U WE B RETSCHNEI DER Dipl-Ing.(FH) Bauwesen Betriebswirt VWA Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Fred Uhlman-Str.9 D 70619 Stuttgart Tel 0711-42 96 62 Fax 01805-060 337 427 49 Mobil +49 172-63 411 52 uwe.bretschneider.stgt@t-online.de www.marktwert-immo.de Herrn Max Muster. Datum: 10.05.2006 Az.: 2006-XXX GUTACHTEN über den Verkehrswert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch) für das bebaute Grundstück in XXXXX Musterstadt, BespielwegYY Gemarkung: Flur Grundbuch: Eigentümer: Musterstadt Flurstück 11111 u. 22222 Musterstadt Band ZZZZZ Herr Max Muster XXXXX Musterstadt, BeispielwegYY zum Wertermittlungsstichtag: 10.05.2006 Verkehrswert: 460. 000,00 Ausfertigung Nr. 1 Dieses Gutachten enthält 30 Seiten und 6 Anlagen mit 15 Seiten. Es wurde in 3 Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.
Seite: 2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben... 3 2. Grundstücksbeschreibung... 4 2.1. Grundstücksbezeichnung: Teil 1 Hauptgrundstück... 4 2.1.1. Tatsächliche Eigenschaften... 4 2.1.2. Gestalt und Form... 4 2.1.3. Erschließungszustand... 4 2.1.4. Rechtliche Gegebenheiten... 5 2.2. Grundstücksbezeichnung: Teil 2 Randgrundstück... 6 2.2.1. Tatsächliche Eigenschaften... 6 2.2.2. Gestalt und Form... 6 2.2.3. Erschließungszustand... 6 2.2.4. Rechtliche Gegebenheiten... 7 3. Gebäudebeschreibung... 8 3.1. Teil 1 Hauptgrundstück... 8 3.2. Ausführung und Ausstattung... 8 3.3. Dach... 9 3.4. Zustand... 10 3.5. Nebengebäude u.ä.... 10 3.6. Außenanlagen... 10 4. Verkehrswertermittlung... 11 5. Wertermittlung für das Teilgrundstück: Teil 1 Hauptgrundstück... 12 5.1. Auswahl des Wertermittlungsverfahrens... 12 5.2. Bodenwertermittlung... 13 5.3. Sachwertermittlung... 16 5.3.1. Einfamilienwohnhaus... 14 5.3.2. Doppelgarage... 16 5.5.3. Zusammenfassung der Sachwerte... 17 5.5.4. Anpassung an den Grundstücksmarkt... 18 5.6. Ertragswertermittlung... 19 5.6.1. Ertragswert... 19 5.7. Wert des Teilgrundstücks... 21 6. Wertermittlung für das Teilgrundstück: Teil 2 Randgrundstück... 22 6.1. Bodenwertermittlung... 22 7. Wert des Teilgrundstücks... 24 8. Verkehrswert... 25 9. Verzeichnis der Anlagen... 26 10. Literaturverzeichnis... 27
Seite: 3 1. Allgemeine Angaben Auftraggeber: Eigentümer: Herr Max Muster XXXXX Musterstadt, BeispielwegYY Herr Max Muster XXXXX Musterstadt, BeispielwegYY Auftrag vom: 22.03.2006 Wertermittlungs- Grundlagen: Flurkarte Amtlicher Lageplan Aktueller und vollständiger Grundbuchauszug Auszug aus dem Baulastenverzeichnis Aktueller Bodenrichtwert Baubeschreibung Aktuelle Pläne - Grundrisse, Schnitte, Ansichten in M 1:100 Photos Tag der Ortsbesichtigung: 25.03.2006 Teilnehmer am Ortstermin: Herr Max Muster Herr Uwe Bretschneider
Seite: 4 2. Grundstücksbeschreibung 2.1. Grundstücksbezeichnung: Teil 1 Hauptgrundstück 2.1.1. Tatsächliche Eigenschaften Ort und Einwohnerzahl: Musterstadt (ca. 58 000 Einwohner) Kreis: Bundesland: Verkehrslage, Entfernungen Öffentl. Verkehrsmittel: Baden-Württemberg Stadtrandlage Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt ca. 2 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind ca. 500 m entfernt. - Bushaltestelle ca. 500 m entfernt - Bahnstation ca. 1700 m entfernt Wohn- bzw. Geschäftslage Art der Bebauung: t: Immissionen: Topographische Grundstückslage: ausschließlich wohnbauliche Nutzungen keine: eben 2.1.2. Gestalt und Form Straßenfront : mittlere Tiefe : ca. 30,00 m ca. 35,00 m Grundstücksgröße : 1 000,00 m² 2.1.3. Erschließungszustand Straßenart: Anliegerstraße Höhenlage zur Straße: normal Anschlüsse an Versorgungsleitungen Elektr. Strom
Seite: 5 und Abwasserbeseitigung: Wasser Kanalanschluss Fernsehkabelanschluss Telefonanschluss Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: keine Grenzbebauung des Hauptgebäudes eingefriedet durch Hecken und Zäune Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Anmerkung: Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt. 2.1.4. Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Umlegungs-, Flurbereinigungs- und Sanierungsverfahren: In Abteilung II des Grundbuchs von Musterstadt Blatt ZZZZ stehen keine Eintragungen. Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung III verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen, bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden. Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen, sowie Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht vorhanden. Auftragsgemäß wurden vom Sachverständigen diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. keine Eintragungen Das Grundstück ist derzeit in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. Festsetzungen im Bebauungsplan: WA = Allgemeines Wohngebiet 1 Vollgeschosse GRZ = 0,4 (Grundflächenzahl) GFZ = 0,50 (Geschossflächenzahl) offene Bauweise
Seite: 6 Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht überprüft. Bei dieser Wertermittlung wird auftragsgemäß die formelle und materielle Legalität der vorhandenen baulichen Anlagen vorausgesetzt. 2.2. Grundstücksbezeichnung: Teil 2 Randgrundstück 2.2.1. Tatsächliche Eigenschaften Ort und Einwohnerzahl: Göppingen Art der Bebauung: Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Topographische Grundstückslage: ausschließlich wohnbauliche Nutzungen eben 2.2.2. Gestalt und Form Straßenfront : mittlere Tiefe : Grundstücksgröße : Bemerkungen: ca. 5,50 m ca. 33,00 m 180,00 mi unregelmäßige Grundstücksform 2.2.3. Erschließungszustand Straßenart: Anliegerstraße Höhenlage zur Straße: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): normal Gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Anmerkung: Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt.
Seite: 7 2.2.4. Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Umlegungs-, Flurbereinigungs- und Sanierungsverfahren: In Abteilung II des Grundbuchs von Göppingen Blatt21010 bestehen keine Eintragungen. Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung III verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen, bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden. Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen, sowie Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht vorhanden. Auftragsgemäß wurden vom Sachverständigen diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. keine Eintragungen Das Grundstück ist derzeit in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. Festsetzungen im Bebauungsplan: WA = Allgemeines Wohngebiet 1 Vollgeschosse GRZ = 0,40 (Grundflächenzahl) GFZ = 0,50 (Geschossflächenzahl)
Seite: 8 3. Gebäudebeschreibung 3.1. Teil 1 Hauptgrundstück Art des Gebäudes: Wohnhaus Einfamilienhaus - mit Einliegerwohnung - überwiegend zu Wohnzwecken genutzt - freistehend - Keller vorhanden - das Dachgeschoss ist ausgebaut Baujahr: 1970 Modernisierung: 2005 überwiegend renoviert 3.2. Ausführung und Ausstattung Konstruktionsart: Fertighaus-Hersteller: Fa. Platz Saulgau Fertighaus-Typ: Holzfertigteile Fundamente: Kellerwände: Umfassungswände: Innenwände: Streifenfundamente (Beton) Stahlbeton 24 cm Holztafelelemente d=15cm Holztafelelemente, im UG Ziegelmauerwerk Geschossdecken: Kellergeschoss: Stahlbeton Erdgeschoss: Holzbalken Kellertreppe: Geschosstreppe: Stahlkonstruktion mit Stufen aus Naturstein Treppen: Kelleraussentreppe: Stahlbeton mit Kunststein offene Trittstufen einfaches Holzgeländer Fußböden: Küchenfussboden: Fliesen Flurfussboden: Natursteinplatten Loggiafussboden: Fliesen Innenansichten: verputzt Bad/WC: Fliesen raumhoch
Seite: 9 Gäste-WC: Fliesen ca. 1,60 (m) hoch, darüber Tapeten Küche: Fliesenspiegel an Objektwand Deckenflächen: Fenster: verputzt Rauhfaser (mit Anstrich) verkleidet mit Holz aus Kunststoff - mit Isolierverglasung Rolläden: Kunststoff mit elektrischem Antrieb Türen: Eingangstür: Metall (Aluminium) mit aufgebrachter Abdeckung Sanitäre Installation: Bad: eingebaute Wanne Dusche WC Doppel-Waschbecken Ausstattung: bessere Ausstattung und Qualität weiße Sanitärobjekte Heizung: Warmwasserversorgung: Kamin: Zentralheizung Zentralheizung 20/20 Ziegelsplitt d=10cm aus Ziegelstein 3.3. Dach Dachkonstruktion: Dachform: Dacheindeckung: Dachrinnen und Fallrohre aus: Anmerkung: Einfriedung: Holzdach ohne Aufbauten Pfetten aus Holz Sattel- oder Giebeldach Dachziegel (Beton) Zinkblech Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden. Hecken und Zäune
Seite: 10 3.4. Zustand Grundrissgestaltung: Belichtung und Besonnung: Bauschäden und -mängel: Wirtschaftliche Wertminderung: Anmerkung: für das Baujahr zeittypisch gut keine keine Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge, sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien, wurden nicht durchgeführt. 3.5. Nebengebäude u.ä. zu nennen sind: Doppelgarage 3.6. Außenanlagen zu nennen sind: Versorgungsanlagen Kanalanschluss Hofbefestigung Terrasse Einfriedung Gartenanlagen und Pflanzungen
Seite: 11 4. Verkehrswertermittlung für das bebaute Grundstück in XXXXX Musterstadt, BeispielwegYY Flur Flurstück Größe 1111 1 000,00 m² 2222 180,00 m² Grundstücksgröße insgesamt 1 180,00 m² zum Wertermittlungsstichtag: 10.05.2006 Begründung für die Aufteilung des Grundstücks Eine Aufteilung in Teil(grund)stücke ist insbesondere dann sachgemäß, wenn sich auf dem Bewertungsgrundstück Gebäude mit unterschiedlicher Restnutzungsdauer befinden und diese Gebäude mit zugehörigen Grundstücksteilflächen eigenständig verwertbar (abtrennbar und veräußerbar) sind. Teilgrundstück: bebaut mit: Grösse: Teilgrundstück: bebaut mit: Grösse: Teil 1 Hauptgrundstück Einfamilienhaus mit Doppelgarage 1 000,00 m² Teil 2 Randgrundstück Überbauung mit Garage 6,25x1,00m 180,00 m² 1 180,00 m²
Seite: 12 5. Wertermittlung für das Teilgrundstück: Teil 1 Hauptgrundstück 5.1. Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Zweifamilienwohngebäude und Einfamilienwohngebäude mit Einliegerwohnung werden weit überwiegend zum Zweck der Eigennutzung errichtet. Demzufolge ist der Verkehrswert derartiger Objekte vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln. Für die Errichtung der (oftmals vermieteten) zweiten Wohnung sind jedoch vielfach Ertrags(wert)gesichtspunkte entscheidend. Deshalb wird ergänzend zur Sachwertermittlung auch eine Ertragswertermittlung durchgeführt. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen (Wert der Gebäude, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und Wert der sonstigen Anlagen ermittelt. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Zudem sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen, insbesondere Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der nachhaltigen Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind.
Seite: 13 5.2. Bodenwertermittlung Der Bodenrichtwert beträgt in der Lage des Bewertungsobjekts zum Stichtag 31.12.2004 in guter Lage = 290,00 /m² Die Werte wurden aus der Bodenrichtwertkarte und dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte bei der Stadtverwaltung in Musterstadt entnommen Grundstücke in der Richtwertzone weisen im Durchschnitt die folgenden Eigenschaften auf: Baufläche/Baugebiet Wohnbaufläche Grundstückstiefe 35,00 m erschliessungsbeitrags- frei rechtlicher Zustand Grundstücksgrösse 1000 m² Anzahl der Vollgeschosse 1 Geschossflächenzahl (GFZ) 0,50 Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag und der vorhandenen Vergleichspreise sowie unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Masse der baulichen Nutzung zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsobjekt, wird der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag 10.05.2006 wie folgt geschätzt: Pauschaler Bodenwert: 290 000,00
Seite: 14 5.3. Sachwertermittlung 5.3.1. Einfamilienwohnhaus (differenzierte Sachwertermittlung auf der Grundlage der Normalherstellungskosten 1995 \ 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau) Berechnung der Bruttogeschossfläche Grundrissebene Typ Faktor Anzahl BGF [m²] Kellergeschoss 133,99 Teil A Rechteck +1 1 82,79 (BGF) V=a*b, a=9,740, b=8,5 Teil B Rechteck (BGF) +1 1 36,08 V=a*b, a=8,0, b=4,510 Teil C V=a*b, a=3,0, b=3,6 Lichtschächte V=a*b, a=1,2, b=0,6 Rechteck (BGF) Rechteck (BGF) +1 1 10,80 +1 6 4,32 Erdgeschoss 129,79 Teil A Rechteck +1 1 163,88 (BGF) V=a*b, a=11,5, b=14,250 Teil B Terrasse Rechteck (BGF) -1 1-15,79 V=a*b, a=3,5, b=4,510 Teil C Eingang V=a*b, a=6,1, b=3,0 Rechteck (BGF) -1 1-18,30 Dachgeschoss 163,88 Grundfläche Rechteck +1 1 163,88 (BGF) V=a*b, a=14,250, b=11,5 Bruttogrundfläche (BGF) rd. 428,00 m² fiktives Baujahr des Gebäudes: 1970 Typbeschreibung aus den Normalherstellungskosten des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Einfamilien-Wohnhäuser, freistehend,typ 1.01 Kellergeschoss, Erdgeschoss, vollausgebautes Dachgeschoss Ausstattungsstandard: gehoben
Seite: 15 Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000 (ohne Baunebenkosten) 680,00 /m² Die Regionalisierung der so ermittelten Normalherstellungskosten ergibt auf der Grundlage von Korrekturfaktoren für die Ortgröße (hier: 58 000 Einwohner) das Bundesland (hier: Baden-Württemberg) Korrekturfaktor: 0,96 Korrekturfaktor: 1,05 680,00 /m² BGF * 0,96 * 1,05 = 685,00 /m² BGF Normalherstellungskosten im Basisjahr (ohne Baunebenkosten) Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag (Basisjahr = 100) 685,00 /m² BGF 102,10 Normalherstellungskosten (ohne Baunebenkosten) Wertermittlungsstichtag: 10.05.2006 685,00 /m² BGF * 102,10 / 100 = 699,40 /m² BGF Herstellungswert des Gebäudes am Wertermittlungs-stichtag (inkl. Baunebenkosten, hier: 16,00 %) Brutto-Grundfläche Normalherstellungskosten Baunebenkosten 428,00 m² BGF * 699,40 /m² BGF * 1,16 347 238,00 Wertminderung wegen Alters (nach Ross) Gesamtnutzungsdauer wirtschaftl. Restnutzungsdauer (geschätzt) 80 Jahre 45 Jahre 31% des Herstellungswerts (inkl. Baunebenkosten) - 107 644,00 Neu eingebauter Kaminofen im EG Besondere (Betriebs)Einrichtungen des Herstellungswerts (inkl. Baunebenkosten) insgesamt 4 000,00 Gebäudewert Einfamilienwohnhaus (inkl. Baunebenkosten) 243 594,00
Seite: 16 5.3.2. Doppelgarage (pauschalierte Sachwertschätzung) Gebäudewert (ohne Baunebenkosten) 15 000,00 Baunebenkosten = 10,00 % + 1 500,00 Gebäudewert Doppelgarage (inkl. Baunebenkosten) 16 500,00
Seite: 17 5.3.3. Zusammenfassung der Sachwerte Wert der baulichen und sonstigen Anlagen Gebäudewerte 1. Einfamilienwohnhaus 243 594,00 2. Doppelgarage 16 500,00 Gebäudewerte insgesamt (inkl. Baunebenkosten) 260 094,00 Außenanlagen Zusammenstellung der Herstellungskosten: Einfamilienwohnhaus 299 343,00 (428,00 m² * 699,00 /m²) Doppelgarage 15 000,00 (38,00 m³ pauschal Herstellungskosten insgesamt 314 343,00 Die Außenanlagen werden bei vergleichbaren Objekten in der Regel prozentual mit 4% bis zu 8% der Herstellungskosten veranschlagt und berücksichtigt. Die Außenanlagen des Bewertungsobjektes werden mit 5,00 % der Herstellungskosten bewertet. 5,00 % aus 314 343,00 15 717,15 Baunebenkosten 16,00 % + 2 514,74 Herstellungswert der Außenanlagen inkl. Baunebenkosten 18 231,89 Wertminderung wegen Alters Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer (geschätzt) 80 Jahre 45 Jahre 43,75% des Herstellungswertes (inkl. Baunebenkosten) - 7 976,00 Wert der Außenanlagen (inkl. Baunebenkosten) 10 255,44 Bodenwert des bebauten Grundstücks + 291 813,00 Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (Bodenwert + Wert der baulichen und sonstigen Anlagen + Baunebenkosten) 562 162,44
Seite: 18 5.3.4. Anpassung an den Grundstücksmarkt Auf dem örtlichen Grundstücksmarkt liegen Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke ohne besondere wertbeeinflussende Umstände (d.h. ohne wesentliche Baumängel und Bauschäden bzw. ohne mietrechtliche Bindungen) am Wertermittlungsstichtag rund 25,00 % unterhalb des ermittelten Sachwerts. Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (inkl. Baumängel, Bauschäden und kapitalisierter Mietdifferenz) Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (ohne Berücksichtigung der besonderen wertbeeinflussenden Umstände) 562 162,44 562 162,44 Marktanpassungsfaktor 0,750 Marktangepasster Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (ohne Berücksichtigung der besonderen wertbeeinflussenden Umstände) Besondere wertbeeinflussende Umstände insgesamt 421 621,83 + 0,00 Marktangepasster Sachwert des Grundstücks 421 621,83 rd. 422 000,00
Seite: 19 5.4. Ertragswertermittlung 5.4.1. Ertragswert Nettokaltmiete (tatsächliche Miete) Jährliche Nettokaltmiete insgesamt: 16 920,00 Nettokaltmiete (nachhaltig erzielbare Miete) Mieteinheit Nettokaltmiete Nutz- bzw. Wohnfläche Abschlag Risiko monatlich jährlich m 2 /m 2 Wohnhaus 180,00 7,50 1350,00 16200,00 Doppelgarage 60,00 720,00 Gesamt Wohn- und Nutzfläche: 180,00 m² Jährliche Nettokaltmiete insgesamt: 16 920,00 Die Berechnung der Nutz- und Wohnflächen wurde von mir durchgeführt und wohnwertabhängig er mittelt. Diese Berechnungen können teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 283; II.BV) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Bewirtschaftungskosten jährlich insgesamt - 2 538,00 in v.h. der Nettokaltmiete = 15,00 % jährlicher Reinertrag 14 382,00 Reinertrag des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils, der den Erträgen zuzuordnen ist) Liegenschaftszinssatz Bodenwert 2,50 % * 290 000,00-7 250,00 Ertrag der baulichen Anlagen 7 132,00 wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes (geschätzt) 45 Jahre Vervielfältiger einschl. Abschreibung bei 45 Jahren Restnutzungsdauer und 2,50 % Liegenschaftszinssatz 26,833 Ertragswert der baulichen Anlagen 26,833 * 7 132,00 = 191 373,00
Seite: 20 Bodenwert + 291 813,00 Ertragswert insgesamt 483 186,00 rd. 483 000,00
Seite: 21 5.5. Wert des Teilgrundstücks: Teil 1 Hauptgrundstück Der zur Stützung der Verkehrswertermittlung zusätzlich berechnete Ertragswert muss unter dem Aspekt gewürdigt werden, dass mit dem bebauten Grundstück vergleichbare Objekte am Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu Kaufpreisen gehandelt werden, die rd. 25,00 % unterhalb der ermittelten Sachwerte liegen. Der marktangepasste Sachwert wurde mit rd. 422 000,00 geschätzt. Der Wert für das Teilgrundstück Teil 1 Hauptgrundstück, wird zum Wertermittlungsstichtag 10.05.2006 mit 422 000,00 in Worten: Vierhundertzweiundzwanzigtausend EURO geschätzt.
Seite: 22 6. Wertermittlung für das Teilgrundstück: Teil 2 Randgrundstück 6.1. Bodenwertermittlung Der Bodenrichtwert beträgt in der Stadt Musterstadt zum Stichtag 31.12.2004 in guter Lage = 290,00 /m² Die Werte wurden aus der Bodenrichtwertkarte und dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte bei der Stadtverwaltung in Musterstadt entnommen Grundstücke in der Richtwertzone weisen im Durchschnitt die folgenden Eigenschaften auf: Baufläche/Baugebiet Wohnbaufläche Grundstückstiefe 35,00 m erschliessungsbeitrags- frei rechtlicher Zustand Grundstücksgrösse 180 m² Anzahl der Vollgeschosse 1 Geschossflächenzahl (GFZ) 0,50 Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag und der vorhandenen Vergleichspreise sowie unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Masse der baulichen Nutzung zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsobjekt, wird der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag 10.05.2006 wie folgt geschätzt: - Teilgrundstück 180,00 m² * 218,00 /m² = 39 240,00 (siehe differenzierte Berechnung in Nebenrechnung 1) Grundstücksgröße: 180,00 m² Bodenwert: 39 240,00 Überbauung 6,25 m² Garage -1 813,00 Summe: -1 813,00 ergibt einen Bodenwert: (Belastungen berücksichtigt) 37 427,00
Seite: 23 Nebenrechnung 1) Bodenrichtwert: 290,00 /m² Abweichung Ab-/ Zuschläge bezüglich: - der Marktentwicklung seit dem Stichtag -25,0% -72,50 /m² Summe der Abweichungen: -72,50 /m² Quadratmeterpreis nach der Berücksichtigung der Abweichungen zum Richtwertgrundstück 218,00 /m²
Seite: 24 7. Wert des Teilgrundstücks Der Wert für das Teilgrundstück Teil 2 Randgrundstück wird zum Wertermittlungsstichtag 10.05.2006 mit 37 427,00 in Worten: Siebenunddreissigtausendvierhundertsiebenundzwanzig EURO geschätzt. (Hinweis : Der Marktabschlag für das Teilgrungstück wurde mit den gleichen Satz von -25% wie für das Hauptgrundstück angesetzt. Bei einer möglichen seperaten Veräusserung kann der Marktabschlag entfallen. Der Wert kann mit 290 /m² angesetzt werden. Daraus ergibt sich ein Wert zum Wertermittlungsstichtag 10.05.2006 von 290 /m² x 180m² = 52.200,00 abzüglich 1813 Belastung aus demüberbau der Garage Gerundet mit ) 50.000,00
Seite: 25 8. Verkehrswert In einzelne Teilgrundstücke aufteilbare Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts, werden am Wertermittlungsstichtag üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich an der Summe der Einzelwerte der Teilgrundstücke orientieren. Die Summe der Teilgrundstückwerte beträgt: 459 427,00 Zusammenstellung: Bodenwert Sachwert Ertragswert Verkehrswert ( ) ( ) ( ) ( ) Teil 1 Hauptgrundstück 291.813 422.000 480.000 422.000 Teil 2 Randgrundstück 37.427 37.427 Verkehrswert 459.427 Der Verkehrswert für das gesamte Grundstück in XXXXX Musterstadt, Beispielweg YY Gemarkung Flurstück 1111 u. 2222 wird zum Wertermittlungsstichtag 10.05.2006 mit in Worten: Vierhundertsechszigtausend EURO geschätzt. 460 000,00 Das Wertermittlungsobjekt wurde von mir besichtigt. Das Gutachten wurde unter meiner Leitung und Verantwortung erstellt. Ich versichere, dass ich das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstattet habe. Stuttgart, 10.05.2006 Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet
Seite: 26 9. Verzeichnis der Anlagen 9.1. Fotos Aussenansichten Ostansicht Eingang und Garage Südostansicht Südwestansicht Westansicht Nordwestansicht Nordwestansicht mit Garage 9.2. Fotos Innenansichten EG Wohnen EG Wohnen Blick Richtung West / Terrasse Bad EG Dusche OG Waschtisch EG Kochnische OG 9.3. Übersichtsplan 9.4. Lageplan 9.5. Grundrisse 9.6. Gebäudeschnitte
Seite: 27 10. Literaturverzeichnis Verwendete Literatur zur Wertermittlung KLEIBER Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und zur Grundstückswertermittlung - EzGuG (Loseblattsammlung) Wiesbaden, 1991. KLEIBER WertR 02 WertV 98 WaldR 00 - II. BV Diverse Indizes und sonstige Wertermittlungsgrundlagen 8. Auflage, 2003 KLEIBER - SIMON - WEYERS Verkehrswertermittlung von Grundstücken Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-, Versicherungsund Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB, 4. Auflage, 2002 Sommer, Piehler Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis WertR, 2003 ROSS, BRACHMANN, HOLZER Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken. 28. Auflage SIMON, CORS Handbuch der Grundstückswertermittlung 3. Auflage, München, 1992 SIMON, KLEIBER Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten 7. neubearbeitete Auflage 1996 SIMON - REINOLD Wertermittlung von Grundstücken Aufgaben und Lösung zur Verkehrswertermittlung, 1995 VOELKNER Baupreise. Aktuelle Einheitspreise für Roh- und Ausbau. München (Loseblattsammlung). VOGELS Grundstücks- und Gebäudebewertung - marktgerecht. Wiesbaden, 5. Auflage 1995.
Seite: 28 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB Baugesetzbuch in der Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl 1986 I S. 2253), zuletzt geändert durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom 18.08.1997 (BGBl I 1997 S. 2081). WertV Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988, zuletzt geändert durch Art. 3 des Bau- und Raumordnungsgesetzes vom 18.08.1997 (BGBl I 1997 S. 2081). BauGB-MaßnahmenG Maßnahmengesetz zum BauGB in der Fassung der Bekanntmachung der Neufassung vom 6.5.1993 (BGBl I 1993 S. 622); aufgehoben mit dem BauROG. BauNVO Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I 1990, S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Wohnungsbauerleichterungsgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I 1993S. 466) WertR 96 Wertermittlungsrichtlinien 76/96, zuletzt geändert durch RdErl. des BMBau vom 1.8.1996 (Banz Nr. 150 vom 13.8.1996) Wohnungseigentumsgesetz Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15.03.1951 (BGBl. I 1951, 175, 209), zuletzt geändert durch Art. 35 EGInsO vom 5.10.1994 (BGBl. I 1994, S. 2911) Zweites Wohnungsbaugesetz Wohnungsbau- und Familienheimgesetz - II. WoBauG - Auszug - i.d.f. vom 14.8.1990 (BGBl. I 1974, S. 1730/1731), zuletzt geändert durch Artikel 28 des Gesetzes vom 24.03.1997 (BGBl. I 1997, S. 594) II.BV Zweite Berechnungsverordnung - Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen vom 12.10.1990 (BGBl. I 1990, S. 2178), zuletzt geändert durch 5. ÄndVO vom 23.07.1996 (BGBl. I 1996, S. 1167) NHK 95 Normalherstellungskosten 1995 Erlaß des BMBau vom 1.8.1997 - RS I 3-63 05 04-4 NHK 2000 Normalherstellungskosten 2000 Erlaß des BMBau vom 01.12.2000 - BS 12-63 05 04-30/1