Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Duisburg
Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg Residential Investment Duisburg Ein steigendes Umsatzvolumen bei einem insgesamt stabilen Preisniveau kennzeichnet den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Duisburg. 2011 wurden 439 Immobilien gehandelt, was einem Zuwachs von neun Objekten entspricht. Das Verkaufsvolumen stieg um knapp 25 % auf 128 Mio. EUR. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Immobilie von knapp 290.000 EUR zeigt, dass vermehrt größere Immobilien als in den Vorjahren gehandelt wurden. Differenzierte Betrachtung der Lagen Trotz des gestiegenen Umsatzvolumens kann das Angebot die aktuelle Nachfrage nicht decken. Insbesondere in den guten und funktionierenden mittleren Lagen gibt es einen Mangel an handelbaren Objekten. Teilweise sind auch einfache Lagen in den Fokus der Anleger gerückt, solange das Umfeld, die nachhaltige Vermietbarkeit und die Objektqualität stimmen. Die Nachfrage konzentriert sich auf die guten und mittleren Lagen im Süden der Stadt, gerade Rahm und Huckingen stehen wegen der Nähe zur Landeshauptstadt Düsseldorf im Fokus der Anleger. In den südlichen Teilen sind qualitativ hochwertige Mietwohnungen immer gefragt und auch die universitätsnahen Lagen wie die Altstadt, Neudorf und Duissern zeigen eine stabile Nachfrage. Zukunfts- und Entwicklungspotential werden gegenwärtig im Dellviertel gesehen, eine eigentlich mittlere Lage, die sich mehr und mehr zur In-Lage entwickelt. Auch die Lagen im nördlichsten Stadtbezirk Walsum, z. B. Aldenrade und Röttgersbach, können partiell interessante Perspektiven bieten. Die Schattenseiten mit sinkenden Einwohner- und Haushaltszahlen zeigen die wenig attraktiven Viertel nördlich des Hafens, wo der Leerstand mit etwa 5,5 % recht hoch ist. In den mittleren Stadtbezirken Meiderich/Beek A rising turnover volume with an overall stable price level characterises the market for residential investments in Duisburg. 439 properties were traded in 2011, which corresponds to an increase of nine properties. Turnover volume increased by almost 25 % to 128 million euros. The average sales price per property of almost 290,000 euros shows that increasing numbers of larger properties were sold compared to the previous years. Differentiated perception of locations Despite the higher turnover volume, supply is not able to fulfil the current demand. There is a lack of marketable properties, especially in good and functioning average locations. In some cases, investors attention is also turning to some basic locations as long as the surrounding area, the long-term lettability and the quality of the property are right. Demand is concentrated on good and average locations in the south of the city; Rahm and Huckingen, in particular, are being considered by investors due to their proximity to the state capital, Düsseldorf. In the southern areas, high-quality rental housing is always in demand, and there is also stable demand in the areas close to the university, such as Altstadt, Neudorf and Duissern. Potential concerning the future and development can currently be seen in Dellviertel, which is actually an average location that is increasingly becoming in. Even the locations in the most northerly district, Walsum, such as Aldenrade and Röttgersbach, can sometimes offer interesting prospects. In contrast, falling inhabitant and household numbers are affecting the less attractive area north of the harbour, where vacancy is very high at around 5.5 %. As a result, the marketing situation in the more Bevölkerung und private Haushalte Population and private households 2006 2007 2008 2009 2010 2011* 2015 2020 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 499,1 496,7 494,0 491,9 489,6 488,4 476,6 464,1 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 243,5 242,7 241,3 239,6 238,5 237,9 238,3 235,6 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 2,05 2,05 2,05 2,05 2,05 2,05 2,00 1,97 * Stand:/As of: 30.06.2011 Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Duisburg
Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand 2011 12,0 10,0 mittlere Lage/average location in % 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 gute Lage/good location Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 237,9 259,9-2,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2009 2010 2011 1. Hj. 2012 Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number 500 400 300 200 100 0 466 2007 477 2008 368 2009 430 439 460 440 2010 2011 2012** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million 300 250 200 150 100 50 0 280 2007 126 2008 74 2009 103 2010 128 2011 135 130 2012** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Duisburg, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
und Hamborn ist die Vermarktungssituation demzufolge tendenziell schwierig. Die gegenwärtig nicht einfache soziale Struktur mit einem hohen Ausländeranteil verbunden mit einer vernachlässigten Bausubstanz prägt die Situation. Investoren aus der Region Insgesamt sind die Preise leicht gestiegen. In den sehr guten Lagen haben die Faktoren leicht angezogen. Hier akzeptieren die Anleger in der Spitze Werte von bis zu 13,3 und in den guten Lagen liegen die Faktoren zwi-schen 10,4 und 11,8. Die zunehmende Preissensibilität zeigt sich besonders in den einfachen Lagen, in denen der Grenzwert momentan bei einem Faktor von 8,1 liegt. Die derzeitigen Investoren kommen aus Duisburg und der näheren Umgebung. Wegen des erheblichen Preisanstiegs für Anlageimmobilien im Rheinland weichen Düsseldorfer Investoren aufgrund des günstigeren Preisniveaus nach Duisburg aus. Bei den Anlegern handelt es sich zum überwiegenden Teil um vermögende Privatinvestoren und Erstkäufer. Aber auch kleinere Unternehmen, die ihre Bestände erweitern wollen, sind am Markt aktiv. Sie interessieren sich in der Regel für Objekte mit einem Volumen von bis zu 500.000 EUR. Institutionelle und ausländische Investoren nutzen die hohe Nachfrage zum gezielten Verkauf einzelner Immobilien. Verbesserung der Lebensqualität durch geplanten Grüngürtel Die Zukunft des Duisburger Immobilienmarktes wird stark davon abhängen, die Wohnattraktivität zu steigern. Die Nutzung der zahlreichen Wasserlagen bietet hier ebenso Chancen wie der Abriss von Industriebrachen und der nicht mehr nachgefragten Wohnungen nördlich des Hafens. Im Norden ist der angestrebte Duisburger Grüngürtel eines der Projekte zur Verbesserung der Lebensqualität. central districts of Meiderich/Beek and Hamborn tends to be difficult. The situation is shaped by a currently rather difficult social structure, with a high proportion of foreign nationals, combined with neglected buildings. Investors from the local region Overall, prices have increased slightly. In prime locations, multipliers have risen slightly. Here, investors are accepting values of up to 13.3 at the top end, while in good locations the multipliers lie between 10.4 and 11.8. The increasing price sensitivity can be particularly seen in basic locations, in which the limit value is currently at a multiplier of 8.1. Current investors mainly come from Duisburg or the surrounding area. As a result of the significant price increase for investment properties in the Rhineland, Düsseldorf investors are shifting towards Duisburg due to the cheaper price level. Investors are mainly made up of wealthy private investors and first-time buyers. However, there are also some smaller companies active in the market who want to increase their portfolios. They are generally interested in properties with a value of up to 500,000 euros. Institutional and foreign investors are making the most of the high demand to make targeted sales of individual properties. Improvement in quality of life due to the planned green belt The future of the Duisburg property market will significantly depend on boosting the city s attractiveness as a place to live. The use of the numerous water locations offers just as many opportunities here as the demolition of brownfield sites and residential property no longer in demand to the north of the harbour. To the north, one of the projects intended to improve quality of life is the Duisburg green belt. Stabile Preise Bis zum Ende dieses Jahres wird die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser nur leicht ansteigen und sich aller Voraussicht nach in einer ähnlichen Größenordnung wie 2011 bewegen. Bei stabilen Preisen und Faktoren rechnen wir mit einem Umsatzvolumen zwischen 130 und 135 Mio. EUR. Stable prices By the end of this year, sales on the market for residential investments are expected to increase slightly and, according to all expectations, be of a similar scale to 2011. With stable prices and multipliers, we anticipate a turnover volume between 130 and 135 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Duisburg
Duisburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Duisburg - Residential Investment locations A57 A42 Engel & Völkers Commercial Baerl Hochheide Bergheim Alt Walsum RHEIN Beeckerwerth Alt-Homberg Overbruch Hochemmerich Wanheim- Angerhausen Buchholz Rheinhausen- Mitte Friemersheim Mündelheim Vierlinden Laar Neuenkamp Aldenrade Fahrn Beeck Ruhrort Marxloh Bruckhausen Kaßlerfeld Hochfeld Altstadt Wehofen A59 Bissing- Wedau heim Hüttenheim Huckingen Dellviertel Wanheimerort Obermarxloh Alt-Hamborn Mittelmeiderich Duissern Neudorf-Nord Neudorf-Süd Großenbaum Röttgersbach Rahm Neumühl Obermeiderich Untermeiderich Ungelsheim Rumeln- Kaldenhausen B288/A524 A3 A2 A40 A52 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier 2009 2010 2011 2012 Trend 11,8-13,3 11,0-12,5 9,1-10,0 7,1-8,0 11,1-13,3 10,0-11,8 9,1-10,5 7,1-8,0 11,2-13,3 10,3-11,8 9,2-10,5 7,1-8,1 11,3-13,3 10,4-11,8 9,2-10,5 7,1-8,1 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 6,80-8,20 6,80-7,60 6,80-8,20 6,80-7,60 7,00-8,20 6,80-7,70 7,00-8,20 6,80-7,70 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Duisburg
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