SCHÖNAU A. KÖNIGSSEE

Standort- und Verträglichkeits- Analyse für die Gemeinde SCHÖNAU A. KÖNIGSSEE Landkreis Berchtesgadener Land - Abstimmungsexemplar - Auftraggeber: Gemeinde Schönau a. Königssee Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Herbert Brunner Projektleitung: Dr. Stefan Leuninger München, Juli 2008 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Köln, München Kapuzinerstraße 9-80337 München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Telefon: 089 / 5390639-12, Telefax: 089 / 5390639-11 email: office.muenchen@gma.biz, http://www.gma.biz

Vorbemerkung Im Mai 2008 erteilte die Gemeinde Schönau a. Königssee der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh (GMA), Büro München, den Auftrag zur Erarbeitung einer städtebaulich und ökonomisch orientierten Standort- und Verträglichkeitsanalyse. Dabei sollen insbesondere die Versorgungsstrukturen aufgezeigt und mögliche Entwicklungspotenziale erläutert werden. Aufbauend darauf ist die geplante Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben am sog. Triftplatz zu untersuchen. Dabei ist anzuführen, dass diese Projektentwicklung in einem kooperativen Verfahren zusammen mit der Nachbargemeinde Berchtesgaden erfolgen soll (im Sinne einer interkommunalen Verträglichkeitsanalyse). Im Rahmen dieser Untersuchung werden auf Grundlage einer Primärerhebung des kompletten Einzelhandelsbestandes in der Gemeinde Schönau a. Königssee sowie ergänzend der relevanten Wettbewerbsstrukturen in der Nachbargemeinde Berchtesgaden die wesentlichen ökonomischen Strukturdaten analysiert und bewertet. Die vorliegende Untersuchung soll der Gemeinde Schönau a. Königssee als Grundlage für eine wirtschaftlich und städtebaulich zukunftsfähige Einzelhandelsentwicklung dienen und eine Entscheidungshilfe für die geplante Projektentwicklung bieten. Für die Bearbeitung der Untersuchung standen der GMA weiterhin Informationen des Auftraggebers, des Statistischen Landesamtes Bayern, des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Die Daten der Untersuchung wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und ausgewertet. Eine Vervielfältigung und Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung der Auftraggeberin bzw. der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh München, im Juli 2008 BRU/gkf

INHALTSVERZEICHNIS SEITE I. Aufgabenstellung 1 II. Planungsrechtliche Instrumente 2 1. Bauplanungsrecht 2 2. Zentrale Versorgungsbereiche 5 2.1 Definition zentraler Versorgungsbereiche 5 2.2 Inhaltliche Grundlage zentraler Versorgungsbereiche 6 2.3 Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche 7 3. Zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung 8 4. Landesentwicklungsprogramm Bayern 9 III. Wesentliche Strukturdaten der Einzelhandelsentwicklung in Deutschland 11 1. Tendenzen und Entwicklungen im Handel 11 2. Veränderte Rahmenbedingungen auf Anbieter- und Nachfrageseite 13 3. Standortentwicklung 14 IV. Standortbeschreibung und strukturelle Rahmenbedingungen der Gemeinde Schönau a. Königssee sowie des potenziellen Projektstandortes Triftplatz 16 1. Geografische Lage, zentralörtliche Bedeutung, Verkehrsanbindung 16 2. Bevölkerungs- und Wirtschaftsstruktur 19 3. Der Projektstandort Triftplatz 23 V. Marktgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft des Einzelhandels in der Gemeinde Schönau a. Königssee 26

1. Marktgebiet und Bevölkerung 26 2. Das Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Marktgebiet bzw. im projektspezifischen Einzugsgebiet 28 2.1 Die Grundlagen der Kaufkraftberechnung 28 2.2 Die Kaufkraft der Wohnbevölkerung 28 2.3 Zusätzliches Kaufkraftpotenzial durch Touristen 30 2.4 Das Kaufkraftpotenzial in den Jahren 2012 und 2020 (Kaufkraftprognose) 31 VI. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Schönau a. Königssee 34 1. Der Einzelhandelsbestand in der Gemeinde Schönau a. Königssee 34 2. Einzelhandelsbestand nach Standortlagen 36 3. Bewertung des Einzelhandelsstandortes Schönau a. Königssee an Hand ausgewählter Kennziffern 38 4. Stärken Schwächen Profil des Einzelhandelsstandortes Schönau am Königssee 40 5. Kaufkraftbewegungen 41 VII. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Schönau a. Königssee bis 2012/2020 43 1. Entwicklung der Rahmenbedingungen 43 2. Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung bis zum Jahr 2020 43 2.1 Umsatzerwartung bis zum Jahr 2020 43 2.2 Zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum bis zum Jahr 2020 46 2.3 Mögliche Angebotsergänzungen in der Gemeinde Schönau a. Königssee 47

3. Potenzielles Entwicklungspotenzial für den Einzelhandelsstandort Schönau a. Königssee unter besonderer Berücksichtigung des Projektareals Triftplatz 48 3.1. Umsatzprognose 49 3.2. Verkaufsflächenpotenzial für die projektierte Ansiedlung am Triftplatz 51 3.2. Entwicklungskonzept für den Planstandort Triftplatz 52 VIII. Städtebauliche und raumordnerische Bewertung des dargestellten Nutzungskonzeptes 55 1. Städtebauliche Bewertung 55 1.1. Supermarkt, Lebensmitteldiscounter 55 1.2. Drogeriemarkt 57 2. Raumordnerische Bewertung und Fazit 59 3. Zusatz: Bewertung des Projektvorhabens unter der Prämisse einer Standortverlagerung bestehender Lebensmittelmärkte 60 IX. Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse 64

I. Aufgabenstellung Die Gemeinde Schönau a. Königssee (ca. 5.300 Einwohner 1 ) wird im Regionalplan Südostoberbayern als Kleinzentrum im ländlichen Teilraum ausgewiesen, dessen Entwicklung nachhaltig gestärkt werden soll; die benachbarte Gemeinde Berchtesgaden, mit der in interkommunaler Kooperation die geplante Einzelhandelsentwicklung am sog. Triftplatz stattfinden soll, übernimmt die Funktion eines Mittelzentrums. Im Rahmen der vorliegenden Standortanalyse gilt es, die Versorgungsstrukturen der Gemeinde Schönau a. Königssee darzustellen, zu analysieren und mögliche Entwicklungspotenziale aufzuzeigen. Im Anschluss daran ist ein konkretes Ansiedlungsvorhaben im Hinblick auf sein Verträglichkeit zu untersuchen. Dafür wurden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: Darstellung wesentlicher Rahmendaten der Einzelhandelsentwicklung und des Planungsrechts Erhebung und Bewertung der Einzelhandelsbestandsdaten der Gemeinde Schönau a. Königssee sowie relevanter Strukturen in der Nachbargemeinde Berchtesgaden Abgrenzung des Marktgebietes der Gemeinde Schönau a. Königssee sowie Ermittlung des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials aktuell und zum Jahr 2012 / 2020 Erarbeitung eines Stärken-Schwächen-Profils des Einzelhandelsstandortes Schönau a. Königssee Aufzeigen der Entwicklungspotenziale im Einzelhandel der Gemeinde Schönau a. Königssee bis zum Jahr 2012 inkl. Empfehlungen zur zukünftigen Standortund Sortimentsentwicklung Wettbewerbliche, städtebauliche und raumordnerische Bewertung der geplanten großflächigen Einzelhandelsansiedlung. 1 Lt. Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung, Stand: 30.09.2007. 1

II. Planungsrechtliche Instrumente Die relevanten Ausführungen im neuen Landesentwicklungsprogramm Bayern sowie im Baugesetzbuch verdeutlichen, dass die Regelungsintensität im Bereich Einzelhandel deutlich zugenommen hat. Dieses hat Konsequenzen auch für Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde Schönau a. Königssee. Dementsprechend sind die wesentlichen planungsrechtlichen Rahmenbedingungen kurz darzustellen. 1. Bauplanungsrecht Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden: Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorgesehen: sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO) in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 Bau NVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 bein- 2

haltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden: liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche, bzw. 1.200 m² Geschossfläche) dann: liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig. Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB i. V. mit 9 Abs. 2a BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Gemäß 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Der Abs. 3 ergänzt die Absätze 1 und 2 um die Aussage, dass von Einzelhandelsvorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen dürfen. Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche gewinnt durch den neuen 34 Abs. 3 erheblich an Bedeutung, auch wenn er bereits vor 2004 im 11 Abs. 3 BauNVO verwendet wurde. Eine neue Festsetzungsmöglichkeit für den nicht beplanten Innenbereich nach 34 BauGB bietet seit dem 01.01.2007 der 9 Abs. 2a BauGB. Zum Erhalt oder zur Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche kann in einem einfachen Bebauungsplan als Regelung für ein größeres Gebiet generell festgelegt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden. Dabei können unterschiedliche Festsetzungen für einzelne Teile des räumlichen Geltungsbereiches getroffen werden. In der Begründung des einfachen Bebauungsplanes ist u. a. auf die Aussagen eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes im Sinne des 1 Abs. 6, Nr. 11 zurückzugreifen, in dem konkrete 3

Aussagen zu den vorhandenen oder geplanten zentralen Versorgungsbereichen enthalten sind 1. Außenbereich ( 35 BauGB) Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betriebe genehmigt werden, setzt dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes voraus. Die Anwendung der 11 Abs. 3 BauNVO und 34 BauGB erfolgt stets fallbezogen und stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und die zukünftige Standortentwicklung dadurch systematisch steuern. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind die im BauGB und in der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen. Über die Beschränkungen des 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht großflächige Betriebe) treffen. Nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können ggf. räumlich beschränkt Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden. Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-) Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. 1 In der Begründung des Gesetzentwurfes für den Abs. 2a des 9 BauGB wird der Begriff zentraler Versorgungsbereich grob definiert. Der Begriff umfasst demnach Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen, also insbesondere Innenstadtzentren v. a. in Städten mit größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grund- und Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und nicht städtischen Gemeinden. Die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche soll dabei im Interesse der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde erfolgen. 4

Mit dem Bauplanungsrecht haben die Städte und Gemeinden somit ein effizientes und flexibel handhabbares Instrument in der Hand, Ansiedlungswünsche von Handelsbetrieben zu steuern und insbesondere städtebaulich als nicht verträglich eingestufte Ansiedlungsbegehren abzulehnen. 2. Zentrale Versorgungsbereiche 2.1 Definition zentraler Versorgungsbereiche Mit der Novellierung des BauGB im Jahr 2004 erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereichs einen erheblichen Bedeutungszuwachs. Die Regelungen zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche wiesen bezüglich der Vorhaben im unbeplanten Innenbereich wesentliche Lücken auf, daher wurde der 34 BauGB um einen neuen Absatz 3 ergänzt: Von Vorhaben nach Abs. 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. 1 Somit muss nun für alle nach 34 Abs. 1 BauGB zu bewertenden Vorhaben zusätzlich geprüft werden, ob entsprechende schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. Daraus ergibt sich auch für die Gemeinde Schönau a. Königssee die Notwendigkeit der inhaltlichen Definition und räumlichen Verortung von zentralen Versorgungsbereichen. Dieses dient der Beurteilung von Vorhaben nach 34 BauGB sowohl im eigenen Gemeindegebiet als auch auf dem Gebiet benachbarter Kommunen. Bezüglich der inhaltlichen Definition herrschen in der aktuellen Diskussion unterschiedliche Auffassungen. Strittig sind bisher v. a. die Mindestanforderungen an Größe und Ausstattung sowie die Frage der städtebaulichen Integration. Zentrale Versorgungsbereiche dienen der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich 1 34 Abs. 3 BauGB i. d. F. der Bek. vom 23.09.2004, geändert durch Art. I des Gesetzes vom 21.12.2006 5

dabei mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes (z.b. Innenstadt), meist wird der Begriff aber auch auf Stadtteil- und Nahversorgungszentren ausgedehnt 1. Aus städtebaulicher Sicht muss ein zentraler Bereich eine städtebauliche Integration, d.h. bauliche und funktionale Integration in einen Siedlungszusammenhang mit wesentlichem Wohnanteil, aufweisen, während aus Einzelhandelssicht auch ein entsprechend gut ausgestatteter peripherer Standort ein Versorgungszentrum darstellt. Da der Gesetzgeber mit der Erarbeitung des 34 Abs. 3 BauGB den Schutz v. a. der Innenstädte beabsichtigte, kann i. d. R. von der Notwendigkeit der städtebaulichen Integration ausgegangen werden. Letztlich geht es somit darum, städtebaulich gewünschte Versorgungsbereiche zu schützen. 2.2 Inhaltliche Grundlage zentraler Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche ergeben sich sowohl aus den tatsächlichen Verhältnissen als auch aus Planungen (z.b. geplantes Versorgungszentrum in Entwicklungs- oder Sanierungsgebiet). Für die Beurteilung der tatsächlichen Verhältnisse stellen regelmäßig aktualisierte Untersuchungen eine wesentliche Grundlage dar. Für die Anerkennung geplanter zentraler Versorgungsbereiche ist zwischen formellen und informellen Planungen zu unterscheiden. Die formelle Planung betrifft Darstellungen und Festsetzungen in Bebauungsplänen sowie Festlegungen in Raumordnungsplänen als Fest- und Fortschreibung der tatsächlichen Verhältnisse. Die rechtliche Relevanz informeller Planungen (z.b. Einzelhandelskonzeptionen) ist teilweise umstritten, da bei informellen Planungen i. d. R. keine umfassende Abwägung der durch die Planung berührten öffentlichen und privaten Belange vorgenommen sowie keine Bürgerbeteiligung durchgeführt wird. Informelle Planungen spielen v. a. dann eine bedeutende Rolle, wenn sie von der Gemeinde als Arbeitsgrundlage für ihre Planungen verwendet werden. 2 Auch im Hinblick auf den seit Anfang 2007 geltenden 9 Abs. 2a BauGB zu den neuen Festsetzungsmöglichkeiten einfacher Bebauungspläne im unbeplanten Innenbereich empfiehlt 1 2 So geschehen im Urteil des OVG NRW Münster, 7. Senat, zu 34 Abs. 3 BauGB, 11.12.2006, 7 A 964/05. Vgl. hierzu OVG Lüneburg, Beschluss vom 30.11.2005-1 ME 172/05 6

sich die Erarbeitung eines von der Gemeinde beschlossenen Entwicklungskonzeptes i. S. d. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, welches als intern bindendes Element verwendet wird. Bei allen Formen der Planung ist für die rechtliche Akzeptanz zu beachten, dass sich die Planungsabsicht bereits konkretisiert haben und die Umsetzung gemäß 14 ff. BauGB in einem absehbaren zeitlichen Rahmen erfolgen muss. 1 2.3 Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang entsprechend der Bedeutung des Zentrums stehen, der Maßstab ist hier die fußläufige Erreichbarkeit. Ergänzend werden bei der Abgrenzung der Versorgungsbereiche die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung der Bereiche kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z. B. Ringstraße, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle) zum Tragen. Es ist zu unterstreichen, dass sich die Schutzfunktion nicht nur auf den Einzelhandel allein bezieht. Beispielsweise können auch Veranstaltungsräume geschützt werden, sofern sie in einem zentralen Versorgungsbereich liegen. Weiterhin ist im Sinne der Abgrenzungskriterien darauf hinzuweisen, dass nicht per se überall in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erwünscht oder erlaubt sein muss, die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete beschränken. 1 Vgl. hierzu VG München, Urteil vom 7.11.2005, M 8 K 05.1763 7

Abbildung 1: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche Komplementärnutzungen (= Ergänzung) städte- bauliche Einzelhandel (= Basis) Gegebenheiten (= Rahmenbedingung) Quelle: GMA-Darstellung, 2008. Schlussfolgerungen: Für einen zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration zentraler Versorgungseinrichtungen maßgeblich dem Einzelhandel kommt dabei eine konstituierende Funktion zu, die durch Komplementärnutzungen und städtebauliche Gegebenheiten ergänzt wird. 3. Zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Zum Erhalt und zur Attraktivierung des Einzelhandelsstandortes Innenstadt wurde in Deutschland bereits Mitte der 70er Jahre das Instrument Sortiments- und Standortleitbild entwickelt. Ausgehend von dem für die Attraktivität von innerstädtischen Lagen typischen Geschäftsbesatz wurden diejenigen Sortimente als zentrenrelevant abgegrenzt, die sowohl für zentrale Geschäftslagen als auch für die Nahversorgungslagen unverzichtbar sind und deren Zentralität begründen. Im Umkehrschluss wurden diejenigen Sortimente als nicht zentrenrelevant bestimmt, die als weniger bzw. nicht bedeutsam für die Zentrumsentwicklung eingeordnet werden konnten. 8

Dieses Instrumentarium der Sortimentsfestsetzung (zentrenrelevant - nicht zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können mit dem Instrumentarium des 1 Abs. 5, 9 und 11 BauNVO die zentrenrelevanten Sortimente z.b. in nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden. Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen: Die positive Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen (alle anderen werden ausgeschlossen). Die negative Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen (alle anderen werden zugelassen). Mit diesen Festsetzungsmöglichkeiten können die Städte und Gemeinden z.b. zentrenrelevante Sortimente in einzelnen Bebauungsplänen auch unterhalb der Grenze der Großflächigkeit ausschließen bzw. durch absolute oder prozentuale Verkaufsflächenbegrenzungen reduzieren, um damit den Einzelhandelsstandort Innenstadt zu stärken oder die Nahversorgung weiterzuentwickeln. Die bestehenden Betriebe in den relevanten Gebieten genießen Bestandsschutz, d.h. dass die gegenwärtige Struktur durch neue Bebauungsplanfestsetzungen nicht in Frage gestellt wird. Generell hält das baurechtliche Instrumentarium ein weit gefächertes Angebot an städtebaulichen Festsetzungen bereit, wobei Konkurrenzschutz nicht das Ziel von Sortimentsfestsetzungen sein darf. Pointiert formuliert: Baurecht darf regeln wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch ob Wettbewerb zulässig ist. 4. Landesentwicklungsprogramm Bayern Das Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern (2006) legt im Kapitel B II.1.2.1 (Handel) u. a. folgendes wesentliches Ziel fest: Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte sollen i. d. R. nur in Unterzentren und Zentralen Orten höherer Stufen sowie in Siedlungsschwerpunkten (geeignete Zentrale Orte) ausge- 9

wiesen werden ( ). Die Ausweisung soll in städtebaulich integrierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgen. Von diesem Grundsatz kann bei bestimmten Gegebenheiten bei Einzelhandelsgroßprojekten, die nicht dem Verkauf von Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs dienen, ausnahmsweise abgewichen werden. Bei der Erweiterung bzw. Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten dürfen bestimmte Höchstgrenzen der Kaufkraftabschöpfung nicht überschritten werden, da die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden soll. 10

III. Wesentliche Strukturdaten der Einzelhandelsentwicklung in Deutschland 1. Tendenzen und Entwicklungen im Handel In den letzten Jahren konnte der Einzelhandel in Deutschland durch Entwicklungen auf der Nachfrageseite und dem harten Wettbewerb, in dem sich der Handel befindet, nur eingeschränkt von der positiven Wirtschaftsentwicklung profitieren. Die Konsumzurückhaltung der Kunden des Einzelhandels schlägt sich einerseits in stagnierenden, teilweise rückläufigen Einzelhandelsumsätzen, andererseits auch in einer verstärkten Akzeptanz preisbetonter Vertriebstypen (z. B. Discounter, Schnäppchenmärkte) nieder. In den letzten Jahren konnte der Einzelhandel nur unterproportional an der Steigerung der Konsumausgaben der privaten Haushalte profitieren (vgl. Abb. 2). Abbildung 2: Veränderungen im Ausgabeverhalten privater Haushalte 400 357 368 382 359 364 50 Marktvolumen in Mrd. 300 200 100 41 31 29 27 26 40 30 20 10 Anteil am privaten Konsum in % 0 1991 1995 2000 2005 2007 Marktvolumen des Konsumgüterhandels Anteil am privaten Konsum 0 Quelle: GMA-Darstellung nach Metro-Handelslexikon 2006/07; ca.-werte, gerundet. 11

Neben der steigenden Erwartungshaltung der Verbraucher an das Angebot haben vor allem der Mangel an Kapital, Know-How, Zulieferbedingungen und ungeklärte Nachfolgeregelungen zum Ausscheiden vieler mittelständischer Unternehmen aus dem Wettbewerb geführt. Gleichzeitig wuchs die Zahl großflächiger Filialbetriebe (Fach- und Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser, Einrichtungshäuser) rasant an (vgl. Abb. 3). Abbildung 3: Entwicklung der Marktanteile verschiedener Betriebstypen bis zum Jahr 2010 6 % 6 % 8 % 2 12 % 14 % 21 % 18 % 18 % 16 % 22 % 26 % 55 % Versender Fachmärkte Serie 6 Verbrauchermärkte/ Serie 5 SB-Warenhäuser Serie 4 Serie 3 Filialisierte Fachgeschäfte Serie 2 Langer, sehr Name 35 % 25 % Traditionelle Fachgeschäfte 7 % 5 % 4 % 1980 1995 2010* Warenhäuser * Schätzung Quelle: GMA-Darstellung nach IfO-Institut Der stagnierenden Nachfrage steht ein nach wie vor dynamisches Wachstum der Einzelhandelsflächen gegenüber. Der bundesdeutsche Einzelhandel konnte seit 1993 einen Verkaufsflächenzuwachs um ca. 20 Mio. m² auf insgesamt ca. 110,5 Mio. m² im Jahr 2004 verzeichnen. 1 Noch deutlicher kann die Entwicklung exemplarisch am Lebensmitteleinzelhandel nachvollzogen werden: Derzeit liegt die durchschnittliche Betriebsgröße dort bei ca. 523 m² VK; damit stieg der Wert seit Anfang der 1990er Jahre um ca. 274 m² VK bzw. nahezu 50 % an. 2 Dass der Einzelhandel in Deutschland trotz alledem 2005 die beste Lage seit 2001 dokumentiert, liegt v. a. an der steigenden Nachfrage nach Gebrauchsgütern für den langfristi- 1 2 Vgl.: BAG: Vademecum des Einzelhandels, 2005. Vgl.: EHI Handel aktuell, 2007/2008. 12

gen Bedarf, was u. a. auf die im Jahr 2007 erfolgte Mehrwertsteuererhöhung zurückzuführen ist. Insgesamt wird der binnenbezogene Konsum von den Branchen Einzelhandel, Gastgewerbe und personenbezogenen Dienstleistungen erstmals wieder positiv bewertet, insbesondere im Hinblick auf die Zukunft. Wie lange dieser positive Trend anhält, ist jedoch auf Grund der hohen Wohnnebenkosten für Energie und der tatsächlichen Mehrwertsteuererhöhung in diesem Jahr nicht bekannt, da es wieder zu einer Dämpfung des tatsächlichen Konsums kommen kann. 1 2. Veränderte Rahmenbedingungen auf Anbieter- und Nachfrageseite In den nächsten Jahren wird sich der Verdrängungswettbewerb gegen kleine und mittelständische Einzelhandelsunternehmen fortsetzen und noch verschärfen; dabei treten auch neue Entwicklungsfaktoren auf der Nachfrage- wie auf der Angebotsseite auf. Als grundlegende Rahmenbedingungen der Nachfragestruktur in den nächsten Jahren sind zunächst folgende Aspekte zu beachten: die Entwicklung der Bevölkerungszahl und eine weitere Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße die Verschiebung im Altersaufbau der Bevölkerung eine weitgehende Sättigung bei der Ausstattung der Haushalte mit langfristigen Bedarfsgütern eine weiterhin steigende bzw. anhaltend hohe Mobilität der Bevölkerung, auch älterer Bevölkerungsgruppen, Anstieg des individuellen Aktionsraums der weiter wachsende Anspruch breiter Bevölkerungsschichten an eine aktive Gestaltung der Freizeit, wobei der Einzelhandel und das Dienstleistungsgewerbe im Wettbewerb mit anderen Freizeitaktivitäten stehen der sich ändernde Wertewandel mit dem Trend zur Individualisierung und Erlebnisorientierung sowie ein schwer einschätzbares Konsumentenverhalten ( hybrides Konsumverhalten). 1 Quelle: DIHK-Umfrage, 2006 13

Die Entwicklungsdynamik auf der Angebotsseite wird heute im Wesentlichen durch Filialunternehmen geprägt. Als grundlegende Entwicklungslinien des Einzelhandels können festgehalten werden: ein ständiges Wachstum der Verkaufsflächen (absolut und betriebsbezogen) das Ersetzen von Personal durch Verkaufsfläche der Einsatz neuer Technologien in den Verkaufsräumen veränderte logistische Konzepte (Mindestabnahmemengen, kooperativer Bezug von Waren) ungeklärte Nachfolgefragen im alteingesessenen, inhabergeführten Facheinzelhandel die zunehmende Betonung von Fun- und Entertainmentelementen durch die Anbieter die Preisbetonung und der zunehmende Marktanteil von diskontierenden Händlern und Filialisten die Möglichkeiten der Industrie, über Internetangebote bzw. FOC-Standorte 1 den klassischen Einzelhandel zu umgehen oder selbst mit Verkaufsstellen an den Markt zu gehen. 3. Standortentwicklung Als Ergebnis der Entwicklungen auf der Nachfrageseite und im Einzelhandel kann eine Neubewertung von Standorten festgehalten werden, die sich wie folgt zusammenfassen lässt: der Einzelhandel (v. a. Lebensmittelmärkte) und das Lebensmittelhandwerk ziehen sich aus Wohngebieten und Streulagen zurück 1 FOC = Factory-Outlet-Center 14

die innerörtlichen Haupt- und Nebengeschäftslagen hatten als Einzelhandelsstandorte einen Bedeutungsverlust zu Gunsten autokundenorientierter Standorte hinzunehmen das ursprünglich auf fußläufige Erreichbarkeit abgestimmte Netz der Einzelhandelsstandorte (primäres Einzelhandelsnetz) wurde durch ein zweites autokundenorientiertes Angebotsnetz überlagert (sekundäres Einzelhandelsnetz, umgangssprachlich Grüne Wiese ) bei den Zentralen Orten findet eine verstärkte Polarisierung zwischen Gewinnerund Verliererstandorten statt; während die Oberzentren in den 80er und 90er Jahren einen relativen Bedeutungsverlust hinnehmen mussten, versuchen sie derzeit, sich im Wettbewerb mit Mittelzentren zu profilieren. Unter Berücksichtigung der relevanten Einflussfaktoren ist von einem weiteren Bedeutungsgewinn autokundenorientierter Standorte auszugehen, der im Ergebnis zu einer weiteren Verschärfung der Standortkonkurrenz zwischen zentralen (Stadtzentrum / Ortsmitte/ Nahversorgungslagen) und dezentralen Lagen führt. Die Angebotspalette am Stadt- und Ortsrand wird durch die Neubündelung der dort vorhandenen Kapazitäten breiter und tiefer, aber auch tendenziell hochwertiger. Die Stellung der Stadt- bzw. Ortszentren als Einzelhandelsstandorte wird überall dort, wo keine klare Planungsgrundlage vorhanden ist und keine gezielten Gegenmaßnahmen ergriffen werden, weiter geschwächt. Um dieser Handelsentwicklung entgegenzutreten bzw. auf ihre Entwicklung Einfluss nehmen zu können, muss die Stadtplanung geeignete Instrumentarien einsetzen. Dazu können u. a. Festlegung von Bebauungsplänen mit konkreten Aussagen zur Sortiments- und Größenstruktur des zugelassenen Einzelhandels, sowie die Ausweisung und Festlegung von Nahversorgungszentren gehören, um bestimmte Einzelhandelslagen in der Stadt zu schützen oder auch bestimmte Ansiedlungsbegehren abzuweisen. 15

IV. Standortbeschreibung und strukturelle Rahmenbedingungen der Gemeinde Schönau a. Königssee sowie des potenziellen Projektstandortes Triftplatz Wesentliche Einflussfaktoren auf die Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Schönau a. Königssee sind die demografischen, wirtschaftlichen und siedlungsstrukturellen Rahmenbedingungen aber auch die Lagekonstellation zu konkurrierenden Zentren und die Verkehrsanbindung. Diese Aspekte werden deshalb nachfolgend dargestellt. Zudem dienen sie als Grundlage für konkrete Handlungsempfehlungen. 1. Geografische Lage, zentralörtliche Bedeutung, Verkehrsanbindung Die Gemeinde Schönau a. Königssee (rund 5.300 Einwohner 1 ) befindet sich im südlichen Bereich des oberbayerischen Landkreises Berchtesgadener Land. Der Landkreis Berchtesgadener Land liegt am südöstlichen Ende Bayerns und grenzt im Süden und Osten unmittelbar an Österreich an. Landesplanerisch ist Schönau a. Königssee als Kleinzentrum im ländlichen Teilraum 2 ausgewiesen, dessen Entwicklung nachhaltig gestärkt werden soll; die benachbarte Gemeinde Berchtesgaden, mit der die geplante Einzelhandelsentwicklung am Triftplatz in interkommunaler Kooperation stattfinden soll, übernimmt die Funktion eines Mittelzentrums. Neben Berchtesgaden übt auch das nordwestlich gelegene Bad Reichenhall (ca. 21 km entfernt) die Funktion eines Mittelzentrums aus; das nordwestlich an Berchtesgaden angrenzende Bischofswiesen ist Unterzentrum. Als nächstgelegenes Oberzentrum auf bayerischem Gebiet ist das rund 100 km nordwestlich gelegene Rosenheim anzuführen. Auf österreichischer Seite ist darüber hinaus das ca. 25 km entfernte Salzburg (zentraler Ort der Stufe A) bzw. das 13 km entfernte Hallein (zentraler Ort er Stufe B) zu erwähnen. Die genannten Zentren übernehmen für die Gemeinde Schönau a. Königssee wichtige ergänzende Funktionen im Bereich Einzelhandel. 1 2 Lt. Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung, Stand: 30.09.2007. Vgl. dazu Karte 1 bzw. 1a (Raumstruktur) des Regionalplans Südostoberbayern. 16

Die verkehrliche Erreichbarkeit von Schönau a. Königssee kann für den Individualverkehr als gut bezeichnet werden. Die Gemeinde ist über die Bundesstraße B 20 (Schönau a. Königssee Berchtesgaden Bischofswiesen) an das regionale Verkehrsnetz angebunden. Darüber hinaus übernehmen mehrere Straßen untergeordneter Verkehrsbedeutung eine zentrale Erschließungsfunktion (z. B. Oberschönauer Straße, Untersteiner Straße). An das überregionale Verkehrsnetz / Autobahnnetz ist Schönau a. Königssee hingegen nicht direkt angebunden; die nächstgelegene Autobahn stellt die A 10 (Villach Salzburg) auf österreichischen Gebiet dar. Im öffentlichen Nahverkehr (ÖPNV) ist die Gemeinde Schönau a. Königssee durch ihre Integration in das Busnetz des RVO Berchtesgadener Land ebenfalls vergleichsweise gut zu erreichen; eine Reihe von Buslinien (z. B. 839, 843, 845, 846) verbindet die Gemeinde mit den übrigen Orten des Landkreises Berchtesgadener Land. Die Siedlungsstruktur Schönaus ist typisch für den ländlich geprägten Alpenraum durch eine Reihe von kleinen, sehr dispers verteilten Gemeindeteilen bzw. Weilern geprägt. Am kompaktesten ist der Gemeindeteil Unterschönau zu bezeichnen, an dem auch wichtige zentrale Verwaltungs-/Versorgungseinrichtungen, wie z. B. das Rathaus, das Klinikum Berchtesgadener Land und das Haus des Gastes, angesiedelt sind. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass die Siedlungsstruktur Schönaus eng mit der der angrenzenden Gemeinde Berchtesgaden vernetzt ist und quasi fließend ineinander übergeht. Insgesamt ist das gesamte Gemeindegebiet stark touristisch geprägt; in allen Gemeindeteilen ist eine Reihe von Pensionen, Gasthäusern etc. anzutreffen. Unter einzelhandelsrelevanten Gesichtspunkten ist die touristische Nachfrage nach Gütern entsprechend zu berücksichtigen. 17

Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum Schönau a. Königssee Zentrale Orte Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums Mittelzentrum Unterzentrum Verkehrswege Autobahn Bundes-/Staatsstraße Kleinzentrum Quelle: GMA-Darstellung, 2008. 18

2. Bevölkerungs- und Wirtschaftsstruktur In den vergangenen zehn Jahren hat sich die Bevölkerungszahl in der Gemeinde Schönau a. Königssee von ca. 5.555 Einwohnern im Jahr 1997 auf ca. 5.300 Einwohnern derzeit um insgesamt ca. 255 Personen (ca. 4,6 %) reduziert (vgl. Tab. 1). Dieser Einwohnerrückgang ist insbesondere im Vergleich mit der Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Berchtesgadener Land (+ 3,7 %) und im Regierungsbezirk Oberbayern (+ 7,8 %) als negativ einzustufen. Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Schönau a. Königssee 1997 2007 im regionalen Vergleich Gebiet Einwohner Veränderung 97 / 07 1997 2007 abs. in % Schönau/Königssee 5.555 5.301-254 - 4,6 LK Berchtesgadener Land 98.832 102.515 + 3.683 + 3,7 Oberbayern 3.991.937 4.305.187 + 313.250 + 7,8 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand: jeweils 31.12. bzw. 30.09.; GMA- Berechnungen Bei einer Betrachtung der Altersstruktur ist festzustellen, dass seit dem Jahr 1996 eine merkliche Tendenz zur Alterung in der Bevölkerung von Schönau a. Königssee auszumachen ist. Zwar ist neben den über 40-jährigen auch die Klasse der unter 18-jährigen leicht ansteigend, jedoch nicht mit derselben Dynamik (vgl. Abb. 4). Ein deutlicher Rückgang ist bei den 18- bis unter 40-jährigen festzustellen; demnach sind insbesondere bei Berufseinsteigern und jüngeren Arbeitnehmer Abwanderungstendenzen zu erkennen. Die aktuelle Alterszusammensetzung im Stadtgebiet deckt sich jedoch tendenziell in etwa mit denen der gewählten Vergleichsregionen (LK Berchtesgadener Land, Oberbayern). 19

Abbildung 4: Altersstruktur der Schönauer Bevölkerung 1996 2006 im Vergleich 40 35 30 36 32 32 30 31 26 27 34 34 34 Anteil in % 25 20 15 18 19 20 17 18 22 20 18 17 15 10 5 0 unter 18 Jahren 18 bis unter 40 Jahre 40 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter Schönau 1996 Schönau 2001 Schönau 2006 LK Berchtesgadener Land 2006 Oberbayern 2006 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; Stand: jeweils 31.12.; GMA-Bearbeitung. Die Wirtschaftsstruktur von Schönau a. Königssee ist stark vom Tourismus geprägt, dies ist auch am Anteil des Wirtschaftsbereiches Handel, Gastgewerbe und Verkehr am gesamten Beschäftigtenaufkommen abzulesen (vgl. Abb. 5). Derzeit weist die Gemeinde Schönau a. Königssee laut Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung insgesamt ca. 1.450 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte auf, wobei der Anteil des produzierenden Gewerbes bei ca. 20,6 % (ca. 270 Beschäftigte) und der des Dienstleistungssektors (ohne Handel, Gastgewerbe, Verkehr) bei ca. 34,5 % (ca. 500 Beschäftigte) liegt. Der Wirtschaftsbereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr hat sich in den letzten Jahren zwar tendenziell rückläufig entwickelt 1, spielt mit derzeit rund 44,9 % (ca. 650 Beschäftigte) aber immer noch die wichtigste Rolle in der lokalen Beschäftigtenstruktur. 2 1 2 1998: ca. 750 Beschäftigte, 2002: ca. 690 Beschäftigte, 2007: ca. 650 Beschäftigte lt. Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung; Stand: jeweils 30.06. Hinzu kommen ca. 25 Beschäftigte (ca. 1,7 %) im Bereich Land- und Forstwirtschaft. 20

Abbildung 5: Verteilung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach Wirtschaftsbereichen 2007 Schönau LK Berchtesgadener Land Oberbayern Bayern 34,5% 20,6% 39,4% 30,6% 45,6% 30,8% 39,6% 37,8% 44,9% 30,0% 23,6% 22,6% Produzierendes Gewerbe Handel, Gastgewerbe und Verkehr Sonstige Dienstleistungen Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand: jeweils 30.06. Mit rund 275 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pro 1.000 Einwohner verfügt die Gemeinde Schönau a. Königssee über eine für ihre Größe relativ hohe Beschäftigtendichte. Neben den zahlreichen touristischen Betrieben, in denen traditionell Familienangehörige faktisch mitbeschäftigt sind, stellen insbesondere das Klinikum Berchtesgadener Land sowie die Gemeindeverwaltung wichtige lokale Arbeitsgeber dar. Die Gemeinde Schönau a. Königssee konnte zwischen 1998 und 2007 einen relativ hohen Zuwachs an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (ca. + 4,2 %) verzeichnen; damit lag die Gemeinde deutlich über der Entwicklung im Landkreis Berchtesgadener Land (- 1,2 %). Im Regierungsbezirkes Oberbayern war der Zuwachs nochmals deutlich höher (+ 9,2 %). Bei einer Betrachtung der Wirtschaftsbereiche sind insbesondere bei den sonstigen Dienstleistungen Zuwächse auszumachen 1. 1 1998: ca. 360 Beschäftigte, 2002: ca. 490 Beschäftigte, 2007: ca. 500 Beschäftigte lt. Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung; Stand: jeweils 30.06. 21

Tabelle 2: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im regionalen Vergleich Soz.vers.pfl. Beschäftigte 1 Veränderung 1998 2007 absolut in % Schönau a. Königssee 1.392 1.450 + 58 + 4,2 LK Berchtesgadener Land Regierungsbezirk Oberbayern 29.267 28.912-355 - 1,2 1.485.103 1.622.283 + 137.180 + 9,2 1 am Arbeitsort Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, jeweils 30.06. Die Arbeitslosenquote des Landkreises Berchtesgadener Land 1 liegt derzeit bei vergleichsweise niedrigen 4,6 %. Zum Vergleich: Die entsprechende Arbeitslosenquote in Bayern beträgt 5,3 %, in Deutschland 9,0 % 2. Aufgrund der überdurchschnittlich hohen, das lokale Wirtschaftsgeschehen bestimmenden Bedeutung der Tourismusbranche sollen wesentliche aktuelle Kennziffern nochmals genauer dargestellt werden. Die Zahl der Übernachtungsgäste lag im Jahr 2007 bei ca. 137.840; damit konnte der Vorjahreswert von ca. 136.900 nochmals um ca. 940 Personen bzw. ca. 0,7 % leicht gesteigert werden. Die Übernachtungszahlen haben sich im selben Zeitraum hingegen kaum verändert bzw. sind mit rund 0,1 % nur leicht zurückgegangen (2006: ca. 874.980 Übernachtungen, 2007: ca. 874.210 Übernachtungen). Infolge davon hat sich auch die durchschnittliche Aufenthaltsdauer marginal von ca. 6,4 Tagen im Jahr 2006 auf ca. 6,3 Tage 2007 leicht reduziert. 3 Neben den Übernachtungsgästen ist auch auf die Tagestouristen hinzuweisen. Aktuelle Statistiken hierfür stehen laut den Auskünften der Gemeinde bzw. der Tourist Info Schönau a. Königssee nicht zur Verfügung. Laut den Angaben des dwif 4 standen im Reisegebiet Chiemsee / Chiemgau / Inn-Salzach / 1 2 3 4 Für die Gemeinde Schönau a. Königssee weist die Bundesagentur für Arbeit keine entsprechenden Werte aus. Bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen, Jahresdurchschnitt 2007 laut Angaben der Bundesagentur für Arbeit. Alle Angaben laut Gemeindeverwaltung Schönau a. Königssee. Vgl. dwif (2005): Tagesreisen der Deutschen. 22

Berchtesgadener Land 2004 den ca. 7,1 Mio. Gästeübernachtungen etwa 19,8 Mio. Tagesreisen gegenüber. Demzufolge gab es im genannten Reisegebiet ca. 2,8 Mal so viele Tagestouristen als Übernachtungen. Analog für Schönau a. Königssee hochgerechnet hieße dies, dass allein auf den Tourismusort Schönau a. Königssee etwa 2,4 Mio. Tagestouristen entfielen. Dieser Wert ist jedoch nur als grober Schätzwert einzustufen. Die gesamtörtlichen Standortrahmenbedingungen sind trotz des Rückgangs der Einwohnerzahlen was als wesentlichstes Manko anzuführen ist in der Gesamtschau relativ positiv zu werten. Insbesondere die gute Entwicklung am Arbeitsmarkt insgesamt (steigende Beschäftigtenzahlen, niedrige Arbeitslosenquote) und die hohe Bedeutung der Tourismusbrache im Speziellen sind als Hauptgründe hierfür zu nennen. Letzteres wird sich aus GMA-Sicht perspektivisch auch zukünftig nicht wesentlich ändern. In diesem Zusammenhang sei abschließend auf die positiven Sekundäreffekte der Tourismusbranche, z. B. durch Umsatzzuflüsse für Einzelhandel und Dienstleistungen hingewiesen. 3. Der Projektstandort Triftplatz Der Standort des Projektvorhabens am sog. Triftplatz befindet sich verwaltungsrechtlich auf dem Gemeindegebiet von Schönau a. Königssee. Funktional bzw. im städtebaulichen Gefüge ist das Untersuchungsareal Triftplatz jedoch dem Markt Berchtesgaden zuzuordnen. Dies liegt daran, dass das Gemeindegebiet von Schönau a. Königssee im Standortbereich dornartig in das Gemeindegebiet von Berchtesgaden hineinreicht und das Untersuchungsareal somit von Berchtesgadener Siedlungsgefüge umgeben wird (vgl. Karte 2). Aus diesem Grund übernimmt eine potenzielle Einzelhandelsansiedlung am Triftplatz perspektivisch auch eine Versorgungsfunktion für den Markt Berchtesgaden. Der Triftplatz befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Kreuzungsbereich der B 305 (Ramsau Berchtesgaden Marktschellenberg) mit der B 20 (Schönau a. Königssee Berchtesgaden Bischofswiesen). Die genannten Bundesstraßen sowie die Oberschönauer Straße einer weiteren zentralen Erschließungsstraße der Gemeinde Schönau a. Königssee werden vor dem Bahnhof Berchtesgaden in einem Kreisverkehr zusammengeführt. Das Untersuchungsareal Triftplatz grenzt unmittelbar an diesen Verkehrskreisel an und wird derzeit als Parkplatz bzw. temporär zu weiten Teilen als Festplatz genutzt. Zudem befinden sich ein Fitnessstudio mit angeschlossenem Bowling Center auf dem Areal. 23

Karte 2: Lage des Projektstandortes Triftplatz im Siedlungsgefüge Berchtesgaden Schönau a. Königssee Planstandort Gemeindegrenze Quelle: Bearbeitung: GMA, 2008. 24

Durch die unmittelbare Nahlage zur B 305 bzw. B 20, die neben der überregionalen Bedeutung auch zentrale innerörtliche Erschließungsstraßen insbesondere Berchtesgadens darstellen, ist die Erreichbarkeit des Untersuchungsareals für den Individualverkehr als gut zu bezeichnen. Die Anfahrt zum Triftplatz erfolgt über eine eigene Ausfahrt am Kreisverkehr, welche neben dem Triftplatz auch die verkehrliche Anbindung verschiedener umliegender Nutzungen (Fitnessstudio, Gärtnerei etc.) gewährleistet. Die Anbindung an den ÖPNV wird durch den rund 100 m entfernt gelegenen Bahnhof Berchtesgaden, welcher auch als zentraler Busbahnhof fungiert, sichergestellt. Der Bahnhof Berchtesgaden ist demnach als zentraler ÖPNV-Knotenpunkt für Schönau / Berchtesgaden zu bezeichnen, der neben einem RE/RB-Anschluss auch alle wichtigen Umlandverbindungen des RVO bündelt. Die verkehrsgünstige Lage am Kreisverkehr wirkt sich perspektivisch auch positiv auf die Sichtanbindung des Planstandortes aus. Diese ist insgesamt als gut zu bezeichnen. Im unmittelbaren Umfeld des Untersuchungsareals Triftplatz befinden sich in Richtung Kreisverkehr ein Sportstudio sowie eine Pizzeria, im rückwärtigen Bereich ist auf einen Getränkemarkt, eine Gärtnerei sowie vereinzelt auf Wohngebäude hinzuweisen. Das angrenzende Berchtesgadener Stadtgebiet ist neben einer Reihe von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben (u. a. entlang der Königsseer Straße sowie im Bahnhofsbereich) und einer Vielzahl an Gasthäusern / Hotels bzw. Gastronomiebetrieben von der Wohnfunktion geprägt und deutlich dichter besiedelt als das Schönauer Gemeindegebiet. Die Innenstadt von Berchtesgaden ist ca. 900-1.000 m vom Triftplatz entfernt, der Ortskern von Unterschönau ca. 2.500-3.000 m. Auch dies belegt nochmals die siedlungsstrukturelle Anbindung an Berchtesgaden. 25

V. Marktgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft des Einzelhandels in der Gemeinde Schönau a. Königssee 1. Marktgebiet und Bevölkerung Das Marktgebiet der Gemeinde Schönau a. Königssee wurde im Wesentlichen nach folgenden Gesichtspunkten abgegrenzt (vgl. Karte 3): die Angebotssituation im Gemeindegebiet von Schönau a. Königssee sowie in den umliegenden Städten und Gemeinden die verkehrlichen Gegebenheiten im gesamten Untersuchungsgebiet die topographische Situation im Untersuchungsraum administrative Gliederungen innerhalb des Untersuchungsraumes die sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebenden Einkaufsorientierungen im Untersuchungsraum. Insbesondere aufgrund der topografischen Gegebenheiten (Alpenraum) sowie der räumlichen Nähe zu den aus Einzelhandelssicht attraktiveren Zentren Berchtesgaden und Bischofswiesen ist das Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Schönau a. Königssee im Wesentlichen auf das Gemeindegebiet beschränkt. Das derzeitige Bevölkerungsaufkommen liegt laut Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung bei ca. 5.300 Einwohnern 1. Das Untersuchungsareal am Triftplatz weist aufgrund seiner zentralen Lage bzw. seiner Nähe zum Mittelzentrum Berchtesgaden demgegenüber ein erweitertes Einzugsgebiet auf, das neben Schönau a. Königssee auch die Gemeinden Berchtesgaden (ca. 7.680 Einwohner 2 ) und Ramsau b. Berchtesgaden (ca. 1.810 Einwohner 2 ) als projektspezifischen Ergänzungsbereich umfasst. 3 1 2 3 Stand: 30.09.2007. Laut Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung; Stand: jeweils 30.09.2007. Das im landesplanerischen Nahbereich von Berchtesgaden liegende Marktschellenberg ist aufgrund der räumlichen Nähe zu Österreich nach gutachterlicher Einschätzung hingegen eher nach Salzburg bzw. Grödig, Anif etc. orientiert. 26

Karte 3: Marktgebiet der Gemeinde Schönau a. Königssee (inkl. projektspezifischem Ergänzungsbereich) Marktgebiet projektspezifischer Ergänzungsbereich Quelle: Bearbeitung: GMA, 2008. 27

2. Das Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Marktgebiet bzw. im projektspezifischen Einzugsgebiet 2.1 Die Grundlagen der Kaufkraftberechnung Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen betrug die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft im Jahr 2007/08 einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Wohnbevölkerung ca. 5.264. Davon entfielen auf den - Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 1.788 - Nicht-Lebensmittelsektor ca. 3.476. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die regionalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. 1 Zu beachten ist, dass ein über- bzw. unterdurchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient insbesondere bei "Luxusgütern" zum Tragen kommt, bei den Ausgaben für Waren des täglichen Bedarfs (Grundbedürfnisse) dagegen weniger stark ins Gewicht fällt. 2.2 Die Kaufkraft der Wohnbevölkerung Für das abgegrenzte Marktgebiet der Gemeinde Schönau a. Königssee beläuft sich das Kaufkraftpotenzial auf ca. 26,4 Mio.. Differenziert nach Hauptwarengruppen entfallen ca. 8,9 Mio. bzw. ca. 34 % auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 17,5 Mio. bzw. ca. 66 % auf Nichtlebensmittel. 1 Die GfK Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Der Kaufkraftkoeffizient der Gemeinde Schönau a. Königssee liegt mit 94,2 unter dem Bundesdurchschnitt (100,0). 28

Im projektspezifischen Ergänzungsbereich kommen weitere ca. 49,2 Mio. an verfügbarem Kaufkraftpotenzial hinzu, davon ca. 16,7 Mio. im Nahrungs- und Genussmittelbereich und ca. 32,5 Mio. für Nichtlebensmittel. Zusammen genommen ergibt sich für den Planstandort am Triftplatz somit ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen von ca. 75,6 Mio.. Tabelle 3: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels der Gemeinde Schönau a. Königssee bzw. im projektspezifischen Ergänzungsbereich im Jahr 2007/08 Branchen / Bedarfsbereiche Marktgebiet Kaufkraft in Mio. projektspezifischer Ergänzungsbereich Insgesamt Nahrungs- und Genussmittel 8,9 16,7 25,6 Gesundheit / Körperpflege 3,2 6,0 9,2 Blumen / Pflanzen, zool. Bedarf 0,6 1,1 1,7 überwiegend kurzfristiger Bedarf 12,7 23,8 36,5 Bücher, PBS*, Spielwaren 1,3 2,4 3,7 Bekleidung / Schuhe / Sport 3,4 6,3 9,7 überwiegend mittelfristiger Bedarf 4,7 8,7 13,4 Elektrowaren 2,4 4,4 6,8 Hausrat / Einrichtung / Möbel 2,6 4,8 7,4 Sonstiger Einzelhandel 4,0 7,5 11,5 überwiegend langfristiger Bedarf 9,0 16,7 25,7 Nicht-Lebensmittel gesamt 17,5 32,5 50,0 Einzelhandel gesamt 26,4 49,2 75,6 * PBS = Papier / Bürobedarf / Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2008 (ca.-werte, gerundet) 29

2.3 Zusätzliches Umsatzpotenzial durch Touristen Neben dem im dargestellten Marktgebiet des Schönauer Einzelhandels verfügbaren Kaufkraftpotenzials sind in dem überregional bedeutsamen Tourismusort am Königssee bzw. am Nationalpark Berchtesgaden auch einzelhandelsrelevante Ausgaben der Besucher und Touristen zu berücksichtigen. Laut den Angaben des Deutschen Wirtschaftswissenschaftlichen Institutes für Fremdenverkehr e. V. (dwif) werden im Berchtesgadener Land pro Tag und Person durchschnittlich ca. 3,50 4,00 im Einzelhandel 1 ausgegeben. Insgesamt kann der Einzelhandel der Gemeinde Schönau a. Königssee durch Übernachtungsgäste somit rechnerisch mindestens ein zusätzliches Umsatzpotenzial von ca. 3,3 Mio. 2 p. a. binden. Hinzu kommen Ausgaben der Tagesbesucher. Diese geben laut des oben genannten Institutes weitere ca. 6,50 7,00 pro Tag und Person im Einzelhandel aus 3. Insgesamt ergeben sich unter Bezugnahme auf den in Kap. IV.2. berechneten groben Schätzwert von ca. 2,4 Mio. Tagesausflüglern somit weitere ca. 16,2 Mio. 4. Für den projektspezifischen Ergänzungsbereich, d. h. die Gemeinden Berchtesgaden und Ramsau b. Berchtesgaden, kommt durch Übernachtungsgäste 5 rechnerisch ein zusätzliches Umsatzpotenzial von ca. 3,4 Mio. 6 p. a. sowie Ausgaben der Tagesbesucher von ca. 17,1 Mio. 7 hinzu. Abschließend sei nochmals darauf hingewiesen, dass die genannten Angaben zu den Tagestouristen aufgrund fehlender Detailangaben als grobe, aber dennoch plausible Schätzwerte zu interpretieren sind. 1 2 3 4 5 6 7 Ausgaben der Gäste in gewerblichen Betrieben über 8 Betten; Reisegebiete: Chiemsee mit Umgebung, Salzach-Hügelland, Chiemgauer Alpen und Berchtesgadener Alpen mit Reichenhaller Land. Rechnerischer Mittelwert bei ca. 874.210 Übernachtungen. Ausgaben der Tagesreisenden im der Region Chiemsee, Chiemgau, Inn-Salzach und Berchtesgadener Land. Rechnerischer Mittelwert. 2007: zusammen ca. 907.190 Übernachtungen (lt. Angaben der Gemeinde Schönau a. Königssee). Rechnerischer Mittelwert (= qualifizierte Schätzung). Analoges Vorgehen wie bei Schönau a. Königssee. 30