UniImmo: Deutschland Halbjahresbericht zum 30. September 2012
UniImmo: Deutschland auf einen Blick Wertpapier-KennNr.: 980 550 ISIN: DE0009805507 Kennzahlen zum 30.9.2012 31.3.2012 Fondsvermögen (netto): EUR 7.998,0 Mio. EUR 7.525,1 Mio. Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1) : EUR 6.113,0 Mio. EUR 5.454,3 Mio. davon direkt gehalten: EUR 4.096,2 Mio. EUR 3.447,0 Mio. davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2) : EUR 2.016,8 Mio. EUR 2.007,3 Mio. Direkt gehaltene Immobilien: 49 44 Immobilien-Gesellschaften: 22 3) 17 3) Gebundene Mittel (gesamt): EUR 1.062,0 Mio. EUR 1.051,2 Mio. Gesamtliquidität: EUR 2.424,9 Mio. EUR 2.788,1 Mio. Freie Liquidität 4) : EUR 960,5 Mio. EUR 1.736,9 Mio. Fremdfinanzierungsquote 5) : 10,0 % 13,5 % Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag): 95,9 % 97,1 % Umlaufende Anteile: 86.616.395 79.461.790 Ausgabepreis: EUR 96,96 EUR 99,44 Anteilwert (Rücknahmepreis): EUR 92,34 EUR 94,70 Sonstige Kennzahlen Ankäufe 6) : 6 7) 7 8) Verkäufe 6) : 0 7) 8) 9) 2 Mittelaufkommen (netto): EUR 600,1 Mio. 7) EUR 752,6 Mio. 8) Ausschüttungsstichtag: 14.6.2012 Ausschüttung je Anteil: EUR 3,50 Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen: EUR 5,4868 Anzurechnende ZASt je Anteil im Privatvermögen (bei Depotverwahrung): EUR 1,3717 Ertragschein Nr.: 53 Rücknahmepreis per 30.12.2011: EUR 93,93 1) Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert. 2) Zum anteiligen Sachverständigenwert. 3) Davon zwei Immobilien-Gesellschaften, die einen geringen Anteil an einer anderen Immobilien- Gesellschaft halten, eine Immobilien-Gesellschaft, die keine Immobilie mehr hält sowie eine Holding struktur, bei der die Holdinggesellschaft eine Immobilie über vier Gesellschaften hält. 4) Siehe Glossar Freie Liquidität. 5) Siehe Glossar Fremdfinanzierungsquote. 6) Bestandsübergang erfolgt. 7) Zeitraum 1.4.2012 30.9.2012. 8) Zeitraum 1.4.2011 31.3.2012. 9) Die Verkäufe beinhalten den Verkauf einer Immobilie sowie den Verkauf eines Teilgrundstückes. 2
Halbjahresbericht* zum 30. September 2012 des UniImmo: Deutschland Inhalt 1 Bericht der Geschäftsführung....4 1.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr....5 1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte...5 1.1.2 Risikobericht...8 1.1.3 Anteilwert....10 1.1.4 Fondsvermögen....10 1.1.5 Anlegerstruktur....10 1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften...11 1.1.7 Latente Steuern....12 1.1.8 Immobilienaktivitäten....12 1.2 Ausblick...16 1.3 Zahlen, Daten, Fakten...19 1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung....20 1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung....21 1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I....26 1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II...40 1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III...40 1.3.6 Bestand der Liquidität/Kredite...44 1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen...50 2 Organe...54 3 Glossar....56 Die Aushändigung dieses Halbjahresberichtes an neue Anleger erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes. Fotos in diesem Bericht: Amsterdam, Leo Smitstraat, George Gershwinlaan 101 103, Hotel Crowne Plaza Amsterdam-Zuid * Zeitraum 1.4.2012 30.9.2012 Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungssystem für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist international anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen. 3
1 Bericht der Geschäftsführung Die zukunftsorientierte Struktur des Fonds wurde im ersten Geschäftshalbjahr durch Ankäufe von sechs hochwertigen und sehr gut vermieteten Objekten und Projekten in Deutschland, Finnland, Frankreich und Großbritannien weiter ausgebaut. Das Gesamtvolumen der Neuakquisitionen in den Segmenten Büro, Einzelhandel und Logistik beträgt rund EUR 548,1 Mio. Mit dem Erwerb der zu 100 % vorvermieteten Projektentwicklung des Bürogebäudes Eventes Business Garden in der Wachstumsregion Espoo/Helsinki erweiterte der Fonds seinen Investitionsradius um einen europäischen Kernmarkt, dessen Büromarkt sich sehr gut behauptet hat und eine hohe Stabilität bei Flächennachfrage und Mietpreisen aufweist. Weitere Zukäufe wie das vollvermietete Shopping-Center Manufaktura in Łódź werden im Verlauf des zweiten Geschäftshalbjahres in den Immobilienbestand des Fonds übergehen. Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH v. li. n. re. Dr. Heiko Beck, Dr. Frank Billand, Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender), Volker Noack Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der UniImmo: Deutschland hat im ersten Geschäftshalbjahr 2012/2013 eine erneut positive Wertentwicklung erzielt. Der Zwölf-Monats-Erfolg unseres Deutschland-Fonds lag zum 30.9.2012 bei 2,7 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.) und damit über dem Vorjahresergebnis von 2,4 % zum 30.9.2011. In einem sich eintrübenden konjunkturellen Umfeld steht der Fonds mit seinem klaren, auf Deutschland und die europäischen Kernmärkte ausgerichteten Profil auf einem soliden Fundament und zeigte eine im Vergleich zu anderen Anlageklassen geringe Wertschwankung. Bestätigt wird die hohe Attraktivität des Fonds durch die erfreuliche Nachfrage auf der Anlageseite. Per saldo ergibt sich für den Fonds in den vergangenen sechs Monaten ein Netto-Mittelzufluss von EUR 600,1 Mio. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres hatte das Mittelaufkommen bei EUR 382,7 Mio. gelegen. Das Fondsvermögen erhöhte sich gegenüber dem Beginn des Geschäftsjahres von EUR 7.525,1 Mio. auf EUR 7.998,0 Mio. Dies entspricht einem Zuwachs von 6,3 %. Der Fonds verfügt zum Berichtsstichtag über eine freie Liquidität von EUR 960,5 Mio. Dies entspricht 12,0 % des Fonds volumens. Durch seine sehr gute Liquiditätsausstattung ist der Fonds in der Lage, Anteilscheinrückgaben jederzeit zu bedienen und zugleich an den Chancen zu partizipieren, die sich derzeit an den deutschen und europäischen Immobilienmärkten ergeben. Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres weist das Portfolio des UniImmo: Deutschland mit 71 direkt gehaltenen Immobilien und Immobilien-Gesellschaften eine breite Diversifikation über insgesamt neun Länder märkte mit einem deutlichen Schwerpunkt von 67 % seines Immobilienvermögens in Deutschland auf (Vorjahr: 66 %). Die Streuung der Fondsimmobilien über die Hauptnutzungsarten Büro (46,8 %), Einzelhandel (34,1 %) und Hotel (14,4 %) soll das Portfoliorisiko zusätzlich reduzieren. Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres weist der UniImmo: Deutschland eine weiterhin hohe und stabile Vermietungsquote nach Mietertrag auf. Diese liegt zum Berichtsstichtag bei 95,9 % und damit auf dem guten Niveau des Vorjahres (30.9.2011: 95,9 %). Die zuletzt sehr erfolgreichen Vermietungen, z. B. im EMPORIO in Hamburg, im Gewerbepark in Potsdam-Babelsberg sowie im CityQuartier DomAquarée in Berlin, machen uns zuversichtlich, dass die Ver mietungsquote weiter stabilisiert bzw. sogar gesteigert werden kann. In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktuelle Scope-Rating vom 15.5.2012 hin. Hierin wurde der UniImmo: Deutschland wie schon im Vorjahr mit der Ratingnote A ausgezeichnet. Als verantwortlich handelndes Unternehmen haben wir das Thema Nachhaltigkeit in Bezug auf die Investitionen und das Management der Fondsimmobilien zum festen Bestandteil unserer Geschäftsstrategie gemacht. Im Sinne der Werthaltigkeit der Immobilien-Assets haben wir entsprechende Managementsysteme entwickelt und umgesetzt, in die wir sowohl die Nutzer der Fondsobjekte als auch unsere Dienstleister einbeziehen. Unser Ziel ist die systematische Weiterentwicklung unseres Bestands portfolios unter Aspekten der ökologischen, soziokultu rellen und wirtschaftlichen Nachhaltigkeit. Unsere Fortschritte wollen wir neben dem jährlichen Corporate Social Responsibility -Bericht der Union Investment Gruppe auch mit dem vorliegenden Fondsbericht transparent gestalten (siehe Seite 16 17, 26 39, 41 und 58 60). Über die Entwicklung des UniImmo: Deutschland im zurückliegen den Geschäftshalbjahr und die Perspektiven des Fonds werden wir Sie im Folgenden detailliert informieren. 4
1.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr 1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte Der eingetrübte wirtschaftliche Ausblick im ersten Halbjahr 2012 war auch auf vielen internationalen Immobilienmärkten spürbar. Aus dem nach wie vor geringen Vertrauen der Unternehmen in die weitere konjunkturelle Entwicklung resultiert vielerorts eine schwächere Flächennachfrage. Dies zeigte sich insbesondere in Süd- und Osteuropa, wo die Leerstandsraten in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012 überwiegend gestiegen sind, während sich die Märkte in Kerneuropa als robust erwiesen. Die Risiko neigung bei Investoren ist insgesamt noch immer als niedrig einzustufen. Deutsche Büromärkte Deutschland wird nach wie vor von vielen Investoren als sicherer Hafen in Europa gesehen. Trotz der wirtschaftlichen Eintrübung steht die Büroflächennachfrage weiterhin auf einem soliden Fundament, auch wenn im ersten Halbjahr 2012 auf den größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München das hohe Vermietungsniveau des Vorjahreszeitraumes nicht ganz erreicht werden konnte. Die Leerstandsquote über die fünf Bürometropolen sank dennoch im Jahresvergleich von 11,0 % auf 10,1 %. Auch die durchschnittlich um 2,7 % gestiegene Spitzenmiete verdeutlicht die Fortsetzung der positiven Entwicklung auf den deutschen Büromärkten im bisherigen Jahresverlauf 2012. So erhöhten sich in Berlin, Düsseldorf und Hamburg die Spitzenmietpreise um 4,3 % bis 6,4 % gegenüber dem zweiten Quartal 2011. In Frankfurt/Main und München zeigten sich die Mietpreise stabil. Angesichts des Nachfrageüberhangs bei modernen Büroflächen ist davon auszugehen, dass die Spitzenmieten weiter moderat steigen werden. Europäische Büromärkte Auf den europäischen Büromärkten spiegelte sich die eingetrübte wirtschaftliche Lage insbesondere in den Peripheriestaaten wider. Europas Kernmärkte zeigten sich demgegenüber relativ stabil. Im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2011 sind die Leerstandsraten in Europa im Durchschnitt der Standorte im ersten Halbjahr 2012 leicht um 0,4 Prozentpunkte gestiegen. Die Spitzenmieten er höhten sich im ersten Halbjahr 2012 im Mittel der Standorte um rund 1,2 %. Mietpreissteigerungen waren insbesondere in Luxemburg und Paris zu beobachten, während sich die Spitzenmieten in Brüssel und Madrid rückläufig entwickelten. Der Ausblick ist geprägt von dem schwächeren gesamt wirtschaft lichen Um feld. In den Peripheriestaaten ist mit einem leichten Rückgang der Spitzenmieten zu rechnen. Insgesamt zeigen sich die euro päischen Büroimmobilienmärkte jedoch in den kommenden Monaten relativ stabil. Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte Die schwächere wirtschaftliche Lage macht auch vor den europäischen Einzelhandelsmärkten nicht halt. An vielen Stand orten konnte zwar noch leichtes Mietpreiswachstum beobachtet werden, dieses hat aber teilweise stark an Dynamik eingebüßt. Bei den Mieten war zuletzt vielfach eine Seitwärtsbewegung zu Spitzenmietpreisentwicklung 1) für Büroflächen 150 125 100 75 50 25 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2) Index Europa Index Deutschland Quelle: Property Market Analysis, Property & Portfolio Research, Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen. 1) Index-Basisjahr 1999. 2) Stand: 1. Halbjahr 2012. Büroflächenumsatz (in 1.000 m 2 ) Paris London München Berlin Frankfurt/Main Brüssel Hamburg Düsseldorf 1. Halbjahr 2011 1. Halbjahr 2012 Quelle: Jones Lang LaSalle. 279,6 262,6 249,5 224,4 110,0 207,0 215,3 205,2 199,0 157,3 279,0 335,0 385,9 334,9 960,0 1.170,0 0 250 500 750 1.000 1.250 5
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beobachten. Im Gegensatz zu den 1a-Lagen gaben die Shopping- Center-Mieten in Italien und Spanien sogar leicht nach. Einzelhandelsflächen in Deutschland waren im ersten Halbjahr 2012 sehr gefragt, und auch ausländische Filialisten zeigten starkes Interesse an der Anmietung von Ladenlokalen. Allerdings konnte bei der Vermietungsleistung im Vergleich zum Vorjahr eine Abschwächung beobachtet werden. Besonders gesucht waren Flächen in guten Lagen deutscher Großstädte sowie attraktive Shopping-Center-Flächen. Berlin war wie in der Vergangenheit der Standort, der die größte Nachfrage auf sich vereinte. Die Mieten sind in den großen deutschen Metropolen im ersten Halbjahr 2012 moderat gestiegen. Der Ausblick für die europäischen Einzelhandelsmärkte ist durchwachsen. Während sich die Mietpreise in den 1a-Lagen in den kommenden Monaten voraussichtlich weitgehend stabil entwickeln und auf einigen Märkten auch ein leichtes Mietpreissteigerungspotenzial vorhanden ist, dürften insbesondere die Shopping-Center-Mieten in Italien und Spanien weiter unter Druck stehen. Auf dem deutschen Markt für Einzelhandelsflächen werden sich die Mietpreise leicht positiv entwickeln. Europäische und deutsche Hotelmärkte Die europäischen Hotelmärkte haben sich im ersten Halbjahr 2012 überwiegend stabilisiert. Die Belegung der Hotels in den europäischen Metropolen stieg um durchschnittlich 0,3 Prozentpunkte. Da die Zimmerpreise im Durchschnitt noch um 2,1 % zulegten, erhöhte sich der erzielte Zimmerertrag (RevPAR) im Jahresvergleich um durchschnittlich 2,4 %. Dies ist, wie bereits im ersten Quartal, in erster Linie auf die sehr positive Entwicklung in Paris zurückzuführen. Auch auf dem deutschen Hotelmarkt zeigte sich in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012 eine positive Entwicklung. Die Auslastung der Hotels der deutschen Immobilienhochburgen erhöhte sich im Jahresvergleich um durchschnittlich 1,9 Prozentpunkte. Lediglich in Frankfurt war mit 0,4 Prozentpunkten eine leicht negative Tendenz zu erkennen. Die Zimmerpreise konnten überall zulegen. Spitzenreiter war München mit einem Plus von 7 %. Im Ergebnis erhöhte sich der durchschnittliche Zimmerertrag (RevPAR) in den großen deutschen Metropolen. Aufgrund der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Situation dürfte eine weitere Steigerung des Zimmerertrags sowohl auf den europäischen als auch auf den deutschen Hotelmärkten limitiert sein. Immobilien-Investitionsmärkte Nach einem sehr dynamischen und umsatzstarken Jahr 2011 verlief die erste Jahreshälfte 2012 auf den weltweiten Immobilien-Investitionsmärkten deutlich ruhiger. Angesichts der anhaltenden Sorge um die hohe Staatsverschuldung und das globale Konjunkturwachstum zeigten sich die Immobilien-Investoren insgesamt wieder etwas zurückhaltender. So lag das globale Transaktions volumen in der ersten Jahreshälfte 2012 mit EUR 155 Mrd. 1,9 % unter dem Vorjahresergebnis. Gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres waren im zweiten Quartal jedoch in allen Regionen wieder steigende Volumina zu erkennen. Auf den europäischen Immobilienmärkten wurden innerhalb des ersten Halbjahres 2012 für EUR 52 Mrd. Gewerbeimmobilien gekauft, das entspricht einem Minus von knapp 10 % gegenüber dem Vorjahresergebnis. Investoren bevorzugten in erster Linie hochwertige Objekte in Deutschland, Frankreich und Großbritannien, während die Transaktionsvolumina in Südeuropa rückläufig waren. Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012 rund EUR 9,4 Mrd. investiert. Das sind 16 % weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Die Investorennachfrage zeigte sich jedoch insgesamt robust. Der Rückgang des Transaktionsvolumens liegt in erster Linie in einem begrenzten Angebot an stark nachgefragten Core-Produkten begründet. Insgesamt stehen aufgrund der bestehenden Marktrisiken nach wie vor Objekte mit langfristig gesicherten Mieteinkünften im Fokus der Investoren. Trotz zunehmender Sorge um die konjunkturelle Entwicklung und die Staatsverschuldung insbesondere in Europa erwarten Immobilienmarktexperten, dass das Transaktionsgeschehen auf den internationalen Investitionsmärkten in der zweiten Jahreshälfte leicht anziehen wird. Geld- und Kapitalmarkt Das beherrschende Thema an den europäischen Rentenmärkten war abermals die Staatsschuldenkrise. Die Bereitstellung unbegrenzter Geldmittel durch die Europäische Zentralbank (EZB) über zwei sogenannte unlimitierte Tendergeschäfte löste kurzzeitig Euphorie aus. In den folgenden Monaten spitzte sich die Situa tion bis Ende Juli dann wieder merklich zu. Unter besonderer Beobachtung der Marktteilnehmer stand dabei Spanien. Neben schwachen Konjunkturdaten hatte das Land unter erheblichen Problemen im heimischen Bankensektor zu leiden, die ein hohes staatliches Engagement notwendig machten. Am Rentenmarkt war in diesem Zusammenhang eine deutliche Zweiteilung zu erkennen. Während Papiere aus den Kernländern des Euroraums wie Deutschland und Frankreich gefragt waren, standen Anleihen aus Südeuropa unter Verkaufsdruck. Ausgehend von der EZB setzte jedoch Ende Juli eine Gegenbewegung ein. Die Währungshüter senkten erneut den Leitzins und erklärten, die Gemeinschaftswährung notfalls mit allen erforderlichen Mitteln ver teidigen zu wollen. Konkret wurden dazu unlimitierte Staats anleihekäufe angekündigt, unter der Bedingung, dass ein Krisenland zuvor einen Hilfsantrag bei der Eurogruppe stellt. Von der Bekanntgabe profitierten an den Märkten 7
vor allem Papiere mit kurzen Laufzeiten aus Südeuropa, da die EZB Anleihen mit einer Restlaufzeit von bis zu drei Jahren kaufen will. Die Konjunkturdaten fast aller Volkswirtschaften in Europa verschlechterten sich im Berichtszeitraum auf breiter Front, fanden letztlich an den Märkten aber kaum Beachtung. Dagegen konnten Unternehmensanleihen und Schuldverschreibungen aus den aufstrebenden Volkswirtschaften zum Teil kräftige Kursgewinne verbuchen. Viele Investoren waren in diesen Anlageklassen auf der Suche nach möglichen Anlagealternativen im Umfeld niedriger Renditen für sichere Staatsanleihen fündig geworden. Der US-Rentenmarkt konnte von den Turbulenzen in Europa ebenfalls profitieren. Allerdings sorgte die US-Notenbank Fed (Federal Reserve) mit ihrer Geldpolitik hier für niedrige Renditen. 1.1.2 Risikobericht Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Managementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen abzuwenden. Die Union Investment Real Estate GmbH hat zur Identifizierung, Beurteilung, Steuerung und Überwachung der Risikosituation der Sondervermögen ein umfangreiches Risikomanagementsystem im Einsatz. Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: Adressenausfallrisiken Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Kreditinstitute wurden Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poor s, Moody s und Fitch herangezogen. Liquiditätsanlagen sowie Forderungen aus Devisentermingeschäften bestanden im abgelaufenen Ge schäftshalbjahr bei insgesamt acht Kreditinstituten, deren Durchschnittsbonität seit Geschäftsjahresbeginn zwischen A+ und BBB lag. Zwei Institute hatten ein BBB+ Rating. Das Volumen bei diesen Kontrahenten liegt unter 0,03 % des Nettofondsvermögens. Bei Mietvertragsabschluss wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem ein regelmäßiges Monitoring. Der Anteil dieser Mieter an der gesamten Fondsmiete reduzierte sich im Verlauf des Geschäftsjahres von anfänglich 20,8 % auf 20,0 % zum jeweiligen Monatsultimo (berechnet nach Jahresnettomietertrag der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien). Zinsänderungsrisiken Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei auslaufenden Zinsbindungen, die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie die Kapitalanlage. Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniImmo: Deutschland geachtet. Zur Steuerung der kurzfristig endenden Zinsbindungen verfügt die Union Investment Real Estate GmbH über eine täglich aktualisierte Übersicht aller Zinsfestschreibungen. Die Darlehensrestlaufzeiten sind breit diversifiziert. Ein Großteil der Liquidität im UniImmo: Deutschland wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 gehalten. Das Fondsmanagement der Union Investment Real Estate GmbH begleitet und überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds wird vom verantwortlichen Portfoliomanager gesteuert. Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Auswirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften sowie der UIN-Fonds auf die Bewertung des Fonds monatlich überwacht. Im bisherigen Geschäftsjahr lag das Stresstestergebnis bei einem potenziellen Verlust von maximal 0,20 % des Nettofondsvermögens. Währungsrisiken Der UniImmo: Deutschland verfolgt grundsätzlich eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Währungsrisiken für Vermögenspositionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden. 8
Die Absicherung der Währungspositionen erfolgt durch Abschluss von Devisentermingeschäften sowie durch Fremdkapitalaufnahme in der Investitionswährung. Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene Währungsposition ermittelt und überwacht. Monatlich erfolgt darüber hinaus ein Währungsstresstest der offenen Positionen. Die offenen Währungspositionen im UniImmo: Deutschland be liefen sich auf maximal 0,34 % des Nettofondsvermögens; das Stresstestergebnis bei einem potenziellen Verlust auf maximal 0,03 % des Nettofondsvermögens. Sonstige Marktpreisrisiken Durch eine breite geografische und sektorale Streuung ist das Portfolio gut diversifiziert, um wirtschaftliche Schwankungen in einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu können. Schwerpunkt des Immobilienportfolios bezogen auf das gesamte Liegenschaftsvermögen des Fonds ist mit rund 67 % zum Stichtag Deutschland. Der Anteil ist im Vergleich zum Durchschnittswert des vorherigen Geschäftsjahres leicht angestiegen. Hinsichtlich der sektoralen Struktur des Fonds ist der Anteil der drei größten Branchen an der Fondsmiete im bisherigen Ge schäftshalbjahr nahezu konstant bei rund 60 %. Der Anteil der größten Branche Konsumgüter/Einzelhandel lag in den vergangenen sechs Monaten bei rund 35 %. Durch den hohen Anteil der Branche Konsumgüter ist das Mieterportfolio aufgrund der Vielzahl kleinerer Einzelhandelsmieter gut diversifiziert. Operationelle Risiken Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Liquiditätsrisiken Liquiditätsrisiken bestehen im UniImmo: Deutschland im Wesentlichen bei fälligen Darlehen sowie aus starken unvorhergesehenen Mittelabflüssen. Zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken im UniImmo: Deutschland wurde im Berichtszeitraum stets ein über den gesetzlichen Anforderungen liegender Anteil am Fondsvermögen in liquiden Mitteln gehalten. Der Fonds verfügte seit Geschäftsjahresbeginn über ein Liquiditätspolster zwischen rund 12 % und 24 %. Dieses liegt zum Berichtsstichtag bei 12,1 %. Die Schwankungen der Liquidität resultieren aus verschiedenen Immobilientransaktionen im Berichtszeitraum. Der Fonds konnte jederzeit die Rücknahme von Anteilen bedienen. Ein Großteil der Liquidität wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 verwaltet. Der Fonds investiert vorrangig in Papiere mit einer hohen Bonität und geringem Risiko. Eine hohe Liquidierbarkeit war im Jahresverlauf stets gegeben. Seit Geschäftsjahresbeginn flossen dem UniImmo: Deutschland netto rund EUR 600 Mio. inkl. Wiederanlage und Ertragsausgleich zu. Aufgrund der hohen freien Liquidität wurde die Ausgabe neuer Anteilscheine von Ende Juni 2012 bis Anfang September 2012 ausgesetzt. 9
1.1.3 Anteilwert Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Deutschland- Anteils betrug am 30.9.2012 EUR 92,34, der Ausgabepreis EUR 96,96. Unter Berücksichtigung der am 14.6.2012 erfolgten Ausschüttung von EUR 3,50 je Anteil erhöhte sich der Anteilwert in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres um EUR 1,14. Dies entspricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von 2,7 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.) und stellt unter den derzeitigen Marktbedingungen gegenüber vergleichbaren Kapitalanlagen ein gutes Ergebnis dar. Anlegerstruktur Privatanleger 93 % nicht aufgliederbar 1) 2 % Ziel-/Dachfonds 2) 2 % institutionelle Anleger 3) 3 % 1.1.4 Fondsvermögen Im ersten Geschäftshalbjahr wurden 7.983.560 Anteile im Wert von EUR 743,1 Mio. ausgegeben und 828.955 Anteile in Höhe von EUR 76,4 Mio. zurückgenommen. Der Netto-Mittelzufluss betrug EUR 600,1 Mio. gegenüber dem Netto-Mittelzufluss in Höhe von EUR 382,7 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Von dem am 14.6.2012 ausgeschütteten Ertrag für das Geschäftsjahr 2011/2012 in Höhe von EUR 289,1 Mio. wurden EUR 152,8 Mio. oder 52,9 % wieder in UniImmo: Deutschland- Anteilen angelegt. Das Fondsvermögen erhöhte sich gegenüber dem Beginn des Geschäftsjahres von EUR 7.525,1 Mio. auf EUR 7.998,0 Mio., was einer Vermehrung von 6,3 % entspricht. Die Zahl der umlaufenden Anteile stieg von 79.461.790 am 31.3.2012 auf 86.616.395 am 30.9.2012. 1.1.5 Anlegerstruktur Die dargestellte Anlegerstruktur basiert auf Beständen, die in UnionDepots und BankDepots gehalten werden, sowie Anlagevolumen je Anleger 2) Anteil am Gesamtbestand bis 50 Tsd. EUR 64 % bis 100 Tsd. EUR 19 % bis 1 Mio. EUR 13 % mehr als 1 Mio. EUR 4 % 1) 2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil kann die Anlegerstruktur nicht aufgegliedert werden. 2) Per 30.9.2012 waren Anteile des UniImmo: Deutschland in zehn Wertpapierfonds mit einem Gesamt volumen von EUR 146 Mio. enthalten. Dies sind Sondervermögen mit überwiegend fester Immobilienquote in der Fondsstruktur. Deren Anteile sind wiederum auf eine große Anzahl von Anlegern verteilt. 3) Inkl. Banken und Versicherungen. auf An lagen der Ziel-/Dachfonds der Union Investment Gruppe. 2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten ge halten; für diesen Anteil ist es aufgrund nicht vorliegender Informationen nicht möglich, die Anlegerstruktur aufzu glie - dern. Per 30.9.2012 waren Anteile des UniImmo: Deutschland in zehn Wertpapierfonds mit einem Gesamtvolumen von EUR 146 Mio. enthalten. Entwicklung des UniImmo: Deutschland 30.9.2012 Mio. EUR 31.3.2012 Mio. EUR Veränderungen Mio. EUR Immobilien (direkt gehalten) 4.096,2 3.447,0 + 649,2 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1) 1.497,3 1.458,7 + 38,6 Liquiditätsanlagen 2.424,9 2.778,1 353,2 Sonstige Vermögensgegenstände 547,9 460,1 + 87,8./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 568,3 628,8 + 60,5 Fondsvermögen 7.998,0 7.525,1 + 482,9 Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 86,6 79,5 + 7,2 1) Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert. 10
1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Das direkt gehaltene Immobilienvermögen erhöhte sich um 18,8 % von EUR 3.447,0 Mio. auf EUR 4.096,2 Mio. Es setzte sich zum 30.9.2012 aus 49 Immobilien zusammen. Weiterhin werden 22 Immobilien-Gesellschaften mit einem anteiligen Gesellschaftswert in Höhe von EUR 2.016,8 Mio. gehalten. Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften ge - hal tenen Immobilien (zum anteiligen Sachverständigenwert) beträgt der Durchschnittswert der fertigen Objekte EUR 96,8 Mio. nach EUR 94,9 Mio. im Vorjahr. Der durchschnittliche Wert je Quadratmeter Nutzfläche aller fertigen Immobilien beträgt EUR 3.916. Der Nutzflächenbestand des Immobilienvermögens sowie der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (jeweils anteilig) erhöhte sich von insgesamt 1.271.741 m 2 auf 1.434.239 m 2. Zum Berichtsstichtag lag die Vermietungsquote bei 95,9 % des Mietertrages oder 94,6 % der Gesamtnutzfläche. Hinweise zu einzelnen Objekten: Berlin, ALEXA Durch Neuaufnahme und Neuaufmaß u. a. von Lagerflächen erhöht sich die Nutzfläche um 438 m 2. Hamburg, EMPORIO Die Projektentwicklung mit 38.144 m 2 Bürofläche und 17.704 m 2 Hotelfläche ist bis auf Restarbeiten abgeschlossen. Tower und Neubau bilden das besondere Ensemble aus denk malge schütztem Hochhaus und charakteristischem Baukörper des Neubaus. Die Außenanlagen werden bereits von der Öffentlichkeit angenommen. Neben Union Investment, als erster Mieter in den Geschossen 1 7, haben fünf weitere Mieter ihren Geschäftsbetrieb im EMPORIO aufgenommen, darunter Nord Event, die im 23. OG und im Saal im Untergeschoss Veranstaltungen ausrichten. Die Planung für einen weiteren Mieter im 12., 13. und 14. OG sowie in der Optionsfläche im 11. OG wurde aufgenommen. Im Hochhaus sind 15 Etagen (ohne Optionsfläche im 11. OG) und der Veranstaltungsbereich im Untergeschoss vermietet. Verhandlungen mit weiteren Mietinteressenten laufen. Für das EMPORIO - Hochhaus wurde das LEED-Zertifikat in Platin ver geben. Es handelt sich hierbei um die höchste Auszeichnung für Nachhaltigkeit. Der Neubau ist, bis auf die separate Bürofläche im 8. OG, vollständig an den Hotelbetreiber SCANDIC vermietet und wurde am 1.9.2012 eröffnet. Der an einen Hamburger Projekt entwickler verkaufte Gebäudeteil für Wohn- und Einzelhandelsnutzung mit einer Nutzfläche von ca. 5.500 m² ist fertiggestellt worden und am 25.10.2010 an den Käufer übergegangen. Das Projekt wurde am 16.9.2012 in den Bestand der fertigen Objekte aufgenommen. Kiel, Sophienhof Aufgrund der umfangreichen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen, die noch bis Ende 2013 andauern, verringert sich die Nutzfläche um 102 m 2. Nach Abschluss der Umstrukturierungsmaßnahmen wird ein neues Aufmaß erstellt. Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) (in %) größer 200 Mio. EUR 7 Objekte 150 bis 200 Mio. EUR 4 Objekte 100 bis 150 Mio. EUR 6 Objekte 50 bis 100 Mio. EUR 17 Objekte 25 bis 50 Mio. EUR 16 Objekte 10,6 12,5 12,7 22,6 39,9 Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher Altersstruktur (in %) älter als 20 Jahre (1990 und früher) 15 bis 20 Jahre (1995 bis 1991) 10 bis 15 Jahre (2000 bis 1996) 5 bis 10 Jahre (2005 bis 2001) 5,6 5,3 5,7 12,5 15,3 22,5 25,8 32,0 10 bis 25 Mio. EUR 5 Objekte 1,4 bis 5 Jahre (2006 und später) 33,9 41,4 bis 10 Mio. EUR 3 Objekte 0,3 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Objektalter gemäß Sachverständigengutachten 1) Zeitraum nach letztem Umbau gemäß Vermögensaufstellung Teil I 2) 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad herangezogen. 1) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 2) Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten). 11
München, Prinzregentenplatz Durch Übernahme des Bauteils II erhöht sich die Nutzfläche um 13.164 m 2. 1.1.7 Latente Steuern Die Rückstellungen in der Vermögensaufstellung beinhalten eine Risikovorsorge für latente Steuern. In den meisten Ländern außerhalb Deutschlands, in denen der UniImmo: Deutschland Immobilien hält, sind im Falle der Veräußerung des Objektes Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Bemessungsgrundlage hierfür ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem durch die jährlichen Abschreibungen verminderten steuerlichen Buchwert. Diese latente Steuerpflicht entsteht zwar erst im Falle und mit Veräußerung des jeweiligen Objekts, bildet jedoch bereits heute einen wertmindernden Faktor, der in der Vermögensaufstellung nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus diesem Grund und um eine Gleichbehandlung aller Anleger über die gesamte Halteperiode der Objekte zu gewährleisten sind derartige, sich über die Haltezeit des Objektes aufbauende latente Steuern auf Veräußerungsgewinne beim UniImmo: Deutschland bereits in voller Höhe in die Rückstellungen eingestellt bzw. wertmindernd in den jeweiligen Gesellschaftswerten berücksichtigt. Wenn die latente Steuer nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie liegt, aufgrund der Berücksichtigung von Reinvestitionsrücklagen bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für den Veräußerungsgewinn gemindert wurde, wird gemäß der Investment-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung vom 16.12.2009 gegebenenfalls die Risikovorsorge bis zum 31.12.2014 linear auf die volle Höhe aufgebaut. 1.1.8 Immobilienaktivitäten Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt) Bois-Colombes, 15, rue du Parc (Gebäude A+B) Siehe Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt). Courbevoie, Meliá Paris La Défense Der Baubeginn des vom französischen Entwickler Vinci Immobilier geplanten Hotels im Stadtteil La Défense erfolgte im Januar 2012, die Unterzeichnung des Kaufvertrages im März 2012. Die Fertigstellung des Hotels mit 369 Zimmern und 23.990 m 2 ist für August 2014 vorgesehen. Bis dahin werden auf dem 3.019 m 2 großen Grundstück fünf Unter- und 20 Obergeschosse errichtet. Das Vier-Sterne-Hotel wird zu 100 % von der spanischen Hotelgruppe Meliá Hotel International gepachtet und betrieben. Die Fundamentarbeiten wurden inzwischen abgeschlossen und die Hochbauarbeiten aufgenommen. Espoo, Eventes Business Garden Siehe Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt). 12
London EC2, 12 15 Finsbury Circus Das Objekt wurde 1992 mit einem über 20 Jahre laufenden Mietvertrag erworben. Der Mieter hat das Kündigungsrecht nach 20 Jahren Laufzeit zum 24.6.2011 ausgeübt. Seit März 2011 erfolgt eine umfassende Revitalisierung des Gebäudes. Die Konzeption und Gestaltung der neuen Flächen sind auf die Londoner Vermarktungsanforderungen abgestimmt. Die Flächen wurden optimiert und das Gebäude um ein zusätzliches Geschoss aufgestockt. Die Immobilie wird mit 12.500 m 2 ca. 15 % mehr Bürofläche aufweisen und ist sowohl für die Vermietung an einen einzelnen Mieter ausgelegt als auch als Multi-Tenant-Gebäude geeignet. Die Eingangshalle wird großzügig dimensioniert und ausgestattet. Das noch nicht vermietete Objekt wird am Markt als Class A -Immobilie platziert. Die Fassade und das Dach werden kurzfristig fertiggestellt, und die Ausbauarbeiten laufen. Die Bauarbeiten sollen im ersten Halbjahr 2013 abgeschlossen werden. London E14, 11 Westferry Circus Die Renovierung des Multi-Tenant-Gebäudes mit insgesamt 13.329 m 2 Mietfläche wurde Ende Juli weitestgehend abgeschlossen. Ca. 30 % der Flächen sind bereits vermietet. Die Büroflächen wurden entsprechend dem britischen Standard Class A modernisiert. Für Teile des Erdgeschosses konnte eine Umnutzungsgenehmigung von Büro- zu Gastronomiefläche erwirkt werden. Das Gebäude wird nun nach Umbau und Modernisierung vermarktet. Es wird eine Nachhaltigkeitszertifizierung nach BREEAM angestrebt. Trotz stark rückgängiger Flächennachfrage am Standort werden aktuell mit zwei Mietern konkrete Verhandlungen über die Anmietung zweier Teilflächen geführt. Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt) Berlin, Rosmarin Karree Am 31.3.2012 wurde das Rosmarin Karree in Berlin-Mitte für den UniImmo: Deutschland erworben. Das prominent in der Friedrichstraße zwischen Unter den Linden und dem Gendarmenmarkt gelegene Büro- und Geschäftshaus wurde 1998 fertiggestellt und ist vollständig vermietet. Langfristig gebundener Hauptmieter ist ein Verband des öffentlich-rechtlichen Finanzdienstleistungssektors. Insgesamt umfasst das Rosmarin Karree eine Mietfläche von 21.635 m 2. Davon entfallen 11.444 m 2 auf Büros, 3.356 m 2 auf 51 Boardinghouse-Appartements und 2.706 m 2 auf Laden flächen, die an bekannte Filialisten vermietet sind. Das Objekt profitiert vom hohen Bekanntheitsgrad der Lage direkt an der Kreuzung Friedrichstraße/Unter den Linden, die sich als Einzelhandels- wie auch als Bürostandort im Ostteil Berlins bereits früh nach der Wiedervereinigung etablieren konnte. Der Übergang in den Bestand erfolgte am 1.8.2012. Bois-Colombes, 15, rue du Parc (Gebäude A+B) Für den UniImmo: Deutschland wurden am 11.7.2012 zwei Projektentwicklungen in Bois-Colombes erworben. Die Büroprojekte befinden sich im Entwicklungsgebiet ZAC des Bruyères in Bois-Colombes, einer nordwestlich von Paris gelegenen Gemeinde mit sehr guter Anbindung an die Pariser Innenstadt und La Défense. Bei den Projekten handelt es sich um zwei voneinander unabhängige Gebäudeteile eines Gesamtkomplexes mit insgesamt rund 38.000 m 2 Mietfläche. Das Gebäude A verfügt über eine vermietbare Fläche von ca. 29.800 m 2 und ist für eine Laufzeit von neun Jahren ab Fertigstellung an ein Kreditversicherungsunternehmen vermietet. Es erstreckt sich über sieben Etagen plus Erdgeschoss, zwei Tiefgaragen mit 380 Stellplätzen sowie einem Mitarbeiterrestaurant mit 500 Sitzplätzen. Das Gebäude B verfügt über eine vermietbare Fläche von ca. 8.000 m 2 und ist ebenfalls für neun Jahre an ein Energieversorgungsunternehmen vermietet. Das Gebäude hat sieben Etagen plus Erdgeschoss und drei unterirdische Parkebenen mit 90 Stellplätzen. Beide Gebäudeteile sollen mit den Nachhaltigkeitszertifikaten HQE und BREEAM versehen sowie als Niedrigenergiehäuser Immobilienentwicklungen Lfd. Nr. Projekt Mietfläche m 2 Vorvermietungsstand/ Vermietungsstand zum Stichtag 1) (in %) Gesamtinvestition in Mio. EUR 2) Erwerbsdatum 43 Courbevoie, Meliá Paris La Défense 23.990 100,0 136,3 15.3.2012 40 Bois-Colombes, 15, rue du Parc, Gebäude A 29.800 100,0 208,9 11.7.2012 41 Bois-Colombes, 15, rue du Parc, Gebäude B 7.800 100,0 56,1 11.7.2012 57 Espoo, Eventes Business Garden 14.133 100,0 67,0 17.8.2012 49 London, 12 15 Finsbury Circus 13.443 0,0 171,0 3) 20.11.1992 48 London, 11 Westferry Circus 13.360 27,0 123,7 3) 29.1.1999 Summe 102.526 762,9 1) Nach Ertrag. 2) Voraussichtliche Gesamtinvestition nach erfolgter Fertigstellung. 3) Devisenkurs per Stichtag: EUR 1 = GBP 0,7980. 13
zertifiziert werden. Der Büromarkt im Großraum Paris verfügt aufgrund seiner relativ niedrigen Leerstandsrate, moderaten Fertigstellungen sowie positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen über ein gutes Mietpreiswachstumspotenzial. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte mit Kaufvertragsunterzeichnung am 11.7.2012. Die Fertigstellung ist für ca. Mitte 2013 vorgesehen. Espoo, Eventes Business Garden Am 17.8.2012 wurde für den UniImmo: Deutschland die langfristig und zu 100 % vorvermietete Projektentwicklung des Bürogebäudes in Espoo/Finnland im Rahmen eines Share-Deals erworben. Der neue Firmensitz eines börsennotierten und bonitätsstarken Unternehmens im Bereich Technologie, Maschinen- und Anlagenbau soll bis Mitte 2014 fertiggestellt werden. Union Investment übernimmt das rund 14.133 m 2 Mietfläche und 335 Stellplätze umfassende Projekt im Wege eines Forward Funding. Für das Gebäude wird eine Nachhaltigkeitszertifizierung nach dem US-amerikanischen Standard LEED in der Stufe Gold angestrebt. Das achtgeschossige Gebäude entsteht an einem über die Autobahn schnell erreichbaren Standort im etablierten Büroteilmarkt Espoo-West, rund zwölf Kilometer westlich von Helsinkis Ge - schäftszentrum. Der Standort ist geprägt durch das in fußläu figer Nähe befindliche Iso Omena, das mit rund 49.000 Einzelhandelsfläche viertgrößte Einkaufszentrum Finnlands. Neben dem Center wird bis 2015 die Metrostation Matinkylä realisiert, was zu einer wei teren Aufwertung des Bürostandortes führen wird. Das Investitionsvolumen wird sich auf insgesamt EUR 67,0 Mio. belaufen. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Tag des Erwerbs. Glasgow, G1 Das im Geschäftszentrum von Glasgow belegene und zu 100 % vermietete Premiumobjekt G1 wurde am 20.9.2012 als Asset- Deal erworben. Der 2010 erstellte Büroneubau umfasst eine Mietfläche von rund 12.200 m 2. Glasgow verfügt mit ca. 2,2 Mio. m 2 Büroflächenbestand über den größten Büromarkt Großbritanniens außerhalb Londons. Der zur Kategorie Grade A gehörende Neubau G1 befindet sich am zentralen George Square direkt neben dem Rathaus und in fußläufiger Entfernung zu den Haupteinkaufsstraßen Argyle Street und Buchanan Street. Das prominent gelegene Gebäude wurde 2010 hinter denkmalgeschützter Fassade modernisiert und besitzt aufgrund seiner Sandsteinfassade und seines markanten Glasdaches Landmark-Charakter. Im Rahmen eines umfassenden Refurbishments mit Aufstockung gelang es auf vorbildliche Weise, das viktorianische Herzstück des George Square zu sichern und mit modernsten Büroflächen, Konferenzräumen und Gastronomieflächen zu kombinieren. Im Jahr 2011 wurde das Gebäude vom British Council for Offices in der Kategorie Commercial Workplace mit dem BCO Award prämiert. Das Objekt ist langfristig mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 13,7 Jahren an insgesamt sieben bonitätsstarke Unternehmen vermietet. Das Nachhaltigkeitszertifikat BREEAM Very Good und das Energy Performance Rating B unterstreichen die hohe energetische Qualität des Gebäudes. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 20.9.2012. Hamburg, MWZ Hausbruch Im Rahmen eines Asset-Deals wurde am 8.5.2012 die Logistik- Immobilie MWZ Hausbruch in Hamburg-Hausbruch erworben. Die insgesamt 56.135 m 2 Mietfläche umfassende Immobilie untergliedert sich in 49.263 m 2 Lagerflächen, 6.872 m 2 Büro- und Sozialflächen sowie zusätzlich 17.429 m 2 Außenfläche. Der Großraum Hamburg zählt zu den bedeutendsten Logistikstandorten Deutschlands. Das qualitätsstarke Objekt befindet sich in einem in Hafennähe gelegenen Logistikpark mit guter Verkehrsanbindung. Die Immobilie entspricht modernen Logistikanforderungen, ist als Materialwirtschaftszentrum für ein großes europäisches Luft- und Raumfahrtunternehmen konzipiert und an deren Kontraktpartner, ein renommiertes und bonitätsstarkes Unternehmen der Logistikbranche, vermietet. Der Gebäudekomplex verfügt aufgrund der sehr guten Standort- und Gebäudeeigenschaften sowie der optionalen Teilbarkeit über gute Chancen für eine Anschlussvermietung. Der Fonds ergänzt mit diesem Objekt sein Logistikportfolio in einem aufgrund der Hafennähe (Containerterminal Altenwerder) zu kunfts starken Teilmarkt im Raum Hamburg (Region Süderelbe). Der Übergang in den Bestand erfolgte am 18.7.2012. Ankäufe (Bestandsübergang nicht erfolgt) Ulm, Bahnhofstraße 4 6 Im Rahmen eines Asset-Deals wurde am 22.5.2012 das Geschäftshaus Bahnhofstraße 4 6 in Ulm erworben. Das im Jahr 2001 fertiggestellte und zentral in der Fußgängerzone der Ulmer Innenstadt belegene Objekt verfügt über eine Gesamtmietfläche von 9.269 m². Es ist langfristig zu 100 % an zwei bonitätsstarke Einzelhändler vermietet, der Anteil des Hauptmieters beträgt dabei 92 %. Das als Einzelhandelsimmobilie konzipierte, qualitätsstarke Objekt befindet sich in exzellenter Lage in der Fußgängerzone mit guter Sichtbarkeit durch die rund 27 Meter hohen gläserne Rotunde. Es verfügt an diesem Standort bereits seit vielen Jahren über eine hohe Akzeptanz als Top-Einkaufsadresse der Stadt. Die Erreichbarkeit zu Fuß bzw. über den ÖPNV ist sehr gut. Der wirtschaftliche Übergang soll im Januar 2013 erfolgen. Ankäufe (außerhalb des Berichtszeitraumes) Łódź, Manufaktura Mit dem Erwerb des Einkaufszentrums Manufaktura im polnischen Łódź am 30.8.2012 erfolgte das erste Investment des Fonds in Polen. Mit rund 112.500 m 2 Mietfläche im Gesamtkomplex ist das vollständig vermietete Objekt das derzeit größte Einkaufszentrum Polens. Der Fonds übernimmt insgesamt 91.240 m 2 Mietfläche. Der Baumarkt und das Kino sind nicht Teil der Transaktion, sondern verbleiben im Eigentum der Eigennutzer. 14
Das in der Innenstadt von Łódź liegende Manufaktura wird jährlich von annähernd 20 Millionen Besuchern frequentiert und ist das bedeutenste Einkaufszentrum der Region mit einem Einzugsgebiet von über 2,5 Millionen Einwohnern. Durch eine Vielzahl von Konzerten, Open-Air-Filmvorstellungen, den Karneval der Kulturen und andere öffentliche Veranstaltungen hat sich die 2006 errichtete Immobilie zugleich erfolgreich als Showplatz in der mit 737.000 Einwohnern drittgrößten Stadt Polens positioniert. Das mit BREEAM In-Use für seinen nachhaltigen Betrieb ausgezeichnete Einkaufs- und Entertainment-Center umfasst über 300 Ladeneinheiten. Zu den Mietern gehören internationale und polnische Filialisten. Der Übergang in den Bestand erfolgte am 31.10.2012. Wien, Euro-Plaza 4 Im Rahmen eines Share-Deals, bei dem der Fonds 99,99 % der Anteile erworben hat, erfolgte der Ankauf des Multi-Tenant-Gebäudes Euro-Plaza 4 in Wien. Die im Jahr 2008 fertig gestellte Büroimmobilie mit 49.102 m 2 ist zu 98 % an bonitätsstarke Unternehmen vermietet. Die im etablierten Teilmarkt Wienerberg belegene Immobilie zeichnet sich durch eine funktionale und zugleich ansprechende Architektur, eine hohe Gebäudequalität, eine überzeugende Mikrolage mit guter Visibilität sowie eine zeitgemäße Nachhaltigkeitszertifizierung (ÖGNI GOLD ) aus. Die Erreichbarkeit sowohl durch den Individual- als auch durch den Öffentlichen Personennahverkehr ist sehr gut, und auch der Central Business District von Wien sowie der Flughafen sind schnell zu erreichen. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte außerhalb des Berichtszeit raumes am 23.10.2012. Verkäufe Im Berichtszeitraum haben keine Verkäufe stattgefunden. Vermietungssituation Im Berichtszeitraum zeigten sich die Volkswirtschaften der Kernländer des Fondsbestandsportfolios konjunkturell in unterschiedlicher Verfassung. Während Deutschland mit seiner robusten Wirtschaft glänzte und auch Finnland und Österreich eine positive wirtschaftliche Entwicklung aufwiesen, waren etwa Frankreich, Großbritannien, Italien und insbesondere Spanien geprägt von schwachen Wachstumsraten und steigenden Haushaltsbelastungen im Zuge der Staatsschuldenkrise. Angesichts der für das Jahr 2012 erwarteten konjunkturellen Eintrübung mit verhaltenen Perspektiven für die Mietpreisentwicklung in vielen europäischen Ländern lag das Augenmerk des Fondsmanagements auf einer Festigung 15
der Vermietungssituation in den Bestandsobjekten. Die Bindung der Bestandsmieter sowie der Abbau vorhandener Flächenleerstände stand daher im Vordergrund der Vermietungsaktivitäten. Erfreuliche Vertragsabschlüsse aus vorhandenem Leerstand konnten u. a. in Multi-Tenant-Immobilien in Potsdam (Gewerbepark Großbeerenstraße) und Hamburg ( EMPORIO ) erzielt werden. Vertragsverlängerungen bzw. Neuabschlüsse mit Bestandsmietern wurden z. B. in Berlin ( CityQuartier DomAquarée ), Hamburg ( Chilehaus, Commercial Center HafenCity ), München ( ATMOS ), Paris ( CityQuartier Paris-Trocadéro ) sowie in verschiedenen Gewerbeparks erreicht. Eine günstige Vermietungssituation weist das Einzelhandelssegment mit den durchgängig gut vermieteten Shopping-Centern und Highstreet-Retail-Objekten auf. Aufgrund einer umfassenden Revitalisierung und Modernisierung befinden sich die Londoner Büroimmobilien 12 15 Finsbury Circus und 11 Westferry Circus im Projektstadium. Mit dem Abschluss dieser Projektmaßnahmen wird im Verlauf des zweiten Halbjahres des Geschäftsjahres 2012/2013 gerechnet. Die Vermarktung der entstehenden Grade A"-Flächen in London zählt zu den zentralen Vermietungsherausforderungen. Die im September erfolgreich abgeschlossene Projektentwicklung EMPORIO in Hamburg konnte im Berichtszeitraum einen deutlichen Ver mietungs fortschritt erzielen. Über einen Großteil der noch nicht vermieteten Büroflächen befinden wir uns in aussichtsreichen Gesprächen. Im Berichtszeitraum wurden rund 52.700 m 2 Nutzfläche neuund nachvermietet. Die Vermietungsquote nach Mietertrag beläuft sich stichtagsbezogen auf 95,9 % nach 97,1 % zu Beginn des Geschäftsjahres. 1.2 Ausblick Zins- und Devisenkursentwicklungen In den kommenden Monaten muss am europäischen Rentenmarkt weiterhin mit großen Schwankungen gerechnet werden. Nach der Ankündigung der Europäischen Zentralbank (EZB), unbegrenzt Staatsanleihen zu kaufen, hat sich die Lage in Südeuropa zwar entspannt, an den grundsätz lichen Problemen dieser Länder ändert sich vorerst aber wenig. Vor allem in Spanien ist die Haushaltslage derart angespannt, dass die Regierung in Madrid an einem Hilfsantrag nur schwer vorbeikommen dürfte. Bislang hat die spanische Regierung versucht, dies zu verhindern. Sollte Spanien aber weiterhin zögern, den Rettungsschirm in Anspruch zu nehmen, muss wieder mit einem deutlichen Anstieg der Renditen spanischer Papiere gerechnet werden. Ein Übergreifen auf italienische Anleihen wäre dann möglich. Zusätzliche Gefahr droht von den Ratingagenturen. Bleibt ein Hilfsantrag Spaniens aus, wird eine erneute Herabstufung wahrscheinlich. Aus rein wirtschaftlicher Sicht gibt es allerdings erste Erfolge. So haben sich die südeuropäischen Leistungsbilanzdefizite bereits verringert und die Wettbewerbsfähigkeit damit zugenommen. Da die Erholung allerdings noch viel Zeit in Anspruch nehmen wird, dürfte die Zweiteilung am europäischen Rentenmarkt vorerst weiter Bestand haben. Gleiches gilt für das niedrige Renditeniveau in den Kernländern Europas. Folglich sollten Anlagen, die mit einem Risikoaufschlag versehen sind, wie Unternehmensanleihen oder auch Schuldverschreibungen aus den aufstrebenden Volkswirtschaften gefragt bleiben. Der Ausgang der Präsidentschaftswahl im November wird die weitere Entwicklung in den USA prägen. Als erste Herausforderung für den Amtsinhaber warten Anfang 2013 auslaufende Steuervergünstigungen, die zu einer Belastung für die Konjunktur werden könnten. Die Leitzinsen sollten sowohl in den USA als auch in Europa bis auf Weiteres niedrig bleiben. Nachhaltigkeit Verantwortungsbewusstes und ressourcenschonendes Wirtschaften ist auch in der Immobilienbranche zur Voraussetzung geworden, um Werte dauerhaft zu sichern und zu steigern. Die Entwicklung unseres Immobilien-Portfolios erfolgt daher systematisch unter Aspekten der Nachhaltigkeit. Die ganzheitliche Betrachtungsweise der Immobilieninvestments über den gesamten Lebenszyklus mit dem Fokus auf die ökonomische Qualität, die Umweltwirkung sowie die funktionalen und soziokulturellen Aspekte, folgt dem Ziel, den Anteil von nachhaltigen Immobilien im Bestand des Fonds kontinuierlich auszubauen. Diesem ganzheitlichen Qualitätsverständnis entsprechend, haben wir unsere Prozesse an Standards ausgerichtet, die im ZIA-Leitfaden Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Kodex, Berichte und Compliance des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.v. festgelegt sind. Zudem haben wir als Unterzeichner der United Nations Principles for Responsible Investment (UN PRI) wesent- Aktuelle Leerstandsangaben einzelner Objekte 1) Lfd. Nr. Objekt Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum 30.9.2012 Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Objektes in % zum 31.3.2012 Leerstehende Mietfläche in m 2 Anteil am Bruttosollmietertrag 2) des Fonds in % zum 30.9.2012 9 Düsseldorf, Schiess-Straße 44 76 34,95 36,33 11.024 0,35 1) Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsrate. 2) Mehrwertsteuer nicht enthalten. 16
liche Grundsätze für verantwortungs bewusstes Wirtschaften in unser Handeln integriert. Im Rahmen eines zertifizierten Umweltmanagementsystems hat Union Investment sich dazu über alle Geschäftsbereiche hinweg verpflichtet, ihre Umweltleistung unter Einhaltung der gesetzlichen Mindest anforderungen kontinuierlich zu verbessern. Portfoliostrategie Der UniImmo: Deutschland ist ein auf Deutschland fokussierter europäischer Immobilienfonds. Für das Immobilienportfolio ist daher vorgesehen, mit einem Anteil von mindestens 60 % in Deutschland investiert zu sein. Bis zu 40 % des Immobilienvermögens können in Ländern des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR) angelegt werden. Der Anteil aufstrebender Länder (sogenannte Core-Plus-Märkte) ist dabei auf maximal 10 % des Immobilienportfolios begrenzt. Der Fokus der Immobilieninvestitionen liegt somit auf den etablierten deutschen und kerneuropäischen Immobilienmärkten. Ziel der verfolgten Portfoliostrategie ist es, mit einer mehrdimensionalen Diversifikation des Immo bi lienbestandes eine weitgehend schwankungsarme und in hohem Maße wertstabile Entwicklung des Sondervermögens zu erreichen. Dazu erfolgt die Konzentration der Anlagepolitik auf Immobilien, die sich durch eine nachhaltig hohe Objektqualität sowie entsprechend der Nutzungsart durch gute bis sehr gute Lagen an perspektivisch starken Standorten auszeichnen. Investitionen sind vor allem in den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik vorgesehen. Zur internationalen Diversifizierung ist be absichtigt, das europäische Länderportfolio durch den Ausbau der Investitionsstandorte insbesondere in Kerneuropa weiter zu vertiefen und das Bestandsportfolio zu verjüngen. Bei den zukünftigen Portfolioentscheidungen wird das Management auch die Vorschriften aus dem verabschiedeten An legerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) berücksichtigen. Die Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und qualitativen Weiterentwicklung des Immobilienportfolios sollen zu einer Stärkung der Vermietungsquote beitragen und so eine auch weiterhin gute Ertragslage gewährleisten. Wir freuen uns, den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin mit Ihnen fortsetzen zu dürfen. Hamburg, im November 2012 Union Investment Real Estate GmbH Die Geschäftsführung Dr. Kutscher (Vorsitzender) Dr. Beck Dr. Billand Noack Regionale Verteilung des Immobilienvermögens 1) Portfolioanteil in % Ziel: 60 100 % Ziel: bis 40 % 100 80 60 40 67 % 20 33 % 0 Deutschland EWR (ohne Deutschland) Ziel-Korridor IST-Verteilung 1) Bestand inklusive Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert. 17
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1.3 Zahlen, Daten, Fakten 1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung 1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung 1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I 1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II 1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III 1.3.6 Bestand der Liquidität/Kredite 1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen 19
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung Aktiva I. Immobilien (s. Seite 26 31) 1. Mietwohngrundstücke (davon in Fremdwährung ) 2. Geschäftsgrundstücke 3.568.298.328,62 (davon in Fremdwährung 111.041.040,10) 3. Gemischtgenutzte Grundstücke 38.900.000,00 (davon in Fremdwährung ) 4. (Geschäfts-)Grundstücke im Zustand der Bebauung 489.004.399,72 (davon in Fremdwährung 200.164.911,90) 5. Unbebaute Grundstücke (davon in Fremdwährung ) EUR EUR EUR Anteil am Fondsvermögen in % (insgesamt in Fremdwährung 195.801.701,84) 4.096.202.728,34 51,22 II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (s. Seite 30 39) 1. Mehrheitsbeteiligungen 1.444.956.394,92 2. Minderheitsbeteiligungen 52.343.469,33 1.497.299.864,25 18,72 (insgesamt in Fremdwährung ) III. Liquiditätsanlagen (s. Seite 40, 44) 1. Bankguthaben 333.049.052,42 (davon in Fremdwährung 2.514.160,64) 2. Investmentanteile 2.091.823.682,83 2.424.872.735,25 30,32 IV. Sonstige Vermögensgegenstände (s. Seite 40) 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 57.323.694,80 (davon in Fremdwährung 1.556.978,51) 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 322.758.674,50 (davon in Fremdwährung ) 3. Zinsansprüche 1.207.729,27 (davon in Fremdwährung ) 4. Anschaffungsnebenkosten bei Immobilien 68.086.520,06 bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 16.073.321,11 (insgesamt in Fremdwährung 4.835.595,75) 5. Andere 82.478.449,18 547.928.388,92 6,85 (davon in Fremdwährung 2.587.185,61) Summe Aktiva I. IV. 8.566.303.716,76 107,11 20