DEGI GLOBAL BUSINESS Jahresbericht zum 30. Juni 2013
aberdeen-immobilien.de Luxemburg, Luxemburg-Kirchberg, 6, Circuit de la Foire Internationale, KUBIK
Gremien und Eigenkapitalausstattung Kapitalanlagegesellschaft Aberdeen Asset Management Deutschland AG 1) Bettinastraße 53 55 60325 Frankfurt am Main Telefon 069 768072-0 Telefax 069 768072-499 E-Mail: info.germany@aberdeen-asset.com Internet: www.aberdeen-asset.de Handelsregister: HRB 96527 Amtsgericht Frankfurt am Main Gezeichnetes und eingezahltes Kapital per 30. September 2012: 10.300.000,00 EUR Haftendes Eigenkapital per 30. September 2012: 14.143.454,09 EUR (Stammkapital und offene Rücklagen) Gründung: 23. Oktober 1972 Gesellschafter Aberdeen Investments Limited, London (94 %) Platin 230. GmbH & Co. Verwaltungs KG, Frankfurt am Main (6 %) Depotbank Commerzbank AG Kaiserplatz 60311 Frankfurt am Main Gezeichnetes und eingezahltes Kapital per 31. Dezember 2012: 8.696 Mio. EUR Haftendes Eigenkapital gemäß 10 KWG per 31. Dezember 2012: 27.918 Mio. EUR Aufsichtsrat (bis 7. April 2013) Nico Tates Vorsitzender Head of Direct Property Continental Europe der Aberdeen Asset Management PLC, London Andrew Smith Stellvertretender Vorsitzender Global Head of Property der Aberdeen Asset Management PLC, London Rüdiger Päsler Rechtsanwalt, Hamburg Aufsichtsrat (ab 8. April 2013) Andrew Laing Vorsitzender Deputy Chief Executive der Aberdeen Asset Management Gruppe, London Andrew Smith Stellvertretender Vorsitzender Global Head of Property der Aberdeen Asset Management Gruppe, London Hans Benenga Head of Business Development Europe der Aberdeen Asset Management Gruppe, Nootrop Gordon Brough General Counsel and Deputy Head of Risk der Aberdeen Asset Management Gruppe, London Rüdiger Päsler Rechtsanwalt, Hamburg Anne Richards Chief Investment Officer der Aberdeen Asset Management Gruppe, Edinburgh Vorstand 2) Dr. Hartmut Leser Vorstandvorsitzender Michael Determann Mitglied des Sachverständigenausschusses der Pfungstädter Brauerei Hildebrand GmbH & Co. KG Fabian Klingler Abschlussprüfer KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main Titelbild: Luxemburg, Luxemburg-Kirchberg, 6, Circuit de la Foire Internationale, KUBIK 1) Die Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh wurde mit Wirkung zum 15. Mai 2013 formwechselnd umgewandelt und umbenannt in Aberdeen Asset Management Deutschland AG. 2) Bis 15. Mai 2013: Geschäftsführung.
Sachverständigenausschuss Ausschuss A Dipl.-Ing. Jürgen Rath Chartered Surveyor Vorsitzender Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Frankfurt am Main Dipl.-SV Reinhard Möller Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München Dr.-Ing. Hendrik Rabbel Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Braunschweig Ausschuss C (bis 31. Dezember 2012) Dipl.-Ing. Jens Faupel Vorsitzender Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten, Hamburg Dipl.-Ing. Thomas Kraft MBA Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Stuttgart Dipl.-Ing. Michael Schlarb Chartered Surveyor Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Essen Ausschuss B (bis 31. Dezember 2012) Dipl.-Kfr., Dipl.-SV Anke Stoll MRICS Chartered Surveyor Vorsitzende Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten, Hamburg Dipl.-Ing. Peter Hihn (VDI) Ass. Member of Appraisal Institute Chicago/USA Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten für Grundstücke und Gebäude, Stuttgart Dipl.-Immobilienökonom Andreas Mohr MRICS (bis 30. September 2011) Chartered Surveyor Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Oberstenfeld Dipl.-Ing. (FH) Bernd Astl (ab 1. Oktober 2011) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München
Auf einen Blick Kennzahlen DEGI GLOBAL BUSINESS zum 30. Juni 2013 Kennzahlen zum Stichtag: Fondsvermögen (netto) 171,7 Mio. EUR Immobilienvermögen gesamt 212,6 Mio. EUR davon direkt gehalten 39,3 Mio. EUR davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 173,3 Mio. EUR Fondsobjekte gesamt 8 davon direkt gehalten 2 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 6 Auslandsanteil 1) 2) 90,9 % Europa 3) 90,9 % Vermietungsquote am Stichtag auf Basis der Bruttosollmiete 4) 90,4 % am Stichtag auf Basis der Nettosollmiete 90,6 % durchschnittlich 5) 84,5 % Liquiditätsquote 6,9 % Kreditquote nach 80a Investmentgesetz (InvG) 17,9 % Kreditquote nach 53 Investmentgesetz (InvG) 6,4 % Veränderungen im Berichtszeitraum: Ankäufe von Objekten 0 Verkäufe von Objekten 1 davon abgegangen 1 Mittelaufkommen (netto, inkl. Ertrags-/Aufwandsausgleich) 0,0 Mio. EUR Anlageerfolg (BVI-Rendite) 6) für 1 Jahr 21,0 % für 3 Jahre p. a. 13,5 % für 5 Jahre p. a. 11,1 % seit Auflegung p. a. 5,7 % Total Expense Ratio (TER) 7) 0,71 % Transaktionsabhängige Vergütung 8) 0,17 % Ausschüttung am 30. Oktober 2013 Ausschüttung je Anteil 5,0000 EUR einkommensteuerfrei/nicht steuerbar insgesamt je Anteil im Privatvermögen 4,2262 EUR steuerfreier/nicht steuerbarer Ausschüttungsanteil in % im Privatvermögen 84,52 % Maximale effektive Steuerbelastung der Ausschüttung (ohne Kirchensteuer) in % im Privatvermögen 9) 10) 4,08 % einkommen- und körperschaftsteuerfrei/nicht steuerbar insgesamt je Anteil im Betriebsvermögen I 10) 4,2262 EUR steuerfreier/nicht steuerbarer Ausschüttungsanteil in % im Betriebsvermögen I 84,52 % einkommen- und körperschaftsteuerfrei/nicht steuerbar insgesamt je Anteil im Betriebsvermögen II 10) 4,2262 EUR steuerfreier/nicht steuerbarer Ausschüttungsanteil in % im Betriebsvermögen II 84,52 % einkommen- und körperschaftsteuerfrei/nicht steuerbar insgesamt je Anteil im Betriebsvermögen III 10) 4,2262 EUR steuerfreier/nicht steuerbarer Ausschüttungsanteil in % im Betriebsvermögen III 84,52 % Ausgabepreis /Anteilwert 51,14 EUR Rücknahmepreis im 1. Jahr nach Erwerb 49,09 EUR Rücknahmepreis im 2. Jahr nach Erwerb 49,61 EUR Rücknahmepreis im 3. Jahr nach Erwerb 50,12 EUR Rücknahmepreis ab dem vollendeten 3. Jahr nach Erwerb 51,14 EUR International Securities Identification Number (ISIN) DE000A0ETSR6 Wertpapier-Kennnummer (WKN) A0ETSR 1) Unter Ausland ist der außerdeutsche Raum zu verstehen. 2) In die Berechnung der Quote fließen die Verkehrswerte der Immobilien-Gesellschaften gemäß der jeweiligen Beteiligungsquote ein (siehe Immobilienverzeichnis auf Seite 30 ff.). 3) Ohne Deutschland. 4) Wesentliches Abgrenzungsmerkmal der Vermietungsquote auf Basis der Bruttosollmiete zur Vermietungsquote auf Basis der Nettosollmiete ist die explizite Berücksichtigung der Betriebskosten. Bei dieser Methode wird neben dem entgangenen Mietertrag für leer stehende Flächen auch ein Zuschlag für die anfallenden Betriebskosten berücksichtigt, die bei vermieteten Flächen auf den Mieter umgelegt werden können. 5) Die Durchschnittsquote wurde anhand der Bruttosollmiete errechnet. 6) Berechnungsbasis: täglicher Anteilwert (Ausgabeaufschläge nicht berücksichtigt). Nach Abzug der Fondsverwaltungsgebühr und Depotbankgebühr. Im Gegensatz zur BVI-Methode (BVI: Bundesverband Investment und Asset Management e.v.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis) / Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage)), bei der eine Wiederanlage der Ausschüttung angenommen wird, wird bei dieser Berechnung eine Wiederanlage nur bis zur Aussetzung der Anteilscheinausgabe am 16. November 2009 berücksichtigt, da diese danach nicht mehr möglich ist. Individuelle Faktoren des Fonds oder der Anleger wie etwa die steuerlichen Belange der Anleger (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) werden nicht berücksichtigt. Angaben zur bisherigen Entwicklung erlauben keine Prognosen für die Zukunft. 7) Die Total Expense Ratio (TER) drückt die Summe der Kosten und Gebühren als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvolumens innerhalb eines Geschäftsjahres aus und umfasst damit alle im Zusammenhang mit der Fondsanlage anfallenden Gebühren und Kosten, jedoch nicht die sogenannten Transaktionskosten und den möglicherweise anfallenden Ausgabeaufschlag. 8) Die transaktionsabhängige Vergütung in Prozent drückt die Gebühren, die die Gesellschaft gemäß 11 Abs. 2 der Besonderen Vertragsbedingungen (BVB) erhalten hat, als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens aus. Unter anderem aufgrund der unterschiedlichen (Des-)Investitionstätigkeit kann diese Kennzahl deutlich schwanken. Die transaktionsabhängige Vergütung in Prozent lässt keinen Schluss auf die zukünftige Performance des Fonds zu. 9) Für im Privatvermögen gehaltene Anteile hat die Kapitalertragsteuer abgeltende Wirkung ( Abgeltungsteuer ). Für Privatanleger sollte daher die effektive Steuerbelastung der Ausschüttung (inkl. Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer) 4,08 % bzw. 0,2041 EUR pro Anteil betragen. 10) Erläuterungen siehe Seite 44 ff.
Italien, Brindisi, SS 7 Via Appia Ter KM 712, Le Colonne Shopping Center
Inhalt Gremien und Eigenkapitalausstattung 3 Auf einen Blick 5 Tätigkeitsbericht 8 Aktuelle Eckdaten 8 Entwicklung des DEGI GLOBAL BUSINESS 9 Volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen 11 Immobilienmarkt Deutschland 11 Immobilien-Portfolio-Management 11 Portfoliostruktur 12 Objektabgänge im Berichtszeitraum 16 Objektzugänge im Berichtszeitraum 16 Vermietungssituation 16 Leerstandskommentierung 16 Desinvestitionsstrategie 16 Fondsrendite 16 Entwicklung des Mittelaufkommens 16 Liquidität 17 Ausschüttung 17 Capital Gains Tax 17 Risikomanagement 17 Änderung der Firma 17 Auflösung des Fonds 18 Ausblick 18 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung 37 Ertrags- und Aufwandsrechnung 38 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung 39 Anlage- und Bonitätsstruktur der Investmentanteile 40 Erläuterungen zu Finanzinstrumenten 41 Verwendungsrechnung 42 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers 43 Steuerliche Hinweise für inländische Anleger 44 Besteuerungsgrundlagen 54 Aktien-, Immobilien- und Zwischengewinn 59 Corporate Governance und BVI-Wohlverhaltensregeln 60 Verkaufsprospekt 61 Allgemeine Vertragsbedingungen 98 Besondere Vertragsbedingungen 104 Kreditmanagement 20 Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung 23 Entwicklung der Renditen 26 Entwicklung des Fondsvermögens 27 Zusammengefasste Vermögensaufstellung 29 Immobilienverzeichnis (Vermögensaufstellung, Teil I) 30 Verzeichnis der An- und Verkäufe von Immobilien 34 Bestand der Liquiditätsanlagen (Vermögensaufstellung, Teil II) 35 Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen (Vermögensaufstellung, Teil III) 36
Tätigkeitsbericht Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der DEGI GLOBAL BUSINESS verzeichnete für das Geschäftsjahr 2012/2013 (1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013) eine Wertentwicklung von 21,0 % 1). Zurückzuführen ist die negative Entwicklung im Wesentlichen auf das Bewertungsergebnis. Insbesondere aufgrund der anhaltend schwierigen Lage in einigen Immobilienmärkten sowie einzelnen immobilienbezogenen Sachverhalten setzte sich die negative Tendenz bei den Verkehrswerten aus dem Vorjahr fort. Im Berichtszeitraum wurde das Bürohaus Guyancourt, 1 rue Arnold Schoenberg, in der Nähe von Paris im Rahmen der Portfolioauflösung veräußert. Dadurch reduzierte sich die Anzahl der Objekte im Portfolio auf insgesamt acht. Aktuelle Eckdaten des DEGI GLOBAL BUSINESS Der DEGI GLOBAL BUSINESS wies im Geschäftsjahr 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013 eine Wertentwicklung von 21,0 % aus. 1) Das Netto-Fondsvermögen veränderte sich von 218,3 Mio. EUR zum 30. Juni 2012 auf 171,7 Mio. EUR per 30. Juni 2013. Im Berichtszeitraum 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013 wurde eine direkt gehaltene Immobilie in Frankreich, Guyancourt veräußert. Somit verbleiben acht Objekte im Fonds, wovon zwei Objekte direkt und sechs über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden. Der Auslandsanteil des Verkehrswerte-Volumens betrug 90,9 % per 30. Juni 2013. Die Vermietungsquote berechnet auf Basis der Bruttosollmiete verbesserte sich per 30. Juni 2013 weiter auf 90,4 %. Zum 30. Juni 2013 wurde die Liquiditätsquote auf 6,9 % beziffert. Die Ausschüttung am 30. Oktober 2013 beträgt 5,0000 EUR je Anteil. 1) Berechnungsmethode siehe Seite 5, Fußnote 6. 8 aberdeen-immobilien.de
Entwicklung des DEGI GLOBAL BUSINESS 30. Juni 2013 30. Juni 2012 30. Juni 2011 30. Juni 2010 Immobilien Mio. EUR 39,3 88,3 130,0 174,3 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Mio. EUR 97,5 121,8 133,2 153,4 Liquiditätsanlagen Mio. EUR 11,8 13,9 26,3 16,2 Sonstige Vermögensgegenstände Mio. EUR 68,2 63,1 48,4 47,6 Verbindlichkeiten und Rückstellungen Mio. EUR 45,1 68,8 83,4 112,8 Fondsvermögen (netto) Mio. EUR 171,7 218,3 254,5 278,7 Anteilumlauf Mio. Stück 3,4 3,4 3,4 3,4 Anteilwert / Ausgabepreis EUR 51,14 65,03 75,83 83,02 Rücknahmepreis im 1. Jahr nach Erwerb EUR 49,09 62,43 72,80 79,70 Rücknahmepreis im 2. Jahr nach Erwerb EUR 49,61 63,08 73,56 80,53 Rücknahmepreis im 3. Jahr nach Erwerb EUR 50,12 63,73 74,31 81,36 Rücknahmepreis ab dem vollendeten 3. Jahr nach Erwerb EUR 51,14 65,03 75,83 83,02 Ausschüttung je Anteil EUR 5,0000 1) 0,2400 1) 1,0000 1) 0,3200 1) Tag der Ausschüttung 30. Oktober 2013 30. Oktober 2012 27. Oktober 2011 15. Oktober 2010 Ertragsschein-Nr. 9 8 2) 6 5 International Securities Identification Number (ISIN): DE000A0ETSR6 / Wertpapier-Kennummer (WKN): A0ETSR 1) Die Ausschüttung und der Betrag der ausgeschütteten Erträge sind laut 5 Abs. 1 Nr. 1 Investmentgesetz (InvStG) mit mindestens vier Nachkommastellen anzugeben. 2) Die Ertragsschein-Nummer 7 wurde der am 27. April 2012 stattgefundenen Auszahlung zugeteilt. Bei dieser Auszahlung handelte es sich um die im Rahmen der Auflösung des Sondervermögens mögliche halbjährliche Auszahlung. Wertentwicklung eines Anlagebetrags in Höhe von 500.000 EUR seit Auflegung 650.000 600.000 571.667 597.325 EUR EUR 550.000 500.000 500.000 515.700 1) 542.957 463.713 450.000 425.192 400.000 394.061 317.818 350.000 Anlage am 1.11.2005 30.6. 2006 30.6. 2007 30.6. 2008 30.6. 2009 30.6. 2010 30.6. 2011 30.6. 2012 30.6. 2013 Zeitpunkt Anlagebetrag Endkapital 1) Wertentwicklung im Rumpf-Geschäftsjahr 2005/2006 vom 1. November 2005 (Tag der Auflegung des DEGI GLOBAL BUSINESS) bis 30. Juni 2006 (8-Monats-Zeitraum). aberdeen-immobilien.de 9
Investitionsstandorte zum 30. Juni 2013 Finnland Helsinki Deutschland Lüttich (Liège) Belgien Luxemburg Luxemburg Bad Homburg Prag Tschechien Zagreb Kroatien Rumänien Bukarest Italien Brindisi 10 aberdeen-immobilien.de
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Ein leicht anziehender Konjunkturverlauf ließ bereits zu Beginn des Jahres eine positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft vermuten. Ähnliches lässt sich für einige Volkswirtschaften außerhalb des Euroraums konstatieren. In den USA etwa zeichnet sich wenn auch langsam und auf moderaterem Niveau eine allmähliche Erholung ab. Für den Euroraum insgesamt scheinen ähnlich positive Tendenzen indes nicht feststellbar. Obwohl sich die ökonomischen Indikatoren etwas verbessert haben, verharrt Europa weiterhin in einer Rezession. Die Umsetzung der EU-Austeritätspolitik wird auch durch marginale Lockerungen der Europäischen Kommission in Bezug auf deren zeitliche Umsetzung etwa im Falle Spaniens und Frankreichs nicht nennenswert beeinträchtigt. Immobilien(investment)markt Europa Mit Blick auf die Investitionsnachfrage bleibt festzustellen, dass das Prime-Segment in den Kernmärkten Europas zu den priorisierten Anlagethemen gehört. Zunehmend erhöhen Pensionskassen und Versicherungen ihre Investmentanteile an Immobilien. Auch zeichnen sich erste Anzeichen einer erhöhten Nachfrage im Sekundärsegment bzw. eines erhöhten Interesses an Value-added- bzw. opportunistischen Strategien ab. Bezogen auf Transaktionsvolumina, lassen die südeuropäischen Märkte eine sehr leichte Dynamik erhoffen: Obwohl entsprechende Volumina dort weiterhin auf einem geringen Niveau verharren, zeichnen sich wieder erste Transaktionen ab. Diese sind u. a. getrieben durch Verkäufe aufgrund von Fondsliquidation offener deutscher Fonds in Italien und Ankäufe opportunistisch ausgerichteter Investoren aus Übersee z. B. in Spanien. Auf der Nachfrageseite wirken sich vor allem die gedämpften Arbeitsmarktentwicklungen aus, dies primär in Südeuropa und an Sekundärstandorten, in denen Mieten weiter in allen Sektoren fallen. Immobilienmarkt Deutschland Die positiven Entwicklungen der deutschen Wirtschaft zeigten sich auch in einer hohen Dynamik auf dem Investmentmarkt, die sich ab April für einige Monate zwar wieder leicht abschwächte, aber das insgesamt positive Investmentmarktgeschehen im ersten Halbjahr nicht schmälern kann. Entsprechende Transaktionsvolumina sind dabei auch vom fortwährend hohen Interesse ausländischer Investoren am deutschen Immobilienmarkt getrieben. Bezogen auf einzelne Sektoren, erscheinen Investments im hochwertigen Einzelhandels-Segment und in regional dominierende Shopping Center attraktiv. Dass nachgefragte Immobilien nicht ausschließlich in den klassisch favorisierten A-Standorten lokalisiert sein müssen, zeigt die Transaktionsdynamik im zweiten Quartal an den Sekundärstandorten, wo es u. a. einige Transaktionen im Shopping-Center-Bereich zu verzeichnen gab. Auch im Bürosektor steigen die Mieten zumindest in einigen deutschen Märkten weiterhin an. Renditen blieben sowohl im Büro- als auch im Einzelhandelssegment über den Verlauf des ersten Halbjahres weitestgehend stabil. Bezogen auf Renditeentwicklungen, ist aufgrund der Nachfrage perspektivisch wohl mit moderat sinkenden Werten zu rechnen. Immobilien-Portfolio-Management DEGI GLOBAL BUSINESS verfügte zum 30. Juni 2013 über insgesamt acht Immobilien. Davon werden zwei Objekte im Direkteigentum gehalten: die Bürogebäude in Bad Homburg und Liège (Lüttich). Sechs Objekte, die Shopping Center in Brindisi und Zagreb und die Bürogebäude in Bukarest, Helsinki, Luxemburg sowie Prag, werden über Mehrheitsbeteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehalten. Der Fonds ist in acht Ländern Belgien, Deutschland, Finnland, Italien, Kroatien, Luxemburg, Rumänien und Tschechien investiert. Mit Blick auf die nordeuropäischen Kernmärkte werden schwerpunktmäßig Investments im hochwertigen Einzelhandelssegment und in regional dominierende Shopping Center mit steigendem Mietpotenzial sowie minimalen Leerstandsraten belohnt. Sekundärstandorte haben dagegen mit hohen Leerständen und fallenden Mieten zu kämpfen sowohl dortige Händler als auch Nachfrager fokussieren zunehmend dominante Lagen und den Online-Handel. Für die Zukunft deuten unsere Kurzfristindikatoren auf eine wachsende Divergenz zwischen Nord- und Südeuropa hin. Während in Nordeuropa die Werte wohl weiter ansteigen werden, ist für Südeuropa nach wie vor mit sich verschlechternden Werten zu rechnen. aberdeen-immobilien.de 11
Portfoliostruktur Geografische Verteilung des Immobilienvolumens inklusive Immobilien-Gesellschaften Anteil am Verkehrswerte-Volumen. Über Beteiligungen gehaltene Immobilien werden entsprechend der Beteiligungsquote am Verkehrswert berücksichtigt. Region Anteil am Verkehrswerte-Volumen Verkehrswert Anzahl in % in EUR Deutschland 9,1 19.300.000,00 1 Belgien 9,4 20.000.000,00 1 Finnland 10,0 21.300.000,00 1 Italien 17,5 37.200.000,00 1 Kroatien 6,9 14.800.000,00 1 Luxemburg 23,3 49.483.000,00 1 Rumänien 6,2 13.099.998,69 1 Tschechien 17,6 37.462.500,00 1 Stand: 30. Juni 2013 Restlaufzeiten der Mietverträge Anteil am Jahres-Nettosollmietertrag aller vermieteten Mieteinheiten Vertragsrestlaufzeit Anteil am Jahres-Nettosollmietertrag in % bis 31.12.2013 9,0 1.1.2014 31.12.2014 12,8 1.1.2015 31.12.2015 3,2 1.1.2016 31.12.2016 15,3 1.1.2017 31.12.2017 17,3 1.1.2018 31.12.2022 39,7 nach 1.1.2023 2,7 Stand: 30. Juni 2013 12 aberdeen-immobilien.de
Nutzungsarten der Fondsobjekte inklusive Immobilien-Gesellschaften Anteil am Jahres-Nettosollmietertrag aller Mieteinheiten Nutzungsart Anteil am Jahres-Nettosollmietertrag in % Büro 64,6 Handel/Gastronomie 24,5 Industrie (Lager, Hallen) 4,9 Freizeit 0,1 Kfz 5,9 Stand: 30. Juni 2013 Größenklassen der Fondsobjekte inklusive Immobilien-Gesellschaften Anteil am Verkehrswerte-Volumen; ohne die im Bau/Umbau befindlichen Immobilien oder noch unbebauten Grundstücke. Über Immobilien- Gesellschaften gehaltene Immobilien werden entsprechend der Beteiligungsquote am Verkehrswert berücksichtigt. Objektgröße Anteil am Verkehrswerte-Volumen Verkehrswert Anzahl in Mio. EUR in % in EUR 0 <= 10 10 <= 25 41,6 88.499.998,69 5 25 <= 50 58,4 124.145.500,00 3 50 <= 100 100 <= 150 150 <= 200 > 200 Stand: 30. Juni 2013 aberdeen-immobilien.de 13
Wirtschaftliche Altersstruktur des Immobilienbestands (auf Basis der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer) inklusive Immobilien-Gesellschaften, gestaffelt nach Verkehrswerte-Volumen Anteil am Verkehrswerte-Volumen; ohne die im Bau/Umbau befindlichen Immobilien oder noch unbebauten Grundstücke. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien werden entsprechend der Beteiligungsquote am Verkehrswert berücksichtigt. Altersstruktur Anteil am Verkehrswerte- Volumen Verkehrswert Anzahl in % in EUR <= 5 Jahre 5 <= 10 Jahre 50,4 107.062.498,69 4 10 <= 15 Jahre 30,2 64.283.000,00 2 15 <= 20 Jahre > 20 Jahre 19,4 41.300.000,00 2 Stand: 30. Juni 2013 Die Grafik veranschaulicht zur besseren Vergleichbarkeit der Daten das wirtschaftliche Alter auf Basis der gutachterlichen Gesamtnutzungsdauer und nicht das Datum des Baus oder Umbaus: Rund 50 % des Objektbestandes sind jünger als zehn Jahre, zwei Immobilien wurden von dem Gutachterausschuss mit einem wirtschaftlichen Alter von mehr als 20 Jahren eingestuft. 14 aberdeen-immobilien.de
Branchenverteilung der Mieter Bezogen auf die Jahres-Nettosollmiete Branche in % Banken und Finanzdienstleistung, Versicherungen Handel Telekommunikation Öffentliche Institutionen Technologie- und Softwareunternehmen Konsumgüterindustrie Hotel-/ Gastronomiebranche Rechts-, Steuer- und Unternehmensberatung Medien Fahrzeug- und Maschinenbau 30,3 30,2 26,5 21,3 12,8 18,2 8,6 10,4 9,0 8,1 4,7 6,0 2,0 1,1 1,1 0,8 0,2 0,4 0,1 0,1 Sonstige 1) 4,7 3,4 nach Mietfläche Stand: 30. Juni 2013 nach Gesamt-Nettosollmiete 1) Darin enthalten sind u. a. sonstige und freiberufliche Dienstleister und sonstiges Gewerbe. aberdeen-immobilien.de 15
Objektabgänge im Berichtszeitraum Frankreich Guyancourt, 1, Rue Arnold Schoenberg, Le Gershwin Das Bürogebäude wurde zum 20. September 2012 zu einem Verkaufspreis veräußert, der knapp unter dem zuletzt ermittelten Verkehrswert lag. Objektzugänge im Berichtszeitraum Keine Vermietungssituation Die Vermietungsquote des DEGI GLOBAL BUSINESS auf der Basis der Bruttosollmiete lag zum 30. Juni 2013 bei 90,4 %, das entspricht einer Leerstandsquote von 9,6 %. Leerstandskommentierung Nachfolgend werden diejenigen Objekte des DEGI GLOBAL BUSINESS aufgeführt, bei denen am Stichtag 30. Juni 2013 mehr als ein Drittel der Bruttosollmiete der jeweiligen Immobilie infolge Leerstands nicht erzielt wurde oder der Objektleerstand mehr als 2,5 % der Bruttosollmiete des gesamten Fonds betrug. Zu Ihrer Information wird die Vermietungssituation dieser Objekte detailliert kommentiert: Rumänien Bukarest, Calea Vitan 6 6a, PGV Tower (Anteil des Leerstands im Objekt: 56,4 %; Anteil des Leerstands im Fonds: 4,9 %) Zum Berichtsstichtag betrug der tatsächliche Leerstand nach Flächen 6.782 m². Im Berichtszeitraum konnten insgesamt 2.410 m² Mietflächen neu vermietet werden. Desinvestitionsstrategie Nach der Kündigung des Verwaltungsmandates und damit der Entscheidung zur Auflösung des Portfolios bis zum 30. Juni 2014 steht die performanceschonende Liquiditätsbeschaffung durch Immobilientransaktionen im Fokus des Fondsmanagements. Durch genaue Beobachtung und Analyse der Marktentwicklungen sowie Vorantreiben zielführender Maßnahmen im Asset Management zur Optimierung der Vermietungssituation sollen die bestmöglichen Verkaufspreise innerhalb des gesetzten Zeitrahmens erzielt werden. Für den Verkaufsprozess stellen das hauseigene Research der Aberdeen-Gruppe sowie lokale Asset- und Transaction-Management- Teams einen wichtigen Erfolgsfaktor dar. Weitere Informationen zur Desinvestitionsstrategie sowie zu den aktuellen Entwicklungen des Sondervermögens erhalten Sie auf Anfrage bei der Kapitalanlagegesellschaft. Fondsrendite Der Bruttoertrag aus Immobilien beträgt 6,8 % und bezieht sich auf das durchschnittlich direkt und über Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilienvermögen im Betrachtungszeitraum vom 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013. Im Bruttoertrag von 6,8 % ist das performancerelevante Veräußerungsergebnis in Höhe von 1,1 % aus dem durchgeführten Verkauf in Frankreich enthalten. Abzüglich des Bewirtschaftungsaufwands ( 4,5 %) ergibt sich der Nettoertrag in Höhe von 2,3 %. Das Ergebnis vor Darlehensaufwand in Höhe von 17,8 % setzt sich aus der Summe dieses Nettoertrags, der Wertänderung ( 21,2 %), den ausländischen Ertragsteuern (0,3 %) und den Rückstellungen für ausländische latente Steuern (0,8 %) zusammen. Die Position Ausländische latente Steuern stellt die Kennzahl aus der Bildung oder Auflösung von Rückstellungen für latente Steuern auf Veräußerungsgewinne (Capital Gains Tax) bezogen auf das durchschnittlich investierte Immobilienvermögen dar. Das Ergebnis nach Darlehensaufwand beträgt aufgrund des negativen Effekts der Fremdkapitalaufnahme 26,3 %. Nach Berücksichtigung der Währungsänderung (0,1 %) ergibt sich ein Gesamtergebnis in Fondswährung in Höhe von 26,2 %. Unter Berücksichtigung der Liquiditätsrendite in Höhe von 0,1 %, die mit einem im Periodendurchschnitt investierten Liquiditätsanteil von 11,12 % des Netto-Fondsvermögens erzielt wurde, ergibt sich eine Fondsrendite vor Abzug der Fondskosten in Höhe von 23,3 %. Die Performance des DEGI GLOBAL BUSINESS lag nach Abzug der Fondskosten für den Betrachtungszeitraum vom 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013 bei 24,0 %. 1) Entwicklung des Mittelaufkommens Im Betrachtungszeitraum vom 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013 wurden weder Anteile abgesetzt noch zurückgenommen. 1) Berechnungsbasis: täglicher Anteilwert (Ausgabeaufschläge nicht berücksichtigt). Nach Abzug der Fondsverwaltungsgebühr und Depotbankgebühr. Im Gegensatz zur BVI-Methode (BVI: Bundesverband Investment und Asset Management e. V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage)), bei der eine Wiederanlage der Ausschüttung angenommen wird, wird bei dieser Berechnung eine Wiederanlage nur bis zur Aussetzung der Anteilscheinausgabe am 16. November 2009 berücksichtigt, da diese danach nicht mehr möglich ist. Individuelle Faktoren des Fonds oder der Anleger wie etwa die steuerlichen Belange der Anleger (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) werden nicht berücksichtigt. Angaben zur bisherigen Entwicklung erlauben keine Prognosen für die Zukunft. 16 aberdeen-immobilien.de
Liquidität Der DEGI GLOBAL BUSINESS verfügte zum 30. Juni 2013 über Liquiditätsanlagen in Höhe von 11,8 Mio. EUR. 1) Der Anteil der Liquiditätsanlagen am Nettofondsvermögen belief sich zum Stichtag auf 6,9 %. Die liquiden Mittel des Fonds waren zum Ende des Berichtszeitraumes in Bankguthaben (4,1 Mio. EUR) und Investmentanteilen am Wertpapier- Sondervermögen AllianzGI-Fonds AIK Bonds (7,7 Mio. EUR) investiert. Die Liquiditätsanlage erfolgt konservativ und risikoarm in liquiden Anlageformen. Die durchschnittliche Duration des Liquiditätsbestandes am 30. Juni 2013 belief sich auf 0,88 Jahre und unterstreicht die sicherheitsorientierte Anlage der liquiden Mittel. Aufgrund der konservativen Anlagestrategie konnte im Berichtszeitraum 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013 eine Liquiditätsrendite von 0,1 % erzielt werden. Ausschüttung Die Ausschüttung am 30. Oktober 2013 beträgt 5,0000 EUR pro Anteil. Der Anteilspreis wird am Ausschüttungstag, dem 30. Oktober 2013, um den Betrag der Ausschüttung, der den Anlegern zufließt, reduziert. Detaillierte Informationen zur Ausschüttung sowie steuerliche Hinweise für inländische Anleger finden Sie ab Seite 44 dieses Jahresberichtes. Capital Gains Tax Für das Sondervermögen DEGI GLOBAL BUSINESS werden Rückstellungen für latente Steuern auf etwaige ausländische Veräußerungsgewinne (Capital Gains Tax) gebildet. Zum Berichtsstichtag (30. Juni 2013) beträgt die Quote auf Fondsebene für direkt gehaltene Immobilien 100 %. Darüber hinaus werden Rückstellungen für potenzielle zukünftige Veräußerungsgewinnsteuern bei indirekt gehaltenen Immobilien bzw. mögliche Kaufpreisabschläge auf die Anteile an Immobilien-Gesellschaften aufgrund von in den Immobilien-Gesellschaften vorhandenen Steuerlatenzen gemäß 27 Abs. 2 Nr. 2 der Investment-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung aufgebaut. Risikomanagement Zur Erfüllung sowohl der internen Anforderungen als auch der relevanten rechtlichen Bestimmungen verfügt die Aberdeen Asset Management Deutschland AG über einen fortlaufenden Risikomanagement-Prozess, in welchem Risiken identifiziert, beurteilt, gesteuert und überwacht werden. Die Steuerung erfolgt dabei auf Basis der Risikostrategie, die sich aus der Geschäfts- und den Investmentstrategien ableitet. In der Organisationsstruktur der Gesellschaft ist eine zentrale Einheit Risikomanagement implementiert, welche die Überwachung der für die Sondervermögen oder die Gesellschaft bestehenden Risiken auf der operativen Ebene koordiniert und sicherstellt. Weiterhin ist durch die Einheit Prozessmanagement eine transparente Darstellung der Prozesse gegeben, was die Voraussetzung für ein unternehmensweites Risikomanagement ist. Dabei werden die relevanten Risiken von sachkundigen Mitarbeitern der einzelnen Fachabteilungen identifiziert und berichtet. Die Berichtsperioden sind der jeweiligen Art des Risikos angepasst. Die zentrale Einheit unterstützt die Abteilungen bei der integrierten und systematischen Erfassung und Steuerung der relevanten Risiken wie Adressenausfall-, Zinsänderungs-, Währungs- sowie sonstiger Marktpreisrisiken, operationeller Risiken und Liquiditätsrisiken. Dieser ganzheitliche Ansatz aus dezentraler Fachkompetenz und zentraler Organisation ermöglicht eine übergreifende Risikoinventur mit kompetenter Steuerung der Einzelrisiken, aber auch die Berücksichtigung von Interdependenzen der unterschiedlichen Risikobereiche. Durch die enge Zusammenarbeit von Prozess- und Risikomanagement kann möglichen prozessbedingten Fehlentwicklungen durch Anpassung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden. Änderung der Firma Die Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh wurde mit Wirkung zum 15. Mai 2013 formwechselnd umgewandelt und umbenannt in Aberdeen Asset Management Deutschland AG. 1) Die Liquidität entspricht der gerundeten Liquidität der Vermögensaufstellung. aberdeen-immobilien.de 17
Auflösung des Fonds Die Aberdeen Asset Management Deutschland AG 1) mbh hat das Verwaltungsmandat für den DEGI GLOBAL BUSINESS gemäß 38 Absatz 1 des Investmentgesetzes in Verbindung mit 16 Absatz 1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen zum 30. Juni 2014 gekündigt. Durch die Kündigung der Verwaltung wird die Auflösung des Fonds und damit die Aussetzung der Rücknahme und Ausgabe von Anteilscheinen endgültig. Die Geschäftsführung der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh 1) hat beschlossen, den Offenen Immobilienfonds DEGI GLOBAL BUSINESS bis spätestens 30. Juni 2014 geordnet aufzulösen und sowohl das Eigenkapital als auch die Fremddarlehen geordnet zurückzuführen. Vorgesehen sind zwei Auszahlungen im Jahr, die jeweils halbjährlich (im Oktober und April) stattfinden. Die regelmäßige Kommunikation mit den Aberdeen bekannten Investoren wird bis zur endgültigen Auflösung beibehalten. Ausblick Vor dem Hintergrund der Kündigung des Verwaltungsmandates zum 30. Juni 2014 steht das Geschäftsjahr 2013/2014 im Zeichen der Verkaufsaktivitäten der verbliebenen acht Immobilien. Nach Berichtsstichtag wurden die Immobilien in Prag und Liége veräußert. Zugleich befinden sich von den verbleibenden sechs Immobilien im Fondsportfolio zum Redaktionsschluss drei weitere Gebäude im Gesamtwert von ca. 105 Mio. EUR in der aktiven Vermarktung. Nach dem Berichtsstichtag wurden sowohl Folgebewertungen im regulären Bewertungszyklus sowie eine Neubewertung nach 79 Abs. 1 S. 5 InvG außerhalb des regulären Bewertungszyklus durchgeführt. Das Fondsvermögen reduzierte sich im wesentlichen durch diese Bewertungseffekte sowie durch das Ergebnis der beiden Objektveräußerungen bis zum Redaktionsschluss um insgesamt 10,5 %. Der Bewertungsausblick für das laufende Geschäftsjahr bleibt vor dem Hintergrund des Verkaufsprogrammes in Verbindung mit den anhaltenden Unsicherheiten bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung vor allem in Südeuropa weiterhin negativ. Insgesamt wird die Wertentwicklung des Fonds im laufenden Geschäftsjahr maßgeblich durch die Bewertungs- und Veräußerungsergebnisse geprägt sein. 1) Für das uns im vergangenen Berichtszeitraum entgegengebrachte Vertrauen mochten wir uns bei Ihnen bedanken. Mit freundlichen Grüßen, Der Vorstand Aberdeen Asset Management Deutschland AG 2) Dr. Hartmut Leser Michael Determann Fabian Klingler Frankfurt am Main, im Oktober 2013 1) Wir veröffentlichen monatlich einen Newsletter auf www.aberdeen-immobilien.de. Weitere Informationen zu aktuellen Entwicklungen des Sondervermögens erhalten Sie auf Anfrage bei der Kapitalanlagegesellschaft. 2) Die Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft wurde mit Wirkung zum 15. Mai 2013 formwechselnd umgewandelt und umbenannt in Aberdeen Asset Management Deutschland AG. 18 aberdeen-immobilien.de
Rumänien, Bukarest, Calea Vitan 6 6a, Phoenix Tower aberdeen-immobilien.de 19
Kreditmanagement Aufteilung der Kreditvolumina pro Währung nach der verbleibenden Zinsfestschreibung zum 30. Juni 2013 EUR-Kredite Belgien 1) unter 1 Jahr 23,6 % Italien 2) unter 1 Jahr 22,4 % Tschechien 1) unter 1 Jahr 39,7 % Deutschland 1 2 Jahre 14,3 % Aufteilung der Kreditvolumina nach Endfälligkeit der Kreditverträge zum 30. Juni 2013 2013 46,1 % 2014 14,2 % 2015 2016 39,7 % Die Balkendiagramme zeigen die Aufteilung der Kreditvolumina pro Währung nach der verbleibenden Zinsfestschreibung und nach der Endfälligkeit der Kreditverträge. Sowohl nach Zinsbindung als auch nach Endfälligkeit besteht ein diversifiziertes Kreditportfolio. Die Zinsbindung sowie die Endfälligkeit der Kredite werden durch die geplante Haltedauer der Immobilien unter dem Aspekt der Risikodiversifikation des Kreditportfolios bestimmt. 1) Kreditvolumen (direkt). 2) Kreditvolumen (indirekt über Immobilien-Gesellschaften entsprechend den Beteiligungsquoten). 20 aberdeen-immobilien.de
Übersicht Kredite zum 30. Juni 2013 Kreditvolumen (direkt) Kreditvolumen (indirekt über Immobilien- Gesellschaften) Anteil am Verkehrswert aller Fondsimmobilien (netto) Anteil am Fondsvermögen (netto) in TEUR in TEUR in % in % EUR-Kredite (Ausland) 1) 31.057 11.000 19,8 24,5 EUR-Kredite (Deutschland) 7.000 3,3 4,1 Gesamt 38.057 11.000 23,1 28,6 Das Kreditvolumen (direkt) ist im Laufe des Geschäftsjahres 2012/2013 von 54,6 Mio. EUR um 16,5 Mio. EUR auf 38,1 Mio. EUR gesunken. Das Kreditvolumen (indirekt über Immobilien-Gesellschaften) hat sich im Laufe des Geschäftsjahres 2012/2013 von 44,6 Mio. EUR um 33,6 Mio. EUR auf 11,0 Mio. EUR reduziert. Der Anteil des gesamten Kreditvolumens an der Summe der Verkehrswerte aller Fondsimmobilien reduzierte sich von 33,9 % auf 23,1 %. Die Kreditquote nach 80a InvG beträgt 17,9 %. Die Kreditquote nach 53 InvG beträgt 6,4 % des Netto-Fondsvermögens. 1) Unter Ausland ist der außerdeutsche Raum zu verstehen. aberdeen-immobilien.de 21
22 aberdeen-immobilien.de Deutschland, Bad Homburg, Justus-von-Liebig-Straße 1
Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung Renditekennzahlen bezogen auf den Zeitraum 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013 (nach Kapitaleinsatz gewichtete Teilergebnisse der Immobilien und Liquiditätsanlagen) I. Immobilien Direktinvestments gesamt in % 1) Beteiligungen (Immobilien- Gesellschaften) gesamt in % 2) Gesamt in % Bruttoertrag 3,4 3) 7,8 4) 6,8 (davon Veräußerungsergebnis) ( 5,2) ( 1,1) Bewirtschaftungsaufwand 5,3 3) 4,3 4) 4,5 Nettoertrag 1,9 3) 3,5 4) 2,3 Wertänderungen 32,7 3) 18,1 4) 21,2 Ausländische Ertragsteuern 2,1 3) 0,3 4) 0,3 Ausländische latente Steuern 3,7 3) 0,1 4) 0,8 Ergebnis vor Darlehensaufwand 28,8 3) 15,0 4) 17,8 Ergebnis nach Darlehensaufwand 54,8 5) 20,8 6) 26,3 Währungsänderung 0,1 6) 7) 0,1 Gesamtergebnis in Fondswährung 54,8 5) 20,7 6) 26,2 8) II. Liquidität 0,1 9) 10) III. Ergebnis gesamter Fonds vor Abzug der Fondskosten 23,3 11) IV. Ergebnis gesamter Fonds nach Abzug der Fondskosten 24,0 Kapitalinformationen bezogen auf den Zeitraum 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013 (Durchschnittszahlen) 12) I. Immobilien Direktinvestments gesamt in TEUR 1) Beteiligungen (Immobilien- Gesellschaften) gesamt in TEUR 2) Gesamt in TEUR Direkt gehaltene Immobilien 50.014,9 50.014,9 Über Beteiligungen (Immobilien-Gesellschaften) gehaltene Immobilien 189.176,3 189.176,3 Immobilien insgesamt 50.014,9 189.176,3 239.191,2 davon eigenkapitalfinanziert 27.607,2 141.858,1 169.465,3 davon fremdfinanziert (Kreditvolumen) 22.407,7 47.318,2 69.725,9 Liquidität 21.214,5 Fondsvermögen (netto) 13) 190.679,8 1) Die während des Geschäftsjahres 2012/2013 direkt gehaltenen Immobilien in Deutschland, Belgien und Frankreich werden zusammengefasst dargestellt. Der Fonds hielt weniger als drei Immobilien in dem jeweiligen Land. 2) Alle indirekt gehaltenen Immobilien in Finnland, Italien, Kroatien, Luxemburg, Rumänien und Tschechien werden entsprechend den Beteiligungsquoten zusammengefasst dargestellt. Der Fonds hält weniger als drei Immobilien in dem jeweiligen Land. 3) Die Kennzahlen sind bezogen auf das durchschnittliche direkt gehaltene Immobilienvermögen des Fonds. 4) Die Kennzahlen sind bezogen auf das durchschnittliche indirekt gehaltene Immobilienvermögen. 5) Die Kennzahlen sind bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte direkt gehaltene Immobilienvermögen des Fonds. 6) Die Kennzahlen sind bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte indirekt gehaltene Immobilienvermögen. 7) Währungskursveränderungen und Kosten der Kurssicherung. 8) Erwirtschaftet mit einem im Periodendurchschnitt investierten gesamten Immobilienanteil von 88,88 % des Fondsvermögens. 9) Die Kennzahl ist bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds. 10) Erwirtschaftet mit einem im Periodendurchschnitt investierten Liquiditätsanteil von 11,12 % des Fondsvermögens. 11) Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen. 12) Die Durchschnittszahlen für das Geschäftsjahr 2012/2013 (1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013) wurden anhand von 13 Monatsendwerten berechnet. 13) Das Fondsvermögen (netto) ergibt sich aus der Addition von eigenkapitalfinanzierten Immobilienvermögen und Liquidität. aberdeen-immobilien.de 23
Informationen zu Wertänderungen zum 30. Juni 2013 Direktinvestments gesamt in Mio. EUR 1) Beteiligungen (Immobilien- Gesellschaften) gesamt in Mio. EUR 2) Gesamt in Mio. EUR Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio 39,3 173,3 3) 212,6 Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio 3,6 14,7 18,3 Positive Wertänderungen laut Gutachten 0,0 3,1 3,1 Sonstige positive Wertänderungen 4,4 3,9 8,3 Negative Wertänderungen laut Gutachten 15,4 34,0 49,4 Ausländische latente Steuern 1,8 0,2 1,6 Sonstige negative Wertänderungen 0,9 4,9 5,8 Wertänderungen laut Gutachten 15,4 30,9 46,3 Sonstige Wertänderungen 5,3 1,2 4,1 Vermietungsinformationen zum 30. Juni 2013 Direktinvestments gesamt in % 4) Beteiligungen (Immobilien- Gesellschaften) gesamt in % 2) 5) Gesamt in % Jahresmietertrag Büro/Praxis 84,0 52,4 58,4 Jahresmietertrag Handel/Gastronomie 2,5 26,6 21,9 Jahresmietertrag Industrie (Lager, Hallen) 4,2 4,3 4,3 Jahresmietertrag Freizeit 0,4 0,0 0,1 Jahresmietertrag Kfz-Stellplätze 8,9 5,1 5,9 Jahresmietertrag Andere 0,0 0,0 0,0 Jahresmietertrag insgesamt 100,0 88,4 90,6 1) Die während des Geschäftsjahres 2012/2013 direkt gehaltenen Immobilien in Deutschland, Belgien und Frankreich werden zusammengefasst dargestellt. Der Fonds hielt weniger als drei Immobilien in dem jeweiligen Land. 2) Alle indirekt gehaltenen Objekte in Finnland, Italien, Kroatien, Luxemburg, Rumänien und Tschechien werden entsprechend den Beteiligungsquoten zusammengefasst dargestellt. Der Fonds hält weniger als drei Immobilien in dem jeweiligen Land. 3) Der in der Vermögensaufstellung ausgewiesene Gesamtwert der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Höhe von 97,5 Mio. EUR entspricht dem Nettovermögen der Gesellschaften. Die Differenz zwischen den gutachterlichen Verkehrswerten und den gesamten Beteiligungswerten in Höhe von 75,8 Mio. EUR stellen weitere Bilanzpositionen in den Gesellschaften dar. 4) Bezogen auf die gesamte Nettosollmiete aus direkt gehaltenen Immobilien. 5) Bezogen auf die gesamte Nettosollmiete entsprechend den Beteiligungsquoten aus indirekt gehaltenen Immobilien. 24 aberdeen-immobilien.de
Informationen zum Leerstand zum 30. Juni 2013 Leerstand Direktinvestments gesamt 1) 2) Beteiligungen (Immobilien- Gesellschaften) gesamt 3) 4) Gesamt in % in % in % Leerstand Büro/Praxis 0,0 7,5 6,0 Leerstand Handel/Gastronomie 0,0 3,9 3,1 Leerstand Industrie (Lager, Hallen) 0,0 0,6 0,5 Leerstand Kfz-Stellplätze 0,0 0,0 0,0 Leerstand Andere 0,0 0,0 0,0 Vermietungsquote (auf Basis der Bruttosollmiete) 100,0 88,0 90,4 Restlaufzeiten der Mietverträge zum 30. Juni 2013 Direktinvestments gesamt in % 5) Beteiligungen (Immobilien- Gesellschaften) gesamt in % 3) 6) Gesamt in % 2013 4,2 10,3 9,0 2014 27,1 9,0 12,8 2015 0,0 4,1 3,2 2016 0,9 19,2 15,3 2017 46,1 9,5 17,3 2018 0,0 13,2 10,4 2019 0,0 30,3 23,9 2020 0,0 2,1 1,6 2021 12,7 0,0 2,7 2022 0,0 1,3 1,1 2023 + 9,0 1,0 2,7 100,0 100,0 100,0 1) Die während des Geschäftsjahres 2012/2013 direkt gehaltenen Immobilien in Deutschland, Belgien und Frankreich werden zusammengefasst dargestellt. Der Fonds hielt weniger als drei Immobilien in dem jeweiligen Land. 2) Bezogen auf die gesamte Bruttosollmiete aus direkt gehaltenen Immobilien. 3) Alle indirekt gehaltenen Objekte in Finnland, Italien, Kroatien, Luxemburg, Rumänien und Tschechien werden entsprechend den Beteiligungsquoten zusammengefasst dargestellt. Der Fonds hält weniger als drei Immobilien in dem jeweiligen Land. 4) Bezogen auf die gesamte Bruttosollmiete entsprechend den Beteiligungsquoten aus indirekt gehaltenen Immobilien. 5) Bezogen auf die gesamte Nettosollmiete aus direkt gehaltenen Immobilien. 6) Bezogen auf die gesamte Nettosollmiete entsprechend den Beteiligungsquoten aus indirekt gehaltenen Immobilien. aberdeen-immobilien.de 25
Entwicklung der Renditen Renditekennzahlen 30. Juni 2013 30. Juni 2012 30. Juni 2011 30. Juni 2010 in % in % in % in % I. Immobilien Bruttoertrag 6,8 8,1 7,5 7,6 Bewirtschaftungsaufwand 4,5 4,4 3,6 2,8 Nettoertrag 2,3 3,7 3,9 4,8 Wertänderungen 21,2 10,7 6,5 18,2 Ausländische Ertragsteuern 0,3 0,0 0,2 0,2 Ausländische latente Steuern 0,8 0,3 0,3 0,2 Ergebnis vor Darlehensaufwand 17,8 6,7 3,1 13,4 Ergebnis nach Darlehensaufwand 26,3 13,0 8,9 25,7 Währungsänderung 0,1 0,3 0,0 0,2 Gesamtergebnis in Fondswährung 26,2 1) 13,3 2) 8,9 3) 25,5 4) II. Liquidität 0,1 5) 6) 0,5 5) 7) 0,5 5) 8) 5) 9) 2,0 III. Ergebnis gesamter Fonds vor Abzug der Fondskosten 23,3 10) 12,0 10) 7,9 10) 23,6 10) V. Ergebnis gesamter Fonds nach Abzug der Fondskosten 24,0 12,5 8,6 24,2 1) Erwirtschaftet mit einem im Periodendurchschnitt investierten gesamten Immobilienanteil von 88,88 % des Fondsvermögens. 2) Erwirtschaftet mit einem im Periodendurchschnitt investierten gesamten Immobilienanteil von 90,38 % des Fondsvermögens. 3) Erwirtschaftet mit einem im Periodendurchschnitt investierten gesamten Immobilienanteil von 89,20 % des Fondsvermögens. 4) Erwirtschaftet mit einem im Periodendurchschnitt investierten gesamten Immobilienanteil von 93,05 % des Fondsvermögens. 5) Die Kennzahl ist bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds. 6) Erwirtschaftet mit einem im Periodendurchschnitt investierten Liquiditätsanteil von 11,12 % des Fondsvermögens. 7) Erwirtschaftet mit einem im Periodendurchschnitt investierten Liquiditätsanteil von 9,62 % des Fondsvermögens. 8) Erwirtschaftet mit einem im Periodendurchschnitt investierten Liquiditätsanteil von 10,80 % des Fondsvermögens. 9) Erwirtschaftet mit einem im Periodendurchschnitt investierten Liquiditätsanteil von 6,95 % des Fondsvermögens. 10) Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen. 26 aberdeen-immobilien.de
Entwicklung des Fondsvermögens vom 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2013 in EUR in EUR I. Fondsvermögen am Beginn des Geschäftsjahres 218.278.566,29 Ausschüttung für das Vorjahr 805.567,94 Mittelzufluss (netto, exkl. Ertrags-/Aufwandsausgleich) 0,00 Ertrags-/Aufwandsausgleich 0,00 Ordentlicher Nettoertrag 3.835.906,19 Realisierte Gewinne 728.791,42 Realisierte Verluste 7.869.010,86 Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne bei Immobilien 6.271.634,90 (davon in Fremdwährung: 0,00 ) bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 6.855.043,22 (davon in Fremdwährung: 1.778.779,33 ) bei Liquiditätsanlagen 89.650,84 (davon in Fremdwährung: 0,00 ) Nettoveränderung der nicht realisierten Verluste bei Immobilien (davon in Fremdwährung: 0,00 ) bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (davon in Fremdwährung: 1.295.283,39 ) 16.363.350,18 38.980.461,26 Währungskursveränderung 376.629,73 II. Fondsvermögen am Ende des Geschäftsjahres 171.664.572,89 aberdeen-immobilien.de 27
Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem aktuellen, in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und am Ende des Geschäftsjahres. Bei der Ausschüttung für das Vorjahr handelt es sich um den im Geschäftsjahr tatsächlich ausgeschütteten Betrag. Dieser setzt sich aus dem Ausschüttungsbetrag laut Jahresbericht des Vorjahres (siehe dort unter Berechnung der Ausschüttung die Gesamtausschüttung) sowie dem Ausgleichsposten zusammen, welcher der Berücksichtigung von Anteilaus- und -rückgaben zwischen Geschäftsjahresende und Ausschüttungstermin dient. Anleger, die zwischen diesen beiden Terminen Anteile erwerben, partizipieren an der Ausschüttung, obwohl ihre Anteilskäufe nicht als Mittelzufluss im Vorjahresberichtszeitraum berücksichtigt wurden. Umgekehrt nehmen Anleger, die ihren Anteil zwischen diesen beiden Terminen verkaufen, nicht an der Ausschüttung teil, obwohl ihre Anteilrückgabe nicht als Mittelabfluss im Vorjahresberichtszeitraum berücksichtigt wurde. Die Mittelzuflüsse aus Anteilsverkäufen und die Mittelabflüsse aus Anteilsrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Rücknahmepreis multipliziert mit der Anzahl der verkauften bzw. der zurückgenommenen Anteile. In dem Rücknahmepreis sind die aufgelaufenen Erträge pro Anteil enthalten. Die Mittelzu- und -abflüsse werden daher um den Ertragsausgleich bzw. Aufwandsausgleich gekürzt und damit auf die Vermögensveränderung im Geschäftsjahr angerechnet. Der ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich. Die realisierten Gewinne und Verluste stellen die Differenz aus Verkaufserlösen und steuerlichen Buchwerten bei Immobilien sowie den Unterschied zwischen Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf bzw. Fälligkeit von Liquiditätsanlagen dar. Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen. Die Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne sowie die Nettoveränderung der nicht realisierten Verluste ergeben sich bei den Immobilien und den Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften aus Wertfortschreibungen und Veränderungen der Verkehrswerte im Geschäftsjahr. Die Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne sowie die Nettoveränderung der nicht realisierten Verluste ergeben sich bei den Liquiditätsanlagen aus den Kurswertveränderungen der im Bestand befindlichen Wertpapiere, Geldmarktinstrumente und Investmentanteile. Bei Währungskursveränderung ist die Differenz der Bewertung der Vermögensgegenstände in Fremdwährung zum Kurs zu Beginn und ohne das Ergebnis der Wertfortschreibungen zum Kurs am Ende der Berichtsperiode anzugeben. Bei im Berichtsjahr erworbenen Vermögensanlagen ist die Differenz aus der Bewertung mit dem Kurs zum Zeitpunkt der Aktivierung und dem Kurs zum Ende der Berichtsperiode anzugeben. Das Ergebnis der Wertfortschreibungen ist, bewertet mit dem Berichtsperiodenendkurs, in der Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne und Verluste bei Immobilien, Beteiligungen an Immobilien- Gesellschaften und Liquiditätsanlagen enthalten. Des Weiteren werden hier Gewinne und Verluste aus der Abwicklung laufender Transaktionen über Fremdwährungsverrechnungskonten berücksichtigt. 28 aberdeen-immobilien.de
Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 30. Juni 2013 Anteil am Fondsvermögen davon in Fremdwährung in EUR in EUR in % in EUR I. Immobilien (siehe Seite 30) 1. Geschäftsgrundstücke 39.300.000,00 22,9 0,00 Summe der Immobilien 39.300.000,00 22,9 0,00 II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (siehe Seiten 31 32) 1. Mehrheitsbeteiligungen 97.532.427,81 56,8 2.126.654,99 Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 97.532.427,81 56,8 2.126.654,99 III. Liquiditätsanlagen (siehe Seite 35) 1. Bankguthaben 4.108.117,58 2,4 1.070,98 2. Investmentanteile 7.694.945,74 4,5 0,00 Summe der Liquiditätsanlagen 11.803.063,32 6,9 1.070,98 IV. Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 2.333.418,09 1,4 0,00 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 59.666.000,00 34,8 0,00 3. Zinsansprüche 2.933.056,45 1,7 0,00 4. Andere 3.271.159,96 1,9 0,00 Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 68.203.634,50 39,8 0,00 Summe I. IV. 216.839.125,63 126,4 2.127.725,97 V. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten 38.056.736,64 22,2 0,00 2. Grundstücksbewirtschaftung 2.242.799,66 1,3 1.635,33 3. anderen Gründen 1.142.890,03 0,7 0,00 Summe der Verbindlichkeiten 41.442.426,33 24,2 1.635,33 VI. Rückstellungen 3.732.126,41 2,2 0,00 Summe V. VI. 45.174.552,74 26,4 1.635,33 VII. Fondsvermögen 171.664.572,89 100,0 aberdeen-immobilien.de 29