Gesamtstädtisches Einzelhandelskonzept Stadt Erkrath CIMA Beratung + Management GmbH Büro Köln Eupener Straße 150 50933 Köln Tel.: 0221-93729620 Fax: 0221-93729621 e-mail: haensch@cima.de Internet: www.cima.de Bearbeitung: Dr. Wolfgang Haensch Johanna Kirsch Birgit Schulze Roberg Köln, im Mai 2008 (ergänzt im Juli 2008 gemäß Beschluss des Rates der Stadt Erkrath vom 24.06.08)
CIMA Beratung + Management GmbH Seite ergänzte Textstelle Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage innerhalb und außerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten ist. Jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Studie fällt unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie ist dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Eine Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches durch andere als den Auftraggeber, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Köln. 78 linke Spalte, Aufzählung zu Räumliche Entwicklung des Einzelhandels (Zentrenkonzept) : Ergänzung von Pkt. 5 79 linke Spalte, neu eingefügter Absatz Entwicklungsstandort Nahversorgungszentrum Sandheide (Hochdahl) Hinweis: Gem. Beschluss des Rates der Stadt Erkrath vom 24.06.2008 wurde das Zentrenkonzept um das Zentrum Sandheide als Entwicklungsstandort für ein Nahversorgungszentrum ergänzt. Auf den Seiten 50, 51, 58, 78 und 79 wurden entsprechende Anpassungen der Grafiken oder des Textes vorgenommen. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Ergänzungen: Seite ergänzte Textstelle 50 Abbildung 35 geändert 51 rechte Spalte, 2. Absatz neu eingefügt 58 Ergänzung der Überschrift von Kap. 5.6.1 und der Zwischenüberschrift linke Spalte linke Spalte, 6. Absatz neu eingefügt 1
Inhalt 1 EINLEITUNG 5 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung 5 1.2 Methodik der Untersuchung 5 2 RAHMENBEDINGUNGEN DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG IN ERKRATH 6 3 ANGEBOTSANALYSE 10 3.1 Gesamtstädtische Einzelhandelsstrukturen in Erkrath 10 3.2 Großflächiger Einzelhandel in Erkrath 14 3.3 Nahversorgungssituation in Erkrath 15 3.4 Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen 17 3.4.1 Stadtteil Alt-Erkrath 17 3.4.1.1 Betriebs- und Branchenstruktur im Stadtteil Alt-Erkrath 17 3.4.1.2 Innenstadt Alt-Erkrath 18 3.4.2 Stadtteil Hochdahl 23 3.4.2.1 Betriebs- und Branchenstruktur im Stadtteil Hochdahl 23 3.4.2.2 Hochdahler Markt/ Hochdahl-Arcaden 24 3.4.2.3 Standortbereich Bergstraße 28 3.4.2.4 Standortbereich Hildener Straße 28 3.4.2.5 Standortbereich Trills 29 3.4.2.6 Standortbereich Sandheide 30 3.4.2.7 Standortbereich Schildsheider Straße 30 3.4.2.8 Sonstige Standortbereiche in Hochdahl 31 3.4.3 Stadtteil Unterfeldhaus 31 3.4.3.1 Betriebs- und Branchenstruktur Unterfeldhaus 31 3.4.3.2 Standortbereich Neuenhausplatz 32 3.4.3.3 Standortbereich Gewerbegebiet Unterfeldhaus 34 4 NACHFRAGEANALYSE 35 4.1 Kundeneinzugsgebiet des Einzelhandels in den drei Stadtteilen 35 4.2 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Stadtgebiet von Erkrath 38 4.3 Kaufkraftbewegungen und Einzelhandelszentralität der Stadt Erkrath 39 4.4 Kaufverhalten der Verbraucher im Stadtgebiet und Image des Einzelhandels 40 4.4.1 Einkaufsorientierung der Bürger aus Erkrath 40 4.4.2 Image des Erkrather Einzelhandels 44 5 EINKAUFSSTANDORT ERKRATH 2015 45 5.1 Grundsätzliche Zielvorstellungen zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung 45 5.2 Typisierung der Zentren 47 5.3 Räumliches Konzept der Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet Erkrath 48 5.4 Strategien zur Sicherung der Nahversorgung 52 5.5 Handlungsempfehlungen zum Erhalt und Ausbau der Zentren 54 2
5.5.1 Hauptzentrum Alt-Erkrath 54 5.5.2 Hauptzentrum Hochdahl 56 5.5.3 Nebenzentrum Neuenhausplatz 57 5.6 Handlungsempfehlungen zur Entwicklung der übrigen Standorte 58 5.6.1 Nahversorgungszentren Bergstraße, Hildener Straße, Schildsheider Straße und Sandheide 58 5.6.2 Fachmarktstandort Unterfeldhaus 59 6 HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN ZUR PLANUNGSRECHTLICHEN STEUERUNG DES EINZELHANDELS IN ERKRATH 60 6.1 Grundsätze der planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung 60 6.2 Zielvorstellungen der planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung und Handlungsempfehlungen 61 6.3 Zentrale Versorgungsbereiche 63 6.3.1 Definition der Zentralen Versorgungsbereiche 63 6.3.2 Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche in Erkrath 65 6.4 Erkrather Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente 71 7 ZUSAMMENFASSUNG 76 8 ANHANG 81 8.1 CIMA-Warengruppen 81 8.2 Glossar 81 3
Abbildungen Abb. 1 Lage der Stadt Erkrath im Kreis Mettmann 6 Abb. 2 Untersuchungsgebiet Stadtgebiet Erkrath 6 Abb. 3 Bevölkerungsentwicklung in Erkrath 1980-2006 9 Abb. 4 Bevölkerung nach Stadtbezirken 9 Abb. 5 Betriebe, Umsätze und Verkaufsflächen nach Standorten 10 Abb. 6 Einzelhandelsstruktur Stadt Erkrath 11 Abb. 7 Struktur des Einzelhandels: Das Angebot in den drei Stadtteilen 12 Abb. 8 Verkaufsflächenausstattung CIMA Städtevergleich 13 Abb. 9 Räumliche Verteilung der Lebensmittelanbieter in Erkrath 17 Abb. 10 Verkaufsflächen und Umsatz in Alt-Erkrath 18 Abb. 11 Erdgeschossnutzung der Ladenlokale in der Innenstadt von Alt-Erkrath 18 Abb. 12 Fazit Branchenanalyse Alt-Erkrath 20 Abb. 13 Branchenspezifische Angebotsanalyse Innenstadt von Alt-Erkrath 21 Abb. 14 Fazit Branchenanalyse Hochdahl 23 Abb. 15 Verkaufsflächen und Umsatz in Hochdahl 24 Abb. 16 Erdgeschossnutzung der Ladenlokale im zentralen Einkaufsbereich Hochdahler Markt und Hochdahl-Arcaden 24 Abb. 17 Branchenspezifische Angebotsanalyse Hochdahler Markt/ Hochdahl Arcaden 26 Abb. 18 Entwicklungsflächen an der Hildener Straße 29 Abb. 19 Verkaufsflächen und Umsatz in Unterfeldhaus 31 Abb. 20 Erdgeschossnutzung der Ladenlokale am Neuenhausplatz 32 Abb. 21 Branchenspezifische Angebotsanalyse Neuenhausplatz 33 Abb. 22 Einzelmaßnahmen zur Verbesserung des Erscheinungsbildes: Neu gefasste Pflanzenrabatte 34 Abb. 23 Einzelhandelsnutzungen im Gewerbegebiet Unterfeldhaus 35 Abb. 24 Herkunft der Kunden in Alt-Erkrath 36 Abb. 25 Kundeneinzugsgebiet Einzelhandel Erkrath 36 Abb. 26 Herkunft der Kunden in Hochdahl (Hochdahler Markt/ Hochdahl-Arcarden) 37 Abb. 27 Kundeneinzugsgebiet Einzelhandel Hochdahl 37 Abb. 28 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Erkrath 38 Abb. 29 Einzelhandelszentralität der Stadt Erkrath 39 Abb. 30 Wo, d.h. in welchem Ort, kaufen Sie folgende Artikel hauptsächlich ein? 41 Abb. 31 Wie oft kaufen Sie in ein? 42 Abb. 32 Wo verbringen Sie überwiegend Ihre Freizeit, wenn Sie die folgenden Aktivitäten unternehmen? 43 Abb. 33 Wie beurteilen Sie beim Image Ihrer Stadt die folgenden Punkte? 44 Abb. 34 Merkmale von Sonderlagen des großflächigen Einzelhandels 48 Abb. 35 Einzelhandelskonzept Stadt Erkrath 50 Abb. 36 Flächenanforderungen von Filialunternehmen 54 Abb. 37 Überprüfung der abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche (ZVB) 67 Abb. 38 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Alt-Erkrath 69 Abb. 39 Zentraler Versorgungsbereich Hochdahl-Mitte 69 Abb. 40 Zentraler Versorgungsbereich Neuenhausplatz (Unterfeldhaus) 70 Abb. 41 Zentraler Versorgungsbereich Bergstraße (Hochdahl) 70 Abb. 42 Zentraler Versorgungsbereich Hildener Straße (Hochdahl) 71 Abb. 43 Vorschlag einer Erkrather Sortimentsliste 75 4
1 EINLEITUNG 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung Die polyzentrische Struktur der Stadt Erkrath mit den drei Stadtteilen Alt-Erkrath, Hochdahl und Unterfeldhaus prägt maßgeblich die Einzelhandelsentwicklung der Stadt Erkrath. Vor dem Hintergrund der Überplanung und Revitalisierung des Pose-Marré-Geländes in Alt-Erkrath sowie verschiedener Investorenanfragen für Standorte außerhalb der gewachsenen Zentren (u.a. Gewerbegebiet Unterfeldhaus) hat die Stadt Erkrath bereits Einzelhandelsuntersuchungen für den Stadtteil Alt-Erkrath (2004) und die Stadtteile Hochdahl und Unterfeldhaus (2006) in Auftrag gegeben. Geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen Neufassung 34 BauGB, Einführung 24a Landesentwicklungsprogramm NRW machen eine Aktualisierung und Zusammenfassung beider Stadtteiluntersuchungen zu einem gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept erforderlich. Mit dem zu erarbeitenden Konzept soll eine fachliche Grundlage zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im gesamten Stadtgebiet geschaffen werden. Die CIMA, die nach dem Insolvenzantrag der ECON-CONSULT im Februar 2005 bereits die Bearbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadtteile Hochdahl und Unterfeldhaus übernommen hatte, wurde von der Stadt Erkrath mit der Erstellung eines gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes beauftragt. Zusammenfassung der Stadtteilkonzepte zu einem gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept Die beiden vorliegenden Stadtteilkonzepte sollen dabei eine zentrale Grundlage für das gesamtstädtische Einzelhandelskonzept darstellen: vorliegende Erhebungen sind bei Bedarf zu aktualisieren, vorhandene Konzeptansätze und Empfehlungen sind in einem Gesamtkonzept zusammenzuführen und den veränderten rechtlichen Anforderungen an ein kommunales Einzelhandelskonzept anzupassen. Als wesentliche Aufgaben eines gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes wurden gemeinsam mit der Stadt Erkrath definiert: Bedarfsweise Aktualisierung der Bestandsdaten Berücksichtigung der veränderten Rechtslage (Neufassung BauGB, Neufassung Landesentwicklungsprogramm NRW) Zusammenführen der Zielvorstellungen und Einzelempfehlungen aus den beiden Konzepten in ein Gesamtkonzept Begründete Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet Überprüfung und ggfs. Anpassung der Erkrather Sortimentsliste Vertiefende Begutachtung der Einzelhandelsentwicklung innerhalb des Gewerbegebietes Unterfeldhaus 1.2 Methodik der Untersuchung Die Untersuchung der Einzelhandelsstruktur in Erkrath basiert auf einer umfassenden Analyse der Angebots- und Nachfragestrukturen im Stadtgebiet. Diese Analysen bauen auf folgenden Grundlagen auf: Betriebsstättenerhebung Die Angebotsanalyse greift auf den Datenbestand aus den beiden Einzelhandelsuntersuchungen für Alt-Erkrath bzw. Hochdahl und Unterfeldhaus zurück. Die CIMA aktualisierte diese Daten vom Mai 2004 bzw. Juni 2005 durch eigene Begehungen des Stadtgebietes im Dezember 2007. Alle abgeleiteten Daten wurden ebenfalls fortgeschrieben. Einwohnerbefragung und Kundenwohnorterhebung Für die Erstellung eines gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes wurden keine neuerlichen Befragungen durchgeführt. Jedoch erfolgt im vorliegenden Konzept eine Kurzdarstellung der Befragungsergebnissen aus den beiden vorangegangenen Untersuchungen. Im Mai 2004 wurden insgesamt 260 Telefoninterviews mit Erkrather Bürgerinnen und Bürgern durchgeführt. Im folgenden Jahr 2005 (Mai) wurden zudem 500 Bürgerinnen und Bürgern aus Hochdahl sowie 125 Bürgerinnen und Bürgern aus Unterfeldhaus telefonisch befragt. Im Mai 2004 wurden im Rahmen einer Kundenwohnorterhebung in der Innenstadt von Alt-Erkrath 496 Besucher nach ihrem Wohnort gefragt. Im Bereich Hochdahler Markt/ Hochdahl Arcaden wurden im Juni 2005 459 Passanten nach ihrem Wohnort gefragt. Die verwendete Erhebungsmethodik und die Gliederung des Stadtgebietes in Teilräume entsprechen der Vorgehensweise in den beiden vorliegenden Stadtteiluntersuchungen. 5
2 RAHMENBEDINGUNGEN DER EINZELHAN- DELSENTWICKLUNG IN ERKRATH Lage im Raum und verkehrliche Erreichbarkeit Die Stadt Erkrath mit ihren ca. 46.600 Einwohnern ist eines von zehn Mittelzentren des Kreises Mettmann. 1 Durch die kommunale Neugliederung von 1975 wurde aus Erkrath und Hochdahl die neue Stadt Erkrath gebildet. Abb. 1 Lage der Stadt Erkrath im Kreis Mettmann Der Kreis Mettmann wird umgeben von zahlreichen Ober- und Mittelzentren, u.a. den Städten Düsseldorf (577.500 Einwohner), Essen (583.200 Einwohner), Wuppertal (358.300 Einwohner) 2. Hierbei ist die Nähe zum angrenzenden Oberzentrum Düsseldorf für den Einzelhandel in Erkrath von besonderer Bedeutung. In unmittelbarer Nachbarschaft zu Erkrath befinden sich die Mittelzentren Mettmann (39.800 Einwohner), Haan (29.400 Einwohner) und Hilden (56.300). 3 Durch die unmittelbare Nähe zum Autobahnkreuz Hilden (BAB 3/ BAB 46) ist die Stadt Erkrath von außerhalb sehr gut zu erreichen. Abb. 2 Untersuchungsgebiet Stadtgebiet Erkrath Quelle: Kreis Mettmann; www.kreis-mettmann.de Quelle: ECON-CONSULT/ ISG/ CIMA (2006): Einzelhandelskonzept für die Erkrather Stadtteile Hochdahl und Unterfeldhaus. Köln. 1 Quelle: Stadt Erkrath (Stand 06.12.2007) 2 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW (Stand 31.12.2006) 3 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW (Stand 31.12.2006) 6
Die drei Stadtteile sind über verschiedene innerstädtische Hauptverkehrsstraßen gut miteinander verbunden; besonders hervorzuheben sind die L 357 (Mettmanner Straße; Alt-Erkrath Neandertal/ Hochdahl), die K 7 (Erkrather Straße; Alt-Erkrath Unterfeldhaus) und die Bergische Allee (L 403; Nord- Süd-Erschließung von Hochdahl). Über die S-Bahnhaltepunkte Erkrath, Hochdahl und Millrath ist die Stadt Erkrath an zwei S-Bahn-Linien (Mönchengladbach Hagen; Bergisch Gladbach Wuppertal-Vohwinkel) des Verkehrsverbundes Rhein Ruhr angeschlossen. Innerhalb der Stadt besteht ein gut ausgebautes Busnetz. Zentralörtliche Funktion und Vorgaben der Landesplanung Im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) wird der Stadt Erkrath die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Das nächstgelegene Oberzentrum ist die Stadt Düsseldorf, die westlich an die Stadt Erkrath angrenzt. Diese Einstufung gibt aus Sicht der Raumordnung den Rahmen für die zu schaffenden öffentlichen und privaten Angebote vor: In Oberzentren sind zentrale Einrichtungen und Angebote für den spezialisierten höheren Bedarf (z.b. Universitäten), in Mittelzentren zentrale Einrichtungen und Angebote für den gehobenen Bedarf (z.b. weiterführende Schulen), in Grundzentren zentrale Einrichtungen und Angebote für den allgemeinen, täglichen Grundbedarf vorzuhalten. Als Einkaufsstadt soll damit das Angebot in Erkrath deutlich über die Nahversorgung hinausgehen und auch ein ausreichendes Angebot an Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs umfassen. Raumordnerisch nicht wünschenswert ist eine Einzelhandelsentwicklung, die einseitig zu Gunsten eines der Mittelzentren des Kreises verläuft und die übrigen Zentren in ihren zentralen Funktionen gefährdet. Kernaussagen des Interkommunalen Einzelhandelskonzeptes für den Kreis Mettmann (2000) Als erster Kreis im Land Nordrhein-Westfalen konnte der Kreis Mettmann im Jahr 2000 ein interkommunal abgestimmtes Einzelhandelskonzept vorlegen. 4 Initiatoren des Konzeptes waren der Kreis Mettmann und die Industrie- und Handelskammer Düsseldorf. In den generellen Aussagen zur Einzelhandelsentwicklung im Kreis Mettmann wird u.a. auf die besondere Siedlungsstruktur im Kreisgebiet hingewiesen: Die Funktion der kreisangehörigen Städte als Mittelzentren in einem Verdichtungsraum sowie die Nähe zu großen Oberzentren bedingten eine ausgeprägte Wettbewerbssituation mit vergleichsweise kurzen Distanzen zwischen den alternativen Einkaufsstädten und intensiven Pendler- und Nachfrageverflechtungen. Angesichts dieser Ausgangslage sind die Voraussetzungen nicht gegeben, um die Versorgungsfunktion für die Bevölkerung des Umlands (fehlende Mittelbereiche) zu übernehmen und damit Nachfrage in einem hohen Maße aus dem Umland abzuschöpfen, die ortsansässige Nachfrage in allen Einzelhandelsbranchen gleichermaßen stark im jeweiligen Einzelhandel vor Ort zu binden, eine hohe Einzelhandelszentralität in allen Branchen zu erreichen. Eine Ausrichtung der mittelzentralen Funktion primär auf das Umland würde also unweigerlich zu Kannibalisierungseffekten unter den einzelnen kreisangehörigen Mittelzentren und somit zu einer Schwächung des Kreises Mettmann führen. Die Funktion der kreisangehörigen Mittelzentren ist vielmehr primär in der Versorgung der Wohnbevölkerung ( Eigenversorgerfunktion ) zu sehen. [ ] [Die] Kennzahlen verdeutlichen, dass die künftige Einzelhandelsentwicklung im Kreis eher restriktiv zu sehen ist, da außer mit Zentralitätsveränderungen 4 Quelle: GWH Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Wettbewerbsforschung und Handelsentwicklung mbh (2000): Interkommunales Einzelhandelskonzept Kreis Mettmann. Hamburg. 7
im Raum je nach Lage auch mit intrakommunalen Umsatzverlagerungen zu rechnen ist. Insofern sollte sich die künftige Einzelhandelsentwicklung unbeschadet kommunaler Einzelfälle und neben der Arrondierung des Bestandes vorrangig am Ausgleich von Angebotsdefiziten i.e. Linie räumliche Versorgungslücken, Defizite im Betriebsgrößenmix, Zentralitätslücken orientieren. 5 Das Interkommunale Einzelhandelskonzept kommt zu folgender Einschätzung der in Erkrath vorhandenen Einzelhandelsstrukturen: Flächendefizite in erster Linie bei zentrenrelevanten Sortimenten und, wenn auch in einem wesentlich geringeren Umfang, im Bau- und Heimwerkersektor. Strukturelle Defizite im nahversorgungsrelevanten Angebot, fehlender Vollsortimenter in Alt-Erkrath, geringe Betriebsgrößen (SB-Warenhaus und Verbrauchermarkt) in Hochdahl. Prognostiziertes Wachstum des Nachfragepotenzials von fast 16-17 Mio. DM bis 2010. Auf der Basis verschiedener Annahmen lässt sich ein Flächenpotenzial von gut 6.000 m² ableiten, das vor allem auf zentrenrelevante Sortimente entfällt. Die ortsspezifischen Empfehlungen lassen sich wie folgt zusammenfassen: Die Stärkung der vorhandenen zentralen Lagen sollte im Vordergrund der Einzelhandelsentwicklung stehen. Um die qualitative Versorgung im Stadtteil Alt-Erkrath zu verbessern, ist die Ergänzung des nahversorgungsrelevanten Angebots durch einen großflächigen Vollsortimenter in der zentralen Lage (im Bereich der Fußgängerzone) zu empfehlen. Auch für die zentrale Lage in Hochdahl ist der Ausbau vor allem des nahversorgungsrelevanten Angebots zu empfehlen. Primär sollte der ansässige Verbrauchermarkt ausgebaut werden. Im Stadtteil Unterfeldhaus ist der Ausbau des nahversorgungsrelevanten Angebots durch Neuansiedlungen aufgrund der vergleichsweise guten Ausstattung nicht zwingend erforderlich. Sofern Flächenpotenziale zur Verfügung stehen, ist die Arrondierung durch weitere Geschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten in den zentralen Lagen in Alt-Erkrath und in Hochdahl anzuraten. Die Stärkung der zentralen Bereiche in Alt-Erkrath und in Hochdahl setzt voraus, dass im Gewerbegebiet Unterfeldhaus Fachmärkte für zentrenrelevante Sortimente nicht angesiedelt werden oder in den beiden Zentren vorhandene nicht zentrenrelevante Flächen in zentrenrelevante Flächen umgenutzt werden können. Bevölkerungsstruktur und -entwicklung Abb. 3 veranschaulicht die Bevölkerungsentwicklung in Erkrath zwischen den Jahren 1980 und 2006. 6 Bis zum Jahr 1996 konnte Erkrath einen kontinuierlichen Bevölkerungsanstieg verbuchen, seitdem ist die Entwicklung rückläufig. Zwischen 1996 und 2006 ging die Einwohnerzahl um rund 2.550 Personen zurück; das entspricht einem Rückgang von rund 5 %. Die Bertelsmann Stiftung ermittelt in ihren Prognosen für den Zeitraum zwischen 2005 und 2020 einen Bevölkerungsrückgang von 7,8 %. In diesem Fall würde die Bevölkerung von 47.432 Einwohnern im Jahr 2005 auf 43.732 im Jahr 2020 zurückgehen. Das Stadtgebiet von Erkrath gliedert sich in die drei Stadtteile Alt-Erkrath, Unterfeldhaus und Hochdahl, die alle über ein eigenes Stadtteilzentrum verfügen. Die räumliche Verteilung der Bevölkerung innerhalb des Erkrather Stadtgebiets auf Ebene der Stadtbezirke zeigt Abb. 4. Der einwohnerstärkste Stadtteil mit 28.155 Einwohnern ist Hochdahl, der acht Stadtbezirke enthält. In den beiden anderen Stadtteilen Alt-Erkrath und Unterfeldhaus leben 13.026 bzw. 5.457 Einwohner. 5 Quelle: GWH Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Wettbewerbsforschung und Handelsentwicklung mbh (2000): Interkommunales Einzelhandelskonzept Kreis Mettmann. Hamburg. 6 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW 8
Abb. 3 Bevölkerungsentwicklung in Erkrath 1980-2006 51.000 50.000 49.000 48.000 47.000 46.000 45.000 44.000 43.000 42.000 41.000 40.000 1980 1982 1984 1986 1988 Bevölkerung zum 31.12. 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 Quelle: eigene Darstellung nach: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW 2006 Abb. 4 Bevölkerung nach Stadtbezirken Ortsteil Wohnbevölkerung am 06.12.2007 Erkrath-Nord 4.803 Erkrath-Mitte 2.852 Erkrath-Süd 5.371 Alt-Erkrath gesamt 13.026 Unterfeldhaus 5.457 Unterfeldhaus gesamt 5.457 Alt-Hochdahl 2.894 Millrath West 4.665 Millrath Ost 3.015 Willbeck 3.413 Sandheide 5.447 Kempen 2.333 Trills 2.826 Hochdahl Zentrum 3.562 Hochdahl gesamt 28.155 insgesamt 46.638 Quelle: Stadt Erkrath. Amt für Stadtplanung und Vermessung (Stand: 06.12.2007) 9
3 ANGEBOTSANALYSE 3.1 Gesamtstädtische Einzelhandelsstrukturen in Erkrath Im Rahmen der von der CIMA GmbH aktualisierten Betriebsstättenerhebung wurden die Verkaufsflächen (VKF) aller im Stadtgebiet von Erkrath ansässigen Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe 7 einschließlich der Apotheken und Tankstellen-Convenience-Shops 8 differenziert nach 33 Warengruppen erfasst. Im Folgenden werden die Ergebnisse der Erhebungen mit Stand Dezember 2007 detailliert aufgezeigt. Aus Datenschutzgründen können dabei z.t. nur statistisch aggregierte Bestandswerte dargelegt werden. Im Stadtgebiet von Erkrath wurden insgesamt 212 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe aufgenommen, die zusammen über eine Verkaufsfläche von 47.849 m² verfügen und einen Umsatz von ca. 174,0 Mio. erwirtschaften. 9 Die Aufteilung der Verkaufsfläche und des Umsatzes auf die einzelnen Stadtteile veranschaulicht Abb. 5. Räumlich verteilt sich der Einzelhandel auf die drei Stadtteile Alt-Erkrath, Hochdahl und Unterfeldhaus. Die aufgeführten Kennzahlen lassen bereits die Grundstruktur des Einzelhandels im Stadtgebiet erkennen: Alt-Erkrath und Hochdahl bilden die beiden in vielen Punkten gleichgewichtigen Hauptzentren, Unterfeldhaus besitzt einen selbständigen Einzelhandelsbesatz. Der hohe Verkaufsflächen- und Umsatzanteil von Unterfeldhaus beruht auf dem Besatz an großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Gewerbegebiet Unterfeldhaus. Abb. 5 Betriebe, Umsätze und Verkaufsflächen nach Standorten Betriebe Verkaufsfläche Umsatz absolut in % absolut (m²) in % absolut (Mio. ) in % Gesamtstadt 212 100,0 47.849 100,0 174,0 100,0 Stadtteil/ Standortbereich Alt-Erkrath 86 40,6 12.480 26,2 48,2 27,7 Innenstadt 70 33,0 10.985 23,0 43,4 24,9 übrige 16 7,5 1.495 3,1 4,9 2,8 Hochdahl 98 46,2 13.649 28,5 70,6 40,5 Mitte 48 22,6 8.854 18,5 43,6 25,0 Bergstraße 11 5,2 1.400 2,9 8,9 5,1 Hildener Str. 13 6,1 570 1,2 3,7 2,1 7 Als Einzelhandelsbetriebe werden hier und im Folgenden diejenigen Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwiegend an letzte Verbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Zum Einzelhandel hinzu gerechnet werden auch Ladenhandwerksbetriebe, wie die Betriebe des Bäckerei- und Konditorenhandwerks sowie die Metzgereien. Aus der Betrachtung ausgeklammert werden die Betriebe des Kfz-Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größeren Verkaufsräumen in Tankstellen) und ähnlichen Waren. 8 Als Tankstellen-Convenience-Shops werden diejenigen Verkaufsstellen der Tankstellenbetriebe erfasst, die Einzelhandelswaren in Verkaufsräumen mit über 10 m² VKF anbieten. 9 Ausgehend von den eigenen Erhebungen und im Rückgriff auf die branchenspezifischen Leistungskennziffern sowie die Veröffentlichungen der größeren Handelsunternehmen und -gruppen, wurde von der CIMA GmbH der Umsatz in den Einzelhandelsbetrieben in Erkrath geschätzt. übrige 26 12,3 2.825 5,9 14,5 8,3 Unterfeldhaus 28 13,2 21.720 45,4 55,2 31,7 Neuenhausplatz 16 7,5 3.845 8,0 16,9 9,7 FM-Standort Unterfeldhaus Quelle: CIMA GmbH, Rundungsdifferenzen möglich 12 5,7 17.875 37,4 38,3 22,0 10
Abb. 6 Einzelhandelsstruktur Stadt Erkrath Warengruppe Verkaufsfläche (VKF) Umsatz in m² in % in Mio. in % Täglicher Bedarf insgesamt 21.210 44,3 119,3 68,6 Lebensmittel und Reformwaren 16.545 34,6 91,7 52,7 Gesundheits- und Körperpflege 3.620 7,6 23,5 13,5 übriger periodischer Bedarf 1.045 2,2 4,2 2,4 Persönlicher Bedarf insgesamt 4.830 10,1 13,1 7,5 Bekleidung, Wäsche 3.520 7,4 8,4 4,8 Schuhe, Lederwaren 615 1,3 1,3 0,8 Uhren, Schmuck, Optik 695 1,5 3,3 1,9 Medien und Technik insgesamt 2.054 4,3 8,0 4,6 Bücher, Schreibwaren 700 1,5 2,5 1,5 Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 1.354 2,8 5,5 3,1 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 1.430 3,0 3,2 1,8 Sportartikel, Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien ) 680 1,4 1,8 1,0 Spielwaren 750 1,6 1,4 0,8 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Hausratsbedarf) 615 1,3 1,2 0,7 Einrichtungsbedarf insgesamt 10.562 22,1 13,2 7,6 Möbel, Antiquitäten 9.927 20,7 12,0 6,9 Teppiche Gardinen, Heimtextilien 635 1,3 1,2 0,7 Baumarktspezifische Sortimente 7.148 14,9 16,1 9,2 SUMME 47.849 100,0 174,0 100,0 Quelle: CIMA GmbH, Rundungsdifferenzen möglich 11
Eine detaillierte Auflistung der Verkaufsflächen und Umsätze nach Warengruppen ist Abb. 6 zu entnehmen. Folgende Punkte sind hervorzuheben: Bei der Übersicht der Branchen ist ein eindeutiger Branchenschwerpunkt im Bereich des täglichen Bedarfs erkennbar. 44,3 % der Gesamtverkaufsfläche entfällt auch diese Warengruppe. Darunter nimmt die Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren mit 34,6 % der Gesamtverkaufsfläche die wichtigste Rolle ein. Die Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren stellt mit 91,7 Mio. auch die umsatzstärkste Warengruppe dar. Gemessen an der Verkaufsfläche steht an zweiter Stelle wenn auch mit deutlichem Abstand die Hauptwarengruppe Einrichtungsbedarf, deren Gesamtverkaufsfläche mehrheitlich auf den Anbieter FLAMME im Gewerbegebiet Unterfeldhaus zurückzuführen ist. Abb. 7 Struktur des Einzelhandels: Das Angebot in den drei Stadtteilen Alt-Erkrath (13.026 Einwohner) Hochdahl (28.155 Einwohner) Unterfeldhaus (5.457 Einwohner) Zentrum Außerhalb Zentrum Außerhalb Zentrum Außerhalb 10.985 m² VKF, davon 5.340 m² VKF täglicher Bedarf 1.495 m² VKF 8.854 m² VKF, davon 6.620 m² VKF täglicher Bedarf 4.795 m² VKF Trills: Alter Ortskern, kaum EH Sandheide: kaum EH 3.845 m² VKF, davon 2.640 m² VKF täglicher Bedarf 17.875 m² VKF Strukturprägend: Strukturprägend: Hertie Rewe Kaiser s Facheinzelhandel (mittelund langfristiger Bedarf) Strukturprägend: Edeka Rewe Aldi Plus Facheinzelhandel (mittelund langfristiger Bedarf) Bergstraße: Edeka Hildener Str.: verschiedene Anbieter, Schließung Kaiser s Schildsheider Straße: verschiedene Anbieter, aber kein Lebensmittelmarkt In Solitärlage: Lidl-Discounter (Schimmelbusch-/ Röntgenstr.) Strukturprägend: Rewe Flamme Zentex Fliesenzentrum Raiffeisen HAUPTZENTRUM Versorgungsfunktion geht über den Stadtteil hinaus/ Funktionsteilung mit Zentrum Hochdahl --- HAUPTZENTRUM Versorgungsfunktion geht über den Stadtteil hinaus/ Funktionsteilung mit Zentrum Alt-Erkrath NAHVERSORGUNGSZENTREN Bergstraße und Hildener Straße NEBENZENTRUM (STADTTEILZENTRUM) FACHMARKT- STANDORT Quelle: CIMA GmbH 12
Unter den innenstadttypischen Sortimenten nimmt die Warengruppe Bekleidung/ Wäsche die führende Position ein: auf diese entfällt ein Anteil von 4,8 % des Gesamtumsatzes in Erkrath bei einem Verkaufsflächenanteil von 7,4 %. Hingegen erzielen andere innenstadtrelevanten Sortimente, wie z.b. Schuhe/ Lederwaren, Bücher/ Schreibwaren und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör, nur Umsatzanteile zwischen 0,8 % und 3,1 %. Seit den Bestandserhebungen in den Jahren 2004 und 2005 haben sich einige Veränderungen ergeben. Zu nennen sind hier v.a. die Schließung der Lebensmittelanbieter OTTO MESS in der Innenstadt von Alt-Erkrath und KAISER S in der Hildener Straße sowie die Ersetzung des Lebensmitteldiscounters LIDL im KARSTADT-Kaufhaus heute HERTIE durch einen REWE-Supermarkt. Differenziert nach den jeweiligen Zentren und Nebenlagen lässt sich das Einzelhandelsangebot wie in Abb. 7 aufgeführt darstellen. Die Übersicht verdeutlicht die wesentlichen Strukturmerkmale des Erkrather Einzelhandels: die beiden Hauptzentren Alt-Erkrath und Hochdahl mit ihren unterschiedlichen Kompetenzen (Alt-Erkrath: Facheinzelhandel, Schwerpunkt bei den Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs, Hochdahl: Schwerpunkt bei den Waren des täglichen Bedarfs) die Nahversorgungsfunktion des Neuenhausplatzes im Ortsteil Unterfeldhaus der geringe übrige Einzelhandelsbesatz, u.a. zwei Standorte mit Nahversorgungsfunktion der Fachmarktstandort Gewerbegebiet Unterfeldhaus Eine erste Einordnung der Stellung von Erkrath als Einkaufsstandort erlaubt der CIMA-Städtevergleich bezüglich der Verkaufsflächenausstattung je Einwohner. Die nachfolgende Auflistung zeigt, dass die Verkaufsflächenausstattung in Erkrath unter den Zahlen der Vergleichsstädte liegt. Abb. 8 Stadt Verkaufsflächenausstattung CIMA Städtevergleich Verkaufsflächenausstattung (VKF in m²/ Ew.) Haan (rd. 30.700 Ew.) 1,87 Eschweiler (56.400 Ew.) 1,69 Kaarst (41.800 Ew.) 1,44 Erkrath (46.600 Ew.) 1,02 Quelle: CIMA GmbH 13
3.2 Großflächiger Einzelhandel in Erkrath Ein Vergleich der heutigen räumlichen Angebotsstruktur des Handels in Deutschland mit der Situation in den vergangenen Jahrzehnten zeigt im Wesentlichen drei Tendenzen: erstens den Trend zur räumlichen Konzentration des Angebots und der Bildung von Handelsagglomerationen, zweitens die Verlagerung von Betriebsstandorten in periphere Lagen am Rand oder im Umland der Städte und drittens die Tendenz zu einem Maßstabssprung, d.h. weniger, aber im Durchschnitt größere Betriebe. Im Rahmen der Betriebsstättenerhebung wurden von der CIMA in Erkrath 10 großflächige Betriebe (ab 800 m² VKF) mit einer Gesamtverkaufsfläche von 26.080 m² erfasst, die einen jährlichen Umsatz von ca. 72,1 Mio. erwirtschaften. Somit sind rund 55 % der in Erkrath vorhandenen Verkaufsfläche großflächigen Einzelhandelsbetrieben zuzuordnen, die 41 % des Umsatzes erwirtschaften. Bei Betrieben des großflächigen Einzelhandels ist nach 11 (3) BauNVO in der Regel von signifikanten Auswirkungen auf die vorhandene Einzelhandelsstruktur auszugehen. Besondere Bedeutung kommt dabei den angebotenen Sortimenten der Betriebe und ihrer Lage zu. Hierzu ist bezüglich des großflächigen Angebotes in Erkrath festzuhalten: Der eindeutige Kompetenzschwerpunkt liegt im Bereich Lebensmittel. Von den zehn großflächigen Betrieben vertreiben fünf Anbieter vornehmlich Güter im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel. Mit dem Gewerbegebiet Unterfeldhaus besteht in Erkrath ein eindeutiger Fachmarktstandort. Positiv hervorzuheben ist hierbei, dass es sich bei den vorhandenen Sortimenten größtenteils nicht um zentren- oder nahversorgungsrelevante Kernsortimente handelt (Ausnahme: ALDI-Discounter). Die Ansiedlung von Bekleidungsfachmärkten, Schuhfachmärkten, Unterhaltungselektronikfachmärkten o.ä. an nicht-integrierten Standorten, die in vielen anderen Städten zur Schwächung der jeweiligen Innenstadt beitragen, konnte bislang in Erkrath vermieden werden. Durch geeignete planungsrechtliche Maßnahmen gilt es, auch zukünftig die Entwicklung des großflächigen Einzelhandels gezielt zu steuern. Lediglich für Fachmärkte mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sind entsprechende Flächen bei Bedarf außerhalb der Zentren auszuweisen. Die großflächigen Betriebe verteilen sich auf die drei Stadtteile Alt-Erkrath, Hochdahl und Unterfeldhaus wie folgt: Die meisten großflächigen Betriebe (fünf von zehn) befinden sich im Stadtteil Unterfeldhaus. Insbesondere am Fachmarktstandort im Gewerbegebiet Unterfeldhaus sind mit den Anbietern MÖBEL FLAMME sowie den Fachmärkten ZENTEX und WÄCHTER drei großflächige Anbieter vorhanden. Darüber hinaus überschreiten der REWE-Verbrauchermarkt am Neuenhausplatz sowie der KIK-Textildiscounter die Schwelle zur Großflächigkeit. Im Stadtteil Hochdahl befinden sich insgesamt drei großflächige Betriebe, bei denen es sich ausschließlich um Lebensmittelanbieter handelt. Zwei Betriebe der EDEKA-Verbrauchermarkt und der REWE-Supermarkt befinden sich im Standortbereich Hochdahler Markt/ Hochdahl Arcaden. Zudem ist der Discounter LIDL in der Röntgenstraße großflächig. Die beiden einzigen großflächigen Anbieter in der Innenstadt von Alt-Erkrath sind das HERTIE-Kaufhaus und der im gleichen Haus angesiedelte REWE-Supermarkt. Ein südlich des Gewerbegebietes Unterfeldhaus an der Straße An der Brandshütte bestehender Gartenbaubetrieb beabsichtigt, auf einen ca. 23.600 m² großen Gelände ein Gartencenter zu errichten. Derzeit findet auf einer Verkaufsfläche von ca. 300 m² ein Verkauf von Pflanzen und Gartenzubehör statt. Da es sich um eine Außenbereichsfläche handelt, ist für das Vorhaben ein entsprechendes Planverfahren erforderlich. 14
3.3 Nahversorgungssituation in Erkrath Die Sicherung der Nahversorgung bildet eine der zentralen Zielsetzungen jedes kommunalen Einzelhandelskonzeptes. Im Folgenden wird auf die Nahversorgungssituation im Stadtgebiet von Erkrath anhand der räumlichen Verteilung der wichtigsten Anbieter sowie verschiedener Kenndaten eingegangen. Der gesamte Lebensmitteleinzelhandel in Erkrath realisiert auf einer Gesamtfläche von 16.545 m² ein Umsatzvolumen von etwa 91,7 Mio.. Die Nahversorgung in Erkrath wird derzeit durch eine Kombination aus wohnungsnahen Lebensmittelsupermärkten, Discountern und Ladenhandwerkern gewährleistet. Die Betriebsform SB-Warenhaus (ab 5.000 m² VKF) fehlt bislang in Erkrath, jedoch sind zwei Verbrauchermärkte vorhanden. Insgesamt gab es im Stadtgebiet von Erkrath zum Zeitpunkt der Erhebung sieben Discounter, vier Lebensmittelsupermärkte sowie zwei Verbrauchermärkte. Die räumliche Verteilung der wichtigsten Nahversorger lässt sich folgendermaßen zusammenfassen und ist zudem in nachfolgender Abb. 9 veranschaulicht: Ein für die Versorgung von Alt-Erkrath sehr wichtiger REWE-Supermarkt hat sich anstelle des Discounters LIDL im HERTIE-Kaufhaus angesiedelt. Darüber hinaus befanden sich zum Zeitpunkt der Erhebung mit dem KAISER S Supermarkt und dem PENNY Lebensmitteldiscounter zwei weitere Lebensmittelanbieter in der Fußgängerzone. Nach der Schließung des PENNY-Marktes, Mitte Dezember 2007, wurde das Ladenlokal durch den Textildiscounter KIK neu belegt. Mit dem PLUS-Markt in der Kreuzstraße befindet sich ein weiterer Anbieter in der Innenstadt. Zur Beurteilung der Nahversorgungssituation in Alt-Erkrath ist ferner der ALDI-Markt südlich der Bahnlinie zu beachten. Er liegt zwar unweit des Haupteinkaufsbereichs Bahnstraße; die Bahnlinie wirkt jedoch so stark als Zäsur, dass eine funktionale Verbindung zwischen Innenstadt und diesem Anbieter nicht gegeben ist. Innenstadt Alt-Erkrath: HERTIE-Kaufhaus mit REWE-Supermarkt und PLUS- Markt Kreuzstraße Der Stadtteil Hochdahl setzt sich aus mehreren Stadtbezirken zusammen, die jeweils über einen unterschiedlichen Einzelhandelsbesatz verfügen und unterschiedliche Versorgungsfunktionen übernehmen. Im Zentrum Hochdahls am Hochdahler Markt/ Hochdahl Arcaden befinden sich für den gesamten Stadtteil wichtige Anbieter. Mit dem EDEKA-Verbrauchermarkt ist hier der größte Lebensmittelanbieter der gesamten Stadt Erkrath zu finden. Die Anbieter REWE, ALDI und PLUS ergänzen das umfangreiche Angebot in diesem Standortbereich. Damit übernimmt der Bezirk Hochdahl-Zentrum über die Versorgung der Bevölkerung in fußläufiger Entfernung (Stadtbezirk Hochdahl Zentrum: 3.562 Einwohner) hinaus wichtige Versorgungsfunktionen für die umliegenden Stadtbezirke. So verfügen die Stadtbezirke Kempen, Trills, Sandheide, Willbeck und Millrath-Ost über keinen eigenen Lebensmittelanbieter. Einzig in der Bergstraße übernimmt mit dem EDEKA-Supermarkt ein wohngebietsnaher Lebensmittelmarkt eine wichtige Versorgungsfunktion. Mit Schließung des KAISER S Supermarkt in der Hildener Straße ist ein wichtiger Versorger für den Stadtbezirk Alt-Hochdahl weggefallen. Einziger größerer Lebensmittelanbieter ist nun der LIDL-Discountmarkt, der im hauptsächlich gewerblich genutzten Gebiet im Kreuzungsbereich Hildener Straße/ Schimmelbuschstraße an der Röntgenstraße angesiedelt ist. 15
EDEKA E-Center am Hochdahler Markt und EDEKA Aktiv Markt an der Bergstraße Die Nahversorgung im Stadtteil Unterfeldhaus (5.457 Einwohner) wird im Wesentlichen über den REWE-Verbrauchermarkt am Neuenhausplatz sowie den Lebensmitteldiscounter ALDI im Gewerbegebiet Unterfeldhaus sichergestellt. REWE-Verbrauchermarkt am Neuenhausplatz und ALDI-Discountmarkt im Gewerbegebiet Unterfeldhaus Die räumliche Verteilung der Lebensmittelanbieter im Stadtgebiet kann somit insgesamt als gut bezeichnet werden. Wichtige Anbieter finden sich in den jeweiligen Zentren. In akzeptabler Entfernung von der eigenen Wohnung finden die meisten Bürger einen Lebensmittelanbieter, eine grundsätzliche Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung erscheint allein für die südöstlichen Wohnbereichen von Hochdahl erforderlich. Folgende Kenndaten sind für die Diskussion um das Nahversorgungsangebot in Erkrath zu beachten: Im Stadtgebiet Erkrath wird von den bestehenden Betrieben ein Umsatz von 91,7 Mio. in der Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren erwirtschaftet. Gleichzeitig bietet die Erkrather Bevölkerung ein Kaufkraftpotenzial in der Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren von 100,4 Mio.. Hieraus ergibt sich eine sortimentsspezifische Zentralität (Umsatz in Mio. * 100/ Kaufkraft in Mio. ) von 91. Dieser Wert weist auf eine insgesamt befriedigende Nahversorgungssituation im Erkrather Stadtgebiet zugleich jedoch auf vorhandene Kaufkraftabflüsse hin. Seit der letzten Bestandserhebung im Jahr 2004/ 2005 hat einerseits ein Wechsel im Bestand (EUROSPAR zu EDEKA in Hochdahl, LIDL zu REWE mit Verkaufsflächenerweiterung in Alt-Erkrath) stattgefunden, andererseits sind mit den Anbietern OTTO MESS in der Innenstadt von Alt-Erkrath sowie dem KAISER S-Supermarkt in der Hildener Straße zwei Anbieter weggefallen, hinzu kommt die nach der Erhebung vollzogene Schließung des PENNY- Marktes in der Fußgängerzone von Alt-Erkrath. Ein weiterer Kennwert die Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner bestätigt die Situation: Mit 0,35 m² Verkaufsfläche Lebensmittel je Einwohner liegt Erkrath etwa im Bundesdurchschnitt (0,33 m²/ Ew.). Bezieht man die Schließung des PENNY-Marktes in die Betrachtung ein, liegt der Wert bei 0,34 m²/ Ew. Nachdem einige Anbieter aufgrund offensichtlich zu geringer Betriebsgrößen bzw. ungünstiger Standortbedingungen für einen Lebensmittelanbieter in der Vergangenheit aufgegeben wurden (KAISERS-Markt in der Hildener Straße, LIDL- und PENNY-Markt in Alt-Erkrath), verfügen die meisten heutigen Anbieter über eine betriebswirtschaftlich ausreichende Mindestgröße und gute Rahmenbedingungen. Eine Ausnahme bildet der PLUS-Markt in Alt-Erkrath. Gerade die kleineren Märkte werden jedoch auch in Zukunft weiter verstärkte Anstrengungen unternehmen müssen, gegenüber den großflächigen Anbietern innerhalb und außerhalb der Stadt Erkrath bestehen zu können. Hierzu gehören eine hohe Qualität der angebotenen Waren (Frische!), ergänzende Serviceangebote (Bringservice etc.), Kundenbindungsaktionen (Kundenkarten etc.) und nicht zuletzt die persönliche Ansprache der Kunden. 16
Abb. 9 Räumliche Verteilung der Lebensmittelanbieter in Erkrath 3.4 Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen 3.4.1 Stadtteil Alt-Erkrath 3.4.1.1 Betriebs- und Branchenstruktur im Stadtteil Alt- Erkrath Verbrauchermarkt > 1.500 m² Supermarkt 400 1.500 m² Discounter Quelle: CIMA GmbH HINWEIS: Bei einem der drei dargestellten Discounter in Alt-Erkrath handelt es sich um den zwischenzeitlich geschlossenen PENNY-Markt. Im Dezember 2007 wurde die Einzelhandelserhebung aus dem Jahr 2004 durch das CIMA-Projektteam aktualisiert. Es ist von folgenden Kennzahlen für den Stadtteil Alt-Erkrath auszugehen: 86 Einzelhandelsbetriebe Gesamtverkaufsfläche: 12.480 m² Gesamtumsatz: 48,2 Mio. Nach Warengruppen differenziert, lässt sich das Einzelhandelsangebot wie folgt charakterisieren: Die Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren stellt die flächenmäßig bedeutsamste Warengruppe dar, gefolgt von der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche. Mit einer Verkaufsfläche von über 6.500 m² decken diese beiden Branchen zusammen mehr als die Hälfte der gesamten Verkaufsfläche ab. Die mit Abstand umsatzstärkste Branche bildet die Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren mit ca. 23,8 Mio. Umsatz (49,3 % des Gesamtumsatzes). Eine sehr gute Angebotskompetenz weist die Innenstadt in den Bereichen Apotheken und Optik sowie Parfümerie/ Kosmetik auf. Stark unterrepräsentiert stellt sich u.a. die Warengruppe Schuhe dar. Gerade bei diesem zentrentypischen Sortiment liegt die Verkaufsfläche deutlich unter dem Standard, gleiches gilt für die Warengruppen Lederwaren, Elektrogeräte/ Leuchten sowie Uhren/ Schmuck. Obwohl die zentrentypische Warengruppe Bekleidung über einen relativ hohen Verkaufsflächenanteil verfügt, sind doch Angebotslücken für einige Zielgruppen vorhanden. So ist modische Bekleidung für Jugendliche fast gar nicht vorzufinden. Größter Textilanbieter ist das HERTIE-Kaufhaus. Durch die Umstrukturierung von KARSTADT auf HERTIE hat jedoch eine 17
Verringerung der Verkaufsfläche stattgefunden, die vor allem das Sortiment Bekleidung betraf. Abb. 10 Verkaufsflächen und Umsatz in Alt-Erkrath Warengruppen Verkaufsfläche Umsatz in m² in % in Mio. in % Täglicher Bedarf insgesamt 6.365 51,0 32,2 66,8 Lebensmittel und Reformwaren 4.465 35,8 23,8 49,3 Gesundheits- und Körperpflege 1.435 11,5 6,8 14,2 übriger periodischer Bedarf 465 3,7 1,6 3,3 Persönlicher Bedarf insgesamt 2.855 22,9 7,4 15,3 Bekleidung, Wäsche 2.120 17,0 5,0 10,4 Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck, Optik 735 5,9 2,4 4,9 Medien und Technik insgesamt 1.100 8,8 4,1 8,6 Bücher, Schreibwaren 310 2,5 1,1 2,3 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 790 6,3 3,0 6,3 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 850 6,8 2,0 4,0 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 465 3,7 0,9 1,9 Einrichtungsbedarf insgesamt 475 3,8 0,9 2,0 Baumarktspezifische Sortimente 370 3,0 0,7 1,4 Innenstadt gesamt 12.480 100,0 48,2 100,0 Quelle: CIMA GmbH, Rundungsdifferenzen möglich Gegenüber dem Geschäftsbesatz im Jahr 2004 stechen neben der Umwandlung des KARSTADT-Hauses in eine HERTIE-Filiale vor allem die Veränderungen im Lebensmittelbereich hervor: Mit dem Anbieter OTTO MESS ist ein zentraler Anbieter in der Innenstadt weggefallen. Mit dem REWE-Verbrauchermarkt hat ein größerer Anbieter den bislang vorhandenen LIDL-Lebensmitteldiscounter im HERTIE-Kaufhaus ersetzt. Schließlich wurde während der Projektbearbeitung der PENNY-Markt in der Bahnstraße aufgegeben. 3.4.1.2 Innenstadt Alt-Erkrath Räumliche Struktur der Innenstadt Die Einzelhandelsnutzungen verteilen sich in der Innenstadt von Alt-Erkrath auf drei Standortbereiche (s. Abb. 11): Westliche und östliche Fußgängerzone Bahnstraße: Der Haupteinkaufsbereich ist die Fußgängerzone Bahnstraße zwischen Schlüterstraße und Kreuzstraße. Prägend ist hier ein dichter Einzelhandelsbesatz. Deutlich geringer frequentiert und nicht mit einem geschlossenen Einzelhandelsbesatz versehen ist der östliche Abschnitt der Fußgängerzone. Abb. 11 Erdgeschossnutzung der Ladenlokale in der Innenstadt von Alt- Erkrath Quelle: CIMA GmbH; Kartengrundlage: Stadt Erkrath Betriebe < 800 m² VKF Betriebe > 800 m² VKF Hauptwarengruppen: Täglicher Bedarf Persönlicher Bedarf Medien und Technik Spiel, Sport, Hobby GPK, gehobener Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktspezif. Sortimente Kartierung erhebt nicht den Anspruch der Vollständigkeit. Irrtümer möglich Der Solitärstandort HERTIE liegt innerhalb der Fußgängerzone im Stadtzentrum und ist durch den Bavierplatz mit der Bahnstraße sowie durch den Marktplatz mit der Kreuzstraße verbunden. An diesem Scharnierstandort finden sich neben dem Magnetbetrieb HERTIE ein REWE-Supermarkt sowie einzelne integrierte Shops. 18
Entlang der Kreuzstraße besteht vor allem auf der westlichen Straßenseite zwischen dem Marktplatz im Norden und der Kirchstraße im Süden ein verdichteter Einzelhandelsbesatz. In ihrer Einkaufsfunktion ist die Kreuzstraße jedoch eindeutig der Bahnstraße nachgeordnet. Neben diesem Kernbereich des Einzelhandels sind innerhalb der Innenstadt noch folgende Bereiche hervorzuheben: Westlich der Einmündung Schlüterstraße ist die Bahnstraße als Dienstleistungsbereich Bahnhof zu charakterisieren, Einzelhandelsnutzungen sind nicht vorhanden. Nur durch den Bavierpark vom Haupteinkaufsbereich getrennt liegt an der Gerberstraße das Gelände der früheren Firma Pose Marré. Nach Aufgabe der industriellen Nutzung Ende der 90er Jahre wurde im Sommer 2004 eine städtebauliche Entwurfswerkstatt für das Gelände durchgeführt. Unmittelbar vorangegangen war eine Städtebauliche Rahmenplanung für die Innenstadt, um für das Plangebiet eine intensive städtebauliche und funktionale Verflechtung mit der Innenstadt sicherzustellen. In Hinblick auf die Einzelhandelsentwicklung von Alt-Erkrath von Bedeutung sind die folgenden Ergebnisse des Planverfahrens: Bei den Einzelhandelsnutzungen sollen direkte Konkurrenzbeziehungen zwischen dem Plangebiet und dem vorhandenen Geschäftsbesatz ausgeschlossen werden. Im Rahmen des kooperativen Planungsverfahrens wurden die zulässigen Einzelhandelsnutzungen bereits stark eingeschränkt (max. 2.500 m² Verkaufsfläche für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente; Lebensmittelvollsortimenter und ausgewählte Anbieter zu einem einzelnen Themenfeld (z.b. Thema Einrichten und Wohnen )). Der zwischenzeitlich verabschiedete Bebauungsplan für das Gelände sieht in weiten Bereichen des Plangebietes eine Wohngebietsausweisung vor. Für zentrumstypische Einzelhandelsnutzungen kommt allein eine kleinere MI-Fläche an der Gerberstraße in Frage; großflächige Einzelhandelsnutzungen sind hier planungsrechtlich ausgeschlossen. Die Rahmenplanung hatte zudem auch die zwischen dem Pose Marré-Gelände und dem vorhandenen HERTIE-Gebäude gelegene nördliche Fläche des Bavierparks als geeignete Erweiterungsfläche für den innerstädtischen Einzelhandel eingestuft. Der Bavierpark wird im übrigen als Gelenkpunkt und innerstädtische Oase zwischen den Pose Marré-Gelände und dem heutigen Einkaufsbereich interpretiert; beide Bereiche sollen städtebaulich und funktional eng miteinander verknüpft werden. Südlich der Bahnlinie in fußläufiger Entfernung zur Bahnstraße, aber aufgrund der Barrierewirkung der Bahnstrecke funktional nicht miteinander verbunden befindet sich ein ALDI-Discounter. Die Standortgegebenheiten für die Einzelhandelsentwicklung in Alt-Erkrath sind damit wie folgt zusammenzufassen: Der als Fußgängerzone ausgebaute mittlerer Bereich der Bahnstraße bildet den Haupteinkaufsbereich von Alt-Erkrath; über den Bavierplatz besteht eine direkte und städtebaulich gut gestaltete Verbindung zum HERTIE-Kaufhaus mit dem REWE-Supermarkt. Über den Marktplatz bzw. den östlichen Abschnitt der Bahnstraße ist die Kreuzstraße an diesen zentralen Einkaufsbereich von Alt-Erkrath angebunden. Da die Einzelhandelsnutzungen auch in den zentralen Lagen häufig durch Wohngebäude und andere Nutzungen unterbrochen werden, fehlen in Alt- Erkrath attraktive Rundwege für den Kunden. Mit dem Pose Marré-Gelände besitzt Alt-Erkrath eine innerstädtische Entwicklungsfläche mit großem Flächenpotenzial. Der vorliegende Bebauungsplan sieht schwerpunktmäßig eine Wohnnutzung sowie in begrenztem Umfang Einzelhandelsnutzungen vor. Hinsichtlich der Rahmenbedingungen für den Einzelhandel stellt die hohe Verkehrsbelastung der Kreuzstraße nach Einschätzung der CIMA die größte Herausforderung dar; eine kurzfristige Änderung diese Situation ist aber nicht zu erwarten. Dagegen steht nach den Vor-Ort-Beobachtungen der CIMA auch während der Hauptgeschäftszeiten eine ausreichende Anzahl von Stellplätzen für die Kunden zur Verfügung. Diese befinden sich an verschiedenen Standorten zumeist in direkter Nachbarschaft zu den Geschäften. 19