Gemeinde Schwalmtal Kreis Viersen Regierungsbezirk Düsseldorf Begründung zum Bebauungsplan Wa/44, 3. Änderung Kent School -Bebauung östlich Eschenrath- Inhalt 1. Erfordernis für die Änderung des Bebauungsplanes 2. Begründung der Planinhalte 3. UVP- Relevanz und Eingriffe in Natur und Landschaft 4. Verfahrensvermerke b.m. wegmann diplomingenieure gbr, essen p 0929 stand 22.06.2010 1
1. Erfordernis für die Änderung des Bebauungsplanes Plangebietsabgrenzung Diese Bebauungsplanänderung umfasst die Flurstücke 2, 5, 43, 44 und 45 der Flur 77, Gemarkung Waldniel. Dies sind die Grundstücke Eschenrath Nr. 6, 8, 10 und 12, sowie eine öffentliche Wegeparzelle. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ist im Plan zeichnerisch festgesetzt. Planungsanlass und Ziele dieses Bebauungsplanes Im Jahre 1991 wurde die Schulnutzung der Kent School durch die Britische Rheinarmee aufgegeben und die Fläche an das Bundesvermögensamt als Eigentümerin zurückgegeben. Seit dieser Zeit hat sich die Gemeinde um eine neuerliche, anderweitige Nutzung der Flächen und Gebäude bemüht. Dabei wurde schon frühzeitig eine Nutzung als Hotel mit Freizeiteinrichtung favorisiert, da diese aufgrund der gestiegenen Bedürfnisse nach Freizeit, Erholung und Sportmöglichkeiten und der Lage des Plangebietes im Erholungsraum Schwalm - Nette realistisch erscheint. Der Bebauungsplan Wa / 44 Kent-School, der am 30.07.1999 rechtskräftig wurde, orientiert sich an einem Nutzungskonzept, das die Gemeinde 1997 erarbeiten ließ. Darin wird davon ausgegangen, dass eine Gesamtnutzung der denkmalwerten Bausubstanz mit über 10.000 m² Bruttogeschossfläche kaum zu vermarkten ist. Aus diesem Grund wurde im Bebauungsplan Wa / 44 lediglich eine Teilnutzung der denkmalgeschützten Gebäude festgesetzt. Dabei sollten die ehemalige Kirche und die beiden östlichen zur Straße Hostert ausgerichteten Gebäudeteile erhalten und nach Möglichkeit neu genutzt werden, mit daran anschließenden Freiflächen für eine - die Hotelnutzung ergänzende - Sport- und Freizeitnutzung. Für alle übrigen Flächen des Bebauungsplanes wurde, mit Ausnahme der für den ökologischen Ausgleich notwendigen Flächen die damalige Nutzung Wald, Friedhof und Landwirtschaft, übernommen. Die mit vier, damals leerstehenden, Wohnhäusern bestandenen Flächen östlich der Straße Eschenrath wurden, da die zukünftige Nutzung völlig unklar war, ebenfalls als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen. Bei dem Verkauf der Kent School durch das Bundesvermögensamt wurden die Wohngebäude nicht mitverkauft, sondern es wurden vier Einzelparzellen mit je einem Einzelhaus oder einer Doppelhaushälfte gebildet und diese einzeln vermarktet. Drei Grundstücke wurden mittlerweile von Privatleuten erworben. Auf Grund der Tatsache dass die Grundstücke im Bebauungsplan als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen sind genießen die vorhandenen Gebäude zwar Bestandschutz, sind aber in ihrer baulichen Entwicklung sehr stark eingeschränkt. Gewünschte Umbaumaßnahmen und der Wunsch Garagen auf den Grundstücken zu errichten können nur in sehr begrenztem Umfang genehmigt werden. Für die Gebäude auf der Westseite der Straße Eschenrath, welche nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, unterliegen deutlich geringeren Einschränkungen. b.m. wegmann diplomingenieure gbr, essen p 0929 stand 22.06.2010 2
Für dieses kleine Wohngebiet soll, unter Beachtung der städtebaulichen Situation des gesamten Siedlung Eschenrath, eine maßvolle und geordnete Entwicklung geplant werden. Aus diesem Grund erfolgt die Änderung des Bebauungsplanes in diesem Teilbereich. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Schwalmtal ist der Geltungsbereich der vorliegenden Bebauungsplanänderung als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Die 3. Bebauungsplanänderung setzt nunmehr ein Allgemeines Wohngebiet fest. Da der vorliegende Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß 13a BauGB aufgestellt wird, wird von der Möglichkeit des 13a (2) Nr. 2 Gebrauch gemacht. Demnach kann ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Der Flächennutzungsplan wird in diesem Fall im Wege der Berichtigung angepasst; ein förmliches Änderungsverfahren ist hier nicht erforderlich. Im Flächennutzungsplan wird eine Wohnbaufläche dargestellt. Planungskonzept Die Bebauungsplanänderung dient in erster Linie der Bestandssicherung der heute vorhandenen Nutzungen. Wie bereits unter Ziele für diesen Bebauungsplan formuliert, sollen in geringem Umfang Erweiterungs- und Ergänzungsmöglichkeiten für die vorhandene Bebauung geschaffen werden. Dies soll jedoch im Blick auf die Gesamtsituation der Siedlung Eschenrath erfolgen und auch die Tatsache, dass die heute vorhandenen Gebäude eine große Ähnlichkeit aufweisen, berücksichtigen. Die Gebäude, in denen ursprünglich Angestellte der Rheinarmee wohnten, sind in zweigeschossiger Bauweise errichtet, haben jedoch nur eine Bautiefe von ca. 8 m. Der Bebauungsplan sieht nunmehr vor, allen Gebäuden sowohl den beiden Einzelhäusern wie dem Doppelhaus, eine Erweiterungsmöglichkeit auf der Gartenseite einzuräumen. Die ausgewiesenen Baugrenzen ermöglichen eine Bautiefe von 12 m, dies entspricht üblicherweise einem kleinen Einzel- oder Doppelhaus. Traufhöhe und Firsthöhe der vorhandenen Gebäude werden einheitlich auf das heute vorhandene Maß festgesetzt. Berücksichtigt ist jedoch eine mögliche Wärmedämmung der Dachflächen durch eine Erhöhung der jetzt vorhandenen Traufund Firsthöhen um ca. 0,30 m. Um auch an den Gebäudeaußenwänden eine Wärmedämmung zu ermöglichen, sieht der Bebauungsplan hier vor, die vorhandenen Baugrenzen um bis zu 0,30 m, bei einer nachträglichen Wärmedämmmaßnahme, zu überschreiten. Im Gartenbereich der Wohngebäude wird eine Zone von 3 m Tiefe für die Errichtung von Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten festgesetzt. Auch diese Festsetzung erfolgt einheitlich für alle Wohngebäude. Weiterhin geregelt wird die Möglichkeit der Errichtung von Garagen, jedes Gebäude erhält, soweit nicht schon vorhanden, die Möglichkeit, seitlich neben dem Hauptgebäude eine Garage zu errichten. Um die vorhandene Erschließung der Häuser Eschenrath 10 und 12 weiterhin baurechtlich sicherzustellen, erfolgt die Festlegung eines Geh-, Fahr und Lei- b.m. wegmann diplomingenieure gbr, essen p 0929 stand 22.06.2010 3
tungsrechtes auf der bereits vorhandene Zuwegung, welche von der öffentlichen Wegeparzelle nach Norden abzweigt. Der Bebauungsplan übernimmt aus dem alten Planrecht die Ausweisung einer Waldfläche im Südwesten des Plangebietes. Dieser Wald setzt sich südlich des Plangebietes fort und ist in Gänze als geschützter Landschaftsbestandteil im Sinne des Naturschutzrechtes gekennzeichnet. Ebenfalls gekennzeichnet sind die als geschützter Landschaftsbestandteil festgesetzten Einzelbäume im Norden des Plangebietes. Die Fläche, auf der diese Bäume stehen, wird als private Grünfläche im Bebauungsplan festgesetzt, ebenso die vorhandene Grünfläche im Südwesten des Plangebietes. 2. Begründung der Planinhalte Art der baulichen Nutzung Die vorhandenen Wohnbaugrundstücke werden entsprechen ihrer heutigen und auch zukünftig gewünschten Nutzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl Die festgesetzte Grundflächenzahl GRZ von 0,3 und die Geschossflächenzahl GFZ von 0,6 liegen unter den Höchstwerten für Allgemeine Wohngebiete gem. 17 BauNVO. Die Reduzierung trägt der heutigen Situation der Grundstücke und der Siedlung Eschenrath Rechnung, welche insgesamt eine lockere Bebauung aufweist. Geschossigkeit Die vorhandenen Wohngebäude werden entsprechen ihrer heutigen und auch zukünftig gewünschten Höhe als maximal Zweigeschossig festgesetzt. Gebäudehöhen Die im Bebauungsplan festgesetzten Trauf- und Firsthöhen entsprechen dem heutigen Gebäudebestand unter Berücksichtigung einer Erhöhung um maximal 0,30 m für eine Wärmedämmung des Daches. Höhere Dachgeschosse sind städtebaulich nicht gewünscht, da sie das Siedlungsbild stark verändern würden. Bauweise Im Baugebiet werden entsprechend dem Bestand nur Einzel- und Doppelhäuser zugelassen. Überbaubare Grundstücksflächen, Baugrenzen Die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen sichern den Bestand, ermöglichen einheitlich eine Vergrößerung der Gebäude zur Gartenseite und berücksichtigen die Möglichkeit einer nachträglichen Wärmedämmung. Verkehrsflächen Die 3. Änderung des Bebauungsplanes stellt die vorhandene Wegefläche als öffentliche Verkehrsfläche dar. Über diese Fläche sind die vorhandenen Häuser und die östlich angrenzende Gedenkstätte (ehemaliger Friedhof) erschlossen. Private Grünflächen Der Bebauungsplan weist die vorhandene Grünfläche im Osten des Grundstückes Eschenrath 6 entsprechend der heutigen Nutzung als Private Grünfläche aus. Diese Ausweisung soll verdeutlichen, dass diese Fläche nicht mehr in direktem b.m. wegmann diplomingenieure gbr, essen p 0929 stand 22.06.2010 4
räumlichen Zusammenhang mit der vorhandenen Wohnnutzung steht, sondern sich dem angrenzenden Freiraum zuordnet und nicht für eine Wohnnutzung vorgesehen ist. Ähnliche Gründe gelten auch für die Ausweisung der Grünfläche im Norden des Plangebietes. Auch diese Fläche mit ihrem großkronigen Baumbestand ordnet sich dem Freiraum zu und bildet den Übergang in den Landschaftsraum mit seiner landwirtschaftlichen Nutzung. Wald Der Bebauungsplan weist die vorhandene Waldfläche im Westen des Grundstückes Eschenrath 6 entsprechend der heutigen Nutzung und analog zu der Ausweisung der B-Planes WA/44 auch zukünftig als Wald aus. Garagen Für jedes Wohnhaus wird, dem Gebäude zugeordnet, die Fläche für eine Garage ausgewiesen. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Die bereits vorhandene Zuwegung zu den Grundstücken Eschenrath 10 und 12 wir planungsrechtlich durch ein Geh- und Fahrrecht zu Gunsten der Anlieger gesichert. Zugleich wird ein Leitungsrecht zu Gunsten der Versorgungsträger ausgewiesen. Terassen, Überdachungen und Wintergärten Der Bebauungsplan kennzeichnet gartenseitig, im Anschluss an die zulässige Bebauung, einen 3 m tiefen Bereich für die Errichtung von Terrassen, Überdachungen und Wintergärten. Geschützte Landschaftsbestandteile Der Bebauungsplan übernimmt nachrichtlich die Festsetzungen des Landschaftsplanes des Kreises Viersen Nr. 7 Bockerter Heide. Das ausgewiesene Wäldchen ist in Verbindung mit dem angrenzenden Wald als Eichen-, Buchenwäldchen GL 2.4.259 (4.5.13) eingetragen, sowie die Einzelbäume im Norden des Plangebietes Sommerlinden GL 2.4.266. b.m. wegmann diplomingenieure gbr, essen p 0929 stand 22.06.2010 5
3. UVP- Relevanz und Eingriffe in Natur und Landschaft Die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren gemäß 13a BauGB sind erfüllt. Die B-Plan-Aufstellung dient der baulichen Ordnung im Siedlungsbereich Eschenrath. Das Wohngebiet umfasst eine Fläche von insgesamt ca. 3000 qm; demnach liegt die festgesetzte Grundfläche auf keinen Fall über 20.000 m². Ebenso wenig wird bei der festgesetzten Gebietsart (Wohngebiet) die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umwelt-verträglichkeitsprüfung unterliegen. Auch Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Vogelschutzgebiete werden durch den vorliegenden Bebauungsplan nicht beeinträchtigt. Ein Umweltbericht ist somit nicht erforderlich. Gemäß 13a (2) Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung eines im beschleunigten Verfahren aufgestellten Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Demnach ist ein Ausgleich nicht erforderlich. b.m. wegmann diplomingenieure gbr, essen p 0929 stand 22.06.2010 6
4. Verfahrensvermerke Diese Begründung lag dem Beschluss des Rates der Gemeinde zur Auslegung der Bebauungsplanänderung am zugrunde. Schwalmtal, den - Bürgermeister - Diese Begründung hat gemäß 3 (2) BauGB nach ortsüblicher Bekanntmachung vom in der Zeit vom bis öffentlich ausgelegen. Schwalmtal, den - Bürgermeister - Die öffentliche Auslegung dieser Begründung gemäß 10 (3) BauGB ist zusammen mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses am erfolgt. Schwalmtal, den - Bürgermeister - b.m. wegmann diplomingenieure gbr, essen p 0929 stand 22.06.2010 7