstreifen in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 resultieren keine negativen Auswirkungen auf Natur und Landschaft, insbesondere durch eine übermäßige Versiegelung auf das Schutzgut Boden. Dies begründet sich damit, dass eine bauliche Nebenanlage unabhängig davon, ob diese innerhalb oder außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche errichtet wird, auf die versiegelte Fläche des Grundstückes angerechnet wird. Da darüber hinaus die Nebenanlagen gegenüber den sonstigen, dem Boden versiegelnden Anlagen auf den Wohngrundstücken (Wohngebäude, Garagen/Carports, Zufahrten) nur eine untergeordnete Grundfläche beinhalten, ist nicht davon auszugehen, dass durch diese untergeordneten Nebenanlagen eine Überschreitung der mit den Bestimmungen des 19 BauNVO zulässigen maximalen Versiegelung der einzelnen Wohn-
Begründung einschließlich Umweltbericht zur öffentlichen Auslegung Seite 7 grundstücke von bis zu 60 % bei der in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2, und WA 3 festgesetzten Grundflächenzahl von 0,4 auch nur annähernd zu befürchten ist. Zudem befand sich das Gelände der ehemaligen Scharnhorstkaserne und damit auch der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 200 C im unbeplanten Innenbereich gem. 34 BauGB. Somit entfiel bei der Überplanung des Bereiches die Ausgleichspflicht, da die im Bebauungsplan vorgesehenen Vorhaben schon davor auch nach 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zulässig waren. In diesem Sinne besteht auch für die mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes ermöglichte zusätzliche Errichtung von Nebenanlagen gemäß 14 Bau- VNO innerhalb eines 4,0 m breiten Geländestreifens entlang der rückwärtigen Grundstückgrenzen der Wohngrundstücke die Ausgleichspflicht. 6. BETEILIGUNGSVERFAHREN NACH 13 BAUGB Aufgrund der vorab geschilderten Voraussetzungen wird dieses Verfahren nach den Bestimmungen des 13 BauGB (vereinfachtes Verfahren) durchgeführt. In diesem Sinne wurde gemäß 13 Abs. 2 Nr. 1 von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB abgesehen. Gemäß 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB wird die öffentliche Auslegung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 200 C Innenstadt, Baugebiet: Emsauenpark Reuschberge Am Langschmidtsweg nach 3 Abs. 2 durchgeführt. Zusätzlich wird gemäß 13 Abs. 2 Nr. 3 eine Beteiligung der von der Änderung berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange nach 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
Begründung einschließlich Umweltbericht zur öffentlichen Auslegung Seite 8 7. VERFAHRENSVERMERKE Aufgestellt durch: Baudezernat der Stadt Lingen (Ems) Lingen (Ems), 03.03.2014 Leiter FB Planung und Hochbau Der Verwaltungsausschuss der Stadt Lingen (Ems) hat am 26.03.2014 diese Begründung zur Durchführung der öffentlichen Auslegung nach 13 BauGB anerkannt. Lingen (Ems), 27.03.2014 Stadt Lingen (Ems) Stadtbaurat Die Entwurfsbegründung hat mit dem Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 200 C, Innenstadt in der Zeit vom bis gemäß 13 BauGB öffentlich ausgelegen. Lingen (Ems), Stadt Lingen (Ems) Stadtbaurat Der Rat der Stadt Lingen (Ems) hat am beschlossen. diese Begründung Lingen (Ems), Stadt Lingen (Ems) Stadtbaurat