Wohnungsmarktgutachten Barmbek und Dulsberg Gemeinsame Sitzung Sanierungsbeirat Sanierungsgebiet Barmbek-Nord S1, Fuhlsbüttler Straße Gebietsbeirat Themengebiet Langenfort, Barmbek-Nord Thomas Abraham, Philipp Schwede 19. September 2012
Gliederung Nachfrage Angebot - Preise Entwicklungsperspektiven Handlungsansätze 2
Nachfrage Angebot - Preise 3
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Nachfrage (I) Einwohner- und Haushaltsentwicklung Barmbek (73.000 Einwohner) und Dulsberg (18.000 Einwohner) sind seit 2000 stärker gewachsen als Hamburg insgesamt Wachstum (2005-2010) gab es vor allem dort, wo neue Wohnungen errichtet wurden (Wanderungsgewinne) aber auch in Bestandsquartieren in Barmbek und Dulsberg (Wanderungsgewinne und Geburtenüberschüsse) 4
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Nachfrage (II) Einwohner- und Haushaltsstruktur Barmbek und Dulsberg sind junge Stadtteile im Vergleich mit Hamburg insgesamt (entgegengesetzt zu üblichen demografischen Trends) In den letzten Jahren gab es Wanderungsgewinne vor allem bei den 20 30-Jährigen (Studenten, Auszubildende, Berufseinsteiger), die von außerhalb Hamburgs kommen ( Eingangstor ) Höherer Anteil kleiner Haushalte in Barmbek und Dulsberg als in Hamburg insgesamt (Wohnungsbestand mit vielen kleinen Whng.), wachsend Geringerer Anteil Familienhaushalte als in Gesamtstadt, schrumpfend Familien wandern ab in Stadtteile, in denen die Wohnungen größer sind 5
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Sozioökonomische Struktur Anteil Bedarfsgemeinschaften Arbeitslosenquote Einkommen in Relation zu Hamburg Quelle: Eigene Darstellung nach Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Arbeitsagentur 8
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Angebot 56.000 Wohneinheiten, entsprechend der Bevölkerungs /Haushaltsschwerpunkte v.a. in Barmbek-Nord und Süd 4%-iger Sozialwohnungsanteil ist geringer als in Hamburg insgesamt (11,3% in Dulsberg, Barmbek nachrangig mit 2%), Rückgang aber geringer als in der Gesamtstadt, Dulsberg hält den Anteil konstant Überwiegender Anteil des Wohnungsbestandes im Eigentum privater Eigentümer (71%, 73% in Barmbek, 45% in Dulsberg), wobei Selbstnutzer im geschätzten Bereich von 5-10% liegen SAGA-GWG und Genossenschaften halten ein Drittel des Wohnungsbestandes (27% und 29% in Barmbek, 55% in Dulsberg) Wohngebäudebestand vor allem aus den 1950er und 60er-Jahren Wohnungen sind überwiegend klein (im Schnitt 55qm) Von 2000-2010 kamen 800 neue Wohnungen hinzu (in Barmbek), jeweils zur Hälfte als Miet- und als Eigentumswohnungen; aber zu wenig Neubau gemessen an Bevölkerungszahl 9
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Eigentümerstruktur des Wohnungsbestandes Quelle: Eigene Darstellung nach Angaben der SAGA-GWG und der Genossenschaften 10
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Zimmerzahl im Wohnungsbestand (SAGA-GWG, Genossenschaften) Quelle: Eigene Darstellung nach Angaben der SAGA-GWG und von Genossenschaften 11
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Immobilienpreise Mieten privater Eigentümer sind in Barmbek von 2004 auf 2011 um 33% und in Dulsberg um 24% gestiegen und damit stärker als in Hamburg insgesamt Im Vergleich mit ähnlich zentral liegenden Stadtteilen (z.b. Uhlenhorst, Altona, Eimsbüttel) sind Barmbek und Dulsberg immer noch preisgünstige Wohnstandorte im Segment der Wohnungen im privaten Eigentum (9,5 /qm in Barmbek und 8,0 /qm in Dulsberg) Mietwohnungen der SAGA-GWG und der Genossenschaften sind nicht nur deutlich günstiger als Wohnungen privater Eigentümer (6,5 7,5 /qm im Schnitt), sondern haben auf Grund ihres hohen Anteils am Wohnungsbestand einen für den gesamten Mietmarkt in Barmbek und Dulsberg wichtigen Mietpreisstabilisierenden Effekt 12
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Mietniveau und entwicklung, 2004-2011 Quelle: Preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 13
Entwicklungsperspektiven 14
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Wohnbaupotenziale und Bevölkerungszuwächse Bis 2014/2015 werden rd. 1.800 neue Wohnungen in Barmbek fertig gestellt werden (Vervierfachung der bisherigen durchschnittlichen jährlichen Bautätigkeit), der größte Teil davon in Barmbek-Nord Aus dem Wohnungsbauprogramm des Bezirk Hamburg-Nord lassen sich weitere rd. 800 Wohnungen ableiten, Schwerpunkt Barmbek-Nord Im Rahmen dieser Studie wurden weitere Wohnbaupotenziale erhoben, die ein Potenzial von rd. 800 Wohnungen bieten die Hälfte davon in Barmbek-Nord Modellrechnung ausgehend von den Wohnbaupotenzialen (3.400 WE): möglicher Einwohnerzuwachs von rd. 6.000 Personen bis 2020, davon der größte Teil bis 2015 geschätzte zwei Drittel davon entfallen auf Barmbek-Nord (+ 4.000 Personen) 15
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Bevölkerungszuwächse Quelle: Eigene Berechnungen und Schätzungen 16
Handlungsansätze 17
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Handlungsansätze - Generell Zielgruppenfokussierung: - Familien aus Barmbek & Dulsberg und zuziehende Familien - Senioren - Einkommensschwächere Haushalte aus Barmbek und Dulsberg - Zahlungskräftige Haushalte aus Barmbek und Dulsberg (Abwanderung verhindern) und von außerhalb (Zuwanderung motivieren) Wohnungsneubau: - Mischung der Zielgruppen, v.a. auf größeren Arealen - Preiswerten Wohnungsneubau motivieren Wohnungsbestand: - Weiterentwicklung von Quartieren mit dem Ziel einer verbesserten Außenwahrnehmung (z.b. Langenfort und Sanierungsgebiet Fuhlsb.Str.) - Dort wo es möglich ist, den Bestand Zielgruppengerecht umbauen - Spannungsfeld von preiswertem Wohnen und energetischer Modernisierung beachten - Nachverdichtung dort, wo es möglich ist (Potenziale erheben) - Wirtschaftlich ausgerichtete Modernisierungen / Sanierungen (ggf. Abriss & Neubau) 18
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Handlungsansätze Teilräume: Sanierungsgebiet Barmbek-Nord S1, Fuhlsbüttler Straße Positionierung als Versorgungszentrum für Barmbek-Nord und Teile von Barmbek-Süd (Einkaufen, Dienstleistungen, ÖV-Anbindung) Wohnstandort: berufstätige Ein-/Zweipersonenhaushalte, Seniorenhaushalte, tlw. auch für Familien (in ruhigeren Bereichen) Realisierung von Wohnungsbaupotenzialen (Abriss & Neubau, Baulückenschließungen) entsprechend den Vorschlägen im Rahmen dieses Gutachtens Förderung von Modernisierungsmaßnahmen im Bestand (z.b. altersgerechter Umbau in Verbindung mit energetischer Modernisierung) Weitere Verbesserung der Aufenthaltsqualität auf der Fuhlsbüttler Straße Optimierung der fußläufigen Verbindungen in Nachbarquartiere Schaffung weiterer kleiner Erholungsflächen / Kommunikationsorte 19
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Handlungsansätze Teilräume: Themengebiet Langenfort, Barmbek-Nord Positionierung als ruhiges, begrüntes Wohnviertel mit Schul- und Freizeitfunktion Weiterentwicklung zum Mehrgenerationenquartier vorstellbar Eigentümer zum Zusammenlegungen von Wohnungen unterstützen (Familien) Bei Abriss und Neubau verstärkt Familiengerechten Wohnraum schaffen Erscheinungsbild auf der Fuhlsbüttler Straße weiter verbessern Fußläufige Verbindungen in Nachbarquartiere optimieren 20
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Handlungsansätze - Standorte 10 weitere Standorte im Untersuchungsraum neben Potenzialen aus dem Wohnungsbauprogramm Nord Davon 8 Flächen in Barmbek-Nord, v.a. im Sanierungsgebiet S1 Grundstücke privater Eigentümer Gutachterliche Empfehlungen zur Konzeption Potenzial von rd. 390 Wohnungen (nur Barmbek-Nord) Ziel sollte sein, an diesen Standorten preiswerteren Wohnungsbau im ersten und zweiten Förderweg zu realisieren Je nach Standort Eignung für unterschiedliche Zielgruppen, Standorte mit ruhigerem Potenzial eher geeignet für Familien, generell aber Mischung anstreben (d.h. entsprechender Wohnungsmix) 21
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Handlungsansätze Standorte im Sanierungsgebiet S1 Hufnerstraße 129 Hufnerstraße 118-120 Hellbrookstraße 42/ Fuhlsbüttler Straße 136-146 Drosselstraße 26 34 Drosselstraße 18-20, Schwalbenstraße Steilshooper Straße 41-49, Pestalozzistraße 26-30 22
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Handlungsansätze Standorte: Bsp. Hufnerstr. 129 23
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Handlungsansätze - Plausibilitätsprüfung Vorprüfungsauftrag, ob bestimmte Bereiche in Barmbek und Dulsberg im Rahmen einer Sozialen Erhaltungsverordnung vertiefend zu untersuchen sind Zweistufiges Vorgehen: Qualitativ (welche Quartiere stehen erwartungsgemäß besonders unter Druck) und quantitativ (Indikatoren-Set) Vor der quantitativen Analyse wurden bestimmte Gebiete ausgenommen (Neubaugebiete, Gebiete mit nachrangiger Wohnfunktion bzw. stark gewerblich geprägt, Gebiete, die erst vor wenigen Jahren vertieft im Rahmen einer Sozialen Erhaltungsverordnung untersucht wurden) Definition von Indikatoren für die drei wichtigen Themen (Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial, Verdrängungsdruck) und Definition der Bedeutung der einzelnen Themen Ergebnis: ein Stat. Gebiet des Typus Umfeld von großen Neubaugebieten in Nachbarschaft des Quartier 21 auffällig Vorschlag für vertiefte Untersuchung 24
Wohnungsmarkt Barmbek und Dulsberg: Handlungsansätze - Plausibilitätsprüfung 25
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Mietpreise der SAGA-GWG und der Genossenschaften Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von SAGA-GWG und Genossenschaften 27