Anlage 2 zu V - 2019/0028 Stadt Wildeshausen Bebauungsplan Nr. 10 C Stadtmitte, 2. Änderung Vorentwurf nach 13a BauGB Kokenstraße Huntestraße Übersichtsplan: o. M. Datum: 21.01.2019 NWP Planungsgesellschaft mbh Gesellschaft für räumliche Planung und Forschung Postfach 3867 26121 Oldenburg Stadt Wildeshausen Fachbereich Stadtentwicklung, Bau und Umwelt Am Markt 1 27791 Wildeshausen Telefon 0441/97 174 0 Telefax 0441/97 174 73 www.nwp-ol.de / info@nwp-ol.de Telefon: 04431 /88 600 Telefax: 04431 / 88-860 m.mueller@wildeshausen.de
NWP Stadt Wildeshausen: 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 C 2 Inhalt 0. Vorbemerkung 3 1. Anlass und Ziele der Planung 3 2. Bestehende Planaussagen 5 3. Geltungsbereich der 2. Änderung 7 4. Bestandssituation 7 5. Wesentliche Abwägungsbelange 8 6. Beabsichtigte Festsetzungen 8 6.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 8 6.2 Grünplanerische Festsetzungen 9 7. Städtebauliche Übersichtsdaten 9 8. Daten zum Verfahrensablauf 9
NWP Stadt Wildeshausen: 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 C 3 0. Vorbemerkung Auf rechtlicher Grundlage von 13 a BauGB kann ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Bei der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 C handelt es sich um eine Innenentwicklung. Die 2. Änderung des Bebauungsplans umfasst bereits bebaute Flächen und grenzt unmittelbar an bebaute Strukturen an. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes beinhaltet insgesamt eine Fläche von ca. 8.750 qm. Die Grundfläche dieses Bebauungsplans liegt damit deutlich unterhalb von 20.000 m 2. Die Voraussetzungen für die Anwendung des 13a BauGB sind damit gegeben. Es muss kein Umweltbericht angefertigt werden, zudem ist das Erfordernis zum Ausgleich des Eingriffs in Natur und Landschaft aufgehoben. 1. Anlass und Ziele der Planung Das Plangebiet liegt nördlich der Huntestraße, am östlichen Eingang zur Kernstadt von Wildeshausen und beinhaltet einen Teilabschnitt der Hunte und die westlichen daran angrenzenden Flächen. Das Plangebiet umfasst das ehemalige - derzeit leer stehende - Gebäude der Feuerwehr sowie das Energiekraftwerk und die westlich davon gelegenen Stellplatzflächen sowie einzelne Wohnhäuser. Das Kraftwerk soll zukünftig nicht mehr als solches genutzt werden und steht grundsätzlich für andere Nutzungen zur Verfügung. Auch das Feuerwehrgebäude steht leer und soll einer Folgenutzung zugeführt werden. Die Stadt Wildeshausen verfolgt mit der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 10 c das städtebauliche Ziel, den östlichen Eingangsbereich zur Kernstadt von Wildeshausen aufzuwerten. Sowohl das Feuerwehrgebäude als auch das Kraftwerk sollen als stadtbildprägende Gebäude erhalten bleiben und als Schwerpunkt für Kultur und Tourismus ausgebaut werden. Angedacht ist beispielsweise die Ansiedlung von Einrichtungen zur Förderung des Tourismus, die Ansiedlung gemeinnütziger Nutzungen oder Bildungseinrichtungen in die bestehenden Gebäude. Die Gebäude sollen ggf. umgebaut werden, in ihren Grundzügen und bestehenden Strukturen aber erhalten bleiben. Zudem beabsichtigt die Stadt Wildeshausen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von gastronomischen Einrichtungen in diesem Bereich zu schaffen, um das Quartier zusätzlich zu beleben und aufzuwerten. Diese konzeptionellen Ideen fußen auf dem städtebaulichen Entwicklungskonzept Wildeshausen 2030. Im Rahmen des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes wurde ein Rahmenplan für die unterschiedlichen Bereiche der Kernstadt ausgearbeitet. Das Gebiet dieser 2. Änderung gehört zum Quartierskonzept Huntetor, welches zu allen Richtungen über den den Geltungsbereich dieser 2. Änderung hinausgeht. In der Analyse zum Quartier Huntetor wurde festgestellt, dass in einigen Bereichen des Quartiers baulich untergenutzte bzw. struk-
NWP Stadt Wildeshausen: 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 C 4 turschwache Bereiche auffallen. Dies betreffe z.b. das Umfeld der ehemaligen Feuerwehr und die Flächen entlang der Hunte. Es wurden aber zahlreiche Potenziale zum Erhalt und zur Stärkung der Baustrukturen des Quartiers erkannt. Für das leer stehende Gebäude der Feuerwehr wurde die Entwicklung adäquater Nutzungskonzepte empfohlen, um den Fortbestand des identitätstiftenden Gebäudes zu sichern. Die bauliche Orientierung zur Hunte sollte städtebaulich geklärt werden. Für das Gebäude der Feuerwehr wurde eine räumliche Neuordnung/ Neugestaltung vorgeschlagen. Der Stadteingang sollte attraktiv und erlebbar gestaltet werden. Im Gestaltungskonzept werden für das Umfeld der ehemaligen Feuerwehr folgende Vorschläge unterbreitet: Nutzungskonzept für das ehemalige Feuerwehrhaus realisieren; Sanierung des stadtbildprägenden Gebäudes zur Ansiedlung eines Museums; Ggf. auch Nutzbarkeit für kulturelle Veranstaltungen Umfeld der ehemaligen Feuerwehr aufwerten, Außengastronomie ergänzen; Bushalteplatz und Fahrradstation integrieren, Verlagerung der Stellplätze prüfen Außenbereich entlang der Uferkante aufwerten, qualitative Ufergestaltung, Sitzgelegenheiten an der Ostseite integrieren, Bäume ergänzen, Präsenz der vorhandenen Stellplätze reduzieren, teilweise Verlagerung der Stellplätze prüfen Der bestehende Bebauungsplan Nr. 10C ist nicht geeignet, die beabsichtigten Nutzungsänderungen planungsrechtlich vorzubereiten. Daher ist diese 2. Änderung erforderlich. Im Zuge dieser 2. Änderung sollen die geplanten Nutzungen (z.b. Tourismuszentrale, gemeinnützige Einrichtungen, Gastronomie) durch die Ausweisung eines Sonstiges Sondergebietes mit der Zweckbestimmung Kultur/ Tourismus abgesichert werden. Aufgrund der von den anderen kulturellen Einrichtungen unabhängigen Gastronomie, ist die Ausweisung einer Gemeinbedarfsfläche nicht zielführend und die Ausweisung eines Sonstigen Sondergebiets erforderlich. Innerhalb des Sonstigen Sondergebiets mit der Zweckbestimmung Kultur/ Tourismus sind zulässig: Einrichtungen zur Förderung der touristischen Nachfrage Kulturelle Einrichtungen Bildungseinrichtungen Veranstaltungsräume Gemeinnützige Einrichtungen Gastronomische Einrichtungen Westlich an das bestehende Feuerwehrgebäude angrenzend soll ein multifunktionaler Platz geschaffen werden. Er soll sowohl als Stellplatz und Bushaltepunkt dienen, als auch als Gelände für Veranstaltungen genutzt werden können. Das innerhalb der geplanten Verkehrsfläche vorhandene Bestandsgebäude soll abgerissen werden. Die dadurch frei werdende Fläche und die Mühlenstraße sollen in die Platzgestaltung integriert werden. Die Kokenstraße soll erhalten bleiben und als Verkehrsfläche festgesetzt werden. Die Kokenstraße wird zur Entwurfsfassung eingemessen.
NWP Stadt Wildeshausen: 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 C 5 Die vorhandenen Gebäude im westlichen Geltungsbereich werden durch die Ausweisung als Mischgebiet planungsrechtlich abgesichert. Der südliche Teil des Mischgebietes liegt innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Hier sind Einzelhandelsbetriebe zulässig, außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches werden Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Als ergänzende Nutzung im Mischgebiet ist z.b. ein größeres Wohn- und Geschäftshaus denkbar. Dieses könnte als Lückenschluss gegenüber dem Feuerwehrgebäude und damit der Einfassung des Multifunktionsplatzes dienen und könnte dazu beitragen, den westlichen Teil des Plangebietes zu beleben. Um eine Lückenschluss planungsrechtlich abzusichern, wird zur Kokenstraße hin eine Baulinie ausgewiesen. Zur weiteren Aufwertung der Flächen im Plangebiet wird im nördlichen Bereich eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage festgesetzt. Die in diesem Bereich vorhandenen Gehölze werden mit Erhaltfestsetzung versehen. Die Grünfläche setzt sich in nördlicher Richtung, außerhalb des Plangebietes fort. Die im Bebauungsplan Nr. 10 C festgesetzte Verkehrsfläche zwischen den Gebäuden Huntestraße Nr. 33 und 35 als zusätzliche Verbindung zwischen Huntetor und Sägekuhle besteht in der Realität nur als Zufahrt, südlich angrenzend an das Plangebiet. Die Verbindung wird im Zuge dieser 2. Änderung nicht als Verkehrsfläche festgesetzt, sondern als Mischgebiet überplant. Für die Verkehrsfläche wird kein Bedarf erkannt. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wildeshausen wird die Hunte als Wasserfläche dargestellt. Westlich daran schließt sich die Darstellung von Gemeinbedarfsflächen mit der Zweckbestimmung Feuerwehr an. Der westliche Bereich dieser 2. Änderung wird als gemischte Baufläche und als Wohnbaufläche dargestellt. Der Flächennutzungsplan ist gemäß 13a (2) BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen. 2. Bestehende Planaussagen Raumordnung Im Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen ist die Stadt Wildeshausen als Mittelzentrum ausgewiesen. Derzeit liegt für den Landkreis Oldenburg kein wirksames Regionales Raumordnungsprogramm vor. Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wildeshausen wird die Hunte als Wasserfläche dargestellt. Westlich daran schließt sich die Darstellung von Gemeinbedarfsflächen mit der Zweckbestimmung Feuerwehr an. Der westliche Bereich dieser 2. Änderung wird als gemischte Baufläche und als Wohnbaufläche dargestellt.
NWP Stadt Wildeshausen: 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 C 6 Die Darstellungen auf den angrenzenden Flächen können dem nachtstehenden Ausschnitt entnommen werden. Der Flächennutzungsplan ist gemäß 13a (2) BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen. Plangebiet Abb.: Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wildeshausen Rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 10 C Für das Plangebiet liegt der rechtskräftige Bebauungsplans Nr. 10 C Stadtmitte vor (siehe nachstehenden Planausschnitt). Der Bebauungsplan Nr. 10 C geht in westlicher Richtung weit über den Geltungsbereich dieser 2. Änderung hinaus. Im Bebauungsplan Nr. 10 C wird der westliche Rand dieser 2. Änderung als Allgemeines Wohngebiet und als Stellplatzfläche ausgewiesen. Der zentrale Bereich dieser 2. Änderung wird als Mischgebiet und der östliche, bebaute Bereich als Kerngebiet festgesetzt. Am östlichen Rand ist die Hunte als Wasserfläche ausgewiesen. Für das Allgemeine Wohngebiet und das Mischgebiet werden eine Grundflächenzahl von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,7 festgesetzt. Für das Kerngebiet wird eine Grundflächenzahl von 1,0 und eine Geschossflächenzahl von 2,0 ausgewiesen. Für das gesamte Gebiet dieser 2. Änderung werden maximal zwei Vollgeschosse festgesetzt. Im Allgemeinen Wohngebiet und Mischgebiet wird eine offene Bauweise, im Kerngebiet eine geschlossene Bauweise ausgewiesen. Die Kokenstraße und die Mühlenstraße werden als Verkehrsflächen festgesetzt, wobei die Mühlenstraße bis zur Sägekuhle als Verkehrsfläche fortgesetzt wird. Zwischen den Gebäude Huntetor Nr. 33 und 35 ist eine weitere Verkehrsfläche bis zur Sägekuhle ausgewiesen. Im Zuge einer 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 10 C wurden im Plangebiet Spielhallen ausgeschlossen.
NWP Stadt Wildeshausen: 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 C 7 Abb.: Ausschnitt aus dem rechtkräftigen Bebauungsplan Nr. 10 C 3. Geltungsbereich der 2. Änderung Das Gebiet dieser 2. Änderung wird im Süden durch die Verkehrsparzelle der Huntestraße begrenzt. Im Westen grenzen die Flurstücke Nr. 555/39 und 568/2 und 560/6 an. Im Osten wird die Hunte in den Geltungsbereich einbezogen und bildet sich östliche Grenze. Der genaue Geltungsbereich ist der Planzeichnung zu entnehmen. Die Lage im Stadtgebiet ergibt sich aus dem Übersichtsplan. 4. Bestandssituation Das Plangebiet ist bereits weitgehend bebaut. Im westlichen Geltungsbereich, westlich der Kokenstraße, sind zwei Wohnhäuser und Stellplatzflächen vorhanden. Im zentralen südlichen Plangebiet sind ein weiteres Wohngebäude und Stellplatzflächen vorhanden. Östlich der Stellplatzfläche liegt das Gebäude der ehemaligen Feuerwehr. Das Gebäude steht derzeit leer. Am nördlichen Rand sind eine Grünfläche mit Gehölzbestand sowie das Energiekraftwerk vorhanden. Im östlichen Geltungsbereich liegt die Hunte.
NWP Stadt Wildeshausen: 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 C 8 Etwa mittig des Plangebietes verläuft in Nord-Südrichtung die Kokenstraße. Westlich der ehemaligen Feuerwehr liegt die Mühlenstraße. Die Mühlenstraße endet derzeit als Sackgasse. 5. Wesentliche Abwägungsbelange Wesentliche Abwägungsbelange stellen die Integration der Planung in den städtebaulichen Zusammenhang und die verkehrliche Erschließung des Plangebietes dar. Die Aussagen hierzu werden zur Entwurfsfassung ergänzt. Die Belange von Natur und Landschaft werden zur Entwurfsfassung ebenso ergänzt wie Aussagen zum Artenschutz. Das Planverfahren wird nach 13a BauGB durchgeführt. Es muss kein Umweltbericht angefertigt werden, zudem ist das Erfordernis zum Ausgleich des Eingriffs in Natur und Landschaft aufgehoben. 6. Beabsichtigte Festsetzungen 6.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Entsprechend der eingangs erläuterten Zielsetzung soll im zentralen Geltungsbereich ein Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Kultur/ Tourismus festgesetzt werden. Innerhalb des Sonstigen Sondergebiets sind zulässig: Einrichtungen zur Förderung der touristischen Nachfrage Kulturelle Einrichtungen Bildungseinrichtungen Veranstaltungsräume Gemeinnützige Einrichtungen Gastronomische Einrichtungen Im Sonstigen Sondergebiet sollen zwei Vollgeschosse und eine Grundflächenzahl von 0,8 sowie eine Geschossflächenzahl von 1,6 festgesetzt werden. Die zentrale Lage des Plangebietes prädestiniert das Gebiet im Interesse der Innenentwicklung für eine verdichtete Bebauung. Die Festsetzung wird bestandsorientiert getroffen. Die vorhandenen Gebäude im westlichen Geltungsbereich werden durch die Ausweisung als Mischgebiet planungsrechtlich abgesichert. Der südliche Teil des Mischgebietes liegt innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Hier sind Einzelhandelsbetriebe zulässig, außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches werden Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches ist im Plangebiet gekennzeichnet. Als ergänzende Nutzungen im Mischgebiet ist z.b. ein größeres Wohn- und Geschäftshaus
NWP Stadt Wildeshausen: 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 C 9 denkbar. Der gewerbliche Anteil kann auf den noch freien Flächen geschaffen werden. Nicht zulässig sind im Mischgebiet Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten. Diese Nutzungen sind nicht verträglich mit der beabsichtigten Auswertung des Plangebietes und würden zu einem unerwünscht hohen Verkehrsaufkommen führen. Im Mischgebiet sollen zwei Vollgeschosse und eine Grundflächenzahl von 0,6 sowie eine Geschossflächenzahl von 1,2 festgesetzt werden. Mit der Grundflächenzahl von 0,6 wird die Höchstgrenze des 17 Abs. 1 BauNVO für Mischgebiete erreicht. Eine hohe Grundflächenzahl ist in Anbetracht der zentralen Lage des Plangebietes gerechtfertigt. 6.2 Grünplanerische Festsetzungen Im nördlichen Plangebiet wird eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage festgesetzt. Die in diesem Bereich vorhandenen Gehölze werden mit Erhaltfestsetzung versehen. Die Grünfläche setzt sich in nördlicher Richtung, außerhalb des Plangebietes fort. 7. Städtebauliche Übersichtsdaten Das Plangebiet weist insgesamt eine Größe von 8.750 m² aus. Davon entfallen auf: Sonstiges Sondergebiet 2.300 m² Mischgebiet 2.240 m² Verkehrsfläche 510 m² Verkehrsfläche/ Multifunktionsfläche 1.240 m² Öffentliche Grünfläche 610 m² Wasserfläche 1.850 m² 8. Daten zum Verfahrensablauf Aufstellungsbeschluss (Rat) Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses am Beschluss über die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gem. 3 (1) BauGB Bekanntmachung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung am Beschluss über die öffentliche Auslegung gemäß 3 (2) BauGB Ortsübliche Bekanntmachung der Öffentlichen Auslegung gem. 3 (2) BauGB am Öffentliche Auslegung Beteiligung Träger öffentlicher Belange gemäß 4 (2) BauGB mit Schreiben vom
NWP Stadt Wildeshausen: 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 C 10 Satzungsbeschluss (Rat) Der Bürgermeister