Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? - Die richtige Wahl der Rechtsform - Rechtsanwältin Dr. Angelika Baumhof Vortrag am 14. April 2011 Halle/Westfalen Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 1
Die richtige Wahl der Rechtsform Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 2
Gegenstand des Pachtvertrages Nur Grundstück Grundstück und Golfanlage Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 3
Nur Grundstück Grundstück steht im Eigentum des Verpächters Pächter ist Eigentümer und Betreiber der Golfanlage Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 4
Grundstück und Golfanlage oder Nur Golfanlage Grundstück und Golfanlage stehen im Eigentum des Verpächters Betreiber pachtet Grundstück und Golfanlage Eigentümer verpachtet Grundstück an Grundstückspächter Grundstückspächter ist Eigentümer der Golfanlage Betreiber pachtet Grundstück und Golfanlage von Grundstückspächter Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 5
Welche Rechtsformen gibt es? Pachtvertrag Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Nießbrauch Erbbaurecht Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 6
Themenkreise Laufzeit und Verlängerung von Verträgen Form Kosten Sicherheit/Beleihbarkeit Veräußerbarkeit Rückgabeklausel bei Beendigung des Vertrags: finanzielle und bilanzielle Auswirkungen Auswirkungen von Zwangsversteigerung oder Insolvenz des Verpächters auf den Pächter Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 7
Laufzeit: Ziel: Langfristige Sicherung der Existenz und der Investition des Pächters Feste Laufzeit mit automatischen Vertragsverlängerungen, wenn Pächter nicht kündigt, oder einseitige Optionsrechte des Pächters, den Pachtvertrag durch Erklärung gegenüber Verpächter zu verlängern. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 8
Rechtsfolge: Ordentliches Kündigungsrecht des Verpächters ist für die feste Dauer des Pachtvertrages ausgeschlossen. Ordentliches Kündigungsrecht des Pächters ist für die feste Dauer des Pachtvertrages ausgeschlossen. Bei Vertragsverlängerungen oder Optionsrechten hat der Pächter ein einseitiges Recht zur Beendigung des Pachtvertrags. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 9
Wirksamkeitserfordernis: Feste Pachtdauer und deren Verlängerung muss schriftlich gemäß 550 BGB i. V. m. 581 Abs. 2 BGB vereinbart sein. Ansonsten ist Vertrag nur auf unbefristete Zeit in der Regel abgeschlossen. Was ist mit S c h r i f t f o r m gemeint? Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 10
Mit der Schriftform ist die gesetzliche Schriftform gemäß 126 BGB gemeint: 1. Beide Parteien müssen auf einer Urkunde gemeinsam unterzeichnen. Jede Partei sollte eine von beiden Parteien unterschriebene Ausfertigung der Urkunde erhalten. Für die Wahrung der Schriftform ist bei Erstellung von mehreren gleichlautenden Urkunden es streng genommen ausreichend, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet ABER: Beweisproblem BESSER: Jede Partei erhält ein von beiden Parteien unterzeichnetes Exemplar 2. Zwischen der Unterzeichnung der einen Partei auf dem Pachtvertrag oder einem Nachtrag und der anderen Partei auf dem Pachtvertrag oder dem Nachtrag sollten nicht mehr als drei Wochen liegen, da auch sonst Schriftform nach der Rechtsprechung des BGH zweifelhaft ist. PRAXISTIPP: Zeitlicher Abstand zwischen den beiden Unterschriften sollte möglichst gering gehalten werden. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 11
3. Grundsätzlich: ist die körperliche Verbindung zwischen Hauptvertrag und Nachtrag erforderlich. Ausnahme: wenn der Nachtrag den bisherigen Pachtvertrag hinsichtlich der Vertragsparteien und des Pachtgegenstandes genau bezeichnet und Regelung im Nachtrag, dass der bisherige Pachtvertrag (genaue Bezeichnung der Parteien und des Pachtgegenstands sind erforderlich) ansonsten unverändert weiterhin gültig ist. PRAXISTIPP: Nachtragsformular als Muster entwerfen, so dass bei jedem Nachtrag die Weitergeltung des bisherigen Pachtvertrages bereits im Muster enthalten ist. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 12
NICHT AUSREICHEND: Fax reicht nicht aus. E-Mail reicht nicht aus. E-Mail mit angehängter PDF Datei, die eingescannte unterzeichnete Urkunde enthält, auf der beide unterzeichnet haben, reicht nicht aus. Einigung, die sich aus einem Briefwechsel ergibt, reicht nicht aus!!! Schreiben vom Verpächter an den Pächter und weiteres Schreiben von Pächter an Verpächter, dass mit der neuen Regelung Einverständnis besteht, reicht für gesetzliche Schriftform gemäß 126 BGB nicht aus. Dies genügt nur für die sog. gewillkürte Schriftform gemäß 127 BGB. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 13
Wann ist die Schriftform für den Pachtvertrag, der länger als auf ein Jahr fest abgeschlossen ist, einzuhalten? Bei Abschluss des Pachtvertrags Bei jeder zeitlichen Vertragsverlängerung von mehr als einem Jahr. Bei jeder sonstigen wesentlichen Vertragsänderung oder Vertragsergänzung, auch wenn diese nicht die Laufzeit betrifft! Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 14
Achtung: Praxisfalle PRAXISFALLE: Es werden häufig zwischen den Parteien durch wechselseitige Schreiben nachträglich Vereinbarungen zum Pachtvertrag getroffen. Dies genügt für die Schriftform NICHT!!! PRAXISTIPP: Alle Vereinbarungen (auch unwesentliche, da Abgrenzung schwierig) zum Pachtvertrag schriftlich vereinbaren, da sonst der Verlust des Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts des Verpächters droht. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 15
Achtung: Häufige weitere Praxisfalle Häufige Fallkonstellation Parteien vereinbaren im Pachtvertrag ein Vorkaufsrecht für den Fall des Verkaufs des Grundstücks entweder zu den Bedingungen des dann mit einem Dritten abzuschließenden Kaufvertrags (=dingliches Vorkaufsrecht) oder aber zu abweichenden Bedingungen (=schuldrechtliches Vorkaufsrecht). Vereinbarung eines schuldrechtlichen oder dinglichen Vorkaufsrechts bedarf zur Wirksamkeit der notariellen Beurkundung, so dass der gesamte Pachtvertrag zu beurkunden ist. ACHTUNG: Vereinbarung eines Vorkaufsrechts im privatschriftlichen Pachtvertrag kann diesen unwirksam machen. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 16
Bei schuldrechtlichem Vorkaufsrecht (= Bedingungen für Kauf können abweichend von dem Kaufvertrag vereinbart werden, der das Vorkaufsrecht auslöst, insbesondere abweichender Kaufpreis möglich) kann dies dinglich nur durch eine Vormerkung zur Rangwahrung gesichert werden, die im Grundbuch eingetragen wird. Eine Heilung des Formmangels des Pachtvertrages ist daher nicht möglich, da das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nicht selbst im Grundbuch eingetragen wird. Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht (= Kauf nur zu den Bedingungen des Kaufvertrages mit einem Dritten, der das Vorkaufsrecht auslöst, insbesondere kein abweichender Kaufpreis möglich) wird das dingliche Vorkaufsrecht im Grundbuch selbst eingetragen. Eine Heilung des Formmangels des Pachtvertrags ist daher bei Eintragung des dinglichen Vorkaufsrechts im Grundbuch möglich. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 17
Sofern keine Heilung des Formmangels Gefahr der Unwirksamkeit des Pachtvertrags: Bei salvatorischer Klausel im Pachtvertrag eventuell Heilung unter Umständen möglich ABER: rechtlich unsicher. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 18
Pacht: Feste Pachtlaufzeiten mit festen Verlängerungen bzw. Optionen für den Pächter, z. B. 2 x 10 Jahre Rechtsfolge: Während der festen Pachtlaufzeit und der festen Verlängerung bzw. den Optionszeiten ist das ordentliche Kündigungsrecht des Verpächters ausgeschlossen Grenze: nach 30 Jahren Laufzeit kann Verpächter den Pachtvertrag ordentlich kündigen 544 BGB i. V. m. 581 Abs. 2 BGB Kündigungsfrist bei Gewerberäumen: 580a Abs. 4 BGB: am 3. Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 19
Wie wird die 30-Jahresgrenze berechnet? Beginn der 30-Jahresfrist: Mit dem vertraglich vereinbarten Überlassungszeitpunkt, a. A. teilweise erst mit der tatsächlichen Überlassung des Pachtgegenstandes Berechnung der 30-Jahresfrist Festlaufzeit und einseitige Optionen oder automatische Vertragsverlängerungen sind zusammenzurechnen, wenn sie bereits bei Beginn des Vertrages vereinbart sind. BGH Urteil vom 27.11.2003, IX ZR 76/2000, NZM 2004, 190 ff. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 20
Ausnahme: wenn die Parteien einen Nachtrag vereinbaren und in diesem den Beginn der Frist neu regeln (sog. Kettenmietverträge), vgl. BGH NJW 1996, 2028 Dann rechnet die 30-Jahresfrist erst ab diesem Nachtrag PRAXISTIPP: Genaue Prüfung der Pachtverträge und der Nachträge daher stets erforderlich, da es auf die Regelung im Einzelfall ankommt. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 21
Problem: Wie kann bei Abschluss des Pachtvertrags verhindert werden, dass nach 30 Jahren der Verpächter den Pachtvertrag ordentlich kündigen kann? Antwort: Andere Rechtsform wählen? Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 22
Frage: Welche andere Rechtsformen gibt es? Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Nießbrauch Erbbaurecht Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 23
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Dingliches Nutzungsrecht in einzelnen Beziehungen an einem Grundstück, das einer bestimmten Person zusteht Problem: dem Eigentümer muss noch eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Grundstücks neben der Dienstbarkeit verbleiben. In der Regel bei Golfplatzanlage nicht der Fall, da umfassende Nutzung durch den Golfanlagenbetreiber erforderlich. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 24
Nießbrauch Dingliches umfassendes Nutzungsrecht am Grundstück unter Ausschluss des Eigentümers des Grundstücks, das einer Person zusteht. Beschränkungen in schuldrechtlicher und dinglicher Hinsicht möglich, z.b. Nutzung des Grundstücks nur als Golfanlage und nicht für andere Zwecke. Ob Änderungen der bisherigen wirtschaftlichen Bestimmung mit dinglicher Wirkung vereinbart werden können, also insbesondere Umgestaltung einer landwirtschaftlich genutzten Fläche in einen Golfplatz, ist strittig, 1036, 1037 BGB. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 25
Erbbaurecht Veräußerliches und vererbliches und somit auch übertragbares Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben ( 1 ErbbauRG). BGH hat entschieden, dass auch eine Golfplatzanlage ein Bauwerk im Sinne des 1 ErbbauRG ist (BGH NJW 1992, 1681). Erbbaurecht = Eigentumsähnliches Recht an einem Grundstück, das einer Person zusteht Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 26
Welche festen Laufzeiten sind bei diesen anderen Rechtsformen möglich? Pachtvertrag Feste Laufzeit bis max. 30 Jahre, 544 i. V.m. 581 Abs. 2 BGB Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Feste Laufzeit kann frei vereinbart werden; keine zeitliche Höchstgrenze Nießbrauch Feste Laufzeit kann frei vereinbart werden; keine zeitliche Höchstgrenze Erbbaurecht Feste Laufzeit kann frei vereinbart werden; keine zeitliche Höchstgrenze (Hinweis: 99 Jahre als Höchstgrenze ist zwar häufig Praxis, aber rechtlich nicht zwingend) Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 27
Welche Form muss eingehalten werden? Pachtvertrag - Schriftform gemäß 550 i. V. m. 581 Abs. 2 BGB, aber maximal 30 Jahre für Vermieter bindend Beschränkte persönliche Dienstbarkeit - schuldrechtliche Dienstbarkeitsvereinbarung: gemäß 311 BGB ist für Schuldverhältnisse keine Form vorgeschrieben; 544 BGB gilt nicht für schuldrechtliche Dienstbarkeitsvereinbarung, BGH NJW 1974, 2123 - Für dingliche Einigung über Bestellung der Dienstbarkeit: Keine Form vorgeschrieben, 873 BGB - Für die Eintragung des dinglichen Rechts der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch: Notarielle Beglaubigung und Eintragung im Grundbuch erforderlich Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 28
Nießbrauch - schuldrechtliche Vereinbarung des Nießbrauchs: gemäß 311 BGB keine Form vorgeschrieben 544 BGB gilt nicht für schuldrechtliche Vereinbarung des Nießbrauchs, BGH NJW 1974, 2123 - Für dingliche Einigung über Bestellung des Nießbrauchs: Keine Form vorgeschrieben, 873 BGB - Für die Eintragung des dinglichen Nießbrauchs im Grundbuch: Notarielle Beglaubigung und Eintragung im Grundbuch erforderlich Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 29
Erbbaurecht - Schuldrechtliche Vereinbarung des Erbbaurechts: notariell zu beurkunden gemäß 311b Abs. 1 BGB, 11 Abs. 2 ErbbauRG. Formmangel wird geheilt durch Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch. - Dingliche Einigung über Bestellung des Erbbaurechts ist zwar unter Umständen formlos möglich (teils umstritten), aber: für Nachweis gegenüber Grundbuchamt gemäß 20, 29 GBO notarielle Beglaubigung erforderlich. Einziger rechtssicherer Weg: Notarielle Beurkundung der schuldrechtlichen Vereinbarung des Erbbaurechts und der dinglichen Einigung Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 30
Welche sonstigen Voraussetzungen müssen erfüllt sein? Pachtvertrag Keine besonderen Erfordernisse Grundbuch sollte dennoch im Hinblick auf dingliche Rechte an den verpachteten Grundstücken geprüft werden. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Keine besonderen Erfordernisse, Aber prüfen, ob andere dingliche Rechte im Grundbuch vorgehen, die die Dienstbarkeit beeinträchtigen. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 31
Nießbrauch Keine besonderen Erfordernisse Aber prüfen, ob andere dingliche Rechte im Grundbuch der Nutzung als Golfplatz entgegenstehen oder diese beeinträchtigen. Erbbaurecht Kann nur an ausschließlich erster Rangstelle bestellt werden, d. h. ohne Vorrang oder Gleichrang mit anderen dinglichen Rechten in Abteilung II oder Abteilung III des Grundbuchs. Bei Belastungen im Grundbuch, z. B. Geh- und Fahrtrechten, Leibgedinge oder Grundschulden, ist daher Erbbaurecht nur möglich, wenn alle diese dinglich Berechtigten hinter das Erbbaurecht freiwillig zurücktreten. Falls dies nicht erreicht werden kann, ist die Bestellung eines Erbbaurechts nicht möglich. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 32
Welche Kosten sind damit verbunden? Pachtvertrag Rechtsberatungskosten Höhe ca. 5.000,00 bis 10.000,00 je nach Umfang Beschränkte persönliche Dienstbarkeit und Nießbrauch Rechtsberatungskosten: Höhe ca. 5.000,00 bis 10.000,00, je nach Umfang Notarkosten: Tipp: Notarkosten können gering gehalten werden, wenn der Notar nur die Unterschrift beglaubigt und den Entwurf nicht fertigt (ca. 130,00) Grundbuchkosten: abhängig vom Wert der Gegenleistung Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 33
Erbbaurecht Rechtsberatungskosten: Höhe ca. 5.000,00 bis 10.000,00 Notarkosten: sehr hoch ca. 20.000,00 oder auch deutlich mehr Grundbuchkosten:abhängig vom Wert der Gegenleistung Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 5,0 % vom Wert der Gegenleistung, insbesondere der kapitalisierte Erbbauzins bei Bestellung des Erbbaurechts (Länder bestimmen Höhe der Grunderwerbssteuer, daher unterschiedliche Höhe) Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 34
Sicherheit / Beleihbarkeit der Golfanlage? Pachtvertrag Kann nicht mit dinglichen Rechten belastet werden Scheinbestandteile gemäß 95 BGB können sicherungsübereignet werden Beschränkte persönliche Dienstbarkeit / Nießbrauch Kann nicht sicherungsübereignet werden, da nicht abtretbar. Kann nicht verpfändet werden, da nicht abtretbar. Kann nicht mit dinglichen Rechten (z. B. Grundschuld) zur Finanzierung belastet werden Lösung: Ausübung kann Dritten überlassen werden. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 35
Diese Ausübung kann verpfändet werden, ist aber nicht im Grundbuch eintragbar als dingliche Belastung Lösung in der Praxis: Es werden zugunsten der Bank weitere beschränkte persönliche Dienstbarkeiten / Nießbrauchsrechte bestellt und im Grundbuch eingetragen; dies ist wegen der Unübertragbarkeit der beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten erforderlich Erbbaurecht Das Erbbaurecht ist gemäß 1 Abs. 1 ErbbauRG frei mit Grundschulden belastbar. In der Praxis wird aber gemäß 5 Abs. 2 ErbbauRG die Belastbarkeit in der Regel an die vorherige Zustimmung des Eigentümers geknüpft. Aber gemäß 7 ErbbauRG besteht ein Anspruch auf Belastung, wenn die Belastung mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar ist. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 36
Veräußerbarkeit der Golfanlage? Welche Einschränkungen gibt es? Pachtvertrag Nur mit Zustimmung des Verpächters ist Übertragung des Pachtvertrages auf einen Dritten möglich. Bereits im Pachtvertrag kann vereinbart werden, dass der Pächter berechtigt ist, den Pachtvertrag auf einen beliebigen oder zumindest einen bestimmten Dritten zu übertragen. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Die Übertragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist nicht möglich. Die Ausübung kann nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers gemäß 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB einem Dritten überlassen werden. Dies kann bereits bei Bestellung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit vereinbart werden. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 37
Nießbrauch Die Übertragung des Nießbrauchs ist nicht möglich, auch nicht mit Zustimmung des Grundstückseigentümers. Jedoch kann bei Mitwirkung des Grundstückseigentümers das Nießbrauchsrecht neu für den Erwerber der Golfanlage bestellt werden. Die Ausübung kann gemäß 1059 S. 2 BGB einem Dritten überlassen werden. Dies kann vertraglich ausgeschlossen werden. Erbbaurecht Das Erbbaurecht ist gemäß 1 Abs. 1 ErbbauRG frei veräußerlich. In der Praxis wird aber gemäß 5 Abs. 1 ErbbauRG die Veräußerbarkeit in der Regel an die vorherige Zustimmung des Eigentümers geknüpft. Aber gemäß 7 ErbbauRG besteht ein Anspruch auf Zustimmung, wenn der Erwerber eine ausreichende Bonität und Professionalität aufweist. Weiterhin wird in der Praxis häufig ein dingliches Vorkaufsrecht zugunsten des Grundstückeigentümers an dem Erbbaurecht bestellt. Im Gegenzug erhält häufig der Erbbauberechtigte ein dingliches Vorkaufsrecht am Erbbaugrundstück. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 38
Rückgabeklauseln bei Beendigung des Vertrages Pachtvertrag Bei Beendigung ist die Pachtsache im ursprünglichen Zustand zurückzugeben, es sei denn die Parteien haben etwas anderes vereinbart. Rückgabeklauseln mit Ablösebeträgen für die Rückgabe der Pachtsache sind in der Regel vereinbart. Praxistipp: Höhe Ablöseforderungen gegenüber Verpächter können ein Druckmittel sein, um statt einer Beendigung des Pachtvertrages eine Verlängerung des Pachtvertrages zu erreichen. Daher: Vor Verhandlungen über die Verlängerung des Pachtvertrages auch die Beendigungsklauseln prüfen!!! Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 39
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Benutzung gemäß 1090 BGB aufgrund dinglichen Rechts nur in einzelnen Beziehungen. Daher müssen in der schuldrechtlichen Vereinbarung weitergehende Regelungen getroffen werden, in welcher Weise der Berechtigte das Grundstück umgestalten darf und in welcher Weise der Berechtigte das Grundstück nach Beendigung der Dienstbarkeit an den Eigentümer zurückzugeben hat. ACHTUNG: es muss deutlich werden, dass die schuldrechtliche Vereinbarung kein Pachtvertrag ist, sonst gilt 544 BGB Nießbrauch Gemäß 1037 Abs. 1 BGB ist der Nießbraucher nicht berechtigt, das Grundstück umzugestalten oder wesentlich zu verändern. Daher muss in der schuldrechtlichen Nießbrauchsvereinbarung geregelt werden, in welcher Weise der Nießbraucher das Grundstück umgestalten darf und in welcher Weise der Nießbraucher das Grundstück nach Beendigung des Nießbrauchs an den Eigentümer zurückzugeben hat. ACHTUNG: es muss deutlich werden, dass die schuldrechtliche Vereinbarung kein Pachtvertrag ist, sonst gilt 544 BGB Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 40
Erbbaurecht Das Erbbaurecht endet entweder aufgrund Zeitablaufs oder bei Heimfall in den für den Heimfall vorgesehenen Gründen. Auch hier ist eine Regelung in der Erbbaurechtsvereinbarung vorgesehen, welche Folgen die Beendigung des Erbbaurechts bei Zeitablauf oder bei Heimfall hat. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 41
Bilanzielle Auswirkungen von Rückgabeklauseln Sachverhalt: Pächter und Golfplatzbetreiber ist nach Ablauf der Pachtzeit vertraglich verpflichtet, die für den Betrieb der Golfanlage vorgesehenen Einrichtungen wieder zu entfernen und z.b. den Ursprungszustand ganz oder teilweise wiederherzustellen. 1. Auswirkungen nach Handelsrecht: Es handelt sich um eine ungewisse Verbindlichkeit gegenüber einem Dritten vor dem Bilanzstichtag verursacht, mit deren Inanspruchnahme am Bilanzstichtag trotz Ungewissheit ernsthaft zu rechnen ist. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 42
Handelsrechtlich besteht für den Kaufmann gemäß 249 Abs. 1 Satz 1 HGB Passivierungspflicht. Die Rückstellung ist in der Höhe anzusetzen, die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist, um die Verpflichtung zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Fälligkeit erfüllen zu können. Hierbei sind zukünftige Preis- und Kostensteigerungen zu berücksichtigen, 253 Abs. 1 HGB. Nachdem der Aufwand auf Grundlage zeitlicher Nutzung erwächst, sollte der Erfüllungsbetrag ratierlich aufgebaut werden. Eine Abzinsung des Rückstellungsbetrages bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr ergibt sich aus 253 Abs. 2 HGB. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 43
2. Steuerrechtliche Auswirkungen a) Steuerrechtlich ist nach 5 Abs. 1 EStG die Maßgeblichkeit der Handelsbilanz für die Steuerbilanz zu beachten. Hierzu Ausführungen der Einkommensteuerrichtlinien: R 5.7 (1) EStR. Die nach den handelsrechtlichen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung gem. 249 HGB anzusetzenden Rückstellungen sind auch in der steuerlichen Gewinnermittlung (Steuerbilanz) zu bilden, soweit eine betriebliche Veranlassung besteht und steuerliche Sondervorschriften, z. B. 5 Abs. 2 a, 3, 4, 4a, 4b und 6, 6a EStG und 50 Abs. 2 Satz 4 und 5 DMBilG, nicht entgegenstehen. R 5.7 (2) EStR Rückstellungen für ungewisse Verbindlichkeiten (Grundsätze) Eine Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten ist nur zu bilden, wenn 1. es sich um eine Verbindlichkeit gegenüber einem anderen oder eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung handelt, 2. die Verpflichtung vor dem Bilanzstichtag wirtschaftlich verursacht ist, 3. mit einer Inanspruchnahme aus einer nach ihrer Entstehung oder Höhe ungewissen Verbindlichkeit ernsthaft zu rechnen ist und 4. die Aufwendungen in künftigen Wirtschaftsjahren nicht zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten für ein Wirtschaftsgut führen. Folge: auch steuerrechtlich Ansatzpflicht Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 44
b) Steuerrechtlich sind ungeachtet des Maßgeblichkeitsprinzips folgende Bewertungsvorbehalte zu beachten: 6 Abs. 1 Nr. 3a EstG Rückstellungen sind höchstens insbesondere unter Berücksichtigung folgender Grundsätze anzusetzen: (1) bei Rückstellungen für gleichartige Verpflichtungen ist auf der Grundlage der Erfahrungen in der Vergangenheit aus der Abwicklung solcher Verpflichtungen die Wahrscheinlichkeit zu berücksichtigen, dass der Steuerpflichtige nur zu einem Teil der Summe dieser Verpflichtungen in Anspruch genommen wird; (2) Rückstellungen für Sachleistungsverpflichtungen sind mit den Einzelkosten und den angemessenen Teilen der notwendigen Gemeinkosten zu bewerten; (3) künftige Vorteile, die mit der Erfüllung der Verpflichtung voraussichtlich verbunden sein werden, sind, soweit sie nicht als Forderung zu aktivieren sind, bei ihrer Bewertung wertmindernd zu berücksichtigen; (4) Rückstellungen für Verpflichtungen, für deren Entstehen im wirtschaftlichen Sinne der laufende Betrieb ursächlich ist, sind zeitanteilig in gleichen Raten anzusammeln. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 45
3. Auflösung Daneben sind die Rückstellungen für Verpflichtungen, die voraussichtlich in nicht weniger als 12 Monaten zu erfüllen sind mit einem Zinssatz von 5,5% abzuzinsen. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen sind bei der steuerlichen Bewertung nicht zu berücksichtigen. Die Rückstellungen sind erst aufzulösen, wenn der Verpflichtungsgrund am Bilanzstichtag entfallen ist, 249 Abs. 2 HGB. Entscheidung des BFH vom 28.03.2000 VIII-R 13/99 Ist der Pächter zivilrechtlich verpflichtet, ein von ihm errichtetes Bauwerk abzubrechen, ist eine Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten auch dann zu bilden, wenn ungewiss ist, wann das Nutzungsverhältnis endet. Bei Pachtverhältnissen zwischen Personengesellschaft und Gesellschaftern ist kein korrespondierender Aktivposten beim Pächter zu bilden. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 46
Zwangsversteigerung in Grundstück des Verpächters, auf dem Golfanlage errichtet wurde Zwangsversteigerung Pachtvertrag Der Pachvertrag kann aufgrund des Sonderkündigungsrechts gemäß 57 a ZVG vom Ersteigerer unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Die Kündigung ist nur für den ersten Termin zulässig, zu dem sie erfolgen kann. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit / Nießbrauch Die an erster Rangstelle eingetragene Dienstbarkeit bzw. Nießbrauch schützt den Berechtigten vor dem Verlust des Nutzungsrechts am Grundstück, wenn das Eigentum im Wege der Zwangsversteigerung auf einen Dritten übergeht. Der Berechtigte schuldet das sog. Ausübungsentgelt gegenüber dem neuen Eigentümer. Erbbaurecht Das an ausschließlich erster Rangstelle im Grundbuch des Grundstücks eingetragene Erbbaurecht bleibt bestehen. Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 47
Insolvenz des Grundstückseigentümers Pachtvertrag Veräußert der Insolvenzverwalter durch Zwangsversteigerung oder freihändigen Verkauf das Grundstück, so kann der Erwerber, der kraft Gesetzes in den Pachtvertrag mit Erwerb des Eigentums eintritt, den Pachtvertrag gemäß 111 InsO unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist kündigen. Die Kündigung kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit / Nießbrauch Sofern die beschränkte persönliche Dienstbarkeit / Nießbrauch an ausschließlich erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist, hat der Berechtigte ein Aussonderungsrecht gemäß 47 InsO. Erbbaurecht Der Erbbauberechtigte hat ein Aussonderungsrecht nach 47 InsO Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 48
FAZIT Pachtvertrag: bleibt die häufigste und gebräuchlichste Form Beschränkt persönliche Dienstbarkeit: rechtliche Reichweite beschränkt Nießbrauch: vorteilhaftestes Rechtsform, aber noch sehr wenig gebräuchlich Erbbaurecht: sehr hohe Kosten, daher in der Praxis selten Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 49
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Rechtsanwältin Dr. Angelika Baumhof Dr. Baumhof: Der Pachtvertrag als Existenzgrundlage für Betreiber von Golfanlagen? Seite 50